Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.07.2003, Az. V ZR 430/02

BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILV ZR 430/02Verkündet am:11. Juli 2003K a n i k,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: jaVermG § 7 Abs. 7 Satz 2, Abs. 8 Satz 2a) "Zustehen" im Sinne von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG können Mieteinnahmen demVerfügungsberechtigten auch dann, wenn er nicht selbst Vertragspartner desMieters ist, wohl aber gegen jenen aus Geschäftsbesorgung oder Geschäftsfüh-rung ohne Auftrag einen Anspruch auf Herausgabe der Mieteinnahmen aus einemMietverhältnis hat.b) Zur schriftlichen Geltendmachung des Anspruchs im Sinne von § 7 Abs. 8 Satz 2VermG ist erforderlich, aber auch ausreichend, daß der Berechtigte an den Ver-fügungsberechtigten ein Schreiben richtet, dem dieser entnehmen kann, daß erdie Herausgabe der Mieteinnahmen beansprucht. Diesen Anforderungen genügtein Schreiben, in dem —die ab dem 1. Juli 1994 zu erstellende und zu übermitteln-de Abrechnung gemäß § 7 Abs. 7 VermG" geltend gemacht wird.BGB § 167, VwVfG § 14Eine Vollmacht für das Restitutionsverfahren ermächtigt nur zur Abgabe und Entge-gennahme von Erklärungen zu Ansprüchen, über die in diesem Verfahren eine Ent-scheidung getroffen werden kann, nicht dagegen auch zur Geltendmachung von An-- 2 -sprüchen auf Herausgabe von Mieteinnahmen, über die nicht im Restitutionsverfah-ren, sondern durch die ordentlichen Gerichte zu entscheiden ist.BGH, Urt. v. 11. Juli 2003 - V ZR 430/02 - Kammergericht LG Berlin- 3 -Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlungvom 11. Juli 2003 durch den Vizepräsidenten des BundesgerichtshofesDr. Wenzel und die Richter Tropf, Dr. Klein, Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntschfür Recht erkannt:Die Revisionen der Klägerin und der Beklagten zu 8 gegen dasUrteil des 25. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom22. November 2002 werden mit der Maßgabe zurückgewiesen,daß auf den Verurteilungsbetrag ab dem 1. Januar 2002 5% Zin-sen über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 247 BGB zu zahlensind.Die Gerichtskosten des Revisionsverfahrens tragen die Klägerinzu 5/6 und die Beklagte zu 8 zu 1/6.Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 5 bis 7, 9 und 10trägt die Klägerin.Die außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen diese selbst zu5/6 und die Beklagte zu 8 zu 1/6.Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 8 trägt dieseselbst.Von Rechts wegen- 4 -Tatbestand:Am 19. Januar 1935 erwarb E. W. das Anwesen in der G. Straße in B. -P. B. . Nachdem E. W. nach Bolivien ausgewandert war, wurde das Grundstück am 5. November 1940an G. H. übereignet. Nach verschiedenen Erbgängen gehörte das- inzwischen unter staatliche Verwaltung gestellte Œ Grundstück am 21. August1980 zu je 1/2 Miteigentumsanteil dem Beklagten zu 1 und Œ in ungeteilter Er-bengemeinschaft Œ den Beklagten zu 2 bis 6. An diesem Tag verstarb die Be-klagte zu 2; sie wurde beerbt von den Beklagten zu 7 bis 9.1991 wurde die Verwaltung des Anwesens der von dem Beklagten zu 1ausgewählten Hausverwaltung W. A. Z. übertragen. Am20. Januar 1992 verkaufte der Beklagte zu 1 seinen Miteigentumsanteil für460.000 DM an die Streithelferin zu 1. An diese verkauften am 27. Mai 1992die Beklagten zu 3 und 4 Œ auch als vollmachtlose Vertreter der Beklagten zu 5bis 9 Œ ihren Miteigentumsanteil für 530.000 DM. In beiden Verträgen war fol-gende Klausel enthalten:"1. Die Übergabe erfolgt, sobald der Restkaufpreis in voller Höhe auf dem Anderkonto des am-tierenden Notars hinterlegt ist.2. (...) Vom Tage der Übergabe an hat er dabei die gemäß § 4 übernommenen Verbindlichkei-ten zu bedienen (Zinsen und Tilgung). (...)3. Der Erwerber tritt mit dem Tage der Übergabe in sämtliche bestehenden Mietverträge ein,auch wenn er am Tage der Übergabe noch nicht Eigentümer des Grundbesitzes sein sollte.Der Erwerber ist berechtigt, vom Tage der Übergabe an gegenüber den Mietern und derHausverwaltung alle Erklärungen entgegenzunehmen und abzugeben, wie sie dem Verkäuferals Eigentümer zustehen. Der Verkäufer erteilt dem Erwerber Vollmacht mit diesem Inhalt.Der Verkäufer hat den Erwerbern am Tage der Übergabe alle den Grundbesitz und dessen- 5 -Verwaltung betreffenden Unterlagen herauszugeben, soweit sie sich in seinem Besitz befin-den oder von ihm beschafft werden können.fiDie Kaufpreise wurden am 3. und 19. Juni 1992 hinterlegt.Am 4. Juni 1999 wurde ein Bescheid des Landesamts zur Regelung of-fener Vermögensfragen in B. bestandskräftig, in dem dieses die Rück-übertragung des Anwesens an die Klägerin anordnete. Dieser Bescheid wurdeam 25. Oktober 1999 grundbuchlich vollzogen. Am 26. Januar 2000 richteteder Prozeßbevollmächtigte der Klägerin in den Vorinstanzen an den Beklagtenzu 1, an eine Frau L. , an die Beklagte zu 8 —als Bevollmächtigtefi für dieBeklagten zu 5 bis 7 und 9 und an den Beklagten zu 10 als Vertreter der Be-klagten zu 3, die nach dem Erlaß des Rückübertragungsbescheids verstarbund von dem Beklagten zu 10 beerbt wurde, ein gleichlautendes Schreiben, indem es unter anderem hieß:"Des weiteren mache ich bereits jetzt namens der und in Vollmacht meiner Mandantschaft die abdem 1. Juli 1994 zu erstellende und zu übermittelnde Abrechnung gemäß § 7 Abs. 7 VermGgeltend.fiDie Streithelferin zu 1 der Beklagten rechnete gegenüber dem Beklagtenzu 1 am 23. Mai 2000 ab und übersandte diesem am 16. Mai und 18. Dezem-ber 2000 die Unterlagen in Kopie. Zahlungen leistete sie nicht.Am 23. November 2000 bezifferte die Klägerin auf Grund der ihr mittler-weile durch den Beklagten zu 1 zur Verfügung gestellten Unterlagen die ihrnach ihrer Ansicht zustehenden Mieterträge für das zweite Halbjahr 1994 unddie Jahre 1995 bis 1999 nach Abzug von Verwalterhonoraren, Betriebskostenund Instandhaltungskosten auf insgesamt 325.291,44 DM und verlangte vonden Beklagten vergeblich Zahlung dieses Betrages.- 6 -Das Landgericht hat die hierauf gerichtete Klage insgesamt abgewiesen.Das Berufungsgericht hat ihr gegenüber den Beklagten zu 1, 4 und 8 stattge-geben und sie im übrigen abgewiesen. Mit ihren von dem Berufungsgerichtzugelassenen Revisionen streben die Klägerin die Verurteilung auch der übri-gen Beklagten und die Beklagte zu 8 eine Aufhebung ihrer Mitverurteilung an.Die Beklagten zu 5 bis 7, 9 und 10 beantragen, die Revision der Klägerin zu-rückzuweisen.EntscheidungsgründeA.Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Beklagten müßten die Mietein-nahmen an die Klägerin herausgeben. Die Streithelfer hätten sie zwar nichtausgekehrt, seien dazu aber verpflichtet. Ob die geltend gemachten Gegenfor-derungen nach § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG überhaupt zur Aufrechnung gestelltwerden könnten, sei zweifelhaft, könne aber dahinstehen. Die Berücksichti-gung dieser Forderungen sei jedenfalls nicht sachdienlich, weil sie denRechtsstreit verzögern würde. Das aus einem Freistellungsanspruch wegendieser Gegenforderungen abgeleitete Zurückbehaltungsrecht sei verspätetvorgetragen worden. Die Forderungen seien gegenüber den Beklagten zu 1, 4und 8 auch nicht erloschen, weil sie mit Schreiben vom 26. Januar 2000 recht-zeitig geltend gemacht worden seien. Dieses Schreiben sei aber den Beklagtenzu 5 bis 7 und 9 nicht zugegangen, weil sie in dieser Hinsicht nicht wirksamvertreten worden seien. Die Beklagte zu 8 habe diese Beklagten zwar im Re-stitutionsverfahren, nicht aber in Ansehung der Mietherausgabe vertreten kön-nen. Der Beklagte zu 10 sei als Vertreter der von ihm beerbten früheren Be-- 7 -klagten zu 3 angeschrieben worden. Seine Vollmacht sei nicht dargelegt. Auchhabe er den Zugang des Schreibens im Berufungsrechtszug zulässigerweiseund mit Erfolg bestritten.B.Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.I.Die Revision der Klägerin ist zulässig, aber unbegründet.1. Die Revision der Klägerin ist zulässig, weil das Berufungsgericht dieRevision in dem Urteil uneingeschränkt zugelassen hat. Entgegen der Auffas-sung der Revisionserwiderung des Beklagten zu 10 ist die Zulassung der Revi-sion nicht auf eine Revision der verurteilten Beklagten zu 1, 4 und 8 be-schränkt.Zwar hat das Berufungsgericht die im Tenor nicht eingeschränkte Zulas-sung der Revision in den Entscheidungsgründen damit begründet, daß es sichbei der Frage nach dem —Zustehenfi von Entgelten im Sinne von § 7 Abs. 7VermG um eine Rechtsfrage von allgemeiner Bedeutung handele, die für dievorliegende Fallkonstellation noch nicht höchstrichterlich entschieden sei. ZuRecht weist die Revisionserwiderung des Beklagten zu 10 auch darauf hin, daßsich eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung nach der ständigenRechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht nur aus dem Urteilstenor, son-dern auch aus der Begründung ergeben kann, die für die Zulassung gegeben- 8 -wird (BGHZ 48, 134, 136; BGH, Urt. v. 9. März 2000, III ZR 356/98,NJW 2000, 1794, 1796, insoweit in BGHZ 144, 59 nicht abgedruckt, Urt. v. 12.Juli 2000, XI ZR 159/98, WM 2000, 1967, 1968; Urt. v. 20. Mai 2003, XI ZR248/02 zur Veröffentlichung vorgesehen). Eine Zulassungsbeschränkung kannin solchen Fällen aber angenommen werden, wenn aus den Entscheidungs-gründen des Berufungsurteils mit ausreichender Klarheit hervorgeht, daß dasBerufungsgericht die Möglichkeit einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nurwegen eines abtrennbaren Teils seiner Entscheidung eröffnen wollte (BGH,Urt. v. 12. Juli 2000, XI ZR 159/98, aaO). Daran fehlt es hier. Das Berufungs-urteil hat mit dem Hinweis auf die Bedeutung der Frage nach dem Zustehenvon Entgelten gemäß § 7 Abs. 7 VermG nur grob und erkennbar nicht ab-schließend umrissen, welches Motiv es für die uneingeschränkt erfolgte Zulas-sung der Revision hatte. Auf diese Rechtsfrage hätte es die Revsision auchnicht beschränken können (BGHZ 101, 276, 278; 111, Senat BGHZ 158, 166;Urt. v. 20. Mai 2003, XI ZR 248/02). Daß das Berufungsgericht entgegen derFormulierung im Tenor nur die Revision der verurteilten Beklagten zu 1, 4 und8 hat zulassen, von der Zulassung die Revision der Klägerin hingegen hatausnehmen wollen, läßt sich dem schlichten Hinweis auf die Frage nach derAuslegung von § 7 Abs. 7 VermG nicht, jedenfalls nicht in der erforderlichenKlarheit, entnehmen. Dann aber ist die uneingeschränkte Zulassung der Revi-sion im Tenor maßgeblich und bindend.2. Die Klägerin verlangt indessen ohne Erfolg eine Mitverurteilung derBeklagten zu 5 bis 7 und 9. Diesen gegenüber ist der Anspruch auf Aus-kehrung der Mieten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG gemäß § 7 Abs. 8 Satz 2VermG erloschen, wie das Berufungsgericht mit Recht festgestellt hat.- 9 -a) Das Schreiben der Klägerin vom 26. Januar 2000 ließ zwar mit hinrei-chender Deutlichkeit erkennen, daß die Klägerin die Auszahlung der Mietein-nahmen nach § 7 Abs. 7 VermG verlangte (vgl. dazu unten II. 2.). Die Klägerinhat das Schreiben indessen nicht unmittelbar an die Beklagten zu 5 bis 7 und9, sondern an die Beklagte zu 8 gerichtet.b) Fehlerfrei nimmt das Berufungsgericht an, daß die Klägerin eineEmpfangsvollmacht der Beklagten zu 8 für die Beklagten zu 5 bis 7 und 9 nichtdargelegt hat.aa) Eine derartige Vollmacht zur Entgegennahme des Schreibens vom26. Januar 2000 für die Beklagten zu 5 bis 7 und 9 ergibt sich mangels abwei-chenden Vortrags insbesondere nicht aus der Vollmacht der Beklagten zu 8 fürdas Restitutionsverfahren. Denn eine solche Vollmacht ermächtigt nur zur Vor-nahme aller das verwaltungsrechtliche Restitutionsverfahren betreffendenVerfahrenshandlungen, erfaßt also nur Erklärungen, die im Zusammenhang miteinem solchen Verfahren üblicherweise zu erwarten sind oder zur Durchset-zung des Verfahrensziels des Vollmachtgebers angezeigt sind (vgl. Senatsurt.v. 20. März 1992, V ZR 7/91, NJW 1992, 1963, 1964). Ob dazu auch die Ver-tretung in einem anschließenden gerichtlichen Verfahren über den Restituti-onsbescheid gehört hätte, ist schon zweifelhaft (vgl. dazu BSG, NJW 1992,196; Bonk/Schmitz in: Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz,6. Aufl., § 14 Rdn. 13). Jedenfalls erfaßt eine Vollmacht für das Verwaltungs-verfahren nur Erklärungen zu Ansprüchen, über die in dem Verwaltungsverfah-ren eine Entscheidung getroffen werden kann, nicht dagegen auch die Gel-tendmachung von Ansprüchen auf Herausgabe von Mieteinnahmen, über dienicht im Restitutionsverfahren, sondern durch die ordentlichen Gerichte zu ent-- 10 -scheiden ist. Das gilt im vorliegenden Fall auch deshalb, weil der Anspruch aufHerausgabe erst nach Beginn des vermögensrechtlichen Verfahrens, nämlichdurch Artikel 10 Nr. 3 Buchst. b des Entschädigungs- und Ausgleichleistungs-gesetzes vom 27. September 1994 (BGBl I S. 2624) mit Wirkung vom1. Dezember 1994 eingeführt worden ist.bb) Die Beklagte zu 8 kann auch nicht unter dem Gesichtspunkt einerAnscheins- oder Duldungsvollmacht als Empfangsvertreterin der Beklagten zu5 bis 7 und 9 angesehen werden. Voraussetzung dafür wäre, daß die Klägerinauf Grund konkreter Umstände annehmen durfte, die Beklagte zu 8 sei zumEmpfang des Schreibens vom 26. Januar 2000 namens dieser Beklagten er-mächtigt, und daß diese einen solchen Eindruck selbst veranlaßt oder geduldethabe (BGH Urt. v. 13. Mai 1992, IV ZR 79/91, VersR 1992, 989; Urt. v.14. März 2000, XI ZR 55/99, BGHR BGB § 167 Anscheinsvollmacht 9; Urt. v.14. März 2002, XI ZR 155/01, NJW 2002, 2325, 2327; Urt. v. 25. März 2003,XI ZR 227/02, NJW 2003, 2091, 2092). Diese Voraussetzungen sind hier nichtgegeben. Die Beklagte zu 8 hat zwar auf das Schreiben der Klägerin vom26. Januar 2000 namens der Beklagten zu 5 bis 7 und 9 mit Schreiben vom7. Februar 2000 geantwortet und auf eine Vollmacht hingewiesen. Der Klägerinist auch einzuräumen, daß ein solches Schreiben den zurechenbaren Anscheineiner Vollmachtserweiterung erwecken kann, wenn es dem Restitutionsverfah-ren unmittelbar nachfolgt. So lag der Fall hier indessen nicht. Das Restitutions-verfahren hatte begonnen, bevor der hier streitige Anspruch (mit Wirkung abdem 1. Dezember 1994) überhaupt eingeführt war und deshalb Veranlassungbestand, die außerhalb des Verfahrens vorzunehmende Geltendmachung ei-nes solchen Herausgabeanspruchs überhaupt in Betracht zu ziehen und Vor-kehrungen zu treffen. Hinzu kommt, daß der Restitutionsbescheid am 4. Juni- 11 -1999 bestandskräftig geworden ist, die Klägerin aber erst über ein halbes Jahrspäter zur Herausgabe der Mietzinszinsen aufgefordert hat. Damit war aberauch dem äußeren Erscheinungsbild nach das Restitutionsverfahren, zu des-sen Gegenstand der Anspruch nicht gehörte, abgeschlossen und die hierfürbestehende Vollmacht verbraucht. Es bedurfte einer neuen Vollmacht und - inErmangelung einer solchen - eines neuen Rechtsscheinstatbestands. Dazureichen das Handeln unter Berufung auf eine Vollmacht und der gute Glaubedes Erklärungsempfängers nicht (vgl. BGH Urt. v. 14. März 2002, XI ZR155/01, aaO; Urt. v. 25. März 2003, XI ZR 227/02, NJW 2003, 2091, 2092).2. Ohne Erfolg wendet sich die Klägerin auch gegen die Abweisung derKlage gegenüber dem Beklagten zu 10. Das Berufungsgericht hat im Ergebniszu Recht angenommen, daß der Anspruch diesem gegenüber nach § 7 Abs. 8Satz 2 VermG erloschen ist.Ob sich das schon daraus ergibt, daß der Beklagte zu 10 den Zugangdes Schreibens der Klägerin vom 26. Januar 2000 nicht nur in der zweiten,sondern auch schon (durch Bezugnahme auf das Vorbringen der Beklagten zu4) in erster Instanz bestritten hat, kann offen bleiben. Unentschieden bleibenkann auch die Frage, ob der Beklagte zu 10 den Zugang ohne Verstoß gegenseine prozessuale Wahrheitspflicht bestreiten durfte. Hierauf kommt es nämlichnicht an.Das Berufungsgericht hat die Abweisung der Klage gegenüber dem Be-klagten zu 10 auch darauf gestützt, daß die Klägerin dessen Empfangsvoll-macht für die verstorbene Beklagte zu 3 nicht substantiiert dargelegt habe. Dashat die Klägerin nicht in Zweifel gezogen. Entgegen ihrer Ansicht läßt sich eine- 12 -Vollmacht des Beklagten zu 10 auch nicht aus dem von ihr jetzt vorgelegtenSchreiben des Beklagten zu 10 vom 4. Februar 2000 ableiten. Darin schreibtder Beklagte zu 10 zwar, daß er als Vertreter der früheren Beklagten zu 3 an-geschrieben worden sei. Das ist aber nur eine Beschreibung des Vorgehensder Klägerin und keine Bestätigung einer Vollmacht, die im übrigen auch nichtder Beklagte zu 10 als Vertreter hätte aussprechen können, sondern nur dieBeklagte zu 3 als angeblich Vertretene. Auch der Umstand, daß der Beklagtezu 10 die Anfrage der Klägerin nicht erst an die Beklagte zu 3, sondern unmit-telbar an den Streithelfer zu 2 weitergeleitet hat, belegt nur, daß der Beklagtezu 10 im Interesse der Beklagten zu 3 zu handeln glaubte. Ob er dazu auchermächtigt war, darüber besagt dieses Schreiben nichts. Umstände, die bei derKlägerin bei der Adressierung des Schreibens vom 26. Januar 2000 den Ein-druck entstehen lassen konnten, dieses Vorgehen sei Ausdruck einer erteiltenVollmacht, sind nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich.II.Die Revision der Beklagten zu 8 ist unbegründet.1. Die Beklagte zu 8 haftet als Gesamtschuldnerin mit den Beklagten zu1 und 4 gemäß § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG auf Herausgabe der Mieteinnahmenfür das zweite Halbjahr 1994 und die Jahre 1995 bis 1999.a) Die Beklagte zu 8 ist Verfügungsberechtigte im Sinne von § 7 Abs. 7Satz 2 i.V. m. § 2 Abs. 3 VermG. Dies ergibt sich daraus, daß sie Mitglied einerungeteilten Erbengemeinschaft ist, der ein hälftiger Miteigentumsanteil an demstreitbefangenen Grundstück zusteht. Dem steht nicht entgegen, daß dieser- 13 -Miteigentumsanteil mit Vertrag vom 27. Mai 1992 an die Streithelferin zu 1 ver-äußert worden ist. Denn dieses Rechtsgeschäft ist weder schuldrechtlich nochdinglich jemals wirksam gewesen. Sowohl der Kaufvertrag als auch die Über-tragung des Miteigentumsanteils bedurften nämlich nach § 2 Abs. 1 Satz 1Nr. 1 GVO der Grundstücksverkehrsgenehmigung, die durch den Erlaß desBescheids über die Rückübertragung des Grundstücks an die Klägerin vom27. April 1999 bestandskräftig abgelehnt worden ist.b) Der Beklagten zu 8 stehen auch im Sinne von § 7 Abs. 7 Satz 2VermG die eingeklagten Mieteinnahmen als Gesamtgläubigerin mit den Be-klagten zu 1 und 4 zu.aa) Hierfür ist es, was die Beklagte zu 8 nicht verkennt, unerheblich, daßder Streithelfer zu 2 den Beklagten die eingezogenen Mieten nicht ausgekehrthat. Wie der Senat in seinem Urteil vom 14. Dezember 2001 (V ZR 493/99, VIZ200, 214) entschieden hat, stehen dem Verfügungsberechtigten im Rechtssin-ne nicht nur die Mieten zu, die er tatsächlich eingezogen oder sonst erhaltenhat, sondern auch solche, auf die er einen Anspruch hat. Mit dem Begriff "zu-stehen" knüpft der Gesetzgeber an die Anspruchslage und nicht an die tat-sächlichen Zahlungsverläufe an.bb) Ein solcher Anspruch steht der Beklagten zu 8 in der geltend ge-machten Höhe zu.Der Streithelfer zu 2 hat allerdings nicht alle Mietverträge namens derEigentümergemeinschaft abgeschlossen, sondern einen Teil auch in eigenemNamen. Der Beklagten zu 8 ist auch einzuräumen, daß sie dem Streithelfer zu- 14 -2 keine wirksame Vollmacht erteilt hat. Denn der Kaufvertrag vom 27. Mai 1992ist von den Beklagten zu 3 und 4 insoweit als vollmachtlosen Vertretern abge-schlossen und im Grundbuch auch nicht vollzogen worden.Der Beklagten zu 8 steht jedoch unabhängig hiervon ein Anspruch aufHerausgabe der Mieten aus den Mietverhältnissen an dem Grundstück zu.Dieser Anspruch folgt entweder gemäß §§ 675, 667 aus einem Geschäftsbe-sorgungsvertrag oder gemäß §§ 667, 681 BGB aus Geschäftsführung ohneAuftrag. Der Gesetzgeber hat zwar in § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG keinen umfas-senden Anspruch auf Herausgabe von Nutzungen, sondern nur einen An-spruch auf Herausgabe von Entgelten aus Vermietung, Verpachtung und ähnli-chen Nutzungsverhältnissen vorgesehen (Senat BGHZ 132, 306, 311; 141,232, 236). Diese Entgelte sollen dem Berechtigten aber ungeschmälert zugutekommen. Um das zu erreichen und eine mißbräuchliche Vorenthaltung vonMieteinnahmen zu verhindern, hat der Gesetzgeber darauf abgestellt, welcheMieteinnahmen dem Verfügungsberechtigten zustehen (Senatsurt. v.14. Dezember 2001, V ZR 493/99, aaO). "Zustehen" können Mieteinnahmendem Verfügungsberechtigten auch dann, wenn er nicht selbst Vertragspartnerdes Mieters ist, wohl aber gegen diesen Vertragspartner einen Anspruch aufHerausgabe der Mieteinnahmen aus einem Mietvertrag hat. Das ist bei Vorlie-gen eines Geschäftsbesorgungsvertrags oder bei Vorliegen von Geschäftsfüh-rung ohne Auftrag der Fall.Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Die Vermietung lag auch(vgl. dazu: BGH, Urt. v 23. September 1999, III ZR 322/98, NJW 2000, 72) imInteresse der Beklagten als Verfügungsberechtigten, die hierzu auf Grund von§ 3 Abs. 3 VermG verpflichtet waren. Die Streithelferin zu 1 hatte bei Nut-- 15 -zungsübergang und bei Erteilung des Verwaltungsauftrags an den Streithelferzu 2 keine gesicherte Rechtsposition, weil der Vertrag der Grundstücksver-kehrsgenehmigung bedurfte. Sie hatte sich deshalb von den Beklagten zu 2 bis10 (ebenso wie in dem parallelen Kaufvertrag vom 20. Januar 1992 durch denBeklagten zu 1) eine Verwaltungsvollmacht erteilen lassen. Wäre sie nur ineigenem Interesse tätig geworden, hätte sie bei Scheitern der Verträge nur ei-nen Bereicherungsausgleich verlangen können. Das lag nicht in ihrem Inter-esse. Dies gebot es, auch im Interesse der Beklagten tätig zu werden. DieserWille ist bei der Mehrzahl der Verträge auch dadurch deutlich zutage getreten,daß diese im Namen der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen worden sind.Anhaltspunkte dafür, daß der Streithelfer zu 2 bei den anderen Verträgen nichtden Willen hatte, auch im Interesse der Beklagten tätig zu werden, sind nichtersichtlich. Den Beklagten standen damit jedenfalls aus Geschäftsführung ohneAuftrag die Mieteinnahmen aus den Mietverträgen zu. Dem steht nicht entge-gen, daß nach dem Kaufvertrag die Nutzungen schon von der Übergabe an derStreithelferin zu 1 zustehen sollten. Denn auch diese Regelung ist mangelsGenehmigung nicht wirksam geworden.cc) Die Beklagte zu 8 haftet mit den Beklagten zu 1 und 4 als Gesamt-schuldnerin. Es trifft zwar zu, daß dem Beklagte zu 1 einerseits und den Be-klagten zu 2 bis 10 andererseits jeweils Bruchteilseigentum zu einhalb Anteilan dem streitbefangenen Grundstück zusteht. Das ändert aber an der gesamt-schuldnerischen Haftung aller Beklagten nichts. Diesen stand nämlich die Ver-waltung gemeinsam zu. Aus gemeinschaftlicher Verwaltung haften auch dieMitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft nach § 420 BGB gesamtschuldnerisch(BGH, Urt. v.11. Juli 1958, VIII ZR 108/57, NJW 1958, 1723; Urt. v. 14. März1983, II ZR 102/82, WM 1983, 604). Eine gemeinschaftliche Verwaltung liegt- 16 -nicht nur vor, wenn die Gemeinschafter selbst Mietverträge oder Geschäftsbe-sorgungsverträge abschließen. Sie liegt vielmehr auch vor, wenn sie einenDritten hiermit beauftragen und auch, wenn ein Dritter ein Geschäft, das dergemeinsamen Verwaltung unterliegt, für die Gemeinschafter führt und diese aufGrund der Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag berechtigt undverpflichtet sind.c) Die Höhe der Forderung hat die Beklagte zu 8 nicht mit Nichtwissenbestreiten dürfen. Die Klägerin hat ihre Forderung anhand der Unterlagen desStreithelfers zu 2 im einzelnen vorgetragen, die von den Streithelfern zwar zu-nächst nur dem Beklagten zu 1, mit Schreiben der Prozeßbevollmächtigten derStreithelfer vom 26. Juni 2002 aber auch der Beklagten zu 8 selbst überreichtworden waren.2. Der Anspruch der Klägerin ist auch nicht nach § 7 Abs. 8 Satz 2VermG erloschen, weil die Klägerin ihren Herausgabeanspruch mit Schreibenvom 26. Januar 2000 rechtzeitig vor Ablauf der Jahresfrist geltend gemachthat. Dem steht nicht entgegen, daß die Klägerin gegenüber der Beklagten indem genannten Schreiben —die ab dem 1. Juli 1994 zu erstellende und zuübermittelnde Abrechnung gemäß § 7 Abs. 7 VermG geltend" gemacht, abervon ihr weder die Zahlung eines bestimmten Betrags, noch unbeziffert Zahlungverlangt hat. Das verlangt § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG auch nicht. Mit der Vor-schrift will der Gesetzgeber nur erreichen, daß der Verfügungsberechtigte inabsehbarer Zeit Klarheit darüber erhält, ob er nach erfolgter Rückgabe nochmit der Herausgabe von Mieteinnahmen zu rechnen hat (BT-Drucks. 13/10246S. 12). Dazu ist erforderlich, aber auch ausreichend, daß der Berechtigte anden Verfügungsberechtigten ein Schreiben richtet, dem dieser entnehmen- 17 -kann, daß er die Herausgabe der Mieteinnahmen beansprucht. Dabei kommtes, wie auch sonst (vgl. §§ 133, 157 BGB), nicht darauf an, wie der Berechtigtesein Ziel beschreibt, sondern daß sein Wille, die Herausgabe der Mieteinnah-men zu verlangen, für den Verfügungsberechtigten deutlich wird. Mehr kannman von dem Berechtigten auch nicht verlangen, weil er gewöhnlich weder dieMieteinnahmen kennt, die der Verfügungsberechtigte erzielt hat, noch die Ko-sten, die dieser nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG von den auszukehrenden Miet-einnahmen in Abzug bringen kann. Diesen Anforderungen genügt das Schrei-ben der Klägerin. Sie hat nicht etwa nur Abrechnung verlangt, ohne das damitverfolgte Ziel deutlich zu machen. Sie hat in ihrem Schreiben vielmehr hinzu-gesetzt, daß sie Abrechnung "gemäß VermG § 7 Abs. 7" verlangt. In jener Vor-schrift ist aber der Anspruch des Berechtigten auf Herausgabe von Mietzinsengeregelt. Ein durchschnittlicher Empfänger in der Lage der Beklagten zu 8 ent-nimmt deshalb dem Hinweis auf diese Vorschrift, daß die Abrechnung den dortgeregelten Zwecken, also der Durchsetzung des dort geregelten Anspruchsdes Berechtigten auf Auskehrung der Mietzinsen dient. Für die Beklagte zu 8war jedenfalls klar, daß ein Mietüberschuß nicht bloß errechnet, sondern auchausgekehrt werden sollte.3. Die von den Beklagten in erster Instanz erklärte Aufrechnung mit An-sprüchen auf Mehrwertsteuer auf die Verwaltervergütung und das hierauf inzweiter Instanz auch gestützte Zurückbehaltungsrecht hat das Berufungsge-richt zu Recht als unbegründet zurückgewiesen. Die nach § 7 Abs. 7 Satz 4VermG i. V. m. § 26 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung ansatzfähigenHöchstbeträge hat die Klägerin in ihrer Forderungsberechnung bereits in Ab-zug gebracht. Ein weitergehender Erstattungsanspruch steht den Beklagtennicht zu.- 18 -4. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch die von den Beklagten zu 1und zu 8 im Berufungsverfahren erklärte Aufrechnung mit Ansprüchen auf Er-stattung von Zins- und Tilgungszahlungen auf Altkredite und von Instandset-zungs- und Modernisierungsaufwendungen in der Zeit von 1992 bis 1994 nichtberücksichtigt.a) aa) Die von den Beklagten zu 1 und 8 erstmals in zweiter Instanz er-klärte Aufrechnung konnte nach dem hier noch maßgeblichen (§ 26 Nr. 5EGZPO) § 530 ZPO a.F. angesichts des Widerspruchs der Klägerin nur be-rücksichtigt werden, wenn sie sachdienlich war. Das hat das Berufungsgerichtverneint. Dies ist revisionsrechtlich nur beschränkt überprüfbar und insoweitnicht zu beanstanden, weil die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche vor einerBeweisaufnahme zunächst noch substantiiert werden müßten (BGHZ 17, 124,127).bb) Die Beklagten haben nämlich bei den zur Aufrechnung gestellten Er-stattungsansprüchen wegen der Verwendung auf das Grundstück ebensowenigwie die Streithelfer berücksichtigt, daß sie nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nichtErsatz für sämtliche Verwendungen auf das Grundstück beanspruchen können.§ 3 Abs. 3 Sätze 2, 3 und 5 VermG unterscheiden vielmehr zwischen den ein-zelnen Arten von Maßnahmen. Diese Unterscheidung ist nicht zufällig, denn injedem der genannten Fälle wird den Belangen des Berechtigten, dessen künf-tige Rechtsstellung dem Sinn des Unterlassungsgebots entsprechend nichtausgehöhlt werden soll, in unterschiedlicher, der jeweiligen Maßnahme ange-paßter Weise Rechnung getragen (BGHZ 136, 57, 61, Urt. v. 17. Mai 2001,III ZR 283/00, VIZ 2001, 441, 442). Die gewöhnlichen Erhaltungskosten muß- 19 -der Verfügungsberechtigte aus den Mieteinnahmen bestreiten; er kann sienicht dem Berechtigten anlasten (BGHZ 136, 57, 65). Die Erfüllung von dar-über hinausgehenden Rechtspflichten des Eigentümers und Erhaltungs- undBewirtschaftungsmaßnahmen muß der Berechtigte ohne weiteres hinnehmen.Die sehr weitgehenden Maßnahmen der Modernisierung und Instandsetzungsind grundsätzlich nur zulässig, wenn sie nach Maßgabe des § 177 Abs. 4, 5BauGB von der Gemeinde oder einer anderen Stelle (mit-) finanziert werden;insoweit hat der Berechtigte nur die für ihn rentierlichen Kosten zu überneh-men. Instandsetzungsmaßnahmen, denen eine solche Finanzierung nicht zu-grunde liegt und die auch aus anderen Gründen nicht durch eine Rechtspflichtdes Eigentümers veranlaßt sind, sind vom Unterlassungsgebot nur dann aus-genommen, wenn die hierfür aufzuwendenden Kosten den Verfügungsbe-rechtigten als Vermieter nach Rechtsvorschriften zu einer Erhöhung der jähr-lichen Miete berechtigen (§ 3 Abs. 3 Satz 3 VermG). Diesen Anforderungen ge-nügt weder der Vortrag der Beklagten selbst noch der Vortrag ihrer Streithelfer.Die Beklagten haben nur Summen, die Streithelfer nur Maßnahmen vorge-tragen. Sie haben dabei aber die nach § 3 Abs. 3 VermG erforderliche Diffe-renzierung nicht nachvollzogen und nicht mitgeteilt, welche Maßnahmen auswelchen Gründen gewöhnliche Unterhaltungskosten, welche Instandsetzungs-und welche Modernisierungsmaßnahmen sind. Ihrem Vortrag läßt sich auchnicht entnehmen, mit welchen Maßnahmen Rechtspflichten des Eigentümerserfüllt und welche Modernisierungsmaßnahmen in welchem Umfang zu einerMieterhöhung genutzt werden konnten. Unter diesen Umständen kam eine Zu-lassung der Aufrechung als sachdienlich nicht in Betracht.b) Auch aufrechenbare Ansprüche auf Erstattung von Zins- und Til-gungsleistungen auf die Altkredite, die auf dem Grundstück lasteten, haben die- 20 -Beklagten nicht substantiiert vorgetragen. Ob das allerdings schon damit be-gründet werden kann, daß solche Tilgungsleistungen von vornherein keine An-sprüche der Beklagten gegen die Klägerin auslösen könnten, ist zweifelhaft,bedarf aber keiner Entscheidung. Der Vortrag der Beklagten ist ungeachtetdessen unzureichend. Die Beklagten haben zwar vorgetragen, welche Zins-und Tilgungszahlungen sie vorgenommen haben. Die Klägerin mußte die Alt-kredite aber nur in dem Umfang übernehmen, der auf Grund von § 16 Abs. 5i. V. m. § 18 Abs. 2 VermG in dem Restitutionsbescheid bestimmt war, und tratnach § 16 Abs. 9 Satz 2 VermG nur in diesem Umfang an die Stelle der Be-klagten als persönlicher Schuldner der den Pfandrechten zugrundeliegendenpersönlichen Forderungen, weil es sich hier um Aufbauhypotheken handelt, diedurch den staatlichen Verwalter bewilligt worden waren. Außerhalb dieses be-grenzten Schuldnerwechsels kommt eine Ersatzpflicht der Klägerin nicht in Be-tracht. Dem trägt der Vortrag der Beklagten und ihrer Streithelfer auch nicht an-satzweise Rechnung. Damit scheidet aber eine Zulassung auch der Aufrech-nung mit solchen Ansprüchen als sachdienlich aus.c) An der Zurückweisung der Aufrechnung war das Berufungsgerichtauch nicht im Hinblick auf eine Selbstbindung gehindert. Das Berufungsgerichthat den Beklagten zu 1 zwar darauf hingewiesen, daß seine Aufrechnung derSubstantiierung bedürfe. Dieser hatte sich bis dahin aber nur auf seine Hilfs-aufrechung erster Instanz bezogen, die die Mehrwertsteuer auf das Verwalter-honorar zum Gegenstand hatte. Wenn die Beklagten diesen Hinweis aufgrei-fen, um eine Aufrechnung mit Ansprüchen zu erklären, die einen anderen Ge-genstand haben und einen deutlich höheren Aufklärungsaufwand verursachen,ist das Berufungsgericht nicht gehindert, diese Aufrechnung nach nähererMaßgabe von § 530 ZPO a.F. zurückzuweisen.- 21 -d) Einer Zurückweisung der Aufrechnung steht auch nicht entgegen, daßdie Streithelfer die Aufrechnung mit dieser Forderung in erster Instanz erklärthaben. Diese Aufrechnung ging ins Leere, weil der Streithelfer einer Parteinicht mit Forderungen aufrechnen kann, die nicht ihm, sondern der von ihmunterstützten Hauptpartei zustehen (Senatsurt. v. 21. Dezember 1965, V ZR108/63, LM Nr. 6 zu § 67 ZPO). Eine Aufrechnung der Streithelfer mit eigenenForderungen gegen die Klägerin war mangels Gegenseitigkeit nicht möglich.Eine eigene Aufrechnung mit den hier zu erörternden Ansprüchen, die eineZurückweisung verhindern würde (BGH, Urt. v. 28. Oktober 1982, III ZR128/81, NJW 1983, 931), haben die Beklagten in erster Instanz nicht erklärt.5. Auch das von der Beklagten zu 8 geltend gemachte Zurückbe-haltungsrecht mit einem Befreiungsanspruch aus §§ 681, 670, 257 BGB wegender Erstattungspflicht gegenüber den Streithelfern hat das Berufungsgericht zuRecht nach § 528 Abs. 2 ZPO a. F. unberücksichtigt gelassen. Wie oben aus-geführt, würde die Zulassung dieses Verteidigungsmittels den Rechtsstreit ver-zögern. Die Beklagten haben es auch aus grober Nachlässigkeit versäumt,diesen Gesichtspunkt in erster Instanz vorzubringen. Sie konnten nicht sichersein, daß ihre Bewertung des Schreibens der Klägerin vom 21. Januar 2000durchdringen und ein Herausgabeanspruch der Klägerin allein deshalb abge-lehnt werden würde, weil die Mieten durch einen Verwalter eingezogen wurden.Die Notwendigkeit, die Befreiungsansprüche einzuwenden und entsprechendvorzutragen, drängte sich auf.III.- 22 -Die Berichtigung des Zinsausspruchs beruht auf Art. 229 § 7 Abs. 1EGBGB. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 92 ZPO.Wenzel Tropf Klein Lemke Schmidt-Räntsch