Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.03.2008, Az. VIII ZR 188/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 12. März 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 556a a) Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht ver-pflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind. b) Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und [X.] gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 [X.] nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine Änderung des [X.] zu rechtfertigen. [X.], Urteil vom 12. März 2008 - [X.]/07 - [X.]AG [X.]-Mitte - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. März 2008 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] [X.], die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] [X.] für Recht erkannt: Die Revision der [X.] gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 21. Mai 2007 wird zurückgewiesen. Die [X.] haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Vermieterin, die [X.] sind Mieter einer Wohnung in [X.], Ortsteil [X.]. Das Mietverhältnis beruht auf einem Mietver-trag vom 28. Oktober 1969. Durch Schreiben vom 29. Juli 1991 teilte die Kläge-rin den [X.] mit, dass sie die Miete nunmehr auf Grundmiete und [X.] umstellen werde. In der Folgezeit rechnete die Klägerin die Betriebskosten, einschließlich der Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, flächenbezogen ab. Seit März 2003 sind - mit einer Aus-nahme - alle Wohnungen des Gebäudes mit einem Kaltwasserzähler ausgestat-tet, auch die Wohnung der [X.]. In der Betriebskostenabrechnung vom 14. November 2005 für den [X.] legte die Klägerin die Wasserkosten nach wie vor nach dem Verhältnis der Wohnflächen um. Dabei ergab sich zu Lasten der [X.] ein Betrag von 557,06 •. Die daraus resul-tierende Nachzahlung in Höhe von 99,60 • beglichen die [X.] nicht. Sie 1 - 3 - machten geltend, dass die Klägerin verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abge-lesenen Werte ergebe sich ein Betrag von nur 227,47 • und dem entsprechend zu ihren Gunsten ein Guthaben von 229,99 •. Diesen Betrag brachten sie von der Miete für Januar 2006 in Abzug. 2 Mit der Klage hat die Klägerin die von ihr errechnete Betriebskostennach-forderung, restliche Miete für Januar 2006 sowie Erstattung vorprozessualer Anwaltskosten verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das [X.] hat die Berufung der [X.] zurückgewiesen. Mit ihrer vom Be-rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die [X.] ihr auf Klageab-weisung gerichtetes Begehren weiter. Entscheidungsgründe:Die Revision hat keinen Erfolg, sodass das Rechtsmittel trotz der Säum-nis der Klägerin durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen ist ([X.], Urteil vom 14. Juli 1967 - [X.], NJW 1967, 2162). 3 [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt: 4 Die Klägerin könne den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2004 und restliche Miete für Januar 2006 gemäß § 535 Abs. 2 [X.] beanspruchen. Sie habe die Kosten der Be- und Entwässerung nach dem Flächenmaßstab umlegen dürfen. Die [X.] hätten es versäumt, von der Klägerin rechtzeitig 5 - 4 - vor Beginn des [X.] Umstellung auf eine verbrauchs-abhängige Umlage der Wasserkosten zu verlangen. 6 Der bisher von der Klägerin praktizierte [X.] sei gemäß § 14 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe ([X.]) als vereinbart anzusehen. Nach dieser Vorschrift seien Vermieter berechtigt gewesen, die Miete bei vor dem 3. Oktober 1990 in der ehemaligen [X.] geschlossenen Mietverträgen bis zum 31. Dezember 1997 durch einseitige Erklärung auf Grundmiete und [X.] umzustellen. Davon habe die Klägerin durch Schreiben vom 27. Juli 1991 Gebrauch gemacht. Dies habe die Wirkung einer vertraglichen Vereinbarung, die sich auch auf den vom Vermieter gewählten Abrechnungsmaßstab erstrecke. An den - nicht schlechthin unbilligen - Flächenmaßstab blieben die [X.] grundsätzlich gebunden. Eine Vertragsänderung, die der Zustimmung beider Parteien bedürfe, sei nur für die Zukunft zulässig. Einwände nach Ablauf der Abrechnungsperiode seien den [X.] verwehrt. Damit bleibe ihre Beru-fung auch dann erfolglos, wenn ihnen ein Anspruch auf Änderung des Vertei-lungsschlüssels für die Zukunft grundsätzlich zustehen sollte. 7 I[X.] Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. 8 Der geltend gemachte Anspruch auf restliche Miete für den Monat [X.] (§ 535 Abs. 2 [X.]) sowie Nachzahlung von Betriebskosten für den [X.] steht der Klägerin zu. Sie war berechtigt, an der Wohnfläche als Umlageschlüssel für die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung festzuhalten. 9 - 5 - 1. Es bedarf keiner Entscheidung, ob - wie das Berufungsgericht gemeint hat - ein vom Vermieter gewählter Umlageschlüssel im Anwendungsbereich von § 14 Abs. 1 Satz 2 [X.], der durch das Mietüberleitungsgesetz vom 6. Juni 1995 ([X.]) als Ersatz der bis dahin in den neuen Ländern geltenden Betriebskostenumlageverordnung vom 17. Juni 1991 ([X.]) einge-führt wurde, als vereinbart gilt. Es kommt darüber hinaus auch nicht darauf an, ob die Parteien durch eine jahrelang einvernehmlich praktizierte Art und Weise der Abrechnung stillschweigend vereinbart haben, dass die Wasserkosten nach dem Anteil der Fläche der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche umzulegen sind (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - [X.] ZR 159/05, [X.], 2771, [X.]. 7). Denn zugunsten der [X.] kann unterstellt werden, dass die [X.], wie die Revision geltend macht, einen solchen Abrechnungsmaßstab für die Wasserkosten nicht vereinbart haben. Haben die Vertragsparteien nichts [X.] vereinbart, sind die Betriebskosten bereits nach dem gesetzlichen Abrech-nungsmaßstab des § 556a Abs. 1 Satz 1 [X.] - vorbehaltlich anderweitiger Vor-schriften, die im vorliegenden Fall keine Bedeutung haben - nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. 10 Entgegen der Ansicht der Revision haben die Parteien durch den Einbau eines Kaltwasserzählers in der Wohnung der [X.] nicht stillschweigend vereinbart, dass die Wasserkosten nunmehr verbrauchsabhängig abzurechnen seien. Es mag sein, dass der Einbau eines Wasserzählers durch den Vermieter eine einseitige Erwartung des Mieters wecken kann, nunmehr für den tatsächli-chen Wasserverbrauch in Anspruch genommen zu werden, auch wenn ein Wasserzähler nicht in allen anderen Wohnungen vorhanden ist (vgl. LG [X.], [X.] 1999, 1052, 1053). Ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert im Sinne einer dahingehenden Verpflichtung des Vermieters kommt der bloßen Installation eines Wasserzählers jedoch nicht zu. Besondere Umstände, aus denen sich 11 - 6 - etwas anderes ergeben könnte, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. 12 2. Aus § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] folgt nicht, dass die Klägerin nach dem Einbau des Wasserzählers in der Wohnung der [X.] für den [X.] von dem Verhältnis der Wohnflächen als Abrechnungs-maßstab für die Wasser- und Abwasserkosten abgehen musste. Betriebskos-ten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach dieser Vorschrift nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Wie auch die Revision nicht verkennt, setzt dies voraus, dass eine Verbrauchserfassung für alle Mieter stattfindet ([X.]/[X.], [X.] (2006), § 556a Rdnr. 15; MünchKomm[X.]/[X.], 5. Aufl., § 556a Rdnr. 31; [X.]/[X.], [X.], 67. Aufl., § 556a Rdnr. 4; [X.], [X.], 783, 790). Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift, wonach es auf "die Mieter" ankommt. Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind. Das ist entgegen der Auffassung der Revision auch dann nicht anders, wenn - wie hier im [X.] - der Wasserverbrauch lediglich in einer Woh-nung nicht erfasst werden kann, weil deren Mieter den Einbau einer Wasseruhr verweigert hat. Der Umlage der Wasserkosten nach Wohnfläche steht auch nicht entge-gen, dass die Klägerin zwar den (geringen) Wasserverbrauch eines [X.] zusammen mit den vermieteten Wohnungen abgerechnet hat, [X.] sie den Wasserverbrauch des im Gebäude befindlichen [X.] verbrauchsabhängig erfasst hat. Der Vermieter nimmt einen gebo-tenen, jedenfalls aber zulässigen Vorwegabzug der Kosten für Gewerbeflächen 13 - 7 - in gemischt genutzten [X.] vor, wenn die auf die [X.] entfallenden Kosten zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (vgl. Senatsurteile vom 8. März 2006 - [X.] ZR 78/05, [X.], 1419, [X.]. 16, und vom 25. Oktober 2006 - [X.] ZR 251/05, NJW 2007, 211, [X.]. 12 ff.). So ist es hier. Die Klägerin bezweckt ersichtlich, eine Mehrbelastung der Wohnraummieter zu vermeiden, die ohne Vorwegabzug durch den nicht unbeträchtlichen Wasserverbrauch beim Betrieb des [X.] entstünde. 3. Entgegen der Auffassung der Revision genügen bloße Zweifel an der Billigkeit des [X.]s nicht, um ein auf Änderung des gesetzlichen [X.] gerichtetes Verlangen des Mieters zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 [X.] vorgesehenen Flächenschlüssel entstehen kann. So soll der Mieter "auch zukünftig einen Anspruch auf Umstellung des [X.]s" haben, "soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt" ([X.]. 14/4553, S. 51; vgl. Senatsurteile vom 31. Mai 2006 - aaO, [X.]. 15, und vom 20. September 14 - 8 - 2006 - [X.] ZR 103/06, [X.], 3557, [X.]. 21). Die so umschriebene [X.] ist hier jedoch nicht erfüllt. Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: AG [X.]-Mitte, Entscheidung vom 05.01.2007 - 11 C 238/06 - LG [X.], Entscheidung vom [X.]/07 -