Bundesgerichtshof, Beschluss vom 29.04.2022, Az. BLw 4/20

Mit notarieller Urkunde vom 29. Juni 2015 verkauften 14 Gesellschaften eines Konzerns, darunter die Beteiligte zu 1, jeweils in ihrem Alleineigentum stehende landwirtschaftliche Grundstücke (insgesamt rund 2.262 ha) zu einzeln ausgewiesenen Kaufpreisen (insgesamt rund 26,7 Mio. €) an die ebenfalls konzernzugehörige und als landwirtschaftliches Unternehmen registrierte Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 2. Die Vertragsparteien vereinbarten eine langfristige Rückverpachtung der Flächen an die jeweiligen Verkäuferinnen. Der [X.]     (Beteiligter zu 3) erteilte im Juli 2015 die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz. Auf der Grundlage eines im August 2015 geschlossenen Vertrags übertrug die Alleingesellschafterin der Käuferin 94,9 % ihrer Geschäftsanteile auf eine konzernfremde Kapitalanlagegesellschaft. Die Beteiligte zu 2 wurde am 22. Juni 2017 als Eigentümerin der von der Beteiligten zu 1 verkauften Flächen in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 29. Juni 2017 teilte der Beteiligte zu 3 den Beteiligten zu 1 und 2 mit, dass er die Rücknahme der erteilten Genehmigungen beabsichtige und die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vorbereite. Gestützt auf den Versagungsgrund einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens erklärte der Beteiligte zu 3 sodann mit Bescheid vom 27. September 2017 für sechs Kaufgegenstände, darunter die von der Beteiligten zu 1 verkauften Flächen, die Rücknahme der erteilten sowie eventuell fingierter Genehmigungen und teilte die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das gemeinnützige Siedlungsunternehmen mit.

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat auf den Antrag der Beteiligten zu 1 und 2 auf gerichtliche Entscheidung deren Einwendungen gegen die Rücknahme der Grundstückverkehrsgenehmigungen als unbegründet zurückgewiesen und die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts wegen Verfahrensfehlern aufgehoben. Der [X.] hat das Verfahren in Bezug auf die durch das Siedlungsunternehmen und das [X.] gegen die Aufhebung der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts erhobenen Beschwerden abgetrennt. Auf die Beschwerden der Beteiligten zu 1 und 2 hat er den Rücknahmebescheid betreffend die von der Beteiligten zu 1 verkauften Flächen aufgehoben und dem Beteiligten zu 3 die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Verfahrens auferlegt. Mit den zugelassenen Rechtsbeschwerden, deren Zurückweisung die Beteiligten zu 1 und 2 beantragen, wollen der Beteiligte zu 3 und das ihm übergeordnete Ministerium (Beteiligter zu 4) insoweit die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung erreichen.

Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung in einem (dieselbe Vertragsurkunde und Genehmigung sowie denselben Rücknahmebescheid betreffenden) Parallelverfahren in [X.], 101 veröffentlicht ist (dazu Senat, Beschluss vom 29. April 2022 - [X.], juris), sieht die Genehmigungsbehörde als Verfahrensbeteiligte an. Zwar gebe § 32 Abs. 1 [X.] für das Verfahren wegen der Genehmigung einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung (§ 22 [X.]) vor, dass die Genehmigungsbehörde lediglich heranzuziehen sei. Um ein solches Verfahren handele es sich aber nicht, wenn - wie hier - gegen die Rücknahme einer erteilten Genehmigung vorgegangen werde. Da ein belastender Verwaltungsakt angefochten werde, seien die sachnäheren Vorgaben für die Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO maßgeblich; nur so lasse sich die Bindungswirkung und die materielle Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung sicherstellen.

In der Sache könne dahinstehen, ob die erteilte Genehmigung rechtswidrig gewesen sei und ob der Beteiligte zu 3 sein Rücknahmeermessen fehlerfrei ausgeübt habe. Grundsätzlich könne die privatrechtsgestaltende Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz zwar zurückgenommen werden. Auch sei es nicht zu beanstanden, dass sich die Rücknahme der Genehmigung auf einzelne Kaufgegenstände beschränke, weil das beurkundete Rechtsgeschäft als teilbar angesehen werden könne. Eine Rücknahme komme aber deshalb nicht in Betracht, weil seit der Eintragung der Erwerberin in das Grundbuch mehr als ein Jahr vergangen sei und das Rechtsgeschäft gemäß § 7 Abs. 3 [X.] als genehmigt gelte. Nach der Rechtsprechung des [X.] diene die Genehmigungsfiktion dazu, nach dem Ablauf einer gewissen Zeit über die Wirksamkeit des [X.] und die Richtigkeit des Grundbuchs Gewissheit zu verschaffen und damit den Rechtsfrieden zu gewährleisten. § 7 Abs. 3 [X.] sei auch auf die Rücknahme einer zunächst erteilten Genehmigung in der Weise anzuwenden, dass ein Rücknahmebescheid - wenn nicht zuvor der Rechtsschein durch die in § 7 Abs. 3 [X.] vorgesehenen Möglichkeiten beseitigt worden sei - innerhalb einer Frist von einem Jahr ab Eintragung der genehmigten Rechtsänderung ergehen müsse.

I. Zulässig ist nach § 9 [X.] i.V.m. § 70 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 FamFG nur die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 4 (übergeordnete Behörde), nicht jedoch diejenige des Beteiligten zu 3 (Genehmigungsbehörde). Die Rechtsstellung der Behörden bei der gerichtlichen Überprüfung der Rücknahme einer Grundstückverkehrsgenehmigung beurteilt sich, anders als das Beschwerdegericht meint, insgesamt nach § 32 [X.]. Infolgedessen ist nur die der Genehmigungsbehörde übergeordnete Behörde berechtigt, die Rechtsbeschwerde zu erheben (§ 32 Abs. 2 Satz 2 [X.]), und ihr Rechtsmittel ist auch im Übrigen zulässig. Zur näheren Begründung wird auf den Beschluss des Senats vom 29. April 2022 in dem Parallelverfahren Bezug genommen ([X.], juris Rn. 4 ff.)

II. In der Sache hat die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 4 Erfolg. Die Begründung, mit der das Beschwerdegericht den Rücknahmebescheid aufgehoben hat, ist rechtsfehlerhaft.

1. Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Beschwerdegericht an, dass Genehmigungen nach dem Grundstückverkehrsgesetz einer Rücknahme nach den allgemeinen Vorschriften des Verwaltungsverfahrensrechts grundsätzlich zugänglich sind (näher Senat, Beschluss vom 29. April 2022 - [X.], juris Rn. 14 ff.). Rechtlicher Überprüfung hält es auch stand, dass es die auf einzelne Kaufgegenstände beschränkte [X.] trotz des ursprünglich einheitlich gestellten [X.] und der einheitlich erteilten Genehmigung als zulässig ansieht, weil ungeachtet der Zusammenfassung der Vereinbarungen in einer Vertragsurkunde nach dem Willen der Vertragspartner kein einheitliches Rechtsgeschäft vorliege. Zur näheren Begründung wird auf den Beschluss des Senats vom 29. April 2022 in dem Parallelverfahren verwiesen ([X.], juris Rn. 17 ff.).

2. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des [X.], die Rücknahme sei gemäß § 7 Abs. 3 [X.] ausgeschlossen. Besteht die auf Grund eines nicht genehmigten Rechtsgeschäfts vorgenommene Eintragung einer Rechtsänderung ein Jahr, so gilt dieser Bestimmung zufolge das Rechtsgeschäft als genehmigt, es sei denn, dass vor Ablauf dieser Frist ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen oder ein Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs oder ein Antrag oder ein Ersuchen auf Eintragung eines Widerspruchs gestellt worden ist. Diese Norm ist auf eine rechtswidrig erteilte Genehmigung nicht anwendbar. Deren Rücknahme richtet sich vielmehr nach § 48 Abs. 3 [X.]. Nach dem im Rahmen der Ermessenabwägung einzubeziehenden Rechtsgedanken des § 7 Abs. 3 [X.] ist die Rücknahme regelmäßig ausgeschlossen, wenn das Rücknahmeverfahren nicht innerhalb eines Jahres nach Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch eingeleitet worden ist; das gilt jedoch nicht, wenn die in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 [X.] genannten Voraussetzungen vorliegen, unter denen sich die Beteiligten nicht auf Vertrauensschutz berufen können. Zur näheren Begründung wird auf den Beschluss des Senats vom 29. April 2022 in dem Parallelverfahren verwiesen ([X.], juris Rn. 23 ff.). In dem vorliegenden Verfahren können sich aus § 7 Abs. 3 [X.] von vornherein keine Schranken für die Rücknahme ergeben. Das Beschwerdegericht übersieht nämlich, dass die Jahresfrist - anders als in dem Parallelverfahren [X.] - eingehalten ist. Seinen Feststellungen zufolge ist die Käuferin erst am 22. Juni 2017 in das Grundbuch eingetragen worden, die auf die Rücknahme bezogene Anhörung ist schon wenige Tage später mit Schreiben vom 29. Juni 2017 erfolgt, und der Rücknahmebescheid datiert vom 27. September 2017.

I. Der angefochtene Beschluss kann danach keinen Bestand haben. Die Sache ist nicht im Sinne von § 9 [X.], § 74 Abs. 6 Satz 1 FamFG zur Endentscheidung reif. Allerdings bestehen keine Zweifel daran, dass die erteilte Genehmigung, wie in § 48 Abs. 3 [X.] vorausgesetzt, rechtswidrig ist; auf den Beschluss des Senats in dem Parallelverfahren wird verwiesen (Beschluss vom 29. April 2022 - [X.], juris Rn. 36 ff.). Eine eigene Entscheidung ist dem Senat aber schon deshalb nicht möglich, weil das Beschwerdegericht verfahrensfehlerhaft die auf die Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts bezogenen Beschwerden von den die Rücknahmeentscheidung betreffenden Rechtsmitteln abgetrennt hat. Da die Rücknahme und die (in der Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts enthaltene) Genehmigungsversagung denselben Verfahrensgegenstand betreffen, lagen die Voraussetzungen für eine Verfahrenstrennung gemäß § 9 [X.] i.V.m. § 20 FamFG nicht vor (vgl. dazu [X.]/[X.], 3. Aufl., § 20 Rn. 16). Die Sache muss schon deshalb zurückverwiesen werden, weil eine Entscheidung nur einheitlich ergehen kann; wegen der Verfahrenstrennung fehlen bislang Feststellungen zu den Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts. Auf den Senatsbeschluss vom 29. April 2022 ([X.], juris Rn. 45 ff.) in dem Parallelverfahren wird Bezug genommen.

II. Infolgedessen ist die Sache zurückzuverweisen. Das Beschwerdegericht wird das Verfahren erneut mit dem abgetrennten Beschwerdeverfahren zu verbinden haben. Für die dann zu treffende Sachentscheidung weist der Senat auf Folgendes hin:

1. Im Ausgangspunkt steht der Genehmigungsbehörde bei der Entscheidung über die Rücknahme der Genehmigung, nicht anders als bei der Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz, kein richterlicher Überprüfung entzogener Einschätzungsspielraum zu; denn die [X.] sind in einem Rechtsbehelfsverfahren nach § 22 Abs. 3 [X.] - im Unterschied zu den Befugnissen des [X.] bei der Überprüfung von Ermessensentscheidungen (vgl. BVerwGE 11, 95, 99) - berechtigt, alle Entscheidungen zu treffen, die auch die Genehmigungsbehörde treffen kann ([X.], Beschluss vom 15. April 2011 - [X.], NJW-RR 2011, 1522 Rn. 18).

2. a) Sollten dringend aufstockungsbedürftige und leistungsfähige Landwirte zu einem Erwerb der Flächen zu den Bedingungen des Kaufvertrags bereit und in der Lage gewesen sein, wäre allerdings ein Versagungsgrund gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 [X.] gegeben; maßgeblich ist insoweit der in § 6 Abs. 1 Satz 3 RSiedlG festgelegte Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts (vgl. Senat, Beschluss vom 28. April 2006 - [X.], NJW-RR 2006, 1245 Rn. 22; Beschluss vom 28. November 2014 - [X.], NJW-RR 2015, 553 Rn. 9). Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen wäre dann nicht erkennbar, dass die Rücknahme und die damit verknüpfte modifizierte Genehmigungsversagung rechtswidrig sind. Hinsichtlich der Rücknahme können sich die Beteiligten zu 1 und 2 gemäß § 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 [X.] auf Vertrauensschutz nicht berufen. Auf den Beschluss in dem Parallelverfahren wird verwiesen (Senat, Beschluss vom 29. April 2022 - [X.], juris Rn. 44, 59). Dass die Genehmigungsbehörde ihrerseits wegen unzureichender Amtsermittlung einen (weiteren) Grund für die Rechtswidrigkeit der Genehmigung gesetzt hat, ist unerheblich (vgl. Senat, Beschluss vom 29. April 2022 - [X.], juris Rn. 43). Wäre nämlich die geplante Weiterveräußerung an eine konzernfremde Kapitalanlagegesellschaft offengelegt worden, hätte ein Versagungsgrund offenkundig vorgelegen, ohne dass es weiterer behördlicher Ermittlungen bedurft hätte.

b) Sollte ein Versagungsgrund gegeben sein, steht die Entscheidung über den Genehmigungsantrag - anders als die Beteiligte zu 1 und offenbar auch das Beschwerdegericht meinen - nicht im freien Ermessen der Behörde (vgl. auch [X.], [X.], 70, 71; Netz, Grundstückverkehrsgesetz, 8. Aufl., Rn. 1981; [X.], [X.], 166 ff.; [X.], [X.] 2021, 264, 265; [X.] in [X.]/[X.], Agrarrecht, § 9 [X.] Rn. 4). Sind die Anforderungen an einen Versagungsgrund im Sinne von § 9 Abs. 1 [X.] erfüllt, so ist die Ermessensausübung vielmehr dahingehend intendiert, dass die Genehmigung (durch Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts) versagt werden muss bzw. nur mit Einschränkungen erteilt werden darf (vgl. zum intendierten Ermessen nur [X.] in [X.]/Bonk/[X.], [X.], 9. Aufl., § 40 Rn. 28 ff.); die Entscheidung wird durch das Ziel des Grundstückverkehrsgesetzes vorgegeben, das darin besteht, die Agrarstruktur der [X.] zu verbessern und land- und forstwirtschaftliche Betriebe zu sichern (vgl. [X.] 21, 73, 80 und die Überschrift des Gesetzes). Eine Erteilung der Genehmigung trotz bestehenden [X.] kommt, wie die Beteiligte zu 4 zutreffend ausführt, nur unter den in § 9 Abs. 6 und 7 [X.] gesetzlich geregelten Voraussetzungen in Betracht. Deshalb sind die auf die langfristige Rückverpachtung der Flächen bezogenen Bedenken des [X.] gegen die behördliche Entscheidung unbegründet. Dieser Gesichtspunkt macht die Erwerberin nicht zu einem Landwirt und kann einen Versagungsgrund nicht ausräumen (näher Senat, Beschluss vom 29. April 2022 - [X.], juris Rn. 40). Infolgedessen kann er sich weder bei der Versagung noch im Rahmen des hinsichtlich der Rücknahme gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 [X.] eingeräumten Ermessens zugunsten der Beteiligten zu 1 und 2 auswirken.

Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 47, § 60 Abs. 1 und 3, § 61 Abs. 1 Satz 1 GNotKG.