Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.10.2010, Az. XII ZR 129/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/09 Verkündet am: 13. Oktober 2010 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der [X.]eschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 556 Abs. 1 Zur Umlagefähigkeit der Kosten für eine Terrorschadensversicherung im Rah-men eines [X.]es. [X.], Urteil vom 13. Oktober 2010 - [X.]/09 - [X.] Wiesbaden - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Oktober 2010 durch die Vorsitzende Richterin [X.], die Richterin [X.], [X.] Dr. [X.], die Richterin [X.] und [X.] Klinkhammer für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 2. Zivilsenats des [X.] vom 26. Juni 2009 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Klägerin verlangt von der beklagten Stadt W.

die Zahlung anteiliger Kosten für eine Terrorschadensversicherung als Nebenkosten aus einem [X.]. 1 Die Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 27. September 2000 und Nachtrag vom 2. Dezember 2003 für den Betrieb städtischer Ämter zwei Bürogebäude mit insgesamt 22.139,13 qm in einem [X.]ebäudekomplex in [X.], der einen [X.]esamtwert von ca. 286 Millionen • hat. 2 Nach § 3 Nr. 1 c des [X.] war die Beklagte verpflichtet, die auf die Mietsache entfallenden Nebenkosten gemäß Anlage 3 zu § 27 2. Berech-nungsverordnung (i.F. [X.] BV) zu tragen. Die Verteilung der Kosten für die Sach- 3 - 3 - und Haftpflichtversicherungen sollte nach der [X.]röße der Mietfläche erfolgen. Die Beklagte verpflichtete sich, den durch Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten eintretenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an zu tragen (§ 3 [X.] des [X.]). 4 Die Mietobjekte liegen unmittelbar neben dem [X.] und in der Nähe von Einrichtungen des [X.] sowie eines Fußball-stadions. Nachdem der [X.]ebäudeversicherer des [X.] als Folge des [X.] vom 11. September 2001 keinen Rückversicherungsschutz mehr erhielt, war er nicht mehr bereit, die [X.]efahr von Schäden durch Terrorismus weiter in der [X.]. Er erklärte deshalb mit Schreiben vom 26. September 2002 gegenüber der Klägerin eine entsprechende Änderungskündigung des [X.]. Die Klägerin schloss daraufhin ab 1. Januar 2003 eine Terrorversiche-rung bei der [X.] ab, die damals die einzige Anbieterin von [X.] auf dem [X.] Versicherungsmarkt war. Die Prämie für diese Versicherung betrug [X.] 87.113,68 • bei einer [X.]e-samtversicherungssumme von 181.441.621 •, einer [X.] von 100 Millionen • und einem Selbstbehalt von 1 Million •. [X.] betrug die Prämie im Hinblick auf die durch Fertigstellung eines weiteren Bau-abschnitts erhöhte [X.]esamtversicherungssumme von [X.] • bei gleich bleibender Jahreshöchstentschädigung und gleich bleibendem Selbstbe-halt 139.993,13 •. Von diesen für die [X.] und 2004 angefallenen Prä-mien in Höhe von insgesamt 227.106,81 • entfielen auf die Beklagte anteilig [X.] •. Diesen Betrag macht die Klägerin mit der Klage geltend. 5 - 4 - Das [X.] hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg. Dagegen richtet sich die vom Berufungsge-richt zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie ihren Klageabweisungs-antrag weiterverfolgt. 6 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht, dessen Urteil in [X.], 889 veröf-fentlicht ist, hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Bei der erst nach Abschluss des [X.] abgeschlossenen Terrorversicherung handele es sich um eine Sachversicherung, deren Kosten als Betriebskosten gemäß § 3 Nr. 1 c und [X.] des [X.] auf die Beklagte umgelegt werden könnten. Der Umstand, dass im Rahmen einer Terrorversicherung zusätzlich auch ein Betriebsunterbrechungsschaden mitversichert sei, stehe der Beurteilung als Sachversicherung nicht entgegen, weil auch durch die Feuerversicherung, die allgemein als umlagefähige Sachversicherung angesehen werde, derartige Schäden mit umfasst seien. 8 Die Klägerin habe durch den Abschluss der Terrorversicherung den [X.]rundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht verletzt. Ihre Entscheidung, eine solche Versicherung abzuschließen, sei nicht zu beanstanden. Dabei könne [X.], ob der Abschluss einer Terrorversicherung für jedes beliebige Objekt un-abhängig von dem Bestehen einer konkreten objektiven [X.]efahrenlage als sinn-9 - 5 - voll gelten könne. Denn jedenfalls für das Mietobjekt als große architektonisch auffällige [X.]ewerbeimmobilie in direkter Nähe zum [X.] kö-nne von einer gewissen [X.]rundgefährdung ausgegangen werden. Auch die Hö-he der zu zahlenden Prämien führe nicht dazu, dass der Abschluss einer Ter-rorversicherung unverhältnismäßig sei. Da die [X.] der einzige Versicherer für [X.] gewesen sei, könne eine Überhö-hung der Prämie nicht festgestellt werden. Auch sei die Klägerin im Hinblick auf den Wert des [X.]ebäudekomplexes nicht gehalten gewesen, den Umfang des Versicherungsschutzes auf eine Jahreshöchstentschädigungssumme von 50 Millionen • oder gar 25 Millionen • zu beschränken. [X.] Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand. 10 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die von der Klä-gerin geltend gemachten Kosten für eine Terrorversicherung nach den vertrag-lichen Vereinbarungen der Parteien grundsätzlich als Nebenkosten umgelegt werden können. 11 a) Die gemäß § 3 Nr. 1 c des [X.] [X.]. Anlage 3 zu § 27 [X.] BV umlagefähigen Betriebskosten umfassen gemäß deren Nr. 13 "die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des [X.]ebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der [X.]lasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das [X.]ebäude, den Öltank und den Aufzug." Die Aufzählung ist nur beispielhaft und damit nicht abschlie-ßend. Unter Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 [X.] BV fallen somit grundsätzlich alle 12 - 6 - Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des [X.]ebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen. 13 Die Terrorversicherung gehört als [X.]ebäudeversicherung (A § 3 Allge-meine Bedingungen für die Terrorversicherung) zu den Sachversicherungen. 14 b) Der Umlage der Kosten für die Terrorversicherung steht auch nicht entgegen, dass diese Kosten erst nach Mietvertragsabschluss durch einen ge-sondert abgeschlossenen Terrorversicherungsvertrag entstanden sind. Denn die Beklagte ist gemäß § 3 [X.] des [X.] verpflichtet, den Mehrbe-trag, der durch die Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten entsteht, vom Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen. 2. Entgegen der Ansicht der Revision verstößt die Umlage der Kosten für die Terrorversicherung auch nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. 15 a) Dieses [X.]ebot bezeichnet die auf [X.] und [X.]lauben beruhende ver-tragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu be-lasten, die erforderlich und angemessen sind (vgl. [X.], Urteil vom 28. November 2007 - [X.]/06 - NJW 2008, 440; [X.]t-Futterer/[X.] Mietrecht 9. Aufl. § 560 Rn. 73). Nur solche Kosten darf der [X.] in Ansatz bringen. 16 Für die Wohnraummiete ist diese Verpflichtung in § 556 Abs. 3 Satz 1, § 560 Abs. 5 B[X.]B und § 24 Abs. 2 Satz 1 [X.] BV und § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV geregelt. Sie gilt gemäß § 242 B[X.]B auch für die [X.]. Auch der Vermieter von [X.]eschäftsräumen darf nach [X.] und [X.]lauben nur solche Kos-ten auf den Mieter umlegen, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen (K[X.] [X.]rundeigentum 2008, 122; [X.] in [X.]/[X.]/[X.]. [X.]. 11 Rn. 9; [X.] Handbuch der [X.] - 7 - kosten 11. Aufl. Rn. 1054; [X.] der Wohn- und [X.]ewerberaummiete 5. Aufl. [X.] Rn. 7; Fritz [X.]ewerberaummiete 4. Aufl. Rn. 137 g; [X.], 1, 2). 18 Zur Konkretisierung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes kann auf dessen Definition in § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 24 Abs. 2 der [X.] BV zurückgegriffen werden. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei [X.] aller Umstände und bei ordentlicher [X.]eschäftsführung ge-rechtfertigt sind. Maßgebend ist somit der Standpunkt eines vernünftigen [X.]s, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (vgl. [X.], Urteil vom 28. November 2007 - [X.]/06 - NJW 2008, 440; OL[X.] Brandenburg WuM 2007, 510; [X.] Handbuch der Mietnebenkosten 11. Aufl. Rn. 1055 ff.). Dabei steht dem Vermieter ein Entscheidungsspielraum zu. Er ist nicht gehalten, stets die billigste Lösung zu wählen, sondern darf andere für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung relevante Kriterien, wie z.B. die Zuver-lässigkeit des anderen Vertragspartners, mit in seine Entscheidungsfindung einbeziehen (vgl. [X.] Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. V 337 a; Münch-Komm/[X.] 5. Aufl. § 556 B[X.]B Rn. 106). b) Nachdem die [X.]ebäudeversicherer aufgrund des [X.] nicht mehr bereit waren, für [X.]ebäude mit einer Versi-cherungssumme von mehr als 25 Millionen • das Risiko eines Terroranschlags, das bis dahin als zu vernachlässigendes Risiko angesehen wurde und deshalb ohne zusätzliche Prämie in der Feuerversicherung mitversichert worden war, weiterhin kostenfrei mitzuversichern, stellte sich für die [X.]ebäudeeigentümer die Frage, ob sie eine gesonderte Terrorschadensversicherung abschließen sollten. Eine solche Versicherung für Objekte mit einem Versicherungswert von mehr als 25 Millionen • bot nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im streit-gegenständlichen Zeitraum nur die E.

Versicherungs-A[X.] an. Nach deren 19 - 8 - Allgemeinen Bedingungen für die Terrorversicherung ([X.]) sind Terrorakte (A § 1 [X.] [X.]) jegliche Handlungen von Personen oder Personengruppen zur Erreichung politischer, religiöser, ethnischer oder ideologischer Ziele, die geeignet sind, Angst oder Schrecken in der Bevölkerung oder Teilen der Bevöl-kerung zu verbreiten und dadurch auf eine Regierung oder staatliche Einrich-tungen Einfluss zu nehmen. Entschließt sich der Eigentümer eines [X.]ebäudes mit einem Versiche-rungswert von mehr als 25 Millionen •, eine Terrorversicherung abzuschließen, kann er die dadurch entstehenden Kosten allerdings nur dann auf die Mieter umlegen, wenn die Kosten dem [X.]rundsatz der Wirtschaftlichkeit genügen, d.h. erforderlich und angemessen sind. Es muss daher für das jeweils versicherte [X.]ebäude geprüft werden, ob eine Versicherung gegen Terrorakte im Einzelfall erforderlich und ob die konkret abgeschlossene Versicherung angemessen ist, d.h. ob ein vernünftiger Vermieter, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge hat, die Versicherung abgeschlossen hätte. 20 c) Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist davon auszugehen, dass ein vernünftiger Eigentümer eine mit erheblichen Kosten verbundene [X.] nur abschließen wird, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die [X.]efahr eines [X.]ebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen ([X.]t-Futterer/[X.] 9. Aufl. Mietrecht § 556 Rn. 173; [X.] in [X.]/[X.]/Stellmann [X.] 2. Aufl. [X.]. 11 Rn. 110; [X.] der Wohn- und [X.]ewerberaummiete 5. Aufl. [X.] Rn. 37, A Rn. 102; [X.] in: [X.]/Rips/Wall Rn. 3679; A[X.] Pankow-Weißensee [X.]rundeigentum 2009, 57; A[X.] [X.] [X.]rundeigentum 2005, 1255; [X.] [X.]rundeigentum 2004, 1500; [X.], 929, 933). Ist dagegen ein [X.]ebäudeschaden durch einen terroristischen Angriff unwahrscheinlich und kann ein solcher lediglich nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden, 21 - 9 - entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung, dieses rein theoretische [X.] mit erheblichem finanziellem Aufwand abzusichern. 22 Die [X.]egenansicht (OL[X.] Stuttgart NZM 2007, 247; [X.] Handbuch der Mietnebenkosten 11. Aufl. Rn. 5271 b; [X.], [X.] NJW 2005, 3233, 3237) argumentiert, der Ort von [X.] sei nicht vorhersehbar, des-halb sei jedes [X.]ebäude der Welt gefährdet und deshalb sei für jedes [X.]ebäude eine Terrorversicherung erforderlich und angemessen. Dieses Argument über-zeugt nicht. Ein wirtschaftlich denkender Eigentümer wird für die Versicherung eines fern liegenden Risikos keine erheblichen Kosten aufwenden. Denn zwi-schen Kosten und Nutzen besteht in diesen Fällen ein deutliches Ungleichge-wicht. d) Für welche [X.]ebäude eine begründete [X.]efahr von [X.] besteht, lässt sich aus den Erfahrungen und den sich daraus ergebenden Moti-ven der Terroristen herleiten, die in der Definition von Terrorakten in den [X.] für die Terrorversicherung ihren Niederschlag gefunden haben. Danach bezwecken die Angriffe eine Schwächung tragender staatlicher Strukturen durch die Verbreitung von Angst und Schrecken in der Bevölkerung. Zu den gefährdeten [X.]ebäuden gehören deshalb insbesondere [X.]ebäude mit Symbolcharakter (z.B. der [X.]), [X.]ebäude, in denen staatliche Macht aus-geübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude), [X.]ebäude, vor allem in [X.]roßstädten oder Ballungszentren, in denen sich regel-mäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, [X.], Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie [X.]ebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten [X.]ebäude befinden. 23 e) Im vorliegenden Fall liegen die Mietobjekte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts in einem großen [X.]ebäudekomplex mit [X.], der einen Wert von ca. 286 Millionen • hat. In den [X.] sind städtische Ämter untergebracht. Der [X.]ebäudekomplex befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum [X.] und in der Nähe eines Fußballstadions. Angesichts der Art des [X.]ebäudes, seiner Frequentie-rung, seiner Lage und seines Wertes ist, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, von einer [X.]rundgefährdung des [X.]ebäudes für Schäden durch Terroranschläge auszugehen. Der Abschluss einer Terrorversicherung war deshalb aus der Sicht eines vernünftigen Vermieters erforderlich, um bei Eintritt des Versicherungsfalls die Sachschäden an dem [X.]ebäude abzusichern. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe bei seiner Feststel-lung, der [X.]ebäudekomplex sei konkret gefährdet und liege in unmittelbarer Nä-he zu einem gefährdeten Objekt, Sachvortrag der Beklagten übergangen, ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat lediglich die unstreitigen Umstände [X.] bewertet als die Beklagte. 25 f) Die Umlage der Terrorschadensversicherung verstößt auch nicht we-gen der Höhe der Prämien gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. 26 Eine Terrorversicherung bot nach den Feststellungen des Berufungsge-richts im streitgegenständlichen Zeitraum für Objekte mit einem Versicherungs-wert von mehr als 25 Millionen • nur die E.
Versicherungs-A[X.] an. Die Klägerin konnte deshalb eine solche Versicherung nur bei dieser abschließen. 27 Entgegen der Ansicht der Revision war die Klägerin im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht gehalten, zur Reduzierung der Prä-mien eine geringere Jahreshöchstentschädigung zu vereinbaren. Die tatrichter-liche Würdigung des Berufungsgerichts, dass sich die von der Klägerin bei ei-nem [X.]esamtgebäudewert von 181.441.621 • [X.] und ca. 286 Millionen • im Jahr 2004 gewählte Jahreshöchstentschädigung von 28 - 11 - 100 Millionen • zur Deckung des Terrorrisikos innerhalb des dem Vermieter für ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis eröffneten Beurteilungsspiel-raums hält, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Eine Lebenserfahrung dahin, dass ein solcher Schaden bei einem Terroranschlag unwahrscheinlich ist, gibt es entgegen der Ansicht der Revision nicht. 29 3. Zwar weist die Revision zu Recht darauf hin, dass die Betriebsunter-brechungsversicherung, soweit sie in der Terrorversicherung enthalten ist, nicht das Sacherhaltungsinteresse absichert und deshalb auch nicht unter die von Nr. 13 Anlage 3 zu § 27 [X.] BV erfassten Sachversicherungen fällt. Ausweislich der im Berufungsurteil in Bezug genommenen Versiche-rungsunterlagen besteht Deckungsschutz entsprechend den Anträgen der Klä-gerin, die den Versicherungsverträgen zugrunde liegen, nur für das [X.]ebäude und nicht für eine Betriebsunterbrechung. Aus den nur allgemein gehaltenen Feststellungen im Berufungsurteil ergibt sich nichts [X.]egenteiliges. Ein [X.] ist folglich nicht mitversichert. Deshalb können die gesamten Prämien für die [X.] und 2004 umgelegt werden. 30 4. a) Entgegen der Ansicht der Revision steht die zwölfmonatige Aus-schlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 B[X.]B einer [X.]eltendmachung der Kosten für die Terrorversicherung für die [X.] und 2004 nicht entgegen. Selbst wenn die Abrechnungen später als zwölf Monate nach Ablauf der jährlichen Abrechnungsfrist der Beklagten übersandt worden wären, wäre die [X.]eltendma-chung der Kosten durch die Klägerin nicht ausgeschlossen. Wie der [X.] zwi-schenzeitlich entschieden hat ([X.] 184, 117), ist § 556 Abs. 3 Satz 3 B[X.]B auf die [X.] weder direkt noch analog anwendbar. 31 b) Die geltend gemachten Nebenkostenforderungen sind auch nicht [X.]. 32 - 12 - Die Annahme einer Verwirkung setzt neben dem Zeitablauf das Vorlie-gen besonderer Umstände voraus, aus denen sich ergibt, dass der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des [X.] darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht gel-tend machen werde. Für solche besonderen Umstände liegen hier keine [X.] vor. 33 Hahne [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: L[X.] Wiesbaden, Entscheidung vom 12.02.2009 - 9 O 207/08 - OL[X.] Frankfurt am Main, Entscheidung vom 26.06.2009 - 2 U 54/09 -