Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.07.2012, Az. XII ZR 22/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII ZR 22/11
Verkündet am:

25. Juli 2012

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB §§ 566 Abs. 1, 566 a, 578
Der Erwerber eines gewerblich vermieteten [X.] tritt gemäß §§
566 Abs.
1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein (Abgrenzung zu Senatsurteil [X.], 160 = NJW 1999, 1857).
[X.], Urteil vom 25. Juli 2012 -
XII ZR 22/11 -
KG [X.]

LG [X.]

-
2
-
Der XII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 25.
Juli 2012 durch [X.], die Richterinnen Weber-Monecke
und Dr.
Vézina und [X.] und Dr.
Botur
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 20.
Zivilsenats des Kammerge-richts in [X.] vom 27.
Januar 2011 wird auf Kosten des [X.] zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Kläger verlangen als frühere Eigentümer und Vermieter von Gewer-beräumen von dem [X.]n als Mieter Leistung einer Kaution an die neue Eigentümerin (im Folgenden: Erwerberin).
Mit Vertrag vom 18.
Juni 1996 vermieteten die Kläger an den [X.]n Gewerberäume zur Nutzung als Rechtsanwaltspraxis.
In §
6 des Vertrages vereinbarten die Parteien u. a.:
"Der Mieter erbringt der Vermieterin zur Sicherung ihrer Ansprüche aus diesem Vertrag eine Sicherheitsleistung in folgender Weise: Bei einem vom Mieter zu bestimmenden Bankinstitut wird ein Mieter/[X.] mit gemeinsamer Verfügungsberechtigung einge-richtet. Der Mieter belegt dieses Konto mit verzinslichen Wertpapieren 1
2
3
-
3
-
wie z. B. Bundesschatzbriefen oder Pfandbriefen (keine Aktien) mit ei-nem [X.]wert von 16.000,00
DM. Es sind ausschließlich [X.] Wert-papiere anzulegen. Die Kontoführungsgebühren des gemeinsamen Kon-tos trägt der Mieter. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und sind nach Abzug der Kontoführungsgebühren auf ein von ihm zu benennendes Konto zu buchen. Bei Fälligkeit der Wertpapiere wird die Neuanlage von dem Mieter und der Vermieterin gemeinsam verfügt.
Die Parteien vereinbaren bereits jetzt, dass auch andere Formen von gleichwertiger Kautionserbringung möglich ist."
Der [X.]
verpfändete als Sicherheit Bundesschatzbriefe in Höhe von 16.000
DM.
Im
November 2006 bat er die Kläger um Pfandfreigabe, weil die Bundesschatzbriefe im Januar 2007 fällig wurden, und sagte zu, in Kürze eine neue Sicherheit beizubringen. Die Kläger erklärten daraufhin im Dezember 2006 die Pfandfreigabe. Sie forderten den [X.]n in der Folgezeit wiederholt erfolglos zur Leistung der Kaution auf.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 19.
September 2007
verkauften die Klä-ger das Grundstück.
Die Erwerberin wurde am 27.
März 2008 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. In dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Klä-ger und die Erwerberin in Bezug auf die Kautionen der Mieter in §
9 Ziff.
5 Abs.
2 u. a.:
"Die von den Mietern bisher geleisteten Sicherheiten ergeben sich aus Anlage
C. Soweit zum Stichtag Mieter die vertraglich geschuldeten [X.] nicht geleistet haben, errichten Verkäufer und Käufer [X.] ein Sperrkonto. Der Verkäufer verpflichtet sich, unverzüglich nach dem Stichtag auf dieses Sperrkonto den dann noch offenen Kautionsbe-trag in Höhe von voraussichtlich EUR
20.780,67 (so der derzeit offene 4
5
-
4
-
Betrag, vgl. Anlage
C) einzuzahlen. Der Käufer verpflichtet sich, nach dem Stichtag bei den Mietern die ausstehenden [X.] geltend zu machen und wird diese Sicherheiten, soweit möglich, einziehen. So-weit der Käufer von Mietern infolgedessen [X.] erhält, ist der entsprechende Betrag von dem Sperrkonto zugunsten der Verkäufer auszukehren. Die auf dem Sperrkonto für den jeweiligen Mieter einge-zahlten Beträge dienen als Sicherheit zur vertragsgemäßen Erfüllung der Verpflichtungen des Mieters, als ob dieser Betrag vom Mieter selbst [X.] worden ist. Alle auf dem Sperrkonto nach Ablauf von fünf Jahren nach Beurkundung dieses Vertrages noch verbliebenen Beträge werden an den Verkäufer ausgekehrt."
In der Anlage
C wird auch die Kaution des [X.]n in Höhe von 8.180,67

i-onsbetrag auf ein Konto eingezahlt.
Das [X.] hat die auf Zahlung einer Barkaution und außergerichtli-che Rechtsanwaltsgebühren gerichtete Klage abgewiesen, weil der Mietvertrag keine Verpflichtung zur Zahlung einer Barkaution enthalte. Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht ihrem in zweiter Instanz gestellten Hilfsantrag im Wesentlichen stattgegeben und den [X.]n verurteilt, auf ein von ihm einzurichtendes Mieter/[X.] mit gemeinsamer Verfü-gungsberechtigung der Erwerberin
eine Kaution mit einem [X.]wert von 8.180,67

.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der [X.] seinen Klagabweisungsantrag weiter.
6
7
8
-
5
-
Entscheidungsgründe:
Die Revision des [X.]n hat keinen Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeutung, ausgeführt: Die Kläger seien wirksam als [X.] tätig geworden. Die Ermächtigung der Erwerberin hierzu ergebe sich aus §
9 Ziff.
5 Abs.
2
des Kaufvertrages. Deshalb komme es auf die Frage, ob die Kläger von der Haus-verwaltung mit Schreiben vom 7.
März 2009 wirksam bevollmächtigt worden seien, nicht an. Die Kläger hätten auch ein rechtliches Interesse an der Gel-tendmachung, weil sie aufgrund der Regelung im Kaufvertrag "vorleistungs-pflichtig" für die ausstehende Kaution
des [X.]n seien. Auch das [X.] stehe der gewillkürten Prozessstandschaft nicht ent-gegen.
Der von den Klägern geltend gemachte [X.] der Erwerbe-rin gegen den [X.]n sei gemäß §
566
a BGB i.V.m. §
566 BGB begründet.
Der Anspruch des Vermieters auf Leistung der Sicherheit gehe als Teil der Vermieterrechte zumindest in entsprechender Anwendung des §
566 Abs.
1 BGB auf den Erwerber über, jedenfalls wenn der Vermieter und Veräußerer keine fälligen Ansprüche gegen den Mieter mehr habe, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen könnte.

Das Berufungsgericht hat die Revision zur Entscheidung über die in Rechtsprechung und Literatur streitige Frage zugelassen, ob bei Veräußerung des Mietgegenstandes die nicht
gezahlte, vertraglich geschuldete Kaution dem Veräußerer oder dem Erwerber zusteht.
9
10
11
12
-
6
-

II.
Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten im Ergebnis einer revisi-onsrechtlichen Prüfung stand.
1. Zu Recht geht das Berufungsgericht
davon aus, dass die Kläger pro-zessführungsbefugt sind.
a) Nach ständiger Rechtsprechung des [X.] darf jemand ein fremdes Recht aufgrund einer ihm von dem Berechtigten erteilten Ermächti-gung im eigenen Namen im Prozess verfolgen, sofern er hieran ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat (sog. gewillkürte Prozessstandschaft; vgl. [X.] Urteil vom 10.
November 1999 -
VIII
ZR
78/98
-
NJW 2000, 738 [X.]).
Bei der gewillkürten Prozessstandschaft handelt es sich um eine Pro-zessvoraussetzung, die in jeder Lage des Verfahrens, auch in der [X.],
von Amts wegen zu prüfen ist. Dabei ist das Revisionsgericht nicht an die Feststellungen des Berufungsgerichts gebunden ([X.] Urteile vom 10.
No-vember 1999 -
VIII
ZR
78/98
-
NJW 2000, 738
f.; vom 7.
Dezember 1993 -
VI
ZR
152/92
-
NJW 1994, 652, 653
und
vom 12.
Oktober 1987 -
II
ZR
21/87

NJW 1988, 1585, 1587).
b) Die Erwerberin hat die Kläger zur gerichtlichen Geltendmachung ihres Anspruchs gegen den [X.]n auf Leistung der Kaution ermächtigt.
Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich die Ermächti-gung allerdings nicht aus §
9 Ziff.
5 Abs.
2 des Kaufvertrages. Zwar kann die Richtigkeit der Auslegung individueller Willenserklärungen vom [X.] nur eingeschränkt überprüft werden. Hier verstößt die Auslegung des Be-13
14
15
16
17
18
-
7
-
rufungsgerichts jedoch gegen
anerkannte
Auslegungsgrundsätze. In §
9 Ziff.
5 Abs.
2 des
notariellen Kaufvertrages,
auf den
das Berufungsgericht pauschal ohne weitere Begründung verweist, hat sich die Erwerberin lediglich dazu ver-pflichtet, selbst bei den Mietern die ausstehenden [X.] geltend zu machen, einzuziehen und den entsprechenden Betrag von dem Sperrkonto zu-gunsten der Kläger auszukehren. Von einer Ermächtigung der Kläger zur Gel-tendmachung dieser Forderungen ist keine Rede, so dass sich schon aus dem Wortlaut kein Anhaltspunkt für die Auslegung des Berufungsgerichts ergibt.

Eine Ermächtigung folgt jedoch daraus, dass die von der Erwerberin be-vollmächtigte Hausverwalterin
der Prozessführung durch die Kläger zugestimmt hat.
Zwar sind in der von der Erwerberin erteilten Hausverwaltungsvollmacht, die
auch die Ermächtigung Dritter zur gerichtlichen Geltendmachung von [X.] der Erwerberin umfasst, die Verwaltungsobjekte, auf die sich die [X.] bezieht, nicht ausdrücklich genannt. Aus verschiedenen zwischen den Klägern und der Erwerberin getroffenen Vereinbarungen ergibt sich jedoch, dass sich die Hausverwaltungsvollmacht auch auf das Mietobjekt bezieht. [X.] in einer Vereinbarung, die die Erfüllung der Pflichten aus §
9 Ziff.
5 Abs.
2 des notariellen Kaufvertrages zwischen der Erwerberin und den Klägern betrifft,
als auch in der zur Sicherung der Ansprüche der Erwerberin gegen die Klägerin mit dieser getroffenen [X.] ist die Hausverwalterin
als Vertreterin der Erwerberin aufgetreten. Daraus kann geschlossen werden, dass die Hausverwaltungsvollmacht sich
auch
auf das streitige Mietobjekt bezieht.
c) Die Kläger haben auch ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Durchsetzung des geltend gemachten Anspruchs gegen den [X.]n auf Leistung der Kaution.

19
20
-
8
-
Sie haben als frühere Eigentümer und Vermieter nach Eintritt der Erwer-berin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag (§
566 BGB) dieser ge-genüber für die von dem [X.]n vertraglich geschuldete Kaution Sicherheit geleistet. Die Erwerberin hat sich zur Freigabe dieser Sicherheit verpflichtet, soweit der [X.] die ausstehende Kaution erbringt.
Die Kläger haben somit ein eigenes rechtliches und wirtschaftliches Interesse an der
Rechtsverfolgung
(vgl. [X.]
Urteil vom 31.
Juli 2008 -
I
ZR 21/06
-
NZM 2008, 902 Rn.
54
f.; [X.]/[X.] ZPO 9.
Aufl. §
51 Rn.
27).
d) Entgegen der Ansicht der Revision ist die Ermächtigung zur [X.] auch nicht deshalb unwirksam, weil eine Abtretung der Kautionsforde-rung im Hinblick auf deren treuhänderische Zweckbindung unzulässig gewesen wäre und damit die Forderung Dritten auch nicht zur Einziehung hätte überlas-sen werden dürfen.

Zwar dürfte die Abtretung eines Anspruchs auf Zahlung der
Kaution an Dritte in der Regel
gemäß §
399 BGB unwirksam sein, weil die Kaution aus-schließlich der Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag dient (vgl. [X.], 1416; [X.] NZM 2001, 380, 382; [X.] 2001,
737, 740). Es kann jedoch offen bleiben, ob hier ein Abtretungsverbot besteht. Denn ein solches stünde der [X.] nur dann entgegen, wenn die Geltendmachung des Anspruchs durch Dritte dem Zweck des Abtretungsverbots zuwiderliefe (vgl.
[X.]
Urteil vom 16.
September 1999 -
VII
ZR
385/98
-
NJW 1999, 3707, 3708 [X.]).
Das ist hier nicht der Fall, weil durch die von den Klägern begehrte Leistung an die Er-werberin die Kaution gerade ihrem Zweck, nämlich der treuhänderischen Ver-waltung durch den Vermieter, zugeführt wird.

21
22
23
-
9
-
2. Die Erwerberin hat auch gemäß §§
566
Abs.
1, 578 BGB i.V.m. §
6 des [X.] gegen den [X.]n einen Anspruch auf Leistung der zuer-kannten Kaution.
a) Gemäß §§
566
Abs.
1, 578
BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten [X.] anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (st.
Rspr. Senatsurteil vom 3.
Mai 2000 -
XII
ZR
42/98
-
NJW 2000, 2346 [X.]).
Von §
566 BGB erfasst werden allerdings nur solche Rechte und Pflich-ten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusam-menhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind (Senatsurteil [X.], 160 =
NJW 1999, 1857, 1858 f.; [X.]Z 166, 125 =
NJW 2006, 1800
Rn.
14
f.
[X.]; vgl. zur Schiedsgerichtsvereinbarung im Mietvertrag: [X.] vom 3.
Mai 2000 -
XII
ZR
42/98
-
NJW 2000, 2346; [X.] Mietrecht aktuell 4.
Aufl. Rn.
I
195; [X.]/[X.] BGB [2011] §
566 Rn.
39
f.; [X.]/[X.] Mietrecht 10.
Aufl. §
566 Rn.
91
f. [X.]).
b) Für die Frage, welche Rechte und Pflichten §
566 BGB unterfallen, ist daher auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustel-len.
aa)
Danach ist die Verpflichtung zur Leistung der vereinbarten, aber noch nicht erbrachten Kaution als mietrechtlich zu qualifizieren. Denn sie dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis und ist des-24
25
26
27
28
-
10
-
halb untrennbar mit dem Mietverhältnis verbunden. Der Erwerber tritt folglich gemäß §
566 BGB anstelle des Veräußerers in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution ein (AG Köln
WuM 1981, 18; [X.]/Häublein 6.
Aufl. §
566 Rn.
34, §
566
a Rn.
10; [X.]/[X.] [2011] §
566
BGB Rn.
4;
[X.]/[X.] Mietrecht
10.
Aufl. §
566 BGB Rn.
103, §
566
a BGB Rn.
10; [X.]/[X.] Miete 3.
Aufl. §
566 BGB Rn.
53; [X.]/[X.] Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete 3.
Aufl. [X.]
II Rn.
887; [X.] 2001, 736, 742; [X.] [X.], 481, 485; [X.] ZMR 1997, 415, 416; [X.]/Weidenkaff BGB 71.
Aufl. §
566 Rn.
17).
bb) Dass nach der Rechtsprechung des Senats der Anspruch auf Rück-zahlung einer geleisteten Kaution aus
der konkret getroffenen Sicherungsabre-de
folgt
(vgl. Senatsurteil
[X.], 160
=
NJW 1999, 1857, 1858), steht dem nicht entgegen.
Denn die zunächst geleistete Kaution ist aufgrund der Pfand-freigabeerklärung der Kläger an den [X.]n zurückgeflossen. Die Erwerberin konnte deshalb nicht in die durch die geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintreten.
Im Übrigen enthält §
566
a BGB jetzt eine Sonderregelung, nach der der Erwerber kraft Gesetzes in die durch eine vom Mieter geleistete Sicherheit be-gründeten Rechte und Pflichten eintritt und der Veräußerer nach Mietvertrags-ende -
ohne die Einschränkung des §
566 Abs.
2 Satz
2 BGB
-
weiterhin sub-sidiär für die Rückerstattung der geleisteten Sicherheit haftet.
c) Dem Eintritt
der Erwerberin in den Anspruch
auf Bestellung der [X.] steht auch nicht entgegen, dass der Anspruch bereits zur [X.] des [X.] fällig war (vgl. [X.]/[X.] Mietrecht 10.
Aufl. §
566
a BGB Rn.
10 [X.]).
29
30
31
-
11
-
Zwar tritt mit dem Eigentumsübergang und dem Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber gemäß §
566 BGB hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter eine Zäsur ein. Die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem [X.]punkt des [X.] fällig werdenden [X.] stehen dem Grundstückserwerber zu (vgl. Senatsurteil vom 29.
Sep-tember 2004 -
XII
ZR
148/02
-
NJW-RR 2005, 96; [X.] Urteile vom 19.
Oktober 1988 -
VIII
ZR
22/88
-
NJW 1989, 451
f. und vom 3.
Dezember 2003 -
VIII
ZR
168/03
-
NJW 2004, 851, 852 [X.]).
Von der Zäsur werden jedoch grundsätzlich nur solche Ansprüche er-fasst, die entweder während der [X.], in der der Veräußerer Vermieter war oder in der der Erwerber Vermieter ist, entstanden und fällig geworden sind und die dementsprechend nur einem von beiden zuzuordnen sind.
Eine solche zeitliche Zäsur gilt für einen schon vor Eigentumsübertra-gung entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution nicht. Zweck dieses Anspruchs ist die Sicherung aller Ansprüche des Vermieters während der gesamten Dauer des [X.]. Dazu gehören auch die Ansprüche des Erwerbers aus dem mit gleichem Inhalt entstandenen Mietvertrag.
d) Es ist allerdings streitig, wann und in welcher Höhe der Anspruch auf Leistung der Kaution auf den Erwerber übergeht.
Nach einer Ansicht steht der Anspruch dem Veräußerer auch nach Ei-gentumsübergang trotz §
566 BGB
solange zu, bis seine sämtlichen noch mög-lichen Forderungen aus dem Mietvertrag befriedigt sind. Erst danach tritt der Erwerber in den dann noch bestehenden Anspruch ein ([X.]/[X.] [2011] §
566 BGB Rn.
4, 11; [X.]/Weidenkaff BGB 71.
Aufl. Einf. vor §
535 Rn.
122, §
566
Rn.
17, [X.] in: Bub/[X.] Handbuch der Geschäfts-
und 32
33
34
35
36
-
12
-
Wohnraummiete
3.
Aufl. [X.]
V Rn.
268; für §
566
a BGB OLG Frankfurt ZMR 2011, 870).
Nach anderer Ansicht geht der Anspruch auf Sicherheitsleistung mit dem Eigentumsübergang in der zu diesem [X.]punkt bestehenden Höhe auf den Er-werber
über ([X.]/Häublein 6.
Aufl. §
566
a Rn.
10, §
566 Rn.
34; [X.]/[X.] Miete 3.
Aufl. §
566
a Rn.
3, §
566 Rn.
53; [X.] 2001, 737, 742; [X.] [X.], 481, 485). Dem Veräußerer steht we-gen eines danach entstehenden Befriedigungsrechts kein eigener Anspruch auf Leistung der Sicherheit mehr zu.
Die Frage kann hier offen bleiben, weil die Kläger unstreitig keinen eige-nen Anspruch gegen den [X.]n mehr haben. Der Anspruch auf Leistung der Kaution ist deshalb gemäß §§
566, 578 BGB i.V.m. §
6 des [X.]
in vollem Umfang auf die Erwerberin übergegangen.
3. Der Anspruch der Kläger auf Leistung der Kaution ist entgegen der Ansicht der Revision auch nicht durch Erfüllung oder Verzicht erloschen.
Die Kläger haben die Pfandfreigabe der von dem [X.]n zur [X.] verpfändeten Bundesschatzbriefe auf Bitten des [X.]n erklärt, weil [X.] fällig wurden und der [X.] zugesagt hatte, er werde in Kürze eine neue Sicherheit beibringen;
die Kläger könnten davon ausgehen, dass er ihnen die geschuldete Sicherheit selbstverständlich geben werde. Die Kläger hatten [X.] einen -
nicht erfüllten
-
Anspruch auf Neuleistung der Kaution. In der 37
38
39
40
-
13
-
Pfandfreigabe der Kläger kann somit erst recht kein Verzicht der Kläger auf die Kaution gesehen werden (vgl. [X.] Urteil vom 7.
Dezember 2011 -
VIII
ZR
206/10
-
NJW-RR 2012, 214, 215).
Dose

Weber-Monecke

Vézina

Schilling

Ri[X.] Dr.
Botur hat

Urlaub und ist deswegen

an einer Unterschrift verhindert.

Dose

Vorinstanzen:
LG [X.], Entscheidung vom 08.06.2009 -
25 O 58/09 -

KG [X.], Entscheidung vom 27.01.2011
-
20 U 152/09 -