Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.06.2001, Az. VII ZR 420/00

[X.] DES VOLKESVERSÄUMNIS-URTEIL[X.]/00Verkündet am:7. Juni 2001Heinzelmann,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: ja[X.] § 9 Abs. 1 Bm, Abs. 2 Nr. 1Die folgende Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertra-g[X.] amtierende Notar wird angewiesen, den Antrag auf Umschreibung des [X.] erst dann zu stellen, wenn der in bar zu entrichtende Kaufpreis ... vollgezahlt ist."benachteiligt den [X.] hinsichtlich der Pflicht zur Vorleistung unangemes-sen und ist daher wegen eines Verstoßes gegen das [X.] unwirksam.BGB §§ 634 Abs. 1, [X.] Erwerber kann mit einem Schadensersatzanspruch wegen Mängeln am Ge-meinschaftseigentum aufrechnen oder den Erwerbspreis mindern, wenn der [X.] als alleiniger Eigentümer durch die endgültige Verweigerung der [X.] erkennen gibt, daß er nicht bereit ist, an der Durchsetzung der [X.], Urteil vom 7. Juni 2001 - [X.]/00 - [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mliche [X.] durch [X.], [X.], [X.] und Prof. Dr. [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der [X.] wird das Urteil des [X.] vom 9. November 1999 aufgeho-ben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,aucr die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurckverwiesen.Von Rechts [X.]:Mit notariellem Vertrag vom 19. Dezember 1995 erwarben die [X.]von dem Beklagten Wohnungseigentum an einer neu errichteten, [X.] zu einem Preis von rund 318.000 DM. Von diesem Be-trag sollten die [X.] zchst 303.000 DM und den Restbetrag nach voll-stiger Fertigstellung und Abnahme zahlen.Die Vertragsparteien erklrten die Auflassung und der Beklagte bewil-ligte und beantragte die Eintragung der [X.] im Grundbuch. Mit dem [X.] beauftragten die Parteien den beurkundenden Notar. In § 10Abs. 5 des Vertrages heiût [X.] amtierende Notar wird angewiesen, den Antrag auf Umschreibungdes Eigentums erst zu stellen, wenn der in bar zu entrichtende [X.] § 3 voll gezahlt [X.] [X.] zahlten den vereinbarten Erwerbspreis bis auf einen Restbe-trag von 23.200 DM.Die [X.] haben den Beklagten wegen verschiedener Ml vergeb-lich zur Mlbeseitigung aufgefordert. Unter anderem haben sie beanstan-det, [X.] das Doppelhaus nicht r die beantragte und in die Baugenehmi-gung eingeflossene 18 cbm [X.]anlage verf. Sie behaupten, fr die erfor-derlichen Nachbesserungen sei ein Betrag von 30.400,47 DM aufzuwenden.Um diesen Betrag sei die offene Restkaufpreisforderung des Beklagten zumindern. Sie könnten deshalb vom Beklagten die Umschreibung des [X.] verlangen.Hilfsweise begehren sie, den Beklagten zu verurteilen, die [X.] Eigentumsumschreibung Zug um Zug gegen Hinterlegung des streitigenRestwerklohns in Höhe von 23.200 DM zu erteilen.Der Beklagte, der [X.] beider Doppelhauslften ist, hat [X.] vertreten, hinsichtlich der Sammelgrube liege kein Mangel vor. [X.] Minderung fehle den [X.]n auch die Aktivlegitimation, da die [X.]anlagegemeinschaftliches Eigentum der [X.] sei. Ein Beschluû der[X.]gemeinschaft liege nicht vor. Da die [X.] den [X.] vollstig erfllt tten, msse er der Eintragung der [X.] als Eigen-tmer im Grundbuch nicht [X.] 5 -Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne [X.].[X.]:Die Revision hat Erfolg, sie [X.] zur Aufhebung des [X.] zur Zurckverweisung der Sache an das Berufungsgericht.[X.] Berufungsgericht hat ausge[X.]:Der Beklagte sei nach § 10 Abs. 5 des Erwerbervertrages gegenwrtignicht verpflichtet, an der Eintragung der [X.] in das Grundbuch mitzuwirken,weil die [X.] die [X.] bisher nicht vollstig getilgt tten. Die[X.] seien uneingeschrkt vorleistungspflichtig.Der Einwand der [X.], der Kaufpreis sei durch Verrechnung getilgt, daihnen entweder ein Schadensersatzanspruch in [X.] noch offenen Betra-ges oder eine entsprechende Minderung zustehe, sei [X.]. Dabei [X.] offenbleiben, ob Ml bestie [X.] berechtigt seien,hieraus Rechte geltend zu machen. Selbst wenn derartige Ansprche bestn-den, verbliebe eine Restforderung des Beklagten. Wenn ein Mangel am Ge-meinschaftseigentum vorliege, kr Erwerber nur einen seinem Anteil amgemeinschaftlichen Eigentum entsprechenden Betrag geltend machen. [X.] die [X.] fr die Balkonsanierung die behaupteten Kosten in [X.] insgesamt 5.126,34 DM und von den Kosten fr die [X.]anlage lediglich- 6 -die Hlfte, 12.637,04 DM verrechnen. Selbst wenn die [X.] berechtigt seinsollten, den gesamten Betrag geltend zu machen, kten sie nur Leistung andie [X.]gemeinschaft verlangen, aber nicht einen bestehen-den Schadensersatzanspruch mit ihrer Kaufpreisrestschuld verrechnen.[X.] einer revisionsrechtlichen Überprfung [X.].Fr die revisionsrechtliche Beurteilung ist der Vortrag der [X.] zu [X.], [X.] das zu erwerbende Sondereigentum der [X.] und das Ge-meinschaftseigentum Ml aufweisen, deren Beseitigung der Beklagte end-ltig verweigert hat und deren Behebung einen Kostenaufwand von30.400,47 DM erfordert. Der Ansicht des Berufungsgerichts, den [X.]n sei esverwehrt, in [X.] den Preis fr den Erwerb [X.] zu mindern oder mit einem entsprechenden [X.] aufzurechnen, kann nicht beigetreten werden. Sie wird den [X.] des Streitfalls nicht gerecht.Nach der Rechtsprechung des [X.] steht dem einzelnenErwerber der Schadensersatzanspruch wegen eines behebbaren Mangels [X.] gesamten Mlbeseitigungskosten zu([X.], Urteil vom 25. Februar 1999 - [X.], [X.]Z 141, 63, 65). [X.] ist jedoch ohne einen dazu ermchtigenden Beschluû der Woh-nungseigentmergemeinschaft grundstzlich daran gehindert, den [X.] oder die Minderung mit Zahlung an sich selbst durchzusetzen([X.], aaO; Urteil vom 10. Mai 1979 - [X.], [X.]Z 74, 258, 264). [X.] -vorliegende Fall gebietet hiervon aber eine Ausnahme, wie sie der Bundesge-richtshof stets dann bejaht hat, wenn die Interessen der [X.] an derDurchsetzung der gemeinschaftsbezogenen Ansprche und die Interessen [X.] an einer rsichtlichen Haftungslage nicht berrt sind (vgl. [X.],Urteil vom 6. Juni 1991 - [X.] = [X.]Z 114, 387).Der Beklagte ist [X.] beider Doppelhauslften. Er hat sich [X.] der [X.] ltig geweigert, die gerten Ml zu besei-tigen. Er hat damit auch zu erkennen gegeben, [X.] er kein Interesse daranhat, an der Beseitigung der gerten Ml am [X.]seigentum oderan der Durchsetzung von [X.] mitzuwirken. [X.] sind nicht betroffen. In einem solchen Fall ist es geboten, den[X.]n auf der Grundlage ihrer Befugnis, Ml am [X.]seigentumselbstig geltend zu machen ([X.], Urteil vom 15. Februar 1990 - [X.], [X.]Z 110, 258, 259 f.), auch das Recht zuzubilligen, wegen der Mn-gel am [X.]seigentum in [X.] denErwerbspreis zu mindern oder mit einem entsprechenden Schadensersatzan-spruch aufzurechnen, um die Eigentumsumschreibung zu bewirken. Der [X.] verdient als bisheriger Alleineigentmer und Vertragspartner, der seinenVertragspflichten nicht nachkommt, keinen Schutz. Er kann sich deshalb auchnicht darauf berufen, [X.] seine Interessen als Miteigentmer durch die [X.] oder Minderung berrt seien. [X.] der [X.] durch die Ver-ringerung des Erwerbspreises die Mittel fr eine Sanierung nicht [X.], [X.] der Beklagte als Folge seines vertragswidrigenVerhaltens [X.] 8 -III.Zur Feststellung der von den [X.]n behaupteten [X.] und [X.] ist die Sache an das Berufungsgericht zurckzuverwei-sen. Sollten die Mlbeseitigungskosten nur geringfig unter dem nochoffenen Preis fr den Erwerb des Wohnungseigentums liegen, wird das [X.] zu prfen haben, ob der Klage im Hinblick auf § 320 Abs. 2 [X.] stattzugeben ist.Sollte sich bei der erneuten Verhandlung und Entscheidung der Sacheherausstellen, [X.] keine Ml vorliegen oder trotz der Aufrechnung oderMinderung noch ein so erheblicher Preis geschuldet wird, [X.] eine Anwendungdes § 320 Abs. 2 BGB nicht in Betracht kommt, wird das Berufungsgericht zuprfen haben, ob die in § 10 Nr. 5 des Erwerbsvertrages enthaltene Verpflich-tung der Erwerber zur Vorleistung wirksam vereinbart ist. Sollte die Klausel,wie die Revision geltend macht, eine von dem Beklagten gestellte [X.] sein, hielte sie einer Inhaltskontrolle nach § 9 [X.] [X.]. Durch die auferlegte Pflicht zur Vorleistung verliert der Erwerber [X.], sein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 [X.] Geltung zu bringen, wenn der [X.] nicht oder schlecht erfllt. [X.] in [X.] ist nur dannwirksam, wenn sie durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt ist, der auchbei- 9 -der Abwmit den hierdurch fr den Erwerber entstehenden [X.] hat (vgl. [X.], Urteil vom 10. Mrz 1999 - [X.], [X.]Z 141,108, 114).Ein solcher ist nicht ersichtlich.[X.] [X.] Wiebel Kniffka