Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 25.03.2021, Az. 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20

Die Normenkontrollverfahren richten sich gegen verschiedene Vorschriften des [X.] in [X.] (MietenWoG [X.]) in der Fassung von Art. 1 des [X.] gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vom 11. Februar 2020 (sog. "[X.]er [X.]"; GVBl vom 22. Februar 2020 [X.] 50). [X.] wird ihre Vereinbarkeit mit den Vorschriften des Grundgesetzes über die Verteilung der [X.] zwischen [X.] und [X.].

1. Am 30. Januar 2020 beschloss das [X.] von [X.] das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung in der Fassung der (dringlichen) Beschlussempfehlung des [X.] und des Hauptausschusses vom 22. Januar 2020 (vgl. [X.] [X.], Drucks 18/2437, [X.] ff., 6; Plenarprotokoll 18/53, [X.]317 <6350>). Es umfasst das [X.] in [X.] (MietenWoG [X.]), Artikel 1, das Gesetz zur Änderung des Allgemeinen Sicherheits- und Ordnungsgesetzes, Artikel 2, und das Gesetz zur Änderung des Investitionsbankgesetzes, Artikel 3. Artikel 4 regelt das In- und Außerkrafttreten.

Artikel 1 des [X.] gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vom 11. Februar 2020 hat folgenden Wortlaut:

Artikel 4 des [X.] hat folgenden Wortlaut:

2. Am 18. Juni 2019 hatte der [X.] von [X.] Eckpunkte für ein [X.]er Mietengesetz (sog. [X.]; vgl. [X.], Pressemitteilung vom 18. Juni 2019) beschlossen. In der Beschlussvorlage der [X.] ([X.]svorlage Nr. [X.]/2019 vom 17. Juni 2019) heißt es zur Begründung, Anlass des geplanten Gesetzes sei die steigende Nachfrage nach Wohnraum, die bisher nicht durch eine entsprechende Angebotserweiterung gedeckt werden könne. Aufgrund der Anspannung des Wohnungsmarkts in [X.] stiegen die Mieten stärker als die Einkommen, was durch die im Bürgerlichen Gesetzbuch ([X.]) geregelte sogenannte Mietpreisbremse nicht verhindert werde. Deren Ziel sei es lediglich, eine Entkoppelung der individuell vereinbarten [X.] von der Marktentwicklung zu verhindern. Um einen weiteren Mietenanstieg in [X.] effektiv zu unterbinden und die Bezahlbarkeit der Wohnungen bis zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu sichern, sei es jedoch notwendig, auf die Marktentwicklung selbst Einfluss zu nehmen und zusätzliche öffentlich-rechtliche Maßnahmen zur Mietenbegrenzung zu ergreifen. Dadurch solle die Bevölkerung auch vor allzu raschen Veränderungen der [X.]gesellschaft, umfassenden Verdrängungsprozessen und dadurch bedingten [X.] Verwerfungen geschützt werden. Neben dem [X.], der auch aufgrund seines temporären Charakters nicht die alleinige Maßnahme darstelle, verfolge der [X.] insbesondere die zügige Ausweitung des Wohnungsangebots.

Seit der Streichung des [X.] "Wohnungswesen" in Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 [X.] a.F. im Zuge der [X.] von 2006 seien die Länder befugt, aufgrund von Art. 70 Abs. 1 [X.] gesetzliche Regelungen zum Wohnungswesen zu erlassen. Dazu hätten stets auch Regelungen des öffentlichen Mietpreisrechts gezählt. Während die Bestimmungen des [X.] Mietpreisrechts unter den Titel "bürgerliches Recht" (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.]) fielen, könnten die Länder auf Art. 70 Abs. 1 [X.] gestützte Mietpreisbestimmungen öffentlich-rechtlicher Natur erlassen.

Es solle ein gesetzlich festgelegtes [X.] gelten. Die Mieten dürften für fünf Jahre nicht erhöht werden. Auf Antrag der Mieterinnen und Mieter sei eine Überprüfung der Miete auf Mietpreisüberhöhung möglich. In Form eines Absenkungsbegehrens werde die Miete dann auf die zulässige Miete reduziert, die sich an einer zu definierenden allgemeingültigen Mietobergrenze orientiere. Die Mietobergrenzen sollten ausgehend von einem [X.]punkt bestimmt werden, als der [X.]er Wohnungsmarkt noch nicht in Schieflage geraten sei. Bei Vermietung von Wohnungen dürfe höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden, sofern diese die Mietobergrenze nicht übersteige.

Alternativ zum [X.] sei ein Moratorium mit Inflationsausgleich oder festgelegter prozentualer Steigerung denkbar. Eine solche Indexmiete werde jedoch bereits in § 557b [X.] geregelt; die landesrechtliche Regelung wäre hierzu inhaltsgleich. Eine andere Alternative bestehe in der ausschließlichen Einführung einer Mietobergrenze für Bestandsmietverhältnisse und/oder für die Wiedervermietung von Wohnräumen ohne Moratorium. Bei bestehenden Mietverhältnissen wären Mieterhöhungen über eine noch zu bestimmende Mietobergrenze hinaus unzulässig; Mieterhöhungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch blieben bis zu einer bestimmten Grenze weiterhin möglich. Das Ziel, den jetzigen Zustand des Wohnungsmarkts zu sichern beziehungsweise einzufrieren, um schädlichen zukünftigen Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt rechtzeitig entgegen zu wirken, ließe sich mit einer Mietobergrenze ohne Moratorium jedoch nicht erreichen.

3. Auf der Grundlage des Beschlusses des [X.]s von [X.] vom 18. Juni 2019 legte die [X.] am 30. August 2019 den Referentenentwurf eines (Artikel-)[X.] gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vor.

4. Im Auftrag der [X.] des [X.] [X.] erstattete Professor [X.], Humboldt-Universität zu [X.], ein Rechtsgutachten zur Verfassungsmäßigkeit des [X.]. Dieses legte dar, dass der verfassungsändernde Gesetzgeber 2006 nicht davon ausgegangen sei, das [X.] Mietrecht einschließlich des Mietpreisrechts sei Bestandteil des bürgerlichen Rechts und abschließend im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Er habe das traditionell zum Wohnungswesen zählende Mietpreisrecht nicht von der Zuständigkeit der Länder ausschließen wollen. Daher stehe insbesondere die Mietpreisbremse im Bürgerlichen Gesetzbuch einem öffentlich-rechtlichen Einschreiten der Länder auf dem Wohnungsmarkt nach dem Vorbild der Wohnraumbewirtschaftungs- und Mietpreisgesetze nicht pauschal entgegen.

Das geplante [X.] in § 3 Abs. 1 sei mit der Mietpreisbremse des Bürgerlichen Gesetzbuchs funktionell nicht deckungsgleich und verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Es sei auf den Wohnungsmarkt ausgerichtet, während die Mietpreisbremse an der Struktur des schuldrechtlichen Vertrags zwischen Vermieter und Mieter ansetze und den Preisanstieg, am Marktgeschehen orientiert, bremse. Darüber gehe das [X.] hinaus, indem es einen Anstieg der Mieten für einen bestimmten [X.]raum verhindere und damit zur Bewahrung einer sozial ausgewogenen Zusammensetzung der Mieterschaft in den verschiedenen Wohngebieten beitrage.

Nicht von der Gesetzgebungskompetenz des [X.] gedeckt seien dagegen die geplanten Mietobergrenzen und die Möglichkeit zur Herabsetzung von Mieten (§ 4 und § 5 des [X.]). Sie bildeten ein Gegenkonzept zum sozial abgefederten Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs. So sei die Lage der Wohnung ohne Belang; zudem werde ihr Zustand in § 5 durch Bezugnahme auf nicht sachgerechte Merkmale nur völlig unzureichend abgebildet. Dadurch werde das vom [X.] Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs intendierte Gleichgewicht zwischen Vermieter und Mieter gezielt ausgehebelt. Die Anreicherung des ursprünglich liberalen Modells eines synallagmatischen Mietrechts durch [X.] Schutzvorschriften begrenze die Kompetenz des [X.]gesetzgebers für das Wohnungswesen. Hieran ändere die öffentlich-rechtliche Natur von § 4 und § 5, die das System des [X.] zerstörten, nichts.

5. Am 22. Oktober 2019 beschloss der [X.] von [X.], den Gesetzentwurf dem Rat der Bürgermeister vorzulegen (vgl. [X.]sverwaltung, Pressemitteilung vom 22. Oktober 2019), und am 26. November 2019 (vgl. [X.]sverwaltung, Pressemitteilung vom 26. November 2019), den zwischenzeitlich geringfügig geänderten Entwurf des [X.] gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung in das [X.] einzubringen (vgl. [X.] [X.], Drucks 18/2347).

a) Die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum Mietpreisrecht hätten sich als nicht hinreichend wirksam erwiesen, um den stetigen Anstieg der Mieten im Land [X.] zu unterbinden. Es sei daher notwendig, auf die Marktentwicklung selbst Einfluss zu nehmen und weitere Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung zu ergreifen. Hierzu sehe das Gesetz vor allem eine Kombination von [X.] und Mietobergrenzen vor.

b) Seit der Streichung des [X.] "Wohnungswesen" seien die Länder befugt, auf der Grundlage von Art. 70 Abs. 1 [X.] ein öffentlich-rechtlich ausgestaltetes Mietpreisrecht zu schaffen; lediglich das zivilrechtliche Mietrecht sei Gegenstand von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.]. Mieterschutzbestimmungen, insbesondere Mietpreisregelungen, seien stets auch öffentlich-rechtlich geprägt gewesen. Da das Mietpreisrecht vor und seit Inkrafttreten des Grundgesetzes stets von zivilrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Bestandteilen geprägt gewesen sei, könne die bloße Streichung des Begriffs "Wohnungswesen" in Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 [X.] keine Aufhebung dieser Zweigleisigkeit bewirkt haben. Vielmehr dürften Regelungen, die bis dahin auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 [X.] a.F. gestützt werden konnten, nunmehr aufgrund von Art. 70 Abs. 1 [X.] von den [X.] erlassen werden. Das Mietpreisrecht sei nicht allein dem Zivilrecht vorbehalten, sondern könne als Regelung des [X.] - wie mit dem [X.] in [X.] - auch öffentlich-rechtlich ausgestaltet werden.

c) Dieses Gesetz biete einen stärkeren Schutz vor Mieterhöhungen als das Bürgerliche Gesetzbuch. Es mache dessen Bestimmungen zum [X.] Mietpreisrecht angesichts der unterschiedlichen Ansatzpunkte und [X.] jedoch nicht obsolet und verdränge sie nicht. Der [X.] werde ein Ansteigen der Bestandsmieten im Land [X.] erheblich verlangsamen und diese langfristig aufgrund der bei Neu- und [X.] geltenden Mietobergrenzen auf ein sozialverträgliches Maß zurückführen.

d) § 3 MietenWoG [X.] beinhalte materiell-rechtliche Regelungen zum [X.] und stelle - zusammen mit den nachfolgenden Bestimmungen - eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 [X.] dar, die der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 [X.]) - auch gestützt auf Art. 28 Abs. 1 Satz 2 Verfassung von [X.] ([X.]) - besonderes Gewicht beimesse. Das "Einfrieren" bestehender Mieten (§ 3 Abs. 1 [X.]) sei ein angemessenes Mittel zur dauerhaften Entspannung der Mietpreise im Land [X.]. Der [X.] habe am 18. Juni 2019 die Eckpunkte für ein [X.]er Mietengesetz ([X.]) beschlossen, in denen unter anderem festgehalten sei, dass die Mieten für die Dauer von fünf Jahren nicht erhöht werden sollten. Seither sei öffentlich bekannt gewesen, dass dieser Tag als Anknüpfungspunkt für das künftige Verbot von Mieterhöhungen dienen solle. Vor diesem Hintergrund hätten die Vermieter nicht mehr uneingeschränkt darauf vertrauen können, dass das geltende Recht zukünftig unverändert fortbestehen werde. Zwar werde mit dem Gesetz in bestehende vertragliche Vereinbarungen einer Staffel- oder Indexmiete eingegriffen (§ 3 Abs. 1 Satz 2); dies sei durch das Interesse an einer allgemeinen Dämpfung der Mietpreise und das Ziel, auch mittelbare Verdrängungseffekte, insbesondere für Bevölkerungsschichten mit geringem Einkommen, zu bekämpfen, jedoch gerechtfertigt. Die Auskunftspflicht (§ 3 Abs. 1 Satz 4) sei zur Durchführung des Gesetzes zwingend erforderlich. Sie stelle einen Annex zu der materiell-rechtlichen Regelung dar und sei von der Kompetenz des [X.]gesetzgebers für das Wohnungswesen umfasst.

Die Festlegung einer Mietobergrenze bei Wiedervermietung (§ 4) sei ein angemessenes Mittel, um die Mietpreise in [X.] dauerhaft auf ein sozialverträgliches Maß zurückzuführen. Die Bemessung der Mietobergrenzen in § 6 Abs. 1 MietenWoG [X.] knüpfe an den [X.]punkt an, zu dem der [X.]er Wohnungsmarkt noch entspannt gewesen sei. Durch die [X.]pungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013 sei ganz [X.] zu einer Gemeinde im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 [X.] bestimmt worden, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen beson[X.] gefährdet sei. Die Auskunftspflicht (§ 6 Abs. 4) diene dazu, dass Mieter einen Antrag auf [X.]pung überhöhter Mieten nach § 5 stellen könnten; sie sei zur Durchführung des Gesetzes erforderlich und ebenfalls von der Annexkompetenz des [X.]gesetzgebers umfasst. Die Pflicht zur Fortschreibung (§ 6 Abs. 5) diene der Herstellung eines gerechten Ausgleichs zwischen den Interessen der Vermieter und Mieter und somit langfristig der Wahrung der Verhältnismäßigkeit der Mietobergrenzen.

Die Härtefallregelung in § 8 Abs. 2 MietenWoG [X.] gebe wörtlich die Grenze wieder, die das [X.]esverfassungsgericht in ständiger Rechtsprechung für eine mietpreisrechtliche Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums gezogen habe.

6. Das [X.] überwies den Gesetzentwurf am 12. Dezember 2019 vorab an den (federführenden) [X.], den Rechtsausschuss und den Hauptausschuss und vertagte die erste Lesung (vgl. [X.] [X.], Plenarprotokoll 18/51, [X.]001 <6161>).

a) Der Gesetzentwurf wurde im [X.] mehrfach beraten. In der Sitzung vom 11. Dezember 2019 fand eine Anhörung von Fachleuten statt, die den Gesetzentwurf - mit unterschiedlichen Nuancen - teils für verfassungskonform (vgl. [X.] [X.], [X.], Sitzung vom 11. Dezember 2019, Wortprotokoll, [X.]1 f., 14 f., 45, 51 f.), teils für grundgesetzwidrig hielten (vgl. [X.] [X.], [X.], Sitzung vom 11. Dezember 2019, Wortprotokoll, [X.]3 f., [X.]7 ff., 22, 48, 57).

Weitere Sitzungen fanden am 15. Januar 2020 (vgl. [X.] [X.], [X.], Sitzung vom 15. Januar 2020, Wortprotokoll, [X.]; [X.], [X.] f., 3, 6 ff.) und am 22. Januar 2020 (vgl. [X.] [X.], [X.], Sitzung vom 22. Januar 2020, Wortprotokoll, [X.] ff.) statt, auf denen insbesondere auch die Frage der (fehlenden) Kompetenz des [X.] [X.] zum Erlass des [X.] in [X.] thematisiert wurde (vgl. [X.] [X.], [X.], Sitzung vom 15. Januar 2020, [X.], [X.] ff.; Sitzung vom 22. Januar 2020, Wortprotokoll, [X.] 9, 21 f.).

b) Im Rahmen der Anhörung beteiligter Fachkreise und Verbände (§ 39 der Gemeinsamen Geschäftsordnung für die [X.]er Verwaltung <[X.]O II>) wurde insgesamt 23 Verbänden Gelegenheit zur Stellungnahme zum geplanten Gesetz eingeräumt. Auch hier wurde mehrfach auf die Problematik der Gesetzgebungskompetenz des [X.] [X.] hingewiesen; der [X.] teilte die diesbezüglich geäußerten Bedenken im Ergebnis jedoch nicht (vgl. [X.] [X.], Drucks 18/2347, [X.], 42).

7. In einem Änderungsantrag vom 21. Januar 2020 zum Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (vgl. [X.] [X.], Änderungsantrag zu Drucks 18/2347) hoben die Fraktionen von [X.], [X.] und [X.]/[X.] hervor, dass sich das [X.] in [X.] als eine öffentlich-rechtliche Regulierung von Preisen auf dem Wohnungsmarkt verstehe und darin vom Mietvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterscheide; es trete selbstständig neben das Mietrecht des [X.]es und sei von diesem unabhängig. Regelungszweck und -inhalt unterschieden sich grundlegend vom Bürgerlichen Gesetzbuch, da das [X.] in [X.] Preisobergrenzen als gesetzliche Verbote festsetze, die unabhängig von einem nach den Regeln des Zivilrechts begründeten Mietverhältnis gölten und nur an den Wohnraum als dingliche Einheit anknüpften. Während das [X.] Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs einen fairen Ausgleich zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern anstrebe, diene das [X.] in [X.] der Durchsetzung von Gemeinwohlzielen, namentlich dem Schutz des [X.] in einem angespannten Wohnungsmarkt und damit der Bewahrung bezahlbaren Wohnraums und der Verhinderung einer Verdrängung sozial schwächerer Mieter. Das [X.] in [X.] greife nicht unmittelbar in das Vertragsverhältnis ein, dessen Zustandekommen und Inhalt sich allein nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch richte. Die sich daraus ergebenden Rechte könnten allerdings nur innerhalb der vom [X.] in [X.] gesetzten öffentlich-rechtlichen Grenzen wahrgenommen und durchgesetzt werden.

§§ 3 bis 5 MietenWoG [X.] enthielten gesetzliche Verbote (§ 134 [X.]). Der Änderungsvorschlag zu § 7 Abs. 1 MietenWoG [X.] weite den Anwendungsbereich des Gesetzes erheblich aus und betone zudem seinen öffentlich-rechtlichen Charakter.

8. Am 16. Januar 2020 fand die erste (vgl. [X.] [X.], Plenarprotokoll 18/52, [X.]181 <6259 ff.>), am 30. Januar 2020 die zweite Lesung des Gesetzentwurfs statt. Dabei wurde die Gesetzgebungskompetenz des [X.] [X.] thematisiert (vgl. [X.] [X.], Plenarprotokoll 18/52, [X.]181 <6264 f.>). Am Ende der zweiten Lesung beschloss das [X.] das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung in der Fassung der Beschlussempfehlung des [X.] und des Hauptausschusses vom 22. Januar 2020 (vgl. [X.] [X.], Drucks 18/2437, [X.] ff., 6) mit 85 Ja-Stimmen zu 64 Nein-Stimmen und einer Enthaltung (vgl. [X.] [X.], Plenarprotokoll 18/53, [X.]317 <6326 ff.>). Es wurde am 22. Februar 2020 verkündet (vgl. GVBl vom 22. Februar 2020 [X.] 50) und trat am Folgetag in [X.].

1. Die Antragsteller im Verfahren 2 [X.] - 284 Abgeordnete des Deutschen [X.]estages aus den Fraktionen der [X.] und der [X.] - beantragen die Feststellung, dass § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 und § 11 MietenWoG [X.] mit Art. 72 Abs. 1 und Art. 31 [X.] unvereinbar und deshalb nichtig sind.

a) Nach Ansicht der Antragsteller ist der Antrag auf abstrakte Normenkontrolle zulässig ([X.]) und begründet ([X.]).

[X.]) Der Antrag sei zulässig. Es bestehe insbesondere ein objektives [X.]. Sie seien von der Unvereinbarkeit der zur Prüfung gestellten Norm mit höherrangigem Recht überzeugt. Ein weitergehendes Rechtsschutzbedürfnis sei nicht erforderlich; auf die Möglichkeit einer verfassungskonformen Auslegung komme es nicht an.

[X.]) Der Antrag sei auch begründet. Die angegriffenen Vorschriften seien mit dem Grundgesetz unvereinbar und nichtig. Die Regelungen in § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG [X.] unterfielen der Kompetenzmaterie des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] ("bürgerliches Recht").

(1) Das heutige [X.] Mietrecht, das die Vertragsfreiheit der Mietvertragsparteien einschränke, sei Teil des bürgerlichen Rechts und unterfalle daher Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.]. Dies gelte insbesondere für Regelungen zur Miethöhe bei frei finanziertem Wohnraum und entspreche der [X.]. So habe sich der [X.]esgesetzgeber ausschließlich auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] gestützt, als er im [X.] die mietpreislichen Vorschriften in das Bürgerliche Gesetzbuch überführt und im [X.] die Mietpreisbremse eingeführt habe.

Zum Kompetenzbereich "Wohnungswesen" (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 [X.] a.F.) gehöre dagegen lediglich die Preisgestaltung für öffentlich geschaffenen, geförderten und gebundenen Wohnraum. Darauf könne das [X.] in [X.] nicht gestützt werden, weil dazu ein Bezug zum Bauen und zur Bodenbewirtschaftung vorhanden sein müsse, wie es ihn typischerweise im Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus gebe. Das [X.] in [X.] sei demgegenüber ausschließlich auf [X.] bezogen. In der Vergangenheit habe der Gesetzgeber Regelungen zur Miethöhe bei frei finanziertem Wohnraum nie auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 [X.] a.F. gestützt, sondern (lediglich) Regelungen zur Wohnraumbewirtschaftung und Wohnbauförderung. Von dieser zwischenzeitlich konsolidierten [X.] sei auch der verfassungsändernde Gesetzgeber der [X.] ausgegangen. Allein in der 19. Legislaturperiode seien vier Gesetze zum Schutz der Mieter - gestützt auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] - erlassen worden.

Das [X.] in [X.] könne nicht auf den [X.] des Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 [X.] ("Recht der Wirtschaft") gestützt werden. Es enthalte lediglich [X.]s Preisrecht und halte den Preisstand nicht aus wirtschaftspolitischen Gründen aufrecht.

(2) Der [X.] habe mit den Vorschriften zur [X.] (§§ 549 ff. [X.]) von der ihm zukommenden Gesetzgebungskompetenz für das bürgerliche Recht abschließend Gebrauch gemacht; dies belegten Entstehungsgeschichte und Zweck der Vorschriften. Das Wohnraummietrecht des [X.]es tariere die Belange der Mietvertragsparteien detailliert aus und vermeide einseitige Bevorzugungen oder Benachteiligungen. Seit dem [X.] habe der [X.]esgesetzgeber eine gesetzlich absolut fixierte Mietobergrenze (Tabellenhöchstmiete) wiederholt verworfen. Er habe das [X.]esrecht immer wieder überprüft und den aktuellen Gegebenheiten angepasst. Mit der Mietpreisbremse wolle er insbesondere einer Verdrängung leistungsschwächerer Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenwirken.

Zentrales Element des bundesgesetzlich vorgesehenen Interessenausgleichs zwischen den Mietvertragsparteien seien der Ausschluss der Kündigung des Mietverhältnisses zur Durchsetzung von Mieterhöhungen einerseits sowie das eng und vielfältig eingegrenzte Recht der Vermieter, die Miete in bestimmten [X.]abständen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen zu können, andererseits (§ 558 Abs. 1 [X.] und Satz 2 [X.]). Auch die § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG [X.] regelten als Verbotsgesetze (§ 134 [X.]) primär und unmittelbar die privaten Rechtsbeziehungen zwischen den Mietvertragsparteien. Daran änderten die - dem öffentlichen Recht zugehörigen - behördlichen Eingriffs- und Durchsetzungsbefugnisse ebenso wenig etwas wie die Verfolgung öffentlicher Interessen. Mit dem Wegfall der in § 5 MietenWoG [X.] zunächst vorgesehenen Mietabsenkung durch privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt sei der [X.] ([X.] des [X.] in [X.] im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens sogar noch verstärkt worden.

(3) § 11 Abs. 1 MietenWoG [X.] verstoße gegen Art. 72 Abs. 1 [X.], weil der [X.]esgesetzgeber auf der Grundlage von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] ("Strafrecht") die Vereinbarung einer überhöhten Miete mittels eines abgestuften und aufeinander abgestimmten Systems in § 5 [X.] und § 291 StGB abschließend geregelt habe.

b) Der [X.] und das [X.] von [X.] haben eine gemeinsame Stellungnahme zum Verfahren abgegeben. Sie halten das [X.] in [X.] für formell und materiell verfassungsgemäß. Das Gesetz stelle eine Reaktion auf die zunehmende Anspannung des [X.] in [X.] dar, nachdem sich die bestehenden Regelungen bislang als nicht hinreichend effektiv erwiesen hätten, um die Entwicklung aufzuhalten oder zumindest zu dämpfen. Dies gelte sowohl für die Mietpreisbremse des Bürgerlichen Gesetzbuchs, die zudem häufig durch Individualabsprachen umgangen werde, als auch für verschiedene vom Land [X.] ausgeschöpfte Maßnahmen, die keine Verbesserung der Mietpreisentwicklung bewirkt hätten. Mit dem [X.] in [X.] solle die Preisentwicklung auf dem Mietwohnungsmarkt in [X.] begrenzt werden, sodass die Mieten auf ein sozialverträgliches Maß zurückgeführt würden. Angemessener Wohnraum solle für Bevölkerungsschichten mit mittlerem und geringem Einkommen in allen Teilen der [X.] erhalten und zugänglich gemacht werden.

[X.]) Das [X.] in [X.] ziele mit der Kombination von [X.] (§ 3) und Mietobergrenzen (§§ 4 ff.) nicht auf die Schaffung von Vertragsparität, sondern auf die öffentlich-rechtliche Behebung einer gravierenden Schieflage auf dem Wohnungsmarkt. Das bürgerliche Recht im Sinne des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] erstrecke sich nicht auf öffentlich-rechtliche Regelungen, die öffentlich-rechtliche Rechtsverhältnisse konstituierten oder ausgestalteten, sondern lediglich auf Regelungen zur Preisbildung, die der [X.]n Struktur entsprächen. Diese sei von Vertragsfreiheit, freier Preisbildung und der Idee des Marktwerts geprägt. Gesetzliche Preisvorgaben, namentlich Mindestvergütungen und öffentlich-rechtliche Preisvorgaben, würden dagegen stets auf andere [X.] gestützt.

[X.]) Mit dem [X.] in [X.] sei bewusst ein genuin öffentlich-rechtlicher Ansatz der Mietpreisregulierung gewählt worden, da die Länder keine von der [X.]esgesetzgebung abweichenden [X.]n Mietpreisregelungen erlassen dürften. Das [X.] in [X.] enthalte jedoch (lediglich) öffentlich-rechtliche [X.] und unterscheide sich daher grundlegend von den Regelungen des [X.] Mietvertragsrechts. Diese entsprächen hinsichtlich der Preisbildung der normativen Struktur des bürgerlichen Rechts. Selbst die Regeln des [X.] Mietrechts umfassten keine öffentlich-rechtlichen [X.], sondern allenfalls privatrechtliche Preisvorgaben. Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 [X.]) gleiche den Ausschluss der Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung aus. § 556d [X.] sei keine öffentlich-rechtliche Preisgrenze, sondern eine der Preisfreiheit immanente Grenze, die das bürgerliche Recht mit Blick auf das Individualrechtsverhältnis zum Tragen bringe und daher dem [X.] des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] unterfalle.

Das [X.] in [X.] stelle dagegen öffentlich-rechtliches Preisrecht dar, enthalte bezifferte Preisvorgaben für die Neuabschlüsse von Mietverträgen, hebe die Bindung laufender Mieten an die Werterhöhung der Vermieterleistung auf und senke vereinbarte Mieten auf bezifferte Höchstgrenzen ab. Der öffentlich-rechtliche Charakter der [X.] des [X.] in [X.] komme dadurch zum Ausdruck, dass sie als öffentlich-rechtliche Verbote gefasst seien. Historisch betrachtet sei das öffentlich-rechtliche Mietpreisrecht nie auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] gestützt worden. Eine abweichende kompetenzrechtliche Beurteilung gebiete selbst das - mehrere diesbezügliche Besonderheiten aufweisende - [X.]smietengesetz aus dem [X.] nicht. Das [X.] in [X.] unterfalle daher nicht der Regelungsmaterie "bürgerliches Recht", sondern derjenigen des [X.]. Während privatrechtliche Regeln über die Miethöhe auf einen materiell gerechten Austausch im [X.] zielten, reagierten die öffentlich-rechtlichen Vorgaben auf Störungen der marktwirtschaftlichen Versorgung mit essentiellen Gütern oder Leistungen und auf die Bewältigung einer besonderen Knappheitslage.

Das [X.] in [X.] diene nicht allein der Wiederherstellung der Vertragsparität zwischen den Mietvertragsparteien, sondern auch dem sozialst[X.]tlichen Zweck sozial gerechter Wohnungsversorgung und sei daher dem [X.] "Wohnungswesen" zuzuordnen. Die dieser Sachmaterie unterfallenden Gesetze schlössen öffentlich-rechtliche [X.] ein, zumal öffentliche Wohnraumbewirtschaftung mit öffentlich-rechtlichen [X.] Hand in Hand gehe. Es entspreche zudem der Tradition und der [X.], dass auf den [X.] "Wohnungswesen" gestützte öffentlich-rechtliche [X.] nicht nur für öffentlich geförderten Wohnraum erlassen würden. Hätte der verfassungsändernde Gesetzgeber bei der Änderung des Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 [X.] a.F. im Jahr 2006 öffentlich-rechtliche [X.] für nicht öffentlich geförderte Wohnungen von der Kompetenz der Länder ausnehmen wollen, hätte dies in der Begründung ausdrücklich Erwähnung finden müssen.

cc) Selbst wenn die Regelungen des Gesetzes dem bürgerlichen Recht zugeordnet werden sollten, besitze das Land [X.] die Gesetzgebungskompetenz, da der [X.] mit dem Mietvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs keine abschließende Regelung im Sinne von Art. 72 Abs. 1 [X.] getroffen habe. Dies sei zwar hinsichtlich der [X.]n Regelungen einer zulässigen Miethöhe der Fall, nicht jedoch hinsichtlich der öffentlich-rechtlichen [X.]. Dies werde zudem durch § 558 Abs. 2 Satz 2 [X.] belegt, der nicht nur Preisgrenzen im öffentlich geförderten Wohnungsbau erfasse.

c) Die [X.] und der [X.]er Mieterverein e.V. haben zum Verfahren jeweils eine Amicus Curiae-Eingabe eingereicht. Mit unterschiedlicher Begründung erachten sie das [X.] in [X.] als kompetenzgemäß.

2. Dem Verfahren 2 BvL 4/20 liegt eine Vorlage des [X.]s [X.] zugrunde. Die Klägerin des Ausgangsverfahrens ist Vermieterin einer Wohnung in [X.]. Nachdem die Beklagten die mit Schreiben vom 8. März 2019 verlangte Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete verweigert hatten, erhob sie beim [X.] Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung, der dieses mit Urteil vom 29. Oktober 2019 - gestützt auf § 558 Abs. 1 [X.] - vollumfänglich stattgab. Mit der zum [X.] [X.] erhobenen Berufung machen die Beklagten unter anderem geltend, dass das Erhöhungsverlangen nach § 3 MietenWoG [X.] unwirksam sei.

a) Mit Beschluss vom 12. März 2020 hat das [X.] [X.] das Verfahren nach Art. 100 Abs. 1 [X.] ausgesetzt und dem [X.]esverfassungsgericht die Frage zur Entscheidung vorgelegt, ob § 3 MietenWoG [X.] mit Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] in Verbindung mit § 557 Abs. 1, § 558 Abs. 1 und Abs. 2 [X.] unvereinbar und nichtig ist.

[X.]) Die Verfassungsgemäßheit von § 3 MietenWoG [X.] sei entscheidungserheblich, da die übrigen [X.] keinen Erfolg hätten. Sofern § 3 MietenWoG [X.] verfassungswidrig sei, wäre die Berufung zurückzuweisen, ansonsten wäre sie erfolgreich.

[X.]) [X.] sei davon überzeugt, dass § 3 MietenWoG [X.] mit Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] in Verbindung mit § 557 Abs. 1, § 558 Abs. 1 und Abs. 2 [X.] unvereinbar und nichtig sei, weil es dem Land [X.] an der Gesetzgebungskompetenz fehle. Regelungen zur Miethöhe im "[X.]" Wohnraum unterfielen dem "bürgerlichen Recht" im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.]. Mit den §§ 556d ff., § 557, §§ 558 ff., §§ 559 ff. [X.] habe der [X.]esgesetzgeber das Recht der Mieterhöhung und Mietpreisvereinbarung abschließend geregelt. Die Mietpreisbremse betreffe nicht nur dieselbe Materie wie das [X.] in [X.], sie verfolge auch denselben Zweck. Bei Einführung der Mietpreisbremse habe der [X.]esgesetzgeber nicht erkennen lassen, dass er Teile der Regelungsmaterie ungeregelt lassen und insoweit den [X.] eine Gesetzgebungskompetenz eröffnen wollte. Daran ändere die Verordnungsermächtigung des § 556d Abs. 2 [X.] nichts, weil sie den [X.]regierungen keinen eigenständigen Umsetzungsspielraum einräume.

Das Mietpreisrecht außerhalb des preisgebundenen, öffentlich geförderten Wohnraums unterfalle nicht dem [X.] "Wohnungswesen" (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 [X.] a.F.). Auf diesen könnten allenfalls öffentlich-rechtliche Mietpreisbegrenzungen gestützt werden, die ausschließlich öffentliche Eigentümer von [X.] verpflichteten oder eine Mietpreisbindung als Gegenleistung für die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung durch Private vorsähen, nicht jedoch Regelungen zur Miethöhe in frei finanzierten [X.]. Mit § 3 MietenWoG [X.] sei zudem kein öffentlich-rechtliches Gesamtkonzept eingeführt, sondern es seien lediglich die bundesgesetzlichen Regelungen zur Miethöhe verschärft worden.

cc) [X.]. 28 [X.] sei ebenfalls nicht geeignet, eine Gesetzgebungskompetenz des [X.] [X.] zu begründen.

b) Die Klägerin des Ausgangsverfahrens ist der Auffassung, dass die Vorlage unzulässig ist, weil es für die Entscheidung des Rechtsstreits auf die Gültigkeit von § 3 MietenWoG [X.] nicht ankomme. Ihr Mieterhöhungsverlangen sei den Beklagten bereits am 8. März 2019 zugestellt und somit zum 1. Juni 2019 - das heißt vor dem in § 3 Abs. 1 [X.] MietenWoG [X.] als Stichtag festgelegten 18. Juni 2019 - wirksam geworden (§ 558b Abs. 1 und Abs. 2 [X.]). Unabhängig davon sei § 3 MietenWoG [X.] allerdings verfassungswidrig.

c) [X.] und [X.] von [X.] halten die Vorlage mangels Entscheidungserheblichkeit von § 3 MietenWoG [X.] ebenfalls für unzulässig. Dieser finde auf das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen keine Anwendung, weil er erst seit seinem Inkrafttreten am 23. Februar 2020 gelte. Die Rechtswirkungen der [X.] des § 894 Abs. 1 ZPO seien dagegen bereits zum 1. Juni 2019 eingetreten. Im Übrigen sei das [X.] in [X.] mit der grundgesetzlichen Kompetenzordnung vereinbar.

3. Dem Verfahren 2 [X.] liegt eine Vorlage des [X.] zugrunde. Die Klägerin, eine gewerbliche Vermieterin von Wohnraum in [X.], verlangte von den beklagten Mietern mit Schreiben vom 13. Juni 2019 die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete. Nachdem die Beklagten diese verweigerten, erhob sie Klage zum [X.] und macht geltend, dass § 3 MietenWoG [X.] mit Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] in Verbindung mit § 557 Abs. 1, § 558 Abs. 1 und Abs. 2 [X.] unvereinbar und nichtig sei.

a) Mit Beschluss vom 18. Mai 2020 hat das [X.] das Verfahren nach Art. 100 Abs. 1 [X.] ausgesetzt und dem [X.]esverfassungsgericht die Frage zur Entscheidung vorgelegt, ob § 3 MietenWoG [X.] mit Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.], § 557 Abs. 1, § 558 Abs. 1 und Abs. 2 [X.] unvereinbar und deshalb nichtig ist.

§ 3 MietenWoG [X.] sei entscheidungserheblich. Sei dieser nichtig, sei die Klage begründet, weil dann ausschließlich die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Anwendung gelangten. Habe er Bestand, verstoße das Mieterhöhungsverlangen gegen ein gesetzliches Verbot im Sinne von § 134 [X.], sodass die Klage abzuweisen sei.

Das Gericht sei davon überzeugt, dass § 3 MietenWoG [X.] mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 und Art. 72 Abs. 1 [X.] in Verbindung mit § 557 Abs. 1, § 558 Abs. 1 und Abs. 2 [X.] unvereinbar und nichtig sei, weil dem Land [X.] insoweit die Gesetzgebungskompetenz fehle. Die Regelung unterfalle dem [X.] "bürgerliches Recht", von dem der [X.]esgesetzgeber umfassend Gebrauch gemacht habe.

Das gelte traditionell für das [X.] und die streitgegenständliche Vorschrift im Besonderen. Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs beschränke die Vertragsfreiheit der Parteien, um einen sozial ausgewogenen Ausgleich der wi[X.]treitenden Interessen sicherzustellen. § 3 Abs. 1 MietenWoG [X.] versage dem Vermieter dagegen ohne Rücksicht auf die im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelten Voraussetzungen und Fristen eine Mieterhöhung. Die - zudem nur marginalen - öffentlich-rechtlichen Regelungen des [X.] in [X.] änderten nichts an der fehlenden Gesetzgebungskompetenz des [X.] [X.]. In der Gesetzesbegründung zur Mietpreisbremse des Bürgerlichen Gesetzbuchs fänden sich vielmehr weitgehend dieselben Erwägungen wie in der Begründung zum [X.] in [X.]. Die teilweise Öffnung für landesgesetzliche Regelungen in § 556d Abs. 2, § 558 Abs. 3 Satz 3 [X.] verdeutliche, dass das bürgerliche Recht bundesrechtlich abschließend geregelt sei.

Der (frühere) [X.] "Wohnungswesen" könne insoweit nicht als Grundlage herangezogen werden. Dieser betreffe (lediglich) öffentlich-rechtliche Maßnahmen zur Wohnraumbeschaffung und Wohnraumnutzung, nicht aber Regelungen für den gesamten - auch frei finanzierten - Wohnungsmarkt.

b) Der [X.] und das [X.] von [X.] halten die Vorlage ebenfalls für unzulässig; jedenfalls sei § 3 MietenWoG [X.] formell und materiell mit dem Grundgesetz vereinbar.

Die Fraktionen von [X.] und [X.] im [X.] von [X.] haben am 25. Mai 2020 beim Verfassungsgerichtshof des [X.] [X.] einen Antrag auf abstrakte Normenkontrolle eingereicht, mit dem - an[X.] als im vorliegenden Verfahren - weitergehende Verstöße gegen die Verfassung von [X.] geltend gemacht werden. Der Verfassungsgerichtshof des [X.] [X.] hat das Verfahren bis zur Entscheidung des [X.]esverfassungsgerichts ausgesetzt (vgl. [X.] [X.], [X.] vom 21. Oktober 2020 - [X.] 87/20 -).

Mit Schriftsatz vom 21. Dezember 2020 haben die Antragsteller im Verfahren 2 [X.] auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung (§ 25 Abs. 1 [X.]) verzichtet.

Der Antrag auf abstrakte Normenkontrolle ([X.]) und die beiden Richtervorlagen (I[X.]) sind zulässig.

Der Antrag auf abstrakte Normenkontrolle (2 [X.]) ist zulässig. Die Antragsteller sind antragsbefugt (1.), und der Antrag ist auf einen tauglichen Gegenstand gerichtet (2.). Ein objektives [X.] liegt vor (3.).

1. Nach Art. 93 Abs. 1 Nr. 2 [X.] in Verbindung mit § 13 Nr. 6 und § 76 Abs. 1 Nr. 1 [X.] kann ein Viertel der Mitglieder des [X.]estages einen Antrag auf abstrakte Normenkontrolle stellen, wenn es [X.]es- oder [X.]recht wegen seiner förmlichen oder sachlichen Unvereinbarkeit mit dem Grundgesetz für nichtig hält. Für die Berechnung des [X.] ist - in Anknüpfung an Art. 121 [X.] - die sich aus § 1 Abs. 1 [X.] [X.]eswahlgesetz ([X.]) ergebende gesetzliche Mitgliederzahl des Deutschen [X.]estages (vgl. [X.], in: [X.]/ [X.]/[X.], [X.], 2015, § 76 Rn. 13; [X.], in: [X.]/[X.]t-Bleibtreu/[X.]/[X.], [X.], § 76 Rn. 11 ) zum [X.]punkt der Antragstellung maßgebend.

Die 284 Antragsteller repräsentieren mehr als ein Viertel der insgesamt 709 Mitglieder des 19. Deutschen [X.]estages (vgl. Statistisches [X.]esamt, Statistisches Jahrbuch 2018, [X.]). Sie werden durch dieselben Bevollmächtigten vertreten und haben denselben Sachantrag gestellt.

2. Der Antrag ist auf einen tauglichen Gegenstand gerichtet, da die angegriffenen Regelungen der § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 und § 11 MietenWoG [X.] zum [X.]punkt der Antragstellung noch Rechtswirkungen entfaltet haben und weiterhin entfalten (vgl. [X.] 7, 305 <310>; 38, 258 <267>; 79, 311 <326 f.>; 99, 57 <67>; 119, 96 <116>).

3. Damit ist das für eine abstrakte Normenkontrolle notwendige objektive [X.] an der Gültigkeit der Norm (vgl. [X.] 6, 104 <110>; 52, 63 <80>; 73, 118 <150>; 88, 203 <334>; 96, 133 <137>; 100, 249 <257>; 119, 394 <409>; 127, 293 <319>; 128, 1 <32>; 133, 241 <259 Rn. 45>; 150, 1 <77 f. Rn. 138>; 151, 152 <161 f. Rn. 27>; stRspr) zu bejahen. Ein solches [X.] ist indiziert, wenn ein auf das Grundgesetz in besonderer Weise verpflichtetes Organ oder ein Organteil von der Unvereinbarkeit der Norm mit höherrangigem [X.]esrecht überzeugt ist und eine diesbezügliche Feststellung beim [X.]esverfassungsgericht beantragt (vgl. [X.] 6, 104 <110>; 39, 96 <106>; 52, 63 <80>; 96, 133 <137>; 103, 111 <124>; 119, 394 <409>; 127, 293 <319>; 150, 1 <77 f. Rn. 138>). Es entfällt lediglich, wenn von der zur Prüfung gestellten Norm unter keinem denkbaren Gesichtspunkt mehr Rechtswirkungen ausgehen können (vgl. [X.] 97, 198 <213 f.>; 100, 249 <257>; 110, 33 <45>; 133, 241 <259 Rn. 45>; 150, 1 <77 f. Rn. 138>; 151, 152 <161 f. Rn. 27>; stRspr). Eines subjektiven allgemeinen Rechtsschutzinteresses bedarf es dagegen nicht (vgl. [X.] 103, 111 <124>).

Vorliegend sind die Antragsteller im Verfahren 2 [X.] nach ihrem Vortrag von der Nichtigkeit der angegriffenen Vorschriften des [X.] in [X.] überzeugt.

Die Richtervorlagen (Art. 100 Abs. 1 [X.] i.V.m. § 13 Nr. 11, § 80 Abs. 1 und Abs. 2 [X.]) in den Verfahren 2 BvL 4/20 (1.) und 2 [X.] (2.) sind ebenfalls zulässig.

1. Die Vorlage des [X.]s [X.] ist zulässig. Das [X.] hat in einer den Anforderungen des Art. 100 Abs. 1 [X.] und des § 80 Abs. 2 [X.] [X.] genügenden Weise dargelegt, dass die Frage der Verfassungsmäßigkeit des § 3 MietenWoG [X.] für den bei ihm anhängigen Ausgangsrechtsstreit entscheidungserheblich ist und dass es von der Verfassungswidrigkeit des § 3 MietenWoG [X.] überzeugt ist.

a) Entscheidungserheblichkeit setzt voraus, dass die Endentscheidung des Ausgangsverfahrens von der für verfassungswidrig gehaltenen Vorschrift abhängt (vgl. [X.] 11, 330 <334 f.>; 149, 1 <10 Rn. 21>; 153, 310 <330 Rn. 47>). Das Vorlagegericht muss je nach Gültigkeit oder Ungültigkeit der beanstandeten Norm zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangen (vgl. [X.] 7, 171 <173 f.>; 141, 1 <10 f. Rn. 22>; 145, 171 <189 Rn. 52>; 153, 310 <333 Rn. 55>; stRspr). Dabei ist grundsätzlich auf die Auffassung des vorlegenden Gerichts abzustellen (vgl. [X.] 2, 181 <190 f.>; 57, 295 <315>; 105, 61 <67>; 127, 224 <244>; 133, 1 <10 f. Rn. 35>; 148, 64 <67 f. Rn. 13>; stRspr), solange diese nicht offensichtlich unhaltbar ist (vgl. [X.] 2, 380 <389>; 145, 171 <189 Rn. 52>; stRspr).

Das vorlegende Gericht muss zudem von der Verfassungswidrigkeit der zur Prüfung gestellten Norm überzeugt sein und die für seine Überzeugung maßgeblichen Erwägungen nachvollziehbar darlegen (vgl. [X.] 141, 1 <11 Rn. 23>; 145, 249 <266 f. Rn. 36>; 149, 1 <11 Rn. 21>; 153, 310 <335 Rn. 60>). Es muss den verfassungsrechtlichen Prüfungsmaßstab angeben und sich mit der Rechtslage, insbesondere der maßgeblichen Rechtsprechung des [X.]esverfassungsgerichts, auseinan[X.]etzen (vgl. [X.] 149, 1 <11 Rn. 21>; 153, 310 <335 Rn. 60>). Dabei hat es die aus seiner Sicht zur Prüfung der Verfassungsmäßigkeit erforderlichen tatsächlichen Feststellungen zu treffen und in den Vorlagebeschluss aufzunehmen (vgl. [X.] 145, 249 <266 f. Rn. 36>; 149, 1 <11 Rn. 21>). § 80 Abs. 2 [X.] [X.] verpflichtet das vorlegende Gericht jedoch nicht dazu, auf jede denkbare Rechtsauffassung einzugehen (vgl. [X.] 141, 1 <11 Rn. 22>; 145, 1 <7 Rn. 12>; 145, 106 <141 Rn. 96>; 152, 274 <310 Rn. 90>).

b) Die Vorlage des [X.]s [X.] im Verfahren 2 BvL 4/20 genügt diesen Anforderungen. Das [X.] legt nachvollziehbar dar, dass die Verfassungsmäßigkeit des § 3 Abs. 1 [X.] MietenWoG [X.] für das Berufungsverfahren entscheidungserheblich ist und warum es von dessen Verfassungswidrigkeit überzeugt ist.

Die Entscheidungserheblichkeit von § 3 MietenWoG [X.] wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die (zeitliche) Anwendbarkeit von § 3 MietenWoG [X.] auf das Erhöhungsverlangen des Ausgangsverfahrens umstritten ist. Nach Auffassung des [X.]s [X.] fallen Bestimmungen über die Höhe des Mietzinses, die nach dem Stichtag des 18. Juni 2019 getroffen wurden, aufgrund des eindeutigen Gesetzeswortlauts und der ausdrücklichen Gesetzesbegründung in den Anwendungsbereich des [X.] in [X.]. Dieses sehe eine unechte Rückwirkung vor, indem es die zulässige Miethöhe nach einem [X.]punkt bestimme, der vor dem Inkrafttreten des Gesetzes liege. Auf eine ihm günstigere Miethöhe zum Stichtag könne sich ein Vermieter nach Auffassung des [X.]s nur dann mit Erfolg berufen, wenn er bis zum 18. Juni 2019 entweder eine vertragliche Vereinbarung in Höhe der nach dem Inkrafttreten des Gesetzes geforderten Miete getroffen, der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen bis zu diesem [X.]punkt zugestimmt oder ein bis zum 18. Juni 2019 rechtskräftig gewordenes Urteil die Zustimmung des Mieters nach § 894 [X.] ZPO ersetzt habe. Diese Auslegung ist nicht offensichtlich unhaltbar. § 3 MietenWoG [X.] bedarf hinsichtlich seiner zeitlichen Anwendbarkeit der Auslegung. Der Wortlaut spricht jedenfalls nicht gegen die Auffassung des [X.]s [X.], die zudem mit zahlreichen Belegstellen aus amtlichen Dokumenten, Rechtsprechung und Literatur begründet wird.

Auch die Ausführungen des [X.]s [X.] zur Unvereinbarkeit von § 3 Abs. 1 MietenWoG [X.] mit dem Grundgesetz genügen den [X.]. [X.] begründet ausführlich, warum die Vorschrift mit Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] in Verbindung mit § 557 Abs. 1, § 558 Abs. 1 und Abs. 2 [X.] unvereinbar und deshalb nichtig sei.

2. Die Vorlage des [X.] ist ebenfalls zulässig. Es legt hinreichend substantiiert dar, dass es für seine Endentscheidung auf die Verfassungsmäßigkeit des § 3 Abs. 1 [X.] MietenWoG [X.] ankommt. Wäre die Vorschrift mit dem Grundgesetz vereinbar, wäre die Klage abzuweisen, ansonsten hätte sie - an den dann maßgeblichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs gemessen - Erfolg.

a) Soweit sich das [X.] mit Blick auf die Entscheidungserheblichkeit des § 3 Abs. 1 MietenWoG [X.] zu dessen zeitlichem Anwendungsbereich äußert, entsprechen die Ausführungen jenen des [X.]s [X.] im Verfahren 2 BvL 4/20. Sie genügen ebenfalls den Anforderungen von Art. 100 Abs. 1 [X.] und § 80 Abs. 2 [X.] [X.].

b) Darüber hinaus stellt das [X.] - unter Nennung verschiedener Belegstellen sowie unter Heranziehung der einschlägigen Rechtsprechung - nachvollziehbar dar, warum § 3 Abs. 1 [X.] MietenWoG [X.] seiner Auffassung nach mit Art. 72 Abs. 1 [X.] unvereinbar ist und der [X.] von der Gesetzgebungskompetenz aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] umfassend und abschließend Gebrauch gemacht hat.

Das [X.] in [X.] ist mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 [X.] unvereinbar und nichtig.

Das Grundgesetz geht von einer in aller Regel abschließenden Verteilung der [X.] zwischen [X.] und [X.] aus. Der [X.] hat das Recht zur Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz ihm dieses ausdrücklich zuweist (1.). Solange und soweit er im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch macht, entfällt die Regelungsbefugnis der Länder (2.). Im Übrigen sind die Länder nach Art. 70 und Art. 72 Abs. 1 [X.] zur Gesetzgebung berufen (3.). Welcher Materie eine gesetzliche Regelung zuzuordnen ist, bemisst sich nach ihrem objektiven Regelungsgehalt (4.).

1. Nach Art. 70 Abs. 1 [X.] haben die Länder das Recht zur Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz nicht dem [X.] [X.]se zuweist. Eine solche Zuweisung von [X.] an den [X.] findet sich ausweislich Art. 70 Abs. 2 [X.] vor allem in den Vorschriften über die ausschließliche (Art. 73 und Art. 105 Abs. 1 [X.]) und die konkurrierende Gesetzgebung (Art. 74 und Art. 105 Abs. 2 [X.]). Daneben werden dem [X.] in zahlreichen Einzelbestimmungen (vgl. u.a. Art. 21 Abs. 5, Art. 23 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 3, Abs. 7, Art. 24 Abs. 1, Art. 26 Abs. 2 Satz 2, Art. 29 Abs. 2, Abs. 5 Satz 4, Abs. 6 Satz 2, Abs. 7 Satz 2, Art. 38 Abs. 3, Art. 41, Art. 45b Satz 2, Art. 45c Abs. 2, Art. 45d Abs. 2, Art. 48 Abs. 3 Satz 3, Art. 54 Abs. 7, Art. 79 Abs. 1, Abs. 2, Art. 84 Abs. 1 Satz 2, Abs. 5, Art. 85 Abs. 1 [X.], Art. 86, Art. 87 Abs. 3 [X.], Satz 2, Art. 87b Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, Art. 87d Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, Art. 87e Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 Satz 3, Satz 4, Abs. 4 Satz 2, Art. 91a Abs. 2, Art. 91c Abs. 4, Abs. 5, Art. 91e Abs. 3, Art. 93 Abs. 1 Nr. 5, Abs. 3, Art. 94 Abs. 2, Art. 95 Abs. 3 Satz 2, Art. 96 Abs. 2 Satz 3, Art. 104a Abs. 5 Satz 2, Abs. 6 Satz 4, Art. 104b Abs. 2, Art. 106 Abs. 3 Satz 3, Satz 6, Abs. 4 Satz 2, Abs. 5 Satz 2, Abs. 6 Satz 5, Art. 106a Satz 2, Art. 106b Satz 2, Art. 107 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 [X.], Art. 108 Abs. 1 Satz 2, Abs. 4 bis Abs. 6, Art. 109 Abs. 4, Abs. 5 Satz 3, Art. 109a Abs. 1, Art. 110 Abs. 2 [X.], Art. 112 Satz 3, Art. 114 Abs. 2 Satz 4, Art. 115 Abs. 1 [X.]) weitere [X.]se zugewiesen.

a) Das Grundgesetz enthält - von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 [X.] abgesehen - eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den [X.] oder die Länder (vgl. [X.] 109, 190 <218>). [X.] sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt die [X.] insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 [X.] enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab. Auch wenn die Materie eines Gesetzes Bezug zu verschiedenen Sachgebieten aufweist, die teils dem [X.], teils den [X.] zugewiesen sind, besteht deshalb die Notwendigkeit, sie dem einen oder anderen Kompetenzbereich zuzuweisen (vgl. [X.] 36, 193 <202 f.>; 61, 149 <204>; 106, 62 <114>).

b) Nach der Systematik der grundgesetzlichen Kompetenzordnung wird der Kompetenzbereich der Länder daher grundsätzlich durch die [X.]weite der [X.]eskompetenzen bestimmt, nicht umgekehrt (vgl. [X.] 135, 155 <196 Rn. 103>). Aus der in Art. 30 und Art. 70 Abs. 1 [X.] verwendeten Regelungstechnik ergibt sich keine Zuständigkeitsvermutung zugunsten der Länder (vgl. implizit [X.] 98, 265 <299>; an[X.] noch [X.] 26, 281 <297>; 42, 20 <28>), die bei der Auslegung der einzelnen [X.] oder bei verbleibenden [X.] zu berücksichtigen wäre. Eine solche Vermutung wi[X.]präche der Systematik der grundgesetzlichen Kompetenzverteilung (vgl. [X.], [X.]organisationshoheit als Schranke der [X.]eskompetenzen, 1988, [X.] ff.; Heintzen, in: [X.]/[X.]/[X.], [X.] Kommentar, [X.], Art. 70 Rn. 109 f. ; [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2018, Art. 70 Rn. 14) und missachtete deren umfassende Justitiabilität. Nach der Konzeption des Grundgesetzes ist die Zuordnung eines [X.] zu einer Kompetenzmaterie eine Rechtsfrage, deren Beantwortung insbesondere weder von Darlegungs- und Begründungslasten des Gesetzgebers noch davon abhängt, ob diese mehr oder weniger erfolgreich erfüllt werden (vgl. [X.], in: Festschrift für [X.], 1970, [X.]89 <290 f.>; [X.], DVBl 1988, [X.]17 <319>; [X.], in: [X.]/[X.], [X.], Art. 70 Rn. 33 ).

c) Öffnungsklauseln in [X.]esgesetzen sind grundsätzlich zulässig (vgl. Art. 71 und Art. 72 Abs. 1 [X.]), gewähren den [X.] jedoch keine über die Öffnung hinausgehenden Spielräume. Konzeptionelle Entscheidungen des [X.]esgesetzgebers dürfen durch die [X.]gesetzgeber nicht verfälscht werden (vgl. [X.] 98, 265 <301 m.w.N.>; 113, 348 <372>). Die Grundkonzeption des [X.]esgesetzes muss grundsätzlich auch dann gewahrt bleiben, wenn die Länder von entsprechenden Öffnungsklauseln Gebrauch machen (vgl. Bay[X.], Entscheidung vom 9. Mai 2016 - [X.]. 14-VII-14 u.a. -, Rn. 189 ff., juris; [X.], in: [X.], [X.], 8. Aufl. 2018, Art. 70 Rn. 68).

d) Die verfassungsrechtliche Kompetenzverteilung ist unverfügbar. Kompetenzen stehen nicht zur Disposition ihrer Träger (vgl. [X.] 1, 14 <35>; 32, 145 <156>; 63, 1 <39>; 119, 331 <364 f.>; 137, 108 <147 f. Rn. 91>; 145, 171 <191 Rn. 59>). Vorbehaltlich spezieller verfassungsrechtlicher Ermächtigungen können [X.] und Länder daher selbst mit Zustimmung [X.] nicht in Bereichen tätig werden, die das Grundgesetz [X.] zuweist (vgl. [X.] 1, 14 <35>).

2. Das Grundgesetz regelt die konkurrierende Gesetzgebung in Anlehnung an Art. 7 WRV im Wesentlichen in Art. 72 und Art. 74 [X.]. Dabei enthält Art. 74 [X.] - von den Fällen der Art. 105 Abs. 2 und Art. 115c Abs. 1 [X.] abgesehen - einen abschließenden Katalog der in die konkurrierende Gesetzgebung fallenden Gegenstände.

a) Sofern nicht die Erforderlichkeitsklausel des Art. 72 Abs. 2 [X.] eingreift, kann der [X.] Gegenstände der konkurrierenden Gesetzgebung ohne weitere Voraussetzungen an sich ziehen. Dies ergibt sich - argumentum e contrario - aus der in Art. 72 Abs. 2 [X.] enthaltenen Aufzählung. Die Gegenstände der dort nicht erwähnten Materien kann der [X.]esgesetzgeber daher ohne Weiteres regeln.

b) Macht der [X.] von der konkurrierenden Gesetzgebung Gebrauch, verlieren die Länder gemäß Art. 72 Abs. 1 [X.] das Recht zur Gesetzgebung in dem [X.]punkt ("solange") und in dem Umfang ("soweit"), in dem der [X.] die Gesetzgebungskompetenz zulässigerweise in Anspruch nimmt (sog. Sperrwirkung). Soweit die Sperrwirkung reicht, entfällt die Gesetzgebungskompetenz der Länder (vgl. [X.] 20, 238 <250>; 67, 299 <328>; 98, 265 <300>; 109, 190 <229 f.>; 113, 348 <371 f.>; [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2018, Art. 72 Rn. 85; [X.]/[X.], [X.], [X.] 415 <419>). Die Sperrwirkung verhindert für die Zukunft den Erlass neuer [X.]gesetze und entzieht in der Vergangenheit erlassenen [X.]gesetzen die Kompetenzgrundlage, sodass sie nichtig sind beziehungsweise werden.

[X.]) Die Sperrwirkung im Sinne von Art. 72 Abs. 1 [X.] setzt voraus, dass bundes- und landesgesetzliche Regelung denselben Gegenstand betreffen (vgl. [X.] 2, 232 <235>; 20, 238 <248>; 32, 319 <327>; 109, 190 <229>; 138, 261 <280 Rn. 44>). Die bundesgesetzliche Regelung darf vom [X.]esverfassungsgericht nicht für verfassungswidrig erklärt worden sein (vgl. [X.] 7, 377 <387>; [X.], in: [X.], [X.], 8. Aufl. 2018, Art. 72 Rn. 34; [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2018, Art. 72 Rn. 69); Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit einer Norm genügen hingegen nicht, weil die Sperrwirkung sonst unterlaufen werden könnte (vgl. [X.] 98, 265 <318 ff.>).

[X.]) "Gebrauch" im Sinne von Art. 72 Abs. 1 [X.] macht der [X.]esgesetzgeber nur, solange und soweit er für die betreffende Materie eine erschöpfende Regelung trifft oder treffen will (vgl. [X.], in: [X.]/[X.], [X.], Art. 72 Rn. 79 ). Je nach [X.]weite der bundesgesetzlichen Regelung kann der [X.]gesetzgeber von der Rechtsetzung also gänzlich ausgeschlossen oder auf bestimmte Teilmaterien und -gegenstände beschränkt werden. Hat der [X.] einen Gegenstand abschließend geregelt, tritt die Sperrwirkung des Art. 72 Abs. 1 [X.] für eine Regelung der Länder in diesem Sachbereich unabhängig davon ein, ob diese den bundesrechtlichen Bestimmungen wi[X.]treitet, sie ergänzt oder lediglich (deklaratorisch) wiederholt (vgl. [X.] 20, 238 <250>; 102, 99 <115>; 109, 190 <230>; 113, 348 <372>; 138, 261 <280 Rn. 44>).

Ein deutliches Anzeichen dafür, dass eine landesrechtliche Bestimmung einen Bereich betrifft, den der [X.]esgesetzgeber geregelt hat, liegt vor, wenn ihr Vollzug die Durchsetzung des [X.]esrechts beeinträchtigt und dieses nicht mehr - zumindest nicht mehr vollständig - oder nur verändert angewandt und sein Regelungsziel lediglich modifiziert verwirklicht werden kann (vgl. [X.] 102, 99 <115>).

(1) In sachlich-inhaltlicher Hinsicht reicht die Sperrwirkung so weit, wie der [X.]esgesetzgeber eine erschöpfende, also lückenlose und abschließende Regelung getroffen hat beziehungsweise treffen wollte (vgl. [X.] 109, 190 <230>; 138, 261 <280 Rn. 44>). Handelt es sich bei der bundesgesetzlichen Regelung lediglich um eine Mindestgarantie, bleibt es dem [X.]gesetzgeber unbenommen, strengere Regelungen für denselben Sachverhalt zu erlassen. Entscheidend ist, ob und inwieweit den [X.] Raum zu eigener Rechtsetzung belassen wird oder werden soll (vgl. Broemel, in: [X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2021, Art. 72 Rn. 20; [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2018, Art. 72 Rn. 72, 83 ff.).

Die [X.]weite der Sperrwirkung ist jeweils für die konkrete Regelung und den konkreten Sachbereich zu bestimmen (vgl. [X.] 109, 190 <229>; 113, 348 <371>). Da sich der abschließende Charakter einer bundesgesetzlichen Regelung erst aus dem Zusammenspiel verschiedener, gegebenenfalls inhaltlich und zeitlich aneinander anschließender Gesetze ergeben kann (vgl. [X.] 34, 9 <28>; 102, 99 <114>; 138, 261 <280 Rn. 44>), bedarf es dazu in der Regel einer Gesamtwürdigung des betreffenden [X.], also der gesetzgeberischen Gesamtkonzeption (vgl. [X.] 67, 299 <324>; 98, 265 <301>; 102, 99 <114>; 109, 190 <229>; 138, 261 <280 Rn. 43 f.>). In diesem Zusammenhang sind nicht nur der Wortlaut des [X.]esgesetzes selbst zu würdigen, sondern auch der dahinterstehende Regelungszweck, die Gesetzgebungsgeschichte und die Gesetzesmaterialien (vgl. [X.] 98, 265 <300 f.>; 102, 99 <115>; 109, 190 <229 f.>; 138, 261 <280 Rn. 43 f.>). Ob die bundesgesetzliche Regelung abschließend ist, ist materien- und nicht zielbezogen zu bestimmen, sodass es für eine möglicherweise verbleibende Gesetzgebungskompetenz der Länder allein auf die Identität der [X.] ankommt, nicht hingegen auf die konkrete - gegebenenfalls abweichende - Zielsetzung des [X.]gesetzgebers. Maßgeblich ist, welche Sachverhalte der [X.]esgesetzgeber gesehen hat und einer Regelung zuführen wollte (vgl. [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2018, Art. 72 Rn. 83 ff.). Wenn der [X.]esgesetzgeber nur eine abstrakte Zielvorstellung festschreibt, die Wege zu ihrer Verwirklichung aber den [X.] überlasst, verbleibt den [X.] eine eigene Gesetzgebungskompetenz (vgl. [X.] 49, 343 <359>; 138, 261 <280 Rn. 43>). Der Erlass eines [X.]esgesetzes zur Regelung eines bestimmten Gegenstands rechtfertigt für sich allein noch nicht die Annahme, dass die Länder damit von einer eigenen Gesetzgebung ausgeschlossen sind; es können insofern durchaus Bereiche verbleiben, deren Regelung für die Gesetzgebung der Länder offen ist (vgl. [X.] 56, 110 <119>; 102, 99 <114 f.>; 109, 190 <229 f.>).

Erfasst ein [X.]esgesetz lediglich einzelne Regelungsbereiche und klammert es andere relevante Tatbestände aus oder trifft es nur bestimmte grundsätzliche Entscheidungen und lässt es die weitere Konkretisierung des [X.] offen, spricht dies für eine lediglich teilweise abschließende Regelung, die unter dem Blickwinkel von Art. 72 Abs. 1 [X.] nur eine sogenannte Teilsperre entfaltet (vgl. [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2018, Art. 72 Rn. 85; [X.], in: [X.], [X.], 8. Aufl. 2018, Art. 72 Rn. 32).

Nach der Rechtsprechung des [X.]esverfassungsgerichts besteht eine Vermutung für einen absichtsvollen Regelungsverzicht und damit eine abschließende bundesgesetzliche Regelung, soweit sich der Gesetzgeber im Gesetzgebungsverfahren mit einer bestimmten Frage auseinandergesetzt, diese aber in der Norm keinen Nie[X.]chlag gefunden hat (vgl. [X.] 98, 265 <313 ff.>). Eine abschließende Regelung liegt auch vor, wenn der [X.]esgesetzgeber ergänzende Regelungen, die ein [X.]gesetzgeber der Sache nach treffen könnte, als Bestandteil seiner inhaltlichen Konzeption im Sinne einer Teilsperre ausgeschlossen hat (vgl. [X.] 2, 232 <236>; 32, 319 <327>; 138, 261 <280 Rn. 43>). Das gilt allerdings dann nicht, wenn das [X.]esgesetz ausschließlich dazu dienen soll, den [X.]gesetzgeber von der Gesetzgebung auszuschließen (vgl. [X.] 34, 9 <28>).

Bloße Wert- oder Zielvorstellungen, mögen sie auch in einem [X.]esgesetz zum Ausdruck gekommen sein, verpflichten die Länder nicht zu einer mit den Vorstellungen des [X.]esgesetzgebers konformen Gesetzgebung. Die Länder sind in einem solchen Fall auch zum Erlass von Gesetzen berechtigt, die den politischen Vorstellungen des [X.]esgesetzgebers zuwiderlaufen, solange und soweit dieser eine solche Gesetzgebung nicht durch eine ausdrückliche und eindeutige Regelung unterbindet. Ein politisches Homogenitätsgebot kennt das Grundgesetz nicht (vgl. [X.] 49, 343 <359>; 138, 261 <280 Rn. 43>).

(2) In zeitlicher Hinsicht erfordert eine Sperrwirkung im Sinne von Art. 72 Abs. 1 [X.] nach der Rechtsprechung des [X.]esverfassungsgerichts, dass das [X.]esgesetz bereits erlassen ist; es muss noch nicht in [X.] getreten sein. Eine Gesetzesinitiative genügt insoweit nicht (vgl. [X.] 77, 308 <330 f.>; [X.], in: [X.]/[X.], [X.], Art. 72 Rn. 109 ; [X.], in: [X.]t-Bleibtreu/[X.]/Henneke, [X.], 14. Aufl. 2018, Art. 72 Rn. 20).

3. Im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung sind die Länder zur Gesetzgebung somit nur befugt, solange und soweit der [X.] von seiner [X.] keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 [X.]). Ihnen verbleibt trotz der vom Grundgesetz verwandten Regelungstechnik eines [X.] zugunsten der Länder (lediglich) eine sogenannte Residualkompetenz (vgl. [X.], in: Dreier, [X.], [X.], 3. Aufl. 2015, Art. 70 Rn. 9; Heintzen, in: [X.]/[X.]/[X.], [X.] Kommentar, [X.], Art. 70 Rn. 47 ; [X.]/[X.], NVwZ 2019, [X.]572 <1573>; [X.], [X.], [X.]02 <605>; [X.], in: [X.]/[X.], [X.], 16. Aufl. 2020, Art. 70 Rn. 1), deren konkrete [X.]weite sich nach der Subtraktionsmethode bemisst (vgl. Maurer, in: Festschrift für [X.] Rudolf, 2001, [X.]37 <344>).

4. Für die Zuordnung einer gesetzlichen Regelung zu einer Kompetenzmaterie sind die verfassungsrechtlichen [X.] auszulegen (a) und die fragliche Regelung nach ihrem Regelungsgegenstand, dem Normzweck, ihrer Wirkung und ihren Adressaten zuzuordnen (b).

a) Wie auch Art. 73 [X.] enthält Art. 74 [X.] zur Umschreibung der dort geregelten [X.] durchweg unbestimmte und daher auslegungsbedürftige Rechtsbegriffe. Einzelne davon weisen bis auf die Verfassung des Deutschen [X.]s von 1871 (Art. 4 RV) oder die Weimarer [X.]sverfassung (Art. 7 WRV) zurückreichende Traditionslinien auf und haben durch die [X.] eine nähere Konturierung erfahren. Daneben gibt es [X.], die erst in jüngerer [X.] in die Verfassung gefunden haben und bei denen die Entstehungsgeschichte (noch) eine größere Rolle spielt.

Die Auslegung der [X.] folgt den allgemeinen Regeln der Verfassungsinterpretation (vgl. [X.], in: [X.]/Kirchhof, [X.], 3. Aufl. 2008, § 135 Rn. 32; [X.], in: [X.], [X.], 8. Aufl. 2018, Art. 70 Rn. 53 mit Verweis auf [X.], [X.], [X.]07 ff.), die vor allem auf Wortlaut, Systematik, Normzweck und Entstehungsgeschichte abstellt (vgl. [X.] 109, 190 <212>; 138, 261 <273 Rn. 29>; 145, 20 <58 f. Rn. 98>). In diesem Zusammenhang kommt insbesondere der [X.] (vgl. [X.] 12, 205 <226>; 26, 281 <299>; 61, 149 <175>; 109, 190 <213>; 134, 33 <55 Rn. 55>; 145, 20 <59 Rn. 99, 62 Rn. 105>) und der Entwicklung der betreffenden Kompetenzmaterie Bedeutung zu (vgl. [X.] 97, 198 <219>). Aus der [X.] kann abgeleitet werden, ob und wie der historische Gesetzgeber eine Kompetenz genutzt und inwieweit sich dadurch über die [X.] hinweg ein bestimmtes Verständnis der Norm herausgebildet hat (vgl. [X.] 77, 308 <331>). Das gilt namentlich für ältere, insbesondere vorkonstitutionelle und umfassend kodifizierte [X.], während der Tradition bei jüngeren und entwicklungsoffenen Begriffen naturgemäß keine vergleichbare Bedeutung zukommen kann (vgl. [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2018, Art. 70 Rn. 50, 52).

Eine sachgemäße und funktionsgerechte Interpretation (vgl. [X.] 36, 193 <209>) der [X.] muss darüber hinaus dem Grundsatz der Einheit der Verfassung (vgl. [X.] 19, 206 <220>; 55, 274 <300>) gerecht werden und der Grundentscheidung des [X.] für eine abschließende Verteilung der Kompetenzen zwischen [X.] und [X.] sowie für einen weitgehenden Ausschluss von Kompetenzüberschneidungen Rechnung tragen (vgl. [X.] 67, 299 <321>; Schwarz, [X.] 2012, [X.]31 <332>). Für Zweckmäßigkeitsüberlegungen ist in diesem Zusammenhang ebenso wenig Raum (vgl. März, in: v. [X.]/[X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2018, Art. 30 Rn. 24) wie für am Grundsatz der Verhältnismäßigkeit oder dem Subsidiaritätsprinzip orientierte Abwägungen. Eine Auslegung anhand des einfachen Gesetzesrechts scheidet mit Blick auf die Höherrangigkeit der Verfassung und ihren Selbststand aus (vgl. [X.], in: [X.]/Kirchhof, [X.], 3. Aufl. 2008, § 135 Rn. 33 f.).

Art. 70 Abs. 1 [X.] begründet keine Auslegungsmaxime, nach der die [X.] des Grundgesetzes im Zweifel zugunsten der Länder auszulegen wären (vgl. Broemel, in: [X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2021, Art. 70 Rn. 12; [X.], in: Dreier, [X.], [X.], 3. Aufl. 2015, Art. 70 Rn. 10, jeweils m.w.N.). Eine grundsätzlich restriktive Auslegung der in Art. 73 und Art. 74 [X.] verwandten Begriffe ist mit den Art. 70 ff. [X.] ebenso wenig vereinbar (vgl. [X.], in: [X.]/Kirchhof, [X.], 3. Aufl. 2008, § 135 Rn. 33; [X.], in: [X.]t-Bleibtreu/[X.]/Henneke, [X.], 14. Aufl. 2018, Art. 70 Rn. 2) wie eine prinzipiell extensive Auslegung zugunsten des [X.]es (vgl. [X.] 26, 246 <254>; 134, 33 <105 Rn. 175>). Wie alle Zuständigkeitsvorschriften des Grundgesetzes gelten die Art. 70 ff. [X.] "strikt" (vgl. [X.] 12, 205 <228 f.>; 26, 246 <254>; 42, 20 <28>; 61, 149 <174>; 106, 62 <136>). Das erfordert eine Auslegung, die dem Wortlaut und dem Sinn der Kompetenznorm gerecht wird und eine möglichst eindeutige vertikale Gewaltenteilung gewährleistet (vgl. [X.] 12, 205 <228 f.>; 37, 363 <405>; 61, 149 <174>; 138, 261 <273 Rn. 28>; 145, 20 <58 f. Rn. 98>; stRspr). Der Regelungsgehalt der einzelnen [X.] kann daher weder unter Rückgriff auf eine vorgebliche Kompetenzvermutung zugunsten der Länder offengelassen noch "landesfreundlich" ausgelegt werden (vgl. [X.], in: [X.]/[X.], [X.], Art. 70 Rn. 33 ; [X.], in: v. [X.]t/[X.]/ [X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2018, Art. 70 Rn. 14).

Für die Abgrenzung und den Inhalt der [X.]se von [X.] und [X.] sind allein die Art. 70 ff. [X.] maßgeblich (vgl. [X.] 45, 297 <341>; 68, 319 <327 f.>). Eine Auslegung des Grundgesetzes im Lichte landesverfassungsrechtlicher Vorgaben stellte den Geltungsvorrang des Grundgesetzes (Art. 1 Abs. 3, Art. 20 Abs. 3, Art. 28 Abs. 1 [X.], Art. 93 Abs. 1 Nr. 2 [X.]) in Frage und beinhaltete das Risiko einer regionalen Fragmentierung der auf Einheit angelegten [X.]esverfassung. Zwar ist es den [X.] unbenommen, im Rahmen ihrer Verfassungsautonomie St[X.]tsziele festzulegen, die das Grundgesetz nicht kennt (vgl. [X.] 147, 185 <210 Rn. 46>); das bindet jedoch ausschließlich die durch die jeweilige [X.]verfassung verfasste St[X.]tsgewalt und ist für die Kompetenzverteilung zwischen [X.] und [X.] irrelevant (vgl. [X.], in: [X.], [X.], 8. Aufl. 2018, Art. 70 Rn. 23; Papier, [X.]kompetenz zur Einführung eines sogenannten [X.]s?, 2019, [X.]4).

b) Die Zuordnung einer gesetzlichen Regelung zu einem [X.] von Art. 73, Art. 74 oder Art. 105 [X.] erfolgt anhand ihres (unmittelbaren) [X.] (vgl. [X.] 48, 367 <373>; 78, 249 <266>; 116, 202 <216>; 121, 30 <47>; 121, 317 <348>), ihrer Wirkungen und Adressaten sowie des Normzwecks (vgl. [X.] 8, 143 <149 f.>; 13, 181 <196 f.>; 13, 367 <371 f.>; 14, 76 <99>; 106, 62 <106>; 111, 226 <257 f.>; 121, 30 <47>; 135, 155 <196 Rn. 102>).

Ob sich eine Regelung unter einen [X.] subsumieren lässt, hängt davon ab, ob der dort genannte Sachbereich unmittelbar oder lediglich mittelbar Gegenstand dieser Regelung ist (vgl. [X.] 8, 104 <116 f.>; 9, 185 <190>; 13, 181 <196>; 28, 119 <149>; 34, 139 <144>; 36, 193 <205>; stRspr). Für dessen Ermittlung ist der sachliche - auch aufgrund des Gesamtzusammenhangs der Regelung im jeweiligen Gesetz zu ermittelnde - Gehalt einer Regelung und nicht die vom Gesetzgeber gewählte Bezeichnung maßgebend (vgl. [X.] 8, 260 <269 f.>; 58, 137 <145 f.>; 68, 319 <328>; 70, 251 <264>; 77, 308 <329>; 116, 202 <216>; 134, 33 <59 Rn. 65>; 135, 155 <199 f. Rn. 108>; 149, 222 <250 Rn. 56>). Eine gesetzliche Regelung ist - ihrem Hauptzweck entsprechend - dem [X.] zuzuordnen, den sie speziell und nicht (lediglich) allgemein behandelt (vgl. [X.], in: [X.]esverfassungsgericht und Grundgesetz - Festgabe aus Anlaß des 25jährigen Bestehens des [X.]esverfassungsgerichts, [X.], 1976, [X.]52 <268>; [X.], in: AK-[X.], [X.], 2. Aufl. 1989, Art. 70 Rn. 16; Heintzen, in: [X.]/[X.]/[X.], [X.] Kommentar, Art. 70 Rn. 201 ), wobei die Regelung in ihrem - kompetenzbegründenden - ([X.] zu erfassen ist (vgl. [X.], in: [X.]/Kirchhof, [X.], 3. Aufl. 2008, § 135 Rn. 45; [X.], in: [X.]/[X.], [X.], 16. Aufl. 2020, Art. 70 Rn. 7). Dass der Gegenstand eines [X.] lediglich reflexartig berührt oder als Annex behandelt wird, genügt insoweit nicht (vgl. [X.] 28, 119 <146 f.>; 80, 124 <132>).

Während die - erst ex post zu bestimmenden - Wirkungen eines Gesetzes aus seinen Rechtsfolgen hervorgehen (vgl. [X.], in: [X.]esverfassungsgericht und Grundgesetz - Festgabe aus Anlaß des 25jährigen Bestehens des [X.]esverfassungsgerichts, [X.], 1976, [X.]52 <268>; [X.], in: [X.]/Kirchhof, [X.], 3. Aufl. 2008, § 135 Rn. 45; vgl. auch Heintzen, in: [X.]/[X.]/[X.], [X.] Kommentar, Art. 70 Rn. 200 ), ergibt sich der Normzweck regelmäßig aus dem - durch Auslegung zu ermittelnden - objektivierten Willen des Gesetzgebers (vgl. [X.] 1, 299 <312>; 8, 274 <307>; 11, 126 <130 f.>; 19, 354 <362>; 24, 1 <15>; 48, 246 <256>; 105, 135 <157>; 133, 168 <205 Rn. 66>; 144, 20 <212 f. Rn. 555>; 150, 244 <276 Rn. 74>). Dieser ist mit Hilfe der anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung zu ermitteln, das heißt anhand des Wortlauts der Norm, ihrer systematischen Stellung, nach Sinn und Zweck sowie anhand der Gesetzesmaterialien und ihrer Entstehungsgeschichte, wobei sich diese Methoden nicht gegenseitig ausschließen, sondern ergänzen. Keine unter ihnen hat einen unbedingten Vorrang vor der anderen (vgl. [X.] 105, 135 <157>; 144, 20 <212 f. Rn. 555>). Nicht entscheidend sind allerdings die subjektiven Vorstellungen der am Gesetzgebungsverfahren beteiligten Organe oder Einzelner ihrer Mitglieder (vgl. [X.] 1, 299 <312>; 10, 234 <244>; 144, 20 <212 f. Rn. 555>).

Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (im Folgenden ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des [X.] Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] (1.). Mit den §§ 556 bis 561 [X.] hat der [X.]esgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht (2.). Aufgrund der hierdurch eingetretenen Sperrwirkung verbleibt für die Regelungen zur Miethöhe in § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG [X.] kein Raum (3.). Die Vorschriften lassen sich zudem weder auf den [X.] "Recht der Wirtschaft" (Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 [X.]) noch auf Art. 70 [X.] stützen (4.).

1. Die Regelung der Miete für ungebundenen Wohnraum fällt unter die konkurrierende [X.] für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] (a). Das gilt für das [X.] Mietrecht im Allgemeinen und für die Vorschriften über Festlegung und Durchsetzung der zulässigen Miethöhe im Besonderen (b).

a) Die Regelungen von Mietverhältnissen über ungebundenen Wohnraum sind Gegenstand der konkurrierenden Gesetzgebung für das bürgerliche Recht gemäß Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] ([X.]). Das belegen [X.] und [X.] ([X.]).

[X.]) Der in Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] als Gegenstand der konkurrierenden Gesetzgebung benannte Sachbereich "bürgerliches Recht" knüpft an einen bereits unter der Geltung von Art. 4 Nr. 13 RV und Art. 7 Nr. 1 WRV bekannten einfach-gesetzlichen Normbestand an und macht sich diesen normativ-rezeptiv zu eigen (vgl. [X.] 109, 190 <218>). Vor diesem Hintergrund kommt der [X.] eine besondere Bedeutung zu (vgl. [X.] 11, 192 <199>; 42, 20 <29>; 61, 149 <175 f.>), sodass der Begriff des bürgerlichen Rechts in Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] grundsätzlich in demselben Sinn zu verstehen ist, wie dies unter der [X.]sverfassung 1871 und der Weimarer [X.]sverfassung der Fall war (vgl. [X.] 3, 407 <415>; 12, 205 <226>; 26, 281 <299>; 33, 52 <61>; 42, 20 <29>; 61, 149 <175 f.>).

Nach dem durch [X.] und [X.] seit nunmehr 150 Jahren geprägten Rechtsverständnis umfasst das bürgerliche Recht die Gesamtheit aller Normen, die herkömmlicherweise dem Zivilrecht zugerechnet werden (vgl. [X.] 11, 192 <199>; 126, 331 <357>; 142, 268 <282 f. Rn. 54>). Dabei kommt es nicht vorrangig darauf an, ob ein Sachbereich nach heutigem Verständnis dem Privatrecht oder dem öffentlichen Recht zuzuordnen ist. Bürgerliches Recht im Sinne des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] ist nicht als Gegensatz zum öffentlichen Recht zu verstehen, sodass Gegenstände, die nach heutigem Verständnis dem öffentlichen Recht zuzuordnen sind, auch dem Anwendungsbereich von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] unterfallen können (vgl. [X.] 11, 192 <199>; [X.], in: Dreier, [X.], [X.], 3. Aufl. 2015, Art. 74 Rn. 18; Papier, a.a.[X.], [X.] 7; [X.]/[X.], NVwZ 2019, [X.]572 <1573>; [X.], in: [X.]/[X.], [X.], 16. Aufl. 2020, Art. 74 Rn. 3; [X.], [X.] 2021, [X.] 7 <10 f.>). Entscheidend ist, ob durch eine Vorschrift [X.] geregelt werden, also die Rechtsverhältnisse zwischen Privaten und die sich aus ihnen ergebenden Rechte und Pflichten (vgl. [X.] 42, 20 <31>; 61, 149 <163>; 142, 268 <282 f. Rn. 54>; Bay[X.], Entscheidung vom 16. Juli 2020 - [X.]. [X.] -, juris, Rn. 56). Das gilt auch, soweit Regelungen des Privatrechts im normativen Zusammenhang mit (einzelnen) öffentlich-rechtlichen Vorschriften stehen und vom Traditionszusammenhang des bürgerlichen Rechts umfasst werden, sofern der Regelungsschwerpunkt im Privatrecht verbleibt (vgl. [X.], in: [X.]/[X.]/[X.], [X.] Kommentar, [X.], Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Rn. 48 ). Ein sozialst[X.]tlich motivierter Eingriff in das Marktgeschehen mit dem Ziel, [X.] Disparitäten auszugleichen oder zu beseitigen, lässt den [X.] des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] daher noch nicht entfallen (vgl. [X.] 142, 268 <283 Rn. 55>).

Das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] umfasst neben den fünf Büchern des Bürgerlichen Gesetzbuchs als weitgehend abschließender Regelung wichtiger [X.]bestandteile des Privatrechts auch vielfältige Nebengesetze zur Ordnung von [X.]n wie etwa das Wohnungseigentumsrecht und das Beurkundungsrecht einschließlich der Gebührenfestsetzung (vgl. [X.] 11, 192 <199>). Mitunter enthalten diese Nebengesetze verwaltungsrechtliche, ordnungswidrigkeiten- und strafrechtliche Vorkehrungen zu ihrer Durchsetzung.

Das Recht der Mietverhältnisse ist seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1. Januar 1900 in den §§ 535 ff. [X.] geregelt und - ungeachtet zahlreicher Änderungen - ein essentieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gilt insbesondere für Mietverhältnisse über Wohnungen (§ 549 [X.]). Die Überlassung einer Wohnung beruht auf einem Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, in dem Mietsache, Gebrauch, Mietdauer und die zu zahlende Miete festgelegt werden. Dieser Vertrag ist das Ergebnis privatautonomer Entscheidungen der Vertragsparteien und - vorbehaltlich gesetzlicher Schrankenziehungen - durch ihre grundrechtlich geschützten Interessen aus Art. 14 Abs. 1, Art. 12 Abs. 1 und Art. 2 Abs. 1 [X.] abgesichert. Gemäß § 535 Abs. 1 [X.] [X.] wird der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, während der Mieter dem Vermieter nach § 535 Abs. 2 [X.] die vereinbarte Miete zu entrichten hat. Ergeben sich die - synallagmatischen - Pflichten der Gebrauchsüberlassung einerseits und der Mietzahlung andererseits jedenfalls dem Grunde nach aus dem zwischen Vermieter und Mieter frei angebahnten und abgeschlossenen Mietvertrag, geht es um ein dem bürgerlichen Recht zuzuordnendes Rechtsverhältnis.

Das gilt selbst dann, wenn die privatautonom begründeten Rechte und Pflichten durch den Gesetzgeber näher ausgestaltet oder begrenzt werden. Regelungen über die zulässige Miethöhe können den Anspruch aus § 535 Abs. 2 [X.] an eine Reihe von prozeduralen und materiell-rechtlichen Anforderungen binden. Knüpfen sie jedoch an einen privatautonom geschlossenen Mietvertrag an, in dem die Auswahl des Vertragspartners, der Gegenstand des Mietverhältnisses, seine Dauer und - in den gesetzlichen Grenzen - die Höhe der Miete das Ergebnis grundrechtlich geschützter Entscheidungen der Vertragsparteien sind, sind sie auch dann der Materie des bürgerlichen Rechts im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] zuzuordnen, wenn ihre Durchsetzung durch Vorschriften des Verwaltungs-, Ordnungswidrigkeiten- und Strafrechts abgesichert und/oder erleichtert wird (vgl. [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.]., [X.], [X.], 3. Aufl. 1996, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Rn. 55 [X.]. 133; [X.], in: [X.]/[X.]/[X.], [X.] Kommentar, [X.], Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Rn. 48 ; [X.], in: v. [X.]t/[X.]/ [X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 12; a.[X.], [X.] 2021, [X.]51 <251 f.>).

An[X.] liegen die Dinge dagegen, wenn die [X.] Prägung des Mietverhältnisses durch öffentlich-rechtliche Vorschriften ganz oder teilweise verdrängt und die Auswahl der Vertragsparteien sowie die Festlegung der Vertragsinhalte durch verwaltungsrechtliche Vorgaben überlagert und etwa durch eine mehr oder weniger weitreichende Wohnraumbewirtschaftung ganz oder teilweise ausgeschlossen wird. In einem solchen Fall beruhen wesentliche Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien gerade nicht auf ihrer grundsätzlich privatautonom getroffenen Entscheidung über die wesentlichen Inhalte des Mietverhältnisses, sondern auf Lenkungs- und Verteilungsentscheidungen der Verwaltung. Derartige Regelungen sind selbst dann nicht dem bürgerlichen Recht zuzuordnen, wenn subsidiär oder zur Lückenfüllung auf die §§ 535 ff. [X.] zurückgegriffen wird.

[X.]) [X.] und [X.] bestätigen diesen Befund. Sie belegen, dass der Gesetzgeber Mietverhältnisse über ungebundenen Wohnraum nach Inkrafttreten des Grundgesetzes nicht mehr öffentlich-rechtlich reglementieren wollte, sondern dass er sie im [X.] zivilrechtlich ausgestaltet und die gesetzlichen Regelungen in das auf der Privatautonomie gründende Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter eingebunden hat (vgl. [X.], in: [X.]t-Bleibtreu/ [X.]/Hennecke, [X.], 14. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 232; [X.]/[X.], NVwZ 2019, [X.]572 <1574>; Wissenschaftliche Dienste des Deutschen [X.]estages, [X.] 3 - 3000 - 149/19, [X.]).

(1) [X.] war zunächst vom Grundsatz der Vertragsfreiheit und durch einen liberalen Eigentumsbegriff geprägt (vgl. zur Kritik v. Gierke, Die [X.] Aufgabe des Privatrechts, 1889, [X.]0; Repgen, Die [X.] Aufgabe des Privatrechts, 2001, [X.] f., 55 ff.). Zwar vereinheitlichte es erstmals die mietrechtlichen Regelungen in [X.]; diese waren jedoch weitgehend dispositiv. Zudem enthielt es keine spezifisch auf Mietverhältnisse über Wohnraum zugeschnittenen Vorschriften, insbesondere fehlten Regelungen zur Höhe des Mietzinses (vgl. [X.], Die Geschichte des öffentlichen und privaten Mietpreisrechts vom [X.] bis zum Gesetz zur Regelung der Miethöhe von 1974, 1998, [X.] 47 f., 69; [X.], [X.] zwischen 1914 und 1918, 2018, [X.]1 f.). Schutz vor überhöhten Mieten bot in engen Grenzen allein der im Jahr 1893 geschaffene Tatbestand des Wuchers (§ 302e StGB) in Verbindung mit § 138 [X.] (vgl. [X.], [X.], [X.]10 <612>).

Das [X.] Mietrecht entwickelte sich mit der Kriegswirtschaft des [X.]s und sodann in der [X.]. Teilweise noch während des [X.]s erließ das [X.], das nach Art. 4 Nr. 13 RV lediglich über eine Gesetzgebungskompetenz für das Obligationenrecht verfügte (vgl. [X.], a.a.[X.], [X.] 75), auf dieser bis zum Inkrafttreten der Weimarer [X.]sverfassung fortgeltenden Grundlage (vgl. Art. 178 Abs. 1 WRV; § 1 und § 4 Abs. 1 [X.] Gesetz über die vorläufige [X.]sgewalt vom 10. Februar 1919 ; Übergangsgesetz vom 4. März 1919 <[X.] 285>; vgl. [X.], in: [X.]/Kirchhof, [X.], 3. Aufl. 2003, § 5 Rn. 14) drei Mieterschutzverordnungen, die Regelungen zum Kündigungsschutz und zur [X.]begrenzung enthielten und behördliche Eingriffsbefugnisse zur Bekämpfung des [X.] vorsahen: die Bekanntmachung zum Schutze der Mieter (sog. Erste Mieterschutzverordnung) vom 26. Juli 1917 (RGBl [X.]59), die Bekanntmachung betreffend Änderung der Verordnung zum Schutze der Mieter (sog. [X.]) vom 23. September 1918 (RGBl [X.]135) und - nach der [X.] - die (weitere) Verordnung zum Schutze der Mieter (sog. [X.]) vom 22. Juni 1919 ([X.] 591). Um jedenfalls in [X.] eine Vereinheitlichung der Mietpreisentwicklung zu erreichen, erließ der [X.] am 9. Dezember 1919 die Anordnung betreffend Einführung einer Höchstgrenze für Mietzinssteigerungen (sog. [X.]; [X.] Gesetzessammlung [X.]87), die auf der Grundlage von § 5a der sogenannten [X.] bewusst außerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuchs stand (vgl. Wissenschaftliche Dienste des Deutschen [X.]estages, [X.] 7 - 3000 - 121/18, [X.] 5 f.).

Am 11. Mai 1920 erließ die [X.] das Gesetz über Maßnahmen gegen Wohnungsmangel ([X.] 949), am 24. März 1922 der [X.]stag das - dem bürgerlichen Recht zugeordnete (vgl. BVerwGE 1, 104 <120 f.>; [X.], Grundfragen des Preisrechts für Mieten und Pachten, 1952, [X.]) - [X.]smietengesetz ([X.]). Es folgten das Gesetz über Mieterschutz und Mieteinigungsämter vom 1. Juni 1923 ([X.]) und das Wohnungsmangelgesetz vom 26. Juli 1923 ([X.] 754).

Noch in der Weimarer [X.] gab es erste Forderungen nach einem [X.] Mietrecht (vgl. [X.]er, Wohnraumzwangswirtschaft in [X.], 1996, [X.]). Dahinter stand die Überzeugung, dass die im [X.] mit der [X.] eingeführte Zwangsbewirtschaftung von Wohnraum im weiteren Sinne (hierzu zählten zudem Maßnahmen des Kündigungsschutzes und der Mietpreisregulierung) sowie die mit der [X.] vom 23. September 1918 eingeführte Zwangsbewirtschaftung im engeren Sinne (vgl. zu den Begriffen [X.]er, a.a.[X.], [X.] [X.]. 128) kein Dauerzustand bleiben und in der Perspektive wieder zu einem freien Wohnungsmarkt zurückgekehrt werden sollte (vgl. [X.], a.a.[X.], [X.]32 f.). Insoweit wurde die st[X.]tliche Reglementierung des Wohnungsmarkts als ein auf Not- und Krisenzeiten beschränkter Fremdkörper im bürgerlichen Recht wahrgenommen.

Ab dem Jahr 1924 wurde die "[X.]" wieder gelockert (vgl. [X.]er, a.a.[X.], [X.]31 f.). Dies geschah insbesondere mit dem Gesetz zur Abänderung des [X.]es vom 29. Juni 1926 ([X.] 317), dem Gesetz zur Änderung des [X.]smietengesetzes vom 14. Februar 1928 ([X.] 21) und der Neubekanntmachung des [X.]smietengesetzes vom 20. Februar 1928 ([X.] 38). Der Begriff "[X.]s Mietrecht" tauchte erstmals in der [X.] des [X.]spräsidenten zur Sicherung von Wirtschaft und Finanzen und zum Schutze des inneren Friedens vom 8. Dezember 1931 (RGBl I [X.]99) auf. Danach hätten das [X.]smietengesetz und das Gesetz über Mieterschutz und Mieteinigungsämter am 1. April 1933 außer [X.] treten sollen, falls bis zu diesem [X.]punkt ein Gesetz in [X.] getreten wäre, das das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches sozial ausgestaltet hätte.

Das gelang allerdings nicht. Das [X.]smietengesetz blieb nach 1933 zunächst weiter in [X.] (vgl. [X.], a.a.[X.], [X.]9, 284 f., 305 f.) und wurde durch das Gesetz zur Änderung des [X.]smietengesetzes und des [X.]es vom 18. April 1936 ([X.] 371) erheblich verändert. Am 26. November 1936 erging die Verordnung über das Verbot von Preiserhöhungen ([X.] 955). Im Zusammenwirken mit ihr führten zahlreiche Verordnungen über die Mietpreisbildung letztlich zu einer vollständigen Mietpreisbindung. Mit dem [X.] in der Fassung vom 15. Dezember 1942 ([X.] 712) wurde der Kündigungsschutz wieder ausgedehnt. Zusammen mit Verordnungen wie der Verordnung zur Wohnraumlenkung vom 27. Februar 1943 (RGBl I [X.]27) oder der Verordnung zur Wohnraumversorgung der luftkriegsbetroffenen Bevölkerung vom 21. Juni 1943 ([X.] 355) bedeutete dies im Ergebnis die Wiedereinführung der Wohnraumzwangsbewirtschaftung (vgl. insgesamt hierzu [X.], in: [X.], [X.], [X.], §§ 535-555g - Mietrecht 1, 2018, [X.]. zu § 535 Rn. 5).

Am 8. Mai 1946 verkündete der Alliierte Kontrollrat das Kontrollratsgesetz Nr. 18 (sog. Wohnungsgesetz; [X.] in [X.] 1946 [X.]17), das die [X.] Behörden zur Erfassung und Zuweisung von Wohnraum an bedürftige Personen gegen den Willen des Eigentümers ermächtigte. [X.] für das [X.] das - dem späteren [X.] "Recht der Wirtschaft" (Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 [X.]) zuzuordnende (vgl. [X.] 8, 274 <294>) - und bis heute fortgeltende Übergangsgesetz über Preisbildung und Preisüberwachung ([X.]) vom 10. April 1948 ([X.]). Der umfassende Kündigungsschutz durch das [X.] 1942, der (Miet-)Preisstopp aufgrund der Verordnung vom 26. November 1936 und die Zwangsbewirtschaftung aller Wohnräume galten fort (vgl. [X.], in: [X.], [X.], [X.], §§ 535-555g - Mietrecht 1, 2018, [X.]. zu § 535 Rn. 6).

(2) Die Jahrzehnte nach 1949 sind durch einen stetigen A[X.]au der [X.] gekennzeichnet [X.], Die Entwicklung des [X.], 1993, [X.]). Zwar war die Wohnungspolitik zunächst weiter darauf gerichtet, der andauernden Wohnungsnot zu begegnen. Zunehmend setzte sich jedoch die Überzeugung durch, dass der Mangel vor allem durch den zügigen Bau neuer Wohnungen beseitigt werden konnte (vgl. [X.], [X.] 8 f.).

Mit dem [X.] vom 24. April 1950 ([X.]l I [X.] 83) versuchte der Gesetzgeber, Anreize für den Wohnungsbau zu setzen, und deutete an, dass der zwangsbewirtschaftete Wohnungsmarkt alsbald in die [X.] Marktwirtschaft überführt werden solle (vgl. [X.], [X.]5). Hierzu stellte er die nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig gewordenen steuerbegünstigten und frei finanzierten Wohnungen von der Wohnraumbewirtschaftung frei und nahm sie vom Mieterschutz aus [X.], a.a.[X.], [X.] f.). In Bezug auf die Miethöhe wurde fortan zwischen öffentlich gefördertem, steuerbegünstigtem und frei finanziertem Wohnraum differenziert; zunächst wurde der frei finanzierte Wohnraum von der Mietpreisbindung befreit [X.], a.a.[X.], [X.] 85).

Auf der Grundlage von § 2 [X.] wurde die Verordnung [X.] über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts vom 29. November 1951 ([X.]l I [X.]0) erlassen, wonach Mietpreise in geringem Umfang - für Gewerbemieten und Neubauten - freigegeben wurden. Mit dem Gesetz zur Änderung und Ergänzung des [X.]es vom 25. August 1953 ([X.]l I [X.]037) wurde schließlich die Mietpreisbindung für den steuerbegünstigten Wohnraum weitgehend aufgehoben.

Das Gesetz über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts (Erstes [X.]esmietengesetz) vom 27. Juli 1955 ([X.]l I [X.] 458) stellte weite Teile des [X.] für den preisgebundenen Wohnraum auf eine neue Grundlage und enthielt weitere Lockerungen. Ziel des Gesetzes war es, den Übergang zur Marktmiete durch die Ermächtigung zu gewissen Mieterhöhungen und die Abfederung [X.]r Härten über personenbezogene Beihilfen vorzubereiten (vgl. [X.]er, a.a.[X.], [X.] 550 f.). Am 23. Juli 1958 wurde die Verordnung über den Mietpreis für den bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig gewordenen Wohnraum ([X.]) erlassen ([X.]l I [X.] 549) und die Verordnung [X.] hiermit aufgehoben (§ 45 Abs. 1 Nr. 1).

Wichtigster Schritt zum [X.] Mietrecht in der heute geltenden Form war das Gesetz über den A[X.]au der [X.] und über ein [X.]s Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 ([X.]l I [X.]89; vgl. [X.]er, a.a.[X.], [X.] 551 [X.]. 45; Häublein, in: [X.] Kommentar zum [X.], [X.], 8. Aufl. 2020, Vor § 535 Rn. 62). Mit ihm entschied der Gesetzgeber angesichts der geänderten wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Gegebenheiten, die öffentlich-rechtliche Reglementierung des Wohnungsmarkts schrittweise abzubauen und durch eine [X.] Ausgestaltung des Mietrechts zu ersetzen. Die Rückkehr zum marktwirtschaftlichen System wurde damit begründet, dass die mit der Wohnraumzwangsbewirtschaftung verbundenen Beschränkungen des Eigentums nur vertretbar seien, solange der aktuelle Wohnungsmangel diese erfordere (vgl. [X.]/1234, [X.] ff.). Demnach sollten die bis dahin preisgebundenen Mieten schrittweise in die freie Mietpreisbildung entlassen werden. Mehrfach bringt der Gesetzentwurf zum Ausdruck, dass die [X.] "endgültig" in die [X.] Marktwirtschaft überführt werden solle und die Schaffung eines [X.] Mietrechts als konstitutiver Teil dieses Vorhabens betrachtet werde. Der Gesetzgeber wollte sich vollständig von der öffentlich-rechtlichen Regulierung des Mietpreisrechts lösen [X.], a.a.[X.], [X.]). Da der Entwurf aus [X.]mangel nicht abschließend beraten werden konnte, wurden zunächst nur einige Vorschriften in das Bürgerliche Gesetzbuch inkorporiert (vgl. Art. VI A[X.]augesetz). Wichtigste Änderung war die Einführung der sogenannten [X.] in § 556a [X.] a.F. (vgl. [X.]er, a.a.[X.], [X.] 553; [X.], a.a.[X.], [X.]), heute §§ 574 bis 574c [X.].

[X.] vom 29. Juli 1963 ([X.]l I [X.] 505), das [X.] vom 14. Juli 1964 ([X.]l I [X.] 457) und das [X.] vom 21. Februar 1967 ([X.]l I [X.]248) enthielten eine Reihe zwingender Mieterschutzvorschriften. Mit den hierdurch im Bürgerlichen Gesetzbuch neu geschaffenen beziehungsweise geänderten Vorschriften wurden die wichtigsten Teile des heutigen [X.] Mietrechts parallel zum A[X.]au der Zwangsbewirtschaftung von Wohnraum geschaffen [X.], a.a.[X.], [X.]; [X.], in: [X.], [X.], [X.], §§ 535-555g - Mietrecht 1, 2018, [X.]. zu § 535 Rn. 10).

In den 1970er Jahren führten [X.] in Ballungsgebieten wieder zu einem spürbaren Anstieg der Mieten (vgl. [X.]1549, [X.] ff.). In der Folge erließ der Gesetzgeber unter anderem das Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 (sog. [X.]; [X.]l I [X.]839) und das Zweite Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18. Dezember 1974 ([X.], [X.]l I [X.]603), das in Art. 3 das Gesetz zur Regelung der Miethöhe ([X.]l I [X.]604) enthielt. Seitdem setzt eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung voraus; eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Im Gegenzug wurde dem Vermieter gestattet, unter bestimmten Voraussetzungen die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben (heute §§ 557 ff. [X.]). Ausführungen zur grundgesetzlichen Kompetenzgrundlage finden sich in den Begründungen der beiden Gesetzentwürfe (vgl. [X.]1549; 7/2011) nicht. Das [X.]esverfassungsgericht hat die Regelungen des [X.] jedoch der Sache nach dem Privatrecht zugeordnet (vgl. [X.] 37, 132 ).

Das Gesetz zur Regelung der Miethöhe wurde mit Art. 2 Nr. 1 des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 ([X.]l I [X.]912) geändert und erstmals eine [X.]pungsgrenze eingeführt (heute § 558 Abs. 3 [X.]), wonach sich die Miete nach § 558 Abs. 1 [X.] innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 [X.] abgesehen, grundsätzlich nicht um mehr als 30 vom Hundert erhöhen durfte. Mit dem [X.] ([X.]) vom 21. Juli 1993 ([X.]l I [X.]257) wurden für die Mehrzahl der Wohnungen die [X.]pungsgrenze von 30 vom Hundert auf 20 vom Hundert gesenkt und weitere Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Stärkung des [X.] geändert. Beide Gesetze waren ausweislich der Entwurfsbegründungen auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 ("bürgerliches Recht") und Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 [X.] ("Recht der Wirtschaft") gestützt (vgl. BTDrucks 9/2079, [X.]1; 12/3254, [X.]2).

(3) Das heute vollständig im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelte [X.] Mietrecht geht auf das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 ([X.]l I [X.]149) zurück, mit dem der Gesetzgeber das zersplitterte Wohnraummietrecht reformieren und das bisher im Gesetz zur Regelung der Miethöhe enthaltene Mietpreisrecht für ungebundenen Wohnraum (§§ 558 ff. [X.] a.F.) in das Bürgerliche Gesetzbuch überführen wollte (vgl. BTDrucks 14/4553, [X.], 53 f.). Ziel der Reform, die - wie auch alle nachfolgenden Gesetzesvorhaben zum Mietrecht - auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] gestützt wurde (vgl. BTDrucks 14/4553, [X.]), war es, das Recht der Mietverhältnisse über ungebundenen Wohnraum im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammenzufassen und zu vereinheitlichen; das öffentliche Wohnungsrecht blieb hiervon ausdrücklich ausgeklammert (vgl. BTDrucks 14/4553, [X.]5).

Die so neu gefassten Regelungen der §§ 535 ff. [X.] sind in der Folge mehrfach geändert worden, unter anderem durch das [X.] vom 26. November 2001 ([X.]l I [X.]138) und das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz) vom 11. März 2013 ([X.]l I [X.] 434).

Die bislang letzte größere Reform des [X.] Mietrechts war die Einführung der Mietpreisbremse durch das Gesetz zur Dämpfung des [X.] auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz) vom 21. April 2015 ([X.]l I [X.]10), mit dem - erstmals seit dem Jahr 1953 - eine Mietobergrenze bei Neuvermietungen für ungebundenen Wohnraum festgesetzt wurde (§ 556d Abs. 1 i.V.m. § 558 Abs. 2 [X.]). Die Regelung wurde zwischenzeitlich durch das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz) vom 18. Dezember 2018 ([X.]l I [X.]648) verschärft und mit dem Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 ([X.]l I [X.] 540) in ihrer Geltungsdauer bis zum Jahr 2025 verlängert.

b) Das [X.] Mietrecht im Allgemeinen (vgl. [X.], in: [X.]./[X.], [X.], Art. 74 Rn. 54 ; Papier, a.a.[X.], [X.]; [X.]/[X.], NVwZ 2019, [X.]572 <1574>; Wissenschaftliche Dienste des Deutschen [X.]estages, [X.] 3 - 3000 - 017/19, [X.]) und die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über Festlegung und Durchsetzung der zulässigen Miete für auf dem freien Markt verfügbaren Wohnraum im Besonderen (vgl. BTDrucks 14/4553, [X.]; [X.], in: AK-[X.], 2. Aufl. 1989, Art. 74 Rn. 41; [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.]., [X.], [X.], 3. Aufl. 1996, Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 Rn. 1262; [X.], in: [X.]t-Bleibtreu/[X.], [X.], 10. Aufl. 2004, Art. 74 Rn. 174; Broemel, in: [X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2021, Art. 74 Rn. 4; [X.], in: [X.], [X.], 8. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 6, 81) fallen unter die konkurrierende Gesetzgebung für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.].

[X.]) Von Anfang an stellte sich das [X.] Mietrecht als ein Konglomerat von Rechtsvorschriften dar, bei dem zivilrechtliche und öffentlich-rechtliche Anteile immer wieder wechselten. Ausgangs- und Bezugspunkt aller mietrechtlichen Vorschriften war stets das durch § 535 [X.] geregelte synallagmatische Rechtsverhältnis, wonach der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen (Abs. 1 [X.]), und der Mieter die vereinbarte Miete zu entrichten hat (Abs. 2).

Das wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass das Recht der Mietverhältnisse schon unter der [X.]sverfassung 1871 nicht nur zivilrechtliche, sondern (auch) öffentlich-rechtliche Vorkehrungen kannte (vgl. [X.], [X.], [X.]10; [X.], [X.] 2018, [X.]022 <1024 f.>; Wissenschaftliche Dienste des Deutschen [X.]estages, [X.] 7 - 3000 - 121/18, [X.] 5 f.; [X.], Öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Aspekte eines "[X.]s" für das Land [X.], 2019, [X.]3; Putzer, NVwZ 2019, [X.]83 <283 f.>) und dass Letztere - als das Grundgesetz am 23. Mai 1949 in [X.] trat - nicht die Ausnahme, sondern die Regel bildeten (vgl. nur [X.]/1234, [X.] f.). Denn die - krisenbedingt - öffentlich-rechtliche Regulierung blieb mit der zivilrechtlichen Grundkonzeption des Mietverhältnisses stets auf das Engste verflochten, sodass eine klare Abgrenzung kaum möglich war und in der [X.] nicht vorgenommen wurde (vgl. [X.], a.a.[X.], [X.]78 f.).

Im Laufe der [X.] und mit der schrittweisen Rückführung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben für das Recht der Mietverhältnisse über ungebundenen Wohnraum haben sich das Kündigungsschutz- und das Mietpreisrecht sodann als wichtigste Komponenten des [X.] Mietrechts herausgebildet (vgl. [X.], Grundfragen des Preisrechts für Mieten und Pachten, 1952, [X.]). Soweit sie sich im Bürgerlichen Gesetzbuch finden, wird ihre Zugehörigkeit zum Gegenstand der konkurrierenden Gesetzgebung für das "bürgerliche Recht" im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] nicht angezweifelt (vgl. [X.], in: [X.]./[X.], [X.], Art. 74 Rn. 54 ; [X.], in: AK-[X.], 2. Aufl. 1989, Art. 74 Rn. 41; [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.]., [X.], [X.], 3. Aufl. 1996, Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 Rn. 1262; [X.], in: [X.]t-Bleibtreu/[X.], [X.], 10. Aufl. 2004, Art. 74 Rn. 174; Broemel, in: [X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2021, Art. 74 Rn. 4; [X.], in: [X.], [X.], 8. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 6, 81; Wissenschaftliche Dienste des Deutschen [X.]estages, [X.] 3 - 3000 - 017/19, [X.]).

[X.]) Der ([X.]es-)Gesetzgeber ist nicht daran gehindert, die Materie des bürgerlichen Rechts im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] innerhalb der gegenständlichen Grenzen fortzuentwickeln (vgl. [X.], in: [X.]/[X.]/[X.], [X.] Kommentar, [X.], Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Rn. 47 ). Der Begriff des bürgerlichen Rechts wurde von jeher als entwicklungsoffen angesehen und erlaubt es dem ([X.]es-)Gesetzgeber, die damit erfassten Teilmaterien spezieller auszuformen und in aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch ausgegliederten Sondergesetzen fortzuentwickeln, um spezifische Regelungen für die Bewältigung neuartiger Probleme bei der Ordnung von [X.]n zu schaffen (vgl. [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 10). Der Gesetzgeber kann insbesondere mit der entsprechenden Ausgestaltung des bürgerlichen Rechts [X.] und andere Ziele verfolgen, indem er für die Vertragsgestaltung Vorgaben macht und ihre Beachtung und Durchsetzung sichert.

Das kann den Rückgriff auf verwaltungsrechtliche Instrumente rechtfertigen, wenn er dazu dient, das im [X.] privatrechtlich konzipierte [X.] Mietrecht für ungebundenen Wohnraum abzusichern und seine Durchsetzung zu erleichtern (vgl. [X.]/[X.], NVwZ 2019, [X.]572 <1574>; [X.]/[X.], DVBl 2019, [X.]446 <1448>). Der Zuordnung eines Instruments zum Zivilrecht oder zum Öffentlichen Recht kommt insoweit keine ausschlaggebende Bedeutung zu (vgl. [X.] 11, 192 <199>; Bay[X.], Entscheidung vom 16. Juli 2020 - [X.]. [X.] -, juris, Rn. 56; [X.], in: Dreier, [X.], [X.], 3. Aufl. 2015, Art. 74 Rn. 18; Papier, a.a.[X.], [X.] 7; [X.], in: [X.]/[X.], [X.], 16. Aufl. 2020, Art. 74 Rn. 3; [X.], in: [X.]/[X.], [X.] [X.], Art. 74 Rn. 2 <15. Februar 2021>).

(1) Dementsprechend hat der [X.]esgesetzgeber - insbesondere seit dem Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 - Gesetze zur Regelung der Miethöhe jeweils allein auf der Grundlage von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] erlassen.

Das gilt für die - vorliegend beson[X.] bedeutsame - Einführung der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. [X.]) mit dem Gesetz zur Dämpfung des [X.] auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz) vom 21. April 2015 ([X.]l I [X.]10), das ausweislich der Entwurfsbegründung auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] gestützt wurde (vgl. BTDrucks 18/3121, [X.]9; [X.] 447/14, [X.]6). In den Beratungen des [X.]estages (vgl. Deutscher [X.]estag, Plenarprotokoll 18/66 - Stenographischer Bericht, [X.]191 ff.; Plenarprotokoll 18/91 - Stenographischer Bericht, [X.]) und des [X.]esrates (vgl. [X.]esrat, Plenarprotokoll 927 - Stenographischer Bericht, [X.] ff.; [X.] Bericht, [X.]11 ff.) wurde die Kompetenzgrundlage ebenso wenig thematisiert wie im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz (vgl. BTDrucks 18/4220, [X.] ff.) und im [X.], Bau und Reaktorsicherheit (vgl. BTDrucks 18/4219, [X.] 4 f.), sondern als offenbar selbstverständlich vorausgesetzt.

Das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz) vom 18. Dezember 2018 ([X.]l I [X.]648) wurde ausweislich der Entwurfsbegründung ebenfalls auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] gestützt (vgl. BTDrucks 19/4672, [X.]5; [X.] 431/18, [X.]0). Auch in diesem Fall wurde die Kompetenzgrundlage weder in den Plenardebatten des [X.]estages (vgl. Deutscher [X.]estag, Plenarprotokoll 19/59 - Stenographischer Bericht, [X.]585 ff.; Plenarprotokoll 19/68 - Stenographischer Bericht, [X.] 7819 ff.) und des [X.]esrates (vgl. [X.]esrat, Plenarprotokoll 971 - Stenographischer Bericht, [X.]77 ff.; Plenarprotokoll 973 - Stenographischer Bericht, [X.]) noch in den Beratungen des [X.] (vgl. BTDrucks 19/6153, [X.]4 ff.) in Zweifel gezogen.

Das Gesetz zur Verlängerung des [X.] für die ortsübliche Vergleichsmiete vom 21. Dezember 2019 ([X.]l I [X.]911) wurde wiederum auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] gestützt (vgl. BTDrucks 19/14245, [X.]1; [X.] 468/19, [X.]), ohne dass [X.]estag (vgl. Deutscher [X.]estag, Plenarprotokoll 19/122 - Stenographischer Bericht, [X.]5206 ff.; Plenarprotokoll 19/137 - Stenographischer Bericht, [X.]7138 ff.; Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz ) oder [X.]esrat (vgl. [X.]esrat, Plenarprotokoll 982 - Stenographischer Bericht, [X.] 541; Plenarprotokoll 984 - Stenographischer Bericht, [X.]68) Anlass gesehen hätten, dies zu thematisieren.

Schließlich stützt sich das am 19. März 2020 beschlossene Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn ([X.]l I [X.] 540) auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] (vgl. BTDrucks 19/15824, [X.]2; [X.] 519/19, [X.]), was weder im [X.]estag (vgl. Deutscher [X.]estag, Plenarprotokoll 19/136 - Stenographischer Bericht, [X.]6988 ff.; Plenarprotokoll 19/147 - Stenographischer Bericht, [X.]8359 ff.; Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz ) noch im [X.]esrat (vgl. [X.]esrat, Plenarprotokoll 983 - Stenographischer Bericht, [X.]7 ff.; Plenarprotokoll 986 - Stenographischer Bericht, [X.]3, 80) in Frage gestellt wurde.

(2) Das [X.]esverfassungsgericht hat diese [X.] - bereits in den Jahren vor 2015 - nie problematisiert oder die Gesetzgebungskompetenz des [X.]es aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] sogar ausdrücklich bejaht (vgl. [X.], Beschluss der [X.] des Ersten [X.]s vom 10. August 1992 - 1 BvR 605/92 -, juris, Rn. 8). In der Mehrzahl der Fälle hat der Erste [X.] die Gesetzgebungskompetenz des [X.]es für das [X.] Mietrecht stillschweigend unterstellt (vgl. [X.] 37, 132 <141 ff.>; 49, 244 <248 f.>; 53, 352 <357>; 68, 361 <367, 369 ff.>; 71, 230 <246 ff.>; [X.], Beschluss der [X.] des Ersten [X.]s vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 54 ff.). In zwei - das [X.] in [X.] betreffenden - Entscheidungen im einstweiligen Rechtsschutz hat die [X.] des Ersten [X.]s dagegen die [X.] des [X.] ausdrücklich offen gelassen (vgl. [X.], Beschluss der [X.] des Ersten [X.]s vom 10. März 2020 - 1 BvQ 15/20 -, Rn. 19; Beschluss der [X.] des Ersten [X.]s vom 28. Oktober 2020 - 1 BvR 972/20 -, Rn. 15).

(3) Schließlich geht die herrschende Auffassung im Schrifttum nahezu einhellig davon aus, dass die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Miethöhe für ungebundenen Wohnraum durch die konkurrierende Gesetzgebung für das "bürgerliche Recht" gedeckt sind (vgl. Blankenagel/[X.]/Spoerr, [X.], [X.] <15>; [X.], in: [X.], [X.], 8. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 81; [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 10; [X.], in: [X.]t-Bleibtreu/[X.]/Henneke, [X.], 14. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 232; [X.]/[X.], NVwZ 2019, [X.]572 <1574>; Wissenschaftliche Dienste des Deutschen [X.]estages, [X.] 3 - 3000 - 149/19, [X.]; [X.]/[X.], DVBl 2019, [X.]446 <1448>; [X.]/[X.], [X.], [X.] <227>; Broemel, in: [X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2021, Art. 74 Rn. 4; [X.], in: [X.]/ [X.], [X.] [X.], Art. 74 Rn. 2.3 <15. Februar 2021>).

2. Mit den §§ 556 bis 561 [X.] hat der [X.]esgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht (Art. 72 Abs. 1 [X.]). Er hat damit ein umfassendes Regelungskonzept für die Miete für ungebundenen Wohnraum auf angespannten Wohnungsmärkten geschaffen. Das ergibt sich nicht nur aus dem Regelungsgegenstand, sondern auch aus den jeweiligen Gesetzesbegründungen (a) und hat zur Folge, dass die Länder insoweit von der Gesetzgebungszuständigkeit ausgeschlossen sind (b).

a) Spätestens mit dem Gesetz zur Dämpfung des [X.] auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz) vom 21. April 2015 hat der [X.] die Bemessung der höchstens zulässigen Miete für ungebundenen Wohnraum bundesrechtlich abschließend geregelt. In den vergangenen sechs Jahren hat er mit vier, teils umfangreichen Gesetzen auf die sich verschärfende Wohnungssituation in den Ballungsgebieten reagiert und versucht, mit detaillierten Regelungen einen Ausgleich zwischen den grundrechtlich geschützten Interessen der Vermieter und der Mieter zu gewährleisten und hierdurch die Mietpreisentwicklung in angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen.

[X.]) Schon Regelungsintensität und Häufigkeit dieser bundesgesetzlichen Nachsteuerung legen nahe, dass es sich bei den §§ 556 ff. [X.] um eine umfassende und abschließende Regelung handelt. Die §§ 556 ff. [X.] enthalten außerdem keine [X.], Öffnungsklauseln oder Ermächtigungsvorschriften, die den [X.] den Erlass eigener oder abweichender mietpreisrechtlicher Vorschriften ermöglichen würden. Das ausdifferenzierte Regelungssystem und der Zusammenhang mit dem Kündigungsschutzrecht machen vielmehr deutlich, dass der [X.]esgesetzgeber eine abschließende Regelung treffen wollte (vgl. [X.]/[X.], NVwZ 2019, [X.]572 <1575>; [X.]/[X.], DVBl 2019, [X.]446 <1448>; [X.], [X.], [X.]03 <109>). Er hat sich - was denkbar gewesen wäre - bei der Miethöhe zudem weder auf bloße Zielvorgaben oder Mindestregelungen beschränkt noch den materiell-rechtlichen Interessenausgleich offen gelassen (vgl. [X.], [X.] 2020, [X.]09 <313 f.>). Dieser ist, was den Schutz der Mieter angeht, nicht dispositiv (§ 556g Abs. 1 [X.] [X.]; vgl. [X.], in: [X.] Kommentar zum [X.], [X.], 8. Aufl. 2020, § 556g Rn. 2).

[X.]) Die Gesetzgebungsgeschichte seit 2015 bestätigt diesen Befund (vgl. [X.], in: [X.]/[X.], [X.] Mietrecht, § 556d [X.] Rn. 71 <1. Februar 2021>; Wagner, [X.] 2021, [X.] <248 f., 250 f.>; a.[X.], [X.] 2021, [X.] 7 <14 f.>; [X.]., [X.] 2021, [X.]51 <252>).

(1) Mit dem Gesetz zur Dämpfung des [X.] auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz) vom 21. April 2015 ([X.]l I [X.]10) wurde die in den §§ 556d ff. [X.] geregelte Mietpreisbremse erstmals in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen. Dabei lässt sich der Begründung des Gesetzentwurfs eine umfassende Abwägung aller berührten Belange entnehmen und damit das Ziel eines abschließenden Interessenausgleichs zwischen den Vertragsparteien.

Dort heißt es, das [X.] Mietrecht, das dem Schutz der Mieter als strukturell schwächerer Vertragspartei dienen solle, gewährleiste einerseits [X.] Kündigungsschutz und andererseits das Recht der Vermieter, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen oder nach Modernisierung erhöhen zu können. In innerstädtischen Lagen würden freiwerdende Mietwohnungen jedoch von einer Vielzahl Mietsuchender nachgefragt, sodass erhebliche Mietsteigerungen durchgesetzt werden könnten. Große Teile der angestammten Wohnbevölkerung würden auf diese Weise aus ihren Wohnquartieren verdrängt. Diesen Problemen auf dem Mietwohnungsmarkt solle die mit den §§ 556d ff. [X.] eingeführte Mietpreisbremse vor allem in prosperierenden Städten begegnen. Die mit ihr angestrebte Dämpfung der Miethöhe bei [X.] solle dazu beitragen, der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken und den Fortbestand sozial stabiler Bewohnerstrukturen, ausgewogener Siedlungsstrukturen und ausgeglichener wirtschaftlicher, [X.]r und kultureller Verhältnisse zu sichern. Ziel der Mietpreisbremse sei insgesamt die Abwehr sozialpolitischer Nachteile (vgl. BTDrucks 18/3121, [X.] f., 11, 14 ff., 18, 21, 27; [X.] 447/14, [X.], 9 ff., 14, 18, 25).

Die Verordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 [X.] solle den [X.] dabei ein Mittel an die Hand geben, um auf lokal angespannte Marktsituationen reagieren, den [X.] dämpfen und auf diese Weise die "Gentrifizierung", insbesondere von innenstädtischen Lagen, zumindest verlangsamen zu können. Die Abgrenzung der Gebiete nach § 556d Abs. 2 [X.] erfordere eine sorgsame Überprüfung von Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung, um den verfassungsrechtlichen Maßgaben des Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 1 [X.]) Rechnung zu tragen.

(2) Am 18. Dezember 2018 erließ der [X.]esgesetzgeber das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz; [X.]l I [X.]648). Da die Mietpreisbremse nach Auffassung der [X.]esregierung nicht die erhofften Wirkungen gezeigt habe, strebe der Gesetzgeber nunmehr einen veränderten, gleichwohl ausgewogenen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern an, wobei die sozial-, wohnungs-, wirtschafts-, demographie- und umweltpolitische Bedeutung des privaten Mietrechts berücksichtigt werden solle. Die Neuregelung solle verhindern, dass Mieter ihre Wohnungen aufgrund von Modernisierungen verlassen müssten. Das Regelungsanliegen des § 556g Abs. 1a [X.] sei identisch mit dem Ziel der Mietpreisbremse. Mit der Vorschrift des § 559 Abs. 3a [X.] reagiere der Gesetzgeber zudem auf die Tatsache, dass die Wohnung für viele Mieter den Lebensmittelpunkt darstelle. Die absolute [X.]pungsgrenze gewährleiste jedoch, dass selbst bei Wohnungen mit niedrigen Ausgangsmieten sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden könnten (vgl. BTDrucks 19/4672, [X.], 14, 31).

(3) Am 21. Dezember 2019 beschloss der [X.]estag das Gesetz zur Verlängerung des [X.] für die ortsübliche Vergleichsmiete ([X.]l I [X.]911). Das Gesetz ziele auf eine moderate Nachjustierung der "ortsüblichen Vergleichsmiete" nach § 558 Abs. 2 [X.] [X.], namentlich auf die Verlängerung des [X.] von vier auf sechs Jahre, um die Belange von Vermietern und Mietern von Wohnraum wieder in ein ausgewogeneres Verhältnis zu bringen. Die Regelung sei unter Abwägung aller zu berücksichtigenden Interessen verhältnismäßig und stelle insbesondere die Wirtschaftlichkeit der Vermietung nicht in Frage (vgl. BTDrucks 19/14245, [X.] 9 ff., 25).

(4) Am 19. März 2020 beschloss der [X.]estag schließlich das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn ([X.]l I [X.] 540). Die Ausgestaltung des [X.] Mietrechts de lege lata erscheine aufgrund der durch die Evaluierung der Mietpreisbremse gewonnenen Erkenntnisse nicht mehr vollständig sachgerecht; dem trügen die Neuregelungen Rechnung, die unter dem Gesichtspunkt wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit und [X.]r Verantwortung tragfähig seien. Insgesamt strebe die Neuregelung einen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern an und werde sich dämpfend auf das Preisniveau auswirken. Die Ausgangslage bei Einführung der Mietpreisbremse sei im Wesentlichen unverändert. Die angespannte Lage in vielen Gebieten habe sich bislang noch nicht deutlich gebessert, weshalb den [X.] die Möglichkeit eingeräumt werde, die Mietpreisbremse für einen klar umrissenen [X.]raum weiter anzuwenden. Bis zu einer spürbaren Entspannung der regionalen Wohnungsmärkte sei eine Verlängerung der Mietpreisbremse weiterhin ein geeignetes Mittel, um Maßnahmen zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums zu flankieren (vgl. BTDrucks 19/15824, [X.] ff., 9 ff., 16).

cc) Der abschließende Charakter der §§ 556 ff. [X.] und der Umstand, dass ihnen ein zusammenhängendes, detailliertes und umfassendes Konzept zugrunde liegt, in dem die Mietpreisbremse ein zentrales Instrument ist (vgl. Äußerungen des Obmanns der [X.]-Fraktion im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz [X.] ; ebenso Bay[X.], Entscheidung vom 16. Juli 2020 - [X.]. [X.] -, juris, Rn. 49 ff.), wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Gesetzesbegründung hervorhebt, die Mietpreisbremse könne nur ein Element einer umfassenden Bau- und Wohnungspolitik sein, da durch sie kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen werde (vgl. BTDrucks 18/3121, [X.], 15; [X.] 447/14, [X.]1; Deutscher [X.]estag, Plenarprotokoll 18/66 - Stenographischer Bericht, [X.]203; Plenarprotokoll 18/91 - Stenographischer Bericht, [X.] 8595, 8607; [X.]esrat, Plenarprotokoll 927 - Stenographischer Bericht, [X.]58; [X.] Bericht, [X.]12). Im Gegenteil geht der [X.]esgesetzgeber offenbar davon aus, dass neben der Regulierung der Miethöhe nur der Neubau von Wohnungen Abhilfe schaffen könne - sei es der frei finanzierte oder der [X.] Wohnungsbau. In der parlamentarischen Beratung wurde auch insoweit die Verantwortungsübernahme für die gesamte Wohnungspolitik betont (vgl. Deutscher [X.]estag, Plenarprotokoll 18/91 - Stenografischer Bericht, [X.] 8595, 8607). Diese politische Verantwortungsübernahme korrespondiert mit der rechtlichen Entscheidung des Gesetzgebers für einen abschließenden Charakter der Mietpreisbremse und damit für eine Sperrwirkung gegenüber Gesetzen der Länder.

Die abschließende Regelung der Miethöhe durch die §§ 556 ff., 556d ff. [X.] wird auch nicht durch die in § 556d Abs. 2 [X.] normierte Verordnungsermächtigung der Länder in Frage gestellt. Sie ändert nichts an der durch die abschließende bundesgesetzliche Regelung bewirkten Sperrwirkung für den [X.]gesetzgeber aus Art. 72 Abs. 1 [X.] (vgl. [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2018, Art. 72 Rn. 80; [X.], in: [X.]/[X.], [X.], Art. 72 Rn. 100 ; [X.]/[X.], [X.], [X.] 415 <420 [X.]. 72>; [X.], [X.], [X.]03 <109>). Die Länder sind insoweit lediglich Delegatare einer Regelung, die der [X.] ausweislich Art. 80 Abs. 1 Satz 2 [X.] nach Inhalt, Zweck und Ausmaß weitgehend determiniert hat (vgl. insoweit [X.] 150, 1 <99 ff. Rn. 198 ff.>). Eine eigenständige Regelungsbefugnis ist damit nicht verbunden, auch wenn die Länder nach Art. 80 Abs. 4 [X.] statt der Rechtsverordnung ein Gesetz erlassen können. Durch eine Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 [X.] werden zwar die Regelungen über die Mietpreisbremse räumlich konkretisiert. Die Verordnungsermächtigung eröffnet den [X.] aber keinen inhaltlichen Gestaltungsspielraum, sondern erschöpft sich darin, die auf [X.] des Bürgerlichen Gesetzbuchs detailliert ausgestaltete Mietpreisbremse nach Maßgabe der in den einzelnen [X.] bestehenden Verhältnisse zur Anwendung zu bringen. Zweck der Verordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 [X.] ist es allein, angesichts der Heterogenität der lokalen Mietwohnungsmärkte den insoweit sachnäheren [X.] die Festlegung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu überlassen. Das wird dadurch unterstrichen, dass der [X.]esgesetzgeber in § 556d Abs. 2 Satz 4 bis Satz 7 [X.] die Geltungsdauer der Rechtsverordnung festgelegt und besondere formelle Anforderungen für ihren Erlass vorgeschrieben hat. Die Länder können daher nur innerhalb des engen bundesgesetzlich vorgegebenen [X.] tätig werden und sind darauf beschränkt, die Vollziehbarkeit der bundesgesetzlichen Regulierung für ihren Bereich sicherzustellen. Dabei sind sie sogar zum Tätigwerden verpflichtet, wenn die in § 556d Abs. 2 [X.] normierten Tatbestandsvoraussetzungen für den Verordnungserlass vorliegen und anderweitige Abhilfemaßnahmen (noch) keine Wirkung zeigen (vgl. [X.], Beschluss der [X.] des Ersten [X.]s vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 111; [X.], [X.], [X.]04 <205>; [X.]/[X.], NVwZ 2019, [X.]572 <1575>; [X.]/[X.], [X.], [X.] 415 <420 [X.]. 72>). Dies ist nach Auffassung des Gesetzgebers inhaltlich so klar und eng konturiert, dass der [X.]esrat eine bundesgesetzliche Festlegung der dafür relevanten Kriterien nicht für erforderlich hielt. Die Begründungspflicht in § 556d Abs. 2 Satz 5 bis Satz 7 [X.] stellt allerdings sicher, dass die Einstufung der Gebiete nachvollziehbar ist (vgl. BTDrucks 18/3121, [X.]6, 28 f., 43; [X.] 447/14, [X.]7 f.).

b) Da der [X.] mit den Regelungen über die Miethöhe im Allgemeinen (§§ 556 ff. [X.]) und die [X.] (§§ 556d ff. [X.]) für Mietverhältnisse über ungebundenen Wohnraum von der konkurrierenden Gesetzgebung für das bürgerliche Recht jedenfalls im Hinblick auf die Festlegung der höchstzulässigen Miete abschließend Gebrauch gemacht hat, sind die Länder von Regelungen zur Festlegung der Miethöhe in diesem Bereich ausgeschlossen (Art. 72 Abs. 1 [X.]).Das gilt unabhängig davon, ob die landesrechtliche Regelung den §§ 556 ff. [X.] wi[X.]pricht, sie ohne inhaltlichen Wi[X.]pruch ergänzt oder nur wiederholt.

3. § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG [X.] regelt ebenfalls die zulässige Miete für ungebundenen Wohnraum und unterfällt dem "bürgerlichen Recht" im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] (a). Da dieser Bereich durch §§ 556 ff. [X.] bundesrechtlich abschließend geregelt ist (siehe oben unter 2.), fehlt dem Land [X.] insoweit die Gesetzgebungskompetenz; etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den St[X.]tszielbestimmungen der Verfassung von [X.] (b).

a) § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG [X.] regelt im [X.] die zulässige Höhe der Miete für ungebundenen Wohnraum. Das ergibt sich aus Gegenstand ([X.]) und Zweck ([X.]) der Vorschriften.

[X.]) Der "[X.]er [X.]" besteht für die von seinem Anwendungsbereich erfassten Wohnungen im Wesentlichen aus drei Regelungskomplexen: Einem [X.], wonach eine Miete verboten ist, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet (vgl. §§ 1, 3 MietenWoG [X.]), einer lageunabhängigen Mietobergrenze bei [X.] (vgl. §§ 1, 4 MietenWoG [X.]), wobei gebäude- und ausstattungsbezogene Zuschläge sowie bestimmte Modernisierungsumlagen erlaubt sind (vgl. §§ 1, 4 i.V.m. §§ 6, 7 MietenWoG [X.]), sowie einem gesetzlichen Verbot überhöhter Mieten (vgl. §§ 1, 5 MietenWoG [X.]).

§ 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG [X.] betrifft - wie die §§ 556 ff. [X.] - das individuelle, auf privatautonomer Grundlage begründete Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter über ungebundenen Wohnraum (vgl. [X.]/[X.], NVwZ 2019, [X.]572 <1574>; [X.]/[X.], DVBl 2019, [X.]446 <1447 f.>; Heusch, [X.], [X.]57 <365>; [X.], [X.] 2021, [X.] 7 <10>; [X.], [X.], [X.]03 <109>). "[X.]er [X.]" und bundesgesetzliche Mietpreisbremse regeln im Wesentlichen denselben Gegenstand, nämlich den Schutz des Mieters vor überhöhten Mieten für ungebundenen Wohnraum (vgl. [X.]/[X.], [X.], [X.] <229>).

Die [X.]er Regelung verengt dabei die durch die bundesrechtlichen Regelungen belassenen Spielräume der Vertragsparteien (vgl. [X.], [X.], [X.]02 <605 f.>) und führt ein paralleles Mietpreisrecht auf [X.]ebene mit statischen und marktunabhängigen Festlegungen ein (vgl. [X.], [X.] 2021, [X.] 7 <9>). § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG [X.] statuiert gesetzliche Verbote im Sinne von § 134 [X.], die die Privatautonomie der Parteien beim Abschluss von Mietverträgen über Wohnraum über das nach §§ 556 ff. [X.] erlaubte Maß hinaus begrenzen. Er modifiziert damit die durch das [X.]esrecht angeordneten Rechtsfolgen und verschiebt die von diesem angeordnete Austarierung der beteiligten Interessen.

§ 3 Abs. 1 [X.] und Abs. 2 Satz 2 MietenWoG [X.] verbietet die nach § 557 Abs. 1 [X.] zulässige Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis beziehungsweise für Neuvermietungen. Durch § 3 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG [X.] sind die nach §§ 557a, 557b [X.] zulässigen Staffel- oder Indexmieten auf die zum Stichtag geschuldete Miete eingefroren; eine nach dem [X.]esrecht zulässige Staffel- oder Indexmiete wird somit ebenfalls außer [X.] gesetzt. § 7 MietenWoG [X.] begrenzt die mieterhöhungsrelevanten Modernisierungsmaßnahmen auf einen Katalog, der enger ist als die Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, Nr. 3 bis Nr. 6 [X.]; die Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache oder die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse wird insoweit nicht berücksichtigt. Zudem begrenzt § 7 MietenWoG [X.] die zulässige Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen stärker als § 559 Abs. 1 [X.].

Der Anwendungsbereich der Mietpreisregulierung wird durch die Regelungen des [X.] in [X.] ausgeweitet, und nach [X.]esrecht zulässige Mieterhöhungen werden ebenso wie nach [X.]esrecht zulässige Vereinbarungen über die Miethöhe bei [X.]. So wird durch die Mietobergrenzen des § 6 Abs. 1 bis Abs. 3 MietenWoG [X.] die Vereinbarung einer 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragenden Miete - auch in den Fällen des § 4 MietenWoG [X.] - entgegen § 556d Abs. 1 [X.] ausgeschlossen. Die aus Bestandsschutzgründen auf der Basis der [X.] eine höhere als die nach § 556d Abs. 1 [X.] zulässige Miete gestattende Vorschrift des § 556e Abs. 1 [X.] [X.] findet im [X.] in [X.] keine Entsprechung. Während § 556f Satz 2 [X.] die Mietpreisbremse auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung für unanwendbar erklärt, sieht § 1 Nr. 3 MietenWoG [X.] eine Ausnahme vom Anwendungsbereich nur bei einem Neubau oder der Wiederherstellung von ansonsten dauerhaft unbewohnbarem Wohnraum vor. Damit ist im Ergebnis die Vereinbarung einer nach § 556g Abs. 1 Satz 2 [X.] wirksamen Miete verboten, weil die nach den §§ 556 ff. [X.] zulässige Miete höher liegen kann als die nach § 6 Abs. 1 bis Abs. 3 MietenWoG [X.] gestatteten Mietobergrenzen.

Mit diesen Beschränkungen tritt das [X.] in [X.] neben das Regelungsregime der Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. [X.]. Auch wenn der Anwendungsbereich des [X.] in [X.] in § 1 enger bestimmt ist, so dass nicht für alle Wohnraummietverhältnisse im Anwendungsbereich der Mietpreisbremse gemäß § 556d ff. [X.] die landesrechtlichen Beschränkungen gelten, so wird doch ein großer Teil der Mietverhältnisse erfasst. Soweit dies der Fall ist, wählt das [X.] in [X.] im Grundsatz auch den gleichen Wirkmechanismus wie §§ 556d ff. [X.]. Nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556g Abs. 1 [X.] [X.] ist eine von der Mietpreisbegrenzung zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Die Rechtsfolgen dieser Unwirksamkeit kann und muss der Mieter grundsätzlich selbst gegenüber dem Vermieter durchsetzen. Ebenso führt das im Gesetz enthaltene Verbot höherer Mieten in Verbindung mit § 134 [X.] zur Nichtigkeit, wobei davon auszugehen ist, dass das Vertragsverhältnis mit der gesetzlich zulässigen Miete fortbestehen soll. Auch hier kann und muss der Mieter grundsätzlich selbst gegenüber dem Vermieter diese Rechtsfolge durchsetzen. Die in § 8 MietenWoG [X.] vorgesehene Genehmigung einer gegenüber den §§ 3 bis 6 MietenWoG [X.] höheren Miete, mit der die Rechtswirkungen von einer hoheitlichen Entscheidung abhängig gemacht werden, ist nur für eng umschriebene Härtefälle, aber nicht als grundsätzlicher Regelungsansatz vorgesehen.

Dass die [X.]er Regelung die von ihr vorgenommene Ausgestaltung des Rechtsverhältnisses zwischen Vermietern und Mietern über ungebundenen Wohnraum auch mit verwaltungs-, ordnungs- und strafrechtlichen Instrumenten abzusichern beziehungsweise durchzusetzen versucht (vgl. etwa § 5 Abs. 2 MietenWoG [X.]), berührt ihren im [X.] [X.]n Gegenstand nicht. Abgesehen davon, dass der im Gesetzentwurf zunächst vorgesehene privatrechtsgestaltende Verwaltungsakt zur Absenkung überhöhter Mieten auf Antrag (vgl. [X.] [X.], Drucks 18/2347, [X.] 9) im Gesetzgebungsverfahren gestrichen und die öffentlich-rechtliche Dimension des Gesetzgebungsvorhabens dadurch spürbar relativiert worden ist, kommt es für die kompetenzielle Zuordnung hierauf nicht an. Soweit insbesondere § 2 Abs. 2, Abs. 3 [X.], Abs. 4, § 5 Abs. 2, Abs. 3, § 6 Abs. 4 Satz 3 oder § 8 Abs. 1 [X.] MietenWoG [X.] Verwaltungszuständigkeiten begründen oder § 11 MietenWoG [X.] Verstöße gegen das [X.] bewehrt, sind die Regelungen auf die Mietverhältnisse bezogen und dienen ausschließlich der Durchsetzung mietrechtlicher Bestimmungen. Diese öffentlich-rechtliche beziehungsweise ordnungswidrigkeitenrechtliche Einkleidung ändert nichts daran, dass die Vorschriften des [X.] in [X.] der Sache nach Regelungen der Rechtsverhältnisse zwischen Vermietern und Mietern darstellen und damit Teil des Privatrechts sind (vgl. [X.]/[X.], NVwZ 2019, [X.]572 <1574>; [X.]/[X.], DVBl 2019, [X.]446 <1448>; [X.], [X.] 2021, [X.] 7 <9, 11>). Sie haben neben diesen keinen Selbststand.

[X.]) Auch nach dem Normzweck unterfällt § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG [X.] dem bürgerlichen Recht im Sinne des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.]. Dieser deckt sich mit dem Zweck der §§ 556 ff. [X.] und insbesondere der in den §§ 556d ff. [X.] geregelten Mietpreisbremse.

Das [X.] in [X.] soll Teil eines umfassenderen Konzepts zur Verbesserung der Situation auf dem [X.]er Wohnungsmarkt sein. Ausweislich der Gesetzesbegründung sollen die § 1, § 3 Abs. 1 MietenWoG [X.] den Preisanstieg auf dem freien Wohnungsmarkt im Land [X.] auf ein sozialverträgliches Maß zurückführen, um angemessenen Wohnraum auch für Bevölkerungsschichten mit mittlerem und geringerem Einkommen zu bezahlbaren Mieten zu erhalten und Verdrängungsprozessen sowie [X.]m Unfrieden entgegenzuwirken (vgl. [X.] [X.], Drucks 18/2347, [X.]).

Diese sozialpolitischen Zielsetzungen decken sich nahezu vollständig mit jenen, die den [X.]esgesetzgeber zum Erlass seiner Regelungen über die höchstzulässige Miete veranlasst haben. Diese sollen - als Teil des [X.] Mietrechts - ebenfalls einen angemessenen Ausgleich zwischen den Rechten und den Interessen der Vermieter beziehungsweise Eigentümer einerseits und den Mietern andererseits herstellen; daneben dienen sie dem Schutz der Mieter als strukturell schwächerer Vertragspartei. Auch mit der Einführung der Mietpreisbremse verfolgt der [X.]esgesetzgeber vor allem sozialpolitische Zwecke und will dazu beitragen, der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken (vgl. BTDrucks 18/3121, [X.]5; [X.], in: [X.]/Langen, [X.] - Schuldrecht, 3. Aufl. 2016, § 556d Rn. 2; [X.], in: [X.], [X.] [X.], § 556d Rn. 3 <1. Februar 2021>).

Soweit der [X.] und das [X.] im Verfahren vortragen, dass im Zentrum des [X.] in [X.] nicht die Herstellung der Parität im individuellen Vertragsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter stehe, sondern zur Realisierung von [X.] auf den Mietwohnungsmarkt [X.]s als Ganzes eingewirkt werden solle, folgt daraus nichts anderes. Diese Zielsetzung unterscheidet sich nicht von der Zielsetzung der §§ 556 ff. [X.] und vermag nicht in Frage zu stellen, dass § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG [X.] von seiner Regelungsintention her auf das auf privatautonomer Grundlage geschlossene Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter zielt.

b) Da die zulässige Miethöhe für ungebundenen Wohnraum durch die §§ 556 ff. [X.] abschließend geregelt ist (siehe oben unter 2.), fehlt dem Land [X.] die Gesetzgebungskompetenz zum Erlass von § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG [X.]. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 28 [X.], der ein "Recht auf Wohnen" als St[X.]tszielbestimmung normiert (vgl. Bay[X.], Entscheidung vom 16. Juli 2020 - [X.]. [X.] -, juris, Rn. 32, 77; Papier, a.a.[X.], [X.]4; [X.]/[X.], NVwZ 2019, [X.]572 <1576>; [X.]/[X.], [X.], [X.] <230>). Die Kompetenzverteilung des Grundgesetzes bildet einen zwingenden Rahmen für den [X.](verfassungs-)gesetzgeber, den dieser nicht unterlaufen darf (vgl. [X.], Beschluss der [X.] des Zweiten [X.]s vom 31. März 2016 - 2 BvR 1576/13 -, Rn. 49 ff.; Bay[X.], Entscheidung vom 16. Juli 2020 - [X.]. [X.] -, juris, Rn. 43; Thür[X.], Urteil vom 25. September 2018 - 24/17 -, juris, Rn. 145).

4. § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG [X.] lässt sich weder auf andere [X.] der konkurrierenden Gesetzgebung wie Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 [X.] für das "Recht der Wirtschaft" (a) noch auf die Gesetzgebungskompetenz der Länder gemäß Art. 70 Abs. 1 [X.] (b) stützen.

a) Zwar können auf der Grundlage dieses [X.] preisrechtliche Regelungen grundsätzlich erlassen werden. Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 [X.] umfasst insoweit alle das wirtschaftliche Leben und die wirtschaftliche Betätigung als solche regelnden Normen, die sich in irgendeiner Weise auf die Erzeugung, die Herstellung und die Verteilung von Gütern des wirtschaftlichen Bedarfs beziehen (vgl. [X.] 8, 143 <148 f.>; 26, 246 <254>; 28, 119 <146>; 55, 274 <308>; 68, 319 <330>; 116, 202 <215 f.>; 135, 155 <196 Rn. 101>; stRspr). Auf dieser Grundlage können das Wirtschaftsleben insgesamt sowie Fragen der Wirtschaftsorganisation, einzelner Wirtschaftszweige und bestimmter wirtschaftender Personen geregelt werden (vgl. [X.], in: [X.]/[X.], [X.] [X.], Art. 74 Rn. 32 <15. Februar 2021>). Daneben zählen hierzu Normen, die ordnend und lenkend in das Wirtschaftsleben eingreifen (vgl. [X.] 4, 7 <13>; 67, 256 <275>; 68, 319 <330>; 82, 159 <179>; [X.], in: [X.], [X.], 8. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 50). Die Kompetenznorm erfasst insoweit das öffentliche und das private Wirtschaftsrecht (vgl. [X.], in: [X.]/Kirchhof, [X.], 3. Aufl. 2008, § 135 Rn. 221). Das gilt grundsätzlich auch für die Preisbildung und -überwachung sowie den Verbraucherschutz (vgl. [X.], NJW 2019, [X.]656 <1656, 1659>; [X.], in: [X.]/[X.], [X.], 16. Aufl. 2020, Art. 74 Rn. 29). Dementsprechend hat das [X.]esverfassungsgericht die Grundlage für den Erlass des Preisgesetzes im [X.] "Recht der Wirtschaft" gesehen (vgl. [X.] 8, 274 <294>).

Allerdings unterfällt nicht jede zivilrechtliche Regelung, die darauf zielt, [X.] Disparitäten auszugleichen oder zu beseitigen, dem Recht der Wirtschaft im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 [X.]. Da das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] jedenfalls heute auch durch Elemente [X.]r Regulierung wirtschaftlicher Vorgänge geprägt ist (vgl. [X.] 142, 268 <282 f. Rn. 54>), tritt Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 [X.] insoweit zurück (vgl. [X.], in: [X.]/[X.], [X.] [X.], Art. 74 Rn. 3 <15. Februar 2021>; [X.], in: [X.]/[X.], [X.], 16. Aufl. 2020, Art. 74 Rn. 3); Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 [X.] hat gegenüber kompetenziellen [X.] innerhalb und außerhalb des Katalogs von Art. 74 [X.] (lediglich) die Funktion eines subsidiären Auffangtatbestands (vgl. [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 96). Die Gesetzgebungskompetenz für das Recht der Wirtschaft ist zudem nur einschlägig, wenn der Regulierungsansatz des Gesetzgebers im [X.] darauf zielt, Fragen der wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen, der wirtschaftlichen Organisation und der Abläufe zu optimieren, es also um wirtschaftliches Leben als solches geht und nicht außerökonomische Ziele im Vordergrund stehen, bei denen lediglich in einem anderen Kontext das Recht der Wirtschaft in irgendeiner Weise angesprochen ist (vgl. [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.], [X.], [X.], 7. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 96). Letzteres ist bei den hier zu beurteilenden Regelungen zur höchstzulässigen Miete der Fall.

b) § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG [X.] lässt sich schließlich nicht auf Art. 70 [X.] stützen. Der frühere Gesetzgebungstitel "Wohnungswesen" (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 [X.] a.F.) umfasste jedenfalls im [X.]punkt seiner Änderung durch die [X.] im Jahr 2006 ([X.]) vor allem die Wohnraumbewirtschaftung, die Wohnungsbauförderung und den [X.] Wohnungsbau ([X.]). Die Festlegung der höchstzulässigen Miete für ungebundenen Wohnraum fiel nicht darunter (cc).

[X.]) Nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 [X.] in der Fassung vom 27. Oktober 1994 erstreckte sich die konkurrierende Gesetzgebung auf den Grundstücksverkehr, das Bodenrecht (ohne das Recht der Erschließungsbeiträge), das landwirtschaftliche [X.], das Wohnungswesen sowie das Siedlungs- und [X.]. Mit dem 52. Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 28. August 2006 ([X.]l I [X.]034) wurde dieser Gesetzgebungstitel auf den Grundstücksverkehr, das Bodenrecht (ohne das Recht der Erschließungsbeiträge), das [X.], das Altschuldenhilferecht, das [X.], das Bergarbeiterwohnungsbaurecht und das Bergmannssiedlungsrecht beschränkt. Die in der Neufassung nicht mehr aufgeführten Gegenstände gingen in die Zuständigkeit der Länder über. Das betrifft auch das Wohnungswesen (vgl. [X.], in: Dreier, [X.], [X.], 3. Aufl. 2015, Art. 74 Rn. 79; [X.], in: [X.], [X.], 8. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 81 f.).

[X.]) Der damit entfallene Gesetzgebungstitel für das Wohnungswesen in Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 a.F. umfasste vor allem die Wohnraumbewirtschaftung, die Wohnungsbauförderung und den [X.] Wohnungsbau, einschließlich Subventionen und deren Rückabwicklung (vgl. [X.], in: [X.]t-Bleibtreu/[X.], [X.], 10. Aufl. 2004, Art. 74 Rn. 170 f.; [X.], in: [X.]/Kirchhof, [X.], 3. Aufl. 2008, § 135 Rn. 261).

Ob und inwieweit anfänglich die [X.] hiervon ebenfalls erfasst war, ist unklar (vgl. [X.] 3, 407 <416>; [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.]., [X.], [X.], 3. Aufl. 1996, Art. 74 Rn. 1260; [X.], a.a.[X.], [X.]77; ähnlich [X.], in: AK-[X.], 2. Aufl. 1989, Art. 74 Rn. 41). Da die konkurrierende Gesetzgebung sowohl das bürgerliche Recht (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.]) als auch das Wohnungswesen (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 [X.] a.F.) umfasste, war eine trennscharfe Abgrenzung zwischen den beiden Regelungsbereichen nicht erforderlich (vgl. [X.]/[X.], [X.]kompetenzen für Maßnahmen der Mietpreisregulierung, 2019, [X.] 9; Putzer, NVwZ 2019, [X.]83 <284>).

Unter dem Eindruck der [X.] seit 1949 hat sich der Begriff "Wohnungswesen" in Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 [X.] a.F. jedoch in der Weise geklärt, dass er das dem bürgerlichen Recht zuzuordnende Recht der Miethöhe für ungebundenen Wohnraum, bei dem die Auswahl der Vertragspartner, die Bestimmung der Mietsache, die Mietdauer und der Mietzins vorbehaltlich gesetzlicher Schrankenziehungen auf der privatautonomen Entscheidung der Vertragspartner beruhen, nicht (mehr) umfasst.

Dieser Klärungsprozess reicht in seinen Anfängen zurück bis zum [X.] vom 24. April 1950 ([X.]l I [X.] 83), das zwischen öffentlich gefördertem [X.] Wohnungsbau, frei finanziertem steuerbegünstigten Wohnraum und völlig frei finanziertem Wohnraum unterschied. Dabei wurde die Differenzierung zwischen dem frei finanzierten und dem öffentlich-rechtlich geprägten Wohnungsmarkt zunehmend maßstabsbildend (vgl. BTDrucks 7/2011, [X.]0; 14/4553, [X.]5; [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.]., [X.], [X.], 3. Aufl. 1996, Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 Rn. 1262; vgl. auch [X.]1549, [X.]2). Das gilt ebenfalls für das Mietpreisrecht, wo zwischen preisfreiem (frei finanziertem) und preisgebundenem (öffentlich gefördertem) Wohnraum unterschieden wurde (vgl. [X.], [X.], 2. Aufl. 2016, [X.]. 3 Rn. 2 f., [X.]. 4 Rn. 3, [X.]. 8 Rn. 3 f.). Auf Letzteren waren und sind die [X.]regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der Regel nicht anwendbar (vgl. BTDrucks 14/4553, [X.]5; [X.], [X.], 2. Aufl. 2016, [X.]. 2 Rn. 24; [X.], in: [X.]/[X.], [X.] [X.] Mietrecht, 5. Aufl. 2019, § 23 Rn. 4).

Jedenfalls im [X.]punkt der Änderung von Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 [X.] a.F. im Zuge der [X.] des Jahres 2006 war die über fast sechs Jahrzehnte gewachsene Unterscheidung zwischen frei finanziertem und öffentlich-rechtlich gefördertem Wohnraum etabliert (vgl. BTDrucks 7/2011, [X.]0; 14/4553, [X.]5; [X.], in: v. [X.]t/[X.]/[X.]., [X.], [X.], 3. Aufl. 1996, Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 Rn. 1262; vgl. auch [X.] 18, 121 <124 f.>; 78, 249 <266>). Der [X.] für das Wohnungswesen umfasste vor allem die Mietpreisbindung st[X.]tlich geförderter Wohnungen (vgl. Deutscher [X.]estag, Plenarprotokoll 16/23 - Stenographischer Bericht, [X.]769; [X.] 21, 117 <128>; 67, 256 <279>; 78, 249 <266>; Bay[X.], Entscheidung vom 16. Juli 2020 - [X.]. [X.] -, juris, Rn. 72 f.; [X.], in: [X.]/Schön, Die Reform des [X.]esst[X.]tes, 2007, [X.]71 <277>; [X.], in: [X.]t-Bleibtreu/[X.]/Henneke, [X.], 14. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 231; Bister, in: [X.]/[X.], [X.] [X.] Mietrecht, 5. Aufl. 2019, § 25 Rn. 2; [X.]/[X.], NVwZ 2019, [X.]572 <1576>; Wissenschaftliche Dienste des Deutschen [X.]estages, [X.] 3 - 3000 - 017/19, [X.]; [X.]/[X.], DVBl 2019, [X.]446 <1448>; [X.]/ [X.], [X.], [X.]7 <69>; vgl. auch Deutscher [X.]estag, Plenarprotokoll 16/44 - Stenographischer Bericht, [X.] 4342, 4365; [X.] 3, 407 <416>), während eine entsprechende Regelung als Teil des [X.] Mietrechts für ungebundenen Wohnraum ausschließlich dem [X.] "bürgerliches Recht" unterfiel (vgl. [X.], in: [X.]t-Bleibtreu/[X.]/Henneke, [X.], 14. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 232; vgl. auch [X.], in: [X.]/Kirchhof, [X.], 3. Aufl. 2008, § 135 Rn. 261).

cc) Die Regelung der höchstzulässigen Miete für ungebundenen Wohnraum war vom [X.] "Wohnungswesen" im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 [X.] a.F. daher nicht (mehr) umfasst und konnte somit nicht in die Gesetzgebungszuständigkeit der Länder übergehen. Das 52. Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 28. August 2006 ([X.]l I [X.]034) betraf ausschließlich den Titel des Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 [X.] a.F. in seinem damaligen Zuschnitt. Eine Modifizierung des Katalogs von Art. 74 Abs. 1 [X.] war - mit Ausnahme der hier nicht relevanten Materie des Notariats und des zugehörigen Beurkundungs- und Gebührenrechts - ebenso wenig gewollt (vgl. BTDrucks 16/2069, [X.] 42; vgl. auch Deutscher [X.]estag, Plenarprotokoll 16/23 - Stenographischer Bericht, [X.]749 ff.; Plenarprotokoll 16/44 - Stenographischer Bericht, [X.] 4233 ff.; [X.]esrat, Plenarprotokoll 824 - Stenographischer Bericht, [X.]03 ff.; Kommission von [X.]estag und [X.]esrat zur Modernisierung der bundesst[X.]tlichen Ordnung, [X.], [X.] 4 f.; [X.], [X.]2; [X.], [X.], 10; [X.], in: [X.]/Schön, Die Reform des [X.]esst[X.]tes, 2007, [X.]81 <284 f.>) wie eine Verschiebung von Gegenständen zwischen den in der [X.] etablierten [X.]n. Sie war zu keinem [X.]punkt auch nur Diskussionsgegenstand in den Beratungen der Kommission von [X.]estag und [X.]esrat zur Modernisierung der bundesst[X.]tlichen Ordnung beziehungsweise im Verfahren zur Änderung des Grundgesetzes (vgl. Kommission von [X.]estag und [X.]esrat zur Modernisierung der bundesst[X.]tlichen Ordnung, 3. Sitzung - Stenographischer Bericht, [X.] 52, 55, 57, 58, 61, 62, 63, 65, 67, 69, 71, 73, 74, 75, 77 f., 88; 9. Sitzung - Stenographischer Bericht, [X.]04, 205 f., 207, 208, 210, 212, 215, 216, 228, 229, 232, 234; 11. Sitzung - Stenographischer Bericht, [X.]81; [X.], in: [X.]/Schön, Die Reform des [X.]esst[X.]tes, 2007, [X.]71 <271 f., 278>). Inhalt und [X.]weite der von der Verfassungsänderung nicht berührten Gegenstände, insbesondere auch der Titel "bürgerliches Recht" im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 [X.] (vgl. [X.]/[X.], NVwZ 2019, [X.]572 <1576>), blieben folglich unverändert.

Die Unvereinbarkeit von § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG [X.] mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 [X.] führt zur Nichtigkeit des gesamten [X.] in [X.]. Das gilt auch für den [X.] in § 11 MietenWoG [X.], der neben den § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG [X.] keine eigenständige Bedeutung hat, weil mit der Nichtigkeit des Gesetzes im Übrigen die tatbestandliche Anknüpfung an ein bußgeldbewehrtes Verhalten entfällt. In gleicher Weise gilt dies für § 2 MietenWoG [X.], der in Absatz 1 auf § 5, §§ 7 bis 9 MietenWoG [X.] Bezug nimmt, § 8 MietenWoG [X.], der in Absatz 1 [X.] und Absatz 2 [X.] jeweils auf die nach den §§ 3 bis 6 MietenWoG [X.] zulässige Miete verweist, § 9 MietenWoG [X.], der sich auf §§ 6 und 8 MietenWoG [X.] bezieht, und § 10 MietenWoG [X.], der Rechtsbehelfe gegen Maßnahmen und Entscheidungen nach dem [X.] in [X.] regelt. Schließlich sind damit die in § 5 Abs. 2 und § 6 Abs. 5 MietenWoG [X.] der zuständigen [X.]sverwaltung übertragenen Aufgaben ebenso gegenstandslos wie deren Ermächtigung in § 5 Abs. 3 MietenWoG [X.].

Für eine von der grundsätzlichen Regelung in § 95 Abs. 3 [X.] in Verbindung mit § 78 [X.] [X.] abweichende [X.] (vgl. [X.], Beschluss des Zweiten [X.]s vom 7. Juli 2020 - 2 BvR 696/12 -, Rn. 103) besteht kein Anlass.

Die Entscheidung ist hinsichtlich der Begründung mit 7 : 1 Stimmen, im Ergebnis einstimmig ergangen.