Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.09.2002, Az. V ZR 320/01

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/01Verkündet am:27. September 2002K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:nein[X.]R: [X.] § 27 Abs. 2 Nr. [X.] dadurch, daß der Verwalter eine an alle Wohnungseigentümer gerichtetebehördliche Aufforderung zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftsei-gentum als Zustellungsvertreter entgegen nimmt, wird dem einzelnen [X.] bei einem Verkauf des Wohnungseigentums noch nicht [X.] von dem Inhalt vermittelt. [X.], Urt. v. 27. September 2002 - [X.]/01 - [X.] in [X.] LG [X.]- 2 -- 3 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 27. September 2002 durch den Vizepräsidenten des [X.]Dr. [X.] und [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der [X.]n wird das Urteil des 12. Zivilsenatsdes [X.]s in [X.] vom 2. Juli 2001 im [X.] insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der [X.]n [X.] ist.Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten [X.] und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Mit notariell beurkundetem [X.] erwarb [X.] von den [X.]n zwei Eigentumswohnungen - unter Ausschluß [X.] für Größe, Güte und Beschaffenheit von Gemeinschafts- [X.] - für 385.000 DM. Die [X.]n versicherten, daß ihnen vonverborgenen Mängeln nichts bekannt sei.- 4 -Vor dem Abschluß des Vertrags war die von den [X.]n mit der Ver-waltung der Eigentumswohnungen beauftragte [X.](nachfolgend: GmbH), deren Geschäftsführer der [X.] zu 1 war, von demzuständigen Bau- und Wohnungsaufsichtsamt auf Feuchtigkeitsschäden hin-gewiesen und aufgefordert worden, Dichtungen und Anschlüsse der Terrassenzu überprüfen und fachgerecht instand zu setzen.Im Oktober 1997 erlangte der Kläger Kenntnis davon, daß die Terrassender von ihm erworbenen Eigentumswohnungen undicht waren, so daß [X.] die Decken in die darunter liegenden Wohnungen lief. Außerdem [X.] einen Schimmelpilzbefall fest. Mit [X.] vom 22. Oktober 1997focht er den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. In der Folgezeit [X.] die Parteien über das weitere Vorgehen. Gemäß Schreiben [X.] Dezember 1997 kamen sie überein, daß die [X.]n den Kläger von allenKosten für die Sanierung der Terrassen freistellten und der Kläger auf dieRückabwicklung des Kaufvertrags und auf seine Rechte aus der [X.].Die [X.]n führten verschiedene Sanierungsarbeiten aus, mit denender Kläger jedoch nicht zufrieden war. Er forderte sie unter Fristsetzung [X.], mit der er zugleich den Rücktritt von der Vereinbarung ge-mäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 androhte, zur Durchführung [X.] an den Terrassen und zur Beseitigung weiterer Mängelauf.Mit der Behauptung, der [X.] zu 1 habe Kenntnis von dem [X.] auf die Feuchtigkeitsschäden gehabt,- 5 -verlangt der Kläger von den [X.]n die Rückzahlung des Kaufpreises sowieweiterer im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnungen unddem Vollzug des Kaufvertrags entstandener Kosten Zug um Zug gegen lasten-freie Rückgabe der Wohnungen; außerdem begehrt er die Feststellung, daßdie [X.]n verpflichtet sind, ihm die Kosten der Finanzierung des [X.] und der Rückabwicklung des Kaufvertrags zu ersetzen. Das [X.] die Klage abgewiesen. Die Berufung des [X.] ist überwiegend erfolg-reich gewesen. Die [X.]n erstreben mit ihrer Revision, deren Zurückwei-sung der Kläger beantragt, die vollständige Wiederherstellung des erstinstanz-lichen Urteils.Entscheidungsgründe:I.Nach Auffassung des Berufungsgerichts kann der Kläger von den [X.] wegen ungerechtfertigter Bereicherung die Rückzahlung des [X.] verlangen. Ein Rechtsgrund für die Kaufpreiszahlung bestehe nicht, weilder Kaufvertrag aufgrund der Anfechtungserklärung vom 22. Oktober 1997nichtig sei. Die [X.]n hätten den Kläger über die Feuchtigkeitsschäden imBereich der Terrassen arglistig getäuscht; sie müßten sich die Kenntnis [X.] der GmbH von der Feuchtigkeit zurechnen lassen. Die Vereinba-rung gemäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 entfalte keine Rechtswirkungenzugunsten der [X.]n, weil sie formnichtig sei.Darüber hinaus habe der Kläger gegen die [X.]n einen Anspruchauf Erstattung der weiter geltend gemachten Kosten - mit Ausnahme der Mak-- 6 -lergebühren - nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo, denn die arg-listige Täuschung stelle gleichzeitig eine schuldhafte Verletzung vorvertragli-cher Pflichten der [X.]n dar. Da der Kläger nicht in der Lage sei, die Höheder ebenfalls von dem Schadenersatzanspruch umfaßten Finanzierungs- [X.] zu beziffern, sei die Feststellungsklage zulässig undbegründet.Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.[X.] Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, daß sich Entscheidungs-gründe und Tenor des angefochtenen Urteils widersprächen. Das Berufungs-gericht hat nämlich nicht die Nichtigkeit der Auflassung festgestellt, sondernlediglich - zutreffend - dargelegt, daß sich das Anfechtungsrecht des [X.]auch auf die Auflassung erstreckt. Insoweit hat er jedoch keine Anfechtung er-klärt. Die vom Berufungsgericht im Wege der Zug-um-Zug-Verurteilung ausge-sprochene Rückauflassungsverpflichtung ist somit richtig.2. Das angefochtene Urteil unterliegt jedoch deshalb der Aufhebung,weil das Berufungsgericht zu Unrecht die Nichtigkeit der Vereinbarung gemäßSchreiben vom 8. Dezember 1997 annimmt und seine bisher getroffenen Fest-stellungen den Vorwurf der arglistigen Täuschung des [X.] durch die [X.] nicht [X.] 7 -a) Die Vereinbarung gemäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 ist [X.]. Die Auslegung des Berufungsgerichts, sie sei als formbedürftigeBestätigung bzw. Nichtvornahme des Kaufvertrags (§ 141 BGB) anzusehen,hat keinen Bestand. Sie wird weder dem Wortlaut der Vereinbarung noch denrechtlichen Voraussetzungen der Bestätigung gerecht. Die Annahme einerBestätigung scheitert schon daran, daß die [X.]n eine arglistige [X.] immer bestritten haben. Die Parteien wollten daher nicht den [X.] auf eine neue Grundlage stellen, sondern den Streit über die [X.] dadurch beilegen, daß die [X.]n die Mängel beseitigen.Falls sie ihrer Verpflichtung nicht nachkamen, sollte der rechtliche Zustand be-stehen, der vor dem Abschluß der Vereinbarung bestand; d.h., daß dann ausder Sicht des [X.] die Anfechtung zur Rückabwicklung des [X.] sollte, während aus der Sicht der [X.]n die Frage der arglistigenTäuschung zu klären war. Damit stellt sich die Vereinbarung als Vergleich(§ 779 BGB) dar, der nicht der notariellen Form bedarf.Das Berufungsgericht hat es bisher offengelassen, ob die [X.] gehörig erfüllt haben. Dieser Punkt bedarf jedoch der Aufklärung.Reichen die ausgeführten Sanierungsarbeiten zur Erfüllung aus, ist die [X.]; sind die Arbeiten nicht ausreichend, ist der Kläger nach derfruchtlosen Fristsetzung mit Schreiben vom 17. November 1998 durch die Er-hebung der Klage wirksam von der Vereinbarung zurückgetreten (§ 326 Abs. 1BGB a.F.) mit der Folge, daß die Begründetheit der Klage von der [X.] abhängt.b) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß es sich bei [X.] im Bereich der Terrassen um einen offenbarungspflichti-- 8 -gen Mangel handelt, auf den die [X.]n - ihre Kenntnis unterstellt - [X.] auch ungefragt hinweisen mußten. Ebenfalls trifft die weitere Annahmedes Berufungsgerichts zu, daß die Kenntnis der Mitarbeiter der GmbH von [X.] dem [X.]n zu 1 als Geschäftsführer nicht zugerech-net werden kann, denn die Zurechnung der Kenntnis von Mitarbeitern einerjuristischen Person ist nur zu ihren Lasten, nicht dagegen zu Lasten ihrer [X.] zulässig (Senatsurteil vom 13. Oktober 2000, [X.], NJW 2001,359, 360 m.w.N.).Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht jedoch an, die [X.]n [X.] sich eine Kenntnis der GmbH zurechnen lassen, weil sie diese mit der Ver-waltung der Eigentumswohnungen beauftragt haben und sie insoweit [X.] der [X.]n tätig wurde. Das verkennt die Funktion des Verwal-ters. Er ist organschaftlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft mit be-stimmten Aufgaben und Befugnissen, die in den §§ 27, 28 WEG näher geregeltsind. Dazu gehört die Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellun-gen an die Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Hier geht es jedochnicht um die Zurechnung des als Empfangs- oder Zustellungsvertreter erlang-ten Wissens von dem Eingang des an alle Eigentümer gerichteten [X.], sondern um die Kenntnis von dem In-halt. Sie wird allein dadurch, daß der Verwalter ein Schriftstück für die [X.] entgegennimmt, diesen allenfalls in Angelegenheiten ver-mittelt, welche die Wohnungseigentümer als Gemeinschaft betreffen. [X.] sie dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht auch in einer [X.] zugerechnet, die ihn - wie hier als Verkäufer seines Wohnungseigentums -persönlich betrifft. Da die GmbH auch nicht als Verhandlungsgehilfin der [X.] aufgetreten ist, sondern an dem Abschluß des Kaufvertrags nicht be-- 9 -teiligt war, kann ihre Kenntnis von den Mängeln den [X.]n nach § 166Abs. 1 BGB nicht zugerechnet werden. Auch eine Anwendung der Grundsätzeder Wissenszurechnung nach § 166 Abs. 1 BGB analog kommt nicht in [X.], weil die GmbH in den persönlichen Angelegenheiten des Wohnungsei-gentümers eine rechtlich und organisatorisch selbständige Dritte ist, so [X.] unter dem Gesichtspunkt der Pflicht zur ordnungs-gemäß organisierten Kommunikation ([X.]Z 117, 104, 106 f) ausscheidet (vgl.Senatsurt. v. 22. November 1996, [X.], NJW-RR 1997, 270 m.w.[X.]) Somit kann eine arglistige Täuschung des [X.] durch die [X.] nur dann bejaht werden, wenn der [X.] zu 1 vor [X.] von dem Hinweis des [X.] hatte. [X.] das Berufungsgericht dahinstehen lassen. Da es die von dem Prozeßbe-vollmächtigten des [X.] in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat an-gesprochene Lebenserfahrung, daß der Verwalter seiner Pflicht zur [X.] von Mängelanzeigen an die Wohnungseigentümer nachkommt, nicht gibt,bedarf die Sache weiterer Aufklärung. Dabei wird der Kläger noch zur Kausali-tät der arglistigen Täuschung für den Kaufentschluß (vgl. Senatsurteil vom 12.Mai 1995 - [X.], NJW 1995, 2361, 2362) vortragen können.[X.] Tropf [X.]Gaier Schmidt-Räntsch