AG München: 433 C 20391/17 vom 12.01.2018

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Gegenstand

Verwertungskündigung eines Zimmers wegen beabsichtigter Kernsanierung


Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, das sich im ... OG des Anwesens ... gelegene Zimmer Nr. ... zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 1.834,56 € festgesetzt.

Tatbestand

Der Beklagte zu 1) mietete von dem ursprünglichen Eigentümer ... im Jahr 1983 das Zimmer Nr. ... im ... OG des Anwesens ... in ....

Die Klägerin erwarb im Jahr 2015 das komplette Anwesen in der ... in ... und wurde am 17.08.2015 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Der Mietzins für das o.g. Zimmer beträgt derzeit pauschal monatlich 152,88 Euro.

Die Beklagte zu 2) ist die Ehefrau des Beklagten zu 1) und ist melderechtlich in der ... in ... erfasst. Ihr Name ist am Briefkasten vermerkt. Es ist unstreitig, dass die Beklagte zu 2) jedenfalls bis 2015 auch in der streitgegenständlichen Wohnung lebte. In einem vorhergegangenen Räumungsverfahren gegen beide Beklagte mit dem Az. ... war unstreitig, dass die Beklagte zu 2) das streitgegenständliche Zimmer bewohnte.

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit dem Beklagten zu 1) mit Schreiben vom 20.12.2016 (Anlage K 3) ordentlich zum 30.09.2017 und begründete die Kündigung damit, dass sie das Anwesen kernsanieren möchte, wobei da Zimmer Nr. ... mit einem dem angrenzenden Zimmer zusammengelegt werden solle, der Fortbestand des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung vereitele und ihr dadurch erhebliche Nachteile entstehen würden. In der Kündigung wurde auf die Möglichkeit des Widerspruchs nach § 574 BGB hingewiesen. Wegen des konkreten Inhalts und Wortlauts der Kündigungserklärung wird auf Anlage K 3 Bezug genommen.

Das Anwesen wurde 1961 als Studentenwohnheim erbaut und wurde als solches betrieben. Derzeit kann das Anwesen aus Gründen der Sanierungsbedürftigkeit nicht mehr als Studentenwohnheim betrieben werden.

Das Gebäude beinhaltet neben einem Gewerbebereich im EG und UG in den Stockwerken 1-6 eine 2-Zimmer-Wohnung sowie 50 Einzelzimmer, wobei die Einzelzimmer eine Größe von ca. 9,91-10,41 qm aufweisen und weder über sanitäre Einrichtungen, noch über Kochmöglichkeiten verfügen. Sammeltoiletten ohne Waschbecken befinden sich auf jeder Etage. Küchen oder sonstige Kochmöglichkeiten für die Bewohner der Einzelzimmer sind im Gebäude nicht vorhanden. Sammelduschen befinden sich im Keller, der ausschließlich über einen Personenaufzug zu erreichen ist.

Warmwasserleitungen in den Etagen 1-6 gibt es nicht. Die HLS- und Elektroleitungen im Gebäude entsprechen nicht mehr dem heutigen Standard.

Der Einbau von Bad samt WC und Küche in die Einzelzimmer ist nicht möglich. Auch das marode Leitungssystem ist für einen solchen Umbau nicht vorgesehen.

Der Mietertrag des Anwesens liegt ab 01.01.2018 bei monatlich 3.451,88 Euro aufgrund der Tatsache, dass die meisten der im Objekt bestehenden Mietverhältnisse spätestens zum 31.12.2017 enden.

Die aktuellen Nebenkosten betragen derzeit ca. 7,75 Euro pro qm Mietfläche; das Anwesen weist derzeit 675,20 qm Mietfläche auf.

Die Klägerin plant, das zuvor genannte Anwesen vollständig zu entkernen und mit neuen Grundrissen grundlegend zu sanieren. Geplant ist die Entstehung von 17 Appartements in einer Größe von ca. 21-23 qm sowie 7 2-Zimmer-Wohnungen mit einer Größe von 20-34 qm, wobei sämtliche Wohnungen mit Badezimmer sowie einer Küchenzeile/Kochnische ausgestattet werden sollen und sämtliche Ver- und Entsorgungssysteme vollständig erneuert werden. In jeder Etage soll ein Aufenthaltsraum mit einer Größe von ca. 9 qm errichtet werden.

Die Mietflächen vom UG bis zum 6. OG des Gebäudes sollen durch den Umbau von 675,20 qm auf 865,39 qm erweitert werden. Nach der Sanierung werden die Nebenkosten ca. 2,00-2,50 Euro pro qm betragen.

Das Zimmer des Beklagten soll mit dem Nachbarzimmer Nr. ... verbunden und zu einem Appartement mit Bad und Küche mit anschließender Größe von ca. 22 qm umgebaut werden.

Nach der Sanierung geht die Klägerin von monatlichen Mieteinnahmen für die Wohnungen von durchschnittlich 18,00 Euro pro qm und für die Gewerbeflächen von durchschnittlich 30 Euro pro qm im EG und 15,00 Euro pro qm im UG aus.

Eine am 01.12.2016 eingereichte Bauvoranfrage der Klägerin wurde positiv verbeschieden und aufgrund der aktuellen Planungen wurde der Klägerin auch eine positive Verbescheidung des Bauantrages in Aussicht gestellt.

Der Klägerin entstanden für den Erwerb des Anwesens Anschaffungskosten in Höhe von ca. 3 Mio. Euro, wobei hier eine Verzinsung mit mindestens 3,1 % pro Jahr hinzukommt.

Die geplanten Umbau- und Sanierungsmaßnahmen verursachen Kosten in Höhe von ca. 1,45 Mio. Euro, die über ein Bankdarlehen mit einer Verzinsung von nicht mehr als 2,00 % pro Jahr finanziert werden sollen.

Der Beklagte zu 1) erklärte sich nur entweder gegen Zahlung einer Abfindung oder bei Hilfe der Klägerin bei der Suche nach einem neuen Zimmer zur Räumung bereit.

Der Beklagte zu 1) gab an, die Beklagte zu 2) zu vertreten und legte die Kopie einer Vollmacht der Beklagten zu 2) vom 03.06.2016 vor, für deren Wortlaut auf Blatt 15 d.A. Bezug genommen wird.

Die Klägerin behauptet, die Beklagte zu 2) bewohne ebenfalls das zuvor genannte Zimmer.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, das sich im ... OG des Anwesens ... gelegene Zimmer Nr. ... zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte zu 1) beantragt für sich sowie als Bevollmächtigter für die Beklagte zu 2)

Klageabweisung.

Der Beklagte, der aufgrund einer Hüft-OP auf ein Auto angewiesen ist, ist der Ansicht, dass er auf das streitgegenständliche Zimmer angewiesen sei, da er dort einen Parkausweis für sein Auto habe und auch das Auto auf diese Adresse angemeldet sei. Der Beklagte behauptet, die Beklagte zu 2) wohne seit 2015 in Serbien.

Zur Vervollständigung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze samt Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.12.2017 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist begründet.

Das Amtsgericht ist sachlich und örtlich zuständig gem. §§ 23 Nr. 2 GVG, 29 a ZPO.

1. Der Klägerin steht gegen den Beklagten zu 1) ein Anspruch auf geräumte Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gem. § 546 I BGB zu.

Die Kündigung der Klägerin vom 20.12.2016 hat das Mietverhältnis mit dem Beklagten zu 1) rechtswirksam beendet gem. § 573 I, II Nr. 3 BGB.

Die Kündigung nach dieser Vorschrift ist auch nicht gem. § 549 III BGB ausgeschlossen, denn das Anwesen wird derzeit nicht als Studentenwohnheim betrieben und die Zimmer werden auch nicht im Rotationsverfahren - eine Voraussetzung, um als Studentenwohnheim nach der zuvor genannten Vorschrift zu gelten - vergeben, was bereits dadurch ersichtlich ist, dass der Beklagte zu 1) bereits seit 34 Jahren in seinem Zimmer dort lebt.

a) Die Kündigung ist formell wirksam gem. § 573 III BGB, denn die Klägerin hat die Gründe der Verwertungskündigung ausreichend angegeben. Die Klägerin hat den Umfang der Sanierungsmaßnahmen hinreichend genau beschrieben und die Folgen des Umbaus für das Zimmer des Beklagten zu 1), das mit dem benachbarten Zimmer zusammengelegt werden soll, konkret angegeben. Grundsätzlich gilt, dass das Schreiben Angaben zur Angemessenheit und zum Nachteil enthalten muss, wobei vergleichende Wirtschaftlichkeitsberechnungen entbehrlich sind, wenn der derzeitige Zustand des Gebäudes und der Wohnungen eine Modernisierung/Sanierung nahelegt (vgl. Blank/Börstinghaus, Mietrecht, 5. Auflage 2017, § 573 Rn. 220). Angaben zur Angemessenheit der Sanierung sowie zum Nachteil sind ebenfalls enthalten und im Übrigen legt der Zustand des Gebäudes, der Zimmer ohne Bad/WC und Küchenzeile sowie Sammelduschen im Untergeschoss aufweist, eine Modernisierung und Sanierung nahe.

b) Die Kündigung ist auch materiell wirksam.

Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung - also die Absicht zur anderweitigen Verwertung, die Angemessenheit der Verwertung, die Hinderung der Verwertung sowie der erhebliche Nachteil für den Vermieter liegen vor.

Die Klägerin hat die ernsthafte Absicht, das Anwesen in der ... in ... umzubauen und eine Kernsanierung durchzuführen.

Für die Ernsthaftigkeit der Planung spricht u.a. der weit fortgeschrittene Stand der Planungen sowie die Tatsache, dass es bereits eine Bauvoranfrage gab und dass eine Baugenehmigung für die geplanten Maßnahmen in Aussicht gestellt wurde. Dass noch keine Baugenehmigung vorliegt, ist für die Wirksamkeit der Kündigung unschädlich, denn die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung hängt nicht davon ab, dass eine Baugenehmigung bereits erteilt ist (vgl. Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 573 Rn. 149).

Die Verwertung ist auch angemessen.

Eine Verwertung ist angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (BGH NJW 2011, 1135), was hier aufgrund des Zustands des Anwesens zu bejahen ist.

Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind i.d.R. angemessen, wenn hierdurch Wohnverhältnisse geschaffen werden, wie sie allgemein üblich sind (vgl. Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 573 Rn. 160).

Zum Zeitpunkt der Kündigung im Jahr 2016 gehörte es zu allgemein üblichen Wohnverhältnissen - auch in kleinen Wohnungen in Studentenwohnheimen - ein Bad und eine Kochmöglichkeit zur Verfügung zu haben.

Seit dem Jahr 1961 sind sowohl die Ansprüche in Punkto Hygiene, als auch in Punkto Selbstversorgung gestiegen, so dass Bad und Küche auch in Studentenwohnungen durchaus zum Standard und zu allgemein üblichen Wohnverhältnissen gehören.

Es widerspricht im Übrigen dem heutigen Hygieneanspruch, sich mit einer Vielzahl von Personen ein WC zu teilen, auf dem keine Möglichkeit besteht, sich die Hände zu waschen.

Als weitere Voraussetzung für eine wirksame Verwertungskündigung muss der Bestand des Mietverhältnisses die geplante Verwertung hindern, was vorliegend der Fall ist.

Bei einer Sanierung/Modernisierung liegt dieses Tatbestandsmerkmal vor, wenn die Mietsache bei geplanter Durchführung der Maßnahme nicht mehr in ihrer ursprünglichen Gestalt vorhanden ist, was bei Zusammenlegung mehrerer Kleinwohnungen bejaht werden muss (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 573 Rn. 169). Weiterhin gilt, dass wenn die Maßnahme zu einer Grundrissänderung führt, das Tatbestandsmerkmal vorliegt, wenn der Grundriss so wesentlich verändert wird, dass nicht mehr vom selben Mietobjekt gesprochen werden kann (Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573 Rn. 169).

Das Zimmer des Beklagten soll mit dem benachbarten Zimmer zusammengelegt werden und ist anschließend mehr als doppelt so groß sowie mit Bad und Küchenzeile ausgestattet - damit ist die ursprüngliche Gestalt nicht mehr vorhanden und es kann aufgrund der Umgestaltung und Vergrößerung auch nicht mehr vom selben Mietobjekt gesprochen werden.

Ohne die Sanierung entstünde außerdem ein erheblicher Nachteil für den Vermieter.

Bei den Modernisierungsfällen ist das Tatbestandsmerkmal des erheblichen Nachteils fallbezogen auf Grund einer Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers zu konkretisieren, wobei gilt, dass der Vermieter zwar keinen Anspruch auf Erzielung einer maximalen Rendite hat, aber auch nicht gehalten ist, die dem Mieter günstigste Lösung zu wählen (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573 Rn. 174).

Es ist offensichtlich, dass der derzeitige nicht mehr zeitgemäße Zuschnitt des Anwesens sowie der allgemeine Zustand desselben und die hohen Nebenkosten einer auch nur ansatzweisen rentablen Vermietung entgegenstehen, auch wenn der ab 01.01.2018 von der Klagepartei angegebene Mietertrag dabei aus Sicht des Gerichts nicht ausschlaggebend sein dürfte, denn entscheidend dürfte der bei Vermietung aller Zimmer im bestehenden Zustand zu erzielende Mietertrag sein, zumal eine per se bestehende Nichtvermietbarkeit nicht vorgetragen wurde.

Aber auch ohne Angabe eines potentiell beim derzeitigen Zustand des Anwesens zu erzielenden Mietertrages ist offensichtlich, dass eine rentable Vermietung des Objekts nur bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen, die auch zu einer Verringerung der Nebenkosten führen - wie sie vorliegend geplant sind - möglich ist.

Das Interesse der Klagepartei an einer Verwertung des Anwesens durch Modernisierung zwecks rentabler Bewirtschaftung des Anwesens, wobei die Modernisierung im Übrigen zu allgemein üblichen Wohnverhältnissen führt, überwiegt hier deutlich das Interesse des Beklagten am Erhalt seines Zimmers, auch wenn dieser seit 34 Jahren im Anwesen wohnt, zumal er einen Parkausweis auch für eine andere Wohnung beantragen könnte.

c) Die Kündigungsfrist lief gem. § 573 c I BGB am 30.09.2017 ab.

d) Der Einwand des Beklagten zu 1), er sei auf die Wohnung wegen seines dort in der Nähe liegenden Parkausweises angewiesen, stellt erstens keinen Härtegrund i.S.d. § 574 I BGB dar, denn ein Parkausweis könnte bei Umzug auch für eine andere Wohnung beantragt werden und ist überdies auch nicht fristgerecht gem. § 574 b I BGB vorgebracht worden.

e) Ein Anspruch auf Abfindung bei einer Kündigung nach § 573 I, II Nr. 3 BGB ist im BGB nicht vorgesehen ebensowenig wie Hilfe bei der Ersatzwohnraumsuche durch die Klägerin.

f) Gründe für die Gewährung einer Räumungsfrist gem. § 721 ZPO sind aus Sicht des Gerichts nicht ersichtlich.

2. Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 2) ein Anspruch auf geräumte Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gem. § 546 II BGB zu.

Das Gericht geht davon aus, dass der Beklagte zu 1) von der Beklagten zu 2) wirksam zur Vertretung - auch für den vorliegenden Prozess - bevollmächtigt wurde durch eine umfassende Vollmacht in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung.

a) Das Hauptmietverhältnis ist aus den unter Punkt I 1. erläuterten Gründen wirksam beendet.

b) Der Beklagte zu 1) hat der Beklagten zu 2), seiner Ehefrau, jedenfalls vor dem Jahr 2015 den Gebrauch an dem gemieteten Zimmer überlassen und die Beklagte zu 2) lebte dort mit dem Beklagten zu 1).

Das Gericht geht davon aus, dass die Beklagte zu 2) auch weiterhin Besitz an dem Zimmer hat, selbst wenn sie derzeit (auch) in Serbien lebt:

Ein Namensschild an der Klingel soll nach allgemeiner Verkehrsauffassung für einen Mitbesitz am Objekt sprechen (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O., § 940 a ZPO, Rn. 22). Dasselbe muss für ein Namensschild am Briefkasten gelten, das hier auch vorliegt.

Hinzukommt, dass die Beklagte zu 2) weiterhin an der Adresse der streitgegenständlichen Wohnung gemeldet ist, was ein weiteres Indiz für den Besitz am Zimmer ist.

Das Gericht geht aufgrund dieser Indizien davon aus, dass die Beklagte ihren Besitz an der Wohnung auch durch einen Umzug nach Serbien nicht aufgegeben hat. Hierfür spricht auch, dass im vorherigen Rechtsstreit mit dem Az. ... das Besitzrecht nicht bestritten wurde.

c) Die Beklagte zu 2) wurde jedenfalls durch Klageerhebung - erfolglos - zur Rückgabe des Zimmers aufgefordert.

II.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 7, 711 S. 1 ZPO.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 100 I ZPO.

Der Streitwert wurde gem. §§ 41 I, II GKG festgesetzt.

Datenquelle d. amtl. Textes: Bayern.Recht

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433 C 20391/17

12.01.2018

AG München

Urteil

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§ 546 BGB


(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

§ 573 BGB


(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 549 BGB


(1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt.

(2) Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g), über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über

1.
Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
2.
Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
3.
Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.

(3) Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten die §§ 556d bis 561 sowie die §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a nicht.

§ 573c BGB


(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 574 BGB


(1) 1Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. 2Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 574b BGB


(1) 1Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. 2Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.

(2) 1Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. 2Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 721 ZPO


(1) 1Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. 2Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. 3Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen.

(2) 1Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. 2§§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.

(3) 1Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. 2Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. 3§§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.

(4) 1Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. 2Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. 3Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. 4Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.

(5) 1Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. 2Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.

(6) Die sofortige Beschwerde findet statt

1.
gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet;
2.
gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3.

(7) 1Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. 2Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.

§ 940a ZPO


(1) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden.

(2) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

(3) Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.

(4) In den Fällen der Absätze 2 und 3 hat das Gericht den Gegner vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören.

§ 708 ZPO


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

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