Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.09.2015, Az. III ZR 393/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
III ZR 393/14

Verkündet am:

17. September 2015

P e l l o w s k i

Justizobersekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der III.
Zivilsenat des [X.] hat auf
die mündliche Verhandlung vom 17. September 2015 durch [X.], [X.], [X.], [X.] und die Richterin Dr. Liebert

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des 17. Zivilsenats des [X.] vom 25. November 2014 wird [X.].

Die Klägerin hat die Kosten des [X.] zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagte aus abgetretenem Recht ihres Ehe-manns (im Folgenden: Zedent) im Zusammenhang mit dem Erwerb einer [X.] an einem geschlossenen Immobilienfonds auf Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung in Anspruch. Der Zedent zeichnete nach vorheriger telefonischer Beratung mit dem bei der Beklagten tätigen Zeugen B.

am 2.
Dezember 1997 eine Beteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds [X.] Nr. 31

KG

GmbH & Co. mit einem Anteil von 40.000 DM zuzüglich 5 % Agio. Der entsprechende Emissionsprospekt enthält, soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung, folgende Hinweise:
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"Der [X.]santeil ist jederzeit mit Zustimmung eines Geschäftsfüh-rers veräußerlich; die Zustimmung darf nur aus wichtigen Gründen ver-weigert werden. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass ein öffentlicher Markt hierfür zur [X.] nicht vorhanden ist. Der Preis, den ein Dritter bereit ist, für einen solchen Anteil zu zahlen, hängt nicht zuletzt vom [X.]punkt der Veräußerung und damit von den zu diesem [X.]punkt herrschenden Kapitalmarktverhältnissen ab. Da der Anleger in der Investitionsphase je nach [X.] jedoch einen Teil aus ersparten [X.], besteht die Möglichkeit, die Beteiligung ggf. unter dem Nominalwert zu veräußern und dennoch eine hochinteressante Rendite zu erwirtschaf-ten. Für den Erwerber ergibt sich analog, bezogen auf einen evtl. geringe-ren Einstandspreis, eine
interessante Verzinsung.
Die mit der Vermittlung des Eigenkapitals beauftragte [X.] ist be-reit, bei der Realisierung von Verkaufsabsichten mitzuwirken. Sie berät den Verkäufer bei der Bewertung seiner Beteiligung und bei der Suche nach geeigneten [X.]. Ein Rechtsanspruch kann hiervon nicht abgeleitet werden.
Die abgedruckte [X.] geht davon aus, dass die Beteiligung im Jahre 2015 einen Wert entsprechend der [X.] aufweist. Die Annahme, dass eine Veräußerung im Jahre 2015 zu diesem Wert möglich ist, erscheint aus heutiger Sicht realistisch. [X.] kann der zukünftige tatsächliche Veräußerungspreis abhängig von der dann gegebenen Marktsituation geringer oder höher ausfallen."

Die Klägerin
[X.] unter anderem die Auffassung, der Emissionsprospekt, der nicht über-geben worden sei, weise Fehler auf. Ihm könne der Umstand, dass die Fungibi-lität geschlossener Fondsbeteiligungen in erheblicher Weise eingeschränkt sei, nicht entnommen werden. Durch die Formulierung "zur [X.]"
werde der [X.] erweckt, dass es jedenfalls demnächst einen Zweitmarkt geben werde und die Anlage in absehbarer [X.] veräußert werden könne. Dem Anleger [X.] vorgespiegelt, dass eine Veräußerung zum Nominalwert jedenfalls nicht un-wahrscheinlich sei. In der Gesamtschau der Aussagen sei dem Zedenten sug-2
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geriert worden, dass der Wiederverkauf der Beteiligung ohne Probleme funktio-niere und es hierfür genügend lnteressenten gebe, sodass ein Anleger bei [X.] eine hochinteressante Rendite erzielen könne. Der Berater habe dem Zedenten die fehlende Fungibilität der Anlage und das Risiko von Verlusten bei einem Verkauf nicht erläutert.

Die Beklagte hat vorgetragen, die Ausführungen im Prospekt zur einge-schränkten [X.] seien ausreichend. Der Berater habe dem Zeden-ten den Emissionsprospekt mit Schreiben vom 12. September 1997 übersandt und ihn sodann telefonisch ausführlich am 1. Dezember 1997 anhand des Emissionsprospekts über die Chancen und Risiken der Beteiligung aufgeklärt.

Das [X.] hat die Klage nach Beweisaufnahme abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Revision hat in der Sache keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Beklagte habe die Pflichten, die ihr nach dem mit dem Zedenten geschlossenen Kapitalanlageberatungsvertrag oblegen hätten, nicht verletzt.

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Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vor dem [X.] habe die Klägerin den Nachweis der nicht rechtzeitigen [X.] nicht erbrin-gen können.

[X.], über die die Beklagte den Zedenten habe informieren müssen, lägen nicht vor. Die [X.]e zur Fungibilität der Beteiligung seien ausreichend. Die Angabe "jederzeit veräußerlich"
sei im Gesamtzusam-menhang der Risikoaufklärung zur eingeschränkten Fungibilität dahin zu [X.], dass rechtliche oder gesellschaftsvertragliche Hindernisse einer Veräu-ßerung des [X.]santeils nicht entgegenstünden. Auf die praktischen Schwierigkeiten werde im [X.] eingegangen und deutlich gemacht, dass es keinen geregelten Markt für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds ge-be, es mithin grundsätzlich dem Anleger obliege, einen Käufer zu finden.

Die dabei im Prospekt angebotene Hilfe der Beklagten vermöge den Hinweis nicht derart zu relativieren oder zu verharmlosen, dass er dem Anleger nicht mehr das Risiko verdeutliche, der Anteil könne in Ermangelung eines ent-sprechenden Markts praktisch nicht zu angemessenen Konditionen veräußert werden.

Auch der Hinweis, dass ein Markt für die Veräußerung "zur [X.]"
nicht vorhanden sei, verharmlose die Probleme der [X.] nicht. Er lege nicht die Annahme nahe, dass in naher Zukunft mit der Entstehung eines Zweitmarkts zu rechnen sei, der nicht mit den praktischen Schwierigkeiten der [X.] des Fondsanteils behaftet sei. Es werde lediglich zum Aus-druck gebracht, dass zum [X.]punkt der Prospekterstellung ein geregelter Markt für die Veräußerung der Anteile nicht vorhanden sei. Eine Aussage über die zukünftige Entwicklung der Marktverhältnisse werde nicht getroffen.
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Der Satz, dass der Preis, den ein Dritter zu zahlen bereit sei, nicht zuletzt vom [X.]punkt der Veräußerung und damit von den zu diesem [X.]punkt [X.] abhänge, verdeutliche das Risiko, dass der bei einem Verkauf zu erzielende Preis deutlichen Unwägbarkeiten ausge-setzt sei. Die Ausführungen zur möglichen Veräußerung weit unter Nominalwert und zur Aussicht, dennoch eine hochinteressante Rendite zu erreichen, stellten lediglich Prognose-
und Renditeerwartungen dar.

II.

1.
Die Revision ist vom Berufungsgericht nur beschränkt zugelassen [X.] im Hinblick auf die Frage der ausreichenden Aufklärung über die einge-schränkte Fungibilität von Fondsanteilen. Dies ist zwar nicht unmittelbar aus dem Tenor des Berufungsurteils erkennbar. Die Beschränkung ergibt sich jedoch aus den Urteilsgründen (Seite 13), was hinreichend ist (st. Rspr., vgl. Senat,
Beschluss
vom 16. Dezember 2010 -
III ZR 127/10, [X.], 526 Rn. 4 ff; Ur-teil vom 12. Dezember 2013 -
III ZR 404/12, [X.], 118 Rn. 7 f; jeweils mwN). Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Beschränkung der Revi-sion auf eine von mehreren zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs gegen einen Anlageberater vorgetragenen -
eigenständigen und hinreichend voneinander abgrenzbaren
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Pflichtverletzungen möglich (grundlegend [X.] vom 16. Dezember 2010 aaO).

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2.
Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision stand. Das [X.] hat zu Recht und mit zutreffender Begründung eine Verletzung der Pflicht der Beklagten zur Aufklärung des Zedenten über die eingeschränkte Fungibilität der empfohlenen Beteiligung verneint.

Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Anlageberater grundsätz-lich gehalten, den [X.], dem er zur Eingehung einer Komman-ditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuwei-sen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eines ent-sprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist. Die praktisch fehlende [X.], eine [X.] an einem geschlossenen Immobilienfonds zu ange-messenen Konditionen verkaufen zu können, ist ein Umstand, der für den durchschnittlichen Anleger für seine Anlageentscheidung von erheblicher Be-deutung ist. Die Bedingungen, zu denen ein Anleger auch auf langfristig festge-legtes Geld vorzeitig zurückgreifen kann, sind typischerweise ein wesentliches Element seiner Investitionsentscheidung (Senat,
Versäumnisurteil vom 18. Ja-nuar 2007 -
III ZR 44/06, [X.], 542 Rn. 16; Urteile vom 19. November 2009 -
III ZR 169/08, juris Rn. 20; vom 20. Juni 2013 -
III ZR 293/12, juris Rn. 7 und vom 24. April 2014 -
III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 14).

Die persönliche Aufklärungspflicht des Beraters entfällt, wenn die ent-sprechende Belehrung in einem Prospekt enthalten ist und der Berater davon ausgehen darf, dass der Kunde diesen gelesen und verstanden hat und [X.] von sich aus Nachfragen stellt (Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO und vom 11. Dezember 2014 -
III ZR 365/13, NJW-RR 2015, 732 Rn. 18). Für die in diesem Zusammenhang erforderliche Beurteilung, ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist auf das Gesamtbild abzustellen, das
er dem Anleger unter Berücksichtigung der von diesem zu fordernden sorgfältigen und 13
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eingehenden Lektüre vermittelt (Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 12 und vom 11. Dezember 2014 aaO; [X.], Urteil vom 5. März 2013 -
II
ZR 252/11, [X.], 734 Rn. 14; jeweils mwN).

a) Das Berufungsgericht hat diese Grundsätze zutreffend erkannt. Es ist
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entgegen der Auffassung der Revision
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nicht davon ausgegangen, dass eine Haftung des Anlageberaters nur dann gegeben ist, wenn der Anlageberater un-zutreffende Angaben bezüglich eines zum [X.]punkt der Zeichnung vorhande-nen beziehungsweise nicht vorhandenen funktionierenden Zweitmarkts [X.] hat. Vielmehr hat es erkannt, dass ein Anlageberater nach der Recht-sprechung des Senats grundsätzlich gehalten ist, den [X.] [X.] hinzuweisen, dass die Veräußerung eines Anteils an einem geschlossenen Immobilienfonds in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur einge-schränkt möglich ist. Erst nachdem es festgestellt hatte, dass eine solche Auf-klärung durch
den streitgegenständlichen Fondsprospekt hinreichend erfolgt, hat das Berufungsgericht in einem zweiten Schritt geprüft, ob die im Prospekt erfolgte Aufklärung durch Angaben des Beraters dadurch entwertet worden ist, dass das Vorhandensein eines zum [X.]punkt der Zeichnung vorhandenen Zweitmarkts dargestellt worden ist.

b) Das Berufungsgericht hat einen Fehler des Fondsprospekts im [X.] auf die Angaben zur Fungibilität der Beteiligung mit zutreffender Begrün-dung verneint.

aa) Der Hinweis, ein
Markt für den [X.]santeil sei "zur [X.]"
nicht vorhanden, erweckt -
entgegen der Auffassung der Revision
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nicht den [X.], dass grundsätzlich eine Veräußerung möglich ist und lediglich für einen absehbaren und vorübergehenden [X.]raum derartige Möglichkeiten nicht be-16
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stehen. Die Würdigung des Berufungsgerichts, durch diesen Hinweis werde dem Anleger deutlich gemacht, dass angesichts eines fehlenden Markts mit praktischen Schwierigkeiten bei der Veräußerung der Fondsanteile zu rechnen sei, ist nicht zu beanstanden. Gleiches gilt für seine Feststellung, die Ein-schränkung "zur [X.]"
treffe keine Aussage über die zukünftige Entwicklung der Marktverhältnisse, sondern lasse vielmehr offen, ob und wann mit dem Entste-hen eines solchen Markts gerechnet werden könne (so auch [X.], Urteil vom 11. September 2013 -
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U 314/11, juris Rn. 21). Dementsprechend hat der Senat in seinem Urteil vom 24. April 2014 (aaO) einen vergleichbaren [X.] nicht beanstandet. Dort war in einem Prospekt zu einem ge-schlossenen Immobilienfonds der Hinweis zu finden, dass "e-gelter Markt für derartige Anteile noch nicht vorhanden"
sei (vgl. das Beru-fungsurteil des [X.] vom 30. Oktober 2012 -
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U 517/10 u.a., juris Rn. 170). Hierzu hat der Senat ausgeführt, der [X.] sei ausreichend, weil damit für einen verständigen Anleger klargestellt werde, dass eine solche Verwertung (im Wege der Veräußerung) praktischen Schwierigkeiten begegnen könne, weil Marktmechanismen,
die den Abschluss solcher Geschäfte einschließlich der Bildung angemessener Preise erleichter-ten, noch nicht vorhanden seien.

Der Auffassung der Revision, bei Fondsanteilen, die mit Steuervorteilen aufgrund von [X.] verbunden seien, sei
es nicht mehr oder kaum möglich, in der Folgezeit einen Erwerber zu finden, vermag der Senat in dieser Allgemeinheit nicht zu folgen. Vielmehr ist ein Weiterverkauf von [X.] an geschlossenen Immobilienfonds, wie dem Senat aus einer großen Zahl von vergleichbaren Fällen bekannt ist, grundsätzlich möglich, wenn auch vielfach nur unter erheblichen Schwierigkeiten (Senat, Urteil vom 11. Dezember 2014 aaO Rn. 21). Ein Hinweis, dass die streitgegenständlichen Fondsanteile 19
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unter keinen Umständen mehr veräußerbar sein würden, war daher nicht in den Prospekt aufzunehmen.

Soweit das [X.] in seinem Urteil vom 30. Januar 2014 ([X.] 2014, 212, 215) ausgeführt hat, die Einschränkung "zur [X.]"
ver-harmlose die bei der Veräußerung von Anteilen eines geschlossenen [X.] bestehenden Probleme, teilt der Senat diese Auffassung aus den [X.] Gründen nicht. In dem vom [X.] entschie-denen Fall kam allerdings hinzu, dass für die dortigen Anleger eine Veräußer-barkeit der Beteiligung nach 16 Jahren von besonderer Bedeutung war und
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auch angesichts eines von dem Berater auf 16 Jahre angelegten "Vermö-gensstatus"
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schon aus diesem Grund auf die voraussichtlichen Probleme bei einer beabsichtigten Veräußerung nach 16 Jahren gesondert und zusätzlich zu den Prospektangaben hätte hingewiesen werden müssen.

Das [X.], dessen Entscheidung vom 19. Juli 2011 (24
U 172/10, juris Rn. 24) das Berufungsgericht zur Zulassung der Revision veranlasst hat,
hält vor dem Hintergrund des [X.] vom 24. April 2014 (aaO) an seiner abweichenden Auffassung nicht mehr fest und folgt der neue-ren Senatsrechtsprechung (Urteil vom 20. November 2014 -
24 [X.], juris Rn.
36; vgl. hierzu Kessen, jurisPR-[X.] 2/2015 [X.]). Danach stellt die Formulierung, dass ein öffentlicher Markt "zur [X.]"
nicht vorhanden sei, keine unzulässige Einschränkung des die Fungibilität betreffenden [X.]es dar.

Eine Verschleierung der eingeschränkten Fungibilität des Fondsanteils ergibt sich -
entgegen der Auffassung der Revision
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auch nicht unter Heranzie-hung des weiteren [X.]es, der Preis, den ein Dritter bereit sei, für 20
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einen solchen Anteil zu bezahlen, hänge nicht zuletzt vom [X.]punkt der Veräu-ßerung und damit von den zu diesem [X.]punkt herrschenden Kapitalmarktver-hältnissen ab. Die Würdigung des Berufungsgerichts, dieser Satz verdeutliche nochmals das Risiko, dass der bei einem Verkauf zu erzielende Preis erhebli-chen Unwägbarkeiten ausgesetzt sei, ist auch insofern nicht zu beanstanden.

bb) Auch der [X.] darauf, dass die Möglichkeit bestehe, die Beteiligung gegebenenfalls unter dem Nominalwert zu veräußern und dennoch eine hochinteressante Rendite zu erwirtschaften, da der Anleger unter [X.] in der Investitionsphase einen Teil der Beteiligung aus ersparter Steuer finanziert habe, beeinträchtigt die hinreichende Aufklärung des Anlegers über die eingeschränkte Fungibilität der Beteiligung nicht. Die "hochinteressante Rendite"
ergibt sich nach den Prospektangaben nur aus einer Gesamtbetrach-tung mit den zuvor erzielten Steuervorteilen. Es wird ausdrücklich darauf hin-gewiesen, dass die Beteiligung -
wenn auch lediglich "gegebenenfalls"
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nur weit unter dem Nominalwert veräußerbar sein kann. Die "hochinteressante Rendite"
wird zudem vom Prospekt nur als "Möglichkeit"
in den Raum gestellt, ohne dies als sicher oder auch nur wahrscheinlich darzustellen (so zutreffend [X.], Urteil vom 20. November 2014 aaO Rn. 38). Zudem wird zuvor aus-drücklich ausgeführt, dass die Wertentwicklung letztlich unsicher ist und dadurch nicht feststeht, ob und zu welchem Preis ein Käufer gefunden werden kann. Vor diesem Hintergrund bewirkt auch die Verwendung des Zusatzes "ggf."
nicht eine Verharmlosung der mit einer Veräußerung des Anteils verbun-denen Probleme. Auch er ist vielmehr in dem durch die [X.]e hin-reichend verdeutlichten Gesamtzusammenhang zu sehen, dass die [X.] unsicher ist.

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Schließlich wirkt auch der Hinweis
nicht verharmlosend, dass sich für einen Erwerber, bezogen auf einen eventuell geringeren Einstandspreis, eine interessante Verzinsung ergeben kann. Diese Formulierung bezieht sich er-kennbar auf die zuvor als möglich erkannte Veräußerung des Anteils weit unter dem Nominalwert. In einem solchen Fall erscheint es keineswegs ausgeschlos-sen, dass der Erwerb des Anteils für einen [X.] auch dann interessant sein kann, wenn dieser nicht mehr in den Genuss der ursprünglich mit der [X.] verbundenen Steuervorteile kommt.

cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist die weitere Formulierung, die mit der Vermittlung des Eigenkapitals beauftragte [X.] sei bereit, bei der Realisierung von Verkaufsabsichten mitzuwirken, sie berate den [X.] bei der Bewertung seiner Beteiligung und bei der Suche nach geeigne-ten [X.], ebenfalls nicht geeignet, von der eingeschränkten Fungibilität der Beteiligung abzulenken. Dies gilt umso mehr, als sogleich [X.] hingewiesen wird, dass ein Rechtsanspruch hiervon nicht abgeleitet [X.]n kann (zu vergleichbaren [X.]en Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 13 und vom 24. April 2014 aaO). Das Angebot der Unterstützung bei etwaigen [X.] enthält vielmehr (inzident) eine Bestätigung dafür, dass es keinen allgemein zugänglichen geregelten Zweitmarkt gibt (Se-nat, Urteil vom 11. Dezember 2014 aaO Rn. 21).

dd) Schließlich wird auch durch den Hinweis auf die abgedruckte Wert-entwicklungsbetrachtung (Seite 28, 39 des Prospekts) nicht der Eindruck er-weckt, dass in Zukunft ein funktionierender Markt für Anteile an geschlossenen

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Immobilienfonds vorliegen werde. Die [X.] ist Teil ei-nes im Prospekt wiedergegebenen "[X.]". Sie geht -
vor dem Hintergrund einer bis zum [X.] währenden "Bewirtschaftungsphase"
(vgl. Berechnungsbeispiel unter II)
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von einem anteiligen Wert "bei einem ange-nommenen Wert des Objektes Ende 2015 zur 13,5-fachen Jahresmiete"
aus. Gemeint ist mithin ein Wert der Beteiligung,
der nach Ende der "Bewirtschaf-tungsphase"
möglicherweise bei einer Veräußerung des gesamten Objekts rea-lisiert werden kann, nicht hingegen ein Beteiligungswert, der bei einer -
weitaus schwierigeren
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isolierten Veräußerung nur des [X.]santeils des [X.] realisiert werden kann. Der [X.] kann daher unter Berücksich-tigung der Angaben in der [X.] nicht dahingehend verstanden werden, dass die isolierte Veräußerung der Beteiligung des [X.] im [X.] ohne weiteres möglich sein werde. Dies wird auch daraus deutlich, dass nicht die Beteiligung, sondern nur das gesamte Objekt im [X.] einen Wert entsprechend der 13,5fachen Jahresmiete (des Objekts) auf-weisen kann.

Zudem wird in dem Hinweis verdeutlicht, dass die [X.] auf der im [X.] zu erzielenden Jahresmiete und damit auf ei-nem zum [X.]punkt der Zeichnung im Jahr 1997 erkennbar unsicheren Faktor beruht. Letzteres wird durch die Erläuterung, dass der zukünftige tatsächliche

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Veräußerungspreis abhängig von der dann gegebenen Marktsituation geringer oder höher ausfallen könne, ausdrücklich klargestellt.

[X.]

[X.]
Remmert

[X.]
Liebert
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 29.10.2013 -
2 O 88/13 -

OLG [X.], Entscheidung vom 25.11.2014 -
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