Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 06.10.2010, Az. VIII ZR 183/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/09 Verkündet am: 6. Oktober 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 556a Abs. 1 Satz 2 a) § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im - vom Gesetz vorausgesetzten - Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unab-hängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine [X.] dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Ab-rechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt. b) In einem Formularmietvertrag hält die im Folgenden in Kursivschrift wiedergegebene Klausel "[X.] wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt)." der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet. [X.], Urteil vom 6. Oktober 2010 - [X.]/09 - [X.]

[X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, die Richterin [X.] sowie [X.] [X.] und Dr. [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des [X.] vom 25. Juni 2009 wird [X.]. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Der Kläger ist ein in die Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 des [X.] ([X.]) eingetragener Mieterschutz-verein. Er nimmt die beklagte Wohnungsgenossenschaft auf Unterlassung der Verwendung einer Klausel in den zwischen der Beklagten und ihren Mietern geschlossenen Verträgen in Anspruch. 1 Gemäß § 2 Abs. 3 des von der Beklagten vorformulierten [X.] hat der Mieter als Betriebskosten unter anderem die "Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung" zu tragen. § 2 Abs. 3 Nr. 3 des [X.] - 3 - trages enthält unter der Überschrift "Umlagemaßstab entsprechend den gesetz-lichen Bestimmungen" folgende Regelungen: " ... d) [X.] wird, soweit der Verbrauch über [X.] erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt). ... e) Abwasser wird nach dem gleichen Schlüssel wie [X.] abgerechnet und umgelegt. ... Miete, Ablese-/Abrechnungsgebühren von Messeinrichtungen sind Bestandteil der [X.] und umzulegenden Kosten." Der Kläger hält die in Kursivschrift wiedergegebene Klausel in § 2 Abs. 3 Nr. 3 Buchst. d Satz 2 des Vertrages für unwirksam. Das [X.] hat die Beklagte verurteilt, es zu unterlassen, die angegriffene Klausel in vorformulier-ten Wohnungsmietverträgen zu verwenden oder sich darauf zu berufen. Das [X.] hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte weiterhin Klageabweisung. 3 Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht ([X.], [X.], 158) hat zur [X.] seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: 5 - 4 - Zutreffend habe das [X.] der Beklagten die Verwendung der Klausel wegen unangemessener Benachteiligung der anderen Vertragspartei untersagt. 6 7 Entgegen der Auffassung der Beklagten unterliege die streitgegenständ-liche Bestimmung der [X.] des § 307 Abs. 1 [X.], weil sie eine vom gesetzlichen Leitbild abweichende Regelung der Umlegung von [X.] Nebenkosten enthalte. Die Umlegung (auch) [X.] bei der Wasserversorgung nach Verbrauch sei entge-gen der Ansicht der Beklagten nach den einschlägigen gesetzlichen Vorschrif-ten nicht vorgesehen. Nach § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] seien vielmehr (nur) Be-triebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursa-chung durch die Mieter abhingen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rech-nung trage. Um derartige Kosten handele es sich bei den Grundgebühren der Wasserversorgung, die ihrer Natur nach [X.] seien, gerade nicht. Der Umstand, dass sie in § 2 Betriebskostenverordnung als den Kosten der Wasserversorgung zugehörig beschrieben würden, mache sie entgegen der Auffassung der Beklagten nicht zu verbrauchsabhängigen Kosten im Sinne von § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.]. Insbesondere ergebe sich aus der Gesetzesformu-lierung nicht, dass die in der Betriebskostenverordnung unter einem bestimmten Oberbegriff zusammengefassten Kostenarten zwingend jeweils nach einem einheitlichen Umlagemaßstab umzulegen seien. Die somit vom gesetzlichen Leitbild abweichende formularmäßige [X.] einer Umlegung (auch) der [X.]en Bestandteile der Kosten der Wasserversorgung entsprechend dem jeweiligen Wasser-verbrauch benachteilige den Mieter unangemessen, weil sie das Risiko des Leerstands von Wohnungen vom Vermieter auf den Mieter verlagere und ihm 8 - 5 - damit eine nicht unerhebliche und bei Vertragsschluss nicht übersehbare Kos-tenlast aufbürde, ohne dass hierfür ein berechtigtes Interesse des Vermieters erkennbar wäre. Im Normalfall habe der Vermieter den Kostenanteil zu tragen, der auf leerstehende Wohnungen entfalle, weil er das [X.] trage. Eine Abwälzung dieses [X.]s auf den Mieter könne schon bei [X.] (gerade in bestimmten Regionen der neuen Bundesländer nicht unerhebli-chen) durchschnittlichen Leerstandsquote zu einer beträchtlichen zusätzlichen Kostenbelastung führen, mit der der Mieter bei Vertragsschluss im Regelfall nicht rechne und die er der Höhe nach nur schwer oder gar nicht vorhersehen könne. Erst recht gelte dies für das unter den aktuellen Bedingungen des [X.] keineswegs nur theoretische Szenario der "Entmietung" gan-zer Wohnblöcke mit einer Vielzahl von Wohnungen. In einem solchen Fall kön-ne der normalerweise bei [X.] auf die einzelnen Wohnungen entfal-lende Festkostenanteil der Wasserversorgung um ein Vielfaches steigen und zu einer relativ wie absolut unangemessenen Kostenmehrbelastung führen. Die Unangemessenheit der Klausel werde entgegen der Auffassung der Beklagten nicht dadurch kompensiert, dass dem Mieter nach der Rechtspre-chung des [X.] ein Anspruch auf Änderung des vereinbarten Abrechnungsschlüssels zugestanden werde, sofern die Voraussetzungen einer krassen Unbilligkeit gegeben seien. Zum einen sei die Schwelle der unange-messenen Benachteiligung durch eine vom gesetzlichen Leitbild abweichende [X.] regelmäßig noch unterhalb derjenigen einer krassen Unbillig-keit im Sinne des Wegfalls der Geschäftsgrundlage oder eines Verstoßes ge-gen die Grundsätze von [X.] und Glauben anzusiedeln. Zum anderen würde im Fall der Wirksamkeit der Klausel dem Mieter das Prozess- und damit auch ein erhebliches Kostenrisiko einer an den Maßstäben von § 313 bzw. § 242 [X.] orientierten Angemessenheitsprüfung aufgebürdet. 9 - 6 - Wie das [X.] zutreffend erkannt habe, spiele es auch keine Rolle, dass die Beklagte von dem weiten Spielraum, den ihr die Klausel eröffne, bis-lang gegenüber einzelnen, in weitgehend entmieteten Wohnhäusern verbliebe-nen Mietern keinen Gebrauch gemacht habe. Denn die Prüfung der [X.] im Rahmen der [X.] richte sich nicht nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Entscheidend sei gemäß dem abstrakt generellen [X.]harakter der Prüfung allein, wie die Klausel unter Berücksichtigung aller nicht fern liegenden Fallgestaltungen verwendet werden könne. Einer dem gesetzli-chen Leitbild entsprechenden Umlegung der Grundgebühren der Wasserver-sorgung stünden auch etwaige Rationalisierungsinteressen der Beklagten als Vermieterin nicht entgegen. Das [X.] habe zutreffend darauf hingewie-sen, dass nicht ersichtlich sei, aus welchen Gründen das Anlegen unterschied-licher Umlegungsmaßstäbe in Bezug auf Grundgebühr und verbrauchsabhän-gige Wasserkosten einen größeren Aufwand bereiten sollte als die einheitliche Umlegung nach Verbrauch. 10 I[X.] Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die vom Kläger beanstandete Klausel in den Dauernutzungsverträgen der [X.] über die Umlage der Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem in den Wohnungen erfassten Wasserverbrauch ist wegen unangemessener Be-nachteiligung der Mieter unwirksam; sie ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung über die Umlegung von Betriebskosten auf den [X.] unvereinbar (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.]). 11 1. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die angegrif-fene Klausel der Inhaltskontrolle unterliegt. Sie wäre gemäß § 307 Abs. 3 12 - 7 - Satz 1 [X.] der Inhaltskontrolle entzogen, wenn sie den Inhalt des § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] über die Umlegung verbrauchsabhängiger Betriebskosten lediglich deklaratorisch wiedergäbe. Das ist entgegen der Auffassung der Revi-sion nicht der Fall. Die Klausel bestimmt, dass die Grundgebühr der [X.] nach dem gleichen Maßstab umzulegen ist wie die Kosten des erfassten Wasserverbrauchs. Das ist in § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] nicht - wie in der Klausel - zwingend vorgeschrieben. Die Klausel enthält damit keine bloß deklaratorische Wiedergabe des [X.]. Es handelt sich vielmehr um eine konkretisierende Ausgestaltung der gesetzlichen Regelung über die Umle-gung verbrauchsabhängiger Betriebskosten, die der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 und 2 [X.] unterliegt. 2. Die Klausel hält der Inhaltskontrolle nicht stand. Sie benachteiligt den Mieter dadurch unangemessen, dass sie die Umlegung der Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem Maßstab des in den Wohnungen erfassten Kaltwasserverbrauchs zwingend anordnet ohne Ausnahme für den Fall, in dem eine solche Umlegung der Grundgebühr wegen erheblichen Wohnungsleer-stands in der Abrechnungseinheit zu einer nicht hinnehmbaren Mehrbelastung der verbliebenen Mieter führt. Die in der Klausel auch für diesen Fall vorgese-hene Umlegung der Grundgebühr nach erfasstem Verbrauch ist mit wesentli-chen Grundgedanken des [X.]s, zu denen der Grundsatz ge-hört, dass der Vermieter bei der Umlegung von Betriebskosten das [X.] zu tragen hat, unvereinbar (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.]). Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Klausel auch wegen Verstoßes ge-gen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 [X.] unwirksam ist, weil sie, wie der Kläger geltend macht, nicht erkennen lasse, was für eine Kostenart mit dem Begriff "Grundgebühr" gemeint sei. 13 - 8 - a) Die in der Klausel geregelte Umlegung der Grundgebühr nach erfass-tem Wasserverbrauch verstößt allerdings nicht, wie der Kläger und das [X.] meinen, bereits deshalb gegen § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.], weil [X.]e Kostenbestandteile der Wasserversorgung nach dieser Vorschrift generell nicht nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt wer-den dürften. Denn das Gesetz lässt eine Umlegung auch der Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem erfassten Wasserverbrauch entgegen der [X.] des [X.] und des Berufungsgerichts grundsätzlich zu. 14 [X.]) Nach § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter [X.], nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen [X.] oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Mit dieser Formulierung steckt das Gesetz einen Rahmen ab, innerhalb dessen sich die Umlegung verbrauchsabhängiger Betriebskosten zu bewegen hat, wenn der Verbrauch erfasst wird. Der Abrechnung muss ein Maßstab zugrunde liegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch "Rechnung trägt", das heißt ihn ange-messen berücksichtigt. 15 § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] eröffnet damit auch bei erfasstem Verbrauch einen gewissen Spielraum für die konkrete Ausgestaltung der Umlage ver-brauchsabhängiger Betriebskosten. Das Gesetz lässt es nicht nur zu, dass die Umlegung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfass-tem Verbrauch erfolgt (ebenso Wall in [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., Rn. 2782; [X.]/Jendrek, [X.], 12. Aufl., § 556a Rn. 4; [X.]/[X.], Miet- und Pachtrecht, [X.] § 556a Rn. 25; [X.]/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556a [X.] Rn. 28), sondern erlaubt es auch, dass bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten in gewissem Umfang [X.]e Kostenbestandteile in die Umlegung nach erfasstem 16 - 9 - Verbrauch einbezogen werden (ebenso [X.]/[X.], [X.] (2006), § 556a Rn. 15; MünchKomm[X.]/[X.], 5. Aufl., § 556a Rn. 32; Wall, [X.]O). 17 Darin liegt kein Verstoß gegen das [X.]. Ab-solute Verteilungsgerechtigkeit bei der Umlage von Betriebskosten wird vom Gesetz nicht gefordert. Denn Umlagegerechtigkeit ist nicht die einzige Anforde-rung an Betriebskostenabrechnungen. Daneben sind Gesichtspunkte der Prak-tikabilität zu berücksichtigen. Betriebskostenabrechnungen sollen für den [X.] einfach zu erstellen und für den Mieter übersichtlich und leicht nachvoll-ziehbar sein. Deshalb sind gewisse Ungenauigkeiten und damit auch Unge-rechtigkeiten durch eine generalisierende Betrachtungsweise im Interesse der Vereinfachung von Betriebskostenabrechnungen hinzunehmen (vgl. [X.]sur-teile vom 20. September 2006 - [X.] ZR 103/06, [X.], 3557 = [X.], 613 Rn. 20; vom 25. November 2009 - [X.] ZR 69/09, [X.], 35 Rn. 15). Das gilt nicht nur für den nach § 556a Abs. 1 Satz 1 [X.] vorgeschriebenen Flächenmaßstab, der wegen seiner leichteren Handha[X.]arkeit für den [X.] als gesetzlicher Regelmaßstab eingeführt wurde (BT-Drucks. 14/4553, [X.]), sondern auch für die in § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] geregelte Umlegung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach erfasstem Verbrauch. Auch im An-wendungsbereich des § 556 Abs. 1 Satz 2 [X.] dürfen Gesichtspunkte der Praktikabilität berücksichtigt werden, solange die Umlage dem erfassten unter-schiedlichen Verbrauch noch hinreichend Rechnung trägt. [X.]) Nach Maßgabe dieser Grundsätze verstößt es entgegen der [X.] des Berufungsgerichts nicht gegen § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.], wenn die Kosten der Kaltwasserversorgung im - vom Gesetz vorausgesetzten - Normal-fall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, aus Gründen der Praktikabilität einheitlich nach dem erfassten Wasser-verbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie [X.] - 10 - bühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch [X.] (ebenso [X.] ([X.]), Urteil vom 13. Januar 2009, juris [X.] 9/2009, [X.] 1; [X.] ([X.]), [X.] 2009, 110; LG [X.]hemnitz, [X.], 154; [X.]/[X.], [X.]O; MünchKomm[X.]/[X.], [X.]O; Pa-landt/[X.], [X.], 69. Aufl., § 556a Rn. 4; [X.]/Jendrek, [X.]O; [X.]/[X.], Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft, 4. Aufl., [X.]; Wall, [X.]O; [X.]/[X.]/[X.], Mietrecht, 4. Aufl., § 556a Rn. 16; wohl auch [X.], [X.] der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., Rn. [X.]). Dementsprechend ist eine einheitliche Abrechnung der gesamten Kosten der Kaltwasserversorgung nach erfasstem Verbrauch weit verbreitet, wenn nicht allgemein üblich (Wall, [X.]O). Gemischte Maßstäbe für die Umlegung der Kosten der Wasserversorgung sind zwar zulässig, wegen des zusätzlichen Verwaltungsaufwands jedoch unüblich ([X.], [X.]O). Gegen diese Praxis bestehen im Hinblick auf § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] keine grundsätzlichen Be-denken. Denn nach dieser Vorschrift ist auch eine einheitliche Abrechnung der Kosten der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch zulässig, solange sie dem unterschiedlichen Verbrauch noch hinreichend Rechnung trägt. § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] schreibt nicht vor, dass [X.]e Kostenbe-standteile der Kosten der Wasserversorgung von vorneherein nach einem an-deren Maßstab umzulegen wären als die verbrauchsabhängigen. 19 cc) Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts, nach dem Wort-laut des § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] seien nur die verbrauchsabhängigen Kos-tenbestandteile der Wasserversorgung, also nicht auch die Grundgebühr, nach erfasstem Verbrauch umzulegen, trifft nicht zu. Zu den verbrauchsabhängigen Betriebskosten im Sinne dieser Vorschrift gehören aufgrund der Verweisung in § 556 Abs. 1 Satz 3 [X.] auch die in § 2 Abs. 1 Nr. 2 BetrKV aufgeführten, vom 20 - 11 - Wasserverbrauch abhängigen Kosten der Wasserversorgung. Bestandteil der Kosten der Wasserversorgung sind aber nicht nur die Kosten des Wasser-verbrauchs, sondern auch die Grundgebühren und die weiteren in § 2 Abs. 1 Nr. 2 BetrKV genannten Kosten. Diese Bestimmung macht durch die Zusam-menfassung dieser Kostenbestandteile unter dem Oberbegriff "Kosten der Wasserversorgung" deutlich, dass es sich nicht um selbständige Betriebskosten handelt, sondern dass auch die [X.]en Kostenbestandteile wie die Grundgebühren mit zu den vom Wasserverbrauch abhängigen Kosten der Wasserversorgung gehören. Deshalb ist es im Grundsatz nicht zu bean-standen, wenn die Gesamtkosten der Wasserversorgung einheitlich nach er-fasstem Verbrauch umgelegt werden. Denn auch eine einheitliche Abrechnung der Gesamtkosten nach erfasstem Verbrauch trägt, wie es § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] verlangt, dem unterschiedlichen Wasserverbrauch Rechnung und ist [X.] nach dieser Vorschrift grundsätzlich zulässig. Insoweit gilt für den preis-freien Wohnraum nichts anderes als für den preisgebundenen Wohnraum. § 21 Abs. 2 NMV 1970 geht ebenfalls von der Zulässigkeit einer Abrechnung der gesamten Kosten der Wasserversorgung nach einem einheitlichen Maßstab aus. [X.]) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist aus dem [X.] vom 15. Juli 2009 ([X.] ZR 340/08, [X.], 516) nicht herzuleiten, dass nur die Kosten des Wasserverbrauchs unter § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] fielen und die [X.]en Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem Flächenmaßstab des § 556a Abs. 1 Satz 1 [X.] umzulegen wären. Der [X.] hat lediglich entschieden, dass die Betriebskostenabrechnung im damaligen Fall nicht ("formell") unwirksam war, weil sie für den Mieter unter an-derem hinreichend deutlich machte, dass es sich bei der Position "Wasser und Abwasser allgemein" um nach dem Flächenmaßstab umgelegte Kosten handel-te. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig war und ob die [X.] auch 21 - 12 - mit den Verbrauchskosten einheitlich nach § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] hätten umgelegt werden dürfen, hatte der [X.] nicht zu beurteilen. 22 b) Der Grundsatz, dass nach § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] die gesamten Kosten der Kaltwasserversorgung einheitlich nach dem erfassten Wasser-verbrauch umgelegt werden dürfen, gilt allerdings nicht uneingeschränkt. Er findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen [X.] in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelas-tung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerste-henden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt. In einem solchen Fall ist die einheitliche Abrechnung unzulässig und der Vermieter zur Änderung des [X.] für die Fixkosten der Wasserversorgung verpflichtet, damit die verbliebenen Mieter nicht mit diesen Mehrkosten belastet werden. [X.]) Auch bei der Umlegung von Betriebskosten gilt im Regelfall, dass der Vermieter das [X.] und damit das [X.] zu tragen hat ([X.]surteil vom 31. Mai 2006 - [X.] ZR 159/05, [X.], 2771 Rn. 13 mwN). Dieser Grundsatz ist nicht nur von Bedeutung für eine Umlegung der Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab des § 556a Abs. 1 Satz 1 [X.] (da-zu [X.]surteil vom 31. Mai 2006 - [X.] ZR 159/05, [X.]O), sondern hat [X.] auch auf die Umlegung verbrauchsabhängiger Kosten nach erfasstem Verbrauch gemäß § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.]. Ihm gebührt dann Vorrang ge-genüber der grundsätzlich zulässigen Umlegung der Gesamtkosten der [X.] nach erfasstem Verbrauch, wenn die einheitliche Umlegung zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit den auf die leerstehenden Wohnungen mangels Verbrauch nicht umlegbaren Fixkosten der Wasserver-sorgung führt. Eine derartige Verlagerung des [X.]s vom Vermieter auf den Mieter muss der Mieter bei der Umlegung von Betriebskosten nicht [X.] - nehmen (ebenso Wall, [X.], 443, 444; [X.]/[X.]/[X.], [X.]O Rn. 12). 24 Dem steht nicht, wie die Revision meint, das [X.]surteil vom 31. Mai 2006 ([X.] ZR 159/05, [X.]O) entgegen. Im damaligen Fall ging es um die Belas-tung des Vermieters mit anteiligen Kosten des [X.] hinsichtlich leer-stehender Wohnungen aufgrund der Umlegung nach dem Flächenmaßstab. Der [X.] hat in dieser Entscheidung lediglich darauf hingewiesen, dass es der Vermieter selbst in der Hand hat, insoweit eine Kostenbeteiligung leerstehender Wohnungen, in denen ein Verbrauch nicht stattfindet, durch den Einbau von Wasseruhren und eine verbrauchsabhängige Umlegung dieser Betriebskosten nach § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 [X.] zu vermeiden ([X.]surteil vom 31. Mai 2006 - [X.] ZR 159/05, [X.]O Rn. 17). Damit hat der [X.] nicht entschieden, dass eine Umlegung [X.]er Kostenbestandteile der Wasser-versorgung auf den Mieter nach § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] schrankenlos zuläs-sig ist. [X.]) Der Grundsatz, dass der Vermieter das [X.] zu tragen hat, schränkt die nach § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] im Regelfall zulässige Umle-gung der Gesamtkosten der Wasserversorgung nach erfasstem Verbrauch al-lerdings nicht schon dann ein, wenn etwa in einer größeren Abrechnungseinheit die eine oder andere Wohnung vorübergehend nicht vermietet ist. Dies führt noch nicht ohne Weiteres zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der anderen Mieter. Die Kosten geringfügiger Leerstände sind von den verbleibenden [X.]n mitzutragen (ebenso Wall, [X.]O). Erst wenn Dauer und Umfang des [X.] unter Berücksichtigung der Höhe der [X.]en Kosten-bestandteile eine für die Mieter nicht mehr hinnehmbare Mehrbelastung erge-ben, ist der Vermieter verpflichtet, diesem Umstand durch eine Änderung des [X.] hinsichtlich der [X.]en Kostenbestand-25 - 14 - teile der Wasserversorgung Rechnung zu tragen oder den Mietern in anderer Weise einen finanziellen Ausgleich zu verschaffen. Es ist Aufgabe des [X.], die Grenze zwischen einer noch zumutbaren und einer nicht mehr hin-nehmbaren Mehrbelastung nach [X.] und Glauben unter Würdigung der Um-stände des Einzelfalles zu ziehen. 26 c) Die angegriffene Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.], weil sie die dargelegte [X.] der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserver-sorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet. [X.]) Die Klausel schreibt eine Umlegung der [X.]en Grundgebühr nach erfasstem Verbrauch ausnahmslos und damit auch für den Fall vor, dass eine solche Umlegung infolge erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der verblie-benen Mieter mit den [X.]en Grundgebühren führt. Für eine solche Fallkonstellation ist eine Umlegung auch der [X.]en Grundgebühren der Wasserversorgung, wie ausgeführt, nicht nach § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] zulässig, weil diese Vorschrift durch den Grundsatz, dass der Vermieter das Vermietungs- und damit auch das [X.] zu tragen hat, eingeschränkt wird. Indem die Klausel diese Einschränkung des § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.] missachtet, überschreitet sie in unzulässiger Weise zum Nachteil des Mieters die Grenzen des Spielraums, den das Gesetz für die Um-legung verbrauchsabhängiger Betriebskosten bei erfasstem Verbrauch ein-räumt (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 [X.]). 27 [X.]) Dem steht nicht entgegen, dass die Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.], wie sich aus § 556a Abs. 3 [X.] ergibt, dispositiv ist. Denn zu den wesentlichen Grundgedanken des [X.]s und damit auch des 28 - 15 - § 556a Abs. 1 Satz 2 [X.], von denen nicht abgewichen werden kann, gehört auch der Grundsatz, dass der Vermieter das [X.] jedenfalls dann nicht auf den Mieter abwälzen darf, wenn dies zu einer unzumutbar hohen Mehrbelastung des Mieters mit Betriebskosten führt, die auf leerstehende Woh-nungen entfallen und deshalb vom Vermieter zu tragen wären. Unerheblich ist demgegenüber, dass die Beklagte nach ihrem Vorbringen bei erheblichem Wohnungsleerstand von der Klausel keinen Gebrauch macht. Dies ist bei der Beurteilung, ob die Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 und 2 [X.] standhält, nicht zu berücksichtigen und zeigt im Übrigen, dass auch die [X.] die Klausel als zu weitgehend ansieht. cc) Die Wirksamkeit der Klausel kann entgegen der Auffassung der [X.] auch nicht damit gerechtfertigt werden, dass der Mieter im Einzelfall nach § 242 [X.] einen Anspruch auf Änderung des [X.] hinsichtlich der Kosten der Wasserversorgung haben kann, wenn die weitere Anwendung des bisherigen Maßstabs zu einer krassen Ungerechtigkeit führt (vgl. [X.]sur-teil vom 20. September 2006 - [X.] ZR 103/06, [X.]O Rn. 21 mwN). Da die [X.] einen derartigen Vorbehalt nicht enthält, sondern die Umlegung der Grund-gebühren nach erfasstem Wasserverbrauch zwingend anordnet, lässt sie bei 29 - 16 - kundenfeindlichster Auslegung keinen Raum für eine Einschränkung ihres An-wendungsbereich durch den Grundsatz von [X.] und Glauben. [X.] [X.] [X.] [X.] Dr. [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom [X.][X.], Entscheidung vom 25.06.2009 - 8 U 402/09 -