Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.06.2014, Az. V ZR 51/13

Der Kläger ist Eigentümer und Erbbauberechtigter mehrerer Grundstücke, auf welchen sich ein Golfplatz befindet. Dieser wurde in den Jahren 1992 bis 1994 von der [X.] errichtet, die zunächst auf der Grundlage eines Vertrags vom 22. Juli 1992 tätig wurde. Am 25. Februar 1994 ersetzten die Parteien diesen Vertrag durch eine „Vereinbarung über die Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit", in welcher der Kläger der [X.] eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit an dem [X.] bestellte, wonach die Errichtung und der Betrieb eines Golfplatzes geduldet wurde. Die Beklagte verpflichtete sich schuldrechtlich zur Errichtung und Erhaltung eines Golfplatzes und zur Zahlung eines jährlichen Nutzungsentgelts. Das Nutzungsverhältnis sollte am 31. Dezember 2043 enden. Gemäß § 8 wurde dem Kläger das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund eingeräumt. Ein wichtiger Grund sollte insbesondere bei einem Zahlungsrückstand in Höhe von zwei Jahresbeiträgen vorliegen. Bei einer Beendigung des Vertrags durch Zeitablauf oder durch Kündigung des [X.] sollten die von der [X.] errichteten Anlagen entschädigungslos auf den Kläger übergehen. Der Vertrag wurde vollzogen.

Mit Schreiben vom 21. April 2010 erklärte die Beklagte die fristlose Kündigung des Nutzungsverhältnisses über den Golfplatz. Die Kündigung wurde mit verschiedenen behaupteten Vertragsverstößen des [X.] begründet. Mit Schreiben vom 25. August 2010 erklärte der Kläger ebenfalls die fristlose Kündigung und begründete dies unter anderem mit einer behaupteten strafbaren Vollstreckungsvereitelung durch die Beklagte. Die Beklagte teilte mit Schreiben vom 3. September 2010 mit, die Kündigung des [X.] gehe ins Leere, da sie bereits zuvor gekündigt habe. Sie werde den Golfplatz gegen Zahlung der geltend gemachten Entschädigungsansprüche räumen.

Der Kläger verlangt von der [X.] die Herausgabe des Grundbesitzes, auf welchem sich der Golfplatz befindet und die Bewilligung der Löschung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Das [X.] hat der Klage stattgegeben, das [X.] hat sie abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger sein Rechtsschutzziel weiter.

Das Berufungsgericht meint, die Vereinbarung vom 25. Februar 1994 sei kein Pacht- oder Mietvertrag, sondern diene der näheren Ausgestaltung der Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Dienstbarkeit. Dem Kläger stehe kein Herausgabe- und Löschungsanspruch zu, da die Vereinbarung weder wirksam gekündigt noch einvernehmlich aufgehoben worden sei. Die Kündigungen der Beklagten seien mangels Vorliegens eines Kündigungsgrundes unwirksam. Gleiches gelte für die Kündigung des [X.]. Ob die Beklagte eine strafbare Vollstreckungsvereitelung zu Lasten des [X.] begangen habe, könne dahinstehen, da auch eine solche kein Kündigungsgrund wäre. Zwar berechtige die Begehung von Straftaten gegen den Vertragspartner diesen grundsätzlich zur Kündigung. Im vorliegenden Fall gelte dies jedoch nicht, da der Kläger erst ab einem Zahlungsrückstand in Höhe von zwei Jahresbeiträgen zur Kündigung berechtigt sei. Dann könne die Vereitelung der Vollstreckung niedrigerer Beträge kein Kündigungsgrund sein, ansonsten läge ein Wertungswiderspruch vor. Die wechselseitigen Kündigungserklärungen könnten auch nicht in einen Aufhebungsvertrag umgedeutet werden.

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Kläger von der Beklagten die Räumung der [X.] nicht nach § 546 Abs. 1 i.V.m. § 581 Abs. 2 [X.] verlangen kann, weil es sich bei der Vereinbarung vom 25. Februar 1994 nicht um einen Miet- oder Pachtvertrag gemäß §§ 535 ff. bzw. §§ 581 ff. [X.], sondern allein um einen Vertrag über die Bestellung einer Dienstbarkeit nach § 1090 Abs. 1 Fall 1 [X.] gehandelt habe.

a) Der [X.], das Berufungsgericht habe übersehen, dass die Dienstbarkeit nach dem beiderseitigen [X.]vortrag lediglich der Absicherung eines in der [X.] vereinbarten Pachtverhältnisses habe dienen sollen, bleibt ohne Erfolg. Die Rüge, das Berufungsgericht habe sich über den übereinstimmenden [X.]vortrag zur Rechtsnatur des Vertrags hinweggesetzt, ist angesichts der das Revisionsgericht gemäß § 559 Abs. 1, § 314 ZPO bindenden Feststellungen zum Vorbringen des Beklagten, es habe sich um eine Dienstbarkeitsvereinbarung gehandelt, sachlich nicht richtig und ginge - selbst wenn sie zuträfe - ins Leere, weil das Gericht bei der rechtlichen Qualifizierung des tatsächlich Vereinbarten nicht an die Rechtsauffassungen der [X.]en gebunden ist. Dass in dem Verlauf des Rechtsstreits nicht nur der Kläger, sondern auch die Beklagte den [X.] als Pachtvertrag bezeichnet haben, ändert - ebenso wie beispielweise die falsche Bezeichnung des Er[X.]auzinses als (Erb-)Pacht statt als Preis (vgl. Senat, Urteil vom 15. März 2013 - [X.], NJW-RR 2013, 1319 Rn. 27) - daran nichts.

b) Die Qualifizierung der Vereinbarung vom 25. Februar 1994 als Dienstbarkeitsvereinbarung ist nicht zu beanstanden.

aa) Die Abreden der [X.]en über die Verpflichtung zum Bau und zur Unterhaltung eines Golfplatzes, die Zahlung eines jährlichen Entgelts, die Übereignung der Bauwerke und Anlagen bei Ende der vereinbarten 50jährigen Nutzungszeit durch die Beklagte und über das außerordentliche Kündigungsrecht des [X.] konnten allerdings nicht Inhalt oder Belastung des dinglichen Rechts nach § 1090 [X.], sondern nur Gegenstand schuldrechtlicher Vereinbarungen sein. Im Zusammenhang mit der Bestellung einer Dienstbarkeit kommen verschiedene rechtliche Gestaltungen für solche Abreden in Betracht:

(1) Die [X.]en können einen Miet- oder Pachtvertrag schließen, in dem sie das Entgelt, die Vertragszeit und die Kündigungsrechte vereinbaren, und sich außerdem auf die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit verständigen. Eine Vereinbarung, bei der zwei Nutzungsrechte (ein schuldrechtliches und ein dingliches) gleichen oder ähnlichen Inhalts nebeneinander entstehen, ist zwar nicht ausgeschlossen, aber ein Ausnahmefall, der einer zweifelsfreien, in der Regel ausdrücklichen Abrede bedarf (Senat, Urteil vom 20. März 1963 - [X.], NJW 1963, 1247; Senat, Urteil vom 20. September 1974 - [X.], NJW 1974, 2123 f.; [X.]Komm-[X.]/[X.], 6. Aufl., § 1018 Rn. 6, 8; vgl. auch [X.]/[X.], [X.] [2009], vor §§ 1090-1093 Rn. 2; § 1093 Rn. 11; [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., vor § 1018 [X.]). Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Der [X.] enthält nach seinem Wortlaut nur die Bestellung einer Dienstbarkeit mit einem bestimmten Inhalt sowie diese ergänzende schuldrechtliche Verpflichtungen der [X.]en.

(2) Die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 [X.] kann aber auch lediglich als eine dingliche Sicherheit für das durch einen Miet- oder Pachtvertrag begründete schuldrechtliche Nutzungsrecht vereinbart werden (Senat, Beschluss vom 7. April 2011 - [X.], NJW-RR 2011, 882 Rn. 16, 18 f.). Die gegenseitigen Rechte und Pflichten der [X.]en ergeben sich in diesem Fall aus dem schuldrechtlichen Nutzungsverhältnis, das dingliche Recht wird im Verhältnis der Vertragsparteien untereinander regelmäßig nicht ausgeübt ([X.], Das dingliche Wohnrecht im Verhältnis zum Mietrecht, S. 105; Stiegele, [X.], S. 59 ff.). Wann und in welchem Umfang der Nutzungsberechtigte auf das ihm eingeräumte dingliche Nutzungsrecht zurückgreifen kann, ergibt sich aus der Sicherungsabrede, die zugleich der Rechtsgrund für die Bestellung der Dienstbarkeit ist. Bedeutung erlangt die Sicherheit regelmäßig dann, wenn das schuldrechtliche Vertragsverhältnis aufgrund eines Erwerbs des Grundstücks im [X.] oder Insolvenzverfahren auf einen [X.] übergeht und dieser von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 57a [X.] bzw. § 111 [X.] Gebrauch macht. In diesem Fall kann sich der [X.] gegenüber dem Erwerber auf das dingliche Nutzungsrecht aus der Dienstbarkeit berufen (Senat, Beschluss vom 7. April 2011 - [X.], NJW-RR 2011, 882 Rn. 19 mwN; vgl. insgesamt [X.]/[X.], [X.] [2009], § 1093 Rn. 12 f.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1276; [X.], [X.], 377; [X.], [X.], 52; [X.]/[X.], [X.], 873).

(3) Der Zweck eines Vertrages über die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Dienstbarkeitsvereinbarung) besteht in der Regel jedoch darin, dem Berechtigten das Nutzungsrecht aus dem dinglichen Recht nach § 1090 Abs. 1 Fall 1 [X.] zu verschaffen. Das ist der Normalfall, von dem das Gesetz in §§ 1090 ff. [X.] ausgeht (vgl. Senat, Urteil vom 20. September 1974 - [X.], NJW 1974, 2123 f.; [X.]Komm-[X.]/[X.], 6. Aufl., § 1018 Rn. 4). In diesem Fall ist der [X.] des dinglichen Rechts.

In der Dienstbarkeitsvereinbarung können weitere Vereinbarungen getroffen werden. Dies gilt insbesondere für die Abrede über eine Gegenleistung des Berechtigten (Senat, Urteil vom 20. September 1974 - [X.], NJW 1974, 2123), die auch als ein laufendes, nach bestimmten Zeitabschnitten zu entrichtenden Entgelt vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 10. Mai 1968 - [X.], [X.], 775). Ebenso kann in dem [X.] - wie hier - vereinbart werden, dass der Grundstückseigentümer berechtigt sein soll, bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen das Nutzungsrecht durch außerordentliche Kündigung zu beenden. Zwar sind weder die Dienstbarkeit als dingliches Recht (Senat, Urteil vom 20. September 1974 - [X.], NJW 1974, 2123, 2124) noch der Vertrag über deren Bestellung, weil dieser kein Dauerschuldverhältnis begründet (Senat, Urteil vom 13. November 1998 - [X.], NJW-RR 1999, 376, 377), der Kündigung zugänglich. Möglich ist es aber, den Fortbestand der Dienstbarkeit mit einem Recht des Grundstückseigentümers zu verbinden, den [X.] einseitig (durch Kündigungserklärung) zu beenden (vgl. Senat, Urteil vom 20. September 1974 - [X.], aaO; [X.], MittRhNotK 1998, 131; [X.], Das dingliche Wohnrecht im Verhältnis zum Mietrecht, S. 100). Die Kündigung kann dabei als auflösende Bedingung der Dienstbarkeit (Senat, Urteil vom 20. September 1974 - [X.], aaO) oder - wie hier - als Voraussetzung eines schuldrechtlichen Anspruchs des Grundstückseigentümers vereinbart werden, von dem Berechtigten die Zustimmung zur Aufhebung der Dienstbarkeit zu verlangen (vgl. [X.], aaO).

[X.]) Ob die [X.]en einen Miet- oder Pachtvertrag mit einer Sicherungsdienstbarkeit oder aber einen mit weiteren Vereinbarungen verbundenen Vertrag über die Bestellung einer Dienstbarkeit abgeschlossen haben, bestimmt sich nach dem durch Auslegung zu ermittelnden Vertragsinhalt (jurisPK-[X.]/[X.], 6. Aufl., § 1018 Rn. 53; [X.], [X.] im Verhältnis zum Mietrecht, S. 94 ff.). Die Feststellung des Inhalts der Vereinbarungen durch das Berufungsgericht nach §§ 133, 157 [X.] kann, da es sich um Individualabreden handelt, von dem Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüft werden, nämlich darauf, ob der Tatrichter die gesetzlichen und allgemein anerkannten [X.]n, die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zu Grunde gelegten Tatsachen ohne Verfahrensfehler ermittelt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senat, Urteil vom 8. November 2013 - [X.], NJW 2014, 100 Rn. 9). Das Ergebnis der tatrichterlichen Auslegung, wonach die Dienstbarkeit nicht der Absicherung eines Miet- oder Pachtvertrags dient, sondern sie vielmehr im Mittelpunkt der zwischen den [X.]en getroffenen Vereinbarung steht und durch die schuldrechtlichen Nutzungsregeln lediglich ergänzt werden soll, ist in diesem Rahmen nicht zu beanstanden. Das entspricht dem Wortlaut der Vereinbarung. Die Revision zeigt auch keine Verletzung der vorgenannten Auslegungsgrundsätze auf.

2. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht jedoch die Begründetheit der Klage auch aus allen anderen in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen.

a) Dem Kläger stünden - im Falle der Wirksamkeit der von ihm erklärten außerordentlichen Kündigung - Ansprüche auf Zustimmung zur Löschung des dinglichen Rechts nach § 8 der Dienstbarkeitsvereinbarung und auf Herausgabe der zum Golfplatz gehörenden Flächen nach § 985 [X.] i.V.m. § 11 Abs. 1 Satz 1 [X.] zu.

aa) Das Berufungsgericht geht noch zutreffend davon aus, dass die Beklagte sich auf das Recht zum Besitz aus der Dienstbarkeit gegenüber dem Kläger nicht mehr berufen könnte, wenn der Kläger nach wirksamer Kündigung der Dienstbarkeitsvereinbarung von ihr die Zustimmung zur Löschung des dinglichen Rechts verlangen könnte.

[X.]) Die Kündigungserklärung des [X.] vom 25. August 2010 war nicht aus den von dem Berufungsgericht genannten Gründen unwirksam.

(1) Zwar kann das Revisionsgericht die Entscheidung des Tatrichters über das Bestehen eines zur außerordentlichen Kündigung berechtigenden wichtigen Grundes nur in beschränktem Umfang nachprüfen. Es darf grundsätzlich den festgestellten Umständen kein größeres oder geringeres Gewicht beimessen, als es der Tatrichter für richtig gehalten hat ([X.], Urteil vom 17. Dezember 2008 - [X.], [X.], 355 Rn. 24; Urteil vom 3. Juli 1986 - I ZR 171/84, NJW 1987, 57). Diese Bindung entfällt aber dann, wenn sich die tatrichterliche Entscheidung als ein Verstoß gegen das [X.]verbot (Art. 3 Abs. 1 GG) darstellt (vgl. auch Senat, Beschluss vom 27. März 2003 - [X.], [X.]Z 154, 288, 296 f.).

[X.]lich ist eine fehlerhafte Rechtsanwendung, die unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar erscheint und bei der sich deshalb der Verdacht aufdrängt, dass sie auf sachfremden Erwägungen beruht. Dabei enthält die Feststellung der [X.] keinen subjektiven Schuldvorwurf. [X.] ist hier vielmehr objektiv in dem Sinne zu verstehen als eine Maßnahme, die im Verhältnis zu der Situation, der sie Herr werden will, tatsächlich und eindeutig unangemessen ist (Senat, Urteil vom 7. Oktober 2004 - [X.], [X.], 153). Das Berufungsurteil stellt sich in diesem Sinne als objektiv willkürlich dar.

(2) Gemäß § 8 der Vereinbarung kann der Kläger den [X.] der vertraglich festgelegten Dauer bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn Tatsachen vorliegen, die unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des [X.], Urteil vom 21. Februar 2014 - [X.], NJW 2014, 1447 Rn. 23). Das Berufungsgericht geht im Ansatz zutreffend davon aus, dass eine vorsätzliche Straftat eines Vertragsteils, welche sich gegen die Vermögensinteressen des anderen Vertragsteils richtet, diesen grundsätzlich zu einer Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt (vgl. [X.], Urteil vom 7. Dezember 2011 - [X.], [X.], 304 Rn. 24; [X.]Komm-[X.]/[X.], 6. Aufl.,

Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt vertretbar ist jedoch die Auffassung des [X.], auch eine solche Straftat berechtige den anderen Vertragsteil dann nicht zu einer außerordentlichen Kündigung, wenn der durch die strafbare Handlung (hier der durch eine Vollstreckungsvereitelung nach § 288 StGB beiseite geschaffte Geldbetrag) angerichtete Schaden hinter der Summe [X.], die den Gläubiger nach dem Vertrag zu einer außerordentlichen Vertragskündigung wegen Zahlungsverzugs berechtige. Der Unrechtsgehalt einer Vermögenstraftat gegen den Gläubiger wiegt weit schwerer als ein Verzug des Schuldners mit fälligen Zahlungen. Eine solche Tat zerstört das für eine Vertragsfortführung notwendige Vertrauen in den Vertragspartner (vgl. [X.], Urteil vom 7. Dezember 2011 - [X.], [X.], 304 Rn. 24). Das gilt selbstverständlich auch dann, wenn die Schadenssumme noch unterhalb von zwei Jahresbeiträgen liegt, die den anderen Vertragsteil (zusätzlich) zu einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs berechtigte.

cc) Die Entscheidung des [X.] stellt sich in diesem Punkt auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar. Zwar könnte ein Kündigungsgrund trotz des - mangels gegenteiliger Feststellungen im Revisionsverfahren zu unterstellenden - Vorliegens einer Vollstreckungsvereitelung möglicherweise ausgeschlossen sein, wenn diese lediglich eine - wenn auch völlig unangemessene - Reaktion auf vorangegangenes pflichtwidriges Verhalten des [X.] war (vgl. [X.], Urteil vom 11. Februar 1981 - [X.], NJW 1981, 1264 f.). Eine diesbezügliche Abwägung hat das Berufungsgericht aber nicht vorgenommen und auch insoweit keine Feststellungen getroffen.

b) Aber selbst wenn die außerordentliche Kündigung des [X.] nicht wirksam gewesen sein sollte, kann dieser von der Beklagten auf Grund einer einverständlichen Aufhebung der Dienstbarkeitsvereinbarung die Zustimmung zur Löschung der Dienstbarkeit nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Fall 1 [X.] sowie die Herausgabe der zum Golfplatz gehörenden Flächen nach § 985 [X.] verlangen. In diesem Fall könnte die Beklagte allerdings den Ansprüchen des [X.] ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 [X.] wegen der von ihr geltend gemachten Gegenansprüche (u.a. auf Ersatz ihrer Verwendungen und - soweit sie zu einer außerordentlichen Kündigung wegen vorangegangener Vertragsverletzungen des [X.] berechtigt war - auch ihres entgangenen Gewinns) entgegenhalten (dazu unten III.2).

aa) Mit der Aufhebung des [X.]s entfällt der Rechtsgrund für das Behaltendürfen der Dienstbarkeit ([X.]/[X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 1018 Rn. 4). Haben die [X.]en die Rechtsfolgen der Aufhebung nicht vertraglich geregelt, sondern den gesetzlichen Vorschriften über die Herausgabe der ungerechtfertigten Bereicherung überlassen (vgl. Senat, Urteil vom 7. Oktober 1994 - [X.], [X.]Z 127, 168, 173), kann der Grundstückseigentümer die Dienstbarkeit nach § 812 Abs. 1 Satz 2 [X.] kondizieren (NK-[X.]/[X.], 3. Aufl., § 1018 Rn. 101; [X.]/[X.], [X.] [2007], § 812 Rn. 95; [X.]/[X.], [X.] [2009], § 1018 Rn. 14). Der Grundstückseigentümer kann mit der Bewilligung der Löschung des dinglichen Rechts zugleich auch die Herausgabe des Besitzes nach § 985 [X.] verlangen.

[X.]) Das Berufungsgericht verneint rechtsfehlerhaft das Zustandekommen einer Aufhebungsvereinbarung.

(1) Nicht zu beanstanden ist auch hier der Ausgangspunkt des [X.], dass sich eine solche Vereinbarung nicht schon aus den wechselseitigen Kündigungen der [X.]en ergibt. Durch den Willen beider [X.]en, das Vertragsverhältnis „einseitig" durch Kündigung zu beenden, kommt noch kein Aufhebungsvertrag zustande (Bub/[X.]/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., [X.] IV Rn. 533; [X.]-RGRK/[X.], 12. Aufl., § 564 Rn. 20). Richtig ist auch, dass eine Kündigungserklärung aus wichtigem Grund grundsätzlich nicht nach § 140 [X.] in ein Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags umgedeutet werden kann (vgl. [X.], Urteil vom 24. September 1980 - [X.], NJW 1981, 43, 44; [X.], Urteil vom 7. Dezember 1983 - [X.], [X.], 171 f.; [X.], Urteil vom 11. Januar 1984 - [X.], [X.]Z 89, 296, 303; [X.], Urteil vom 10. Februar 1999 - [X.], [X.], 576).

(2) Das Berufungsgericht verneint jedoch zu Unrecht die Möglichkeit einer Umdeutung im Hinblick darauf, dass sich die [X.]en über die Rechtsfolgen der Vertragsaufhebung nicht haben verständigen können.

(a) Zwar ist die Prüfung, ob die Voraussetzungen des § 140 [X.] vorliegen, grundsätzlich Sache des Tatrichters und ebenso wie die Auslegung rechtsgeschäftlicher Willenserklärungen in der Revision nur eingeschränkt überprüfbar ([X.], Urteil vom 24. September 1980 - [X.], NJW 1981, 43, 44). Das Ergebnis des [X.] ist jedoch in diesem Zusammenhang zu beanstanden, weil es auf fehlerhafter Gesetzesanwendung beruht. Das Berufungsgericht meint, eine einvernehmliche Vertragsaufhebung könne schon deshalb nicht zustande gekommen sein, weil die Beklagte vor Erfüllung der von ihr geltend gemachten Gegenansprüche zur Räumung der Grundstücke nicht bereit gewesen sei. Dem liegt eine fehlerhafte Anwendung der [X.] in § 154 Abs. 1 Satz 1 [X.] zugrunde, nach der ein Vertrag im Zweifel nicht geschlossen ist, solange die [X.]en sich nicht über alle Punkte geeinigt haben, über die auch nur nach der Erklärung einer [X.] eine Einigung getroffen werden sollte.

(aa) Richtig ist allerdings, dass von dem Abschluss eines stillschweigend vereinbarten Aufhebungsvertrags grundsätzlich nicht ausgegangen werden kann, wenn Fragen offen blieben, die die Vertragsparteien bei einer vorzeitigen einvernehmlichen Vertragsbeendigung vernünftigerweise regeln (KG, [X.], 946, 947; Bub/[X.]/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., [X.] IV Rn. 536).

([X.]) Zu weit geht es jedoch, das Zustandekommen einer Aufhebungsvereinbarung aus diesem rechtlichen Gesichtspunkt stets abzulehnen, wenn die [X.]en über rechtlich oder wirtschaftlich wesentliche Aspekte keine Einigung erzielt haben (so jedoch: [X.]/[X.], [X.] [2011], § 542 Rn. 142). § 154 Abs. 1 Satz 1 [X.] ist eine [X.], die unanwendbar ist, wenn nach dem Willen der [X.]en - ungeachtet der offenen Punkte - im Übrigen ein Vertrag zustande kommen soll (Senat, Urteil vom 20. Juni 1997 - [X.], NJW 1997, 2671; [X.], Urteil vom 2. April 1964 - [X.], [X.]Z 41, 271, 275). Die von dem Berufungsgericht unter Berufung auf § 154 Abs. 1 Satz 1 [X.] vermisste Verständigung über die Rechtsfolgen der Vertragsaufhebung ist danach nicht erforderlich, wenn die [X.]en sich zwar über die Wirksamkeit ihrer jeweils erklärten Kündigungen und die sich daraus ergebenden Rechtsfolgen streiten, aber beide darin einig sind, dass der Vertrag nicht mehr weiter durchgeführt werden, sondern aufgehoben sein soll (vgl. [X.], Urteil vom 4. Juni 1973 - [X.], NJW 1973, 1463). In diesem Fall stehen einer Umdeutung der Kündigungserklärung als Angebot eines Aufhebungsvertrags und der Antwort des anderen Teils als dessen Annahme keine grundsätzlichen Bedenken entgegen (vgl. KG, [X.], 462, 463). Die gegenteilige Ansicht des [X.], die beide [X.]en an einem von ihnen übereinstimmend nicht mehr gewollten Vertrag solange festhielte, wie sie sich nicht über alle im Rahmen einer Vertragsaufhebung zu regelnden Punkte verständigt haben, widerspricht der aus der Privatautonomie folgenden Vertragsbeendigungsfreiheit (vgl. zu dieser: [X.], Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs, [X.], 3. Aufl., [X.]; [X.]Komm-[X.]/[X.], 6. Aufl., vor § 145 Rn. 28).

(b) Der Senat kann auf der Grundlage der von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen selbst beurteilen, ob die wechselseitigen Kündigungserklärungen in einen Aufhebungsvertrag umzudeuten sind (vgl. Senat, Urteil vom 14. Dezember 1990 - [X.], NJW 1991, 1180; [X.], Urteil vom 10. Februar 1999 - [X.], [X.], 576). Das ist zu bejahen.

Eine Kündigungserklärung kann in ein Angebot zur Vertragsaufhebung umgedeutet werden, wenn der Erklärung des Kündigenden zu entnehmen ist, dass er mit einer Stellungnahme des Erklärungsgegners rechnet oder wenn eine Umdeutung den beiderseitigen Interessen entspricht ([X.], Urteil vom 24. September 1980 - [X.], NJW 1981, 43, 44). Beides ist hier der Fall.

(aa) Die Kündigung des [X.] vom 25. August 2010 nahm auf die vorangegangene Kündigung der Beklagten vom 21. April 2010 und die dort angekündigte Räumung und Herausgabe des Grundstücks Bezug. Die Beklagte wurde aufgefordert, die Räumung zu bestätigen; der Kläger rechnete also mit einer Stellungnahme der Beklagten. Mit Antwortschreiben vom 3. September 2010 teilte die Beklagte mit, die Kündigung des [X.] gehe ins Leere, da sie bereits wirksam gekündigt habe. Den Golfplatz werde sie Zug um Zug gegen Erfüllung von Entschädigungsansprüchen räumen. Beide [X.]en sahen danach das Nutzungsverhältnis als beendet an; die Beklagte machte die Herausgabe und Räumung allein in Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts von der Erfüllung der von ihr geltend gemachten Gegenansprüche abhängig.

([X.]) Das entspricht auch dem Prozessverhalten der [X.]en, die übereinstimmend davon ausgegangen sind, dass der Vertrag beendet ist. Die Beklagte hat sich gegen die von dem Kläger erhobene Räumungsklage mit der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts verteidigt und vorgetragen, an der Nutzung der Golfanlage nicht mehr interessiert zu sein. Sie hat auch nicht mehr die vereinbarten Zahlungen geleistet. Sind sich die [X.]en über den Inhalt bzw. das Zustandekommen eines zwischen ihnen geschlossenen Vertrags einig, so ist das von dem Gericht der Entscheidung grundsätzlich zugrunde zu legen (vgl. Senat, Beschluss vom 29. Januar 2009 - [X.], juris Rn. 5; [X.], Urteil vom 14. März 2013 - [X.], [X.], 364 Rn. 14; [X.], Urteil vom 18. Juni 2007 - [X.], [X.], 1662 Rn. 13).

Die Sache ist jedoch im Hinblick auf die von der Beklagten geltend gemachten Gegenansprüche nicht entscheidungsreif.

1. Das Berufungsgericht wird auf der Grundlage der vorstehenden [X.] zunächst zu prüfen haben, ob die von dem Kläger erklärte außerordentliche Kündigung wirksam war; denn in diesem Fall stünden ihm die sich aus §§ 8, 11 der Dienstbarkeitsvereinbarung für den Fall einer Vertragsbeendigung ergebenden Ansprüche zu, nach denen der Kläger von der Beklagten die Löschung der Dienstbarkeit und die entschädigungslose Übereignung und Übertragung der von ihr auf dem Golfplatz errichteten Anlagen verlangen kann.

Dazu wäre zunächst festzustellen, ob die Straftat nach § 288 StGB, auf deren Vorliegen der Kläger seine Kündigung im Wesentlichen stützt, tatsächlich vorlag. Ist das zu bejahen, wäre zu prüfen, ob die von der Beklagten behaupteten vorangegangenen Vertragsverstöße des [X.] vorgelegen haben, und sodann unter Würdigung aller Umstände abzuwägen, ob ein vertragswidriges Verhalten des [X.] bei Berücksichtigung der gravierenden Rechtsfolgen einer außerordentlichen Kündigung für die Beklagte (dem entschädigungslosen Verlust sämtlicher Investitionen) der Geltendmachung des Kündigungsrechts wegen einer strafbaren Vereitelung von Vollstreckungsmaßnahmen zur Beitreibung der rückständigen Entgelte entgegensteht (siehe oben [X.])cc)).

2. Anders wäre es, wenn der Kläger nicht zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt war. Zwar stünde ihm auch in diesem Fall ein Anspruch auf Herausgabe des Grundbesitzes und auf Löschung der Dienstbarkeit zu. Der Beklagten könnten dann jedoch Gegenansprüche wegen ihrer Verwendungen und auf Schadensersatz zustehen.

a) Die Beklagte ist - entgegen der Auffassung der Revision - nicht gemäß § 570 [X.] gehindert, sich wegen dieser Gegenansprüche auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 [X.] zu berufen. § 570 [X.], der die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters bzw. Verpächters ausschließt, ist hier nicht unmittelbar anwendbar, da die [X.]en keinen Miet- oder Pachtvertrag, sondern allein eine Vereinbarung über die Bestellung einer Dienstbarkeit geschlossen haben. Das schließt es zwar nicht aus, auf diese Vereinbarung einzelne Regelungen des Pacht- bzw. Mietrechts entsprechend anzuwenden (vgl. Senat, Urteil vom 25. September 2009 - [X.], [X.], 3644 Rn. 8 ff.); eine analoge Anwendung von § 570 [X.] kommt jedoch nicht in Betracht.

aa) § 570 [X.] ist eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift, die auf dem Gedanken beruht, dass mögliche Gegenansprüche des Mieters bzw. Pächters regelmäßig außer Verhältnis zum Wert der Miet- bzw. Pachtsache stehen und ein Zurückbehaltungsrecht schikanös eingesetzt werden könnte (vgl. Senat, Urteil vom 9. März 1960 - [X.], [X.] 1960, 428; [X.] in [X.], Mietrecht, 11. Aufl., § 570 [X.] Rn. 1 mwN).

[X.]) Bereits der Umstand, dass es sich bei § 570 [X.] um eine Ausnahmevorschrift handelt, spricht gegen eine analoge Anwendung auf die hier vorliegende Dienstbarkeitsvereinbarung. Hinzu kommt, dass es an einer vergleichbaren Interessenlage fehlt. Die Beklagte ist gemäß §§ 5, 6 der Nutzungsvereinbarung verpflichtet, die Golfanlage auf eigene Kosten zu errichten und zu erhalten sowie sämtliche öffentliche Lasten und Erschließungsbeiträge zu tragen. Aufgrund der dadurch erforderlichen Investitionen bestand von Anfang an die Möglichkeit, dass es bei einer (von der Beklagten nicht zu vertretenden) vorzeitigen Vertragsbeendigung zu hohen Ansprüchen wegen ihrer Verwendungen auf die Sache und möglichweise auch auf Schadensersatz kommen würde. Die Interessenlage war deswegen eine andere, als jene, welche der Gesetzgeber bei der Schaffung von § 570 [X.] vor Augen hatte. Eine Analogie kommt deswegen insgesamt nicht in Betracht.

b) Bei einer einverständlichen Vertragsaufhebung könnte die Beklagte Gegenansprüche wegen ihrer Verwendungen geltend machen. Ob ihr weitergehende Schadensersatzansprüche zustehen, hinge davon ab, ob die Beklagte ihrerseits zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt war. Sind sich die [X.]en nur darin einig, dass der [X.] beendet sein soll, können sie sich aber über ihre gegenseitigen Ansprüche nicht verständigen, bestimmen sich ihre Ansprüche nach einer Vertragsaufhebung danach, welche Rechte die jeweilige [X.] im Zeitpunkt der einverständlichen Vertragsaufhebung geltend machen konnte (vgl. [X.], Urteil vom 10. Mai 1962 - [X.], juris Rn. 18; Urteil vom 4. Juni 1973 - [X.], NJW 1973, 1463).