Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.07.2009, Az. VIII ZR 200/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/08 Verkündet am: ([X.]) 8. Juli 2009 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] §§ 363, 535, 536; ZPO § 592 Eine Klage auf Zahlung von Miete aus einem Wohnraummietvertrag ist auch dann im [X.] statthaft, wenn der Mieter, der wegen behaupteter anfänglicher Mängel der Mietsache Minderung geltend macht oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhebt, die ihm vom Vermieter zum Gebrauch überlassene Wohnung als Erfüllung angenommen hat, ohne die später behaupteten Mängel zu rügen, sofern dies unstreitig ist oder vom Vermieter durch Urkunden [X.] werden kann (im [X.] an [X.]surteile vom 1. Juni 2005 - [X.], NJW 2005, 2701, und vom 20. Dezember 2006 - [X.], [X.], 1061). [X.], Urteil vom 8. Juli 2009 - [X.]/08 - ([X.]) - [X.]
AG [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Juli 2009 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] [X.] und Dr. [X.] für Recht erkannt: Auf die Revisionen der Klägerin werden die Urteile der 21. Zivil-kammer des Landgerichts [X.] vom 26. Juni 2008 und vom 11. September 2008 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit Mai 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin in [X.]. Nach dem Mietvertrag beträgt die monatliche Nettomiete 453,24 • zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 100 •. Die Beklagten zahlten von April bis Juni 2006 monatlich jeweils 128,14 •, für die Monate Juli bis Oktober 2006 sowie für den Zeitraum April bis Dezember 2007 zahlten sie nichts. 1 Die Klägerin fordert im [X.] unter Vorlage des [X.] für den Zeitraum von April bis Oktober 2006 3.488,26 • rückständige Miete nebst Zinsen und für den Zeitraum April bis Dezember 2007 85 % der Miete in Höhe von 4.323,25 • nebst Zinsen. Die Beklagten sind der Ansicht, die Klage 2 - 3 - sei im [X.] unstatthaft, weil der Anspruch der Klägerin auf [X.] durch Minderung wegen verschiedener Mängel der Mietsache, die teil-weise bereits bei Einzug der Beklagten vorgelegen hätten, erloschen sei. Au-ßerdem erheben sie die Einrede des nicht erfüllten Vertrages. 3 Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Vorbehalt ihrer Rechte im Nachverfahren hinsichtlich der Klage auf Zahlung von 3.488,26 • antragsge-mäß und hinsichtlich der Klage auf Zahlung von 4.323,25 • in Höhe von 3.615,16 • nebst Zinsen unter Klageabweisung im Übrigen verurteilt. Auf die Berufungen der Beklagten hat das Landgericht die [X.] abgeändert und die Klagen als im [X.] unstatthaft abgewiesen. Mit ihren vom Berufungsgericht zugelassenen Revisionen erstrebt die Klägerin die Wieder-herstellung der erstinstanzlichen Urteile. Der [X.] hat die beiden Revisions-verfahren zur gemeinsamen Entscheidung miteinander verbunden.
Entscheidungsgründe: Die Revisionen haben Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidungen im Wesentlichen ausgeführt: 5 Die Klage sei im [X.] gemäß § 592 ZPO nicht statthaft. Denn die Klägerin habe keinen im Urkundenverfahren zulässigen Beweis für die Mängelfreiheit der Mietsache bei Übergabe angetreten. 6 Zwar könnten grundsätzlich Ansprüche auf Miete auch dann im [X.] geltend gemacht werden, wenn der Mieter sich mit behaupteten Mängeln verteidige und die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 7 - 4 - [X.] erhebe, sofern der Mieter die Wohnung unstreitig in [X.] Zustand erhalten habe und der Mangel erst nachträglich eingetreten sei. [X.] hätten die Beklagten jedoch - neben nachträglich eingetretenen Mängeln - im Rahmen der Einrede des nicht erfüllten Vertrages geltend gemacht, die Elektroinstallation der Wohnung habe bei ihrem Einzug nicht den vertraglichen Absprachen und dem vertragsgemäßen Zustand entsprochen, weil die [X.] veraltet und damit mangelhaft gewesen sei. Insoweit treffe die Kläge-rin die Darlegungs- und Beweislast, dass die Mietsache mangelfrei übergeben worden sei oder der behauptete Mangel im streitgegenständlichen Zeitraum bereits behoben worden sei. [X.] Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der gegebenen Begründung kann die Statthaftigkeit einer Klage auf Zahlung rückständiger Miete im [X.] gemäß § 592 ZPO nicht verneint wer-den. Das Berufungsgericht geht zu Unrecht davon aus, die mangelfreie Über-gabe der Mietsache sei als anspruchsbegründende Tatsache von der Klägerin durch Urkunden zu beweisen. 8 1. Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, steht der Statthaftigkeit des [X.]es nach der Rechtsprechung des [X.] nicht entgegen, dass der beklagte Mieter wegen behaupteter Mängel der [X.] Minderung geltend macht ([X.]surteil vom 1. Juni 2005 - [X.], NJW 2005, 2701, unter [X.]; [X.], Beschluss vom 10. März 1999 - [X.], NJW 1999, 1408, unter II) oder dass der Mieter die Einrede des nicht erfüllten Vertrags gemäß § 320 [X.] darauf stützt, ein Mangel sei nachträglich eingetreten, sofern der Mieter die Wohnung unstreitig in vertrags-gemäßem Zustand erhalten hat ([X.]surteil vom 20. Dezember 2006 - [X.], [X.], 1061, [X.]. 9 ff.). [X.] hat der [X.] dabei, ob dies auch dann gelte, wenn der Mieter die Einrede des nicht erfüllten Vertrages [X.] - 5 - auf stützt, er habe die Sache überhaupt nicht erhalten oder - wie hier - sie sei von Anfang an mit Mängeln behaftet gewesen ([X.], aaO, [X.]. 12). 10 2. Der [X.] entscheidet diese Frage nunmehr dahin, dass die Klage auch dann gemäß § 592 ZPO im [X.] statthaft ist, wenn der [X.], der wegen behaupteter anfänglicher Mängel der Mietsache Minderung gel-tend macht oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhebt, die ihm vom Vermieter zum Gebrauch überlassene Wohnung als Erfüllung angenommen hat, ohne die später behaupteten Mängel zu rügen. Zwar muss nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen der Vermieter [X.], dass er seine vertragliche Pflicht, dem Mieter die Mietsache in [X.] Zustand zu überlassen, erfüllt hat. Demgegenüber trägt nach Überlassung der Mietsache gemäß § 363 [X.] grundsätzlich der Mieter die Beweislast dafür, dass die Mietsache zum Zeitpunkt der Übergabe mangelhaft war, wenn er die ihm überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat ([X.], Urteil vom 15. November 2006 - [X.], [X.], 2394, [X.]. 23 f. m.w.N.; [X.]surteil vom 13. Februar 1985 - [X.] ZR 154/84, NJW 1985, 2328, unter [X.]). Die Vorschrift des § 363 [X.] führt zu einer Beweislastumkehr ([X.]/[X.], [X.], 68. Aufl., § 363 Rdnr. 3). Ihr liegt zugrunde, dass demjenigen, der eine Leistung als Erfüllung annimmt, die Beweislast obliegt, wenn er die Leistung später nicht mehr als die geschuldete gelten lassen will ([X.], [X.] 2008, 88, 91). 11 Demzufolge ist die Klage des Vermieters im [X.] statthaft, wenn entweder unstreitig ist, dass der Mieter die Mietsache als Erfüllung ange-nommen hat, oder wenn der Vermieter ein solches Verhalten des Mieters durch Urkunden - etwa ein Übergabeprotokoll oder Kontoauszüge, aus denen sich ergibt, dass der Mieter zunächst die ungeminderte Miete gezahlt hat - beweisen kann. Dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. 12 - 6 - I[X.] 13 Nach alldem können die Urteile des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; sie sind daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil es, wie vorstehend ausgeführt, weiterer [X.] bedarf. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball [X.] [X.] [X.] Dr. [X.] Vorinstanzen: AG [X.], Entscheidung vom 09.03.2007 - 30 C 15434/06 - [X.], Entscheidung vom 26.06.2008 - 21 S 177/07 -