Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.06.2001, Az. V ZR 202/00

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/00Verkündet am:22. Juni 2001K a n i kJustizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: nein[X.]R:ja-----------------------------------SachenRBerG § 121 Abs. 2[X.]: [X.] § 5Der Käufer eines ehedem volkseigenen Miteigentumsbruchteils an einem miteinem Eigenheim bebauten Grundstück kann nach § 121 Abs. 2SachenRBerG zum Ankauf des Bruchteils von dessen jetzigem Inhaber [X.] sein.[X.], Urteil vom 22. Juni 2001 - [X.]/00 - [X.] LG Halle- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.] und die [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des [X.] vom 16. Dezember 1999 auf-gehoben.Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der [X.] vom 14. Mai 1999 wird zurückgewiesen.Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelzüge.Von Rechts [X.]:Die Klägerin ist seit dem Jahre 1950 Mieterin des auf dem [X.] 14 a in [X.] errichteten Einfamilienhauses. Durch notariellen Vertragvom 5. Juni 1990 mit dem "Justitiar beim Rat der [X.] [X.]", der den [X.] vertrat, kaufte sie eine Miteigentumshälfte an dem [X.], die 1954 in Volkseigentum überführt worden war. Der Vertrag wurde [X.] nicht mehr vollzogen. Mit Bescheid vom 19. August 1995 wurde [X.] von dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen andie Beklagte, die Erbin der früheren Miteigentümerin, [X.] 3 -Die Klägerin hat beantragt, festzustellen, daß ihr ein Ankaufsrecht nachdem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zusteht, das den Miteigentumbruchteilzum Gegenstand hat. Das [X.] hat der Klage stattgegeben, das [X.] hat sie abgewiesen.Mit der Revision verfolgt die Klägerin den Feststellungsantrag weiter.Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin als [X.] Käuferin eines Eigenheims nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG. Nach [X.] könne nur ein Gebäudekauf Ansprüche des Nutzers auslö-sen. Zwar liege es nicht fern, den Kauf eines Eigenheimgrundstücks einzube-ziehen. Dies gelte aber nicht für den Kauf eines volkseigenen Miteigen-tumsanteils, denn § 121 Abs. 2 SachenRBerG lasse diesen Fall, obwohl er [X.] über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. [X.]. 157) - im folgenden: [X.]/[X.] - vorgesehen gewesen sei,unberücksichtigt. Auch eine analoge Anwendung der Vorschrift komme nicht [X.], denn ein Miteigentumsanteil könne nicht Gegenstand eines Erbbau-rechts sein, sein Ankauf durch den Nutzer sei nicht vorgesehen und laufe [X.] des § 121 Abs. 2 SachenRBerG entgegen, denn der [X.] neuen Teilhabers bringe Konfliktstoff in die [X.].- 4 -Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.II.Die Klägerin hat das auf dem Grundstück, um dessen hälftiges Mitei-gentum die Parteien streiten, errichtete Eigenheim (Gebäude für den [X.] mit einer oder zwei Wohnungen, § 5 Abs. 2 SachenRBerG) aufgrund [X.] zum Ablauf des 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Mietvertrags an diesemTag und zu eigenen Wohnzwecken am 1. Oktober 1994 genutzt. Die [X.], die § 121 Abs. 2 Buchst. a und c SachenRBerG für die [X.] nach Kapitel 2 des [X.], darunterdas geltend gemachte Ankaufsrecht, aufstellen, sind damit erfüllt. Entgegen derMeinung des [X.] liegt aber auch das weitere Erfordernis, [X.] eines wirksamen, beurkundeten Kaufvertrags mit einer [X.] bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 (§ 121 Abs. 2 Buchst. bSachenRBerG) vor. Über die Wirksamkeit des Vertrags streiten die Parteiennicht. Die aufgrund der Kommunalverfassung vom 17. Mai 1990 (GBl. [X.] 255)entstandene [X.] [X.], die jedenfalls nach Art. 231 § 8 Abs. 2 EGBGB als [X.] der Klägerin gilt, ist als Trägerin der mittelbaren Staatsverwal-tung "staatliche Stelle" im Sinne des § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG. DerKaufvertrag mit der [X.] hatte auch, wie es die Vorschrift verlangt, das von derKlägerin genutzte Eigenheim ("dieses Eigenheim") zum Gegenstand.1. Allerdings hat die Klägerin nicht das Gebäude gekauft, denn Gebäu-deeigentum (§ 288 Abs. 4 ZGB) war nicht begründet worden. Gegenstand [X.] war vielmehr das Grundeigentum, dieses wiederum beschränkt auf einen- 5 -ideellen Bruchteil. Der [X.] hat, was das Berufungsgericht offen gelassen hat,bereits entschieden, daß § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG auch [X.] über [X.] erfaßt (Urt. v. 9. Juli 1999, [X.], [X.], 2034). Anders als der Kauf eines Grundstücks mitsamt dem [X.] 295 ZGB) stellte indessen auch nach dem Recht der [X.] der Erwerb einesMiteigentumsanteils keine rechtliche Grundlage für die alleinige und dauerndeNutzung des Eigentums dar. Die [X.] der Miteigentümer [X.], in den Grundzügen mit dem geltenden Recht vergleichbar, gemeinschaft-lich, die Verwaltung des Eigentums stand allen [X.] gemeinschaftlich zu(§§ 35, 36 ZGB); gegen den Verlust der [X.] durch [X.] Eigentümergemeinschaft waren die Miteigentümer, in den Grenzen des§ 41 ZGB, nicht gefeit. Gleichwohl genügt der vor der Gemeinsamen [X.] 15. Juni 1990 abgeschlossene Kaufvertrag über den volkseigenen Bruch-teil des Eigenheimgrundstücks den Anforderungen des § 121 Abs. 2 Buchst. bSachenRBerG. Denn das [X.] vom 7. März 1990, das die regelmä-ßige Grundlage für den Vertrauensschutz bildet, den § 121 Abs. 2 Sachen-RBerG dem Käufer gewährt (vgl. [X.] in [X.]/[X.],SachenRBerG, § 121 Rdn. 102), sah den Verkauf volkseigener Miteigen-tumsanteile an Ein- und Zweifamilienhäusern vor (§ 5 [X.]). Das [X.] verzichtete mithin darauf, den Verkauf volkseigenen Grundvermö-gens an die Bedingung zu knüpfen, daß der Erwerber die Befugnis zur alleini-gen Nutzung des Wohnraums erlangte und gegen deren Verlust durch Aufhe-bung der [X.] gesichert war. Nach den Durchführungsbestimmungen(§ 4 [X.]/[X.]) war den Zwecken des Verkaufs Genüge getan, wenn [X.] das Gebäude zum Zeitpunkt des Verkaufes bewohnte oder die künftigepersönliche Nutzung durch ihn gesichert war. Das [X.] hat in § 121 Abs. 2 den Vertrauensschutz zwar auf Mieter (Pächter und- 6 -sonstige vertraglich Nutzungsberechtigte) beschränkt, weitergehende Bedin-gungen an das Recht zum Ankauf oder zum Erwerb eines Erbbaurechts abernicht gestellt. Die Zielsetzung des [X.]es, in der sich [X.] bevorstehenden Beitritts die Vermögensmehrung durch Auskehr öffentli-chen Grundeigentums mit gewerbefördernden und wohnungswirtschaftlichenVorstellungen vermischte, hat es nicht verlassen. § 121 Abs. 2 SachenRBerGschützt mithin den Vermögenserwerb des Käufers auch dann, wenn die Ver-wendung des Eigentums zu Wohnzwecken rechtlich nur unvollkommen abgesi-chert ist.2. Entgegen der Auffassung des [X.] ist die Befugnis [X.] eines volkseigenen Miteigentumsanteils, aus § 121 Abs. 2 Sachen-RBerG Rechte herzuleiten, mit den Grundsätzen des Kapitels 2 des Gesetzes,auf die die Vorschrift verweist, vereinbar.a) Zwar kommt ein Anspruch des Nutzers auf Bestellung eines Erbbau-rechtes (§§ 3, 15 Abs. 1, 32 ff SachenRBerG) nicht in Frage, denn die Bela-stung eines ideellen Miteigentumsanteils am Grundstück mit einem solchenRecht ist nicht möglich. Die Bestellung des Erbbaurechts für den Nutzer istaber nur eines von mehreren Instrumenten der Sachenrechtsbereinigung, diedem Nutzer nicht in jedem Falle nebeneinander zur Auswahl stehen. Die ge-setzlichen Ansprüche des Nutzers können, wie § 15 Abs. 2 und Abs. 3 Sachen-RBerG zeigen, in besonderen Fällen auf den Ankauf des Grundstücks oderden Erwerb des Erbbaurechts beschränkt sein; in anderen Fällen (§ 15 Abs. 4i.[X.]. §§ 81 ff SachenRBerG) steht dem Nutzer weder das eine noch das an-dere Recht zu, vielmehr ist er auf eine Teilhabe am Vermögenswert verwiesen.Der Käufer des ehedem volkseigenen Miteigentumsanteils ist, mit diesen- 7 -Grundsätzen übereinstimmend, auf das Recht, den Anteil des [X.], regelmäßig gegen die Hälfte des [X.], anzukaufen(§§ 65, 68 ff SachenRBerG), beschränkt.b) Allerdings ist im Sachenrechtsbereinigungsgesetz die [X.] Bruchteilsgemeinschaft zwischen dem Nutzer und dem bisherigen Allein-eigentümer des Grundstücks nicht vorgesehen. Beschränkt sich der [X.] Nutzers auf eine Teilfläche (§§ 22 ff SachenRBerG), ist deren Abschrei-bung aber nicht möglich oder zweckmäßig, verweisen §§ 65 Abs. 2, 66 Abs. 2,67 SachenRBerG die Beteiligten auf die Begründung und den Ankauf vonWohnungs- und Teileigentum. Ebenso bestehen Bedenken, mehrere Inhabereines Nutzungsrechtes jeweils für sich zum Ankauf eines ideellen [X.] Grundstück zuzulassen (vgl. [X.], in: [X.]/[X.] aaO,§ 65 Rdn. 19). Denn das Sachenrechtsbereinigungsgesetz bietet keineGrundlage dafür, in das dem Grundeigentümer nach Ausübung der Rechte [X.] verbleibende Eigentum einzugreifen. Als Inhaber eines verbleibendenMiteigentumsanteils wäre er dem Anspruch seines Teilhabers, jederzeit die[X.] aufzuheben (§ 749 BGB), vor allem aber auch dem Aufhebungs-recht des Gläubigers ausgesetzt, der den Miteigentumsanteil des Nutzers [X.] hat (§ 751 Satz 2 BGB; [X.] aaO und Rdn. 28; [X.], [X.], 2. Aufl., § 66 Rdn. 11). [X.] geht es im [X.] aber nicht.Die Bruchteilsgemeinschaft am Grundstück besteht fort. Die Beklagte verliertihr Eigentum, den restituierten Bruchteil, vollständig. Der Mitberechtigte, des-sen Rechtsstellung durch den Anspruch der Klägerin keine [X.] darf, war den Risiken der Bruchteilsgemeinschaft schon bisher [X.]) Die Überlegungen, die dazu führten, dem Mieter das [X.] dem [X.] zu versagen, wenn nur ein [X.] der Restitution ist (§ 20 Abs. 2 [X.]), lassen sich auf das [X.] nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG nicht übertragen. [X.] den restituierten [X.] beschränktes Vorkaufsrecht liefe leer,wenn die Miteigentümer gemeinsam das gesamte Grundstück veräußern([X.], in: [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], § 20Rdn. 16). Das Ankaufsrecht des Nutzers am Bruchteil läßt sich auf diese Weisenicht überspielen, denn er kann es jederzeit ausüben; für den Fall der [X.] gewährt ihm die Eintragung eines Vermerks über die Eröffnung [X.] in das Grundbuch Schutz (§ 92 Abs. 5 und 6 Sachen-RBerG).d) Der Hinweis schließlich, dem vom Ankaufsrecht des Nutzers [X.] Miteigentümer dürfe kein (störender) Teilhaber aufgezwungen wer-den, geht fehl. Dieser Möglichkeit ist er als Teilhaber einer Bruchteilsgemein-schaft ohnehin ausgesetzt. Den Ausgleich der Interessen, auf den das [X.] abhebt, sucht § 121 Abs. 2 SachenRBerG im Verhältnis des [X.] zum weichenden Miteigentümer, nicht dagegen zu dessen künftigem Teil-haber herbeizuführen.[X.] der Verfassungsmäßigkeit des § 121 Abs. 2 SachenRBerG hat der[X.] im Hinblick auf die Gesetzeskraft des Beschlusses des [X.] vom 16. Mai 2001 [1 BvR 933/99] auszugehen (§ 31 Abs. 2BVerfGG).- 9 -IV.Das Urteil der ersten Instanz ist mithin wieder herzustellen (§ 565 Abs. 3ZPO).Die Kosten der Rechtsmittelzüge trägt die Beklagte (§§ 91, 97 Abs. 1ZPO).[X.]Tropf[X.] [X.]