Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 01.10.2015, Az. V ZB 181/14

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V [X.]

vom
1. Oktober 2015
in der Grundbuchsache
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 181
Erfolgen Messungsanerkennung und Auflassung nach Abschluss eines [X.], handelt es sich nicht um genehmigungsbedürftige [X.], wenn sie von einem Vertreter, der für beide Vertragsparteien auftritt, erklärt werden.
[X.] § 28
Die Messungsanerkennung (Identitätserklärung) dient nicht dazu, die [X.] Erfüllung des Kaufvertrags festzustellen, sondern nur dazu, die Identi-tät der [X.] verkauften Teilfläche und des bei der [X.] neu gebildeten Flurstücks zu bestätigen. Diesem Zweck dient sie unabhängig davon, ob sie der Auflassung nachfolgt oder vorausgeht.
[X.], Beschluss vom 1. Oktober 2015 -
V [X.] -
[X.]

AG [X.]

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Der V. Zivilsenat des [X.] hat am 1. Oktober 2015 durch die Richterin Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, [X.]
Czub, die Richterin Weinland, [X.]
Kazele und die Richterin Haberkamp

beschlossen:

Auf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 wird der Be-schluss des Oberlandesgerichts [X.] -
34. Zivilsenat -
vom 9.
September 2014 aufgehoben, soweit zu ihrem Nachteil ent-schieden worden ist.
Das Amtsgericht [X.]
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Grundbuchamt -
wird angewiesen, den Eintragungsantrag vom 2. April 2014 nicht aus den Gründen unter Nr. 1 der Zwischenverfügung vom 12. Mai 2014 [X.].
Der Gegenstandswert des [X.] beträgt 41.500

Gründe:
I.
Mit notariellem Vertrag vom 9. Dezember 2008 verkaufte der Beteiligte zu 2 (Verkäufer) eine noch zu vermessende Teilfläche von ca. 4.934 qm aus einem ihm gehörenden Grundstück mit allen Rechten und gesetzlichen Be-standteilen an die Beteiligte zu 1 (Käuferin). In dem Vertrag findet sich folgende Regelung:
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genau bekannt. Es handelt sich um die gesamte Grundstücksfläche mit Ausnahme der Teilfläche, welche in dem dieser Urkunde als Anlage 1 beigehefteten Lageplan gelb gekennzeichnet (ist). Auf den Plan, der zur und (Beteiligte zu 2) vereinbaren, dass sie
a) die durch die Ausführungsanordnung (nach Art. 34 BayEG) festzustel-lende Grenzziehung auch für das heutige Vertragsverhältnis als verbind-lich anerkennen,
b) die Vereinbarung über den pauschal zu leistenden Kaufpreis von der durch die Vermessung tatsächlich ermittelten Grundstücksgröße unbe-

Die Käuferin wurde durch einen Rechtsanwalt vertreten. Nach dem Inhalt der dem Kaufvertrag in beglaubigter Abschrift beigefügten notariellen General-vollmacht war dieser berechtigt, sie in sämtlichen Grundstücksangelegenheiten gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten. Insbesondere wurde er bevoll-mächtigt,

veräußern, zu erwerben und zu belasten, dazu [X.] zu erklä-ren und entgegenzunehmen, Eintragungen aller Art im Grundbuch zu

In einer notariell beurkundeten [X.] vom 5. März 2014 erkannte die Käuferin das Ergebnis der [X.] an, erklärte weiter die Auflassung und bewilligte und beantragte, die Rechtsänderung im [X.] einzutragen. Sie handelte dabei im eigenen Namen und aufgrund der ihr durch diesen in der Vorurkunde unter Befreiung von § 181 [X.] erteilten Voll-macht
für den Verkäufer. Für sie handelte wieder der Rechtsanwalt, der sie schon bei dem Abschluss des Kaufvertrags vertreten hatte.
Auf den [X.] hat das Amtsgericht -
Grundbuchamt -
mit [X.] vom 12. Mai 2014 insgesamt vier Beanstandungen erhoben, 2
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von denen es eine auf die Gegenvorstellung der Beteiligten aufgehoben hat (Nr.
4) und eine andere (Nr. 3) durch eine Änderung des Eintragungsantrags gegenstandslos geworden ist. Hier relevant ist noch die Beanstandung unter Nr.
1, es fehle die
nach § 181 [X.] erforderliche Genehmigung der Käuferin in der Form des § 29 [X.]. Der für sie handelnde Rechtsanwalt sei nicht von dem Verbot des Selbstkontrahierens befreit gewesen.
Auf die von den Beteiligten eingelegte Beschwerde hat das [X.] die Zwischenverfügung hinsichtlich einer anderen Beanstandung (Nr. 2) aufgehoben und das Rechtsmittel im Übrigen zurückgewiesen. Mit der zugelas-senen Rechtsbeschwerde wenden sich die Beteiligten gegen die verbliebene Beanstandung zu Nr. 1.
II.
Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung unter anderem in [X.] 2015, 16 veröffentlicht worden ist, meint -
soweit hier noch von Interesse -, die Käuferin sei bei der Erklärung der Auflassung nicht wirksam vertreten worden, weil ihr Bevollmächtigter nicht von dem Verbot des Selbstkontrahierens (§ 181 [X.]) befreit gewesen sei. Messungsanerkennung und Auflassung stellten nicht lediglich ein Erfüllungsgeschäft dar. Werde die noch [X.]e Teilfläche bereits in der [X.] aufgelassen, diene die sog. [X.] (Messungsanerkennung) lediglich als Nachweis für die Bestimmtheit im Sinne des § 28 Abs. 1 [X.], nämlich für die Identität zwischen [X.] und vermessener Fläche. Ihr komme im Allgemeinen keine materiell-rechtliche Bedeutung zu. An[X.] sei dies aber, wenn die verkaufte Teilfläche nicht vor der [X.] in der [X.], sondern nach Durchführung der [X.] und Messungsanerkennung in gesonderter Urkunde aufgelassen werde. Dann sei nicht nur der [X.] nach § 28 5
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[X.], sondern auch der Nachweis der Vollmacht zur Auflassung zu prüfen. Es gehe nämlich dann nicht allein um die Übereinstimmung der bereits wirksam aufgelassenen mit der vermessenen Teilfläche, sondern um die Identität zwi-schen der verkauften und der aufzulassenden [X.]. Die Identi-tätserklärung bzw. Messungsanerkennung habe dann einen über die Erfüllung einer Verbindlichkeit hinausgehenden materiell-rechtlichen Gehalt. Die vermes-sene Teilfläche werde nämlich als vertragsgemäß anerkannt. Etwas anderes ergebe sich nicht daraus, dass die Beteiligten im Kaufvertrag die durch die Aus-führungsanordnung nach Art. 34 BayEG festzustellende Grenzziehung auch für das heutige Vertragsverhältnis als verbindlich anerkannt hätten. Denn es sei nicht anzunehmen, dass die Vertragsparteien sich hierzu unabhängig von dem Ergebnis der Vermessung, gleichsam blind im Voraus, verpflichten wollten.
III.
Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Die Rechtsbeschwerde
ist aufgrund der Zulassung in dem angefochtenen Be-schluss statthaft (§
70 Abs. 1, Abs. 2 FamFG in Verbindung mit § 78 Abs. 1, Abs. 2 [X.]) und auch im Übrigen zulässig (§ 78 Abs. 3 [X.] in Verbindung mit § 71 FamFG). Sie ist auch begründet.
1. Weder die Messungsanerkennung noch die Auflassung bedürfen einer Genehmigung durch die Käuferin nach §§ 181, 184 [X.]. Sie dienen beide ausschließlich der Erfüllung einer Verbindlichkeit und sind deshalb keine nach §
181 [X.] genehmigungsbedürftigen [X.].
a) Das hat der Senat -
wie das Beschwerdegericht zutreffend sieht -
für den Fall des Verkaufs noch nicht vermessener Teilflächen unter gleichzeitiger Erklärung der Auflassung (und Einräumung eines Geh-
und Fahrtrechts) ent-schieden (Beschluss vom 16. Februar 2012 -
V [X.], juris Rn. 23). Die 7
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spätere Messungsanerkennung oder Identitätserklärung hat in einem solchen Fall keinen eigenständigen materiell-rechtlichen Gehalt. Welche Teilflächen verkauft und aufgelassen worden sind, ergibt sich nach Größe, Lage und Zu-schnitt aus der zeichnerischen -
nicht notwendig maßstabsgerechten -
Darstel-lung im Kaufvertrag, die auch ausreichend ist (Senat, Beschluss vom 16. [X.] 2012 -
V [X.], juris Rn. 23; Urteil vom 25.
Januar 2008 -
V [X.], [X.]Z 175, 123 Rn.
25). Die nachfolgende Identitätserklärung enthält aus-schließlich die Bestätigung der Vertragsparteien, dass die in dem Kaufvertrag beschriebenen und aufgelassenen Teilflächen mit den vermessenen Flächen, die in dem katasteramtlichen Veränderungsnachweis
ausgewiesen sind, über-einstimmen. Damit wird lediglich dem Bestimmtheitserfordernis des Grundbuch-rechts (vgl. § 28 [X.]) Genüge getan. Es handelt sich um eine rein verfahrens-rechtliche Übereinstimmungsbestätigung, die von einem Vertreter für beide [X.]en auch ohne Befreiung von der Vorschrift des §
181 [X.] abgege-ben werden kann (vgl. Senat, Beschluss vom 16. Februar 2012
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V [X.], juris Rn. 23; [X.], Rpfleger 1980, 316; [X.] 2007, 243; [X.], NJW-RR 1992, 1043 f.; [X.], [X.], 29.
Aufl., §
20 Rn.
32).
b) Für den -
hier gegebenen -
umgekehrten Fall, dass die Auflassung der verkauften [X.]en Teilfläche erst nach erfolgter und anerkannter Tei-lungsvermessung (durch eine dazu bevollmächtigte Vertragspartei) in [X.] Urkunde erklärt wird, gilt entgegen der Ansicht des [X.] nichts anderes.
aa) Nach einer verbreiteten Ansicht, der sich das Beschwerdegericht schon früher angeschlossen hat ([X.], [X.] 2014, 234, 235), bestehen allerdings zwischen der von dem Senat bereits entschiedenen ersten und der vorliegenden Fallkonstellation zwei entscheidende Unterschiede: Zum 10
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einen gehe es hier nicht um die Nachholung der den Anforderungen des § 28 [X.] entsprechenden Bezeichnung des Grundstücks und den Nachweis der Identität der aufgelassenen und der verkauften Teilfläche, sondern um den Nachweis der Vollmacht. Zum anderen habe die der gesonderten Auflassung vorangehende Messungsanerkennung eine über die Erfüllung der [X.] hinausgehende materiell-rechtliche Wirkung. Das bei der aner-kannten [X.] gebildete neue Flurstück werde als das geschuldete anerkannt. Gegebenenfalls werde auch über die Anpassung des Kaufpreises an das Messergebnis entschieden ([X.]/Fröhler, [X.] § 181 Rn. 304; Fröhler, [X.], 97, 98; [X.]., [X.] 2003, 14, 17; Schneeweiß, [X.], 341, 343; vgl. auch [X.], [X.] 2014, 235, 236). In eine ähnliche Richtung weisen die Gründe, aus denen empfohlen wird, die Auflas-sung einer [X.]en Teilfläche erst nach Durchführung der Teilungsver-messung und Anerkennung ihres Ergebnisses zu erklären. Die Auflassung der [X.]en Teilfläche schon in der [X.] könne bei mehr als geringfügigen Abweichungen des Ergebnisses der [X.] von der Darstellung im Kaufvertrag ins Leere gehen. Diese Nachteile ließen sich vermeiden, wenn die Auflassung erst nach Durchführung der [X.] erklärt würde (Hügel/Wilsch, [X.], 2. Aufl., § 28 Rn. 107 f.; [X.], in [X.], [X.], 2005, Rn. 975; [X.]/[X.], [X.]recht, 15. Aufl., Rn. 878).
bb) Dem ist nicht zu folgen. Zwischen beiden Konstellationen besteht kein Unterschied.
(1) Das gilt schon für den anzulegenden Prüfungsmaßstab. Zwar muss das Grundbuchamt bei einer nach erfolgter [X.] durch nur eine der Vertragsparteien erklärten Auflassung deren Vollmacht prüfen. Dieses Er-fordernis verändert aber den Prüfungsmaßstab nicht entscheidend. Die zu der 12
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Messungsanerkennung und der Auflassung bevollmächtigte Vertragspartei wird als Gegenstand der Auflassung das bei der [X.] gebildete neue Flurstück angeben. Gemeint ist damit aber -
an[X.] als bei einer Auflas-sung, die beide Parteien des Kaufvertrags selbst erklären -
nur die verkaufte [X.]e Teilfläche. Der Unterschied beruht auf den unterschiedlichen rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten der Beteiligten in dem einen wie in dem anderen Fall. Die Parteien des Kaufvertrags können durch eine Auflassung, an der sie beide selbst mitwirken, wirksam auch ein Flurstück auflassen, das den Vorgaben des Kaufvertrags nicht entspricht. Diese Möglichkeit hat eine [X.], die die Auflassung auch für die andere Vertragspartei erklären soll, nicht. Ihre Bevollmächtigung durch die andere Vertragspartei beschränkt sich auf die verkaufte Fläche. Daran ändert auch eine zusätzliche Bevollmächtigung zur Messungsanerkennung für beide Vertragsparteien nichts. Auch sie ermäch-tigt nur zur Anerkennung des Ergebnisses einer [X.], das den Vorgaben des Vertrags entspricht. Eine so bevollmächtigte Vertragspartei wird den Rahmen ihrer Vollmacht nicht überschreiten wollen. Sie lässt das bei der [X.] neu gebildete Flurstück auf, weil es der verkauften Teilflä-che entspricht und weil sie keine andere Teilfläche auflassen kann und will. Das bedeutet aber, dass nicht die Prüfung der aus dem Kaufvertrag ohne weiteres ersichtlichen Vollmacht das entscheidende Problem ist, sondern -
wie in der bereits entschiedenen umgekehrten Konstellation -
die Identität des aufgelas-senen mit dem verkauften Grundstück.
(2) [X.] ist auch die Annahme, der Auflassung vorangehenden Messungsanerkennung komme eine weitergehende materiell-rechtliche Bedeu-tung zu als einer Messungsanerkennung, die der Auflassung nachfolgt.
(a) Bei einem Teilflächenverkauf müssen die Parteien die zu verkaufende [X.] nicht mit der für den späteren Vollzug nach § 28 [X.] 14
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erforderlichen Bestimmtheit bezeichnen, die Teilfläche also nicht vorher ver-messen lassen. Es genügt, wenn sie sich über die Größe, die Lage und den Zuschnitt der verkauften Teilfläche entsprechend einer zeichnerischen -
nicht notwendig maßstabsgerechten Darstellung -
und darüber einig sind, dass die genaue Grenzziehung erst noch erfolgen soll (Senat, Urteile vom 19. April 2002 -
V [X.], [X.]Z 150, 334, 338 und vom 25. Januar 2008 -
V [X.], [X.]Z 175, 123 Rn. 25 und Beschluss vom 16. Februar 2012 -
V [X.] juris Rn. 23). Sie können die endgültige Festlegung der verkauften Teilfläche einer Vertragspartei oder einem Dritten überlassen oder eine Vertragspartei oder einen Dritten ermächtigen, die vorläufig festgelegte Teilfläche nachträglich zu ändern. Ein solcher Gestaltungsspielraum ist normalerweise nicht anzuneh-men, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass die genaue Grenzziehung entsprechend der zeichnerischen Darstellung der verkauften Teilfläche in dem Kaufvertrag später erfolgen soll (vgl. Senat, Urteil vom 30. Januar 2004 -
V [X.], [X.], 2083 f.). So liegt es auch hier. Die Parteien haben die ver-kaufte Teilfläche in dem Vertrag zeichnerisch festgelegt und die Grenzziehung in der Ausführungsanordnung der Enteignungsbehörde, die sie ihrer zeichneri-schen Darstellung zugrunde gelegt haben, als verbindlich anerkannt. Das schließt einen Gestaltungsspielraum der zu der Messungsanerkennung und der Auflassung bevollmächtigten Käuferin aus.
(b) Einen über die Erfüllung der [X.] hinausgehen-den materiell-rechtlichen Gehalt gewinnt eine der Auflassung
vorausgehende Messungsanerkennung auch nicht dadurch, dass sie Auswirkungen auf den Kaufpreis haben könnte. Zwar kann sich bei der Vermessung einer verkauften Teilfläche ergeben, dass die von den Kaufvertragsparteien bei ihrer zeichneri-schen Darstellung vorausgesetzte Größe der verkauften Teilflächen unzutref-fend ist. Die Parteien können -
wie hier -
vereinbaren, dass eine abweichende Teilflächengröße ohne Auswirkungen auf den Kaufpreis bleiben soll. Das be-16
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deutet aber nicht, dass die zu der Messungsanerkennung bevollmächtigte [X.] das Recht hätte, die Größe der Teilfläche zu bestimmen. Sie darf das Ergebnis der [X.] nur anerkennen, wenn es der zeichneri-schen Darstellung entspricht. Die erwähnte Klausel stellt lediglich klar, dass die
zeichnerische Darstellung Vorrang vor der Angabe der Flächengrößenangabe haben soll, was ohnehin dem regelmäßig anzunehmenden objektiven Inhalt der Vereinbarung entspricht (dazu: Senat, Urteile vom 15. März 1967 -
V [X.], [X.], 489, vom 13. Juni 1980 -
V [X.], [X.], 1013, vom 30.
Januar 2004 -
V [X.], [X.], 2083, 2084 und vom 30. September 2011 -
V [X.], [X.]Z 191, 139 Rn. 9). Sie schließt auch nicht aus, dass der Vertrag bei beachtlichen Größenabweichungen nach Maßgabe von § 313 [X.] wegen Fortfalls oder Fehlens der Geschäftsgrundlage anzupassen ist. Sie führt aber nicht dazu, dass die Messungsanerkennung eine über die Identitäts-bestätigung hinausgehende materiell-rechtliche Wirkung hat.
(c) Solche Wirkungen entfaltet die Bevollmächtigung zur Messungsaner-kennung und die Anerkennung der [X.] auch nicht deshalb, weil die Teilfläche mit der Messungsanerkennung als vertragsgemäß anerkannt würde. Das ist nämlich nicht der Fall. Die Messungsanerkennung hat nicht den Zweck, die vertragsgerechte Erfüllung durch die Parteien festzustellen. Sie dient allein dazu, die Identität der [X.] verkauften Teilfläche und des bei der [X.] neu gebildeten Flurstücks zu bestätigen (Senat, Beschluss vom 16. Februar 2012 -
V [X.], juris Rn. 23). Dafür ist auch unerheblich, ob sie der Auflassung nachfolgt oder vorausgeht.
2. Die Entscheidung des [X.] erweist sich auch nicht aus einem anderen Grund als zutreffend. Die Genehmigung von Messungsaner-kennung und Auflassung durch die Käuferin ist nicht deshalb erforderlich, weil die Einredefreiheit der zu erfüllenden [X.] gegenüber dem 17
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Grundbuchamt in der Form des § 29 [X.] nachzuweisen wäre. Dieser [X.] ist hier nicht erforderlich. Zwar ist ein Rechtsgeschäft zur Erfüllung einer Verbindlichkeit nicht nach § 181 [X.] genehmigungsfrei, wenn die Verbindlich-keit nicht fällig oder mit einer Einrede behaftet ist ([X.]/[X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 181 Rn. 39; [X.]/[X.], [X.], 14.
Aufl., § 181 Rn. 31; Hk-[X.]/[X.], 8. Aufl., § 181 Rn. 10; MüKo-[X.]/[X.], 7. Aufl., § 181 Rn.
85; [X.]/[X.], [X.], 74. Aufl., §
181 Rn. 22; [X.]/Schilken, [X.] [2014], § 181 Rn. 62). Die Einredefreiheit muss dem Grundbuchamt aber jedenfalls dann nicht nachgewiesen werden, wenn -
wie hier -
der Schuldner des Auflassungsanspruchs den Handelnden unter Befreiung von den Be-schränkungen des § 181 [X.] bevollmächtigt hat. Denn dann kommen berück-sichtigungsfähige Einreden nicht in Betracht.
IV.
Eine Entscheidung über die Verpflichtung zum Tragen der Gerichtskos-ten ist nicht notwendig, weil diese sich aus dem Gesetz ergibt (§ 22 Abs. 1, § 25 Abs. 1 GNotKG). Eine Entscheidung über die Verpflichtung zur Erstattung au-ßergerichtlicher Kosten sieht das Gesetz nicht vor. Den Gegenstandswert be-stimmt der Senat nach § 36 Abs. 1 GNotKG mit 1/10 des Grundstückswerts

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(vgl. [X.], [X.] 1980, 188). Ausgehend von dem als Orientie-e-trag.
Schmidt-Räntsch

Czub

Weinland

Kazele

Haberkamp

Vorinstanzen:
AG [X.] -
Grundbuchamt -
, Entscheidung vom 12.05.2014 -
Etting Blatt 1791 -

[X.], Entscheidung vom 09.09.2014 -
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