Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.01.2015, Az. VIII ZR 51/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 51/14
Verkündet am:

21. Januar 2015

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 577 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, § 469 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1
Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem [X.] über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des [X.] und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniser-langung nicht ausgeübt hat (Fortführung von [X.], Urteil vom 15.
Juni 2005 -
VIII
ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534).

[X.], Urteil vom 21. Januar 2015 -
VIII ZR 51/14 -
LG [X.]

AG [X.]-St. [X.]

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2 -
Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Januar 2015
durch die
Vorsitzende Richterin [X.], [X.]
Achilles und [X.], die Richterin [X.] sowie [X.]
Bünger
für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des [X.] -
Zivilkammer 34 -
vom 16. Januar 2014 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin ist Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in [X.]. Sie bewohnt die im dritten Obergeschoss befindlichen Räume aufgrund eines mit dem damaligen Grundstückseigentümer R.

M.

am 18. Februar 1992 abgeschlossenen Mietvertrags. Zu diesem Zeitpunkt war neben Herrn M.

auch dessen Ehefrau Miteigentümerin des Grundstücks. Streitig ist, wann hinsichtlich der im Haus befindlichen sieben Wohnungen erstmals Wohnungseigentum gebildet
worden ist. Nach der Darstellung der Klägerin ist im Jahre 1996 Wohnungseigentum begründet worden; die Beklagte
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macht dagegen geltend, es sei bereits im Jahr 1971 Wohnungseigentum gebil-det
worden.
Herr M.

verstarb im Jahr 2006 und wurde von seiner Ehefrau beerbt, die am 13. September 2006 als Alleineigentümerin in das Grundbuch eingetra-gen wurde. Mit notariell beurkundetem Schenkungsvertrag vom 8. Dezember 2010
überließ sie das Grundstück ihrer Tochter, der
Beklagten, behielt sich aber den lebenslangen Nießbrauch daran vor. Am 19. März 2011 verstarb auch Frau M.

. Daraufhin veräußerte die Beklagte sämtliche in dem [X.] gelegenen sieben Wohnungen mit notariellem Kaufvertrag vom 17.
Mai 2011 zu
einem Gesamtpreis von 1.306.000 .

GmbH. Die Klägerin wurde von der Beklagten weder von deren Veräußerungs-absicht noch vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet. Auf ein möglicherweise bestehendes Vorkaufsrecht wurde sie ebenfalls nicht hingewiesen. Die Käuferin wurde am 18. Juli 2011 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.
Mit Schreiben vom 23. August 2011 informierte die Hausverwaltung der Erwerberin die Klägerin über die Veräußerung der Wohnungen. Am 12. Januar 2012 bot die neue Eigentümerin der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung (Wohnung Nr.
5) 12 % Erwerbskosten zum Kauf an. Dabei wies sie darauf hin, dass sie die [X.] sechs Wohnungen in den letzten zweieinhalb Monaten zum gleichen Preis verkauft habe.
Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf der Wohnung ihr gesetzliches Vor-kaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Woh-2
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auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten [X.] -

können.
Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen
gerich-tete Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das [X.] zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision ver-folgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat
Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung
-
soweit für das Revisionsverfahren von Interesse -
im Wesentlichen ausgeführt:
Die Klägerin habe gegen die Beklagte weder aus § 280 Abs. 3, § 281
[X.] (Schadensersatz statt der Leistung) noch aus § 280 Abs. 1 [X.] wegen Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht Anspruch auf Ersatz des gel-tend gemachten Schadens. Zwar sei die Beklagte als Vermieterin der Klägerin gemäß §§ 469, 577 Abs. 2 [X.] verpflichtet gewesen, die Klägerin über die be-absichtigte Veräußerung der Wohnung zu unterrichten und diese auf ihr gesetz-liches Vorkaufsrecht hinzuweisen. Diesen Verpflichtungen sei sie schuldhaft nicht nachgekommen, weswegen grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch in Betracht komme. Gleichwohl könne die Klägerin nicht Ersatz des vorliegend geltend gemachten Schadens beanspruchen, der in der Differenz zwischen an-teiligem Kaufpreis für die Wohnung und deren Verkehrswert bestehe.
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Die Klägerin mache vorliegend einen Nichterfüllungsschaden gemäß §
280 Abs. 3, § 281 [X.] geltend. Ein solcher könne dann bestehen, wenn die Wohnung trotz wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts des Mieters vom [X.] an den Erwerber übereignet werde. In einem solchen Fall richte sich die Höhe des Schadens nach dem [X.], bei dem
die tat-sächliche Entwicklung und die
im Falle ordnungsgemäßer Erfüllung bestehende Vermögenslage einander gegenüber zu stellen seien. Der Vermögensschaden bestehe dann regelmäßig in der Differenz zwischen dem anteiligen Kaufpreis der Wohnung und deren Verkehrswert. Eine solche Fallgestaltung sei vorlie-gend jedoch nicht gegeben. Die Klägerin habe das ihr zustehende [X.] nicht ausgeübt, weswegen zwischen ihr und der Beklagten -
mangels [X.] eines Kaufvertrags -
kein (kauf-)vertraglicher Leistungsan-spruch begründet worden sei, der im Falle der Nichterfüllung auszugleichen wäre.
Der damit allein in Betracht kommende Schadensersatzanspruch wegen Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht (§ 280 Abs. 1 [X.]) umfasse nicht den von der Klägerin geltend gemachten Schaden. Zwar erstrecke sich die Ersatzpflicht nach § 280 Abs. 1 [X.] auf die unmittelbaren und mittelbaren Folgen des schädigenden Verhaltens. Ausgenommen seien jedoch Schäden, die außerhalb des Schutzzwecks der verletzten Pflicht lägen. Ein erstattungsfä-higer Schaden wäre daher etwa dann zu bejahen, wenn der Vermieter den Kaufvertrag gegenüber dem (Dritt-)Käufer erfülle und dieser dann das Mietver-hältnis kündige. Werde
die Wohnung dagegen an einen Kapitalanleger ohne Eigennutzungs-
oder Verwertungsabsicht veräußert,
entstehe
dem Mieter im Allgemeinen kein ersatzfähiger Vermögensnachteil.
Ein ausgleichspflichtiger Vermögensschaden folge insbesondere nicht daraus, dass zwischen den [X.] ein unter dem Verkehrswert liegender
Kaufpreis verein-bart worden sei. Der Mieter könne in einem solchen Fall nicht etwa geltend ma-9
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chen, dass er die Wohnung zu einem höheren Preis hätte weiterverkaufen [X.], denn der
Verlust eines Veräußerungsgewinns werde vom Schutzzweck des § 577 [X.] nicht gedeckt. Ebenso wenig könne er bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts geltend machen, er hätte die Wohnung zu einem günstigeren Preis erworben.
II.
Diese Beurteilung hält
rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin ge-mäß § 280 Abs. 1, § 577 Abs. 1
Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2,
§ 249 [X.] auf Ersatz der geltend gemachten Differenz zwischen Verkehrswert der [X.] und anteiligem Kaufpreis nicht verneint werden.
1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass die [X.] nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt die sie als Vermieterin treffenden mietvertraglichen Nebenpflichten schuldhaft verletzt hat, die Klägerin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts und den Inhalt des mit der H.

GmbH abgeschlossen Kaufvertrags zu unterrichten.
a) Der Verkauf der von der Klägerin angemieteten Wohnung an die H.

GmbH begründete
nach dem für das Revisionsverfahren maß-geblichen Sachverhalt gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 [X.] ein gesetzliches Vor-kaufsrecht der Klägerin.
aa) Die Beklagte war zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts Vermieterin der Klägerin. Nach dem Tod des ursprünglichen Vermieters war
dessen Witwe
als Alleinerbin in den mit der Klägerin bestehenden Mietvertrag eingetreten. Diese Vermieterstellung behielt sie auch nach der unter Nieß-11
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brauchvorbehalt (§§
1068, 1030
[X.]) erfolgten schenkweisen Überlassung des Grundstücks an die Beklagte (vgl. Senatsurteil vom 7. September 2005
-
VIII ZR 24/05, [X.], 51 Rn. 13). Erst mit dem Ableben
der [X.] ist die Beklagte gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 [X.] Vermie-terin geworden (vgl. Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 -
VIII ZR 50/11, [X.], 690 Rn.
11).
[X.])
Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob bereits im Jahr 1971 -
so die Darstellung der Beklagten -
oder erst im [X.] -
so der Vortrag der Klägerin (im Urteil des Amtsgerichts ist versehentlich von 2006 die Rede) -
Wohnungseigentum begründet worden ist. Es hat letztlich, ebenso wie das Amtsgericht, zugunsten der Klägerin unterstellt, dass [X.]seigentum -
wie von § 577 Abs. 1 [X.] vorausgesetzt -
erst nach [X.] des Mietvertrags begründet worden ist. Hiervon ist auch für das Revisi-onsverfahren auszugehen.

cc) Nach den [X.] Feststellungen des Berufungsgerichts sind im Streitfall die weiteren Voraussetzungen eines gesetzlichen [X.]s der Klägerin gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 [X.] erfüllt. Die an die Klägerin vermietete Wohnung ist erstmals
nach der mietweisen Überlassung veräußert worden. Der Umstand, dass die Wohnung zunächst schenkweise an die [X.] übereignet worden war, hindert -
anders als die Revisionserwiderung meint -
die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 [X.] nicht.
Bei
dem Verkauf der Wohnung an die H.

GmbH han-delt es
sich -
ausgehend von einer im Revisionsverfahren zu unterstellenden erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum im [X.] -
um einen das Vorkaufsrecht auslösenden (vgl. [X.], Urteil vom 22. Juni 2007 -
V [X.], NJW 2007, 2699 Rn. 8; vgl. auch Senatsurteile vom 14. April 1999 -
VIII
ZR 384/97, [X.]Z 141, 194, 197 ff. [zu § 2b Abs. 1 WoBindG];
vom 29.
März 2006
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8 -
-
VIII ZR 250/05, [X.]Z
167, 58, 61 ff. [zu § 570b [X.] aF]) [X.]. Denn der davor vollzogene Eigentumsübergang auf die Beklagte war
nicht aufgrund eines Verkaufsgeschäfts, sondern aufgrund einer von § 577 [X.] nicht erfass-ten
unentgeltlichen Übertragung
erfolgt.

Die Annahme der Revisionserwiderung, ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 [X.] sei auch dann ausgeschlossen, wenn dem Verkauf an einen [X.]
-
wie hier -
eine schenkweise Übertragung an Familienangehörige
vorausgegangen sei, findet im Gesetz keine Stütze. Ein Vorkaufsrecht entsteht nach der Regelung des § 577 Abs. 1 Satz 1 [X.] nur, wenn der [X.] eine ihrem
inhaltlichen Gehalt nach als Kaufvertrag zu beurteilende Vereinbarung abgeschlossen hat. Hiervon macht § 577 Abs. 1 Satz 2 [X.] eine Einschränkung bei einem Verkauf an Familien-
und Haushaltsangehörige des Vermieters, weil der Gesetzgeber in diesen Fällen dem Interesse des [X.], die Wohnung an eine bestimmte Person zu verkaufen, höheres Gewicht beigemessen hat
(BT-Drucks. 12/3013, [X.]). Dass ein Ausschluss des [X.] auch in den Fällen gegeben sein sollte, in denen der Vermieter die Wohnung dem Familienangehörigen schenkweise überlassen hat, ist weder dem Wortlaut noch den Gesetzesmaterialien zu entnehmen. Eine von der Revi-sionserwiderung erwogene analoge Anwendung der als solche eng auszule-genden Ausnahmeregelung des § 577 Abs. 1 Satz 2 [X.] kommt schon man-gels Bestehens einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht.
Schenkungen des Vermieters an Familien-
oder Haushaltsangehörige lö-sen danach einerseits schon kein Vorkaufsrecht des Mieters aus, weil es sich hierbei nicht um ein
nach § 577 Abs. 1 Satz 1 [X.] vorausgesetztes Kaufge-schäft handelt. Andererseits führen sie, wenn der mit einer Schenkung bedach-te Familienangehörige
die Wohnung später an einen [X.] verkauft, anders als die in §
471
[X.] genannten Verkäufe im Wege der Zwangsvollstre-17
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ckung/aus der Insolvenzmasse und die in § 577 Abs. 1 Satz 2 [X.] genannten Verkäufe an Familienangehörige (vgl. hierzu [X.], Urteil vom 22. Juni 2007
-
V
[X.], aaO), nicht dazu, dass es sich bei einem späteren Verkauf an einen [X.] um einen das Entstehen eines Vorkaufsrechts hindernden Zweit-verkauf handelt.
b) Die Beklagte war daher gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz
1 [X.] verpflichtet, der Klägerin
den Inhalt des mit dem [X.] geschlos-senen Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen. Weiter traf sie die Pflicht, die Klä-gerin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts zu unterrichten (§
577 Abs. 2 [X.]). Beiden Verpflichtungen ist die Beklagte nach den [X.], im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Be-rufungsgerichts schuldhaft nicht nachgekommen.

2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch einen Anspruch der Klägerin gemäß § 280 Abs. 1, § 249 [X.] auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der von ihr bewohnten Wohnung und dem hierfür vereinbar-ten
anteiligen
Kaufpreis verneint. Es
hat -
dem Amtsgericht folgend -
die [X.] vertreten, der Ersatz eines solchen Schadens
sei -
auch wenn die Klä-gerin letztlich einen Nichterfüllungsschaden geltend mache -
nicht vom [X.] des § 577 [X.] gedeckt.
Werde -
wie hier -
das Vorkaufsrecht nicht aus-geübt, liege ein
erstattungspflichtiger
Schaden des Mieters vor, wenn der Käu-fer das Mietverhältnis (etwa wegen Eigenbedarfs) kündige. Dagegen stelle der Umstand, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein unter dem Verkehrswert liegender
Kaufpreis
vereinbart worden sei, anders als bei der Nichterfüllung ei-nes durch ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zwischen den Mietparteien zustande gekommenen Kaufvertrags,
keinen ausgleichspflichtigen Vermögensschaden dar.
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a) Das Berufungsgericht hat damit zwar im Ausgangspunkt zutreffend er-kannt, dass die Klägerin der Sache nach einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung ("Nichterfüllungsschaden")
geltend macht, hat jedoch diesen Ansatz rechtsfehlerhaft nicht weiterverfolgt. Es hat bei der von ihm vorgenom-menen Differenzierung zwischen ausgeübtem
und nicht ausgeübtem
[X.] nicht hinreichend
beachtet,
dass die Klägerin infolge der von der [X.] unterlassenen Mitteilungen erst zu einem Zeitpunkt Kenntnis von dem
Inhalt des mit einem [X.] abgeschlossenen Kaufvertrags und von dem
Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts erlangt hat, als dieser
Kaufvertrag schon vollzogen und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen war.
Deswegen hat es sich den Blick dafür verstellt, dass es bei der vorliegend ge-gebenen Sachlage für die Klägerin im Ergebnis keinen Unterschied machte, ob sie durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts
einen Kaufvertrag zustande brachte
und anschließend von der Beklagten, der (wovon in der Revisionsinstanz [X.] ist) die Erfüllung dieses Vertrags von Anfang an unmöglich gewesen wäre, Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangte,
oder ob sie von dem bei dieser Sachlage für die Verwirklichung ihres [X.]s sinnlosen Zwischenschritt der -
nach den für die [X.] maßgeblichen Feststellungen des Berufungsgerichts (§
559 Abs. 1 ZPO) nicht erfolgten -
Ausübung des Vorkaufsrechts absah
und sogleich Ersatz des entsprechenden Schadens begehrte.
In beiden Fällen wäre das Erfüllungs-interesse der Klägerin in gleicher Weise beeinträchtigt worden.
Entscheidend ist letztlich, dass die Beklagte durch die Verletzung der sie nach §
577 Abs. 1 Satz
3, § 469 Abs. 1, §
577 Abs.
2 [X.] treffenden Mitteilungspflichten das Vor-kaufsrecht der Klägerin nach §
577 [X.], also den Erwerb der Wohnung
zu dem vereinbarten anteiligen Kaufpreis,
vereitelt
hat.

aa) Nach der Konzeption der §§
577, 463 ff. [X.] dient nicht nur
der

-
durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zustande kommende (§ 577 Abs. 1 21
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11 -
Satz 3, § 464 Abs. 2 [X.]) -
Kaufvertrag zwischen den Mietvertragsparteien der Realisierung des Vorkaufsrechts. Vielmehr haben auch die gesetzlich vorge-schriebenen Mitteilungspflichten den Zweck,
das Erfüllungsinteresse des Vor-kaufsberechtigten zu sichern, denn dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und im Falle des § 577 Abs. 2 [X.] durch Belehrung über seine
Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht aus-zuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (vgl. [X.], Urteil vom 14.
Dezember 2001 -
V [X.], juris Rn. 16 [zu § 510 Abs. 1 [X.] aF, heute § 469 Abs. 1 [X.]]
mwN).
Der aus der Verletzung einer Mitteilungspflicht entstehende Anspruch auf Ersatz des vom Mitteilungspflichtigen auszuglei-chenden Schadens
kann, sofern dieser durch die Unterlassung der Mitteilung adäquat verursacht wurde, auch auf das Erfüllungsinteresse
gerichtet sein ([X.], Urteil vom 14.
Dezember 2001 -
V [X.], aaO).

[X.]) So liegen die Dinge hier. Der Klägerin, die vor Abschluss des Kauf-vertrags zwischen der Beklagten
und dem [X.] weder über Existenz und In-halt des Vertrages (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 [X.]) noch über das Be-stehen ihres Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 2 [X.]) unterrichtet worden war, stan-den lediglich zwei Wege offen, hierauf zu reagieren. Keiner der beiden
Schritte hätte aber zur Verwirklichung ihres [X.] geführt. Vielmehr blieb der Klägerin in beiden Fällen nur die Möglichkeit, Schadensersatz wegen Verei-telung ihres Vorkaufsrechts zu verlangen.

(1)
Die Klägerin hätte
an sich, da die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 [X.]) erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem [X.] abgeschlossenen [X.] beginnt, das Vorkaufsrecht noch binnen einer Frist von zwei Monaten ab Erhalt einer nachträglichen Mitteilung des Vermieters oder des Käufers über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen ihres Vorkaufsrechts (§
577 23
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Abs.
1 Satz 3, §
469 Abs. 1 Satz 2 [X.], § 577 Abs. 2 [X.]) ausüben (vgl. [X.], [X.], 119) und hierdurch mit
der Beklagten
einen zweiten [X.] zu denselben Bedingungen zustande bringen können,
wie sie im [X.] zwischen Beklagter
und Drittem
vereinbart worden sind (§ 577 Abs. 1 Satz
3, § 464 Abs. 2 [X.]; vgl. [X.], Urteil vom 22. November 2013 -
V [X.], [X.]Z 199, 136 Rn. 21 mwN). Diesen zweiten Kaufvertrag hätte die [X.] aber nicht mehr erfüllen können
(§ 275 Abs. 1 [X.]), weil sie das Eigen-tum am Grundstück schon vor der mit Schreiben der Hausverwaltung vom 23. August 2011 erfolgten Unterrichtung der Klägerin über den erfolgten Verkauf auf
den Käufer
übertragen
hatte. Der Eigentumswechsel
war
bereits am 18. Juli 2011 in das Grundbuch eingetragen
worden.

Daher hätte die Klägerin nach dem in der Revisionsinstanz maßgebli-chen Sachverhalt im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts lediglich [X.] statt der Leistung nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 [X.] wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit der Über-eignung verlangen können. Zwar ist in den Fällen, in denen ein Schuldner -
wie hier -
den Kaufgegenstand an einen [X.] übereignet hat, dem Schuldner die Übereignung an den Gläubiger nicht schon deswegen unmöglich, weil er über ihn nicht mehr verfügen kann und auf ihn auch keinen Anspruch hat. Unmög-lichkeit liegt vielmehr erst dann vor, wenn feststeht, dass der Schuldner die [X.] nicht mehr erlangen und zur Erfüllung des geltend gemachten
Anspruchs nicht mehr auf die Sache einwirken kann ([X.], Urteile vom 26.
März 1999 -
V ZR 368/97, [X.]Z 141, 179, 181 f.; vom
15. Juni 2005
-
VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 unter [X.]). Ist die Unmöglichkeit -
wie bei einem Anspruch aus § 311a Abs. 2, §
280 Abs. 1, 3, §
281 [X.] -
anspruchs-begründende Voraussetzung, nimmt der Bundesgerichtshof
jedoch, um die An-forderungen an die Darlegungs-
und Beweislast des Gläubigers nicht zu über-spannen, in ständiger Rechtsprechung an, dass die Weiterveräußerung die 25

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13 -
Unmöglichkeit indiziert, solange der Schuldner -
wie hier -
nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist ([X.], Urteile vom 26. März 1999
-
V
ZR 368/97, aaO
[X.]2 f. mwN; vom 15. Juni 2005 -
VIII ZR 271/04, aaO).

(2)
Statt ihr
Vorkaufsrecht nach § 577 [X.] nachträglich noch auszu-üben, stand der Klägerin aber auch die Möglichkeit offen, wegen Verletzung der in § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 [X.], § 577 Abs. 2 [X.] geregelten miet-vertraglichen Nebenpflichten Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 [X.] zu ver-langen
(vgl. [X.], Urteile
vom 17. Januar 2003 -
V [X.], [X.], 281 unter [X.], und [X.], juris Rn. 21 f.
[jeweils zur Haftung aus [X.]]). Für diesen Schritt hat sie sich entschieden.
Die Verletzung solcher Nebenpflichten führt zwar nicht stets zu einem Anspruch auf Ersatz des [X.]. Insbesondere wird es Fälle ge-ben, in denen sich die Verletzung der Mitteilungspflichten letztlich nicht [X.], weil der [X.] noch rechtzeitig vor der Übereignung der [X.] an den [X.] Kenntnis vom Inhalt des Kaufvertrags (und im Falle des § 577 [X.] von seiner Vorkaufsberechtigung) erlangt
und durch die Aus-übung seines Vorkaufsrechts einen -
noch erfüllbaren -
Kaufvertrag mit dem Mitteilungsverpflichteten zustande bringen kann. Dieser muss dann [X.], welchen der beiden gegen ihn gerichteten Ansprüche auf Übereignung der [X.] er erfüllt. Entschließt er sich für eine Erfüllung des mit dem [X.] abgeschlossenen
Kaufvertrags, hat er dem [X.]n wegen nach-träglicher Unmöglichkeit Schadensersatz statt der Leistung nach § 280 Abs. 1, 3, §§
283, 275 Abs. 1 [X.] zu leisten (vgl. [X.], Urteile vom 14. Dezember 2001 -
V [X.], aaO Rn. 16; vom 15. Juni 2005 -
VIII ZR 271/04, aaO un-ter II
4
[zur Vorgängerregelung des § 325 [X.] aF]).

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14 -
Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die vorliegend zu beurteilende Fall-konstellation, bei der die Kenntniserlangung erst nach Übereignung des Anwe-sens an den [X.] erfolgte und bei der daher die Verletzung der Mitteilungs-pflichten unmittelbar zur Vereitelung des Vorkaufsrechts führte. Infolge der un-terbliebenen Unterrichtung hätte die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin -
wie bereits ausgeführt -
nur noch bewirken können, dass sie einen Kaufvertrag mit der Beklagten begründete, dessen Erfüllung der Beklagten von vornherein unmöglich gewesen wäre (anfängliche Unmöglichkeit)
mit der Folge, dass sie der Klägerin gemäß § 311a Abs. 1, 2, § 275 Abs.
1, § 280 Abs. 1, 3, §
281 [X.] Schadensersatz statt der Leistung wegen Nichterfüllung des [X.] hätte leisten müssen. Da die
Ausübung des Vorkaufsrechts die Klägerin somit nicht in die Lage versetzt
hätte,
ihr [X.] durchzusetzen, ist hier die Ausübung dieses Rechts
(§
577 Abs.
1 Satz 3, § 464 Abs. 1 [X.]) als
sinnloser
Zwischenschritt zu werten.

(3) Weil das Erfüllungsinteresse der Klägerin unmittelbar durch die [X.] vereitelt worden
ist, ist der aus der Verletzung der mietrechtlichen Nebenpflicht resultierende Schadensersatzan-spruch aus § 280 Abs. 1 [X.] auf Ersatz des [X.] gerichtet
(vgl. [X.], Urteil vom 14.
Dezember 2001 -
V [X.], aaO).
Der Ersatz des [X.]s besteht hier -
ebenso wie in dem
vom Senat bereits entschie-denen Fall der nachträglichen Unmöglichkeit der Erfüllung eines zwischen Vor-kaufsberechtigtem
und Mitteilungsverpflichteten zustande
gekommenen Kauf-vertrags (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 -
VIII ZR 271/04, aaO) -
im Ausgleich der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem auf sie
entfal-lenden
Anteil des Kaufpreises, allerdings
abzüglich von der Klägerin ersparter Kosten (insbesondere Erwerbs-
und Finanzierungskosten).

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15 -
Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vortrag der Klä-gerin beläuft sich der mit dem Grundstückserwerber
vereinbarte anteilige [X.] für die Wohnung (§

Bei ordnungsgemäßer Unterrichtung hätte sie diesen Vermögenszuwachs (abzüglich für den Erwerb und dessen Finanzie-rung aufzuwendender
Kosten) in Gestalt des Sondereigentums an der [X.] und des
dazu gehörenden Miteigentumsanteils
erhalten. An die Stelle des entgangenen Vermögensvorteils tritt nun der geldwerte Ausgleich der [X.].
(4) Die Verletzung der Mitteilungspflichten ist für den geltend gemachten Schaden auch ursächlich geworden.
(a) Es ist davon auszugehen, dass die Klägerin bei rechtzeitiger Mittei-lung des Inhalts des Kaufvertrags (§ 577 Abs. 1 Satz 3, §
469 Abs. 1 [X.]) und gleichzeitiger
Belehrung über ihr Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 2 [X.]) von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hätte. Die Mitteilungspflichten des [X.] stellen vertragliche Aufklärungspflichten dar, die dazu bestimmt sind, dem
Berechtigten eine sachgerechte Entscheidung über bestimmte Ge-schäfte -
nämlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts -
zu ermöglichen (vgl. [X.], Urteil vom 17. Januar 2003 -
V [X.], aaO unter II 2 b [X.]). Bei [X.] solcher Pflichten spricht eine Vermutung für "[X.]"
[X.] ([X.], Urteile
vom 17. Januar 2003 -
V [X.], aaO, und [X.], aaO
Rn. 28; jeweils
mwN). Umstände, die diese Vermutung widerleg-ten, sind weder von der Revisionserwiderung aufgezeigt worden noch sonst ersichtlich.
(b) Ferner ist für
die Revisionsinstanz zu unterstellen, dass die Klägerin die sie treffende Kaufpreiszahlungspflicht aus einem
-
bei rechtzeitiger Unter-30
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16 -
richtung durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts begründeten -
Kaufvertrag (§
577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 [X.]) auch hätte erfüllen können. Das [X.] hat zwar insoweit -
von seinem Standpunkt aus folgerichtig -
keine Feststellungen getroffen. Die Revision verweist aber zu Recht darauf, dass die Klägerin vorgetragen habe, sie
wäre aufgrund ihrer Kreditwürdigkeit und teil-weise vorhandener Eigenmittel in der Lage gewesen, den zwischen der [X.] und dem [X.] ausgehandelten, anteilig auf die von ihr genutzte Wohnung entfallenden
Kaufpreis zu entrichten.
(5) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht auch der Schutzzweck des § 577 [X.] vorliegend einem auf Ersatz der Differenz zwi-schen Verkehrswert der Wohnung und anteiligem Kaufpreis
(abzüglich erspar-ter Kosten) gerichteten
Schadensersatzanspruch aus §
280 Abs. 1, § 249 [X.] nicht entgegen. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, wenn -
wie hier -
das Vor-kaufsrecht nicht ausgeübt werde, sei dem vorkaufsberechtigten Mieter nur der durch eine Verdrängung aus der Mietwohnung entstehende Schaden zu [X.]. Dagegen stelle der Umstand, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein niedriger Kaufpreis vereinbart worden sei, anders als bei der Nichterfüllung ei-nes durch ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zwischen den Mietparteien zustande gekommenen Kaufvertrags,
keinen ersatzpflichtigen Vermögensschaden dar. Hierbei verengt das
Berufungsgericht den Sinn und Zweck des Vorkaufsrechts des Mieters nach §
577 [X.] entgegen dem
in den Gesetzesmaterialien und auch in der genannten Bestimmung selbst zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers.

(a) Der Senat hat sich mit der Frage, ob sich aus dem Schutzzweck des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters Einschränkungen hinsichtlich der Er-satzfähigkeit der dem Mieter entstandenen Vermögenseinbußen ergeben, be-reits im
Zusammenhang mit Schadensersatzansprüchen wegen nachträglicher 34
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17 -
Unmöglichkeit des mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen Mieter und
Vermieter begründeten Kaufvertrags befasst. Dabei hat er dem Zweck des in §
570b [X.] aF (heute §
577 [X.])
geregelten Vorkaufsrechts,
den Schutz der Mieter vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen in [X.] und deren Veräußerung an Dritterwerber zu verstärken, keine Be-schränkung des
Anspruchs nach § 325 [X.] aF (heute § 280 Abs. 1, 3, § 283 [X.]) auf den Schaden
entnommen, den der Mieter infolge einer Verdrängung aus der gemieteten Wohnung erleidet; vielmehr hat der Senat dem Mieter, dem die Wohnung vom Vermieter nach Ausübung des Vorkaufsrechts nicht übereig-net worden war, einen Anspruch auf Ersatz der
Wertdifferenz zwischen [X.] und vereinbartem Kaufpreis zugesprochen.
Maßgebend dafür war die Überlegung, dass das Gesetz den Schutz des Mieters durch dessen Berechti-gung realisiert, bei Eintritt des Vorkaufsfalls einen Kaufvertrag zwischen sich und dem Verkäufer zustande
zu
bringen, und dass der Mieter -
wenn der Ver-käufer
die sich daraus ergebende Übereignungspflicht nicht erfüllt -
nach allge-meinem Schuldrecht Schadensersatz in Höhe des [X.] bean-spruchen
kann (Senatsurteil vom 15.
Juni 2005 -
VIII
ZR 271/04, aaO).
(b) Diese Grundsätze lassen sich auch auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen, in der zwar kein Kaufvertrag zwischen den Mietvertragsparteien begründet,
gleichwohl aber das durch § 577 [X.] gewährleistete Erfüllungsinte-resse des Mieters verletzt worden ist. Das Berufungsgericht, das dies anders sieht, verkehrt den von § 577 [X.] angestrebten Schutz des Mieters in sein Gegenteil.
(aa) Es trifft zwar zu, dass der Gesetzgeber mit der Einführung des ge-setzlichen Vorkaufsrechts des Mieters für den Fall des erstmaligen Verkaufs einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung
(§ 570b [X.] aF; §
577 [X.]) vor allem die Absicht verfolgte, den Mieter vor spekulativen Um-36
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18 -
wandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen mit anschließender Veräußerung an Dritterwerber zu schützen (BT-Drucks. 12/3013, [X.]; 12/3254, [X.]). Darin erschöpft sich der Schutzzweck dieser Regelung jedoch nicht. Vielmehr war dem Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien auch daran gelegen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (BT-Drucks. 12/3013, aaO; 12/3254, aaO).

Hätte die Absicht des Gesetzgebers allein darin bestanden, den Mieter
vor einer Eigenbedarfs-
oder Verwertungskündigung des Dritterwerbers zu schützen, hätte er dieses Anliegen schon durch einen zeitweisen Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit des Erwerbers (vgl. § 577a [X.]) verwirklichen können. Dass er stattdessen das Instrument des Vorkaufsrechts gewählt hat, belegt seine Zielsetzung, dem Mieter die Wohnung nicht nur zur Nutzung zu erhalten, sondern dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbeson-dere wenn dieser aus seiner Sicht günstig ist,
zu schützen. Denn das Wesen eines Vorkaufsrechts liegt gerade darin, dass der [X.] bei Aus-übung des Vorkaufsrechts und bei Erfüllung des dadurch begründeten [X.] in die Lage versetzt wird, an den zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem ausgehandelten Konditionen zu partizipieren. Durch die Verweisung in §
577 Abs. 1 Satz
3 [X.] auf die Bestimmungen zum Vorkaufsrecht (§§
463
ff.
[X.]) wird dem Mieter im Wesentlichen die gleiche Rechtsstellung eingeräumt wie einem sonstigen [X.]n. Er hat damit
gemäß §
577 Abs. 1 Satz
3, §
464 Abs.
2 [X.] die Möglichkeit, allein durch eine Erklä-rung gegenüber seinem Vermieter einen Kaufvertrag mit diesem zu den Bedin-gungen zustande zu bringen, die dieser
mit dem [X.] vereinbart hat.
([X.]) Das Interesse des Mieters an der Verwirklichung seines [X.]s wird aber nicht nur dann verletzt, wenn der durch Ausübung des Vor-38
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kaufsrechts zustande gekommene Kaufvertrag vom Vermieter wegen anfängli-cher oder nachträglicher Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung nicht voll-zogen wird, sondern auch dann, wenn -
wie hier die Beklagte
-
der Mitteilungs-verpflichtete den Mieter so spät vom Verkaufsfall und dem Vorkaufsrecht unter-richtet, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf die bereits erfolg-te Übereignung
an einen [X.] leerliefe.
Denn auch die Mitteilungspflichten nach §
577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 [X.], § 577 Abs. 2 [X.] dienen -
wie bereits ausgeführt -
dazu, das Erfüllungsinteresse des [X.]n zu sichern; dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und durch die Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu [X.] (vgl. [X.], Urteil vom 14.
Dezember 2001 -
V [X.], aaO mwN [zu § 510 [X.] aF, heute §
469 [X.]]).
Er kann daher auch in diesen Fällen [X.] auf Ersatz der Differenz zwischen Kaufpreis und Wert der Wohnung ha-ben (so auch [X.] in [X.]/[X.]/[X.], Miet-
und Mietprozessrecht, 7.
Aufl., §
577 [X.] Rn. 24;
wohl auch [X.], Mietrecht aktuell, 4.
Aufl., Rn. [X.] f.). Ob eine andere Beurteilung in den Fällen geboten ist, in denen der [X.] die Wohnung nicht zur Eigennutzung, sondern von vornherein zur Weiter-veräußerung erwerben will (so AG [X.], [X.], 477; Münch-Komm[X.]/Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn.
22; [X.]/[X.], [X.]. 2014, §
577 Rn. 58; [X.], Mietrecht, 11. Aufl., § 577 [X.] Rn. 45) kann hier dahinstehen. Denn eine solche Konstellation ist vorliegend nicht ge-geben.
III.
Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist [X.] (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Zeitpunkt der Umwandlung 40

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20 -
in Wohnungseigentum, zur Entstehung eines kausalen Schadens und zu des-sen Höhe
getroffen hat. Sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverwei-sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
[X.]
Dr. Achilles
Ri[X.] Dr.
Schneider ist wegen

Erkrankung an der Unterschrift

gehindert.

[X.], 04.02.2015

[X.]
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG [X.]-St. [X.], Entscheidung vom 31.05.2013 -
920 C 16/13 -

LG [X.], Entscheidung vom 16.01.2014 -
334 [X.]/13 -