Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.03.2016, Az. VIII ZR 87/15

[X.]:[X.]:BGH:2016:150316BVIIIZR87.15.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

BESCHLUSS
VIII ZR
87/15

vom

15. März
2016

in dem Rechtsstreit

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Der VII[X.]
Zivilsenat des [X.] hat am 15. März
2016
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, die Richterinnen Dr.
Hessel und Dr.
Fetzer sowie [X.]
[X.] und Kosziol

beschlossen:
Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch ein-stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe:

[X.]
Die Parteien streiten um eine Erstattung überzahlter Miete.
Die Beklagte ist Eigentümerin von drei Hochhäusern (30 Etagen), die in der Bauperiode zwischen 1972 und 1981 an der N.

in Mann-heim als öffentlich geförderter Wohnraum erbaut wurden. Gemäß §
32 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 3 des Landesgesetzes zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen vom 11. Dezember 2007 ([X.]; im Folgenden: [X.]) in Verbindung mit der Satzung der [X.] vom 25. November 2008 zur höchstzulässigen Miete für geförderte Wohnungen
darf die Miete nicht höher sein als die um einen [X.] von zehn Prozent verminderte ortsübliche Vergleichsmiete.
Vor diesem Hintergrund besteht zwischen der Beklagten und ihren [X.], zu denen auch der Kläger gehört, Streit darüber, wie die jeweiligen Woh-1
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nungen in den Mietspiegel der [X.] einzuordnen sind. [X.] streiten die Parteien darüber, ob die Wohnlage nach den Kriterien des [X.] nicht als "normal", sondern als "gut"
einzuordnen ist, so dass nach dem Mietspiegel ein entsprechender Zuschlag zum arithmetischen Mittelwert des einschlägigen [X.] vorzunehmen wäre. Während die Mieter meinen, dass sie für die [X.] ab 1. Januar 2009 einen Teil der Miete [X.] können, weil die Mietobergrenzen nach den einschlägigen Bestimmungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus nicht eingehalten seien, vertritt die Beklagte die Auffassung, dass sie diese Grenzen unterschreite und deshalb Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen könne. Zwischen der [X.] und
ihren Mietern sind deshalb zahlreiche Rechtsstreitigkeiten eingelei-tet worden, in denen (in unterschiedlichen Parteirollen) die Mieter Erstattung überzahlter Miete und die Vermieterin Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach §
558 BGB begehrt haben; sechs dieser Verfahren sind nach Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht beim Senat anhängig. Im vorliegenden Rechtsstreit begehrt der klagende Mieter Erstattung überzahlter Miete; eine Mieterhöhung ist seitens der beklagten Vermieterin nicht geltend gemacht [X.].
Die Beklagte des vorliegenden Rechtsstreits hat in den erstinstanzlichen Verfahren jeweils selbst zahlreiche Fotos über die Wohnanlage und Umgebung sowie Ablichtungen aus Straßenkarten zur Verdeutlichung der Lage als [X.] zu einem Schriftsatz zu den Akten gereicht.
Das Berufungsgericht hat sich in einer Reihe von Verfahren zu der Wohnanlage der Beklagten begeben und dort Wohnungen der betreffenden Mieter in Augenschein genommen. Außerdem hat es in einem der Verfahren eine amtliche Auskunft der [X.] zur Einbeziehung preisgebundener Wohnungen in den Mietspiegel der [X.] eingeholt. Anlass dafür war 4
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der Vortrag der Beklagten in der dortigen Berufungsbegründung, dass es -
ent-gegen der Auffassung des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil -
ent-scheidend darauf ankomme, wie die [X.] die streitigen Wohnungen in den Mietspiegel eingestuft habe. Denn die [X.] sei nicht nur für die Erstellung des Mietspiegels zuständig, sondern auch für die Genehmigung der
Miete des geförderten Wohnraums. Der von der Stadt erteilten Genehmi-gung für die streitigen Mieten müsse daher Bindungswirkung auch für das vor-liegende Verfahren zukommen. Bei einer telefonischen Anfrage habe die Kläge-rin
von der im Fachbereich Städtebau tätigen Mitarbeiterin der [X.] erfahren, dass bei der Datenerhebung auch Wohnungen der streitigen Wohnan-lage erfasst worden seien, und zwar unter Einstufung als "gute Wohnlage". [X.] Einschätzung als "gute Wohnlage"
sei von der [X.] deshalb auch vorliegend zugrunde zu legen.
In der auf Anfrage des Berufungsgerichts im Verfahren 4 S 158/12 von der [X.] erteilten amtlichen Auskunft heißt es, bei der Erstellung des Mietspiegels seien Vorkehrungen dazu getroffen worden, dass preisgebun-dene Wohnungen "herausgefiltert"
und nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einbezogen werden.
Im vorliegenden Verfahren hat das Berufungsgericht den Parteien mit ge-richtlicher Verfügung vom 21. November 2014 eine Ablichtung der genannten amtlichen Auskunft der [X.] sowie eine Abschrift des Protokolls über die im Verfahren 4 S 174/12 erfolgte Einnahme des Augenscheins im An-wesen N.

25 übersandt. Außerdem wurde die Beklagte um [X.] gebeten, welcher Wohnungstyp betroffen und nach welcher Himmels-richtung die streitige Wohnung belegen sei. In der mündlichen [X.] vom 3. Dezember 2014 hat die Prozessbevollmächtigte der Beklagten die vom Gericht erbetenen Unterlagen überreicht und haben beide Parteien ihre 6
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Zustimmung zum schriftlichen Verfahren erteilt. Daraufhin hat das Berufungsge-richt das schriftliche Verfahren mit einer Schriftsatzfrist bis 19. Dezember 2014 angeordnet und [X.] auf den 2. März 2015 anberaumt. Die
Be-klagte hat innerhalb der eingeräumten Schriftsatzfrist ergänzende Lagepläne zum Aufbau der Hochhäuser, der verschiedenen Wohnungstypen und deren Ausrichtung eingereicht.
Das Berufungsgericht hat die Zahlungsklage des [X.] (nur) in Höhe von 755,19 zugelassen, die Sache habe im Hinblick auf die Klage "wegen § 134 BGB und der Anwendung des [X.]"
grundsätzliche Bedeutung. Die Beklagte begehrt mit ihrer Revision die vollständige Abweisung
der Klage.

I[X.]
1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der sonstigen in § 543 Abs. 2 Satz 1
ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor.
Der pauschal gehaltenen Begründung des Berufungsgerichts kann eine grundsätzliche Bedeutung der Sache nicht entnommen werden; sie ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Ein grundsätzlicher Klärungsbedarf im [X.] mit der Frage, welche Rechtsfolgen die Überschreitung der nach dem [X.] höchstzulässigen Miete hat, besteht nicht. Vielmehr ergibt sich bereits aus den gesetzlichen Vorschriften (§
19 Abs. 5 Satz 1, Abs. 1, 2 in Verbindung mit § 32 Abs. 3, § 29 [X.]), dass die Vereinbarung einer höheren als der höchstzulässigen Miete unwirksam ist. Von dieser Rechtsfolge ist auch das Be-rufungsgericht ausgegangen. Dies greift die Revision auch nicht an.
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2. Die Revision der Beklagten hat auch keine Aussicht auf Erfolg. [X.] hat das Berufungsgericht angenommen, dass ein
Verstoß gegen die sich nach den Bestimmungen des [X.] ergebende höchstzulässige Miete zu [X.] der Vereinbarung mit der Folge führt, dass der Mieter über-zahlte Beträge ohne Rechtsgrund geleistet hat und sie nach § 812 Abs. 1 Satz
1 Alt. 1
BGB zurückfordern kann. Diese Rechtslage wird auch von der [X.] nicht in Frage gestellt.
Die Revision rügt vielmehr allein, dass das Berufungsgericht keine "gute Wohnlage", sondern nur eine "etwas bessere als durchschnittliche"
Wohnlage im Sinne des [X.] Mietspiegels angenommen und deshalb die ortsübli-che Vergleichsmiete und die daraus errechnete höchstzulässige Miete für die streitige Wohnung zu gering angesetzt habe. Die in diesem Zusammenhang vorgenommene tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts lässt indes einen Rechtsfehler nicht erkennen. Die von der Revision insoweit erhobenen Verfahrensrügen sind unbegründet.
a) Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß ge-gen den Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme die Ergebnisse von Beweisaufnahmen (Einnahme des Augenscheins) in anderen Verfahren verwendet, ist angesichts der unter [X.] wiedergegebenen Verfahrensweise des Berufungsgerichts und der daraufhin erteilten Zustimmung der Beklagten zur Entscheidung im
schriftlichen Verfahren unbegründet. Denn bei objektiver Be-trachtung kam darin zum Ausdruck, dass die Kammer das Protokoll über die im Parallelverfahren erfolgte Einnahme des Augenscheins urkundenbeweislich verwerten wollte und sich die Parteien damit zumindest stillschweigend einver-standen erklärt haben.
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b) Auch die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe [X.] der unterbliebenen Vernehmung der Zeugin P.

den [X.] Miet-spiegel verfahrensfehlerhaft als qualifizierten Mietspiegel behandelt, ist unbe-gründet. Denn in den Tatsacheninstanzen hatte die Beklagte, wie das [X.] richtig gesehen hat, nicht bestritten, dass es sich bei dem Mann-heimer Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handelte; vielmehr ist sie selbst
von diesem Mietspiegel ausgegangen und hat sich auf die ihrer [X.] nach gebotene Einordnung der Lage der streitigen Wohnung als "gute Wohnlage"
berufen, die auch die [X.] vorgenommen habe und deshalb verbindlich sei. Letzteres hat das Berufungsgericht indes zu Recht ver-neint und ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass es sich bei der Einord-nung der Wohnlage um eine vom Gericht vorzunehmende Wertungsfrage han-dele, so dass es auf die etwaige Einschätzung der Zeugin nicht ankomme. Von einer weiteren Begründung sieht der Senat gemäß § 564 Satz 1 ZPO ab.
3. Die [X.] würde bei einer Entscheidung nach § 552a ZPO gemäß § 554 Abs. 4 ZPO ihre Wirkung verlieren.
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4. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.

Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Fetzer

Dr. [X.]
Kosziol

Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch [X.] erledigt worden.

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 09.04.2013 -
2 C 220/12 -

LG [X.], Entscheidung vom 06.03.2015 -
4 S 58/13 -

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