Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.12.2008, Az. VIII ZR 23/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 17. Dezember 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 10 Abs. 2 Satz 2; [X.] § 139 Eine unter der Geltung des [X.] ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zuläs-sige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. [X.], Urteil vom 17. Dezember 2008 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. November 2008 durch den Vorsitzenden [X.], den [X.] sowie die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.]n wird das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.] vom 23. November 2007 unter Zu-rückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als der [X.] für den Monat Juli 2005 zur Zahlung von 407,44 • nebst Zinsen verurteilt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen [X.] und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Der [X.] mietete vom Kläger mit Vertrag vom 24. Mai 1996 eine Wohnung in [X.]. Die monatliche Miete belief sich auf umgerechnet 434,60 • zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von umgerechnet 92,03 •. Gemäß Ziffer 6 der schriftlichen Zusatzvereinbarung vom 24. Mai 1996 erhöhte sich die monatliche Miete jedes Jahr um 25,56 • (50 DM), erstmals ab dem 1. Juli 1998. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit dieser Staffelmiet-vereinbarung. 1 - 3 - Der Kläger hat nicht jede Staffelmieterhöhung geltend gemacht und [X.] seit dem 1. Januar 2005 eine monatliche Miete von 536,84 •. Er hat [X.] rückständiger Miete für den Zeitraum von Juli 2005 bis Dezember 2006 in Höhe von insgesamt 2.642,60 • nebst Zinsen begehrt (davon 407,44 • restliche Miete für den Monat Juli 2005); der [X.] hat im Wege der Widerklage Er-stattung seiner Auffassung nach für den Zeitraum Januar 2003 bis Oktober 2005 zuviel gezahlter Miete in Höhe von 3.118,64 • nebst Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat den [X.]n unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 194,53 • nebst Zinsen verurteilt und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung des [X.] hat das [X.] das Urteil des Amtsgerichts abgeändert, der Klage insgesamt stattgegeben und die Widerklage abgewie-sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der [X.] die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur den aus dem Tenor ersichtlichen Teilerfolg, im Übri-gen ist sie unbegründet. 3 [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt: 4 Dem Kläger stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung [X.] Miete zu. Die [X.] verstoße zwar gegen § 10 Abs. 2 [X.]. Dies habe jedoch nicht die Nichtigkeit der [X.] insgesamt zur Folge. Denn [X.]en seien nach der gesetzli-chen Regelung in § 10 [X.] nicht grundsätzlich verboten, sondern zulässig und 5 - 4 - nur in ihrer Wirksamkeit auf zehn Jahre begrenzt. Bei trennbaren Teilen einer Vereinbarung sei im Übrigen gemäß § 134 [X.] auch nur der vom Verbotsge-setz erfasste Teil unwirksam; die Teilnichtigkeit könne nicht weiter reichen als das Verbotsgesetz. Deshalb sei eine zeitlich unbegrenzte Staffelmiete für die Dauer von zehn Jahren wirksam und lediglich der darüber hinausgehende Teil unwirksam. Dafür spreche auch die Regelung des § 557a [X.] nF, der eine zeitliche Begrenzung nicht mehr vorsehe. Dem Kläger stehe daher grundsätzlich die geltend gemachte [X.] Miete zu, während die Widerklage auf Rückerstattung überzahlter Beträge abzuweisen sei. 6 Soweit der Kläger bezüglich der [X.] 2005 nicht das vollständige Guthaben des [X.]n aus der Nebenkostenabrechnung für das [X.] in Abzug gebracht, sondern hiergegen mit [X.] aus dem [X.] in Höhe von 481,23 • aufgerechnet habe, sei auch diese Vorgehensweise rech-tens, da der [X.] die Richtigkeit dieser noch ausstehenden Forderung von 481,23 • in seinem Schreiben vom 31. Oktober 2004 anerkannt habe. 7 I[X.] Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält - mit Ausnahme der Verur-teilung des [X.]n zur Zahlung der (restlichen) Miete für Juli 2005 - rechtli-cher Nachprüfung stand. Der [X.] ist, was die weiteren vom Kläger im [X.] Rechtsstreit geltend gemachten Mietrückstände betrifft, gemäß § 535 Abs. 2 [X.] zur Zahlung verpflichtet; der mit der Widerklage geltend gemachte Bereicherungsanspruch (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.]) auf Erstattung [X.] Mietzahlungen steht ihm hingegen nicht zu. 8 - 5 - 1. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die [X.] für den im vorliegenden Rechtsstreit streitigen Zeitraum [X.] ist, so dass dem [X.]n, soweit er die aus der Vereinbarung sich [X.] entrichtet hat, kein Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete zusteht, der Kläger hingegen die noch nicht gezahlten [X.] nachfordern kann. 9 a) Zwar verstößt die hier vereinbarte - zeitlich nicht begrenzte - [X.] gegen die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgebliche Vorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 2 [X.]. Danach darf die Vereinbarung einer gestaffelten Miete - anders als nach der seit dem 1. September 2001 gemäß § 557a [X.] geltenden Regelung - nur einen Zeitraum bis zehn Jahren umfas-sen. 10 b) Dem Berufungsgericht ist aber darin beizupflichten, dass dieser [X.] nicht zur Nichtigkeit der gesamten Vereinbarung zur Staffelmiete mit der Folge führt, dass der [X.] jeweils nur die [X.] schuldet. Entge-gen der von der Revision und einem Teil der Instanzgerichte vertretenen [X.] ([X.], [X.] 2004, 625 - Zivilkammer 63 - sowie [X.] 2003, 325 - Zi-vilkammer 62 -; [X.], [X.], 693) ist auch eine unter der Geltung des [X.] ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte [X.] nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (so auch [X.], [X.] 1991, 781 - Zivilkammer 67; [X.], [X.], 6. Aufl., [X.]. [X.] 518a; [X.]/Börstinghaus, Miete 1. Aufl. § 10 [X.] [X.]. 22; [X.]/[X.], [X.], 12. Aufl., § 10 [X.] [X.]. 12; [X.], [X.], 5. Aufl., § 10 [X.] [X.]. 82; wohl auch MünchKomm[X.]/[X.], 3. Aufl., § 10 [X.] [X.]. 20, unter Hinweis auf die ähnliche Problematik bei Preisvorschriften). 11 - 6 - Das Berufungsgericht hat zutreffend einen Fall bloßer Teilnichtigkeit an-genommen, weil die (damalige) gesetzliche Regelung [X.] nicht grundsätzlich verbot, sondern nur eine zehn Jahre übersteigende Bindung der Parteien untersagte. Gemäß § 139 [X.] führt die Teilnichtigkeit jedoch nicht zur Gesamtnichtigkeit des Rechtsgeschäfts, wenn anzunehmen ist, dass die Parteien es auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. 12 Dies ist hier offensichtlich der Fall. Die Vereinbarung einer Staffelmiete bietet für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicherheit hin-sichtlich der Miethöhe und ist auch für den Mieter insoweit vorteilhaft, als Miet-erhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem während der Laufzeit der [X.] ausgeschlossen sind (§ 10 Abs. 2 Satz 2 [X.] bzw. nach jetziger Regelung § 557a Abs. 2 Satz 2 [X.]). Mangels anderer Anhaltspunkte ist daher anzunehmen, dass die Parteien, wenn ihnen die zeitliche Begrenzung des § 10 Abs. 2 [X.] bekannt gewesen wäre, nicht von einer [X.] insgesamt Abstand genommen, sondern stattdessen eine [X.] mit der höchstmöglichen zeit-lichen Begrenzung geschlossen hätten. 13 c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die [X.] auch nicht deshalb unwirksam, weil sie mangels einer schriftlichen Regelung über die Dauer der Staffelmiete bzw. wegen einer fehlenden Befristung nicht den [X.], der der Formvorschrift des § 10 Abs. 2 [X.] zu entnehmen sei. Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 [X.] kann der Mietzins für [X.] Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Den sich daraus ergebenden Anforderungen an die Schriftform (§ 126 [X.]) wird die schriftliche Zusatzvereinbarung der Parteien vom 24. Mai 1996 jedoch gerecht, denn sie legt eine jährliche Mieterhöhung der [X.] um jeweils 14 - 7 - 25,56 • ab dem 1. Juli 1998 fest, so dass die unterschiedliche Miete für jeweils bestimmte Zeiträume in der Vertragsurkunde geregelt ist. 15 2. Zu Unrecht rügt die Revision ferner, dass die Berufung, soweit sie sich gegen die Abweisung der Klage bezüglich der Mietforderung für Juli 2005 [X.], bereits unzulässig gewesen sei, weil der Kläger das Rechtsmittel in die-sem Punkt nicht ordnungsgemäß begründet habe. Das Amtgericht hat die [X.] insoweit abgewiesen, weil der [X.] nur die [X.] von 434,60 • zuzüglich Nebenkosten geschuldet habe, die durch Aufrechnung mit dem Ne-benkostenguthaben 2004 beglichen worden sei. Die vom Kläger zuvor gegen-über dem Nebenkostenguthaben 2004 erklärte Aufrechnung mit [X.] in Höhe von 481,23 • sei ins Leere gegangen, weil es mangels wirksamer [X.] keine Mietrückstände des [X.]n gegeben habe. Mit der Begründung, die [X.] vom 24. Mai 1996 sei [X.], hat der Kläger das Urteil des Amtsgerichts mithin auch bezüglich der Ab-weisung der [X.] angegriffen. 3. Mit Erfolg beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsge-richt von der Miete für Juli 2005 nicht das vollständige Guthaben aus der Ne-benkostenabrechnung für das [X.] abgesetzt hat, weil es angenommen hat, der Kläger habe seinerseits hiergegen bereits zuvor mit einem - vom [X.] durch das Schreiben vom 31. Oktober 2004 anerkannten - Saldo in [X.] von 481,23 • aus [X.] aus dem [X.] wirksam aufgerech-net. Zutreffend weist die Revision darauf hin, dass der [X.] in dem genann-ten Schreiben eine Zahlung des Betrages von 481,23 • gerade ablehnt und le-diglich ausführt, dass er diese Summe "unter normalen Umständen" sofort [X.] hätte. Daraus ergibt sich - wie die Revision zu Recht rügt - kein Anhalts-punkt für einen Schuldbestätigungsvertrag (deklaratorisches Schuldanerkennt-16 - 8 - nis) oder gar für ein (konstitutives) Schuldanerkenntnis im Sinne von § 781 [X.]. II[X.] 17 Soweit sich das Berufungsurteil nach den vorstehenden Ausführungen als richtig erweist, ist die Revision zurückzuweisen. Bezüglich der Verurteilung des [X.]n zur Zahlung der (restlichen) Miete für Juli 2005 kann das Beru-fungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). In diesem Punkt ist der Rechtsstreit nicht zur Endentschei-dung reif, weil das Bestehen der Mietforderung des [X.] für Juli 2005 von der noch klärungsbedürftigen Frage abhängt, ob ihm der mit dem Guthaben des [X.]n aus der Nebenkostenabrechnung 2004 verrechnete "Saldo" [X.] Mietforderungen (481,23 •) zustand; denn in diesem Fall wäre das Guthaben des [X.]n in dieser Höhe erloschen und hätte nicht mehr zur Aufrechnung gegen die Miete für Juli 2005 zur Verfügung gestanden. Dem Klä-ger ist Gelegenheit zur Aufschlüsselung des "Saldos" - etwa durch Vorlage der in der Nebenkostenabrechnung 2004 in Bezug genommenen "Kontoaufstel-lung" - zu geben. Im Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit daher zur neu- - 9 - en Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). [X.]Wiechers [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 18.05.2007 - 350 [X.] 514/06 - [X.], Entscheidung vom 23.11.2007 - 6 S 104/07 -