Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.09.2000, Az. V ZB 58/99

[X.]/99vom20. September 2000in der [X.]:[X.]:[X.]:ja-----------------------------------[X.] §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 23 Abs. 1 und Abs. 4a)Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestands-kräftig gewordenen [X.] begründet werden. Der [X.] fehlt hierzu die absolute [X.]ußkompetenz (teilweise Aufgabevon [X.]Z 54, 65 sowie Abgrenzung zu [X.], 99 und 129, 329).b) Durch [X.]ußfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, überdie nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die [X.] durch [X.]uß entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einerVereinbarung.c) § 23 Abs. 4 [X.], wonach ein [X.]uß nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärtwurde, setzt voraus, daß die Wohnungseigentümer überhaupt durch [X.]uß [X.] durften.d) Ein trotz absoluter [X.]ußunzuständigkeit gefaßter [X.]uß ist [X.]) Der [X.]uß in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15[X.]), der Verwaltung (§ 21 [X.]) und der Instandhaltung oder Instandsetzung desgemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 [X.]) betrifft, aber nicht mehr eine "ordnungsmä-ßige" Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar.[X.], [X.]. v. 20. September 2000 - [X.] - [X.] LG [X.] AG Schöneberg- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat am 20. September 2000 durchden Vorsitzenden Richter Dr. [X.] und die Richter [X.],Prof. [X.], [X.] und [X.]:Die sofortige weitere Beschwerde gegen den [X.]uß der [X.] des [X.] vom 18. Juni 1999 wird [X.] der Antragsgegnerin zurückgewiesen.Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf5.000 DM festgesetzt.Gründe:[X.] Beteiligten sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, und zwarder Antragsteller zu 2 seit Dezember 1990, der Antragsteller zu 3 seit [X.] und die Antragsgegnerin seit August 1993. Die Antragsgegnerin hat [X.] ihrem Sondereigentum stehenden Räume an einen Gaststättenbetreiberverpachtet, der den zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Vorgarten [X.] nutzt.Am 18. April 1989 beschloß die Wohnungseigentümerversammlung mitden Stimmen der Anwesenden mehrheitlich, der Rechtsvorgängerin der [X.] -tragsgegnerin die Nutzung des Vorgartens im Rahmen des [X.] zugenehmigen unter der [X.] einer Einigung mit dem Verwaltungs-beirat und zwei weiteren, nicht anwesenden Wohnungseigentümern. [X.] Wohnungseigentümer und der Verwaltungsbeirat erklärten in der [X.] ihre Zustimmung unter bestimmten Auflagen, z.B. Errichtung einerschallschluckenden Markise. Ab 1992 beschwerte sich u.a. die [X.] über Lärmbelästigungen durch den Gaststättenbetrieb. In der Wohnungs-eigentümerversammlung vom 28. April 1998 wurde die Regelung erneut [X.] gestellt. Für den Antrag auf Aufhebung der Genehmigung [X.] des Vorgartens ergab sich keine Stimmenmehrheit, wohl aber für ei-nen Auftrag an den Verwaltungsbeirat, mit der Antragsgegnerin [X.] vorzubereiten, um die aufgetretenen Mängel abzustellen.Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin antragsgemäß verpflichtet, eszu unterlassen, den vor ihrem Sondereigentum gelegenen Vorgarten zum [X.] einer Gaststätte zu nutzen. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegne-rin hat das [X.] zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete sofortigeweitere Beschwerde möchte das [X.] zurückweisen. Es sieht sichhieran jedoch durch die Entscheidung des [X.] Oktober 1998 ([X.], 378) gehindert und hat deshalb die Sache mit[X.]uß vom 15. Dezember 1999 ([X.], 137 = [X.] 2000, 16) [X.] zur Entscheidung vorgelegt.[X.] -Die Vorlage ist statthaft (§ 43 Abs. 1, 3 [X.], § 45 Abs. 1 [X.] i.V.m.§ 28 Abs. 2 [X.]).Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, durch einen nicht angefochtenenund somit bestandskräftig gewordenen [X.] könne ein Sonder-nutzungsrecht an Gemeinschaftsflächen nicht begründet werden. [X.] hat das [X.] ([X.], 378) in einer auf [X.] Beschwerde ergangenen Entscheidung unter Bezugnahme auf die in [X.]Z54, 65 veröffentlichte Entscheidung des [X.]. Zivilsenats vom 21. Mai 1970 [X.] vertreten, ein die Nutzung von [X.] Wohnungseigentümers in Abweichung der Teilungserklärung regelnderbestandskräftiger [X.] sei als [X.] für alleBeteiligten verbindlich, auch wenn er der Allstimmigkeit bedurft hätte. Der [X.] sei weder wegen Überschreitung der Regelungskompetenz der [X.]gemeinschaft noch wegen eines Eingriffs in den dinglichenKernbereich des Wohnungseigentums nichtig. Diese Divergenz rechtfertigt [X.].II[X.] sofortige weitere Beschwerde ist nach § 45 Abs. 1 [X.], § 43 Abs. 1Nr. 1 [X.], §§ 27, 29, 22 Abs. 1 [X.] zulässig. Sie ist aber nicht begründet.Der [X.] tritt der Auffassung des vorlegenden [X.]s in [X.] bei.Die Antragsteller können gemäß § 15 Abs. 3 [X.] in Verbindung mit§ 1004 Abs. 1 [X.] von der Antragsgegnerin Unterlassung der alleinigen Nut-- 5 -zung des zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Vorgartens durch [X.] verlangen. Dieser Gebrauch ist unzulässig, weil der durchden [X.] erfolgte Ausschluß des Mitgebrauchs (1) unwirksamist. An der in [X.]Z 54, 65 veröffentlichten Entscheidung wird insoweit nichtmehr festgehalten und der Anwendungsbereich der darauf beruhenden Recht-sprechung des [X.]s zur Gültigkeit von bestandskräftigen Mehrheitsbe-schlüssen mit Vereinbarungsinhalt eingegrenzt (2). Der Eigentümerversamm-lung fehlte die [X.]ußkompetenz (3). Dies macht den [X.]uß nichtig (4),und zwar mit Wirkung ex tunc (5).1. In Übereinstimmung mit dem vorlegenden Gericht legt der [X.] den[X.] vom 18. April 1989 in eigener Kompetenz ([X.], [X.]Z139, 288, 292) als Einräumung eines Sondernutzungsrechts an den [X.] zugunsten des Eigentümers der Teileigentumseinheit [X.] aus. [X.] dem [X.]uß genannte "Voraussetzung" einer Einigung zwischen derRechtsvorgängerin der Antragsgegnerin, dem Verwaltungsbeirat sowie zweiWohnungseigentümern und einer Bekanntgabe des [X.] ist eingetreten. Daß die in der Zustimmung genanntenAuflagen teilweise nicht erfüllt worden sind, hat auf die Begründung des [X.] keinen Einfluß, sondern hätte allenfalls zu einem Widerrufder Zustimmung berechtigt, der jedoch nicht erklärt worden ist. Unter [X.] bedarf es keiner Entscheidung mehr, ob, wie das vorlegende [X.] durchaus zutreffend in Erwägung zieht, in der in der Eigentümerver-sammlung vom 28. April 1998 erfolgten mehrheitlichen Ablehnung einer Aufhe-bung des [X.] vom 18. April 1989 nicht dessen [X.] zu sehen ist, weil die Eigentümerversammlung zugleich einen [X.] gefaßt hat, der die Aufrechterhaltung des [X.]usses vom 18. [X.] -1989 gerade zur Voraussetzung hat (zur [X.]ußqualität eines Negativbe-schlusses vgl. [X.], Festschrift für [X.] [2000] 353, 355, 361).2. Zu Recht nimmt das vorlegende Gericht weiterhin an, daß ein [X.] durch einen bestandskräftigen [X.] der [X.]versammlung nicht begründet werden kann.a) Allerdings hat der früher für Entscheidungen über Vorlagen in [X.] zuständige [X.]. Zivilsenat in seiner Entscheidung vom21. Mai 1970 ([X.]Z 54, 65) ausgeführt, daß ein [X.] über dieEinräumung eines Sondernutzungsrechts an einem Kellerraum unter gleichzei-tiger baulicher Veränderung nur ungültig ist, wenn er auf entsprechenden [X.] hin für ungültig erklärt wird. Die nicht auf die [X.] Fallgestaltung beschränkte Begründung sowie der Leitsatz der Entschei-dung sind in der Folgezeit von der überwiegenden Meinung in [X.] Literatur als ein allgemeiner Rechtssatz verstanden und auf die Abände-rung des Gesetzes oder der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnungdurch [X.] übernommen worden (vgl. BayObLG NJW-RR 1992,81, 83; 1993, 85, 86; NJW 1995, 202, 203; [X.], [X.] 1996, 417;Sauren, NJW 1995, 178 m.w.N.). Dies hat der erkennende [X.] bisher nichtgetan. Er hat zwar auch an dem Rechtssatz festgehalten, dies aber jeweils beianderen Fallgestaltungen ausgesprochen. So ging es in dem [X.]uß vom16. September 1994 ([X.], 99) um die Gültigkeit eines bestandskräftigenMehrheitsbeschlusses, durch den einer Zahnärztin die praxisbedingten Bewirt-schaftungsmehrkosten in Anwendung der in der Gemeinschaftsordnung ent-haltenen Klausel, wonach sie diese Kosten allein zu tragen hatte, nicht konkret,sondern pauschal auferlegt wurden. Da der [X.] diese Handhabung als nicht- 7 -mehr von der Klausel gedeckt ansah, andererseits die praxisbedingten Bewirt-schaftungsmehrkosten sich bei der Erfassung einer Pauschalierung nicht gene-rell entziehen, handelte es sich um einen Fall, in dem die Eigentümer die [X.] (Vereinbarung) nicht abgeändert, sondern nur fehlerhaft ange-wendet haben (vereinbarungswidriger [X.]uß). Gegenstand der Entschei-dung vom 4. Mai 1995 ([X.]Z 129, 329) war ein [X.]uß über ein absolutesVerbot der Hundehaltung, also eine Gebrauchsregelung, die sich nicht mehr indem Rahmen der [X.] im Sinne des § 15 Abs. 2 [X.] hieltund deswegen einer Vereinbarung bedurft hätte, diese mithin substituierte(vereinbarungsersetzender [X.]uß). Lediglich die Entscheidung vom 11. Juli1991 ([X.]Z 115, 151) über die Zulässigkeit der Erhebung von [X.] in Höhe von 10% betraf einen [X.], durch dengesetzliche Bestimmungen abbedungen wurden (gesetzes-, bzw. vereinba-rungsändernder [X.]uß; zur Terminologie vgl. [X.], Festschrift für Hagen[1999], 231, 235; [X.]. [X.], 2 f.). Die Frage, ob ein solcher [X.]ußnichtig ist, hat der [X.] jedoch ausdrücklich offengelassen. Sie ist nunmehrbejahend zu beantworten. Der [X.] hält insoweit an der in [X.]Z 54, 65 ver-öffentlichten Ausgangsentscheidung des [X.]. Zivilsenats nicht mehr fest, dieder Sache nach auch die Einräumung eines Sondernutzungsrechts betraf.Daraus folgt zugleich, daß der in der Entscheidung aufgestellte und vom [X.]übernommene Rechtssatz, daß ein unangefochtener [X.] auchdann gültig ist, wenn die Angelegenheit einem [X.] nicht zu-gänglich war, sondern eine Vereinbarung bzw. Einstimmigkeit erfordert hätte,nur für vereinbarungsersetzende und vereinbarungswidrige [X.]üsse, nichtdagegen für vereinbarungsändernde oder [X.]üsse gilt, die gesetzliche [X.] 8 -b) Diese teilweise Aufgabe und Abgrenzung der bisherigen [X.] ist geboten, weil die Praxis von der durch die Rechtsprechung eröffne-ten Möglichkeit, bestehende Vereinbarungen durch [X.] abzu-ändern, vielfach ausufernden Gebrauch gemacht hat ([X.], [X.], 292) mit zum Teil fatalen Folgen (vgl. [X.], [X.], 649). [X.] entweder in der Erwartung, daß eine Anfechtung des [X.] in jedem Fallrechtswidrigen - [X.]usses aus Kostengründen unterbleibt, oder in der An-nahme, daß alles, was vereinbart werden könne, auch beschlossen [X.] (vgl. [X.], [X.], 648; an[X.] [X.]. Festschrift für [X.], 1990, [X.], 510), bzw. daß die gesetzlichen Kompetenzzuwei-sungen nicht zwingend seien und flweitergehende [X.]ußfassungenfl er-laubten ([X.], [X.], 361, 362; [X.], [X.] 2000, 185, 192). [X.] stellt jedoch den gesetzlichen [X.] von [X.] Mehrheitsprinzip (siehe unter 3.) geradezu auf den Kopf (vgl. [X.]/Pick/[X.], [X.], 8. Aufl. § 23 Rdn. 160 a) und wi[X.]pricht dem [X.] (vgl. [X.], Gesellschaftsrecht, 3. Aufl. § 16 III, 3 [X.] [[X.]]), wonach unter der Geltung des Vertragsprinzips eine im Gesetz nichtvorgesehene Mehrheitskompetenz einer eindeutigen Ermächtigung bedarf.Außerdem wird § 10 Abs. 2 [X.] umgangen und die Publizität des Grund-buchs entwertet (Häublein, [X.], 423, 426; [X.], [X.] 2000, 185,189 ff; [X.], [X.], 13, 15). Da vereinbarungsändernde [X.]üsse zuihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines [X.] der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, ergibt sich der Inhalt [X.] nach dieser Praxis nicht mehr aus dem Grundbuch, son-dern aus den [X.] oft laienhaft verfaßten und auslegungsbedürftigen [X.] Protokollender Eigentümerversammlungen. Die im Streitfall erfolgte Einräumung einesSondernutzungsrechts durch [X.] ist ein anschauliches Beispiel- 9 -dafür. Dies zu legitimieren, läuft dem Gesetz zuwider. Es hat die Mehrheits-macht bewußt auf bestimmte Angelegenheiten beschränkt und auf diese Weisedafür Sorge getragen, daß jeder Wohnungseigentümer darauf vertrauen kann,daß sein Eigentum [X.] ist (Häublein, [X.], 423, 426; [X.],[X.], 2, 7). Selbst wenn man im Hinblick auf die gerade bei großen Ge-meinschaften bestehenden Schwierigkeiten, die Zustimmung aller Eigentümerzu einer im Interesse ordnungsmäßiger Verwaltung liegenden Abänderung be-stehender Vereinbarungen [X.] notfalls klageweise [X.] zu erlangen, das Fehleneiner erleichternden Möglichkeit für einen Mangel des Gesetzes halten wollte,käme man an der Tatsache nicht vorbei, daß hierin eine bewußte Entscheidungdes Gesetzgebers liegt und entsprechende Änderungen des [X.] gefunden haben (vgl. Häublein, [X.], 423, 426; [X.] [X.]1992, 244, 245). Hieran ist die Rechtsprechung gebunden und kann sie nichtaus [X.] (vgl. [X.], [X.], 361, 363; Würfel,[X.] 2000, 14 ff.) korrigieren.c) Hinzu kommt, daß die Frage, ob für die Begründung eines Sondernut-zungsrechts durch bestandskräftigen [X.] an der [X.] festzuhalten ist, in der obergerichtlichen Judikatur und in derLiteratur nach wie vor heftig umstritten ist (bejahend [X.], 1973, 267,269; NJW-RR 1990, 1104, 1105; 1992, 81, 83; 1993, 85, 86; OLG Düsseldorf[X.], 378; [X.] 1986, 38, 39; [X.], [X.] 1997,384, 385; [X.], [X.], 979, 980; [X.], [X.] 1999, 2, 5; [X.],[X.] 1996, 417; [X.], [X.] 1993, 231, 233; [X.], Praktische Fragendes Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 167, 180; Münstermann-Schlichtmann,[X.] 1991, 55, 56; [X.], [X.], 241, 243; [X.]/[X.], [X.],59. Aufl., § 10 [X.] Rdn. 19; verneinend KG NJW-RR 1987, 653, 654; OLG- 10 -Karlsruhe, [X.], 33, 34; [X.], NJW-RR 1992, 598; [X.] 1998, 193,194 [X.]. [X.]; Soergel/Stürner, [X.], 12. Aufl., § 10 [X.] Rdn. 10 c;[X.]/[X.], [X.], 12. Aufl., [X.] § 10 Rdn. 59; [X.]/[X.],[X.], 8. Aufl., § 15 Rdn. 23 ff; [X.], [X.] 1991, 130, 136; [X.] 1996, 140,143; [X.] 1997, 293, 296; [X.]. Handbuch des Wohnungseigentums, 3. Aufl.,Rdn. 84; [X.], [X.] 1993, 92, 98; Fisch, MittRhNotK 1999, 213, 224;[X.], [X.] 1996, 339, 341; [X.] 1997, 362, 364; [X.]. Festschrift[X.] (2000), 203, 209; [X.], [X.] 1997, 960, 962; [X.], [X.], 13, 14;[X.], [X.], 2, 5; differenzierend nach Inhalt und Ausmaß [X.]/Pick/[X.], [X.], 8. Aufl., § 23 Rdn. 113 a). Auch dies erfordert eineÜberprüfung der bisherigen Rechtsprechung. Dabei kann offen bleiben, ob der[X.]uß vom 21. Mai 1970 nicht schon durch die von dem erkennenden [X.]vertretene Kernbereichstheorie ([X.], 99, 105; 129, 329, 333; [X.],[X.] 1996, 417) überholt ist, weil der mit der Begründung eines Sonder-nutzungsrechts einhergehende Entzug des Mitgebrauchs der übrigen [X.] der Einräumung eines Nießbrauchs, einer beschränkten per-sönlichen Dienstbarkeit, einer Grunddienstbarkeit oder auch einer Regelungnach § 1010 [X.] vergleichbar ist ([X.], [X.] 1996, 140, 143; [X.]. [X.] 1997,293, 296; [X.]., Handbuch des Wohnungseigentums, 3. Aufl., [X.]. 84), diezugleich den Haftungsgegenstand eines beschränkten [X.] der §§ 877, 876 [X.] nachteilig verändert (hierzu vgl. [X.]Z 91, 343,345 = NJW 1984, 2409; [X.], [X.] 1998, 232, 233; [X.]/[X.] [1995] § 877 Rdn. 48). Jedenfalls fehlt der [X.] die [X.]ußkompetenz. Sie betrifft die formelle Legitimation des[X.]usses und nicht wie die Kernbereichstheorie die materiell-rechtlicheFrage, inwieweit das Wohnungseigentum [X.] ist. Der Gegenstandbeider Rechtsfiguren ist verschieden, so daß die erste Rechtsfigur nicht wegen- 11 -der zweiten entbehrlich ist (a.[X.]/Bub, [X.], 12. Aufl., [X.] § [X.]. 115).3. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen Angelegen-heiten, die die Wohnungseigentümer durch (Mehrheits-)[X.]uß, und sol-chen, die sie durch Vereinbarung regeln können. Gemäß § 23 Abs. 1 [X.]können durch [X.]ußfassung solche Angelegenheiten geordnet werden,über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarungdie Wohnungseigentümer durch [X.]uß entscheiden können. [X.] es einer Vereinbarung, § 10 Abs. 1 [X.]. Die Mehrheitsherrschaft [X.] damit der Legitimation durch Kompetenzzuweisung. Sie ist nach dem Wil-len des Gesetzgebers nicht die Regel, sondern die Ausnahme. Sie wird [X.] nur dort zugelassen, wo es um das der Gemeinschaftsgrundordnungnachrangige Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, namentlichum die Ausgestaltung des ordnungsgemäßen Gebrauchs und um die ord-nungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 15 Abs. 2, § 21Abs. 1 und 3 [X.]) geht ([X.], [X.]Z 115, 151, 154). Hierdurch unterschei-det sich das Wohnungseigentumsgesetz bewußt von den [X.], die für die körperschaftlich organisierten Verbände des [X.] grundsätzlich das Mehrheitsprinzip anordnen, und orientiert sichan der für Personengesellschaften geltenden Rechtslage. Wenn aber das [X.] die Mehrheitsmacht auf bestimmte Bereiche beschränkt, kann jeder Ei-gentümer darauf vertrauen, daß sein Wohnungseigentumsrecht im übrigen[X.] ist (Häublein, [X.], 423, 426; [X.], [X.], 2, 7). Isteine Angelegenheit weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durchVereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, kann eine Regelung durch[X.] nicht erfolgen: Der Mehrheit fehlt von vorneherin jede Be-- 12 -schlußkompetenz, die Wohnungseigentümerversammlung ist für eine [X.]fassung absolut unzuständig (vgl. [X.], [X.]Z 115, 151, 152; [X.]/Pick/[X.], [X.], 8. Aufl., § 23 Rdn. 160 a; [X.], [X.] 1998, 90, 92;[X.], [X.], 2, 4). Daß die Vorschriften des Gesetzes gemäß § 10 Abs.1 Satz 2 [X.] abdingbar sind, ist unerheblich. Entscheidend ist, daß dies [X.] Wege der Vereinbarung möglich ist ([X.], [X.] 1995, 163, 164). [X.] vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbartist, daß dies auch beschlossen werden darf ([X.], Festschrift für [X.]und [X.] [1990] [X.], 510; an[X.] [X.]. [X.], 648 und [X.], 854). Die [X.]ußkompetenz wächst der Mehrheit auch nicht dadurchzu, daß ein in angemaßter Kompetenz gefaßter [X.]uß bestandskräftig wirdund der [X.]ußgegenstand damit zukünftig dem Mehrheitsprinzip unterfällt(vgl. OLG Düsseldorf [X.], 875, 876). Aus § 23 Abs. 4 [X.] ergibt sichnichts anderes (a.A. [X.], [X.], 291, 293; [X.], [X.], 854).Die Bestimmung erlaubt keine Durchbrechung des Vertragsprinzips, sondernist systematisch und teleologisch dem Geltungsbereich des [X.].Die hier erfolgte Zuweisung der ausschließlichen Nutzung des im Ge-meinschaftseigentum stehenden Vorgartens an die Rechtsvorgängerin der An-tragsgegnerin ist als Begründung eines Sondernutzungsrechts einer [X.]fassung von vorneherein entzogen ([X.], [X.], 333, 336; [X.],[X.], 2, 5 f.; a.A. [X.], [X.], 645, 649). Sie unterfällt nicht der Be-stimmung des § 15 [X.], weil sie nicht eine Konkretisierung des Gebrauchs,sondern neben der Zuweisung an den begünstigten Wohnungseigentümer fürdie übrigen Wohnungseigentümer den vollständigen Ausschluß vom Mitge-brauch des Gemeinschaftseigentums samt der damit verbundenen [X.] -vorteile zum Gegenstand hat. Ein solcher Gebrauchsentzug ist aber keine [X.] nach § 15 [X.], weil diese den Mitgebrauch voraus-setzt. Er ändert vielmehr § 13 Abs. 2 [X.] ab und hat deswegen nicht (auch)vereinbarungsersetzenden Charakter (a.A. Häublein, [X.], 423, 429),sondern gesetzesändernden Inhalt. Eine solche Regelung ist dem [X.] von vorneherein ebensowenig zugänglich wie die Änderung einer Ver-einbarung.4. Die absolute [X.]ußunzuständigkeit macht einen [X.]uß nichtnur anfechtbar, sondern nichtig (vgl. [X.] 1984, 198, 203; 1985, 345,346; 1990, 312, 314; [X.]/Pick/[X.], [X.], 8. Aufl., § 23 Rdn. 123;[X.]/[X.], [X.], 8. Aufl., § 23 Rdn. 25; [X.], Praktische Fragen des [X.], 3. Aufl., Rdn. 397; krit. [X.]/Bub, [X.], 12. Aufl., [X.] § [X.]. 113 ff). Dies folgt allerdings nicht schon aus § 23 Abs. 4 [X.] i.V.m. [X.], daß auf die Legitimation durch Kompetenzzuweisung nicht ver-zichtet werden kann (a.A. [X.], [X.], 2, 5). Denn die Vorschrift setzteine [X.]ußkompetenz voraus ([X.]/Pick/[X.], [X.], 8. Aufl., § [X.]. 160 a; Häublein, [X.], 423, 428; Kümmel, [X.], 387, 391; [X.],[X.], 333, 336). Die Nichtigkeit ergibt sich jedoch aus der Tatsache, daßdie Wohnungseigentümer von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung - ohnedahingehende Öffnungsklausel in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsord-nung - nicht durch [X.], sondern nach § 10 Abs. 1 [X.] nurdurch Vereinbarung abweichen können. Diese Vorschrift ist unter dem be-schriebenen [X.], der das Vertragsprinzip zur Regel unddas Mehrheitsprinzip zur Ausnahme macht, zwingend. Im Ergebnis gilt insoweitnichts anderes als bei Satzungsdurchbrechungen im Gesellschaftsrecht ohne- 14 -Einhaltung der für eine Satzungsänderung geltenden Formvorschriften (vgl.hierzu [X.]Z 123, 15, 19; [X.], [X.], 2, 7).An[X.] verhält es sich dagegen in den Angelegenheiten, welche die [X.] (§ 15 [X.]), der Verwaltung (§ 21 [X.]) und der [X.] oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22[X.]) betreffen. Hier räumt das Gesetz den Wohnungseigentümern ausdrück-lich die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung ein, sofern es um eineflordnungsmäßigefl Maßnahme geht. Die Wohnungseigentümerversammlung istalso nicht von vorneherein für eine [X.]ußfassung absolut unzuständig([X.], [X.] 1998, 90, 92 f; [X.], [X.], 2, 4 ff.). Sie darf nur keine Be-schlüsse fassen, die über die [X.] des Gebrauchs, der [X.] und der Instandhaltung hinausgehen. Da dies aber von den [X.] abhängt und die Frage der Abgrenzung vielfach nichtleicht zu entscheiden ist, kann die [X.]ußzuständigkeit nicht davon abhän-gen, ob eine Maßnahme ordnungsmäßig ist. Die [X.] ist [X.] der Rechtssicherheit nicht kompetenzbegründend (a.A. Häublein,[X.], 423, 429), so daß für Gebrauchs-, Verwaltungs- und Instandhal-tungsregelungen an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten ist, daß [X.] Angelegenheiten bestandskräftige [X.] gültig sind,auch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluß einer Vereinbarung oderEinstimmigkeit erfordert hätte (vereinbarungsersetzende [X.]üsse).Die Nichtigkeit des [X.] vom 18. April 1989 kann [X.] Antragstellern auch ohne gerichtliche Feststellung und ohne zeitliche Be-fristung geltend gemacht werden ([X.]Z 107, 268, 270 f.; [X.]/Pick/[X.]- 15 -aaO § 23 Rdn. 107; a.A. Häublein, [X.], 423, 430 ff.). Sie rechtfertigt dasUnterlassungsbegehren.5. Der [X.] ist sich bewußt, daß die Entscheidung über den zugrunde-liegenden Einzelfall hinaus auch für andere Problemfelder, wie z.B. die Ände-rung des einer Mehrheitsentscheidung entzogenen gesetzlichen bzw. verein-barten [X.]s (vgl. Würfel [X.] 2000, 14) oder die [X.] oder der [X.]/Veräußerung nach § 12 [X.] durch[X.] (vgl. [X.], [X.], 13, 16), Bedeutung hat. Soweit [X.] um die Frage ihrer sog. unechten Rückwirkung geht, betrifft dies nur inder Vergangenheit liegende, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte, wie z.B.[X.]üsse über den generellen [X.], nicht dagegen[X.]üsse über konkrete Abrechnungen (Kümmel, [X.], 387, 388). [X.] durch [X.]uß geregelte Sachverhalt - wie hier - noch nicht [X.], wird es jeweils darauf ankommen, ob und inwieweit im Vertrauen auf denvon dem [X.] bisher uneingeschränkt aufgestellten Rechtssatz,daß bestandskräftige [X.] mit Vereinbarungsinhalt gültig sind,rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind, deren Beseitigung zuunzumutbaren Härten führen würde, so daß die Folgen der Entscheidung [X.] unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ausnahmsweise [X.] die Zukunft gelten können (vgl. [X.]Z 132, 6, 11; 132, 119, 131). Ein sol-cher Vertrauenstatbestand ist hier jedoch nicht begründet worden, weil [X.] der Einräumung eines Sondernutzungsrechts durch bestandskräftigen[X.] nach der in [X.]Z 54, 65 veröffentlichten Entscheidung inder obergerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur weiter heftig [X.] 16 -stritten war und eine ständige höchstrichterliche Rechtsprechung sich hierzunicht entwickelt hat.Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 [X.], die Entscheidung überden Geschäftswert auf § 48 Abs. 3 [X.].[X.]Lambert-Lang [X.]