Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 31.01.2001, Az. XII ZR 221/98

[X.] DES VOLKESURTEILXII ZR 221/98Verkündet am:31. Januar 2001Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 31. Januar 2001 durch [X.] [X.] und [X.], [X.], [X.] und Prof. Dr. Wagenitzfür Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des [X.] [X.] in [X.] vom 14. Juli 1998 auf-gehoben.Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlan-desgericht zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Schadensersatz wegen verspä-teter Räumung und Herausgabe (unter-)gemieteter Vereinsräume in Anspruch.Die Klägerin ist seit dem 15. Oktober 1991 Eigentümerin des Grundbe-sitzes in E., [X.], den sie von der früheren Eigentümerin [X.] vom 22. November 1990/7. Januar 1991 erworben hat. Be-reits vor dem Abschluß des Kaufvertrages hatte die [X.] die Kläge-rin zu Verhandlungen, insbesondere über die Mietverhältnisse in dem Kaufob-jekt, bevollmächtigt. In dem Grundstückskaufvertrag trat die [X.] 3 -"sämtliche etwa bestehenden Ansprüche und Forderungen aus früheren Miet-verhältnissen gegen Mieter, Untermieter oder sonstige Dritte" an die [X.].Durch Vertrag vom 27. Februar 1960 hatte die [X.] [X.] fünf Zimmern, Bad und WC bestehende Obergeschoß des Anwesens andie Handelsorganisation [X.] (im folgenden: [X.]) vermietet, die später [X.] [X.] (E. Hotel- und Gaststätten) GmbH führte. Die [X.] hatte [X.] Juli 1973 einen Untermietvertrag über die Räume der ersten Etage mit demD. [X.] ([X.]) - Kreisvorstand E. - zu einem Mietzins von monatlich153 [X.] geschlossen. Die Arbeit des früheren d. F. wird inzwischen von [X.] fortgesetzt, der nach dem Wirksamwerden des Beitritts der neuenLänder die Bezeichnung [X.] führt.Mit Schreiben vom 1. März 1990 kündigte die [X.] den [X.] dem [X.] zum 30. Juni 1990 und wiederholte die Aufforderung zur [X.] und Schlüsselübergabe bis 30. Juni 1990 mit einem weiteren Schreibenvom 12. Juni 1990 (Beiakten O 17/92 [X.] 34). Der [X.] leistete der Aufforde-rung keine Folge. Daraufhin reichte die [X.] [X.] im Januar 1991Räumungsklage gegen den Beklagten ein, welcher durch Urteil vom [X.] stattgegeben wurde. Am 19. August 1991 erfolgte die Räumung.Inzwischen hatten die [X.] und der Hauptmieter [X.] GmbHaufgrund einer Abmachung vom 28. September 1990 das [X.] vom 19. Oktober 1990 einvernehmlich aufgehoben. Hiervon wur-de der [X.] in Kenntnis gesetzt. Mit Schreiben vom 23. November 1990 wiesdie Klägerin als Vertreterin der [X.] den [X.] erneut auf die [X.] und die erfolgte Kündigung des [X.] sowie darauf hin, daß der [X.] die streitigen Räume inzwischen- 4 -rechtswidrig besetzt halte und sich mit diesem Verhalten schadensersatzpflich-tig mache.Die [X.] hatte am 15. Oktober 1990 einen Mietvertrag überdas gesamte Anwesen mit der Firma [X.], vertreten durch den [X.] M., geschlossen, nach welchem das Mietverhältnis am1. November 1990 beginnen und auf die Dauer von zehn Jahren - mit [X.] - fest abgeschlossen sein sollte. Der Mietzins wurde auf mo-natlich 9.400 DM festgesetzt. Außerdem verpflichtete sich die Firma [X.] zur Instandsetzung und Renovierung der Räume mit der Maßgabe, daßdie Vermieterin 50 % der Renovierungskosten tragen sollte. Da die Räumenicht, wie vereinbart, ab 20. Oktober 1990 für den Beginn der [X.] zur Verfügung standen und der Beklagte auch in der [X.] von ihm innegehaltenen Räume nicht aufgab, erklärte der [X.] der Fa. [X.] am 13. Februar 1991 den Rücktritt von dem [X.] Mietvertrag.Die [X.] fand erst zum Oktober 1991 einen neuen Mieter [X.] Anwesen. Sie vermietete es - nach Durchführung der erforderlichen Reno-vierungen - an die R.bank Es. eG für einen Mietzins von monatlich 3.235 [X.] das erste Obergeschoß und monatlich weiteren 6.400 DM für die übrigenRäume, wobei die Beträge jeweils erst seit Fertigstellung der entsprechendenRäume im Februar 1992 bzw. im Juli 1992 gezahlt wurden.Nachdem die Klägerin vor dem [X.] ein - rechtskräftiges -Urteil über den Ersatz des ihr für Dezember 1990 entgangenen Mietzinses ge-gen den Beklagten erwirkt hat, macht sie im vorliegenden Rechtsstreit alsSchadensersatz den Mietzinsausfall für die [X.] von Januar 1991 bis [X.] in Höhe von 122.200 DM und von Februar 1992 bis Juni 1992 in Höhe- 5 -von 30.825 DM sowie die anteiligen Renovierungskosten in Höhe von148.376,48 DM geltend. Sie stützt den erhobenen Anspruch darauf, daß sie beifristgerechter Räumung des ersten Obergeschosses durch den Beklagten denmit der Firma [X.] vereinbarten monatlichen Mietzins von 9.400 DM für13 Monate (Januar 1991 bis Januar 1992) in Höhe von 122.200 DM, und in der[X.] von Februar 1992 bis Juni 1992 - als die Nachfolgemieterin nur monatlich3.235 DM für das Obergeschoß entrichtete - für fünf Monate jeweils (9.400 DM- 3.235 DM) 6.165 DM, zusammen also weitere 30.825 DM, erhalten [X.]. Neben dem sich hieraus ergebenden Mietzinsausfall in Höhe von ins-gesamt 153.025 DM schulde ihr der Beklagte auch die Hälfte der mit [X.] angefallenen Renovierungskosten, da die R.bank Es. e.[X.] alsneuer Mieter im Gegensatz zu der Firma [X.] nicht bereit gewesen sei,Kosten für die Instandsetzungs- und Umbauarbeiten an der Bausubstanz zuübernehmen.Als [X.] begehrt die Klägerin hilfsweise den ortsüblichenMietzins, den sie für das erste Obergeschoß einschließlich Nebenkosten mitmonatlich 3.235 DM (117,4 qm zu je 25 DM zuzüglich 300 DM Nebenkosten)angegeben hat.Das [X.] hat durch Teil- und Grundurteil den Beklagten zurZahlung des [X.] in der begehrten Höhe von 153.025 DM verurteiltund im übrigen den [X.] dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.Auf die Berufung des Beklagten hat das [X.] das landge-richtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sichdie Revision der Klägerin, mit der diese die Wiederherstellung des [X.] -Entscheidungsgründe:Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenenUrteils und zur Zurückverweisung der Sache an das [X.].1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung aus-geführt: Es sei nach Aktenlage aufgrund mehrerer Indizien gemäß § 286 Abs. 1ZPO zu der Überzeugung gelangt, daß der Klägerin der geltend [X.] nicht entstanden sei. Denn der Mietvertrag vom 15. Oktober 1990 [X.] zum Schein geschlossen worden und deshalb gemäß § 117 Abs. 1 [X.]. Dies hat das Berufungsgericht aus einer Wertung der Zeugenaussagedes Geschäftsführers der Firma [X.] M. in Verbindung mit dem Sach-vortrag der Klägerin geschlossen, den das Gericht in mehrfacher Hinsicht fürnicht nachvollziehbar, nach allgemeiner Lebenserfahrung lebensfremd und je-der wirtschaftlichen und vernünftigen Betrachtungsweise widersprechend be-urteilt hat. Das Berufungsgericht hat es auch abgelehnt, den hilfsweise geltendgemachten ortsüblichen Mietzins zuzuerkennen, da nicht ersichtlich sei, daßdie Klägerin bis zum Auszug des Beklagten einen anderen Mieter gefundenhaben würde. Außer dem [X.] habe sie niemanden gesucht.Schließlich hat das Berufungsgericht ausgeführt: Aus § 557 Abs. 1Satz 1 BGB könne die Klägerin den erhobenen Anspruch ohnehin nicht herlei-ten; hierzu wäre allenfalls die Firma [X.] GmbH berechtigt. Der Klägerinkönnte insoweit allenfalls ein Anspruch aus §§ 987, 990 BGB zustehen, [X.] einer abweichenden Darlegungslast unterliege. Hierbei wäre insbe-sondere zu berücksichtigen, daß die Renovierungsarbeiten teilweise bereits in- 7 -Gang gewesen seien, als der Beklagte die Räume noch genutzt habe. [X.] wären daher gemindert gewesen. Zu einem Anspruch aus § 987,990 BGB habe die Klägerin aber keinen ausreichenden Sachvortrag gehalten,den Anspruch selbst habe sie nicht einmal erwähnt. Einer weiteren Beweisauf-nahme habe es unter diesen Umständen nicht bedurft.2. Diese Ausführungen halten, wie die Revision zu Recht rügt, der revi-sionsrechtlichen Nachprüfung in wesentlichen Punkten nicht [X.]) Rechtlich zutreffend hat das [X.] allerdings eine An-wendung des § 557 Abs. 1 und Abs. 2 BGB abgelehnt. Die Vorschrift gilt [X.] Verhältnis zwischen Vermieter und Untermieter (vgl. [X.] Aufl. § 557 [X.]. 24; [X.]/[X.]/[X.], Handbuch des gewerblichen Miet-Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. [X.]. 1362, 1344; [X.]/[X.],Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. V A [X.]. 53 und 235;Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. § 557 [X.]. 3; [X.]/VoelskowBGB 3. Aufl. § 557 [X.]. 8), zwischen denen keine vertraglichen und dement-sprechend auch keine nachvertraglichen Rechtsbeziehungen bestehen.b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts greifen jedoch [X.] der §§ 990, 987 BGB ein. Der Sachvortrag der Klägerin rechtfertigtgrundsätzlich eine Anwendung der Regeln des [X.] (vgl. [X.]/[X.]/[X.] aaO [X.]. 1362; BGB RGRK [X.] aaO;Emmerich/Sonnenschein aaO; [X.], Urteil vom 6. November 1968 - [X.]/65 = [X.], 1370, 1371 = [X.] § 987 BGB Nr. 10). Dabei ist die Subsum-tion des Klagevorbringens unter einzelne gesetzliche Vorschriften Aufgabe [X.], ohne daß die klagende Partei gehalten ist, eine bestimmte An-spruchsgrundlage zu nennen, auf die sie ihr Klagebegehren [X.] -aa) Die Voraussetzungen für einen Anspruch der Klägerin auf [X.] nach §§ 987, 990 BGB sind erfüllt.Die Klägerin ist - seit dem 15. Oktober 1991 - Eigentümerin des streiti-gen Anwesens. Soweit die Klageforderung Ansprüche aus der [X.] vor ihremEigentumserwerb umfaßt, hat die Klägerin diese durch Abtretung von der Vor-eigentümerin erworben.Der Beklagte war im streitigen [X.]raum Besitzer der von dem [X.]([X.]) im Jahre 1973 gemieteten und nach dem 3. Oktober 1990 von seinem(des Beklagten) Kreis/Ortsverband E. bis zur Räumung im August 1991 weitergenutzten Räume. Der Beklagte, der sich selbst als gemeinnützige [X.] hat, seit dem 26. Februar 1990 registriert war (vgl. den notariellenAntrag an das Vereinsregister vom 18. März 1991) und nach eigenen Angabenseit der [X.] ein eingetragener Verein ist (vgl. Art. 231 § 2Abs. 3 EGBGB und Schriftsatz vom 12. Dezember 1990 in dem [X.] 17/92 [X.]), hat nach der Regelung des Art. 231 § 2 Abs. [X.] in Verbindung mit §§ 4, 21 des Vereinigungsgesetzes vom 21. [X.] (GBl. [X.] in der Fassung des [X.], berichtigt aaO [X.] 546; § 8 Abs. 2 [X.] vom 21. Februar 1990GBl. [X.]) nach dem 3. Oktober 1990 "fortbestanden".Ein Recht zum Besitz stand dem Beklagten gegenüber der Voreigentü-merin seit dem 19. Oktober 1990 nicht mehr zu. Mit der Aufhebung des [X.] zwischen der [X.] [X.] und der [X.] GmbH en-dete nicht nur das Besitzrecht der Hauptmieterin, sondern zugleich das vondieser abgeleitete Besitzrecht des Untermieters (vgl. [X.], Urteil vom6. November 1968 aaO [X.] 1371 unter 2. a)).- 9 -Da dieser in der Person der Vorsitzenden des [X.], Frau H.W., die sich selbst als Vertreterin des [X.] bzw. als Geschäftsführerin(vgl. Schreiben an die [X.] vom 15. November 1990 und [X.] Rechtsanwalt [X.] vom 7. Dezember 1990) bezeichnet hat, (vgl. dazu §§ 26Abs. 2, 30, 166 Abs. 1 BGB) sowohl von der [X.] als auch von derKlägerin - unter anderem durch das Schreiben vom 23. November 1990 - aufdie Beendigung des [X.] hingewiesen worden war und [X.] erfahren hatte, daß er nicht mehr zum Besitz der Räume berechtigt war,war er von diesem [X.]punkt an [X.] im Sinne von § 990 Abs. 1 Satz 2BGB.Seit der Rechtshängigkeit der von der [X.] am 16. Januar1991 bei Gericht eingereichten, dem Beklagten am 5. März 1991 zugestelltenEigentumsherausgabeklage (vgl. §§ 261, 253 ZPO), die später zur [X.] Beklagten führte, war dieser gemäß § 987 Abs. 1 BGB zur Herausgabe dergezogenen Nutzungen (Gebrauchsvorteile im Sinne von § 100 BGB) - dasheißt des [X.] der innegehabten Räume (vgl. [X.], Urteil vom6. November 1968 aaO [X.] 1371 unter 2. c)) - verpflichtet. Der Wert dieser zuersetzenden Nutzungen bemißt sich nach dem objektiven Mietwert der Räume(vgl. [X.]/[X.]/[X.] aaO [X.]. 1364; [X.] aaO V A [X.]. 128, 129), fürdessen Bestimmung als Bemessungsgrundlage der ortsübliche [X.] werden kann (vgl. [X.], Urteile vom 14. Juli 1995 - [X.], 2627, 2628; vom 7. November 1997 - [X.] 6/97 = NJW 1998,1707; vom 12. November 1992 - [X.] = NJW 1993, 389, 392 unter 2.b); [X.]/[X.] BGB 59. Aufl. § 100 [X.]. 2).Zur Höhe des ortsüblichen Mietzinses hat die Klägerin zunächst in [X.] - unter Bezugnahme auf den später mit der R.bank Es. e.[X.] abge-- 10 -schlossenen Mietvertrag - vorgetragen, der Mietzins habe für das erste Ober-geschoß des streitigen Anwesens mindestens 25 DM/qm (zuzüglich 300 [X.]) betragen. Im [X.] hat sie sodann geltend ge-macht, bei [X.]töffnung im Oktober 1990 seien Mietpreise von 40 DM bzw.45 DM/qm für gute Ladenflächen durchaus üblich gewesen, und sie hat sichzum Beweis für ihre Behauptungen auf Einholung eines Sachverständigengut-achtens bezogen. Diesem - inhaltlich ausreichenden - [X.] hättedas Berufungsgericht, wie die Revision zu Recht geltend macht, bei zutreffen-der Beurteilung der Rechtslage nachgehen müssen.Da das Berufungsgericht jedoch einen Anspruch der Klägerin auf [X.] für die von dem Beklagten zu Unrecht [X.] nach §§ 987, 990 BGB insgesamt abgelehnt hat, kann das [X.] schon aus diesem Grund nicht bestehenbleiben.bb) Da der Beklagte wußte, daß er nicht (mehr) zum Besitz berechtigtwar, kommt darüber hinaus auch ein Schadensersatzanspruch der Klägerinnach §§ 990 Abs. 2, 286 BGB in Betracht (vgl. [X.][X.] aaO § 990[X.]. 40; [X.]/[X.]/[X.] aaO [X.]. 1363; [X.] aaO [X.]. 236, 238, 239;Sternel, Mietrecht 3. Aufl. IV [X.]. 585 a.E.). Nach diesen Vorschriften haftetder unredliche Besitzer, wenn er trotz Mahnung mit der [X.] gerät (§ 284 Abs. 1 BGB), dem Eigentümer für den gesamten durch dieschuldhafte Leistungsverzögerung entstandenen Schaden, also für sämtlicheNachteile, die dem Eigentümer durch das Vorenthalten der Sache erwachsen(vgl. [X.][X.] aaO [X.]. 40 bis 42).Von einem Verschulden des Beklagten in dem genannten Sinn (§ 284,285 BGB) ist auszugehen. Er wurde spätestens mit dem Zugang des Schrei-bens der Klägerin vom 23. November 1990 am 3. Dezember 1990 (vgl. Urteil- 11 -des Kreisgerichts E. vom 14. Januar 1993 - O 17/92, [X.] 6) - nach Eintritt derFälligkeit des Herausgabeanspruchs der [X.] infolge der Aufhe-bung des [X.] - durch die erneute Aufforderung zur umge-henden Räumung in Verzug gesetzt. Daß er die Räume dennoch nicht her-ausgab, gereicht ihm zum Verschulden. Er hat die Nichtherausgabe zu vertre-ten. Soweit er sich in seinem Antwortschreiben an die Klägerin vom12. Dezember 1990 darauf berufen hat, eine gemeinnützige Vereinigung zusein, deren wirtschaftliche Grundlage durch Räumung und Herausgabe derdringend von ihm benötigten Räume angegriffen würde, zumal ihm von seitender Verwaltung keine anderen Geschäftsräume zur Verfügung gestellt werdenkönnten, räumen diese Umstände sein Verschulden nicht aus. Sie gewährtenihm im Verhältnis zu der Grundstückseigentümerin kein Recht zum weiterenBesitz der von dieser herausverlangten Räume. Auf die mietrechtliche Rege-lung in Art. 232 § 2 Abs. 5 EGBGB in der Fassung der Anlage I zum [X.] konnte sich der Beklagte insoweit nicht berufen, da zwischen ihmund der Grundstückseigentümerin kein Mietrechtsverhältnis bestand.cc) Als Schadensersatz kann die Klägerin zunächst den ortsüblichen, [X.] rechtzeitiger Räumung durch den Beklagten erzielbar gewesenen [X.] für das erste Obergeschoß des streitigen Anwesens verlangen. [X.] ist nicht durch die Rechtshängigkeit der Räumungsklage zeitlich [X.], sondern er steht der Eigentümerin seit dem Eintritt des Verzuges [X.] und damit jedenfalls von Januar 1991 an zu. Das [X.]hätte die Höhe des insoweit entstandenen Schadens - nach Einholung des vonder Klägerin beantragten Sachverständigengutachtens - notfalls im Wege derSchätzung nach § 287 ZPO zu ermitteln gehabt. Das wird nachzuholen sein.Dabei wird für die Bestimmung des in den ersten Monaten nach dem Beitritt derneuen Länder ortsüblichen Mietzinses zum einen die besondere [X.]tsituation- 12 -in der damaligen [X.] zu berücksichtigen sein; zum anderen muß dem [X.] getragen werden, daß es sich um den ortsüblichen Mietzins für nochnicht renovierte Räume handelte. Ob und inwieweit bei der Bemessung desortsüblichen Mietzinses für die hier streitigen Monate zusätzlich eine Nut-zungsminderung wegen zeitweise durchgeführter Renovierungsarbeiten (wohlallenfalls außerhalb der Räume des ersten Obergeschosses) anzunehmen ist,bleibt der tatrichterlichen Beurteilung vorbehalten.dd) Der der Klägerin durch die Vorenthaltung der Räume des [X.] entstandene Schaden umfaßt gegebenenfalls auch weitereNachteile, die sich daraus ergaben, daß eine Vermietung des [X.] der Kellerräume des Hauses nicht möglich war, solange nicht auch daserste Obergeschoß für eine Vermietung zur Verfügung stand. Die Klägerin hathierzu, bisher unter Bezugnahme auf den mit der Firma [X.] [X.] Mietvertrag, vorgetragen, schon die Renovierung und [X.], die Voraussetzung für eine angemessene Vermietung unterden neuen Verhältnissen gewesen sei, habe die Räumung des ersten [X.] vorausgesetzt. Dieser in sich schlüssigen und für die Darlegung ei-nes möglichen Schadenseintritts unter Beachtung von § 287 ZPO grundsätzlichausreichenden (vgl. [X.], Urteil vom 24. September 1986 - [X.]/84= [X.]R ZPO § 287 Substantiierung 1 m.w.[X.]) Behauptung wird im weiterenVerlauf des Verfahrens nachzugehen sein. Dabei kann sich ein Schadenser-satzanspruch der Klägerin in Höhe des seinerzeit ortsüblichen Mietzinses [X.] gesamte Anwesen ergeben.ee) Der ortsübliche Mietzins wird insoweit tatrichterlich zu ermitteln sein.Hingegen kann die Klägerin den ihr entstandenen Schaden nicht aus dem mitder Firma [X.] vereinbarten Mietpreis von monatlich 9.400 [X.] -Denn der Mietvertrag vom 15. Oktober 1990 ist nach dem bisherigen Sachvor-trag der Parteien und den hierzu im Berufungsurteil getroffenen [X.]. Für diese Beurteilung bedarf es allerdings keiner näheren Ausein-andersetzung mit der Auffassung des Berufungsgerichts, daß der Mietvertragein Scheingeschäft und als solches gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig gewesensei, wenn auch gegen diese Auffassung - auf der Grundlage der hierfür gege-benen Begründung - Bedenken bestehen dürften. Die Unwirksamkeit des [X.] ergibt sich vielmehr nach derzeitigem Sachstand aus dem Gesell-schaftsrecht. Nach § 35 Abs. 1 GmbHG wird die [X.] durch "die Geschäftsführer" gerichtlich und außergerichtlich vertreten;hat die [X.] mehrere Geschäftsführer, so müssen diese nach Absatz 2Satz 2 der Vorschrift zusammenwirken, um die [X.] - wie etwa bei [X.] eines Vertrages - durch rechtsgeschäftliche Erklärungen aktiv zuvertreten. Tritt einer der Gesamtvertreter als Einzelvertreter auf und handeltinsoweit ohne Vertretungsmacht, so können die übrigen Gesamtvertreter seineErklärungen nachträglich genehmigen. Bis zu der Genehmigung ist [X.] schwebend unwirksam. Wird die Zustimmung nachträglich er-teilt, so führt dies rückwirkend zur Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts. [X.] die Verweigerung der Genehmigung die endgültige Unwirksamkeit.Schweigen ist grundsätzlich als Verweigerung der Genehmigung anzusehen(vgl. hierzu [X.]/[X.], GmbHG 9. Aufl. § 35 [X.]. 51 ff.; [X.],GmbHG 8. Aufl. § 35 [X.]. 90 ff.; [X.]/[X.] GmbHG 15. Aufl. § 35[X.]. 25 ff.; [X.]/[X.]/[X.] GmbHG 16. Aufl. § 35 [X.]. 63 ff.sowie [X.][X.] aaO § 182 [X.]. 8; auch [X.], Urteil vom 22. [X.] - III ZR 100/87 = [X.]R BGB § 182 Genehmigung 1).Das dürfte hier der Fall sein. Die Firma [X.] hatte zwei [X.], nämlich neben dem Verhandlungspartner der Klägerin, H.-[X.] M.,- 14 -den weiteren Geschäftsführer B. [X.]. Beide vertraten die [X.] nach § 4der Satzung gemeinschaftlich. Anhaltspunkte dafür, daß dem [X.] Alleinvertretungsmacht verliehen worden wäre, sind nach den bisher ge-troffenen Feststellungen nicht ersichtlich. Der Geschäftsführer [X.] war an [X.] über den Abschluß des [X.] mit der Klägerin [X.] Oktober 1990 nicht beteiligt und hatte - nach dem nicht bestrittenen [X.] Beklagten - weder überhaupt Kenntnis von dem Vertragsschluß, noch hater ihn zu irgendeinem [X.]punkt genehmigt. Ihm fehlte unter diesen [X.] das Bewußtsein von der schwebenden Unwirksamkeit des Vertrages,welches zumindest Voraussetzung für die Annahme einer stillschweigendenGenehmigung durch ihn wäre (vgl. [X.], Urteil vom 22. Juni 1989 aaO). [X.] ist demgemäß als Verweigerung der Genehmigung zu werten mitder Folge der endgültigen Unwirksamkeit des [X.].Wenn der [X.] danach unwirksam ist, kannsich die Klägerin zur Begründung des ihr entstandenen Schadens nicht auf [X.] dem Vertrag getroffenen Vereinbarungen, insbesondere über die Übernah-me der Hälfte der Renovierungskosten durch die Firma [X.], stützen.Auch diese Frage wird im Verlauf des weiteren Verfahrens erneut zu [X.] 15 -Da es nach alledem weiterer Ermittlungen und tatrichterlicher Feststel-lungen bedarf, ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an [X.] zurückzuverweisen.[X.] Krohn Hahne [X.] Bundesrichter Prof. Dr. Wagenitzist im Urlaub und verhindert zuunterschreiben. [X.]