AG München, Urteil vom 04.08.2016, Az. 484 C 967/16 WEG

Der Kläger und die Beklagten sind Mitglieder der WEG ....31 (... II) ... in München.

Die Hausverwaltung hat die ... inne.

In der ETV vom 5.12.2015 wurde unter TOP 1 c ein Beschluss gefasst, der von dem Kläger angefochten worden ist mit der hier vorliegenden Klage. Hinsichtlich der Einzelheiten der Beschlussfassung wird auf das Protokoll der ETV vom 5.12.2015 verwiesen.

Der Kläger trägt vor, dass bei der Beschlussfassung den Wohnungseigentümern der Kenntnis darüber, welche Kosten mit der beabsichtigten außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung von Unterlassungsansprüchen verbunden sei, gefehlt habe. Für die Wohnungseigentümer sei nicht erkennbar welche maximale Kostenbelastung mit der erfolgten Beschlussfassung tatsächlich verbunden sein werde.

Der Beschluss lasse auch nicht erkennen, u. wie die mit der Beschlussfassung verbundenen Kosten der Rechtsanwaltskanzlei und im Falle eines Prozesses auch die entstehenden Prozesskosten finanziert werden sollen.

Das Auswahlermessen welche Rechtsanwaltskanzlei beauftragt werde, werde allein dem Hausverwalter übertragen. Eine derartige Delegation auf den Hausverwalter ist unzulässig.

Es hätten hier mindestens 3 Alternativangebote von Anwaltskanzleien eingeholt werden müssen. Der Beschluss verstoße auch gegen § 1 Abs. 1 Preisangabenverordnung.

Der Kläger beantragte zunächst

Die Verwalterin wird beauftragt und ermächtigt, außergerichtlich und gerichtlich Nutzungsunterlassungsansprüche gegen den Eigentümer, die Nießbrauchsberechtigten und den Pächter geltend zu machen, hier zu einer Rechtsanwaltskanzlei (Prozess) Vollmacht zu erteilen und mit dieser eine Vergütungsvereinbarung (Euro 260 netto/Stunde zuzüglich Umsatzsteuer; mindestens RVG in gerichtlichen Auseinandersetzungen) abzuschließen. Im Außenverhältnis ist die Befugnis der Verwalterin unbeschränkt, im Innenverhältnis hat sie für die Art und Weise der Vorgehensweise der Zustimmung der Mehrheit der amtierenden Mitglieder des Verwaltungsbeirates einzuholen. Der Verwalter muss den Beschluss nicht vollziehen, wenn ihm bis zum 31.1.2016 eine verbindliche Bestätigung des Eigentümers, der Nießbrauchsberechtigten und des Pächters vorliegt, dass die Einheit Nr. 25 ab dem 1.7.2017 nicht mehr als Gaststätte und/oder Bar genutzt wird. Bei einem Verstoß müssen sich der Eigentümer, die Nießbrauchsberechtigten und Pächter gesamtschuldnerische verpflichten, je angefangenem Monat ab dem 1.7.2017 5.000 € an die Wohnungseigentümergemeinschaft zuzahlen. Weitergehende Ansprüche bleiben hiervon unberührt.

Zuletzt hat der Kläger wie folgt beantragt:

Die Beklagten beantragen Klageabweisung

Die Beklagten machen geltend, dass hier eine unzulässige Teilanfechtung vorliege, die auch nicht auslegungsfähig sei.

Sie machen geltend, das ist in München marktüblich sei Fachanwälte auf Basis einer Vergütungsvereinbarung, wonach auf Stundenbasis abgerechnet wird, zu beauftragen. Mangels Vorhersehbarkeit des Arbeitsaufwandes werden Stunden-Vereinbarungen üblicherweise nicht gedeckelt. Aber auch Zeit-Honorarvereinbarungen unterliegen nach § 3 a Abs. 2 S. 1 RVG der Angemessenheitskontrolle.

Der vom Gericht später festgesetzte Streitwert sei nicht prognostizierbar. Über die Kosten einer gerichtlichen Anspruchsverfolgung können keine verbindlichen Angaben gemacht werden. Eine Finanzierung erfolgt automatisch über die laufenden Mittel, wobei die Gemeinschaft über entsprechende laufende Mittel verfügt.

Diese sollte durch den Beschluss die Rechtsanwaltskanzlei ... beauftragt werden, die bereits mit der Beratung der Gemeinschaft beauftragt war. Als Folge-Auftrag war folglich die Einholung von Vergleichsangeboten entbehrlich. § 1 Abs. 1 S. 1 Preisangabenverordnung bezieht sich auf das Vertragsverhältnis, also die Vergütungsvereinbarung selbst, jedoch nicht auf einen Beschluss einer WEG.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Parteienvortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der öffentlichen Sitzung verwiesen.

Beide Parteien Vertreter haben sich mit schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt, so dass das Gericht gemäß § 128 Abs. 2 ZPO das schriftliche Verfahren angeordnet hat.

Die Klage ist zulässig.

Es ist das Wohnungseigentumsgericht zuständig gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG.

Es liegt hier auch keine unzulässige Teilanfechtung vor. Der Kläger hat klargestellt, dass er den gesamten Beschluss unter TOP 1 c anficht. Der Klageantrag ist jedoch dahingehend auszulegen, dass hier eine vollumfängliche Beschlussanfechtung gewollt war. Der Klageantrag ist so auszulegen, dass er dem wohlverstandenen Interesse des Klägers entspricht. Hätte der Kläger gewusst, dass eine Teilanfechtung unzulässig wäre, so hätte er von Anfang an den gesamten Beschluss angefochten, was dadurch deutlich wird, dass der Kläger zuletzt den Antrag gestellt hat den gesamten Beschluss für ungültig zu erklären. Greift der Kläger einen nicht abtrennbaren Teil an ist in der Regel von einer vollen Anfechtung auszugehen (BGH ZWE 2013, 47 Rn. 11). Es liegt demnach eine vollumfängliche Anfechtung des Beschlusses unter Top 1 c vor.

Die Klage ist unbegründet.

Der angefochtene Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Entscheidungserheblich ist, dass der Verwalter gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG wenn, so wie hier eine Ermächtigung vorliegt, Ansprüche gerichtlich geltend zu machen berechtigt ist und einen Aktivprozess für den Verband führen darf. Wenn ein derartiger Beschluss vorliegt, kann der Verwalter alle erforderlichen Maßnahme in die Wege leiten, also entweder selbst Klage erheben oder aber einen Rechtsanwalt hierfür beauftragen. Der Verwalter kann dann gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG selbst entscheiden welchen Rechtsanwalt er beauftragt. Es bedarf deshalb grundsätzlich keinerlei Kenntnis der Wohnungseigentümer darüber, welche Kosten mit der beabsichtigten außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung von Unterlassungsansprüchen verbunden sind. Es genügte grundsätzlich ein Beschluss, dass der Hausverwalter mit der Durchsetzung der außergerichtlichen und gerichtlichen Ansprüche beauftragt wird. Dabei bedarf es auch in keiner Angabe wie die entstehenden Prozesskosten finanziert werden sollen. Vielmehr ergibt sich, dass die Prozesskosten über die Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Es bedarf auch keines von den Eigentümern auszuübenden Auswahlermessens denn eine Delegation auf den Hausverwalter ist gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG zulässig. Daher bedarf es auch nicht der Einholung von mindestens 3 Alternativangeboten von Anwaltskanzleien.

Werde der Beschlusses so gefasst, dass der Hausverwalter grundsätzlich berechtigte wäre die Ansprüche der WEG außergerichtlich und gerichtlich durchzusetzen, so wäre der Beschluss ordnungsgemäß und nicht anfechtbar und der Verwalter wäre berechtigt einen Rechtsanwalt nach seiner Wahl zu beauftragen. Nunmehr kann es keinen großen Unterschied machen, ob der Hausverwalter zu einem bestimmten Stundensatz berechtigt ist einen Rechtsanwalt zu beauftragen, zumal es durchaus in München übliche Praxis ist einen Fachanwalt zu einem bestimmten Stundensatz zu beauftragen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass solche Zeit-Honorarvereinbarungen nach § 3 a Abs. 2 S. 1 RVG der Angemessenheitskontrolle unterliegen, so dass sie im Verhältnis zum Streitgegenstand und zum festgesetzten Streitwert nicht zu einer völlig unverhältnismäßigen Vergütung führen dürfen. Dies ist jeder Stundensatzvereinbarung immanent und braucht nicht gesondert beschlossen zu werden. Dadurch wird aber die Zeithonorarvereinbarung gedeckelt und das Risiko der Wohnungseigentümer ist nicht unverhältnismäßig hoch mit Kosten belastet zu werden, die überhöht sind. Wenn nun der Hausverwalter gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG berechtigt ist einen Rechtsanwalt zu beauftragen, so muss er auch berechtigt sein dies auf einem Zeithonorarbasis zu tun, wobei hier die Höhe des Zeithonorars durch Beschlusses geregelt worden ist.

Auch verstößt der Beschluss nicht gegen § 1 Abs. 1 S. 1 Preisangabenverordnung. Diese Regelung bezieht sich auf das Vertragsverhältnis, also die Vergütungsvereinbarung selbst, jedoch nicht auf einen Beschluss einer WEG.

Die Klage war daher abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO und die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

Mangels anderer Anhaltspunkte kommt hier der mittlere Regelstreitwert von 5.000,00 Euro zur Anwendung.