Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.05.2011, Az. V ZB 263/10

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 263/10

vom

12. Mai 2011

in der Grundbuchsache

-
2
-

Der V.
Zivilsenat des [X.] hat am 12. Mai 2011 durch den [X.] [X.] [X.], die [X.]
Dr.
Schmidt-Räntsch und [X.] und die Richterinnen Dr. [X.] und Weinland
beschlossen:
Auf die Rechtsmittel der Beteiligten werden der Beschluss des 1.
Zivilsenats des [X.] in [X.] vom 14. September 2010, der Nichtabhilfebeschluss des [X.] vom 12. Mai
2010 und die Zwischenverfügungen des [X.] vom 30. März 2010 und vom 13.
und 26. April 2010 aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das [X.] zurückverwiesen. Dieses wird an-gewiesen, die Eintragung der Grundschuld gemäß der Urkunde des Notars Dr.

T.

vom 9. März 2010 ([X.].

) nicht aus den in den Zwischenverfügungen vom 30.
März 2010 und vom 13. und 26. April 2010 sowie in dem Be-schluss vom 12. Mai 2010 genannten Gründen zu verweigern.
Der Gegenstandswert des [X.] beträgt

-
3
-

Gründe:
I.
Durch einen notariell beurkundeten [X.] er-richteten der auf Grund notariell beurkundeter Generalvollmachten
auch für die [X.]er zu 1 , 3 und 4 handelnde [X.]er zu 2 und die [X.]in zu 5 die beteiligte [X.] (GbR) und brach-ten in die [X.] unter anderem das eingangs bezeichnete Grundstück ein. Mit der Geschäftsführung und Vertretung der GbR befasst sich § 11 des Vertrags. Dieser lautet, soweit hier von Interesse, wie folgt:
"§
11
Geschäftsführung und Vertretung
(1) Die Veräußerung und Belastung der vorbezeichneten Grundstücke kann nur gemeinsam erfolgen,
soweit nicht Abs. 4 etwas anderes be-stimmt.
(2) Im Übrigen erfolgt die Geschäftsführung und Vertretung zunächst durch Herrn E.

K.

(3)
(4) Dem Geschäftsführer E.

K.

wird seitens der [X.] hiermit selbständig und
unabhängig von den übrigen Regelungen

Generalvollmacht

erteilt für Rechtsgeschäfte und Verfügungen aller Art, die die [X.] betreffen, mit der Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB. Diese Vollmacht umfasst insbesondere auch die Befugnis, dingliche [X.], Bewilligungen und Anträge gegenüber Behörden und Grund-buchämtern abzugeben, im Grundbuchverfahren darf er auch Untervoll-macht erteilen, auch soweit die Zustimmung der [X.]er [X.] ist, insbesondere auch Vollstreckungsunterwerfungserklärungen ge-genüber Banken, und den Grundbesitz gemäß § 800 ZPO zu unterwer-fen.
Die Vollmacht berechtigt insbesondere, also auch, die Grundstücke zur Aufnahme entsprechender Darlehen einzeln und/oder ganz zu belasten für den Fall, dass die [X.] in das/die Gebäude investiert wer-den."

1
-
4
-

Als Eigentümer des Grundstücks wurden am 9. März 2004 die [X.] "als BGB-[X.]er" in das Grundbuch eingetragen. Am 9. März 2010 erteilte die [X.]erin zu 5 dem [X.]er zu 2 eine notariell beurkundete Generalvollmacht. Am selben Tag bestellte der [X.]er zu
2 im eigenen Namen und -
auf Grund der erwähnten notariellen General-vollmachten
-
auch namens der übrigen [X.]er der beteiligten [X.] an dem Grundstück der GbR eine vollstreckbare [X.] über 51.000

GbR gehandelt zu haben.
Auf den [X.] hin hat das Grundbuchamt der [X.], die formgerechte Genehmigung
der übrigen [X.]er zu 1, 3 bis 5 vorzulegen. Mit ergänzender Zwischenverfügung hat es auch eine formgerechte Erklärung des [X.]ers zu 2 für ausreichend erachtet, er habe für die [X.]erin zu 5 auf Grund der ihm im [X.]svertrag übertragenen Befugnisse gehandelt. Auf die Beschwerde der GbR hat das [X.] die angeführte Ergänzung der Zwischenverfügung aufgehoben und die [X.] im Übrigen zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die GbR die Eintragung der Grundschuld ohne vorherige Genehmigung der Bestellung durch die übrigen [X.]er erreichen.

II.
Das Beschwerdegericht hält die Zwischenverfügungen des Amtsgerichts ([X.]) für im Wesentlichen berechtigt ([X.], 2294). Die [X.] sei bei der Bewilligung der [X.] nicht ordnungsgemäß ver-treten gewesen. Der [X.]er zu 2 sei zwar zur Geschäftsführung befugt. Diese umfasse aber nach dem [X.]svertrag nicht die Befugnis zur Be-lastung von Grundstücken des [X.]svermögens. Die Generalvollmacht nach § 11 Abs. 4 des [X.]svertrags stehe unter der Bedingung, dass "die Drittmittel in das/die Gebäude investiert werden". Für das Vorliegen dieser Voraussetzung fehle jeder Anhaltspunkt, jedenfalls ein formgerechter Nach-2
3
4
-
5
-

weis. Die dem [X.]er zu 2 erteilten Generalvollmachten der übrigen [X.]er reichten nicht aus. Diese Vollmachten seien von den [X.] jeweils allein erteilt worden. Erforderlich sei eine Vollmacht der betei-ligten GbR selbst.
III.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige (§ 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG) Rechtsbeschwerde ist begründet. Entgegen der Ansicht des [X.] ist die beteiligte GbR bei der Bestellung der vollstreckbaren Grundschuld durch den [X.]er zu 2 formgerecht vertreten. Die Eintragung der Buch-grundschuld kann deshalb nicht aus den in den Zwischenverfügungen und dem Nichtabhilfebeschluss des Amtsgerichts genannten Gründen verweigert wer-den.
1. Eine wirksame Vertretung der beteiligten GbR durch den [X.] zu 2 auf Grund der ihm mit § 11 Abs. 2 Satz 1 des [X.]svertrags übertragenen [X.] hat das Beschwerdegericht allerdings zu
Recht verneint. Diese schließt nach § 11 Abs. 1 des [X.]svertrags die Belastung des Grundvermögens der [X.] nicht mit ein.
2. Im Ergebnis zu Recht hat das Beschwerdegericht auch eine Vertre-tung der beteiligten GbR durch den [X.]er zu 2 auf Grund der ihm in §
11 Abs. 4 des [X.]svertrags erteilten Generalvollmacht verneint.
a) Das ergibt sich allerdings entgegen der Ansicht des [X.] nicht daraus, dass die Generalvollmacht inhaltlich unzureichend wäre.
aa) Das Beschwerdegericht ist bei der Auslegung der Vollmacht zu dem Ergebnis gelangt, diese erlaube dem [X.]er zu 2 eine Belastung von Grundstücken der GbR mit Grundpfandrechten nur, wenn diese der Sicherung von Darlehen dienten und die [X.] in Gebäude auf dem Grundstück investiert würden. Diese Auslegung ist durch das Rechtsbeschwerdegericht nur 5
6
7
8
9
-
6
-

eingeschränkt überprüfbar (vgl. Senat, Urteil vom 1. Oktober 2010 -
V [X.], NJW 2010, 3774 f.), in diesem Rahmen aber zu beanstanden, weil das Beschwerdegericht entscheidende Teile des Textes der Generalvollmacht bei der Auslegung übergangen hat.
[X.]) Die Auslegung der Vollmacht durch das Beschwerdegericht ist schon nicht vom Wortlaut der von ihm herangezogenen Passage in § 11 Abs.
4 Satz 3
des [X.]svertrags gedeckt. Dort wird der Inhalt der Vollmacht nicht ab-schließend, sondern beispielhaft beschrieben. Der angesprochene Fall einer Belastung von [X.]sgrundstücken mit Grundpfandrechten zur [X.] an Gebäuden auf dem betreffenden Grundstück wird mit dem Zusatz "insbesondere" und der verstärkenden Klar-stellung "also auch" als Anwendungsfall der in den beiden vorangegangenen Sätzen dieser Regelung allgemein beschriebenen Vollmacht bezeichnet. In §
11 Abs. 4 Satz 1 des [X.]svertrags wird dem [X.]er zu 2 eine Generalvollmacht erteilt. Er darf danach Verfügungen "aller Art", die die Gesell-schaft betreffen, vornehmen. Dazu gehört nach § 11 Abs. 4 Satz 2 des [X.] insbesondere auch die Unterwerfung des Grundbesitzes nach §
800 ZPO, was gewöhnlich nur bei der Bestellung eines Grundpfandrechts in Betracht kommt. Die Vollmacht nach § 11 Abs. 4 des [X.]svertrags [X.] auch nicht der Einschränkung der [X.] nach §
11 Abs. 1 des Vertrags. Sie ist dort ausdrücklich ausgenommen. Die Bestellung der vollstreckbaren Grundschuld, um deren Eintragung es hier geht, war damit von der Generalvollmacht gedeckt, die die GbR dem [X.]er zu 2 erteilt hatte.
b) Der [X.]er zu 2 hat nach dem Inhalt der Berichtigung der Be-stellungsurkunde von dieser Vollmacht auch Gebrauch gemacht.
c) Er hat den Fortbestand der Vollmacht aber nicht in einer den [X.] des § 172 BGB entsprechenden Weise nachgewiesen. Danach ist die Vollmacht bei der Abgabe der Erklärung in Ausfertigung vorzulegen ([X.], Ur-teile vom 20. Dezember 1976 -
VII
ZR 77/78, [X.]Z 76, 76, 78 und vom 10
11
12
-
7
-

15.
Oktober 1987 -
III
ZR 235/86, [X.]Z 102, 60, 63). Das könnte durch einen entsprechenden Vermerk in der Urkunde über die auf Grund der Vollmacht [X.] Erklärung nachgewiesen werden ([X.], Urteil vom 15. Oktober 1987 -
III
ZR 235/86, [X.]Z 102, 60, 65). Nach dem Vermerk in der Bestellungsur-kunde hat der [X.]er zu 2 aber nur die Generalvollmachten der übrigen [X.]er, dagegen nicht die ihm durch die [X.] selbst erteilte [X.] in Ausfertigung vorgelegt. Deren Vorlage war nicht deshalb ent-behrlich, weil sich die Urkunde, in der sie enthalten ist, schon bei den [X.] befindet. Von der Vollmacht kann der [X.]er zu 2 in der Form des §
172 BGB nur Gebrauch machen, wenn er eine ihm selbst erteilte Ausfertigung bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts dem Notar vorlegt oder wenn in einem notariellen Vertrag auf eine von dem beurkundenden Notar selbst aufgenom-mene Vollmacht Bezug genommen wird und diese bei dem Notar jederzeit zu-gänglich ist (vgl. [X.], Urteil vom 20. Dezember 1979 -
VII
ZR 77/78, [X.]Z 76, 76, 79).
3. Die beteiligte GbR war aber bei der Bestellung der vollstreckbaren [X.] deshalb wirksam vertreten, weil an dieser Bestellung alle (im Grundbuch ausgewiesenen) [X.]er mitgewirkt haben.
a) Diese Form der Vertretung der beteiligten GbR ist in § 11 Abs. 1 des [X.]svertrags für Belastungen des [X.]svermögens vorgese-hen. Sie entspricht der gemeinschaftlichen Geschäftsführung, die nach § 709 Abs. 1 BGB gilt, wenn nichts anderes vereinbart ist.
b) [X.] ist, dass an der Bestellung der Grundschuld persönlich nur der [X.]er zu 2 mitgewirkt hat. Er hat die übrigen [X.]er auf Grund von notariell beurkundeten Generalvollmachten vertreten, die er den An-forderungen des § 172 BGB entsprechend bei Abgabe der Bestellungserklä-rung in Ausfertigung vorgelegt hat.
aa) Die [X.]er zu 3 bis 5 der beteiligten GbR haben den [X.] zu 2 damit bevollmächtigt, sie bei allen Rechtsgeschäften und Rechts-13
14
15
16
-
8
-

handlungen zu vertreten, bei welchen eine Stellvertretung gesetzlich zulässig ist. Entsprechendes gilt im Ergebnis auch für die [X.]erin zu 1, die dem [X.]er zu 2 ohne jede Einschränkung "Generalvollmacht" erteilt hat. Das bedeutet auch ohne besondere Erläuterung, dass der [X.]er zu 2 sie bei allen Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen soll vertreten können, bei denen eine Stellvertretung rechtlich möglich ist. Dazu gehört auch die Mit-wirkung an einer Belastung von [X.]svermögen, die sich die [X.] vorbehalten haben.
[X.]) Daran ändert es entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts nichts, dass der [X.]er zu 2 von den anderen [X.]ern "jeweils allein zu deren Vertreter" bestellt worden ist.
(1) Die Vertretung einer GbR durch einen [X.]er ist zwar auf Grund einer Bevollmächtigung dieses [X.]ers durch die [X.] möglich, wie sie hier in § 11 Abs. 4 des [X.]svertrags vorgesehen (und nur nicht formgerecht nachgewiesen) ist. Ein [X.]er kann eine GbR aber auch auf Grund rechtsgeschäftlicher Vollmachten der übrigen [X.] vertreten. Diese müssen nicht die ausdrückliche Ermächtigung enthalten, sie als [X.]er der GbR zu vertreten. Es genügt, wenn das Handeln von der Vollmacht gedeckt ist (Senat, Beschluss vom 20. Januar 2011 -
V
ZB 266/10, [X.] 2011, 361, 363 Rn.
12).
(2) Die hier erteilten notariellen Vollmachten sind Generalvollmachten, die, wie bereits ausgeführt, den [X.]er zu 2 ohne jede Einschränkung zur Vornahme aller vertretungsfähigen Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen ermächtigen. Auf Grund der ihm erteilten Generalvollmachten hat der [X.] zu 2 zudem die [X.]er zu 1, 3 und 4 schon bei der Errichtung der [X.] vertreten. Die Errichtung der GbR auf Grund der [X.] hat auch nicht dazu geführt, dass diese Vollmachten, wie das Grund-buchamt meint, für ein Handeln der Vertretenen als [X.]er gewisser-maßen "verbraucht" wären und sich fortan nur noch auf deren "privates" Han-deln bezögen. Die Ermächtigung zur Vertretung bei der Errichtung einer GbR 17
18
19
-
9
-

schließt im Gegenteil die Vertretung bei einzelnen Rechtshandlungen zum Be-trieb der GbR mit ein. Nichts anderes gilt für die Bevollmächtigung des [X.]s zu 2 durch die [X.]erin zu 5. Diese hat sich zwar bei der Er-richtung der [X.] nicht vertreten lassen, sondern daran selbst mitge-wirkt und dem [X.]er zu 2 erst am Tage der Bestellung der [X.] eine Generalvollmacht erteilt. Diese Generalvollmacht stimmt aber wört-lich mit den Generalvollmachten überein, auf Grund derer der [X.]er zu 2 die [X.]er zu 3 und 4, die Kinder der [X.]er zu 2 und 5, bei der Errichtung der [X.] vertreten hat, an der die [X.]erin zu 5 persönlich mitgewirkt hat. Anhaltspunkte, dass sie anders zu verstehen sein könnte als diese, sind nicht ersichtlich.
IV.
Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf §§ 30 Abs. 2 Satz 1, 131 Abs. 4 KostO.

Krüger

Schmidt-Räntsch

Roth

[X.]

Weinland

Vorinstanzen:
AG [X.]-Charlottenburg, Entscheidung vom 26.04.2010 -
44 SC 8866-164 -

KG [X.], Entscheidung vom 14.09.2010 -
1 [X.] -

20