Bundesgerichtshof, Beschluss vom 19.09.2019, Az. V ZB 119/18

Der Beteiligte zu 3 beabsichtigte die Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage. Durch notariellen Vertrag vom 20. April 2013 verkaufte er dem Beteiligten zu 2 eine Penthousewohnung im dritten Obergeschoss mit zwei Tiefgaragenstellplätzen. Da es im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch keine Teilungserklärung gab, wurde dem Beteiligten zu 3 das Recht eingeräumt, die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung festzulegen und nach seinem freien Ermessen hinsichtlich der Wohnanlage, in der der Vertragsgegenstand lag, ein selbständiges Grundstück zu bestimmen und dazu die Grenzziehung selbst zu bestimmen. Weiter wurde ihm die nur aus wichtigem Grund widerrufliche [X.] erteilt,

Die [X.] soll mit Umschreibung des Eigentums an sämtlichen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten auf etwaige Erwerber erlöschen. Von ihr darf nur an der [X.] des beurkundenden Notars Gebrauch gemacht werden. Im Außenverhältnis ist die [X.] nicht eingeschränkt. Im Innenverhältnis wurde geregelt, dass

Zusätzlich war vereinbart, dass durch etwaige Änderungen dem Käufer keine Kosten entstehen dürften.

Durch weiteren notariellen Vertrag vom 8. Mai 2015 - die Teilungserklärung war zwischenzeitlich am 28. Januar 2014 beurkundet worden - verkaufte der Beteiligte zu 3 dem Beteiligten zu 1 eine Wohnung im ersten Obergeschoss nebst Balkon und [X.] sowie einen Tiefgaragenstellplatz. In dem Vertrag wurde dem Beteiligten zu 3 eine - was das Außenverhältnis anbelangt - gleichlautende [X.] wie in dem Vertrag mit dem Beteiligten zu 2 erteilt. Ergänzend wurde vereinbart, dass die [X.] mit Umschreibung des Eigentums an sämtlichen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten, spätestens aber in fünf Jahren erlöschen soll. Der Notar hat die im Innenverhältnis bestehenden Beschränkungen zu überwachen. Für das Innenverhältnis wurde bestimmt, dass von der [X.] nur aus triftigen Gründen Gebrauch gemacht werden darf und die dadurch eintretenden Änderungen dem Käufer zumutbar sein müssen. Ferner heißt es:

Weiter bestimmten die Beteiligten, dass die Gebrauchstauglichkeit des [X.] nicht beeinträchtigt und der [X.] nicht zum Nachteil des Käufers geändert werden dürfe. Die Miteigentumsanteile und das Sondereigentum samt Sondernutzungsrechten des Käufers müssten unberührt bleiben und das zu dessen Gebrauch dienende Gemeinschaftseigentum dürfe nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Schließlich war auch hier vereinbart, dass durch etwaige Änderungen dem Käufer keine Kosten entstehen dürften.

Mit Urkunden vom 17. November 2017 beurkundete der Notar zwei Nachträge (zweiter und dritter Nachtrag) zu der Teilungserklärung vom 28. Januar 2014. Die [X.] gab hierbei der Beteiligte zu 3 jeweils im eigenen Namen sowie als Bevollmächtigter der Käufer der in der Teilungserklärung begründeten Sondereigentumseinheiten ab. In dem zweiten Nachtrag zur Teilungserklärung wurde anstelle des Heizungsraums ein Technikraum geschaffen und das Sondereigentum an dem [X.]raum [X.] neu festgelegt. Hintergrund war der Umstand, dass bei der Errichtung der Teilungserklärung der Heizungsraum zu klein dimensioniert war und sich die Hausanschlüsse für Wasser und Strom innerhalb des Sondereigentums befanden. Die Einheit [X.], die nunmehr ausschließlich durch den Technikraum zu erreichen ist und die nur aus dem Lagerraum im [X.] besteht, ist von dem Beteiligten zu 3 bislang noch nicht veräußert worden. Mit dem dritten Nachtrag wurden auf einer zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Fläche vor der [X.] sechs Stellplätze festgelegt und daran Sondernutzungsrechte zugunsten der dem Beteiligten zu 3 zugeordneten Teileigentumseinheit [X.] begründet.

Im Februar 2018 erklärten die Beteiligten zu 1 und 2 den Widerruf der in ihren Kaufverträgen erteilten [X.]en. Der Notar hat daraufhin mit Vorbescheid vom 9. Februar 2018 - ergänzt durch Schreiben vom 14. Februar 2018 - angekündigt, die Nachträge vom 17. November 2017 dem Grundbuchamt zum Vollzug einzureichen, sobald die Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliege. Auf die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 hat das [X.] den Vorbescheid aufgehoben und den Notar angewiesen, die Nachträge vom 17. November 2017 nicht zu vollziehen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde, deren Zurückweisung die Beteiligten zu 1 und 2 beantragen, möchte der Beteiligte zu 3 die Zurückweisung der Beschwerde gegen den Vorbescheid erreichen.

Nach Ansicht des [X.] konnten die dem Beteiligten zu 3 erteilten [X.]en auch noch nach Beurkundung der Nachträge widerrufen werden. Da die Nachträge gemäß § 10 Abs. 3 [X.] erst nach Vollzug im Grundbuch für und gegen alle Eigentümer wirksam würden, müsse der Widerruf in entsprechender Anwendung des § 130 Abs. 1 Satz 2 [X.] bis zu dem Zugang der Nachträge bei dem Grundbuchamt möglich sein. Der hierfür erforderliche wichtige Grund liege für den Beteiligten zu 3 darin, dass der Verkäufer die Beschränkungen im Innenverhältnis missachtet habe. Dieser dürfe von der [X.] nur aus triftigem Grund Gebrauch machen. Für die mit dem dritten Nachtrag verbundene anlasslose Schaffung von sechs zusätzlichen [X.] auf einer Fläche, die bislang zu dem von allen Eigentümern zu nutzenden Gemeinschaftseigentum gehört habe, und deren Zuweisung zum Sondereigentum des Beteiligten zu 3 ohne jeden finanziellen Ausgleich für die übrigen Gemeinschaftsmitglieder sei ein solcher Grund aber nicht ersichtlich. Die Bevollmächtigung sei offenkundig nicht zu dem Zweck erfolgt, dem Beteiligten zu 3 die nachträgliche Schaffung zusätzlicher eigener Vermögenswerte zu ermöglichen. Die durch den Beteiligten zu 2 erteilte [X.] sei ohnehin wegen Verstoßes gegen § 308 Nr. 4 [X.] unwirksam. Hieran sei die [X.] zu messen, weil es sich bei den [X.] um Allgemeine Geschäftsbedingungen des Beteiligten zu 3 handele. Die Beschränkungen der [X.] im Innenverhältnis stellten nicht hinreichend sicher, dass von ihr nur in einer für den Käufer zumutbaren Weise Gebrauch gemacht werde. Der Fall zeige, dass der Bevollmächtigte sich oder anderen Sondereigentümern ohne jeden sachlichen Grund finanzielle Vorteile durch Ausweisung zusätzlicher Stellplätze verschaffen könne. Das sei dem [X.]geber nicht zumutbar, selbst wenn das zu seinem Gebrauch dienende Gemeinschaftseigentum nicht wesentlich beeinträchtigt werde.

Die infolge der Zulassung statthafte (§ 15 Abs. 2 Satz 3 [X.] i.V.m. § 70 Abs. 1, Abs. 2 FamFG) und auch im Übrigen zulässige (§ 71 FamFG) Rechtsbeschwerde ist begründet. Entgegen der Auffassung des [X.] ist der Notar verpflichtet, die beiden Nachträge vom 17. November 2017 zu vollziehen, sobald die noch fehlende Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt. Dies folgt aus der Vorschrift des § 53 [X.], die das Beschwerdegericht rechtsfehlerhaft nicht in den Blick genommen hat, und aus dem eingeschränkten Prüfungsumfang des Notars im Zusammenhang mit möglichen materiell-rechtlichen Unwirksamkeitsgründen einer [X.].

1. Sind Willenserklärungen beurkundet worden, die beim Grundbuchamt oder Registergericht einzureichen sind, soll der Notar dies nach § 53 [X.] veranlassen, sobald die Urkunde eingereicht werden kann, es sei denn - woran es hier fehlt -, dass alle Beteiligten gemeinsam etwas anderes verlangen. Um solche Willenserklärungen handelt es sich bei den [X.] vom jeweils 17. November 2017. Ebenso wie die Teilungserklärung selbst (§ 8 Abs. 1 und 2, § 7 Abs. 1 [X.]) muss auch ihre Änderung in das Grundbuch eingetragen werden.

2. Die Vollzugspflicht des Notars hängt deshalb davon ab, ob die Urkunden i.S.d. § 53 [X.] „eingereicht“ werden können, ob also [X.] gegeben ist. Dies setzt voraus, dass alle materiell-rechtlichen und formellen Voraussetzungen für die Eintragung vorliegen (vgl. nur [X.]/[X.]/[X.], [X.]/[X.], 4. Aufl., § 53 [X.] Rn. 5; [X.], [X.] 2004, 115, 117). Dazu gehört die wirksame Zustimmung der Beteiligten zu 1 und 2 zu den Nachträgen sowie die Bewilligung der Eintragung.

a) Der teilende Grundstückseigentümer kann gemäß § 8 Abs. 1 und 2 [X.] die Teilungserklärung (dinglich) durch eine einseitige Verfügung ändern, solange zugunsten der Erwerber noch keine Auflassungsvormerkungen eingetragen sind (vgl. Senat, Urteil vom 17. Juni 2005 - [X.], [X.], 753, 754; Urteil vom 21. Oktober 2016 - [X.], NJW-RR 2017, 712 Rn. 25). Dies gilt unabhängig davon, dass der teilende Bauträger - hier der Beteiligte zu 3 - schuldrechtlich bereits zu diesem Zeitpunkt der Zustimmung der Erwerber bedarf, weil mit der Änderung der Teilungserklärung zugleich die in den Kaufverträgen vereinbarten Leistungsinhalte geändert werden (vgl. Senat, Urteil vom 17. Juni 2005 - [X.], [X.], 753, 754; Hügel/[X.], [X.], 2. Aufl., § 8 Rn. 32; [X.]/[X.], [X.] [2018], § 8 [X.] Rn. 22b; [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], 5. Aufl., Anhang zu § 8 Rn. 26; [X.], [X.] 1997, 478, 479). Ist eine Vormerkung eingetragen, ist für die Änderung (auch) sachenrechtlich die Zustimmung des [X.] erforderlich, wobei insoweit die §§ 876, 877 [X.] entsprechende Anwendung finden (allgemeine Auffassung, vgl. [X.], [X.] 2016, 60, 61; [X.]/Pick, [X.], 19. Aufl., § 8 Rn. 13 mwN). So liegt es auch hier. In den beiden Urkunden vom 17. November 2017, um deren Vollziehung es geht, wird ausdrücklich auf die „bereits eingetragenen Vormerkungen“ hingewiesen. Von einer solchen Eintragung zugunsten der Beteiligten zu 1 und 2 gehen auch die Beteiligten des [X.] übereinstimmend aus.

b) Ist nach materiellem Recht für die Rechtsänderung die Zustimmung des [X.] entsprechend §§ 876, 877 [X.] notwendig, so ist [X.] seine Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO erforderlich (vgl. Senat, Beschluss vom 14. Juni 1984 - [X.], [X.], 343, 347), die allerdings regelmäßig in der materiell-rechtlichen Zustimmungserklärung enthalten ist (vgl. [X.], [X.] 2016, 60, 61; [X.]/[X.], [X.], 78. Aufl., § 876 Rn. 4).

3. Da die Beteiligten zu 1 und 2 die für die Einreichung der Urkunde bei dem Grundbuchamt erforderlichen materiell-rechtlichen und verfahrensrechtlichen Erklärungen nicht in Person abgegeben haben, hängt die [X.] - von der nach dem Vorbescheid noch fehlenden Abgeschlossenheitsbescheinigung abgesehen - davon ab, ob sie durch den Beteiligten 3 wirksam vertreten worden sind. Hiervon ist unter Berücksichtigung der Prüfpflichten, die einen Notar im Zusammenhang mit der Beurkundung und Vollziehung eines unter § 53 [X.] fallenden [X.] treffen, auszugehen.

a) Der Notar hat die Amtspflicht, vor der Vollziehung einer Erklärung, die ein Urkundsbeteiligter als Vertreter eines anderen abgegeben hat, die Vertretungsmacht zu prüfen. Insoweit gilt nichts anderes als bei der Errichtung einer entsprechenden Urkunde. Um die Errichtung einer dem Willen der Beteiligten entsprechenden rechtswirksamen Urkunde zu gewährleisten, muss der Notar prüfen, ob die Vertretung wirksam ist und der Vertreter mit Vertretungsmacht handelt, da der Vertretene grundsätzlich lediglich dann im Sinne von § 164 Abs. 1 [X.] gebunden wird (st. Rspr., vgl. [X.], Beschluss vom 13. November 2017 - [X.] ([X.]) 4/17, [X.], 494 Rn. 8 mwN). Diese Prüfungspflicht setzt sich fort, wenn es darum geht, eine von einem Vertreter abgegebene Erklärung im Sinne des § 53 [X.] zu vollziehen. Unwirksame Urkunden darf der Notar weder errichten noch vollziehen. Sowohl bei der Errichtung als auch bei der Vollziehung der Urkunde hat er deshalb zu prüfen, ob eine Vertretung überhaupt zulässig ist, ob eine nach dem Gesetz vorgeschriebene Form eingehalten wurde, ob die [X.] das vorzunehmende Rechtsgeschäft abdeckt und, wenn der Vertreter ein Insichgeschäft vornehmen will, ob dieser von den Beschränkungen des § 181 [X.] befreit ist (vgl. allgemein etwa [X.]/[X.]/[X.], [X.]/[X.], 4. Aufl., § 12 [X.] Rn. 6). Hierzu ist es regelmäßig notwendig, dass sich der Notar die [X.]surkunde in Urschrift oder in Ausfertigung vorlegen lässt (vgl. [X.], Urteil vom 21. Januar 1988 - [X.], [X.] 1989, 43, 44; Urteil vom 27. Mai 1993 - [X.], [X.] 1994, 485, 486). Unter diesen Gesichtspunkten durfte der Notar von der Wirksamkeit der Vertretung der Beteiligten zu 1 und 2 ausgehen.

b) Hinsichtlich der materiell-rechtlichen Wirksamkeit einer [X.] und der Wirksamkeit eines Widerrufs der [X.] ist der Prüfungsmaßstab des Notars eingeschränkt. Er hat die Vollziehung eines unter § 53 [X.] fallenden [X.] nur dann zu unterlassen, wenn für ihn ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar und damit offensichtlich ist, dass eine wirksame [X.] nicht (mehr) vorliegt. Ebenso liegt es, wenn ein evidenter Missbrauch einer im Außenverhältnis unbeschränkten [X.] aufgrund von Verstößen gegen im Innenverhältnis bestehende Beschränkungen gegeben ist. Dieser eingeschränkte Prüfungsmaßstab ist auch im Rahmen eines Beschwerdeverfahrens gemäß § 15 Abs. 2 [X.] zu beachten.

aa) Es ist anerkannt, dass ein Notar eine Vertragsbestimmung nicht beurkunden darf, wenn ihre Unwirksamkeit für ihn ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar ist (vgl. [X.], Urteil vom 28. September 2000 - [X.], [X.]Z 145, 265, 269; Urteil vom 20. Juni 2000 - [X.], [X.] 2001, 486, 487; Senat, Beschluss vom 1. Oktober 2015 - [X.] 171/14, [X.] 2016, 104 Rn. 21; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 8. Aufl., § 14 Rn. 71; [X.]/[X.]/[X.], [X.] und [X.], 4. Aufl., § 14 [X.] Rn. 28 und 35; [X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 4 Rn. 24; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.] und [X.], 7. Aufl., § 4 [X.] Rn. 12; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 9. Aufl., § 14 [X.]). Würde der Notar in diesem Fall die Beurkundung vornehmen, würde er gegen seine Amtspflichten gemäß § 14 Abs. 2 [X.], § 4 [X.] verstoßen (vgl. [X.]/[X.]/[X.], [X.] und [X.], 4. Aufl., § 14 [X.] Rn. 27 f.). Demgegenüber verpflichten bloße Zweifel an der Wirksamkeit eines Geschäfts den Notar nicht, von der Beurkundung Abstand zu nehmen. Vielmehr soll nach § 17 Abs. 2 Satz 1 [X.] der Notar, wenn Zweifel bestehen, ob das Geschäft dem Gesetz oder dem wahren Willen des Beteiligten entspricht, die Bedenken mit den Beteiligten erörtern. Bestehen die Beteiligten auf der Beurkundung, so soll der Notar die Belehrung und die dazu abgegebenen Erklärungen der Beteiligten in der Niederschrift vermerken (§ 17 Abs. 2 Satz 2 [X.]). An der Beurkundung selbst ist er aber nicht gehindert (vgl. hierzu auch [X.], Urteil vom 21. Januar 2016 - [X.]/15, juris Rn. 18 f.).

[X.]) Entsprechendes gilt bei der Prüfung der Vertretungsmacht eines [X.]. Bloße Zweifel an der materiell-rechtlichen Wirksamkeit einer [X.] stehen der Beurkundung nicht entgegen, soweit der Notar seinen Hinweispflichten nachkommt (vgl. [X.]/[X.]/[X.], [X.] und [X.], 4. Aufl., § 12 [X.], Rn. 6; [X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 12 Rn. 6). Ist die [X.] demgegenüber evident unwirksam, darf der Notar die Beurkundung nicht vornehmen (vgl. [X.], Urteil vom 21. Januar 1988 - [X.], [X.] 1989, 43, 44, Urteil vom 27. Mai 1993 - [X.], [X.] 1994, 485, 486).

cc) Diese Grundsätze finden auch dann Anwendung, wenn es darum geht, ob die Voraussetzungen für die Vollziehung einer von dem Notar selbst oder einem anderen Notar errichteten Urkunde gemäß § 53 [X.] vorliegen. Aus der gesetzlichen Verpflichtung des Notars zu redlicher Amtsführung nach § 14 Abs. 2 [X.], § 4 [X.] folgt, dass er von dem Vollzug einer Urkunde absehen muss, wenn er weiß, dass sie nichtig ist. Entsprechendes gilt, wenn auf Grund des ihm unterbreiteten konkreten Sachverhalts die Unwirksamkeit oder Anfechtbarkeit des Rechtsgeschäfts naheliegt oder offensichtlich ist, wenn das Grundbuch bei dem Vollzug der Urkunde mit hoher Wahrscheinlichkeit unrichtig würde oder wenn die [X.] (doch) nicht gegeben ist (Senat, Beschluss vom 21. Juni 2012 - [X.] 283/11, [X.] 2012, 217 Rn. 5 mwN; Beschluss vom 1. Oktober 2015 - [X.] 171/14, [X.] 2016, 104 Rn. 21). Ebenso liegt es, wenn - wie hier - der Vollzug von der Zustimmungserklärung eines [X.] abhängt und diese Erklärung von einem Vertreter abgegeben worden ist. Fehlt es offensichtlich an der Vertretungsmacht, hat der Notar von dem Vollzug abzusehen.

dd) Nur der hiernach auf eine Evidenzkontrolle beschränkte Prüfungsmaßstab trägt der Aufgabenverteilung zwischen dem Notar und den Zivilgerichten hinreichend Rechnung. § 53 [X.] soll den Notar von schwierigen, im Ergebnis oft zweifelhaften und für ihn mit erheblichem Risiko verbundenen Prüfungen entbinden (vgl. BayObLG, NJW-RR 2000, 1231, 1232; [X.], [X.] 1990, 397, 401; [X.], [X.] 1994, 495, 498; [X.] 2006, 682, 683; [X.], [X.] 2002, 85; [X.]/[X.]/[X.], [X.]/[X.], 4. Aufl., § 53 [X.] Rn. 12; [X.], [X.], 19. Aufl., § 53 Rn. 37). Es ist daher nicht Aufgabe des Notars und damit auch nicht Aufgabe der über eine Notarbeschwerde entscheidenden Gerichte der freiwilligen Gerichtsbarkeit, über die materiell-rechtliche Wirksamkeit einer beurkundeten Willenserklärung abschließend zu befinden. Solche Fragen sind nicht in einem Beschwerdeverfahren nach § 15 Abs. 2 [X.], sondern in einem Zivilprozess der Beteiligten untereinander zu klären (vgl. BayObLG, [X.] 1998, 645, 646; [X.] 1998, 648, 650; NJW-RR 2000, 1231, 1232; [X.], [X.] 1990, 397, 401; [X.], [X.] 1994, 495, 498; [X.] 2006, 682, 683). Anders verhält es sich nur dann, wenn die Unwirksamkeit für den Notar ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar ist (vgl. BayObLG, [X.] 1998, 646, 648; [X.], [X.] 1990, 397, 401; [X.], [X.] 1994, 495, 498; [X.], [X.] 2004, 115, 117 f.).

c) Nach diesem Maßstab ist ein Mangel der Vertretungsmacht des Beteiligten zu 3 für die Vornahme des zweiten und dritten Nachtrags weder infolge des [X.]swiderrufs - unabhängig von dem Vorliegen eines zu dem Widerruf berechtigenden Grundes - noch wegen Verstoßes gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen offensichtlich. Auch ein evidenter [X.]smissbrauch liegt nicht vor.

aa) Entgegen der Auffassung des [X.] hinderte der im Februar 2018 erklärte Widerruf der [X.]en den Notar nicht daran, die beiden Nachträge zu vollziehen.

(1) Davon, dass die [X.]en aufgrund des Widerrufs materiell-rechtlich eindeutig unwirksam waren, musste der Notar bereits deshalb nicht ausgehen, weil sich der Widerruf nicht mehr auswirken konnte. Der Beteiligte zu 3 hatte nämlich im Zeitpunkt des Widerrufs bereits von der [X.] Gebrauch gemacht und die gemäß den §§ 876, 877 [X.] erforderliche Zustimmung zu den [X.] schon erteilt. [X.] kommt dem Widerruf einer [X.] nach Abgabe einer Willenserklärung nicht zu (vgl. [X.], Urteil vom 11. Mai 2017 - [X.], NJW 2017, 3373 Rn. 16; siehe auch [X.], [X.] 2015, 355). Aus der von dem Beschwerdegericht herangezogenen Vorschrift des § 130 Abs. 1 Satz 2 [X.] ergibt sich nichts anderes. Dass die Teilungserklärung (§ 8 Abs. 1 [X.]) und hierauf bezogene Nachtragserklärungen bis zu ihrem Eingang bei dem Grundbuchamt gemäß § 130 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 [X.] widerrufen werden können (vgl. [X.]/[X.], [X.] [2018], § 8 [X.] Rn. 4; Vandenhouten in [X.]/Vandenhouten, [X.], 12. Aufl., § 8 Rn. 6), ist für die Frage, ob die gemäß §§ 876, 877 [X.] erforderliche Zustimmung bereits gegenüber dem Beteiligten zu 3 abgegeben wurde, unerheblich.

(2) Die Beteiligten zu 1 und 2 hatten auch nicht die Rechtsmacht, die durch den Beteiligten zu 3 erklärte Zustimmung nachträglich bis zur Einreichung der Teilungserklärung bei dem Grundbuchamt zu widerrufen, so dass dahinstehen kann, ob in dem Widerruf der [X.] konkludent der Widerruf der Zustimmung enthalten war. Zwar kann eine Einwilligung gemäß § 183 Satz 1 Halbs. 1 [X.] grundsätzlich bis zu der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch als letztem Teilakt der Änderung der Teilungserklärung widerrufen werden. Allerdings besteht die Widerruflichkeit nach § 183 Satz 1 Halbs. 2 [X.] nur, soweit nicht aus dem Rechtsverhältnis, das der Erteilung der Einwilligung zu Grunde liegt, sich ein anderes ergibt. So liegt es aber hier, weil auf die Zustimmung der [X.] die §§ 876, 877 [X.] entsprechende Anwendung finden. Nach § 876 Satz 3 [X.] ist die Zustimmung, die dem Grundbuchamt oder demjenigen gegenüber zu erklären ist, zu dessen Gunsten sie erfolgt (hier: gegenüber dem Beteiligten zu 3), unwiderruflich.

(3) Ebenso ist der Widerruf der [X.]en [X.] offensichtlich unbeachtlich. Nach allgemeiner Auffassung werden nämlich [X.] nicht nur wirksam, wenn sie mit dem Willen des Berechtigten bei dem Grundbuchamt eingereicht oder dem Begünstigten mit dem Willen zur Vorlage bei dem Grundbuchamt ausgehändigt worden sind, sondern auch dann, wenn demjenigen, zu dessen Gunsten die Eintragungsbewilligung abgeben wird, ein gesetzlicher Anspruch auf Erteilung einer Ausfertigung der notariellen Urkunde zusteht (vgl. KG, [X.] 2015, 10, 11; [X.], GBO, 31. Aufl., § 19 Rn. 21, 24 mwN). Da der Beteiligte zu 3 mit dem Abschluss der notariellen Beurkundung gemäß § 51 Abs. 1 Nr. 1 [X.] eine Ausfertigung verlangen kann, kann der erst nach der Beurkundung erklärte [X.]swiderruf auf die Wirksamkeit der [X.] keinen Einfluss haben.

[X.]) Die Vertretungsmacht des Beteiligten zu 3 fehlt auch nicht wegen eines offensichtlichen Verstoßes gegen § 308 Nr. 4 [X.], der gemäß § 306 Abs. 1 [X.] zur Unwirksamkeit der [X.]en führte. Die gegenteilige Auffassung des [X.] überzeugt nicht.

(1) Vor dem Hintergrund, dass es bei Bauvorhaben häufig notwendig oder zweckmäßig ist, die ursprüngliche Planung zu modifizieren, ist es im Grundsatz nicht zu beanstanden, wenn die Erwerber dem teilenden Eigentümer in den [X.] eine [X.] erteilen, die ihm Änderungen der Teilungserklärung ermöglicht (vgl. Hügel/[X.], [X.], 2. Aufl., § 8 Rn. 32; [X.]/[X.], [X.] [2018], § 8 [X.] Rn. 22a; vgl. für einen Änderungsvorbehalt für Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung Senat, Urteil vom 2. Dezember 2011 - [X.], [X.] 2012, 182 Rn. 15). Die [X.] unterliegt aber einer Klauselkontrolle nach § 308 Nr. 4 [X.], wenn es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt (vgl. [X.], Urteil vom 10. November 1983 - [X.], NJW 1984, 725, 728 zu der gleich lautenden Vorschrift des § 10 Nr. 4 [X.]). Nach § 308 Nr. 4 [X.] ist die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, unwirksam, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar ist. Diskutiert wird in Rechtsprechung und Literatur insoweit, ob die [X.] im Außenverhältnis wegen des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes unbeschränkt sein muss und ob die Zumutbarkeit im Sinne von § 308 Nr. 4 [X.] allein durch Beschränkungen im Innenverhältnis herbeigeführt werden kann. Überwiegend wird beides bejaht.

(a) Die in einem Kaufvertrag erteilte [X.] muss grundbuchrechtlich hinreichend bestimmt sein. Diesem Grundsatz ist jedenfalls dann Genüge getan, wenn die [X.] im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt wird, was dementsprechend in der Literatur empfohlen wird (vgl. [X.]/[X.]/[X.], Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 2 Rn. 193; [X.]OK [X.]/[X.] [1.5.2019], § 8 Rn. 53; Pause, Bauträgerkauf und [X.], 6. Aufl., Rn. 101; [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], 5. Aufl., Anhang zu § 8 Rn. 26; [X.], Abruf/Nr. 114351 [X.]). Dies wird von der neueren obergerichtlichen Rechtsprechung auch nicht beanstandet (vgl. [X.], [X.] 2013, 111, 112; [X.], 632 Rn. 27).

(b) Hinsichtlich der Beschränkungen im Innenverhältnis setzt die Vereinbarkeit mit § 308 Nr. 4 [X.] eine solche Fassung der [X.] voraus, dass für den anderen Vertragsteil zumindest ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderung besteht. In Anlehnung an die ständige Rechtsprechung des [X.] ist dies zu bejahen, wenn für die Änderung ein triftiger Grund vorliegt (vgl. [X.], Urteil vom 23. Juni 2005 - [X.], [X.] 2006, 174, 175 f. zu § 10 Nr. 4 [X.]; Urteil vom 15. November 2007 - [X.], [X.], 360 Rn. 23). Die Klausel muss die triftigen Gründe benennen und in ihren Voraussetzungen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigen (vgl. [X.], [X.], 9. Aufl., Rn. 170; Pause, Bauträgerkauf und [X.], 6. Aufl., Rn. 100, 112; [X.], [X.], 244, 250; Holthausen-Dux in: [X.], Drei Jahre nach der [X.]-Reform 2011, [X.], 87, 89 f.). In Rechtsprechung und Literatur hat sich jedoch keine einheitliche Linie zu den an einen triftigen Grund zu stellenden Anforderungen für eine Änderungsvollmacht gebildet (vgl. [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], 5. Aufl., Anhang zu § 8 Rn. 26; [X.], Abruf/Nr. 114351 S. 5 f.).

(aa) In der Literatur besteht Einigkeit insoweit, dass der Leistungsinhalt im engeren Sinn nicht beeinträchtigt werden darf, dass also dem Käufer keine zusätzlichen Verpflichtungen auferlegt werden dürfen, sein Sondereigentum und etwaige Sondernutzungsrechte unangetastet bleiben müssen, und das zu dessen Benutzung erforderliche Gemeinschaftseigentum nicht mehr als unwesentlich beeinträchtigt werden darf. Außerdem muss eine Überwachung durch den Notar vorgesehen werden (vgl. [X.], [X.], 9. Aufl., Rn. 166; Kutter in [X.]’sches [X.], 6. Aufl., [X.] Rn. 129; [X.]OGK/[X.], [X.] [1.5.2019], § 8 Rn. 45 f.; [X.]OK [X.]/[X.] [1.5.2019], § 8 Rn. 53; Hügel/[X.], [X.], 2. Aufl., § 8 Rn. 34; Pause, Bauträgerkauf und [X.], 6. Aufl., Rn. 101, 112; [X.]/[X.], [X.] [2018], § 8 [X.] Rn. 22c, d; [X.], [X.] 2011, 203, 209; kritisch [X.], [X.] 1997, 475, 479 f.). Davon ausgehend, dass an den anderen Sondereigentumseinheiten und dem sonstigen Gemeinschaftseigentum nur ein untergeordnetes Interesse des [X.]gebers bestehe, verzichten Formulierungsvorschläge auf die ausdrückliche Benennung von triftigen Gründen und beschränken sich auf die Aufzählung der nicht erlaubten Änderungen (vgl. [X.], [X.], 9. Aufl., Rn. 178; Kutter in [X.]’sches [X.], 6. Aufl., [X.] Rn. 129, 129a; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2967d; [X.]/[X.], [X.] [2018], § 8 [X.] Rn. 22d unter 3.). Hierdurch soll dem Interesse des Bauträgers Rechnung getragen werden, auf die Wünsche späterer Erwerber eingehen zu können (vgl. [X.], [X.], 9. Aufl., Rn. 171; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2967d).

([X.]) In der Rechtsprechung ist dieses Interesse vereinzelt hingegen nicht für ausreichend angesehen worden, um eine Änderungsvollmacht zu rechtfertigen (vgl. [X.], [X.] 1999, 217, 218). Auch genüge eine Beschränkung allein im Innenverhältnis nicht, weil hierdurch im Missbrauchsfall lediglich Sekundäransprüche begründet würden, die den an sich unzumutbaren Eingriff in die Rechte des Käufers nicht beseitigten (vgl. [X.], [X.] 1999, 217, 218; [X.], [X.] 2010, 132, 133). Eine Klausel, nach der die Änderung „die Benutzung des Gemeinschaftseigentums nicht wesentlich einschränken“ dürfe, sei zu unbestimmt (vgl. [X.], [X.] 2010, 132, 133).

(2) Eine abschließende Entscheidung dieser Fragen bedarf es nicht. Anders als das Beschwerdegericht meint, verstößt angesichts dieses Meinungsstands die von dem Beteiligten zu 2 erteilte [X.] nicht offensichtlich gegen § 308 Nr. 4 [X.]. Dies gilt erst recht für die von dem Beteiligten zu 1 erteilte [X.].

(a) Allerdings ist die von dem Beteiligten zu 2 erteilte [X.], sollte es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln, an § 308 Nr. 4 [X.] zu messen. Zwar fallen einseitige Leistungsbestimmungsrechte im Sinne der §§ 315 ff. [X.] nicht in den Anwendungsbereich der Vorschrift, wenn sie darauf beschränkt sind, dem Verwender die erstmalige Festlegung seiner Leistung zu ermöglichen (vgl. [X.], Urteil vom 17. Februar 2004 - [X.], [X.]Z 158, 149, 153 zu einer formularmäßigen Zinsänderungsklausel). Das ist hier aber nicht der Fall, weil sich die [X.] nicht auf die erstmalige Aufstellung der Teilungserklärung und damit auf die einmalige Festlegung des Leistungsgegenstandes beschränkt, sondern den Beteiligten zu 3 auch zu nachfolgenden Änderungen berechtigt.

(b) Hält sich eine [X.]sklausel in dem von Literatur und Rechtsprechung diskutierten Rahmen, scheidet in aller Regel, und so auch hier, eine evidente Unwirksamkeit - nur hierauf kommt es an - aus. Die hier zu beurteilende [X.] ist im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt. Nicht unbedenklich ist zwar, dass sie im Innenverhältnis keine triftigen Gründe nennt; immerhin zählt sie aber die nicht erlaubten Änderungen auf (keine Änderung des [X.]s zum Nachteil des Käufers, Miteigentumsanteile sowie Sondereigentum und Sondernutzungsrechte müssen unberührt bleiben, keine wesentliche Beeinträchtigung des [X.]) und entspricht insoweit den Formulierungsbeispielen in den Handbüchern bzw. Kommentaren (vgl. [X.], [X.], 9. Aufl., Rn. 178; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2967d; [X.]/[X.], [X.] [2018], § 8 [X.] Rn. 22d unter 3.). Das gilt auch insoweit, als die Klausel vorsieht, dass „das zu seinem (des Käufers) Gebrauch dienende Gemeinschaftseigentum nicht wesentlich beeinträchtigt werden darf“. Soweit das [X.] Nürnberg-Fürth eine solche Formulierung - die Entscheidung nicht tragend - für zu unbestimmt gehalten (vgl. [X.], [X.] 2010, 132, 133) hat, handelt es sich um eine Einzelmeinung, die - anders als eine höchstrichterliche oder zumindest obergerichtlich gefestigte Rechtsprechung - ein Absehen von der Vollziehung der Nachträge nicht zu rechtfertigen vermag.

(c) Offensichtliche Bedenken gegen die Wirksamkeit ergeben sich auch nicht daraus, dass die von dem Beteiligten zu 2 erteilte [X.] lediglich durch die letzte Veräußerung an einen Erwerber befristet ist und sich deshalb ggf. auf einen sehr langen Zeitraum erstrecken kann. Da der Senat die in einer Teilungserklärung festgelegte Änderungsbefugnis der teilenden Eigentümerin zu der nachträglichen Schaffung und Zuweisung von Sondernutzungsflächen, die ebenfalls keine ausdrückliche Befristung durch eine Höchstfrist vorsah, gebilligt hat (vgl. Senat, Urteil vom 2. Dezember 2011 - [X.], [X.] 2012, 182 Rn. 16), ist die Begrenzung auf die letzte Veräußerung jedenfalls nicht evident unwirksam (vgl. auch die gleichlautenden Formulierungsvorschläge von [X.]/[X.], [X.] [2018], § 8 [X.] Rn. 22d).

(d) Für die von dem Beteiligten zu 1 erteilte [X.] gilt - erst recht - nichts Anderes. Von ihr darf der Beteiligte zu 3 von vorneherein nur aus triftigem Grund Gebrauch machen; zusätzlich werden diese triftigen Gründe näher beschrieben.

cc) Schließlich liegt kein evidenter Missbrauch der [X.]en vor.

(1) Als triftige Gründe für den Gebrauch der von dem Beteiligten zu 1 erteilten [X.] gelten nach dem Wortlaut des Vertrages unter anderem die Behebung etwaiger [X.] sowie die Festlegung und Änderung von Sondernutzungsrechten. Solche Änderungen wurden mit dem zweiten bzw. dritten Nachtrag vorgenommen, da zum einen auf die Fehlplanung des Heizungsraums reagiert wurde (zweiter Nachtrag) und zum anderen sechs Stellplätze festgelegt und daran Sondernutzungsrechte begründet wurden (dritter Nachtrag). Die Änderungen führen auch nicht erkennbar zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Erwerber. Aus der Lage der Stellplätze musste der Notar nicht auf eine wesentliche Beeinträchtigung des [X.] des Gemeinschaftseigentums schließen, weil die Stellplätze unmittelbar vor der Tiefgarage und damit mutmaßlich an einer unauffälligen und von den Wohnungseigentümern regelmäßig nicht genutzten Stelle errichtet werden sollten. Da die Hintergründe für die Schaffung der Stellplätze nicht bekannt sind, hatte der Notar entgegen der Auffassung des [X.] auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beteiligte zu 3 hiermit allein das Ziel verfolgte, sich einen finanziellen Vorteil zu verschaffen.

(2) Entsprechendes gilt die von dem Beteiligten zu 2 erteilte [X.], deren Ausübung nicht einmal einen triftigen Grund erfordert.

4. Die Neutralitätspflicht des Notars steht der Einreichung der [X.] vom 17. November 2017 bei dem Grundbuchamt nicht entgegen. Der Notar, der - wie hier - seiner Amtspflicht zur Einreichung vollzugsreifer Urkunden gemäß § 53 [X.] nachkommt, verstößt auch dann nicht gegen seine Pflicht zu unabhängiger und unparteiischer Betreuung aus § 14 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 [X.], wenn ein Beteiligter die Wirksamkeit der zu vollziehenden Erklärung mit beachtlichen Gründen bestreitet.

a) Allerdings hat der Senat entschieden, dass der Notar die Vollzugsanweisung in einem Kaufvertrag ablehnen muss, wenn ein Beteiligter die Wirksamkeit mit beachtlichen Gründen bestreitet und die Ausführung der Weisung, der Entscheidung des Streits vorgreifend, dem widersprechenden Beteiligten unter Umständen unberechtigterweise seine Rechte nähme. Dem lag die Erwägung zugrunde, dass der Notar, würde er eine solche Anweisung vollziehen, gerade dadurch die Grenzen der gebotenen unabhängigen und unparteilichen Betreuung überschritte und sich in die Rolle des Anwalts einer Partei begäbe. Anderes gelte nur, wenn die gegen die Wirksamkeit der Anweisung erhobenen Bedenken offensichtlich unbegründet seien (vgl. Senat, Beschluss vom 1. Oktober 2015 - [X.] 171/14, [X.] 2016, 104 Rn. 25).

b) Würde diese Rechtsprechung folgerichtig auf die hier in Rede stehende Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Notar eine Urkunde i.S.d. § 53 [X.] zu vollziehen hat, übertragen, hätte dies zur Folge, dass der Notar die Vollziehung ablehnen müsste, wenn ein Beteiligter mit beachtlichen Gründen die Unwirksamkeit der zugrunde liegenden Erklärung geltend machte. Dies ist jedoch nicht gerechtfertigt. Der Senat hält an der Entscheidung [X.], [X.] 2016, 85, 101; [X.], [X.] 2018, 133, 158; [X.], [X.] 2016, 108, 109, vgl. auch [X.]/[X.], [X.] [2017], [X.] Rn. 658) nicht fest, soweit sich hieraus ein über die oben dargelegte Evidenzkontrolle hinausgehender strengerer Prüfungsmaßstab ergibt. Ob die von den Beteiligten zu 1 und 2 gegenüber dem Notar gegen die Wirksamkeit der [X.]en angeführten Gründe trotz der fehlenden Evidenz als „beachtlich“ anzusehen wären, kann deshalb dahinstehen.

aa) Wie oben ausgeführt und sich insbesondere aus § 17 Abs. 2 [X.] ergibt, schließen (bloße) Zweifel, die der Notar an der Wirksamkeit einer zu beurkundenden Erklärung hat, eine Beurkundung nicht grundsätzlich aus. Entsprechendes gilt, wenn es um die Vollziehung einer Erklärung i.S.d. § 53 [X.] geht. Nur wenn die Unwirksamkeit für den Notar ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar ist, darf er eine Erklärung weder beurkunden noch vollziehen. Hieraus folgt, dass der Notar auch bei Zweifeln an der Wirksamkeit von Erklärungen Vollzugsentscheidungen treffen kann. Es ist nicht seine Aufgabe, über die materiell-rechtliche Wirksamkeit einer beurkundeten Willenserklärung zu befinden. [X.] er eine nicht evident unwirksame Urkunde i.S.d. § 53 [X.] - Entsprechendes gilt für die Vollziehung einer ihm von beiden Beteiligten erteilten Anweisung - trotz möglicher Zweifel an der Wirksamkeit der Erklärung bzw. der Anweisung, begibt er sich nicht in die Rolle eines Anwalts, der die Interessen nur einer Vertragspartei wahrnimmt. Vielmehr nimmt er die Aufgaben wahr, die ihm von dem Gesetz als Organ der freiwilligen Gerichtsbarkeit übertragen sind (vgl. Weber, [X.] 2016, 85, 101). Andernfalls würde zudem das mit § 53 [X.] verfolgte Ziel der zügigen Abwicklung verfehlt. Danach ist der Notar verpflichtet, Willenserklärungen und Unterlagen bei dem Grundbuchamt mit der ihm möglichen und zumutbaren Beschleunigung einzureichen (vgl. Senat, Beschluss vom 16. Oktober 2014 - [X.] 223/12, [X.], 449 Rn. 14 mwN). Hiermit verträgt es sich nicht, wenn Zweifel an der Wirksamkeit des beurkundeten Geschäfts - mögen sie auch nicht offensichtlich unbegründet sein - genügten, den Vollzug auszusetzen.

[X.]) Dürfte der Notar die Urkunde auch dann nicht vollziehen, wenn er zwar von ihrer Unwirksamkeit nicht überzeugt ist, ein Beteiligter aber beachtliche Gründe hierfür anführt, bestünde die Gefahr, dass der Notar - entgegen dem Wortlaut von § 53 [X.] - vorsorglich jede einseitige Weisung eines [X.] berücksichtigen würde, da die Abgrenzung von „beachtlichen“ und offensichtlich unbegründeten Einwendungen in der Praxis häufig zu Schwierigkeiten führen würde. Eine solche Rechtsfolge sieht das Gesetz aber nur für den speziell geregelten Fall des Widerrufs einer Verwahrungsanweisung vor (vgl. § 60 Abs. 3 Satz 1 [X.] = § 54c Abs. 3 Satz 1 [X.] aF). Entgegen einer in der Literatur vereinzelt (vgl. [X.], [X.] 2009, 164, 171) vertretenen Auffassung sind diese Regelungen nicht auf die Fallgestaltungen des § 53 [X.] übertragbar. Ausweislich der Gesetzesbegründung ging der Gesetzgeber von der Vergleichbarkeit der Fallgestaltungen der [X.] und des Vollzugs nach § 53 [X.] aus (vgl. BT-Drucks. 13/4184, [X.]). Gleichwohl hat er ein gesondertes Verfahren nur für die Verwahrung eingeführt. Das rechtfertigt den Umkehrschluss, dass es in den Fällen des § 53 [X.] bei dem eingeschränkten Prüfungsmaßstab verbleiben sollte (vgl. [X.], [X.] 2006, 682, 684; [X.], [X.] 2008, 130, 131; [X.], [X.], 5. Aufl., § 54c Rn. 9; gegen eine Anwendung von § 60 Abs. 3 Satz 3 Nr. 2 und 3 [X.] auch [X.]/[X.]/[X.], [X.]/[X.], 4. Aufl., § 53 [X.] Rn. 13; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.], 7. Aufl., § 53 Rn. 40).

cc) Dies führt auch nicht zu einer faktischen Vorwegnahme der gerichtlichen Entscheidung über die zwischen den Beteiligten streitige Wirksamkeit der Erklärung. Die gebotene Unparteilichkeit hat der Notar durch die Ausgestaltung des Verfahrens zu wahren (§ 17 Abs. 2a Satz 1 [X.]). Zu diesem Zweck trifft ihn die Pflicht, den Anhaltspunkten für Zweifel nachzugehen, den Beteiligten mitzuteilen und ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben (vgl. [X.], [X.] 2004, 115, 118). Den beabsichtigten Vollzug einer Urkunde i.S.d. § 53 [X.] muss er - wie hier geschehen - regelmäßig in einem Vorbescheid ankündigen, wenn einer der [X.] dem Vollzug widerspricht, so dass der Betroffene zur Wahrung seiner Rechte um Rechtsschutz nachsuchen kann (vgl. [X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.], 7. Aufl., § 53 Rn. 39; [X.]/[X.]/[X.], [X.]/[X.], 4. Aufl., § 53 [X.] Rn. 15; [X.], [X.], 19. Aufl., § 53 Rn. 43). Diese Vorgehensweise eröffnet dem betroffenen Beteiligten zum einen die Möglichkeit, im Rahmen des Verfahrens nach § 15 Abs. 2 [X.] die Entscheidung des Notars nach den oben genannten Grundsätzen prüfen zu lassen. Insoweit gilt allerdings nur ein eingeschränkter Prüfungsmaßstab. Zum anderen kann er seine Einwendungen zivilgerichtlich geltend machen und zur Verhinderung des Vollzugs der Urkunde gegebenenfalls eine einstweilige Verfügung des [X.] gegen den anderen [X.] erwirken (vgl. [X.], [X.] 1990, 397, 401; [X.], [X.] 1994, 495, 498; BayObLG, [X.] 1998, 648, 650; NJW-RR 2000, 1231, 1232; [X.], [X.] 2008, 130, 132; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.], 7. Aufl., § 53 Rn. 39 f.; [X.], [X.], 19. Aufl., § 53 Rn. 45).

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 15 Abs. 2 Satz 3 [X.] i.V.m. § 81 Abs. 1 Satz 1, § 84 FamFG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 61 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 36 Abs. 1 GNotKG und orientiert sich an der Festsetzung des [X.].