Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.07.2012, Az. V ZR 94/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V [X.]
Verkündet am:

13. Juli 2012

Lesniak

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 14 Nr. 4, § 21 Abs. 4, § 23 Abs. 4; BGB § 280
a)
Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nach § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Be-schlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat.
b)
Die [X.] ist jedenfalls dann dem [X.] Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche [X.] eines Beschlusses zur Sanierung des [X.]seigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Scha-den am [X.]seigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht.
[X.], Urteil vom 13. Juli 2012 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom
13. Juli 2012
durch den Vorsitzenden
Richter Prof. Dr.
Krüger, [X.]
Dr. [X.]t-Räntsch
und Dr. Roth
und die Richterinnen
Dr. Brückner
und
Weinland
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 29. Zivilkammer des [X.] vom 17. März 2011 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Feststellung des Verzugs der Beklagten mit der Instandsetzung des [X.]seigentums für die [X.] ab dem 21. Dezember 2009 zurückgewiesen worden ist.

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des [X.] vom 15. Juni 2010 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels wie folgt geändert:

Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Instandsetzung des [X.]seigentums in der Wohnung der Kläger (Besei-tigung des [X.]s) seit dem 21. Dezember
2009 in Verzug befindet.

Im Übrigen bleibt die Berufung
zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 85% und die Beklagte zu 15%.

Von Rechts wegen
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Tatbestand:

Die Kläger sind Mitglieder
der beklagten [X.]. Ihnen gehört eine Wohnung im dritten Obergeschoss des
Gebäudes, die sie bis zum 30. November 2007
selbst bewohnten. Am 19. Juni 2006
drang nach einem heftigen Regen Wasser durch die Decke in die Wohnung. Die Klä-ger holten ein Sachverständigengutachten ein, das einen Befall des Deckenge-bälks und des Mauerwerks mit Hausschwamm feststellte. Sie leiteten das Gut-achten
der Beklagten in einem anderen Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 13.
November 2006 zu. Auf einer Versammlung am 25.
April 2007 beschlossen die Wohnungseigentümer, ein gerichtliches Sachverständigengutachten einzu-holen. Die beiden Gerichtssachverständigen bestätigten den Befund und bezif-ferten die Beseitigungskosten mit 31.000

g-ten am 19. Mai 2008 übersandt. Die Wohnungseigentümer beschlossen auf einer weiteren Versammlung vom 22. Oktober 2008 zunächst eine weitere Be-obachtung des Schwammbefalls durch einen
der beiden [X.] und nach dessen Weigerung auf einer weiteren Versammlung am
15.
April 2009 eine Teilsanierung. Der am 27. Juli 2009 beauftragte Handwerker lehnte
bei einem Ortstermin am 31. August 2009
eine Teilsanierung als nicht durchführbar ab. Notwendig sei eine vollständige Sanierung. Diese beschlossen die Wohnungseigentümer auf der Versammlung vom 19. November 2009. Kei-nen der erwähnten Beschlüsse der Wohnungseigentümer fochten die Kläger an. Sie verlangen von der Beklagten
Ersatz
der Kosten für die Anmietung einer anderen Wohnung in dem [X.]raum vom 1. Dezember 2007 bis einschließlich 31. August 2009, Ersatz der Umzugskosten und die Feststellung des Verzugs mit der Instandsetzung des [X.]seigentums vom 1. November 2007 an.

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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das [X.] der Beklagten mit der Instandsetzung des [X.] ab dem 1. Juli 2010 festgestellt und die Klage im Übrigen [X.]. Mit der zugelassenen
Revision verfolgen die Kläger ihre ursprüngli-chen Anträge weiter. Die Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts kommt ein Anspruch der Kläger gegen die [X.] auf Ersatz des durch die verzögerte Instandsetzung des [X.]s am Gemein-schaftseigentum
auf Grund von § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB und von §
823 BGB i.[X.]. § 21 Abs. 4 [X.] grundsätzlich in Betracht. Für die bis zu dem Be-schluss der Wohnungseigentümer am 19. November 2009 entstandenen [X.] fehle es an einem pflichtwidrigen Verhalten
der übrigen Wohnungseigen-tümer. Eine Pflichtverletzung sei aber darin zu sehen, dass die Beklagte den Beschluss vom 19. November 2009 nicht innerhalb angemessener Frist umge-setzt habe.
Mit dieser Verpflichtung sei die Beklagte unter Berücksichtigung der erforderlichen Vorbereitungsmaßnahmen seit
1. Juli 2010
in Verzug. Die gel-tend gemachten Schäden aus der Anmietung einer Ersatzwohnung und aus dem Umzug in eine andere Wohnung seien nicht ersatzfähig, weil sie vorher entstanden
seien. Die Kläger könnten sich nicht darauf berufen, dass die vor dem 19. November 2009 gefassten Beschlüsse ordnungsmäßiger Verwaltung widersprächen, weil sie diese nicht angefochten hätten. Dadurch hätten die Kläger die geltend gemachten Schäden überwiegend allein verursacht, so dass Ansprüche jedenfalls nach § 254 BGB ausschieden.
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II.

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung im Wesentlichen
stand.

1. Einen Anspruch der Kläger auf Ersatz der Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung und der Kosten für den Umzug dorthin hat das [X.] zu Recht verneint.

a) Auf den Gesichtspunkt der pflichtwidrig verzögerten Instandsetzung des [X.]seigentums
lässt er sich nicht stützen. Voraussetzung dafür ist nach §
280 Abs. 1 und 2 BGB
i.[X.]. § 286 BGB, §
21 Abs. 4 [X.] und § 31 BGB, dass die Beklagte als Verband für ein schuldhaft pflichtwidriges Verhalten der Wohnungseigentümermehrheit als Organhandeln einzustehen hat, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet waren, die umgehende Sanierung des [X.] zu beschließen und dass die Beklagte mit der Instand-setzung in Verzug geraten war, bevor die geltend gemachten Schäden entstan-den.

[X.]) Ob der Verband im Verhältnis zu dem einzelnen [X.] selbst zur ordnungsgemäßen Verwaltung des [X.]seigentums verpflichtet ist und für Verstöße gegen diese Pflicht durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer nach § 31 BGB einzustehen hat, ist
umstritten (für die Haftung des Verbands etwa: [X.], [X.], 714, 715; [X.] in [X.], [X.], 3. Aufl., § 21 Rn. 48; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., §
21 Rn.
125; für die Haftung der Wohnungseigentümer etwa [X.] in [X.], [X.], 11. Aufl., § 21 Rn. 45; [X.]/Then, [X.], 2. Aufl., § 21 4
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Rn.
34, 36; [X.]/[X.], [X.],
§ 21 Rn. 153). Die Frage muss hier nicht ent-schieden werden.

[X.]) Für die [X.] bis zu dem Eingang des Gutachtens der Gerichtssach-verständigen und dem Ablauf eines angemessenen [X.]raums zu dessen
Aus-wertung am 30. Juni 2008 fehlt es bereits an einer Pflichtverletzung. Die [X.] haben bei der Entscheidung darüber, in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene Instandsetzung des [X.]seigentums durchfüh-ren, einen Gestaltungsspielraum (Senat, Urteil vom 8. Juli 2011
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V [X.], NJW 2011, 2958 Rn. 8). Ein Anspruch auf sofortige Durchführung einer be-stimmten Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein dieses Vorgehen ord-nungsmäßiger Verwaltung entspricht (Senat, Urteil vom 9. März 2012

[X.], NJW 2012, 1724
Rn. 4). Danach war das Vorgehen der [X.] nicht pflichtwidrig. Die Kläger hatten die Beklagte mit einem Gutach-ten konfrontiert, aus welchem sich ergab, dass sich hinter dem zunächst nur erkennbaren, im Vergleich zum eigentlichen Problem eher harmlosen [X.] ein Defekt des [X.]seigentums verbarg, der, wenn er sich bestätigte, ganz erhebliche Beseitigungskosten erwarten ließ. Dass sich die Wohnungseigentümer in dieser Lage vor der Beschlussfassung über konkrete Maßnahmen vergewisserten, ob der vorgelegte Befund sachlich zutraf, und Aufklärung darüber verschafften, wie der festgestellte Schaden zweckmäßiger-weise zu beheben war
und welche Alternativen hierfür gegebenenfalls in [X.] kamen, ist nicht zu beanstanden. Die Wohnungseigentümer durften [X.] erst die Einholung eines Gerichtsgutachtens im selbständigen Beweisver-fahren beschließen, dessen Eingang abwarten
und sich [X.] für die Prüfung des Gutachtens nehmen.
Dafür erscheint ein [X.]raum von etwa sechs Wochen [X.]. Es ist deshalb nicht pflichtwidrig, dass die Wohnungseigentümer bis 8
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zum 30. Juni 2008 eine Sanierung nicht beschlossen
und in Angriff genommen haben.

[X.]) Die danach, nämlich für
den [X.]raum vom 1. Juli 2008 bis zum 31.
August 2009,
geltend gemachten Schäden der Kläger können allerdings auf einer Verletzung der Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des [X.] beruhen. Darauf dürfen sich die Kläger aber nicht berufen.

(1) Die Wohnungseigentümer haben im [X.] an die Prüfung des Gerichtsgutachtens zwar nicht, was sich aufdrängte,
eine vollständige Sanie-rung des [X.]seigentums
entsprechend den Vorschlägen des Gutach-tens, sondern mit Beschluss vom 22. Oktober 2008 zunächst eine weitere Be-obachtung der Entwicklung des Hausschwamms und sodann mit Beschluss vom 15. April 2009 nur eine Teilsanierung
beschlossen. Ob das pflichtwidrig war, muss hier aber nicht entschieden werden.

(2) Diese Beschlüsse sind nämlich nach § 23 Abs. 4 Satz 2 [X.] [X.] geworden, weil die Kläger sie nicht angefochten haben. Nach der Rechtsprechung des Senats schließt die Bestandskraft eines Beschlusses den Einwand, er habe nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen, auch für einen Schadensersatzanspruch aus (Senat, Urteile
vom 3. Februar 2012 -
V [X.], [X.], 218, 219
und vom 13. Mai 2011

[X.], NJW 2011, 2660, 2661
Rn. 16). Der inhaltlich fehlerhafte Beschluss wird zwar durch den Eintritt der Bestandskraft nicht
fehlerfrei. Er bleibt aber nach §
23 Abs. 4 Satz 2 [X.] gültig und bildet deshalb gleichwohl die Grundlage für das weitere Han-deln der Wohnungseigentümer und des Verbands. Er muss wie alle anderen Beschlüsse von dem Verwalter umgesetzt werden. Dass sich Verwalter oder

hier

die Wohnungseigentümer daran halten, ist nicht pflichtwidrig.
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(3) Dass die Beschlüsse an Mängeln
litten, die über den Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung
hinausgehen, und deshalb nichtig wären, machen die Kläger nicht geltend
und ist auch nicht ersichtlich.

b) Der Anspruch lässt sich entgegen der Ansicht der Kläger auch nicht auf § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 [X.] stützen.
Dieser Anspruch ist nicht Gegenstand der vorliegenden Klage.

[X.]) Der Anspruch auf Schadensersatz nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 [X.] kann neben einem Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung der Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandsetzung des [X.]seigentums nach § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 [X.] bestehen. Beide Ansprüche können in einem ein-heitlichen Rechtsstreit im Wege der [X.] (§ 260 ZPO) geltend gemacht werden (vgl. Senat, Urteil vom 4. Juli 1997, [X.], NJW-RR 1997, 1374 für § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB). Sie stellen aber zwei prozessual selbständige Ansprüche mit unterschiedlichen Streitgegenständen dar (Senat, Urteile vom 20. April 1990

[X.], [X.]Z 111, 158, 166 und vom 20.
November 1992

[X.], [X.]Z
120, 239, 249
jeweils für § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB), die in getrennten Rechtsstreiten geltend gemacht werden können.

[X.]) Die Kläger haben hier nur von der zweiten Möglichkeit Gebrauch gemacht. Sie verlangen nicht Ersatz für Schäden, die ihnen aus einem nach §
14 Nr. 4 Halbsatz 1 [X.] zu duldenden Betreten und Benutzen der Wohnung zur Instandsetzung und Instandhaltung entstanden sind. Sie stützen ihren [X.] vielmehr darauf, dass die Beklagte die gebotene Sanierung gerade nicht vorgenommen, sondern
versucht hat, sie zu vermeiden, und dass ihr daraus Schäden entstanden sind. Ob ihnen aus einer "gestreckten Instandsetzung"
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Schäden entstanden sind, ist deshalb nicht in dem
vorliegenden Rechtsstreit zu entscheiden.

2. Teilweise begründet ist die Revision indessen hinsichtlich des Fest-stellungsantrags.

a) Das Berufungsgericht hat den Verzug der Beklagten mit der [X.] über die vollständige Sanierung des [X.] vom 19. November 2009 bejaht. Das setzt eine Pflichtverletzung
nicht nur der Wohnungseigentümer, die das Berufungsgericht in diesem Zusammen-hang
ausdrücklich anspricht ("die Beklagten"), sondern auch des Verbands selbst voraus. Diese liegt im Ergebnis vor.

[X.]) Unbestritten ist allerdings bisher nur, dass der

hier nicht in [X.] genommene

Verwalter selbst auf Grund des [X.] ist, dem einzelnen Wohnungseigentümer den Schaden zu ersetzen, der diesem durch die Verletzung der vertraglichen Pflichten entsteht (KG, [X.] 2010, 183, 185; [X.] in Bärmann, [X.], 11. Aufl., § 27 Rn. 312; [X.] in [X.], [X.] 3. Aufl., § 27 Rn. 177; Häublein, [X.] 2008, 1, 6 f.). Anerkannt ist auch, dass die [X.] für schuld-haft pflichtwidriges organschaftliches Verhalten des Verwalters gegenüber [X.] nach §§ 31, 89 BGB einzustehen hat ([X.] in Bärmann, [X.], 11. Aufl., §
27 Rn. 325; [X.] in [X.], [X.], 3. Aufl., § 27 Rn. 179). Ob das auch gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer gilt, wenn er durch ein pflichtwidriges Untätigbleiben des Verwalters geschädigt wird, ist bislang nicht entschieden und muss auch hier nicht entschieden werden.

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[X.]) Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist dem einzelnen [X.] gegenüber aus dem mitgliedschaftlichen [X.], den Verwalter zur unverzüglichen Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer anzuhalten. Dieses
Treueverhältnis hat der Senat im Verhältnis der [X.] zu dem [X.] Wohnungseigentümer anerkannt und daraus dessen Verpflichtung abgelei-tet, dem Verband Schadensersatz zu leisten, wenn er seiner
Verpflichtung zur Mitwirkung an der ordnungsmäßigen Verwaltung der [X.] nach § 21 Abs. 4 [X.] nicht nachkommt (Beschluss vom 2. Juni 2005

[X.], [X.]Z 163, 154, 175 f.). Kehrseite dieser Verpflichtung des einzelnen [X.]s ist die Verpflichtung des Verbands, die gefassten [X.] umzusetzen. Die Umsetzung obliegt nach § 27 Abs. 1 [X.] dem Verwalter, der dem [X.] und gegebenenfalls auf Schadensersatz haftet (Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 -
V [X.], NJW-RR 2011, 1093 Rn.
20). Der Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, diesen Anspruch gegenüber dem Verwalter durchzuset-zen, wenn die gefassten Beschlüsse

wie hier

den Zweck haben, einen Scha-den am [X.]seigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht.

[X.]) Diese Pflicht ist verletzt, wenn die Umsetzung des Beschlusses nach Eintritt der Bestandskraft ausbleibt.
Mit dem Einwand, der Beschluss widerspre-che ordnungsmäßiger Verwaltung, ist die Beklagte nicht anders als die Kläger nach Eintritt der Bestandskraft ausgeschlossen.

b) Richtig ist die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass die [X.] mit der Umsetzung dieses Beschlusses in Verzug ist.
Verzug
liegt aller-19
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dings nicht erst ab dem 1. Juli 2010, sondern schon ab dem 21. Dezember 2009 vor.

[X.]) Er ist nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB mit dem Eintritt der Bestandskraft des Beschlusses eingetreten, ohne dass es einer Mahnung, einer Klage oder anderer den Verzug begründender Maßnahmen der Kläger bedurft hätte. Sol-che Maßnahmen
waren
angesichts der im vorliegenden Fall gegebenen beson-deren Umstände ausnahmsweise nicht erforderlich. Die Wohnungseigentümer wussten seit Eingang des Sachverständigengutachtens
im selbständigen Be-weisverfahren, dass der [X.] am [X.]seigentum voll-ständig beseitigt werden musste. Sie wussten spätestens seit der Ablehnung einer Teilsanierung durch den damit beauftragten Handwerker am 31. August 2009
auch, dass die
vollständige Sanierung des [X.]seigentums nicht zu vermeiden war. Seit dem Eingang der Ordnungsverfügung der [X.] vom 10. Oktober 2009 war ihnen schließlich
klar, dass die Sanierung nicht län-ger aufgeschoben werden durfte, sondern umgehend in Angriff genommen werden musste. In dem dazu gefassten Beschluss vom 19. November 2009 haben die Wohnungseigentümer nicht nur beschlossen, die Sanierung nach den Vorgaben der Gerichtssachverständigen durchzuführen, sondern auch zum Ausdruck gebracht, die Schwammbekämpfung "müsse endlich erfolgen". Sie haben die Kläger aufgefordert, ihre
Wohnung dafür zugänglich zu machen und ihnen eine entsprechende einstweilige Verfügung angekündigt. Diese Zusätze haben unter den geschilderten Umständen den Charakter einer
Selbstmahnung der Beklagten (dazu [X.], Urteile vom 17. Dezember 1996

[X.], NJW-RR 1997, 622, 623 und vom 14. Mai 2009

[X.], [X.], 2600, 2602 Rn. 24). Sie machen eine Mahnung entbehrlich, die den
in der geschil-derten Weise zunächst hingehaltenen und dann massiv unter Druck gesetzten Klägern auch nicht mehr zumutbar
war.
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[X.]) Verzug ist mit dem Ablauf der Anfechtungsfrist eingetreten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine Verletzung der Pflicht zur [X.] gefasster bestandskräftiger Beschlüsse zwar grundsätzlich erst zu vertre-ten, wenn die Umsetzung auch nach Ablauf eines angemessenen Vorberei-tungszeitraums unterbleibt. Einen solchen Vorbereitungszeitraum benötigte die Beklagte hier aber nicht. Was zu tun war, war ihr seit etwa eineinhalb Jahren bekannt, sie hatte aus Anlass der Teilsanierung bereits einen geeigneten Handwerker gefunden und war durch Ordnungsverfügung verpflichtet worden, den Schaden umgehend zu beseitigen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

Krüger

[X.]t-Räntsch

Roth

Brückner

Weinland
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 15.06.2010 -
202 C 19/10 -

LG [X.], Entscheidung vom 17.03.2011 -
29 [X.]/10 -

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