Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.06.2015, Az. VIII ZR 216/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII [X.]
Verkündet am:

17. Juni 2015

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 555b Nr. 4, 5
Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilien-haus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das [X.] "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit ge-währleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von §
555b Nr.
4 und 5 [X.] führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder einge-baut hat.

[X.], Urteil vom 17. Juni 2015 -
VIII [X.] -
LG [X.]

AG [X.] (Saale)
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Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß §
128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Juni 2015 durch die
Vorsitzende Richterin [X.], die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.]
Bünger und Kosziol

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des [X.] vom 30. Juni 2014 in der Fassung des [X.] vom 22. Juli 2014 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in [X.]. Die Klägerin will ihre Wohnungen einheitlich mit funkbetriebe-nen Rauchwarnmeldern ausstatten und kündigte der Beklagten deshalb Ende des Jahres 2012 an, Rauchwarnmelder im Wohn-, Schlaf-
und Kinderzimmer
sowie im Flur der Wohnung anbringen zu wollen. Die Beklagte berief sich [X.], die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet zu haben.
Die auf Duldung des Anbringens von Rauchwarnmeldern in den vorge-nannten Räumlichkeiten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg [X.]. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die [X.] ihren Klageabweisungsantrag weiter.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht (LG [X.], [X.], 986) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
Die Beklagte sei zu Unrecht der Auffassung, Normadressatin des § 47 der Bauordnung des [X.] ([X.] LSA) sei nicht die Klägerin. Für die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften sei grundsätzlich der Bauherr zuständig. Dies betreffe auch laufende Instandhaltungen und Verände-rungen aufgrund von (gesetzlichen) Auflagen. Jedenfalls sei der Mieter umge-kehrt nicht Normadressat der Vorschrift, weil er lediglich die Nutzungsberechti-gung an einer den maßgeblichen Vorschriften entsprechenden Wohnung habe.
Wenn ein Mieter eigenmächtig Rauchwarnmelder einbaue, die -
wie hier -
unstreitig nicht näher nach Art, Standard, Anbringung, Wirksamkeit sowie Wartung definiert seien, erfülle er
keine Pflicht des Bauherrn. Soweit der Mieter seinen umgekehrt bestehenden Anspruch auf Einbau von Rauchwarnmeldern nicht geltend mache, könne ein vom Vermieter nicht genehmigter Einbau nicht dazu führen, dessen grundsätzlich weite Dispositionsrechte zur Ausstattung der Wohnung zu schmälern.
Das Anbringen von Rauchwarnmeldern stelle nämlich eine nach § 555b Nr. 5 und 6 [X.] zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar, die aufgrund des unstreitig geringfügigen Eingriffs eine Bagatellmaßnahme im Sinne von §
555c Abs. 4 [X.] sei und deshalb keiner Modernisierungsankündigung be-3
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dürfte. Es handele sich einerseits um eine Maßnahme im Sinne des §
555b Nr.
5 [X.], die die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessere, da sie den Sicher-heitsstandard gleichermaßen nachhaltig für alle Bewohner erhöhe, und ande-rerseits um eine Maßnahme im Sinne des §
555b Nr. 6 [X.], zu der der Ver-mieter -
jedenfalls im Sinne eines Mindestmaßes -
nach §
47 [X.] LSA ver-pflichtet sei.
Da die (unstreitig) nicht neuwertigen und nicht näher beschriebenen Rauchwarnmelder nur der willkürlichen Wartung und Auswahl der Beklagten unterlägen, könne diese aufgrund des Interesses der Vermieterin an einem ei-genen, einheitlichen, von ihr zu kontrollierenden und zu wartenden Rauchwarn-system nicht einwenden, dass bereits ein hinreichender Sicherheitszuwachs erfolgt sei.
Die Beklagte könne sich weder auf wirtschaftliche noch personale Härte-gründe im Sinne des § 555d Abs. 2 [X.]
berufen. Ein wirtschaftlicher Här-tegrund entfalle mangels Mieterhöhung. Die geringfügige Betriebskostenumlage überwiege weder den Sicherheitszuwachs noch die Befreiung der Beklagten von Kontroll-, Wartungs-
sowie gegebenenfalls Erneuerungs-
oder Reparatur-pflichten. Ferner sei zu berücksichtigen, dass es den uneingeschränkten Versi-cherungsschutz
des Gebäudes gefährde, wenn eine ordnungsgemäße Wartung der Rauchwarnmelder nach den maßgeblichen [X.] nicht nachge-wiesen sei. Auch habe selbst die Beklagte eingeräumt, dass mit den Rauch-warnmeldern der Klägerin lediglich "lästige Auswirkungen" verbunden seien. Diese stünden in keinem Verhältnis zu der regelmäßig überprüften Sicherheit, so dass es im organisatorischen Ermessen der Klägerin als großer Wohnungs-gesellschaft liegen müsse, wann sie Unternehmen zum Einbau von Rauch-warnmeldern einsetze.

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Der Vermieter könne bestimmen, dass über die in § 47 [X.] LSA be-nannten (Mindest-)Räumlichkeiten hinaus [X.] in dem Umfang mit dem technischen Standard ausgestattet werden, den er für sinnvoll halte. Gerade die Ausstattung des Wohnzimmers, welches von der vorbezeichneten Bestimmung nicht umfasst werde, erscheine sinnvoll und sicherheitserhöhend, weil aufgrund der Lebenswahrscheinlichkeit dort gehäuft Brände aufträten, zum Beispiel durch Kerzen oder eine Vielzahl elektrischer Geräte.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte trotz der von ihr vorgenommenen Ausstattung der Wohnung die Anbringung von Rauchwarnmeldern durch die Klägerin zu dulden hat.
Der von der Klägerin geltend gemachte [X.] steht ihr ge-mäß §
555d Abs. 1, § 555b Nr. 4 und 5 [X.] bezüglich aller Räume unter dem Gesichtspunkt einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und der dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu. [X.] ergibt sich der [X.] jedenfalls für den Schlafraum, das Kinderzimmer und den Flur zusätzlich aus § 555d Abs. 1, §
555b Nr. 6 [X.] in Verbindung mit § 47 Abs. 4 [X.] LSA unter dem Gesichtspunkt einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahme (vgl. Senatsurteil vom heutigen Ta-ge -
VIII ZR 290/14, unter [X.], zur [X.] bestimmt); offen bleiben kann, ob dies -
wie die Klägerin in den Instanzen geltend gemacht hat -
auch für das vom Wortlaut des §
47 Abs. 4 [X.] LSA nicht erfasste Wohnzimmer gilt, etwa im Hinblick auf eine mögliche und dem Eigentümer nicht unbedingt be-kannte Nutzung als Schlafraum.
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Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache ([X.]/[X.], [X.], 74. Aufl., § 555b Rn.
7; BeckOK
[X.]/Schlosser, Stand: 1. Mai 2015, § 555b Rn.
30; [X.]/[X.], Stand: 1. Juni 2015, §
555b [X.] Rn. 47 f.) sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse ([X.]/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 555b [X.] Rn. 55; [X.] in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 4. Aufl., [X.]. [X.] Rn. 2669 "Rauchwarnmelder"). Dies gilt insbesondere dann, wenn -
wie hier -
ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten aus-gestattet wird. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung von Rauch-warnmeldern für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das auch für die Wohnung der Beklagten aus-gehend von dem durch den von ihr selbst vorgenommenen Rauchwarnmelder-einbau erreichten Zustand zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von §
555b Nr. 4 und 5 [X.] führt. Mit Recht hat das Berufungsgericht deshalb ent-schieden, dass sich die Klägerin nicht darauf verweisen lassen muss, die Woh-nung der Beklagten mit Rücksicht darauf von der beabsichtigten Modernisie-rung auszunehmen, dass die Beklagte sie mit von ihr ausgewählten Rauch-warnmeldern
ausgestattet hat. Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte

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(§
555d Abs. 2 Satz
1 [X.]) hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint.
[X.]
[X.]
[X.]

Dr. Bünger

Kosziol
Vorinstanzen:
AG [X.] (Saale), Entscheidung vom 28.01.2014 -
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LG [X.], Entscheidung vom 30.06.2014 -
3 S 11/14 -