Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 05.03.2015, Az. I-10 U 164/14

10. Zivilsenat | REWIS RS 2015, 14452

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Tenor

I. Die Streithelferin wird darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, ihre Berufung gegen das am 21.08.2014 verkündete Urteil der 18c. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf – Einzelrichter - einstimmig im Beschlussverfahren gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

  • II. Es wird Gelegenheit zur Stellungnahme bis 27.03.2015 gegeben.

  • III. Streitwert:

für die Berufung zur Klage:               59.500,00 €

für die Berufung zur Widerklage:              52.171,23 €

Gründe

Die zulässige Berufung der Streithelferin hat insgesamt in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Weder weist der Rechtsstreit grundsätzliche Bedeutung auf noch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten. Das Landgericht hat die Klage mit zutreffender Begründung abgewiesen und der Widerklage in der Hauptsache in Höhe von 52.171,23 € stattgegeben. Die gegen das Urteil vorgebrachten Berufungseinwände rechtfertigen keine der Streithelferin günstigere Beurteilung. Nach § 513 Absatz 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall. Das beruht, soweit der Berufungsvortrag Anlass zur Erörterung gibt, auf folgenden Erwägungen:

Der Senat teilt zur Klage die Auffassung des Landgerichts, dass die Beklagte gemäß § 214 Abs. 1 BGB berechtigt ist, die Erfüllung des Zahlungsanspruchs der Klägerin aus der Nachtragsvereinbarung vom 24.01.2008 (Anlage Klägerin K 7) zum Mietvertrag vom 13.06.2002 zu verweigern. Der Anspruch auf Zahlung eines Ablösebetrags in Höhe von 50.000,00 € netto ist gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt. Danach verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten (Satz 1), beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (Satz 2). Diese Regelung ist Ausprägung des gesetzgeberischen Willens, zwischen den Parteien eines Gebrauchsüberlassungsverhältnisses eine rasche Auseinandersetzung zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustandes der überlassenen Sache bei ihrer Rückgabe zu erreichen. Verstreicht erst längere Zeit nach Rückgabe der Sache, wird es um so schwerer, den Zustand zu ermitteln. Zudem kann als Folge der Neuvermietung oder einer sonstigen Weitergabe die Feststellung der konkreten Verantwortlichkeit des Mieter/Pächters für eine Verschlechterung der vermieteten Sache zweifelhaft werden. Aus diesem Sinn und Zweck hat die Rechtsprechung schon zu der Vorgängerregelung des § 558 BGB a.F. hergeleitet, dass die Vorschrift hinsichtlich ihres Anwendungsbereiches weit auszulegen ist. Durch die Neufassung des § 548 BGB hat sich hieran nichts geändert (BGH, Urt. v. 8.1.2014, XII ZR 12/13). Neben den mietvertraglichen Ansprüchen, für die § 548 BGB unmittelbar gilt, verjähren in entsprechender Anwendung auch alle mit ihm konkurrierenden Ansprüche aus demselben Sachverhalt. Hierzu zählt nach der Rechtsprechung des Senats (Urt. v. 18.4.1989, NJW-RR 1989, 1171 - 10 U 27/89; Urt. v. 31.5.1990, NJW-RR 1991, 208 - 10 U 94/89; Urt. v. 15.11.2001, 10 U 102/00) auch der Anspruch des Vermieters auf Zahlung des Geldbetrages mit dem der Mieter seine ursprünglich vereinbarte Verpflichtung zur Renovierung des Mietobjekts bei Mietende aufgrund nachträglicher Vereinbarung ablösen soll. Dies entspricht auch der Auffassung des BGH. Danach unterliegt der Bereicherungsanspruch des Mieters, der sich daraus ergibt, dass dieser aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen zahlt, der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (Urt. v. 20.6.2012, VIII ZR 12/12; Urt. v. 4.5.2011, VIII ZR 195/10). Für den Anspruch des Vermieters auf Zahlung eines Ablösebetrags, der nach der Absprache der Parteien an die Stelle des Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache tritt, kann nach dem Sinn der Zweck der kurzen Verjährung nichts anderes gelten (vgl. BGH, Urt. v. 8.1.2014, XII ZR 12/13).

Dem lässt sich – anders als die Berufung meint - nicht entgegen halten, mit der im Wesentlichen inhaltsgleichen Vereinbarung im Rückgabeprotokoll vom 29.01.2008 sei ein neuer selbstständiger Schuldgrund geschaffen worden, der nicht der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB, sondern der Regelverjährung des § 195 BGB unterliege. Bereits das Landgericht, dessen Ausführungen der Senat sich zu eigen macht, hat zutreffend darauf verwiesen, dass nicht ersichtlich sei, dass die Parteien hiermit einen neuen Schuldgrund hätten schaffen wollen. Das entspricht allgemeinen Auslegungsgrundsätzen. Danach ist bei der Auslegung die anerkannte Regel zu beachten, dass bei der Feststellung des Willens der Parteien, das alte Schuldverhältnis aufzuheben und durch ein neu begründetes Rechtsverhältnis zu ersetzen, große Vorsicht geboten ist und von einer Novation nur ausnahmsweise ausgegangen werden darf, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen (BGH, Urt. v. 21.11.2012, VIII ZR 50/12; Beschl. v. 22.6.2010, VIII ZR 192/09). Hierfür fehlen jegliche tragfähigen Anhaltspunkte. Dass die Vereinbarung von der Beklagten formuliert und auf ihrem Briefpapier verfasst ist, lässt bei sachgerechter und an den Interessen der Parteien orientierter Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB nicht ernsthaft den gegenteiligen Schluss zu. Auch der in der Vereinbarung vom 24.01.2008 noch nicht enthaltene Zusatz, „Über die Zahlung der Abstandssumme erhält der Mieter eine Rechnung ausgestellt“, lässt angesichts ihrer einschneidenden Folgen weder für sich noch bei der gebotenen Gesamtwürdigung einen übereinstimmenden Willen der Parteien zur Schuldumschaffung erkennen. Anhaltspunkte dafür, dass erst die Rechnung, bei der es sich nicht um eine die Forderung erstmals feststellende Abrechnung handelt, die Fälligkeit des Anspruchs herbeiführen sollte, sind aus den zutreffenden Erwägungen des Landgerichts nicht ersichtlich.

Damit bleibt es auch in Ansehung der Vereinbarung vom 29.01.2008 bei der Anwendung des § 548 Abs. 1 BGB mit der Folge, dass die Verjährung des Zahlungsanspruchs der Klägerin sechs Monate nach der unstreitig am 29.01.2008 erfolgten Rückgabe der Mietsache eingetreten ist. Die Zustellung des erst am 29.11.2011 beantragten und am selben Tag erlassenen Mahnbescheids konnte eine Hemmung der Verjährung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB nicht mehr herbeiführen.

Ohne Erfolg wendet sich die Streithelferin ferner gegen die Verurteilung der Klägerin zur Rückzahlung eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2007 in Höhe von 52.171,23 €. Die Klägerin ist nicht berechtigt, die Zahlung gemäß § 214 Abs. 1 BGB zu verweigern. Die Forderung der Beklagten ist entgegen der Auffassung der Berufung nicht verjährt. Der (vertragliche) Anspruch des Mieters auf Rückzahlung eines Guthabens wegen zuviel geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen verjährt gemäß § 195 BGB grundsätzlich in drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß §§ 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres in dem dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zugegangen ist (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 6. Aufl. I 34 unter Hinweis auf BGH, RE v. 19.12.1990, WuM 1991, 150). Da die Klägerin mit dem 1. Nachtrag vom 8.11.2007 im Wege der dreiseitigen Vertragsübernahme auf Vermieterseite in das Mietverhältnis zwischen der M. Gesellschaft für Projektentwicklung und Grundbesitz mbH (Vermieterin) und der Beklagten (Mieterin) eingetreten ist, war sie im Außenverhältnis zur Beklagten verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung für das gesamte Abrechnungsjahr 2007 zu erstellen. Insoweit traf sie gemäß § 6 Ziffer 3 MV die Pflicht, einmal jährlich einheitlich für das gesamte Kalenderjahr abzurechnen. Eine dieser vertraglichen Verpflichtung entsprechende formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung für das gesamte Abrechnungsjahr 2007 ist der Beklagten nach den getroffenen Feststellungen erstmals mit Schreiben der Streithelferin vom 26.08.2011 übermittelt worden. Damit begann die Verjährung frühestens am 31.12.2011 (24 Uhr), sodass die Verjährung durch Erhebung der Widerklage gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt ist.

Da sich die Klageforderung und der Erstattungsanspruch der Beklagten nach den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung zu keinem Zeitpunkt im Sinne des § 215 BGB aufrechenbar gegenüber gestanden haben, ist der Berufung insgesamt der Erfolg zu versagen.

Abschließend weist der Senat darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Absatz II ZPO gemäß GKG KV 1222 S. 1 und 2 kostenrechtlich privilegiert ist; statt vier fallen nur zwei Gerichtsgebühren an.

Meta

I-10 U 164/14

05.03.2015

Oberlandesgericht Düsseldorf 10. Zivilsenat

Beschluss

Sachgebiet: U

Zitier­vorschlag: Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 05.03.2015, Az. I-10 U 164/14 (REWIS RS 2015, 14452)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2015, 14452

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