Bundesgerichtshof, Beschluss vom 26.09.2013, Az. V ZB 152/12

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind Eigentümer der im Beschlusseingang bezeichneten Eigentumswohnungen in einer Wohnanlage. Die auf Blatt 1585 gebuchte Wohnung [X.] ist mit einer Grundschuld der Beteiligten zu 3 in Höhe von 204.000 DM [X.] Zinsen, die auf Blatt 1586 gebuchte Wohnung [X.] ist mit einer Grundschuld der Beteiligten zu 3 in Höhe von 92.000 € [X.] Zinsen belastet.

Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 22. August 2011 haben die Beteiligten zu 1 und 2 beantragt, die Wohnung [X.] der Wohnung [X.] als Bestandteil nach § 890 Abs. 2 [X.] zuzuschreiben. Das Grundbuchamt hat den Beteiligten zu 1 und 2 mit Zwischenverfügung vom 29. September 2011 - hier noch von Interesse - aufgegeben, die durch die Bestandteilszuschreibung drohende Gefahr der Verwirrung hinsichtlich der Belastungen durch Löschung oder Nachverpfändung der Grundschuld über 92.000 € nebst Rangregulierung zu beheben.

Die dagegen gerichtete Beschwerde hat das [X.] zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde beantragen die Beteiligten zu 1 und 2, die Zwischenverfügung aufzuheben und die Sache an das Grundbuchamt zur Neubescheidung über ihren Antrag zurückzuweisen.

Das Beschwerdegericht (dessen Entscheidung in [X.] 2012, 196 veröffentlicht ist) meint, das Grundbuchamt habe zu Recht verlangt, dass vor einer Buchung der beantragten Zuschreibung die auf der zuzuschreibenden Wohnung ([X.]) lastende Grundschuld entweder zu löschen oder die Hauptwohnung ([X.]) nachzuverpfänden sei, da ansonsten die Gefahr einer Verwirrung bestehe. Diese sei bei einer Vereinigung von [X.] gegeben, weil mit Verwicklungen bei einer Zwangsversteigerung zu rechnen sei, wenn beide Wohnungen, auf die sich der einheitliche Miteigentumsanteil beziehe, unterschiedlich belastet seien. Anders als bei einer Vereinigung von Grundstücken könne bei einer Verbindung von [X.] der Eigentümer durch bauliche Veränderungen es einem Grundschuldgläubiger nämlich unmöglich machen oder wesentlich erschweren, die einen Bestandteil des Wohnungseigentumsrechts darstellende frühere Wohnung zu versteigern.

Die nach § 78 Abs. 1 [X.] statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 Satz 1 [X.] i.V.m. § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde hat schon deshalb Erfolg, weil das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung mit einem nach § 18 [X.] nicht zulässigen Inhalt erlassen hat.

1. Durch den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 [X.] sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten bleiben, die sich nach dem Eingang des Antrags richten und die durch die sofortige Zurückweisung verloren gingen (BayObLG, NJW-RR 2004, 1533, 1534). § 18 [X.] bezieht sich daher nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit [X.] geheilt werden kann (Senat, Beschluss vom 23. Mai 1958 - [X.], [X.], 310, 313). Vor diesem Hintergrund ist es nicht zulässig, mit einer Zwischenverfügung auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein soll, weil sonst die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang erhielte (BayObLG, NJW-RR 1991, 465, [X.], [X.], 121,122; [X.], [X.] 1997, 133, 134 und 2006, 103).

2. Gemessen daran ist die Zwischenverfügung unzulässig.

a) Nach der Verfügung des [X.] soll das der Eintragung entgegenstehende Hindernis durch ein von der Beteiligten zu 3 (Grundschuldgläubigerin) mit Zustimmung der Beteiligten zu 1 und 2 (Eigentümer) vorzunehmendes Rechtsgeschäft behoben werden. Solange die beantragte Bestandteilszuschreibung (§ 890 Abs. 2 [X.]) jedoch nicht vollzogen werden kann, sind weitere Belastungen der noch rechtlich selbständigen [X.] - auch im Wege der Zwangsvollstreckung - möglich. Deshalb kann das Grundbuchamt einem Eigentümer, der die Eintragung einer Zuschreibung beantragt, nicht im Wege einer Zwischenverfügung nach § 18 [X.] aufgeben, das aus der Entstehung unterschiedlicher Belastungen begründete [X.] durch Aufhebung oder Inhalts- und Rangänderung der Rechte an dem zuzuschreibenden Grundstück bzw. Wohnungseigentumsrecht zu beseitigen. Wenn der beantragten Eintragung das Hindernis einer zu besorgenden Verwirrung im Sinne des § 6 [X.] entgegenstünde, wäre ein solcher Antrag des Eigentümers sofort zurückzuweisen (vgl. [X.], Beschluss vom 28. Oktober 1997 - 15 W 272/97 unter [X.], BeckRS 1997, 31008426, insoweit nicht in [X.] 1998, 44 ff. und Rpfleger 1998, 154 ff. abgedruckt).

b) Anders wäre es nur, wenn das Grundbuchamt den Beteiligten zu 1 und 2 lediglich die Gründe mitgeteilt hätte, warum es ihrem Antrag nicht stattgeben kann. Solche Meinungsäußerungen des [X.] sind - auch wenn sie mit der Ankündigung einer beabsichtigten Zurückweisung des Antrags verbunden werden - keine beschwerdefähigen Entscheidungen nach § 71 [X.] (Senat, Beschluss vom 27. Februar 1980 - [X.], NJW 1980, 2521). So verhält es sich hier jedoch nicht, weil das Grundbuchamt seine Verfügung nicht nur als Zwischenverfügung bezeichnet, sondern den Antragstellern zugleich eine Frist zur Behebung des [X.]ses gesetzt hat.

3. Hat das Beschwerdegericht die Beschwerde gegen eine unzulässige Zwischenverfügung zurückgewiesen, sind auf eine Rechtsbeschwerde seine Entscheidung und die Zwischenverfügung des [X.] aufzuheben (vgl. BayObLG, NJW-RR 1991, 465; [X.], [X.], 121, 122).

Eine Entscheidung in der Sache ist dem Rechtsbeschwerdegericht nicht möglich, da der Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens nur die Zwischenverfügung und nicht der Eintragungsantrag selbst ist (BayObLG, NJW-RR 1987, 1204; NJW-RR 1991, 465; [X.], [X.] 2002, 146; [X.], [X.] 2010, 282, 283). Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:

1. Die von den Antragstellern beantragte Zuschreibung einer Eigentumswohnung als nicht wesentlicher Bestandteil einer anderen ist analog § 890 Abs. 2 [X.] zulässig. Die entsprechende Anwendung der für Grundstücke geltenden Vorschrift wird heute allgemein bejaht (Senat, Urteil vom 21. Dezember 2000 - [X.]/00, [X.], 241, 247; BayObLG, [X.] 1999, 674, 676; KG, NJW-RR 1989, 1360; [X.], NJW 1965, 1764, 1766; [X.], [X.] 2007, 62; [X.], [X.] 1977, 431, 432; [X.], [X.], 1996, 80, 89; [X.]/[X.], Immobilienrecht, § 6 [X.] Rn. 21; [X.]/[X.], [X.], 72. Aufl., § 890 Rn. 2; PWW/Huhn, [X.], 8. Aufl., § 890 Rn. 3; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 7 Rn. 257, 266; [X.]/[X.], [X.] [2008], § 890 Rn. 20). Daran wird festgehalten.

2. Die Zuschreibung hat auch in Anbetracht der unterschiedlichen Belastung der [X.] mit zwei Grundpfandrechten nicht nach § 6 [X.] zu unterbleiben.

a) Nach § 6 [X.], der eine formell-rechtliche Voraussetzung für die Zuschreibung begründet (vgl. Meikel/[X.], [X.], 10. Aufl., § 5 Rn. 28), soll ein Grundstück nur dann einem anderen Grundstück als Bestandteil zugeschrieben werden, wenn hiervon Verwirrung nicht zu besorgen ist. Verwirrung ist zu besorgen, wenn die Eintragung derart unübersichtlich und schwer verständlich wird, dass der gesamte grundbuchliche Rechtszustand des Grundstücks nicht mehr mit der für den Grundbuchverkehr erforderlichen Klarheit und Bestimmtheit erkennbar ist und die Gefahr von Streitigkeiten zwischen den Realberechtigten untereinander oder mit [X.] oder von Verwicklungen, namentlich im Falle der Zwangsversteigerung, besteht (BayObLG, [X.] 1994, 242, 243; KG, NJW-RR 1989, 1360; [X.], [X.] 2010, 25; [X.], [X.] 2007, 62 jeweils mwN).

b) Gemessen daran kann der Antrag nicht deshalb zurückgewiesen werden, weil - wie das Beschwerdegericht unter Bezugnahme auf [X.] ([X.] 2007, 491, 493) meint - ein Eigentümer die Zuschreibung eines Wohnungseigentumsrechts zu einem anderen durch die Entfernung von Trennwänden auch in der Praxis umsetzen könne. Eine Verwirrung kann nicht wegen möglicher baulicher Veränderungen zu besorgen sein, weil diese an den im Grundbuch dokumentierten rechtlichen Verhältnissen nichts ändern. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Eigentümer zweier nebeneinander liegenden Wohnungen diese grundsätzlich zwecks gemeinsamer Nutzung durch einen Wanddurchbruch verbinden darf (vgl. Senat, Beschluss vom 21. September 2000 - [X.]/00, [X.], 241, 248 f), erweisen sich die auf solche tatsächlichen Veränderungen beziehenden Erwägungen als nicht tragfähig, um einen Antrag auf Zuschreibung wegen Besorgnis einer Verwirrung der im Grundbuch ausgewiesenen Rechte zurückzuweisen.

c) Streitig ist allerdings, ob die Besorgnis einer Verwirrung nach § 6 [X.] begründet ist, wenn - wie hier - die auf Grund einer Zuschreibung nach § 890 Abs. 2 [X.] unselbständige Bestandteile einer Einheit gewordenen früheren Grundstücke bzw. [X.] mit verschiedenen Grundpfandrechten belastet sind.

aa) Nach einer Ansicht ist das zu bejahen. Eine Verwirrung sei stets zu besorgen, wenn nach einer Verbindung gemäß § 890 [X.] die Teile eines Grundstücks im Sinne des § 3 Abs. 1 [X.] nicht einheitlich belastet seien. Dies sei der Fall, wenn die nur auf den früheren Grundstücken bzw. [X.] lastende Grundpfandrechte fortbestehen oder wenn infolge der Verbindung Grundpfandrechte mit verschiedenem Rang an der ganzen Sache und an ihren Bestandteilen entstehen (Hügel/[X.], [X.], 2. Aufl., § 5 Rn. 33 und § 6 Rn. 28.1; Meyer-Stolte, Rpfleger 1980, 191; [X.], [X.] 2006, 229, 231 und 2007, 492, 494; [X.], Rpfleger 1976, 284, 285; [X.]/[X.], Immobilienrecht, § 5 [X.] Rn. 62 und § 6 Rn. 73, und in [X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 7 Rn. 259; Schöner/[X.], Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 636 und 638a; [X.], [X.] 2001, 281, 283; so auch früher das KG, [X.], 196 und das [X.], Rpfleger 1975, 312).

bb) Nach anderer Auffassung ist das grundsätzlich zu verneinen, weil auch nach der Verbindung nach § 890 [X.] aus dem Grundbuch zu ersehen bleibe, auf welchem Teil des nunmehr einheitlichen Grundstücks welches Recht mit welchem Rang laste. Eine Verwirrung im Sinne sei erst dann zu besorgen, wenn nicht nur eine grundbuchrechtliche Verbindung der Grundstücke, sondern auch eine katasterrechtliche Verschmelzung der Flurstücke herbeigeführt werden solle (vgl. [X.], [X.] 2010, 25, 26; [X.], NJW-RR 2000, 608, 609; [X.], [X.] 1993, 612, 613; [X.], [X.] 1998, 44, 45; [X.], Rpfleger 1982, 371, 372; MünchKomm-[X.]/[X.], 6. Aufl., § 890 Rn. 8; [X.]/[X.], [X.] [2008], § 90 Rn. 14; Güthe/Triebel, [X.], 5. Aufl., § 5 Rn. 7; [X.]/von Oefele/Waldner, [X.], 3. Aufl., § 6 Rn. 28; [X.], Rpfleger 1983, 192, 196).

In entsprechender Anwendung dieser Grundsätze wird bei der Verbindung von [X.] angenommen, dass allein deren Belastung mit verschiedenen Grundpfandrechten nicht die Besorgnis einer Verwirrung im Sinne der §§ 5, 6 [X.] begründe (KG, NJW-RR 1989, 1360, 1361; [X.], [X.] 2007, 225, 227; Armbrüster in [X.], [X.], 12. Aufl., § 1 Rn. 101; [X.]/[X.], [X.], 9. Aufl., § 3 Rn. 9).

cc) Die letztgenannte Auffassung ist richtig.

(1) Es ist allerdings einzuräumen, dass mit einer Verbindung unterschiedlich belasteter Grundstücke ein Verlust an Klarheit und Übersichtlichkeit des Grundbuchs bei der Darstellung des Rangs der Grundpfandrechte und der Bestandteile, auf die sich das jeweilige Grundpfandrecht erstreckt, einhergeht (vgl. [X.], [X.] 2001, 281, 283). Ebenso stellt sich die Durchführung der Zwangsversteigerung und die Verteilung des [X.] bei unterschiedlich belasteten Bestandteilen eines Grundstücks oder einer Wohnung erheblich komplizierter als bei einer einheitlichen Belastung dar (zu diesem Aspekt: [X.], [X.] 2006, 229 f.; [X.], [X.] 2001, 281, 283).

Diese Schwierigkeiten sind allerdings nicht unüberwindlich. Aus dem Grundbuch ist auch nach einer Verbindung gemäß § 890 [X.] auf Grund der gemäß § 13 Abs.1 und 2 [X.] (bei Grundstücken) und § 3 Abs. 1 Buchstaben b und c, Abs. 3 Satz 2 [X.] (bei [X.]) vorzunehmenden Eintragungen zu ersehen, auf welchen Teilen des einheitlichen Grundstücks bzw. Wohnungseigentumsrechts welches Recht mit welchem Rang besteht (KG Rpfleger 1989, 500, 501; [X.], [X.] 2007, 490, 491; [X.], [X.] 2010, 25, 26). Die Verbindung nach § 890 [X.] schließt ebenso wenig das Betreiben einer Zwangsversteigerung aus den zuvor bestellten Grundpfandrechten aus. Die Grundpfandgläubiger können ihre Ansprüche nach § 1147 [X.] weiterhin durchsetzen, wenn in dem Verfahren die nunmehr Bestandteile einer Sache darstellenden, früher selbständigen Grundstücke bzw. [X.] wie selbständige Versteigerungsgegenstände behandelt und die für die Versteigerung mehrerer Grundstücke geltenden Vorschriften sinngemäß angewendet werden (vgl. Senat, Beschluss vom 24. November 2005 - [X.], [X.], 1000, 1001 Rn. 22 für einen Fall, in dem die früher selbständigen Grundstücke nicht nur als eine Einheit im Grundbuch gebucht, sondern auch katastermäßig verschmolzen worden waren).

(2) Ungeachtet des Verlusts an [X.] und der Erschwernisse bei der Zwangsversteigerung bei einer unterschiedlichen grundpfandrechtlichen Belastung der Grundstücksbestandteile darf die [X.], in § 6 [X.] nicht so ausgelegt werden, dass jede unterschiedliche grundpfandrechtliche Belastung der Bestandteile nach der Zuschreibung eine der Eintragung entgegenstehende Verwirrung zu besorgen lässt. Dem stehen die materiell-rechtlichen Vorschriften in § 890 Abs. 2 [X.], § 1131 [X.] sowie der Vorbehalt in Art. 119 Nr. 3 EG[X.] entgegen.

(a) Im Falle der Zuschreibung mit Grundpfandrechten belasteter Grundstücke gemäß § 890 Abs. 2 [X.] entstehen kraft Gesetzes uneinheitliche und im Rang verschiedene Belastungen an dem rechtlich zu einer Einheit verbundenen Grundstück. Die unterschiedliche Belastung der Bestandteile folgt daraus, dass nach § 1131 Satz 1 [X.] zwar die auf dem [X.] lastenden Hypotheken sich kraft Gesetzes (vgl. [X.], 79, 82) auf das zugeschriebene Grundstück erstrecken, dies aber nicht für die auf dem zugeschriebenen Grundstück lastenden Grundpfandrechte gilt (vgl. nur [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 1131 Rn. 4; jurisPK-[X.]/[X.], 6. Aufl., § 1131 Rn. 7; MünchKomm-[X.]/[X.], 6. Aufl., § 1131 Rn. 4 mwN). Die Verschiedenheit im Rang entsteht dadurch, dass nach § 1131 Satz 2 [X.] die auf dem zugeschriebenen Grundstück bestehenden Belastungen den nach Satz 1 auf dieses Grundstück erstreckten Hypotheken im Range vorgehen.

Vor diesem Hintergrund kann die Vorschrift in § 6 Abs. 1 Satz 1 [X.] nicht so ausgelegt werden, dass die unterschiedliche Belastung der nach § 890 Abs. 2 [X.] verbundenen Grundstücke stets zu einer Verwirrung führt. Andernfalls würde die Vorschrift des § 1131 [X.] weitgehend außer Anwendung gesetzt (vgl. [X.], Rpfleger 1982, 371, 372; [X.], [X.] 2010, 6, 9). Eine solche Anwendung des § 6 [X.] widerspräche der dienenden Funktion des Grundbuchrechts, das rechtlich zulässige Verfügungen über Grundstücke bzw. [X.] ermöglichen und nicht verhindern soll (Senat, Beschlüsse vom 4. Dezember 2008 - [X.], [X.], 102, 109 Rn. 13 und vom 13. Dezember 2012 - [X.], NJW-RR 2013, 588, 589 Rn. 8).

(b) Nach dem Vorbehalt in Art. 119 Nr. 3 EG[X.] sind landesgesetzliche Regelungen zulässig, die die nach § 890 [X.] möglichen Verbindungen in weiterem Umfang als nach dem Bundesrecht untersagen oder einschränken. Von diesem Vorbehalt haben einige Länder Gebrauch gemacht, indem sie bestimmt haben, dass eine Verbindung unterschiedlich belasteter Grundstücke unzulässig ist (§ 30 Satz 2 AG[X.] BW, § 22 Abs. 1 Satz 1 Hess AG[X.], § 19 Abs. 1 Satz 1 AG[X.] RP). Der [X.]geber hat indessen bei der Änderung der §§ 5, 6 [X.] durch Art. 1 Nr. 4, 5 des [X.] (vom 20. Dezember 1993, [X.]l. I, [X.]) davon abgesehen, durch [X.] eine vergleichbare Vorschrift einzuführen (BT-Drucks 12/5553, [X.]). Vor diesem Hintergrund ist die Zuschreibung eines Grundstücks zu einem anderen wegen der unterschiedlichen grundpfandrechtlichen Belastungen nicht schon nach § 6 [X.], sondern nur dann grundsätzlich unzulässig, wenn dies durch ein Landesgesetz so angeordnet ist (vgl. [X.], [X.] 2010, 25, 26). Das ist im [X.], in dem die betroffenen Wohnungen belegen sind, nicht der Fall.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, da das Verfahren gebühren- und auslagenfrei ist (§ 131 Abs. 3, 7 [X.]) und das eine Zwischenverfügung erlassende Grundbuchamt nicht Beteiligter ist. Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 131 Abs. 4 i.V.m. § 30 Abs. 2 Satz 1 [X.]. Bei einer Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung ist maßgebend, welche Schwierigkeiten die Behebung des [X.]ses macht, das Gegenstand der Zwischenverfügung und damit des Beschwerdeverfahrens ist. (BayObLG, Rpfleger 2002, 260). Dieser Wert ist hier mit 1/10 des Werts der zu löschenden oder auf ein anderes Wohnungseigentum zu erstreckenden Grundschuld anzunehmen.