Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.06.2018, Az. V ZB 221/17

[X.]:[X.]:[X.]:2018:070618BVZB221.17.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V [X.]
vom

7. Juni 2018

in der Zwangsversteigerungssache

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 9 Nr. 1
Bei der Zwangsversteigerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück sind die übrigen Miteigentümer
jedenfalls dann als Beteiligte i.S.v. § 9 Nr. 1 [X.] anzusehen, wenn das Grundstück mit einem Grundpfandrecht belastet ist.
[X.] § 74a Abs. 5 Satz 1
Bei der Zwangsversteigerung entspricht der Verkehrswert eines Miteigen-tumsanteils grundsätzlich dessen rechnerischem Anteil an dem Verkehrswert des gesamten Grundstücks.
[X.], Beschluss vom 7. Juni 2018 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat am 7.
Juni 2018
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
[X.], die Richterin Weinland und die Richter Dr.
Kazele, Dr.
Göbel und Dr.
Hamdorf

beschlossen:

Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2 gegen den Beschluss der 5.
Zivilkammer des [X.] vom 29.
September 2017 wird zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert des [X.] beträgt für die Gerichtsgebühren und für die Rechtsanwaltsgebühren aus

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 4 und 5 ([X.]) betreiben die Zwangsverstei-gerung
des eingangs genannten, mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks, das im je hälftigen Miteigentum des Beteiligten zu 1 (nachfolgend: Schuldner) und der Beteiligten zu 2 steht. Das Zwangsversteigerungsverfahren wurde hin-sichtlich der Beteiligten zu 2 einstweilen eingestellt. Zur Ermittlung des [X.] des Miteigentumsanteils des Schuldners holte das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten ein. Der Sachverständige bewertete das [X.]
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Das Amtsgericht hat den Verkehrswert für den Miteigentumsanteil des Schuldners in entsprechender Höhe festgesetzt. Die dagegen gerichtete sofor-tige Beschwerde der Beteiligten zu 2 hat das [X.] zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde will die Beteiligte zu 2 weiterhin eine Her-absetzung des Verkehrswerts um mindestens 15 % erreichen.

II.

Das Beschwerdegericht meint, der Verkehrswert eines
ideellen Miteigen-tumsanteils sei entsprechend dem Anteil an dem Wert des [X.]s festzusetzen. Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 2 sei kein Abschlag we-gen mit dem Erwerb eines ideellen Miteigentumsanteils verbundener Beschrän-kungen für den
Erwerber und schwieriger Marktgängigkeit vorzunehmen.

III.

Die gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch im Übri-gen zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet.

1. Das Beschwerdegericht sieht die sofortige Beschwerde der Beteiligten
zu 2 -
unausgesprochen -
zutreffend als zulässig an, insbesondere ist die [X.] zu 2 beschwerdebefugt. Das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde nach § 74a Abs. 5 Satz 3 [X.] gegen die Festsetzung des Verkehrswerts steht 2
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grundsätzlich allen Beteiligten des [X.]. § 9 [X.] offen; eine Ausnahme gilt nur, wenn feststeht, dass die Rechtsstellung des Beteiligten durch die [X.] nicht berührt sein kann (vgl. Senat, [X.] vom 5. Juli 2007 -
V [X.], [X.], 1748
Rn. 8).

a) Die Beteiligte zu 2 ist nach § 9 Nr. 1 [X.] als Verfahrensbeteiligte an-zusehen, weil sie zur [X.] der Eintragung des Vollstreckungsvermerks als Mitei-gentümerin des mit Grundschulden belasteten Grundstücks im Grundbuch ein-getragen war. Allerdings ist umstritten, ob in dem Zwangsversteigerungsverfah-ren über einen Grundstücksbruchteil die übrigen Miteigentümer aufgrund ihrer Eintragung im Grundbuch als Beteiligte anzusehen sind.

aa) Nach einer in der Literatur vertretenen Ansicht sind die Miteigentü-mer, deren Bruchteile nicht zur Versteigerung stehen, nur dann als Beteiligte anzusehen, wenn auf dem in Vollstreckung befindlichen Miteigentumsanteil gemäß §
1010 Abs. 1 BGB eine Regelung über das Verhältnis der Miteigentü-mer untereinander eingetragen ist (vgl. [X.], [X.], 6. Aufl., § 9 Rn. 8b;
[X.] in Kindl/[X.], Gesamtes Recht der Zwangsvollstre-ckung, 3. Aufl., §
9 [X.] Rn. 9; [X.]., Rpfleger 1990, 335, 337; [X.], [X.] 2012, 613, 617).

bb) Die herrschende Meinung wendet hingegen § 9 Nr. 1 [X.] auf [X.] Miteigentümer unmittelbar an ([X.] in [X.]/Wolf, Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Rn. 11.64; [X.]/[X.], [X.], 7. Aufl., § 9 Rn. 3; [X.]/Rachlitz, [X.], § 9 Rn. 11; [X.] in [X.]/[X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], 15. Aufl., §
9 Rn. 11; [X.]/[X.], [X.], 9. Aufl., Bd. 1 § 9 Rn. 47; [X.], [X.], 21. Aufl., § 9 Rn.
3.1).
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cc) Ob die letztgenannte Ansicht generell zutrifft, bedarf hier keiner Ent-scheidung.
Jedenfalls sind bei der Zwangsversteigerung eines Miteigentumsan-teils an einem Grundstück die übrigen Miteigentümer dann als Beteiligte i.S.v. §
9 Nr. 1 [X.] anzusehen, wenn das Grundstück -
wie hier -
mit einem Grund-pfandrecht belastet ist.

(1) Der Wortlaut der Vorschrift schließt ein solches Verständnis nicht aus. Danach gelten außer dem Gläubiger und dem Schuldner als Beteiligte diejeni-im Grundbuch eingetragen oder durch [X.] in erster Linie Rechte an dem Vollstreckungsgegenstand selbst erfasst, wie etwa ein Grundpfandrecht an dem zu [X.] Miteigentumsanteil (vgl. zu einer solchen Konstellation Senat, Urteil vom 20. Dezember 1974

V
ZR 72/73, juris Rn.
15, insoweit nicht abgedruckt in NJW 1975, 445). Ein solches Recht steht einem weiteren Miteigentümer nicht zu. Auch für ihn ist demselben, insgesamt mit einer Grundschuld oder Hypothek belasteten [X.]; sein Recht und sein Interesse gehen also aus dem Grundbuch hervor (zutreffend [X.], [X.], 21. Aufl., §
9 Rn. 3.19).

(2) Die Einbeziehung der weiteren Miteigentümer eines mit einem Grundpfandrecht belasteten Grundstücks in das Verfahren über die Versteige-rung eines Miteigentumsanteils ist geboten, denn ihr Recht an dem Grundstück wird durch die Versteigerung des [X.] zumindest mittelbar berührt. Dies folgt schon daraus, dass sämtliche Miteigentümer für das Pfandrecht dinglich mithaften ([X.], [X.], 21.
Aufl., § 9 Rn. 3.19). Bestellen -
wie hier -
mehrere Miteigentümer eine Grundschuld an dem Grundstück, so handelt es sich näm-9
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lich um eine Gesamtgrundschuld an den [X.] (vgl.
Senat, Ur-teil vom 18. November 1988 -
V [X.], [X.]Z 106, 19, 22; Urteil vom 20.
November 2009 -
V [X.], [X.] 2010, 93 Rn. 12; dies gilt ebenso für die Hypothek). In einer solchen Konstellation kann sich die Versteigerung eines Miteigentumsanteils daher für die weiteren Miteigentümer auswirken; dies gilt insbesondere, wenn -
wie hier -
die Vollstreckung aus dem Gesamtpfandrecht betrieben wird (vgl. §
1181 Abs.
2 BGB).

b) Der Beteiligten zu 2 fehlt auch nicht (ausnahmsweise) das Rechts-schutzbedürfnis für eine Anfechtung der [X.]. Insbesondere kann die Verkehrswertfestsetzung unabhängig davon angefochten werden, ob eine Herauf-
oder eine Herabsetzung des [X.] erstrebt wird (vgl. [X.], Beschluss vom 18. Mai 2006 -
V [X.], [X.], 1727 Rn. 7; vgl. auch [X.], Beschluss vom 27.
Februar 2004 -
IXa [X.], [X.], 1040).

2. Auch in der Sache hält die Entscheidung des [X.] rechtlicher Nachprüfung stand. Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert für den Miteigentumsanteil des Schuldners auf die Hälfte des -
sachverständig ermittelten und auch von der Beteiligten zu 2 mit der Rechtsbeschwerde nicht in Zweifel gezogenen -
Werts des gesamten Grundstücks festgesetzt hat.

a) Allgemeine, für alle Rechtsgebiete geltende Grundsätze dazu, ob und wann bei einem Miteigentumsanteil an einem Grundstück wegen dessen einge-schränkter Verkehrsfähigkeit und Verwertbarkeit Wertabschläge vorzunehmen sind, lassen sich nicht aufstellen (vgl. [X.], Urteil vom 24. Februar 2016

IV
ZR
342/15, NJW-RR 2016, 457 Rn. 12). Der Verkehrswert (Marktwert) ei-nes Grundstücks wird nach § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der in dem 12
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[X.]punkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsver-kehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder per-sönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (vgl. auch § 9 Abs. 2 [X.]). Eine gene-relle Verpflichtung, bei [X.] einen Wertabschlag vorzunehmen, lässt sich dieser Vorschrift nicht entnehmen. Vielmehr kommt es auf die [X.] an. Neben dem konkret zu beurteilenden Objekt ist insbesondere der Sinn und Zweck der jeweils anzuwendenden Rechtsnorm zu berücksichtigen, um zu beurteilen, wie ein Miteigentumsanteil wertmäßig anzusetzen ist (vgl. [X.], Urteil vom 24. Februar 2016 -
IV ZR 342/15, aaO).

b) In den einzelnen Rechtsbereichen werden zur Bewertung von Mitei-gentumsanteilen teilweise unterschiedliche Auffassungen vertreten.

aa) So wird in der Literatur zu dem Pflichtteilsanspruch nach § 2311 BGB die Ansicht vertreten, dass für
den Verkehrswert eines zum Nachlass gehören-den Miteigentumsanteils ein deutlicher Abschlag von dessen prozentualem An-teil am Verkehrswert des Grundstücks vorgenommen werden müsse, weil ein Miteigentumsanteil in der Regel kaum veräußerlich sei (vgl. MüKoBGB/[X.], 7. Aufl., § 2311 Rn. 32; [X.]/[X.], BGB [2015], § 2311 Rn.
118; vgl. auch [X.], [X.], 190, 192). Vereinzelt wird auch vertreten, jedenfalls der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, das mit einem bewohnten Einfamilienhaus bebaut sei, habe überhaupt keinen Ver-kehrswert, weil ein Käufer wegen der geringen Nutzungsmöglichkeit nicht ge-funden werden könne (so [X.], [X.], 552, 553; dagegen [X.], [X.], 106). In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird ein solcher [X.] hingegen teils ausdrücklich abgelehnt (vgl. [X.], [X.], 15
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241, 243). Auch der [X.] ist für den Pflichtteilsergänzungsan-spruch bei Schenkung nach §§
2311, 2325 BGB davon ausgegangen, dass der Wert eines hälftigen Miteigentumsanteils an einem Grundstück dem hälftigen Grundstückswert entspricht ([X.], Urteil vom 8. April 1992 -
IV ZR 2/91, [X.], 2887, 2888). Ausdrücklich hat er einen Wertabschlag bei der Berechnung des [X.] abgelehnt, dass der Alleinerbe eines hälf-tigen Miteigentumsanteils bereits Eigentümer der anderen ideellen Miteigen-tumshälfte ist (vgl. [X.], Urteil vom 13. Mai 2015 -
IV ZR 138/14, NJW 2015, 2336 Rn. 11 ff.). Ebenso hat er im Rahmen von § 2205 Satz 3 BGB bei der Be-urteilung der (Teil-)Unentgeltlichkeit der Verfügung eines Testamentsvollstre-ckers entschieden, der einen in den Nachlass fallenden Miteigentumsanteil per-sönlich erworben hatte und bei planmäßiger Durchführung des Vertrages Ei-gentümer aller Miteigentumsanteile
geworden wäre (Urteil vom 24.
Februar
2016 -
IV ZR 342/15, NJW-RR 2016, 457 Rn. 16).

bb) Auch im Familienrecht und bei der insolvenzrechtlichen Anfechtung nimmt der [X.] bei [X.] keine Wertabschläge vor (vgl. etwa [X.], Urteil vom 28. Februar 2007 -
XII ZR 156/04, NJW 2007, 1744 Rn. 14; [X.], Urteil vom 8. Dezember 2011 -
IX ZR 33/11, [X.], 1217 Rn. 49; vgl. aus der obergerichtlichen Rechtsprechung zur Gläubigerbe-nachteiligung auch [X.], [X.], 354, 355).

cc) In der Literatur zum Zwangsvollstreckungsrecht wird für den Fall, dass ein zu gleichen Anteilen im Eigentum mehrerer [X.]eigentümer [X.] Grundstück insgesamt versteigert wird, angenommen, dass der [X.] jedes [X.] dem rechnerischen Anteil am Wert des [X.] entspricht, so dass nur dieser festzusetzen ist, nicht aber für die [X.]sbruchteile einzeln unterteilt zu werden braucht ([X.], [X.], 6. Aufl., 17
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§
74a Rn. 30; [X.]/[X.], [X.], § 74a Rn. 19; [X.], [X.], 21.
Aufl., §
74a Rn. 7.10; [X.]., [X.]-Handbuch, 9. Aufl., Rn. 378; [X.]/[X.], Ver-steigerung und Wertermittlung, 2. Aufl., [X.]). Die Frage, ob ein [X.] vorzunehmen ist, wenn nur einer von mehreren Bruchteilen zur [X.] kommt, wird -
soweit ersichtlich -
nicht behandelt.

c) Der Senat hat die Frage bislang offen gelassen (vgl. Urteil vom 2.
Mai
1969 -
V [X.], [X.], 836 unter 2 zum auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung nach § 138 Abs. 2 BGB; Urteil vom 12.
Januar
2001 -
V [X.], [X.], 997, 998 für den Anspruch aus § 16 Abs. 1 InVorG). Er entscheidet sie nunmehr dahingehend, dass bei der Zwangsversteigerung der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils grundsätzlich dessen rechnerischem Anteil an dem Verkehrswert des gesamten Grundstücks entspricht.

aa) Nach § 74a Abs. 5 Satz 1 [X.] wird der Grundstückswert (Verkehrs-wert) vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung von [X.], festgesetzt. Bei der gemeinsamen Versteigerung mehrerer rechtlich selbständiger Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte sind diese einzeln auszubieten (§ 63 Abs. 1 Satz 1 [X.]) und somit jeweils gesonderte [X.] festzusetzen ([X.]/[X.]/[X.], [X.], 15.
Aufl., §
74a Rn. 36; [X.], [X.], 21. Aufl., §
74a Rn. 7.10; [X.]/[X.], Versteigerung und Wertermittlung, 2. Aufl., [X.]); erst Recht bedarf es der gesonderten Festset-zung, wenn -
wie hier -
ein ideeller Miteigentumsanteil an einem Grundstück allein versteigert wird (vgl. § 864 Abs. 2 ZPO).

Die Regelung des § 74a Abs. 5 Satz 1 [X.] enthält keine Vorgaben zur [X.] bei der Zwangsvollstreckung in den Bruchteil eines Grund-19
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stücks. Auch die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der [X.] von Grundstücken vom 19.
Mai 2010 (Immobilienwertermittlungs-verordnung -
ImmoWertV, [X.] I S.
639), die -
ohne Bindungswirkung für die Gerichte -
allgemein anerkannte Grundsätze der Verkehrswertermittlung enthält (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2013 -
V [X.], [X.]Z 196, 111 Rn. 15), schweigt hierzu. Im Ausgangspunkt ist es daher nicht zu beanstanden, wenn das Vollstreckungsgericht den Wert des [X.] nach dessen Anteil am Wert des [X.]s bemisst.

bb) Auch der Sinn und Zweck der Wertermittlung und -festsetzung im Zwangsversteigerungsverfahren gebietet keinen generellen Abschlag. Diese soll einer Verschleuderung des beschlagnahmten Grundstücks entgegenwirken (vgl. §§ 74a, 85a Abs.
1 [X.]) und den Bietinteressenten eine Orientierungshilfe für ihre Entscheidung geben; sie muss daher auf eine sachgerechte Bewertung des Grundstücks ausgerichtet sein (vgl. Senat, Beschluss vom 7. Dezember 2017 -
V [X.], [X.], 182 Rn. 10; Beschluss vom 18. Mai 2006

V
ZB
142/05, [X.], 678 Rn. 9 mwN). Eine
Regel, wonach die sachge-rechte Bewertung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück es generell erfordert, von dem rechnerischen Anteil am Wert des [X.]s einen Abschlag vorzunehmen, besteht nicht und wäre auch nicht gerechtfertigt.

(1)
Ein genereller Abschlag ist nicht deswegen angezeigt, weil ein Mitei-gentumsanteil aufgrund der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit und Fungibi-lität für sich genommen auf dem Immobilienmarkt weniger leicht verkäuflich ist als das gesamte Grundstück, so dass für den Anteil als Kaufpreis in der Regel nicht die Hälfte des Kaufpreises erzielt werden kann, der für das Grundstück auf dem Markt erzielt werden könnte. Dabei kann dahinstehen, ob diese Annahme stets zutrifft. Häufig wird der Eigentümer der anderen [X.] ein 22
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Interesse an dem Erwerb des zur Versteigerung stehenden Anteils haben. [X.] ist aber, dass der Ersteher eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück die eingeschränkte Nutzungs-
und Veräußerungsmöglichkeit nicht hinnehmen muss.
Mit dem Anspruch auf Aufhebung der [X.] aus §
749 BGB steht ihm ein Weg zur Verfügung, den seinem Miteigentumsanteil innewohnenden anteiligen Grundstückswert in einer dem Anteil entsprechenden Höhe zu realisieren (vgl. [X.], [X.], 241, 243).

(a) Ist das Grundstück ohne Wertminderung real teilbar, kann der [X.] (Miteigentümer) nach §§
749, 752 Satz 1 BGB dessen Teilung verlangen. Hierdurch wird er Eigentümer eines Grundstücks, das der Größe nach seinem vorherigen Miteigentumsanteil am [X.] entspricht, und das nach der Teilung für sich genommen als eigenständiges Grundstück keinen Be-schränkungen hinsichtlich der Nutzung und der faktischen Marktgängigkeit [X.]. Diese Möglichkeit wird vornehmlich bei unbebauten Grundstücken in Betracht kommen, die hinreichend groß sind, um sie in jeweils einzeln bebauba-re Teile zu zerlegen.

(b) Ist das Grundstück nicht real teilbar, kann der Ersteher nach §§ 749, 753 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (Tei-lungsversteigerung, §§ 180 ff. [X.]) verlangen. Bei der Teilungsversteigerung ist das Einzelausgebot der Miteigentumsanteile (§ 63 Abs. 1 Satz 1 [X.]) unzu-lässig, da das Verfahren auf die vollständige und endgültige Aufhebung der [X.] gerichtet ist (vgl. Senat, Beschluss vom 7. Mai 2009

V
ZB
12/09, NJW-RR 2009, 1026 Rn. 20 f.). Versteigert wird folglich das Ge-samtgrundstück, und die Miteigentümer erhalten einen ihrem jeweiligen Mitei-gentumsanteil entsprechenden Teil des Erlöses.

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(2)
Soweit sich aus den Ausführungen des Senats in dem Urteil vom 2.
Mai 1969 (V [X.], [X.], 836 unter 2b) etwas anderes ergeben soll-te, wird hieran nicht festgehalten. Entscheidend ist nicht, ob der Ersteher eines Miteigentumsanteils in einer Teilungsversteigerung auch den oder die [X.](n) Miteigentumsanteil(e) erwerben könnte, sondern dass er durch die Tei-lungsversteigerung einen seinem Miteigentumsanteil entsprechenden Anteil am Erlös für das [X.] erhält. Angesichts dieser Möglichkeit besteht kein Grund dafür, bei der Versteigerung einzelner Miteigentumsanteile im Rah-men der [X.] generell einen Abschlag vorzunehmen. Das schließt nicht aus, dass es im Einzelfall Gründe geben kann, die einen Wertabschlag rechtfertigen.

IV.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil sich die Beteiligten des [X.] in einem auf die [X.] [X.] Beschwerdeverfahren nicht als Parteien gegenüber stehen (vgl. Senat, Beschluss vom 25. Januar 2007 -
V [X.], [X.]Z 170, 378 Rn.
7 mwN). Der Gegenstandswert für das gerichtliche Verfahren und für die Rechtsanwalts-

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gebühren aus der Vertretung der Beteiligten zu 2 als Beteiligte in dem Zwangsversteigerungsverfahren über den Miteigentumsanteil des Schuldners (§ 47 Abs. 1 Satz 1, §
54 Abs. 1 Satz 1 GKG, §
26 Nr.
1 RVG) ist entsprechend

[X.] Weinland Kazele

Göbel Hamdorf
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 26.04.2017 -
50 K 3/16 -

LG [X.], Entscheidung vom 29.09.2017 -
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