Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 26.09.2012, Az. XII ZR 112/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII ZR 112/10
Verkündet am:

26. September 2012

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB §§ 535, 307 Bb, 310, 286
a) Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines [X.] über Geschäfts-räume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen [X.] als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "[X.]" auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam; die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der "[X.]" wird dadurch allerdings nicht berührt (Fortführung des [X.] vom 3.
August 2011 -
XII
ZR
205/09
-
NJW 2012, 54).
b) Zur Umlagefähigkeit
von Hausmeisterkosten.
-
2
-

c) Gerät der Mieter mit Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug, bleiben dem Vermieter die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte grundsätzlich auch nach dem Eintritt der [X.] erhalten; ihm sind deshalb für die
Zeit bis zur [X.] auch dann noch Verzugszinsen auf rück-ständige Vorauszahlungen zuzusprechen, wenn die Betriebskostenvoraus-zahlungen selbst wegen eingetretener [X.] nicht mehr verlangt werden können.

[X.], Urteil vom 26. September 2012 -
XII ZR 112/10 -
OLG Naumburg

[X.]

-
3
-
Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 26.
September 2012 durch [X.]
Klinkhammer, Schilling, Dr.
Günter, Dr.
Nedden-Boeger und Dr.
Botur
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 9.
Zivilsenats des [X.]s Naumburg vom 6.
Juli 2010 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Klägerin er-kannt worden ist.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin über die bereits zuer-kannten 17.924,76

nebst Verzugszinsen in Höhe von 10
% aus 1.588,73

November 2005 hinaus weitere 13.583,76

zu zahlen. Insoweit wird die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 3.
Zivilkammer des [X.] vom 5.
Mai 2008 zurückgewiesen.
Im übrigen Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das [X.] zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Parteien sind durch einen Formularmietvertrag über ein Ladenlokal in einem Nahversorgungszentrum in [X.] miteinander verbunden, der von ihren Rechtsvorgängern im Jahre 1995 abgeschlossen wurde. Die Klägerin als [X.]
-
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-
mieterin verlangt -
soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse
-
Nachzah-lungen auf ihre Betriebskostenabrechnungen für 2004, 2005 und 2006 sowie ausgerechnete Verzugszinsen wegen der unvollständigen bzw. verspäteten Zahlung der monatlichen [X.] durch die Beklagte in den Jahren 2004 und 2005. Hinsichtlich der von der
Klägerin erstellten [X.] ist zwischen den Parteien insbesondere streitig, ob und in welchem Umfang
einzelne, die Gemeinschaftseinrichtungen des [X.] betreffende
Nebenkosten wirksam (anteilig) auf die [X.] umgelegt
worden sind. Insoweit heißt es im Vertrag:
"§
8/II:
1.
Sämtliche Nebenkosten des Nahversorgungszentrums, insbe-sondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getra-gen. Nebenkosten werden in ihrer tatsächlich nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anl.
3 zu §
27 Abs.
1 der II.
Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies die Kosten für:
-
Heizung, darin enthalten die Kosten des Betriebs, der War-tung und Pflege und die Instandhaltung sowie des Energie-verbrauchs aller Einrichtungen, die Heizungs-
und Lüf-

-
Hausmeister, Betriebspersonal, [X.] und Ver-

-
die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrich-

-

-
5
-
Das Landgericht hat die Klage teilweise für begründet gehalten und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 61.388,90

diese Entscheidung haben beide Parteien Rechtsmittel eingelegt. Während die Berufung der Klägerin erfolglos geblieben ist, hat das [X.] die angefochtene Entscheidung auf die Berufung der Beklagten abgeändert und diese lediglich für verpflichtet gehalten, an die Klägerin 17.924,76

n-sen zu zahlen. Hiergegen richtet sich die vom [X.] zugelassene Revision der Klägerin.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Revision hat Erfolg.

I.
Das [X.] hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt: Die Übertragung der Nebenkosten für "Versicherungen" sei wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Zur
Aus-legung dieses Begriffes könne insbesondere
nicht auf die Anlage
3 zur II.
Be-rechnungsverordnung zurückgegriffen werden, weil die Parteien bei [X.] eine Beschränkung auf die dort genannten Versicherungen gerade nicht vereinbaren wollten. Auch die Kosten für die Wartung der Brandschutz-
und Lüftungsanlagen könnten nicht auf die Mieter umgelegt werden. [X.] dienten der Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs. Zwar dürf-ten solche Aufwendungen in gewerblichen Mietverträgen auch formularmäßig auf den Mieter übertragen werden. Die darin liegende Abweichung vom gesetz-lichen Leitbild finde allerdings dann ihre Grenzen, wenn dem Mieter die Erhal-2
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tungslast für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen auferlegt werde. In solchen Fällen sei die Übertragung der Kosten auf den Mieter nur in einem bestimmten, zumutbaren Rahmen zulässig; eine solche Kostenbegrenzung sei aber nicht vorgesehen.
Die Übertragung der Nebenkosten für den "[X.]" sei [X.], weil es diesem Begriff an jeglicher Transparenz fehle und nicht ersichtlich sei, welche Kosten einbezogen werden und welche Leistungen hiervon erfasst werden sollten. Darin sei auch bei einem Vertragsschluss vor endgültiger Fer-tigstellung des Objekts kein Eingriff in die Vertragsfreiheit zu sehen, weil es auch in diesen Fällen Aufgabe des Vermieters sei, die unter den Begriff des Centermanagements fallenden Kosten zur Vermeidung einer uferlosen Auswei-tung genau zu bezeichnen. Auch die Klausel, mit der die Nebenkosten für die "Verwaltung" des Objekts auf die Mieter umgelegt werden, sei nicht hinreichend transparent. Zwar sei in formularmäßigen Gewerberaummietverträgen die Um-lage von Verwaltungskosten grundsätzlich zulässig. Dies gelte aber nicht, wenn neben Verwaltungskosten auch noch Kosten für den [X.] in die Klausel aufgenommen werden. Der Begriff des Centermanagements sei für sich schon intransparent; werde er neben den Begriff der Verwaltung gestellt, erhe-be sich zusätzlich die Frage, welche Tätigkeiten durch die beiden Begriffe [X.] bezeichnet werden sollen. Dies lasse sich durch Auslegung nicht ermitteln und auch Anhaltspunkte für ein übereinstimmendes Verständnis der Parteien von diesen Begriffen fänden sich nicht.
Auch die Kosten für den "Hausmeister" seien wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot nicht wirksam übertragen worden. Zwar sei die Vergü-tung des Hausmeisters als Betriebskostenposition im Sinne der [X.] grundsätzlich umlagefähig. §
2 Nr.
14 [X.] nehme jedoch aus-drücklich solche Vergütungen von den umlagefähigen Betriebskosten aus, die 5
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dem Hausmeister für die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schön-heitsreparaturen oder die Hausverwaltung gewährt werden. Eine solche Be-schränkung sei von den Parteien in §
8/II des [X.] gerade nicht vor-genommen worden, so dass der Mieter nicht vorhersehen könne, welche [X.] des Hausmeisters durch die umgelegte Vergütung abgegolten werden sollen. Zudem könnten in den Hausmeisterkosten auch solche Kosten enthalten sein, die eine Instandhaltung oder Instandsetzung von [X.]n be-treffen. Die Klausel sei daher auch deshalb unwirksam, weil sie der Beklagten ohne Kostenbegrenzung die [X.] der gemeinsam mit anderen [X.]n genutzten Flächen und Anlagen auferlege.
Schließlich könne die Klägerin auch keine Verzugszinsen auf die [X.] rückständig gebliebenen Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2004 und 2005 verlangen. Nach Abrechnung der Nebenkosten bestehe [X.] ein vertraglicher Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung eines mögli-chen [X.], nicht jedoch mehr auf Zahlung einer Vorauszahlung. Ein Nachzahlungsanspruch bestehe für die Klägerin indessen nicht, so dass sich die Beklagte auch nicht in Verzug befunden habe.

II.
Diese Ausführungen
halten rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punk-ten stand.
1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Nebenkosten für "Versicherungen" und "Cen-termanager" wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot nicht wirksam auf die Beklagte übertragen worden seien.
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8
-
a) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind [X.], wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§
307 Abs.
1 Satz
1 BGB). Nach §
307 Abs.
1 Satz
2 BGB kann sich eine unangemessene Benach-teiligung auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Gerade bei Vereinbarungen zur Übertragung von Mietnebenkosten kommt diesem Transparenzgebot eine besondere Bedeutung zu. Mietnebenkosten sind Bestandteil der Miete. Die Angemessenheit und Marktgerechtigkeit der von ihm zu zahlenden Miete kann der Mieter nur dann verlässlich beurteilen, wenn er sich anhand einer ausdrücklichen und inhaltlich genügend bestimmten Um-lagevereinbarung zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zu-sätzlichen Kosten neben der Grundmiete auf ihn zukommen können ([X.]sur-teil vom 6.
April 2005 -
XII
ZR
158/01
-
NZM 2005, 863, 865). Abzustellen ist dabei auf die Erkenntnismöglichkeit eines durchschnittlichen Mieters zum Zeitpunkt
des Vertragsschlusses ([X.]surteil vom 24.
Februar 2010

XII
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69/08
-
NZM 2010, 279 Rn.
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mwN).
An diesen Grundsätzen ändert auch die von der Revision [X.] marktbeherrschende Stellung der Beklagten im Bereich des Einzelhandels nichts. Verstöße gegen das [X.] entsprechen nicht den Gebräu-chen und Gepflogenheiten im Handelsverkehr (§
310 Abs.
1 Satz
2 BGB). Es trifft sicherlich zu, dass ein marktmächtiger Vertragspartner auf [X.] eher in der Lage sein wird, seine Vorstellungen bei den Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter durchzusetzen. Hieraus lässt sich aber nicht etwa eine Ver-pflichtung des marktmächtigen Mieters ableiten, bereits vor Vertragsschluss auf die Konkretisierung oder Beseitigung intransparenter oder sonst benachteili-gender Klauseln zu dringen (vgl. [X.]surteil vom 3.
August 2011

XII
ZR
205/09
-
NJW 2012, 54 Rn.
16). Denn die Verantwortung für den Inhalt von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist im rechtlichen Ausgangspunkt stets 10
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vom [X.] -
und somit hier von der Vermieterin
-
zu übernehmen (vgl. [X.], 495, 497).
b) Nach den oben genannten Maßstäben ist die Übertragung der Kosten für "Versicherungen" unwirksam. Die Klausel ist inhaltlich unklar, weil sie dem Mieter keine Anhaltspunkte dafür bietet, im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kal-kulation Art und Höhe der möglicherweise auf ihn zukommenden Versiche-rungskosten abschätzen zu können. Der [X.] hat aus diesem
Grunde schon vergleichbare Klauseln, welche bei der [X.] eine Übertragung der Kosten für "übliche Versicherungen" zum Gegenstand hatten, im Hinblick auf einen Verstoß gegen das Transparenzgebot für unwirksam erachtet (Se-natsurteil vom 6.
April 2005 -
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158/01
-
NZM 2005, 863, 865).
Entgegen der Auffassung der Revision kann zur Ausfüllung des im [X.] verwendeten [X.] auch nicht auf die in Nr.
13 der Anla-ge
3 zu §
27 Abs.
1 der II.
Berechnungsverordnung bzw. nunmehr in §
2 Nr.
13 [X.] enthaltene Definition zurückgegriffen werden. Zwar steht einer Heran-ziehung dieser für die Wohnraummiete geltenden Regelwerke als Hilfsmittel zur Bestimmung umlegbarer Kosten nicht grundsätzlich entgegen, dass sie für die [X.] nicht einschlägig sind. Im vorliegenden Fall scheidet ein Auslegungsrückgriff auf die genannten Bestimmungen allerdings aus, denn un-abhängig davon, dass sich die maßgeblichen Regelungen in der II.
Berech-nungsverordnung bzw. in der [X.] nicht allgemein zu Versicherungskosten, sondern nur zu einer Definition der Kosten für die Sach-
und Haftpflichtversiche-rung verhalten, hat das Berufungsgericht mit Recht darauf abgestellt, dass eine Beschränkung der auf den Mieter umzulegenden Versicherungskosten auf die Kosten der in Nr.
13 der Anlage
3 zu §
27 Abs.
1 der II.
Berechnungsverord-nung gesetzlich definierten Versicherungen nach der eindeutigen Formulierung in den Einleitungssätzen zu §
8/II Nr.
1 des [X.] ausgeschlossen wer-12
13
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10
-
den sollte. Ergibt sich aus dem Vertrag aber die ausdrückliche Bestimmung, dass eine Beschränkung auf die in der II.
Berechnungsverordnung bzw. der [X.] gesetzlich definierten Sach-
und Haftpflichtversicherungen nicht gewollt ist, kann eine Auslegung des in der Klausel verwendeten [X.] nicht zu dem Ergebnis führen, dass (nur) gerade diese gesetzlich definierten Versicherungen auf den Mieter übertragen worden seien.
c) Der [X.] hat zwischenzeitlich entschieden, dass bei der Geschäfts-raummiete die formularmäßig vereinbarte Übertragung nicht näher aufge-schlüsselter Kosten eines "[X.]s" auf den Mieter unwirksam ist, da es diesem Begriff an ausreichender Transparenz fehlt ([X.]surteil vom 3.
August 2011 -
XII
ZR
205/09
-
NJW 2012, 54 Rn.
15). An dieser Beurteilung hält der [X.] fest.
Das Berufungsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Klausel nicht erkennen lasse, welche Kosten einbezogen werden oder welche Leistungen dem Inhalt nach vom Centermanagement erfasst werden sollen. Gerade weil
die Klägerin daneben auch eine Umlage von Verwaltungskosten, Kosten für den Hausmeister sowie Raumkosten für Büro-, Verwaltungs-
und Technikräume verlangt, ist nicht ersichtlich, welche sonstigen Kosten noch unter dem Begriff des Centermanagements anfallen. Zur Beschreibung des Tätigkeitsbereichs eines "[X.]s" stehen weder DIN-Normen noch etwa allgemein aner-kannte Richtlinien einer Berufsorganisation
zur Verfügung (Schultz PiG Bd.
85 [2009], 105, 109; [X.] LMK 2011, 323293). Eine von allen beteiligten Markt-kreisen in der Immobilienwirtschaft anerkannte Übung, wonach der Begriff des Centermanagements stets in einem bestimmten Sinne aufzufassen sei, hat die Klägerin
nicht aufgezeigt und das Berufungsgericht nicht festgestellt. Aus sich heraus erlaubt der Begriff des Centermanagements keine Eingrenzung der [X.] inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, weil etwa auch Aufwendungen für 14
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11
-
Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe-
und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen davon erfasst sein könnten. Weil der Umfang der durch den [X.] zu ergrei-fenden Maßnahmen im vorliegenden Mietvertrag auch nicht im Einzelnen be-schrieben und eingegrenzt worden ist, können die hierunter entstehenden Kos-ten für die
Mieterin nicht einmal im Groben abgeschätzt werden, so dass die Klausel intransparent
und daher unwirksam ist ([X.]surteil vom 3.
August 2011

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205/09
-
NJW 2012, 54 Rn.
15).
2. Das Berufungsgericht geht ferner zu Recht davon aus, dass die formu-larmäßige Überbürdung der Kosten für einen "Hausmeister" und für die "War-tung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen" den Mieter im Sinne von §
307 Abs.
1 Satz
1, Abs.
2 BGB unangemessen benachteiligt, soweit ihm dadurch die [X.] für das gesamte Nahversorgungszentrum auferlegt werden kann.
a) Nach §
535 Abs.
1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ihm obliegt somit die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nach der Rechtsprechung des [X.]s bei der [X.] formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit
sie sich auf Schäden erstreckt, die dem [X.] oder der [X.] zuzuordnen sind. Die zulässige Abweichung vom gesetzli-chen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die [X.] von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Be-schränkung der Höhe nach auferlegt wird. Denn damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen [X.] veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, dass er die gemein-16
17
-
12
-
schaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfindet, die Kosten für die Behebung an-fänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet,
deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. Darüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von [X.] verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, so dass auch in-soweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht
vorhersehbare Kosten auf ihn übertragen werden. Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des [X.] benachteiligen den Mieter unangemessen; die Übertragung der [X.] gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist nur dann wirksam, wenn sie in einem zumutbaren, durch eine Kostenbegrenzung be-schriebenen Rahmen erfolgt ([X.]surteil vom 6.
April 2005

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NZM 2005, 863, 865).
b) Nach diesen Grundsätzen hält die hier verwendete Klausel zur Über-tragung der Hausmeisterkosten einer Inhaltskontrolle am Maßstab des §
307 Abs.
1 Satz 1, Abs.
2 BGB nicht stand.
[X.]) Zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass die formu-larmäßige Übertragung von Hausmeisterkosten in der [X.] je-denfalls dann keinen grundsätzlichen Bedenken begegnet, wenn zur Ausfüllung des in den Vertragsbedingungen verwendeten [X.] auf Nr.
14 der Anlage
3 zu §
27 Abs.
1 der II.
Berechnungsverordnung bzw. in §
2 Nr.
14 [X.] zurückgegriffen werden kann. Nach der gesetzlichen Definition gehören zu den Kosten des Hauswarts die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geld-werten Leistungen, die dem Hauswart für seine Arbeit gewährt werden, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsrepara-turen oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit es den Tätigkeitsbereich des Hausmeisters angeht, beschränken sich die Verordnungen somit auf die (nega-18
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tive) Regelung, welche Bestandteile der einem Hausmeister gezahlten Vergü-tung nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Inhalt und Bedeutung des [X.] werden vom Verordnungsgeber dagegen ersichtlich als bekannt vorausgesetzt; hinsichtlich der Anforderungen an die Transparenz ver-traglicher Bestimmungen können keine strengeren Maßstäbe angelegt werden.
bb) Unter den hier obwaltenden Umständen hat das Berufungsgericht aber entscheidungserheblich darauf abgestellt, dass die in Nr.
14 der Anlage
3 zu §
27 Abs.
1 der II.
Berechnungsverordnung enthaltene Beschränkung der umlagefähigen Hausmeisterkosten durch den zweiten Einleitungssatz zu §
8/II Nr.
1 des [X.] ausdrücklich ausgeschlossen worden ist. Mit Recht weist das Berufungsgericht daher darauf hin, dass diese vertragliche Gestal-tung es dem Vermieter ermöglicht, über die Umlage der [X.] auch einen Teil der Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung von Ge-meinschaftsflächen auf die Mieter abzuwälzen. Eine solche Regelung zu den Hausmeisterkosten ist nur dann wirksam, wenn der Mieter insgesamt durch ei-ne Kostenobergrenze gegen die "uferlose" Übertragung der [X.] für [X.] geschützt ist (vgl. auch [X.] ZMR 2008,
45, 46; [X.] Urteil vom 17.
Januar 2008 -
27
U
25/07
-
juris Rn.
13; [X.]
Betriebs-
und Heizkostenrecht 6.
Aufl. Rn.
B
95).
Schließlich kommt es auch nicht in Betracht, die Klausel zur Übertragung der Hausmeisterkosten mit einem zulässigen -
etwa an Nr.
14 der Anlage
3 zu §
27 Abs.
1 der II.
Berechnungsverordnung
bzw. §
2 Nr.
14 [X.] orientier-ten
-
Inhalt aufrechtzuhalten. Unabhängig davon, dass die Parteien eine solche einschränkende Auslegung der Klausel gerade ausgeschlossen haben, steht dem auch das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion entgegen.

20
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-
14
-
c) Mit Recht hat das Berufungsgericht ferner die Klausel, wonach dem Mieter die Kosten der "Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrich-tungen einschließlich der Kosten des Betriebes" übertragen worden sind, für unwirksam erachtet. Der [X.] hat bereits entschieden, dass eine formularmä-ßige Bestimmung,
wonach der Mieter in einem Einkaufszentrum unter anderem die Wartungs-
und Instandhaltungskosten für "alle technischen Einrichtungen (z.B. Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc.) einschließlich Außenanlagen und Parkplätzen" zu tragen habe, eine unange-messene Benachteiligung des Mieters darstellt, weil ihm dadurch ohne Begren-zung der Höhe nach die Kosten der Erhaltung des gesamten Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen aufgebürdet werden ([X.]surteil vom 6.
April 2005 -
XII
ZR
158/01
-
NZM 2005, 863, 865). Die gleichen Wirksam-keitsbedenken ergreifen auch die vorliegende Klausel, die sich entgegen der Auffassung der Revision einer einschränkenden Auslegung dahingehend, dass der Mieter nur für die Erhaltung derjenigen technischen Einrichtungen einzu-stehen habe, die seinem [X.] ausgesetzt oder seiner Risikosphäre zuzuordnen sind, aufgrund ihrer bewusst weiten Fassung entzieht. Soweit es die Wartung der technischen Einrichtungen betrifft, verfängt auch der Hinweis der Revision darauf, dass nach Nr.
4 lit.
a der Anlage
3 zu §
27 Abs.
1 der II.
Berechnungsverordnung bzw. nach §
2 Nr.
4 lit.
a [X.] Wartungskosten selbst auf einen Wohnraummieter abgewälzt werden könnten, nicht. Denn diese Vorschriften verhalten sich lediglich zu den Kosten des Betriebes einer [X.], die im vorliegenden Fall in einer besonderen Klausel erfasst sind.
3. Rechtlichen Bedenken begegnet es demgegenüber, dass das [X.] auch die Übertragung der Kosten für die "Verwaltung"
wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot für unwirksam gehalten hat.

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-
15
-
a) Der [X.] hat bereits entschieden, dass bei der [X.] der in [X.] verwendete Begriff der "Kosten der Verwaltung"
im Sinne des §
307 Abs.
1 Satz
2
BGB hinreichend bestimmt ist. Zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten kann auf die im Wesentlichen übereinstim-menden Definitionen in §
26 Abs.
1 der II.
Berechnungsverordnung bzw. in §
1 Abs.
2 Nr.
1 [X.] zurückgegriffen werden. Auch der Umstand, dass die [X.]skosten in der Wohnraummiete gerade aus den umlegbaren Kosten herausgenommen worden
sind, hindert nicht daran, im Bereich der Geschäfts-raummiete zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf eine vorhan-dene gesetzliche Definition zurückzugreifen. Wenn die im Einzelfall anfallenden Verwaltungskosten weitere als die gesetzlich definierten Positionen erfassen, so folgt daraus, dass die Kosten insoweit bei Heranziehung der gesetzlichen Definition nicht umgelegt werden können. Wenn
sich die Kostenpositionen teil-weise überschneiden, ist bei der Betriebskostenabrechnung darauf zu achten, dass Kosten nicht doppelt abgerechnet werden. Die Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten wird durch all dies aber nicht grundlegend in Frage ge-stellt ([X.]surteil
[X.]Z 183, 299 =
NJW 2010, 671 Rn.
24
f., vgl. auch Se-natsurteile vom 24.
Februar 2010 -
XII
ZR
69/08
-
NZM 2010, 279 Rn.
9
und vom 4.
Mai 2011 -
XII
ZR
112/09
-
NZM 2012, 83 Rn.
8). Dies hat das [X.] auch nicht verkannt.
b) Soweit das Berufungsgericht eine Unwirksamkeit der streitgegen-ständlichen Formularklausel daraus hergeleitet hat, dass darin dem Begriff der "Verwaltung"
der -
für sich genommen intransparente
-
Begriff des "[X.]" an die Seite gestellt wurde, trägt dies den vom Berufungsgericht gezo-genen Schluss der Intransparenz nicht.
[X.]) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der [X.]sentscheidung vom 9.
Dezember 2009
([X.]surteil [X.]Z 183, 299 =
NJW 2010, 671). Zwar 24
25
26
-
16
-
hatte der [X.] dort ausgeführt, dass an der wirksamen Übertragung von [X.]skosten Bedenken bestehen könnten, wenn in den [X.] in wesentlichen Bereichen gleichartige Kosten -
wie etwa die des Centermanagements
-
neben die Verwaltungskosten gestellt werden und dadurch Unklarheiten entstehen ([X.]surteil [X.]Z 183, 299 = NJW 2010, 671
Rn.
26). Diese Ausführungen waren allerdings auf solche Fälle zugeschnit-ten, in denen sämtliche im weiteren Sinne administrativen Tätigkeiten -
mithin auch die in §
26 Abs.
1 der II.
Berechnungsverordnung bzw. in §
1 Abs.
2 Nr.
1 [X.] beschriebenen Verwalteraufgaben
-
unter einem einzigen unbestimmten Begriff
zusammengefasst werden. In solchen Fällen wäre es wegen des Ver-bots der geltungserhaltenden Reduktion nicht möglich, die Klausel auf einen zulässigen Inhalt -
etwa auf die in §
26 Abs.
1 der II.
Berechnungsverordnung bzw. in §
1 Abs.
2 Nr.
1 [X.] definierten Verwaltungskosten
-
zurückzuführen ([X.] WuM 2012, 203, 204).
bb) Wenn demgegenüber in der zur Beurteilung stehenden Klausel -
wie hier
-
der Begriff der "Verwaltung" ausdrücklich neben dem Begriff des "[X.]" Verwendung findet, bleibt die Übertragung der Verwaltungs-kosten mit dem durch die [X.] ausgefüllten Inhalt wirksam ([X.], Betriebskosten-
und Heizkostenrecht 6.
Aufl. Rn.
B
102; vgl. be-reits [X.]surteil vom 3.
August 2011 -
XII
ZR
205/09
-
NJW 2012, 54). Denn lässt sich eine Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständ-lich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Rege-lungsteil trennen, so begegnet die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils nach ständiger Rechtsprechung des [X.] keinen rechtlichen Beden-ken (vgl. zuletzt [X.]surteile [X.]Z 178, 158 =
NJW
2008, 3772 Rn.
32 und vom 6.
April 2005 -
XII
ZR
158/01
-
NZM 2005, 863, 865).

27
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17
-
4. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann die Klägerin von der Beklagten aus §§
286, 288 BGB auch die ausgerechneten Verzugszinsen auf die rückständig gewesenen Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 8.349,88

233,88

[X.]) Richtig ist zwar der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass der Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Betriebskostenvorauszah-lungen mit der Betriebskostenabrechnung für die entsprechende Periode, [X.] aber mit dem Ablauf einer angemessenen Abrechnungsfrist (vgl. dazu [X.]surteil [X.]Z 184, 117 =
NJW 2010, 1065
Rn.
37
ff.) untergeht und sich danach der Anspruch des Vermieters nur noch auf einen möglicherweise zu seinen Gunsten ergebenden Saldo aus der Betriebskostenabrechnung richtet. Dies ändert aber nichts daran, dass sich der Mieter mit den Betriebskostenvor-auszahlungen
in einem Schuldnerverzug befand, der bis zur Erteilung der [X.] bzw. bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist andauerte. Die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte bleiben dem Vermieter grund-sätzlich auch nach dem Eintritt der [X.] erhalten, so dass ihm auch dann noch Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen zuzuspre-chen sind, wenn die [X.] selbst nicht mehr verlangt werden können (vgl. [X.] OLGR 2000, 231, 233; [X.], 34, 37; Wolf/[X.]/Ball
Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-
und Leasingrechts 10.
Aufl. Rn.
544; [X.] Betriebs-
und Heizkosten-recht 6.
Aufl. Rn.
J
13; [X.], 555, 556; [X.] [X.], 921, 922). Für diese Beurteilung ist es auch unerheblich, ob sich aus der [X.] für die entsprechende
Periode ein Saldo zugunsten des Vermieters ergibt oder nicht. Die Verzinsungspflicht endet spätestens mit der [X.]; dem trägt die Zinsberechnung der Klägerin Rechnung.

28
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18
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bb) Der Beklagten steht gegen die Klägerin auch kein Gegenanspruch auf
eine (teilweise) [X.] von den Verzugszinsen zu, weil die Klägerin im Hinblick auf die Unwirksamkeit einzelner Vereinbarungen zur Übertragung von Allgemeinkosten des Nahversorgungszentrums zu einer Herabsetzung der lau-fenden Nebenkostenvorauszahlungen
verpflichtet gewesen wäre. Eine solche Verpflichtung der Klägerin bestand jedenfalls für die Vorauszahlungen in den Streitjahren 2004 und 2005 nicht.
Die Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen ist in §
8/II Nr.
5 des [X.] geregelt. Hiernach
konnten die monatlichen Nebenkostenvoraus-zahlungen durch schriftliche Erklärung des Vermieters je nach Höhe der [X.] oder zu erwartenden Kosten angemessen herauf-
oder herabgesetzt werden. Gegen die Wirksamkeit einer solchen
vertraglichen Regelung, die dem Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht hinsichtlich der Höhe der vom Mieter zu zahlenden Nebenkostenvorauszahlungen einräumt, bestehen in der [X.] keine grundsätzlichen Bedenken; der Vermieter hat in diesen Fällen gemäß §
315 BGB seine Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen (vgl. [X.], 265, 266
f.; [X.] Betriebs-
und Heizkostenrecht 6.
Aufl. Rn.
E
24). Der Vermieter überschreitet die Grenze des ihm eingeräumten Entscheidungsspielraums grundsätzlich nicht, wenn er
die Höhe der Vorauszahlungen -
wie hier
-
nach dem Ergebnis einer formell [X.] Betriebskostenabrechnung für die jeweils vergangene [X.]speriode bemisst. Da der Vermieter im Zusammenhang mit der Bewirt-schaftung des Mietobjektes selbst gegenüber Lieferanten oder Leistungsanbie-tern Zahlungspflichten übernommen hat, darf er bei der Ausübung seines Er-messens dem eigenen Liquiditätsinteresse gegenüber Bedenken des Mieters an der Umlagefähigkeit einzelner Kostenpositionen
jedenfalls so lange den [X.] geben, wie er selbst Vertrauen in die inhaltliche Richtigkeit seiner [X.] in Anspruch nehmen kann. Dies gilt erst recht, wenn die von ihm gestell-30
31
-
19
-
ten Betriebskostenabrechnungen in der Vergangenheit jahrelang unbean-standet ausgeglichen worden sind.
5. Auf die Revision der Klägerin ist das Berufungsurteil aufzuheben, so-weit zu ihrem Nachteil erkannt worden ist
(§
562 Abs.
1 ZPO). Da der Klägerin, wie der [X.] abschließend entscheiden kann
(§
563 Abs.
3 ZPO), ein [X.] in der von ihr geltend gemachten Höhe zusteht, ist ihre
Klage insoweit begründet. Im Übrigen ist die Sache noch nicht zur Endent-scheidung reif, weil das Berufungsgericht -
aus seiner Sicht folgerichtig
-
noch keine Feststellungen
zu den Nebenkosten, insbesondere zu deren [X.] und zur Einhaltung des [X.] getroffen hat. Die in-soweit gebotene Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht gibt der 32
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20
-
Klägerin Gelegenheit, ergänzend dazu vorzutragen, ob
die von ihr geltend ge-machten Kosten der "Verwaltung" nur auf solchen Verwaltertätigkeiten beruhen, die der gesetzlichen Definition in §
26 Abs.
1 der II.
Berechnungsverordnung bzw. in §
1 Abs.
2 Nr.
1 [X.] entsprechen.
Klinkhammer

Schilling

Günter

Nedden-Boeger

Botur
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 05.05.2008 -
3 O 580/07 -

OLG Naumburg, Entscheidung vom 06.07.2010 -
9 [X.]/08 -