Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.01.2007, Az. V ZB 63/06

[X.]BESCHLUSS [X.]/06 vom 18. Januar 2007 in der [X.] Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 20 Abs. 1 a) Die Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1 [X.] ist bei der Zwangsverwaltung mehrerer Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte, die keine wirtschaftliche Einheit bilden, auch dann für jedes Grundstück oder Recht gesondert anzusetzen, wenn Mieteinnahmen erzielt wurden. b) Ob die Zwangsverwaltung in einem einheitlichen Verfahren oder für jedes Objekt einzeln angeordnet wird, ist für den gesonderten Ansatz der Mindestvergütung für jedes Zwangsvollstreckungsobjekt ohne Belang. c) Ob eine Zwangsverwaltung unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht hat, ist nicht bei der Festsetzung der Vergütung, sondern bei der Vollstreckung dieser Kosten oder in einem Rechtsstreit des Schuldners gegen den Gläubiger auf Er-stattung von aus den Verwaltungseinnahmen berichtigter Kosten zu prüfen. (Fortführung von [X.]. v. 24. November 2005, [X.], [X.] 2006, 342). [X.], [X.]. v. 18. Januar 2007 - [X.]/06 - [X.] (Oder) AG [X.] - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat am 18. Januar 2007 durch [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] beschlossen: Die Rechtsbeschwerde gegen den [X.]uss der 9. Zivilkammer des [X.] (Oder) vom 9. März 2006 wird auf Kos-ten der Schuldnerin zurückgewiesen. Der Gegenstandswert des [X.] beträgt für die Berechnung der Gerichtskosten 132.864,66 •. Gründe: [X.] Auf Antrag der Gläubiger ordnete das [X.]am 25. und 26. Mai 2004 wegen eines [X.] von 155.030,65 • einer titulierten Gesamtforderung der Gläubiger von 355.878,79 • nebst Zinsen in jeweils ge-sonderten Verfahren die Zwangsverwaltung der im Eingang dieses [X.]usses bezeichneten 243 Eigentumswohnungen der Schuldnerin an. Der [X.] nahm die zu den sämtlich vermieteten Wohnungen gehörenden Räum-lichkeiten im Juni 2004 in Besitz und zog in der Folgezeit insgesamt 416.740,93 • Mieten ein. Nach [X.] hob das Amtsgericht am 1. Dezember 2004 die Zwangsverwaltungen wieder auf. 1 - 3 - Der Zwangsverwalter hat die Festsetzung der Mindestvergütung von 600 • nebst 10 % Auslagen und 16 % Umsatzsteuer in jedem der 243 Verfah-ren beantragt, zusammen 186.040,80 •. Das Amtsgericht hat diesen Anträgen entsprochen. Die Beschwerden der Schuldnerin in den einzelnen Verfahren hat das [X.] nach Verbindung der Einzelverfahren zurückgewiesen. [X.] wendet sich die Schuldnerin mit ihrer von dem [X.] zugelassenen Rechtsbeschwerde, mit der sie die Herabsetzung der Vergütung auf die Höhe einer Regelvergütung gemäß § 18 Abs. 1 [X.] nebst Auslagenpauschale und Umsatzsteuer, insgesamt 53.176,14 •, erreichen möchte. 2 I[X.] Die gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist nicht begründet. 3 1. Das Beschwerdegericht ist der Ansicht, dem Zwangsverwalter sei ge-mäß § 153 Abs. 1 [X.], §§ 20, 23 [X.] eine Mindestvergütung in Höhe von 600 • zu gewähren, und zwar in jedem der 243 Einzelverfahren. Es sei nicht von einer wirtschaftlichen Einheit der 243 Eigentumswohnungen auszugehen. Der Zwangsverwalter habe die auf der Grundlage von Einzelmietverträgen ver-mieteten Wohnungen jeweils gesondert verwalten müssen. Eine Kürzung der Vergütung komme weder nach § 18 [X.] noch nach § 19 Abs. 2 [X.] o-der im Wege einer einschränkenden Auslegung von § 20 [X.] in Betracht. 4 2. Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand. 5 a) Die Vorinstanzen haben mit Recht für jede Wohnung, deren Zwangs-verwaltung angeordnet wurde, die Mindestvergütung angesetzt. 6 - 4 - aa) Dafür ist es allerdings nach der Rechtsprechung des [X.]s ohne Belang, ob die Anordnung der Zwangsverwaltung in einem einheitlichen Verfah-ren oder - wie hier - für jede Eigentumswohnung gesondert erfolgt ist ([X.]. v. 24. November 2005, [X.], [X.] 2006, 342, 343; a. M. [X.], [X.] 2006, 445, 452 f.; [X.]/[X.], [X.] 2005, 184, 186). Maßgeblich ist vielmehr der Gegenstand des Verfahrens. Sind Gegenstand des Zwangsverwaltungsverfah-rens mehrere Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte, die diesen nach § 23 [X.] vergütungsrechtlich gleichstehen, fällt die Mindestvergütung nach § 20 (Abs. 1) [X.] für jeden in Besitz genommenen Vollstreckungsgegens-tand gesondert an; anders liegt es dagegen, wenn die Grundstücke oder grund-stücksgleichen Rechte eine wirtschaftliche Einheit bilden ([X.]. v. 24. November 2005, [X.], aaO). Das ist der Fall, wenn sie wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet sind, ohne auf die [X.] oder -rechte bezogene Miet- oder Pachtanteile auszuweisen ([X.], [X.]. v. 5. November 2004, [X.] 33/03, [X.] 2005, 69 f.; [X.]. v. 24. No-vember 2005, aaO). 7 [X.]) Nach diesen Grundsätzen ist die Mindestvergütung für jede der 243 Eigentumswohnungen gesondert anzusetzen. Die Wohnungen befinden sich zwar alle in einer einzigen Eigentumswohnungsanlage. Das allein macht sie aber nicht zu einem einheitlichen Wirtschaftsgut. Die Wohnungen waren viel-mehr bei Anordnung der Zwangsverwaltung einzeln vermietet und sind es nach wie vor. Es bestand gerade kein einheitlicher Miet- oder Pachtvertrag für alle Wohnungen etwa mit einem gewerblichen Zwischenmieter. 8 b) Die auf dieser Grundlage erfolgte Berechnung der Mindestvergütung ist nicht zu beanstanden. Für jede Wohnung sind die Mindestvergütung von 600 • gemäß § 20 Abs. 1 [X.], die Auslagenpauschale in Höhe von 10 % 9 - 5 - der (Mindest-) Vergütung gemäß § 21 Abs. 2 Satz 2 [X.] und die Umsatz-steuer von seinerzeit 16% auf Vergütung und Auslagenpauschale angefallen. Das führt zu einer Vergütung von 765,60 • je Wohnung und zu der angesetzten Gesamtvergütung für alle 243 Wohnungen von 186.040,80 •. c) Die Mindestvergütung nach § 20 [X.] ist nicht durch die [X.] nach § 18 [X.] begrenzt. 10 aa) Nach Ansicht der Rechtsbeschwerde ist § 20 [X.] teleologisch zu reduzieren, mit der Folge, dass die Mindestvergütung bei der Zwangsverwal-tung mehrerer Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte den Betrag nicht übersteigen darf, der sich bei Anwendung der Regelvergütung gemäß § 18 [X.] ergäbe. Das führte nach ihrer Meinung hier auf der Grundlage der wäh-rend der Dauer der Zwangsverwaltung eingenommenen Mieten von insgesamt 416.740,93 • zu einer Vergütung von 41.674,09 • nebst Auslagenpauschale und Umsatzsteuer. Dem ist nicht zu folgen. 11 [X.]) Fraglich ist schon, ob die Regelvergütung bei der Verwaltung einer so großen Zahl von Eigentumswohnungen wie im vorliegenden Fall auf der Grundlage von § 18 Abs. 1 Satz 2 [X.] zu einer angemessenen Vergütung führen würde. Es spricht viel dafür, dass sie mit Rücksicht auf den hohen Auf-wand nach § 18 Abs. 2 [X.] auf 15 % der Einnahmen, mithin auf 62.511,14 • zuzüglich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer zu erhöhen wäre. Das kann aber offen bleiben, weil auch eine solche erhöhte Vergütung den Mi-nimalaufwand des [X.] nicht abdeckte und diesem deshalb, wie beantragt, die höhere Mindestvergütung zuzusprechen ist. 12 - 6 - cc) Nach § 152a Satz 2 [X.] ist die Vergütung des [X.] an der Art und dem Umfang seiner Aufgabe sowie an seiner Leistung auszurich-ten. Der Verordnungsgeber geht davon aus, dass dieses Ziel bei vermieteten oder verpachteten Zwangsvollstreckungsobjekten normalerweise dadurch zu erreichen ist, dass die Vergütung an den erzielten Miet- oder Pachteinnahmen ausgerichtet und mit zehn Prozent davon bei einer möglichen Herabsetzung auf 5 % oder einer möglichen Aufstockung auf 15% bemessen wird. Der [X.] hat aber auch berücksichtigt, dass der dem Zwangsverwalter ent-stehende Aufwand durch eine allein an den Miet- oder Pachteinnahmen ausge-richtete Vergütung in Extremfällen nicht angemessen abgedeckt wird. Er hat dem Zwangsverwalter deshalb in § 19 Abs. 2 [X.] die Möglichkeit einge-räumt, in einer solchen Situation statt nach den Einnahmen nach dem Aufwand abzurechnen. Vor allem aber hat er mit der in § 20 [X.] bestimmten [X.] sichergestellt, dass dem Zwangsverwalter in pauschalierter Form in jedem Fall der Aufwand ersetzt wird, der ihm je nach dem erreichten [X.] mindestens entsteht. Das sind nach erfolgter Inbesitznahme des Zwangsvollstreckungsobjekts sechs bis acht Stunden, die den Verordnungsge-ber zu der Festsetzung einer Mindestvergütung von 600 • veranlasst haben (Entwurfsbegründung in [X.]. 842/03 S. 17). Dieser Aufwand entsteht bei der Verwaltung mehrerer Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte nicht nur einmal, sondern für jedes dieser Objekte, weshalb der [X.] die Mindest-vergütung auch für jedes Grundstück oder grundstücksgleiche Recht gesondert zuerkennt. Deckt die Regelvergütung aber diesen [X.] nicht ab, kann sie nach den Gestaltungsvorgaben des Gesetzgebers und dem [X.] auch nicht zu einer Begrenzung der [X.] führen. Eine teleologische Reduktion des § 20 [X.] auf die [X.], wie sie der Rechtsbeschwerde vorschwebt, würde hier dazu führen, dass dem Zwangsverwalter unter Zugrundelegung eines Vergütungssatzes von 13 - 7 - 15 % je Wohnung im Durchschnitt eine Vergütung von 257,25 • nebst [X.] und Umsatzsteuer zuzusprechen wäre, was seinen Aufwand bei weitem nicht abdeckt. Eine solche Konsequenz widerspräche dem dargestellten Vergütungskonzept. Eine teleologische Reduktion der Vorschrift in diesem [X.] scheidet damit aus. d) Den Gestaltungsvorgaben des § 152a Satz 2 [X.] und dem Konzept des Verordnungsgebers könnte es indessen entsprechen, die Mindestvergü-tung dann nicht für jedes Zwangsverwaltungsobjekt gesondert anzusetzen, wenn die Inbesitznahme mehrerer Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte in einem einzigen Akt erfolgen (könnte) und nur einen Aufwand verur-sacht, der über den Aufwand von sechs bis acht Stunden, an dem sich der [X.] bei der Bemessung der Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1 [X.] orientiert hat ([X.]. 842/03 aaO), nicht oder nicht nennenswert hinausgeht (Holzer, [X.] 2006, 344, 345). Diese Frage hat der [X.] bislang offen gelassen ([X.]. v. 24. November 2005, aaO); sie bedarf auch hier [X.] Entscheidung. Der dabei vorausgesetzte Sonderfall liegt hier nämlich nicht vor. Die Wohnungen befinden sich zwar in derselben Eigentumswohnungsanla-ge. Sie waren aber jeweils gesondert vermietet. Um sie in Besitz zu nehmen und hierüber den Anforderungen des § 3 [X.] entsprechend zu berichten, was Voraussetzung für den Ansatz der Mindestvergütung ist (Entwurfsbegrün-dung in [X.]. 842/03 aaO), musste der Zwangsverwalter Kontakt zu je-dem einzelnen Mieter aufnehmen. Er musste für jede Wohnung feststellen, [X.] öffentlichen Lasten auf ihr ruhten, welche Kosten der Verwaltung sie verur-sachen würde und mit welchen Einnahmen zu rechnen war. Die Ergebnisse seiner Prüfung waren zwar ähnlich. Das ändert aber nichts daran, dass diese Ergebnisse für jede Wohnung einzeln zu ermitteln, hierüber einzeln zu berich-ten und die Voraussetzungen für eine getrennte Verwaltung einer jeden [X.] - 8 - nung zu schaffen waren. Der Zwangsverwalter hatte deshalb für jedes [X.] jedenfalls den Aufwand, den die Mindestvergütung gemäß § 20 Abs. 1 [X.] pauschaliert abgelten soll. e) Der Festsetzung der Mindestvergütung steht auch nicht entgegen, dass sie die titulierte Restforderung deutlich übersteigt. 15 aa) Die Vergütung des [X.] liegt hier allerdings mit 186.040,80 • um 31.010,15 • über der titulierten Restforderung von 155.030,65 •. Es trifft auch zu, dass ein Gläubiger von seinem Schuldner [X.] nur solcher Kosten verlangen kann, die er bei verständiger Würdigung der Sachlage zur Durchsetzung seines titulierten Anspruchs objektiv für erforderlich halten durfte ([X.]. v. 14. April 2005, [X.], NJW 2005, 2460, 2462). Kosten von Maßnahmen der Zwangsvollstreckung, die er nicht für erfor-derlich halten durfte, müsste der Gläubiger selbst tragen. Ob die Gläubiger hier mit ihrem Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung der 243 Eigentums-wohnungen der Schuldnerin in diesem Sinne zu weit gegangen sind und von der Schuldnerin nach § 788 Abs. 1 ZPO Erstattung der Kosten dieser Zwangs-verwaltung nicht oder nur in eingeschränktem Umfang verlangen könnten, ist angesichts der nicht unbeträchtlichen Höhe sowohl ihrer ursprünglich titulierten als auch ihrer bei Anordnung der Zwangsverwaltung noch offenen Forderung und des Zahlungsverhaltens der Schuldnerin zweifelhaft, kann aber offen blei-ben. 16 [X.]) Dieser Einwand ist im vorliegenden Verfahren der Festsetzung der Vergütung nicht zu prüfen. 17 - 9 - (1) Für die Höhe der Vergütung sind nach § 152a Satz 2 [X.] allein Art und Umfang der Aufgabe sowie die Leistung des [X.] maßgeb-lich, nicht dagegen die Höhe der [X.] Forderung. Auf Art und Um-fang der Maßnahmen der Zwangsvollstreckung, die der Gläubiger ergreift, hat der Zwangsverwalter zudem keinen Einfluss. Er hat seine Tätigkeit vielmehr in dem Umfang zu entfalten, in dem das Vollstreckungsgericht dies auf Antrag des Gläubigers anordnet. Der Gläubiger hätte dem Verwalter deshalb die entstan-dene Vergütung auch dann zu ersetzen, wenn die erzielten Einnahmen hierfür nicht ausreichten ([X.], Urt. v. 17. Juni 2004, [X.], NJW-RR 2004, 1527). 18 (2) Mit seinem Einwand, die eingeleiteten Zwangsvollstreckungsmaß-nahmen verursachten unverhältnismäßige Kosten, stellt ein Schuldner in der Sache weder den Umfang der durch den Zwangsverwalter (oder andere Voll-streckungsorgane) entfalteten Tätigkeit noch die Höhe der festgesetzten Vergü-tung in Frage. Er wendet sich vielmehr gegen das [X.] des Gläubigers. Das kann aber nicht bei der Ermittlung der hiervon unabhängigen Vergütung, sondern nur bei der Vollstreckung dieser Kosten durch den [X.] oder, wenn es dazu nicht kommt, in einem Rechtsstreit zwischen dem Gläubiger und dem Schuldner geklärt werden. Hier wird es nicht zu einer Voll-streckung der Kosten der Zwangsverwaltung durch den Gläubiger kommen. Die festgesetzte Vergütung des [X.] ist als Ausgabe der Verwaltung (Stöber, [X.], 18. Aufl., § 155 [X.]. 4.2; [X.]/Wutzke/[X.]/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 155 [X.] Rdn.4) nach § 155 Abs. 1 [X.] vorweg aus den eingenommenen Mieten zu berichtigen. Die Gläubiger wären dann [X.] in entsprechendem Umfang ungerechtfertigt bereichert und nach § 812 Abs. 1 BGB zur Erstattung verpflichtet, wenn die Kosten der Zwangsverwaltung von der Schuldnerin nach § 788 Abs. 1 ZPO ganz oder teilweise nicht zu tragen 19 - 10 - sein sollten ([X.]/Stöber, ZPO, 26. Aufl., § 788 Rdn. 17). Ob das der Fall ist, ist deshalb in einem gegebenenfalls von der Schuldnerin einzuleitenden Erstat-tungsrechtsstreit zu prüfen. II[X.] [X.] beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Der Gegen-standswert entspricht dem streitigen Teil der festgesetzten Gesamtvergütung. 20 Krüger [X.] Lemke Schmidt-Räntsch Roth Vorinstanzen: AG [X.], Entscheidung vom 02.06.2005 - 3 L 511/04 - [X.] (Oder), Entscheidung vom 09.03.2006 - 19 T 330/05 -