Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 02.09.2020, Az. VIII ZR 35/19

[X.]:[X.]:BGH:2020:020920UVIIIZR35.19.0

BUN[X.][X.]GERICHT[X.]HOF

IM NAMEN [X.][X.] VOLKE[X.]

URTEIL
VIII ZR 35/19
Verkündet am:

2. [X.]eptember 2020

Reiter,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
[X.] § 577a Abs. 1a [X.]atz 2
Ehegatten gehören auch dann derselben Familie im [X.]inne des §
577a Abs.
1a [X.]atz
2 [X.] an, wenn sie getrennt leben oder geschieden sind (Fortführung des [X.] vom 27.
Januar 2010 -
VIII ZR 159/09, [X.], 138 Rn. 22).

BGH, Urteil vom 2. [X.]eptember 2020 -
VIII ZR 35/19 -
LG [X.]

AG [X.]oest

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2
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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. [X.]eptember 2020
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger
sowie
die Richter
Dr.
[X.], [X.], Kosziol und Dr.
[X.]chmidt

für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des [X.] -
3. Zivilkammer -
vom 16. Januar 2019 wird [X.].
Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen.
Den Beklagten
wird eine Räumungsfrist bis 31. Januar 2021

gewährt.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Beklagte zu 1 mietete mit Vertrag vom 1. Juli 2001 von dem damali-gen Eigentümer, dem Vater des [X.] zu 2, ein Einfamilienhaus in [X.].

. Er bewohnt die Immobilie gemeinsam mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2.
Der Vater des [X.] zu 2 veräußerte das Grundstück an die Kläger, die am 11. [X.]eptember 2015
als Eigentümer
im
Grundbuch eingetragen wurden. Zu diesem Zeitpunkt waren sie
noch verheiratet, lebten aber bereits seit 2013 ge-trennt. Die
Ehe
der Kläger, aus der zwei gemeinsame Kinder (geboren 2009 1
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beziehungsweise 2011) hervorgegangen sind, wurde am 1. Juli 2016 geschie-den.
Mit [X.]chreiben vom 26. Mai 2017 erklärten die Kläger gegenüber dem Beklagten zu 1 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 28. Februar 2018 mit der Begründung, die Klägerin zu 1 benötige das Haus für sich,
da sie mit ihren beiden minderjährigen Kindern und ihrem neuen Lebensgefährten dort
einzie-hen wolle.
Derzeit lebe sie
mit ihren Kindern und ihrem Lebensgefährten zur Miete in einer Wohnung des Vaters des [X.] zu 2 und wolle aufgrund ihrer zwischenzeitlichen [X.]cheidung aus der Immobilie ihres früheren [X.]chwiegerva-ters in ihr Eigentum ziehen. Zudem würde sich durch den Umzug der [X.]chulweg der beiden Kinder deutlich verkürzen, so dass diese den [X.]chulweg zu Fuß [X.] könnten und sich die Klägerin täglich eine Fahrstrecke von 12 km erspare.
Die Räumungsklage
hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der
vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr [X.] weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat -
soweit für das Revisionsverfahren von [X.] -
im Wesentlichen ausgeführt:

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Die Beklagten seien zur Räumung verpflichtet,
da die von den Klägern ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wirksam
sei. Nach den für das [X.] bindenden Feststellungen des Amtsgerichts (§
529 Abs.
1 Nr.
1 ZPO) bestehe ein Eigenbedarfsinteresse der Kläger. Denn der Wunsch der Klägerin
zu 1, die Immobilie selbst zu nutzen, beruhe
bereits deshalb auf ver-nünftigen und nachvollziehbaren Gründen
im [X.]inne von §
573 Abs.
2 Nr.
2 [X.], weil sich durch den Umzug der [X.]chulweg der Kinder derart verkürze, dass sie diesen -
anders als von ihrem derzeitigen Wohnort
-
selbst zu Fuß [X.] könnten.
Die dreijährige [X.]perrfrist des § 577a Abs. 1a [X.]atz 1 Nr. 1, Abs.
1 [X.] stehe der Kündigung vom
26. Mai 2017 nicht entgegen. Zwar seien die Kläger erst am 11. [X.]eptember 2015 als Eigentümer in das
Grundbuch eingetragen worden, so dass die Kündigung noch innerhalb von drei Jahren ab Erwerb er-folgt sei. Als getrenntlebende Eheleute
seien sie aber im maßgeblichen Zeit-punkt der Vollendung des Erwerbs, mithin der Eintragung im
Grundbuch, trotz ihrer räumlichen Trennung (noch) Angehörige derselben Familie gewesen.
Zum einen seien sie
trotz der Trennung durch die gemeinsamen Kinder miteinander verbunden gewesen. Zum anderen habe ihre Ehe trotz der Tren-nung noch bestanden. Ehegatten, auch getrenntlebende, gehörten stets "der-selben Familie"
im [X.]inne von § 577a Abs. 1a [X.]atz 2
[X.]
an. Der Begriff [X.] dem der "Familienangehörigen"
in
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.].
Eine
durch Eheschließung begründete [X.] ende
nicht mit der Trennung der Ehegatten, sondern erst mit dem
Vollzug der [X.]cheidung.
Denn bei [X.] Ehe könne eine bloße Trennung jederzeit rückgängig gemacht werden.
II.
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Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist.

Den Klägern steht gegen die Beklagten als Gesamtschuldner ein [X.] und Herausgabe des mit Wohnhaus und Garage bebau-ten Grundstücks zu (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 [X.]), weil die Kündigung der
Klä-ger vom 26. Mai 2017 das Mietverhältnis beendet hat. Die dreijährige [X.] des § 577a Abs. 1a [X.]atz
1 Nr. 1 [X.] findet schon deshalb keine Anwendung,
weil Ehegatten auch nach der [X.]cheidung noch "derselben Familie"
(§
577 Abs.
1a [X.]atz 2 [X.]) angehören und es deshalb auf die vom Berufungs-gericht vorgenommene Differenzierung zwischen bloßer Trennung und [X.]chei-dung der Ehegatten nicht ankommt.
1. Zu Recht und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die
Kündigung der Kläger vom 26. Mai 2017 die [X.] und materiellen Voraussetzungen einer
ordentlichen Kündigung nach §
573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3
[X.]
erfüllt. Ein Eigenbedarfsinteresse der Kläger liegt nach den [X.] Feststellungen des Berufungsgerichts vor, weil der
(ernsthafte) Wunsch
der Klägerin zu 1, die Wohnung künftig selbst zu nut-zen, um eine deutliche Verkürzung des [X.]chulwegs ihrer Kinder zu erreichen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt ist
(vgl. zu diesen Krite-rien
[X.]enatsurteil vom 22. Mai 2019
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VIII [X.], [X.], 133 Rn. 18 mwN). Der Eigenbedarf allein der Klägerin zu 1 reicht aus, da Eigenbedarf ge-mäß §
573 Abs.
2 Nr. 2 [X.] nicht bei allen Mitgliedern einer vermietenden Bruchteilsgemeinschaft vorliegen muss, sondern es genügt, wenn er bei einem Miteigentümer gegeben ist ([X.]enatsbeschluss vom 6. Juli 1994 -
VIII [X.] 2/94 [[X.]], [X.], 357, 366; [X.]enatsurteile vom 27. Juni 2007 -
VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 19; vom 14. Dezember 2016 -
VIII ZR 232/15, [X.], 136 Rn.
43;
jeweils mwN).
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2. Im
Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht
auch angenommen, dass die Eigenbedarfskündigung der Kläger nicht deswegen
unwirksam ist, weil
sie vor Ablauf der [X.]perrfrist des § 577a Abs. 1a [X.]atz 1 Nr. 1
[X.] erfolgt wäre. Im [X.]treitfall liegen zwar
die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Vorschrift vor, jedoch ist diese [X.] gemäß § 577a Abs. 1a [X.]atz 2 [X.] nicht anzuwenden, da die Kläger Familienangehörige im [X.]inne dieser Vorschrift sind
und sich daran durch Getrenntleben oder [X.]cheidung nichts ändert.
a) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die Voraussetzungen des §
577a Abs. 1a [X.]atz 1 Nr. 1 [X.]
durch den Eigentumserwerb der Kläger
als erfüllt
angesehen.
Nach § 577a Abs. 1a [X.]atz 1 Nr. 1 [X.] gilt die Kündigungsbeschränkung des §
577a Abs. 1
[X.], wonach sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum be-gründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf berechtigte Interessen im [X.]inne des §
573 Abs.
2 Nr.
2 oder Nr. 3 [X.] (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) berufen kann, entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden
ist.
Dies ist hier der Fall. Denn das mit einem Wohnhaus bebaute Grund-stück ist nach Vermietung und Überlassung an den Beklagten
zu
1 an die Klä-ger als Erwerbermehrheit veräußert worden. Das Anwesen, als dessen [X.] die Kläger am 11. [X.]eptember 2015 im Grundbuch eingetragen wurden, war dem Beklagten zu 1 schon seit dem Jahr 2001 aufgrund Mietvertrags zu Wohnzwecken überlassen. §
577a Abs. 1a [X.]atz 1 Nr. 1 [X.] erfordert, wie der [X.]enat bereits entschieden hat, nicht, dass über die im Tatbestand dieser Vor-13
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schrift genannten Voraussetzungen hinaus -
mithin zusätzlich zu der Veräuße-rung des vermieteten Wohnraums an mehrere Erwerber nach der Überlassung an den Mieter (§
577a Abs.
1a [X.]atz
1 Nr.
1 [X.]) -
zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum [X.] ([X.]enatsurteil vom 21. März 2018 -
VIII ZR 104/17, [X.], 162
Rn. 30 und
Leitsatz 1).
b) Jedoch ist, wie das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend gesehen hat, die
[X.]
des § 577a Abs. 1a [X.]atz 1 [X.] im vorliegenden Fall nicht anzuwenden. Dies ergibt sich bereits daraus, dass
die Kläger unabhängig vom Fortbestand der Ehe "derselben Familie"
im [X.]inne von §
577a Abs.
1a [X.]atz
2 [X.] angehören. Es kommt daher
nicht
auf die
vom Berufungsgericht vorgenommene und auch in der Literatur überwiegend vertretene Differenzie-rung zwischen bloßer Trennung und rechtswirksamer [X.]cheidung der Ehe
an (vgl. [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2018, § 573 Rn. 86; NK-[X.]/[X.], 3.
Aufl., §
573 Rn. 39; [X.]chmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl.,
§ 573 [X.]
Rn.
55; [X.]pielbauer/[X.]/[X.], Mietrecht, 2. Aufl., § 573 [X.] Rn. 56; [X.]/[X.]onnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 [X.] Rn. 40).
Auch der von der Revision genannte
Zeitpunkt der Zustellung des [X.]cheidungsantrags
ist nicht maßgeblich.
aa) Die Privilegierung von Familien-
und Haushaltsangehörigen in §
577a Abs. 1a [X.]atz 2 [X.] ist bei
der
Einfügung des
§ 577a Abs. 1a [X.] durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von [X.] (Mietrechtsänderungs-gesetz) vom 11. März 2013 ([X.]l. I [X.].
434) der Regelung des
§
573 Abs. 2 Nr.
2 [X.]
nachgebildet
worden (BT-Drucks. 17/10485, [X.]. 26). Nach den [X.] des Gesetzgebers soll zur
Auslegung der Vorschrift auf die zu §
573 17
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Abs.
2 Nr.
2 [X.] ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden
(BT-Drucks., aaO).
[X.])
Als Anknüpfungspunkt dafür, wie weit der Kreis der Familienangehö-rigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] zu ziehen ist, hatte
der [X.]enat
zuvor
bereits in seinem Urteil vom 27. Januar 2010
(VIII ZR 159/09, [X.], 138
Rn. 22) die Wertungen der Regelungen über ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönli-chen Gründen herangezogen. Diese konkretisieren mit Rücksicht auf eine typi-sierte persönliche Nähebeziehung den
Kreis privilegierter Familienangehöriger, und zwar
unabhängig davon, ob tatsächlich eine persönliche Bindung besteht
(vgl. [X.]enatsurteil vom 27. Januar 2010
-
VIII ZR 159/09, aaO).
Damit sind
diejenigen Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnis-verweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt, unabhängig vom [X.] eines konkreten, tatsächlichen
Näheverhältnisses
Familienangehörige gemäß §
573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]
([X.]enatsurteil vom 27. Januar 2010
-
VIII ZR 159/09, aaO), zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann. Hierunter fallen Ehegatten auch dann, wenn sie getrennt leben, ein [X.]cheidungsantrag bereits eingereicht oder die [X.]cheidung vollzogen ist. Denn gemäß §
383
Abs. 1 Nr.
2 ZPO
(ebenso nach § 52 Abs. 1 Nr. 2 [X.]tPO) ist ein Ehegatte selbst dann zur Verweigerung des Zeugnisses berechtigt, wenn die Ehe nicht mehr besteht.
Für den Begriff des Familienangehörigen gemäß § 577a Abs.
1a [X.]atz
2 [X.] gilt dasselbe; auch insoweit ist der Ehegatte unabhängig vom Fortbestand der Ehe Familienangehöriger, so dass die [X.]perrfrist bei Erwerb durch [X.]
oder geschiedene Ehegatten nicht eingreift.
cc) Entgegen der von der Revision -
auch in der mündlichen Verhand-lung vor dem [X.]enat -
vertretenen Auffassung führt auch der Umstand, dass 19
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nicht beide Kläger, sondern lediglich die Klägerin zu 2 (mit weiteren Familien-angehörigen) in das den Beklagten überlassene
Haus einziehen
wollen, nicht zur Anwendbarkeit der dreijährigen
[X.]perrfrist.

Denn
§ 577a Abs. 1a [X.]atz 2 [X.] setzt nicht voraus, dass die Erwerber, die zu
derselben Familie gehören, den zur Eigennutzung erworbenen vermiete-ten Wohnraum auch gemeinsam nutzen möchten. Eine solche Einschränkung findet bereits im Wortlaut des Gesetzes keine [X.]tütze. Denn danach
ist Anknüp-fungspunkt allein der gemeinsame Erwerb, nicht eine
beabsichtigte gemein-schaftliche Nutzung.
Die einschränkende Auslegung durch die Revision ist auch mit der [X.]ys-tematik der Norm unvereinbar. Denn § 577a Abs. 1a [X.]atz 2 [X.] privilegiert nicht nur die Eigenbedarfs-,
sondern auch die [X.] nach §
573 Abs.
2 Nr. 3 [X.] durch Erwerber, die derselben Familie angehören
(vgl. MünchKomm[X.]/Häublein, 8. Aufl., § 577a Rn. 17).
Der
Gesetzesbegründung lässt sich die
von der Revision
als ungeschriebene Voraussetzung angesehene Absicht einer gemeinschaftlichen Nutzung durch die Erwerber ebenfalls nicht entnehmen. Denn dort heißt es nur, dass § 577a Abs. 1a [X.]atz 2 [X.] den Fall regeln solle, dass mehrere Familienmitglieder
oder Personen, die ein und dem-selben Haushalt angehören, ein bebautes Grundstück
zur [X.]elbstnutzung er-werben. Dieser Erwerb zum Zwecke der Eigennutzung solle nicht erschwert werden, weil hier aufgrund der engen personalen Bindung ein legitimes Interes-se an
der zeitnahen Geltendmachung des Eigenbedarfs bestehe (BT-Drucks. 17/10485, [X.]. 26).
Damit wird zwar auch der von der Revision angeführte Fall, dass [X.] ein bebautes Grundstück zur gemeinschaftlichen Eigennutzung erwerben, 23
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privilegiert. Eine Beschränkung auf Fälle der gemeinschaftlichen Eigennutzung folgt aus diesen Passagen der
Gesetzesbegründung jedoch nicht. Vielmehr verdeutlicht der nachfolgende [X.]atz, wonach für die Auslegung auf die Recht-sprechung zu § 573 Abs. 2
Nr. 2 [X.] zurückgegriffen werden könne, dass es gerade nicht auf einen gemeinschaftlichen Nutzungswunsch ankommt. Denn auch §
573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] setzt nicht voraus, dass der Vermieter die [X.] gemeinsam mit seinen Familienangehörigen nutzen möchte
(vgl. hierzu [X.]/[X.], Neubearb.
2018, § 573 [X.] Rn. 79 mwN).
Dr. Milger
Dr. [X.]
[X.]

Kosziol
Dr. [X.]chmidt
Vorinstanzen:
AG [X.]oest, Entscheidung vom 28.05.2018 -
15 C 14/18 -

LG [X.], Entscheidung vom 16.01.2019 -
I-3 [X.] 74/18 -