Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 16.11.2006, Az. III ZR 57/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/06 Verkündet am: 16. November 2006 [X.] als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 652 Zur Frage eines eindeutigen Provisionsverlangens des Maklers, der ein Objekt den Kaufinteressenten durch Zusendung oder Aushändigung eines Exposés mit einem entsprechenden Hinweis anbietet. [X.], Urteil vom 16. November 2006 - [X.]/06 - [X.]

LG Hamburg - 2 - Der II[X.] Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. November 2006 durch [X.] und [X.], Dr. [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des [X.], 8. Zivilsenat, vom 1. Februar 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Klägerin, ein Maklerunternehmen, nimmt die Beklagte zu 1 auf [X.] einer (Käufer-)Provision für den Nachweis einer Eigentumswohnung in [X.]in Anspruch, die die Beklagte zu 1 zusammen mit dem früheren [X.] zu 2 erworben hat; letzterem gegenüber ist die Klage rechtskräftig [X.]. 1 Auf eine Zeitungsanzeige der Klägerin betreffend dieses Objekt, das ihr von den Eigentümern an die Hand gegeben worden war, rief die Beklagte zu 1 2 - 3 - im [X.] 2003 bei der Klägerin an. Die Parteien vereinbarten eine Besich-tigung des Objekts, die am 7. August 2003 erfolgte. Bei dieser Gelegenheit übergab der Mitarbeiter der Klägerin ein Exposé. Die Klägerin behauptet, ein weiteres Exemplar dieses Exposés sei der [X.] zu 1 schon vor der Be-sichtigung - im [X.] an das erste Telefonat, das am 22. Juli 2003 [X.] habe - zugeschickt worden. Das Exposé der Klägerin, in dem ein Kaufpreis von 1.075.000 • [X.] war, enthielt unter anderem folgende Passage: 3 "– Der Käufer: verpflichtet sich nach Vertragsunterzeichnung zur Zahlung einer Mak-lercourtage in Höhe von 6 % inklusive Mehrwertsteuer an unsere Fir-ma. Die [X.] ist verdient und fällig bei Vertragsabschluß. Mit dieser Aufgabe bieten wir Ihnen das bezeichnete Objekt und zugleich unsere Dienste als Makler an – Ein Maklervertrag kommt zustande, wenn Sie von diesem Angebot Gebrauch machen, zum Beispiel, wenn Sie sich mit uns oder dem Eigentümer direkt in Verbindung [X.]. Die angegebene [X.] zahlen Sie nur, wenn ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt, selbst wenn wir beim Vertragsabschluß nicht mitwirken. Sie sind einver-standen, daß wir auch für Ihren Vertragspartner tätig sind –"
Mit Kaufvertrag vom 24. Februar 2004 erwarben die Beklagte zu 1 und der frühere Beklagte zu 2 gemeinsam das Objekt für einen Kaufpreis von 820.000 •; zusätzlich wurde Inventar zum Preise von 109.700 • übernommen. 4 Auf die - auf Zahlung von 64.500 • nebst Zinsen gerichtete - Klage hat das [X.] der Klägerin gegen die Beklagte zu 1 55.782 • (= 6 % von 929.700 •) nebst Zinsen zugesprochen. Das [X.] hat auf die Be-rufung der [X.] zu 1 die Klage abgewiesen. Mit der - vom [X.] - 4 - richt zugelassenen - Revision verfolgt die Klägerin ihren [X.] gegen die Beklagte zu 1 in dem vom [X.] zuerkannten Umfang weiter. Entscheidungsgründe Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur [X.] an das Berufungsgericht. 6 [X.] 1. Das [X.] hatte in seinem erstinstanzlichen Urteil nach Beweis-aufnahme festgestellt, dass der Mitarbeiter der Klägerin im [X.] an das - auf den 22. Juli 2003 datierte - Telefonat mit der [X.] zu 1 an diese ein Exposé abgesandt und dass die Beklagte zu 1 dieses Exposé auch erhalten habe. Aufgrund dessen hatte das [X.] angenommen, es sei "durch Kenntnisnahme der [X.] zu 1 von der [X.]forderung vor Besichti-gung des Objekts –" zwischen der Klägerin und der [X.] zu 1 ein Makler-vertrag zustande gekommen. 7 2. Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob die - von der [X.] zu 1 im Berufungsverfahren angegriffene - Feststellung des Zugangs des Exposés bei der [X.] zu 1 vor der Besichtigung des Objekts rechtsfehlerfrei getrof-fen sei. Es hat unabhängig hiervon das Zustandekommen eines [X.] zwischen der Klägerin und der [X.] zu 1 mit folgender Begründung verneint: 8 - 5 - Rufe der Kaufinteressent ein Objekt aus dem Bestand eines Maklers ab, dürfe er davon ausgehen, dass den Makler schon ein Maklervertrag mit dem Verkäufer verbinde und dieser nicht auch noch einen weiteren Maklervertrag mit ihm, dem Kaufinteressenten abschließen wolle. Auch die im Streitfall vorge-nommene Besichtigung des Objekts durch die Beklagte zu 1 zusammen mit dem Mitarbeiter der Klägerin reiche für sich allein nicht für das [X.] eines Maklervertrages aus. Das Zustandekommen eines solchen (zweiten) Maklervertrages sei zwar grundsätzlich möglich, daran seien aber strenge An-forderungen zu stellen, zumal der Makler sich damit in einen nachhaltigen [X.] begebe, über den er den Kaufinteressenten aufklären müsse (was in dem Exposé der Klägerin verschwiegen, vielmehr im Gegenteil noch verharmlost werde). Vor diesem Hintergrund seien die Passagen des [X.] Exposés: 9 "– bieten wir Ihnen – unsere Dienste als Makler an" und "– ein Maklervertrag kommt zustande, wenn Sie von diesem Angebot Gebrauch machen, zum Beispiel wenn Sie sich mit uns oder dem Eigentümer direkt in Verbindung setzen" nicht geeignet, den Abschluss eines Maklervertrages zu bewirken. Sie seien - wenn nicht schon gemäß § 308 Nr. 5 Buchst. a BGB - nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Es handele sich um einer Inhaltskontrolle unterliegende All-gemeine Geschäftsbedingungen, die von wesentlichen Grundgedanken der ge-setzlichen Regelung abwichen und den Maklerkunden (Kaufinteressenten) un-angemessen benachteiligten. Es stehe in Widerspruch zu den §§ 145 ff BGB, wenn durch Allgemeine Geschäftsbedingungen ein bestimmtes Verhalten des Angebotsempfängers als Annahme bestimmt werde, das diesen Erklärungswert von sich aus nicht habe. Die genannten Formulierungen in der "[X.]" des Exposés der Klägerin wirkten sich in diesem Sinne aus. Der darin genannte - 6 - Tatbestand, dass der Kaufinteressent sich mit dem Makler oder dem Eigentü-mer "in Verbindung setzt", habe von sich aus nicht den nach dem Gesetz erfor-derlichen eindeutigen, auf Abschluss eines Maklervertrages gerichteten [X.]. Eine solche "Kontaktaufnahme" könne zunächst [X.] die-nen, z.B. der Klärung, ob das Objekt noch verfügbar sei. Selbst wenn die [X.] von Kaufinteresse getragen sei, könne sich der Kaufinteressent gleichzeitig gegen einen eigenen Vertragsschluss mit dem Makler verwahren wollen. Diese nach dem Gesetz bestehende Möglichkeit werde in den [X.] verschwiegen. Die dargestellte Abweichung von der Geset-zeslage benachteilige den Kaufinteressenten auch unangemessen. Bereits die erste Instanz habe allgemein zutreffend angenommen, dass es ohne diese "[X.]" des Exposés nicht zu einem Vertragsschluss der Parteien gekommen sei. 10 I[X.] Mit der Begründung des Berufungsgerichts lässt sich, wie die Revision mit Recht rügt, das Zustandekommen eines ([X.] zwischen der Klägerin und der [X.] zu 1 nicht verneinen. 11 1. Das Berufungsgericht zitiert zutreffend die ständige Rechtsprechung des [X.], wonach derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt, erklärt. Der In-teressent darf nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon aus-12 - 7 - gehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leis-tung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Selbst die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusam-men mit dem Makler reicht bei dieser Sachlage für einen schlüssigen Vertrags-schluss nicht aus (zuletzt Senatsurteil vom 22. September 2005 - [X.] - NJW 2005, 3779 mit umfangreichen Nachweisen). Nach der genannten Rechtsprechung ist die Situation aber anders - was im angefochtenen Urteil unerwähnt bleibt -, wenn der Makler den [X.] unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende [X.] hingewiesen hat. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisi-onsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 6. Dezember 2001 - [X.]/00 - NJW 2002, 817 und vom 17. September 1998 - [X.] - NJW-RR 1999, 361). 13 2. Von einem solchen Sachverhalt ist revisionsrechtlich auszugehen. 14 a) Da das Berufungsgericht sich mit der Feststellung des [X.]s im erstinstanzlichen Urteil, wonach der [X.] zu 1 bereits vor der Besichtigung des Objekts ein Exemplar des Exposés der Klägerin zugegangen war, nicht auseinandersetzt, ist im vorliegenden Revisionsverfahren die Richtigkeit dieser Feststellung zu unterstellen. 15 - 8 - Aus dieser Feststellung ergibt sich weiter, dass die Beklagte zu 1 durch das [X.] einen deutlichen Hinweis darauf erhalten hatte, dass die Klä-gerin bei Abschluss eines Kaufvertrages eine Vergütung in Höhe von 6 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer verlange. Ein ausdrückliches Provisi-onsverlangen im Exposé reicht im Allgemeinen als ein solcher "deutlicher Hin-weis", wie ihn die Rechtsprechung fordert, aus (vgl. Senatsurteil vom 11. April 2002 - [X.]/01 - NJW 2002, 1945). Das Berufungsgericht stellt im Streitfall die Klarheit und Verständlichkeit dieses Hinweises im Exposé der Klägerin, durch den unmissverständlich zum Ausdruck kam, dass die Klägerin dem [X.] ihre - entgeltlichen - [X.] als Maklerin anbot, für sich auch nicht in Frage. Soweit die Revisionserwiderung insoweit Zweifel anmeldet, sind diese unbegründet. 16 b) Ausgehend hiervon hätte die Beklagte zu 1 dadurch, dass sie sich nach Erhalt des Exposés, das ein eindeutiges Provisionsverlangen der Klägerin enthielt und von dem die Klägerin annehmen durfte, dass die Beklagte zu 1 es zur Kenntnis genommen hatte, auf die Ortsbesichtigung und die weitere Tätig-keit der Klägerin einließ, nach allgemeinen rechtsgeschäftlichen Grundsätzen konkludent den Antrag der Klägerin auf Abschluss eines Maklervertrages [X.]. 17 3. Durchgreifende Gründe, warum ein Vertragsschluss auf dieser Grundla-ge hier gleichwohl ausgeschlossen sein soll, benennt das angefochtene Urteil nicht. Die Bedenken, die das Berufungsgericht hinsichtlich der Passagen im Exposé: 18 "– bieten wir Ihnen – unsere Dienste als Makler an" und "– ein Maklervertrag kommt zustande, wenn Sie von diesem Angebot - 9 - Gebrauch machen, zum Beispiel wenn Sie sich mit uns oder dem Eigentümer direkt in Verbindung setzen", unter dem Gesichtspunkt einer Inhaltskontrolle derselben als Allgemeiner Ge-schäftsbedingungen äußert, sind hier schon deshalb nicht erheblich, weil im Streitfall der - revisionsrechtlich zu unterstellende - Vertragsschluss unabhängig von diesen Passagen durch die wechselseitigen ausdrücklichen beziehungs-weise konkludenten Erklärungen der Parteien nach allgemeinen rechtsgeschäft-lichen Grundsätzen zustande gekommen ist. Es kann dahingestellt bleiben, ob die genannten, von der Klägerin vorformulierten Sätze in ihrem Exposé - wie das Berufungsgericht meint - auf fingierte Annahmeerklärungen des [X.] hinauslaufen (vgl. § 308 Nr. 5 BGB). Entscheidend ist, dass die betref-fenden Klauseln überhaupt keinen konstitutiven Einfluss auf den vorliegenden Vertragsschluss gehabt haben. Das Zustandekommen des Vertrages hing hier - jedenfalls nach dem bisherigen Sachstand - nicht davon ab, ob ein bestimm-tes Verhalten der [X.] zu 1 als Angebotsempfängerin als Annahme gelten sollte, das diesen Erklärungswert eigentlich nicht hat. Soweit das Berufungsgericht ausführt, es könne "ohne die [X.] des Exposés" nicht zu einem Vertragsschluss der Parteien gekommen sein, führt dies zu keiner anderen Beurteilung. Das Exposé der Klägerin stellt zwar insoweit ein wesentliches Element für den in Rede stehenden Vertragsschluss dar, als sich daraus das eindeutige Verlangen der Klägerin nach einer (Käufer-) Provision ergab. Darüber hinaus hat das Exposé - einschließlich der vom [X.] so genannten "[X.]" - jedoch keinen Einfluss auf die rechtsgeschäftliche Gesamtlage (Vertragsschluss: ja oder nein). 19 - 10 - II[X.] Das die Klage abweisende Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben. Da der Rechtsstreit in der Revisionsinstanz noch nicht entscheidungsreif ist, muss die Sache zur weiteren Prüfung an das Berufungsgericht zurückver-wiesen werden. 20 [X.] [X.] [X.] [X.] Herrmann Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 09.06.2005 - 334 [X.][X.], Entscheidung vom 01.02.2006 - 8 U 65/05 -