Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.05.2006, Az. VI ZR 259/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/04 Verkündet am: 23. Mai 2006 [X.], Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 548 Zur Verjährung von Ansprüchen des Vermieters aus unerlaubter Handlung wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache. [X.], Urteil vom 23. Mai 2006 - [X.]/04 - OLG [X.] LG Lübeck
- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Mai 2006 durch die Vizepräsidentin Dr. [X.] und [X.] [X.], [X.], Pauge und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der [X.] wird das Urteil des 14. Zivilsenats des [X.] in [X.] vom 17. September 2004 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand: Der Kläger begehrt Schadensersatz wegen der teilweisen Zerstörung [X.] ihm gehörenden [X.] durch Brandstiftung, für die er die zum [X.] und 10 Jahre alten [X.] zu 1 und 2 (im Folgenden: Beklagte) verantwortlich macht. 1 Die Eltern der [X.] hatten vom Kläger eine auf einem ehemaligen Gutshof gelegene Wohnung gemietet, in der sie mit den [X.] lebten. [X.] dem Wohngebäude befindet sich ein Wirtschaftsgebäude, die zu Schaden 2 - 3 - gekommene [X.]. Ein Teil der [X.] war an einen Sportverein, der [X.], linke Teil an die Eltern der [X.] vermietet. Er wurde als Abstellraum genutzt. Am 27. Dezember 2001 brannte dieser Teil der [X.] aus. Es blie-ben nur einige Wandteile stehen. Auch das übrige Gebäude wurde beschädigt. Am 10. Januar 2002 besichtigte der Bauunternehmer [X.] auf Veranlassung des [X.] den Schaden und erstellte einen Kostenvoranschlag. In diesem wurden als Abbruch- und Wiederherstellungskosten 37.085,20 • veranschlagt. Der Klä-ger beseitigte den ausgebrannten Teil der [X.] und baute ihn nicht [X.] auf. Die [X.] zum rechten Teil wurde zur neuen Außenwand der verkleinerten [X.] ausgebaut. Das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und den Eltern der [X.] endete spätestens im Oktober 2002. Der Kläger macht gegen die [X.] nach Abzug einer Zahlung der Gebäudeversicherung in Höhe von 12.883,00 • einen Restschaden von 24.202,20 • geltend. Das [X.] hat der Klage stattgegeben. Die hierge-gen gerichtete Berufung hat das [X.] zurückgewiesen. Mit der vom erkennenden Senat zugelassenen Revision verfolgen die [X.] ihren Antrag auf Klageabweisung weiter. Die Abweisung der wegen Verletzung der Aufsichtspflicht gegen die Eltern der [X.] gerichteten Klage durch das [X.] ist rechtskräftig. 3 Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 4 Unter Zugrundelegung der in erster Instanz festgestellten Tatsachen sei bei Anwendung des § 830 Abs. 1 Satz 2 [X.] von der Verantwortlichkeit der 5 - 4 - [X.] auszugehen. Die Forderung sei nicht verjährt. Die kurze [X.] des § 548 [X.] finde keine Anwendung. Es sei bereits fraglich, ob sich die [X.] auf diese Vorschrift berufen könnten, da sie nicht Vertrags-partei des [X.] seien. Ihr Verhältnis zum Kläger bestimme sich allein nach Deliktsrecht. Wolle man sie in den Schutzbereich des [X.] ein-beziehen, griffe die kurze Verjährung nur dann, wenn die Mietsache als solche noch habe zurückgegeben werden können, da § 548 [X.] nicht die Zerstörung der Mietsache erfasse. Ob die Mietsache durch den Brand vernichtet worden sei oder aber habe wiederhergestellt werden können, könne indes dahinstehen. Verjährung könne nur einheitlich eintreten. Der Schadensfall betreffe ein ein-heitliches Gebäude, das nur zu einem geringeren Teil - wenn auch im Brand-schwerpunkt - an die Eltern der [X.] vermietet gewesen sei. Die miet-rechtlichen Sonderregelungen deckten den streitgegenständlichen deliktischen Anspruch dem Grunde nach nur teilweise ab. Der Zweck des § 548 [X.], der auf eine möglichst schnelle Abwicklung der gegenseitigen Ansprüche der Miet-vertragsteile abziele, erfasse weiter reichende originär deliktische Ansprüche von vornherein nicht. Der Kläger könne Ersatz der geschätzten Reparaturkosten verlangen, obwohl die Reparatur nicht durchgeführt worden sei. Die von den [X.] angestellten Zeitwertbetrachtungen auf Grundlage der Regulierung der Gebäu-deversicherung griffen daher nicht durch. Das [X.] habe die [X.] der Wiederherstellungskosten durch einen Vergleich des [X.] mit im Jahre 1996 bei einer Renovierung der [X.] durch [X.] entstandene Kosten schätzen dürfen. § 287 ZPO stelle die Einholung eines Sachverständigengutachtens in das Ermessen des Gerichts. Ein Abzug "neu für alt" komme angesichts der zeitnahen Renovierung der [X.] nicht in Betracht. Eine Wertsteigerung sei nicht eingetreten. 6 - 5 - I[X.] 7 Die Revision der [X.] hat Erfolg. 8 1. Nicht zu beanstanden ist allerdings die Feststellung der [X.] der [X.] für den Brand. 9 a) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht zu Recht § 830 Abs. 1 Satz 2 [X.] angewandt. Voraussetzung hierfür ist, dass bei jedem Beteiligten - vom Nachweis der Ursächlichkeit abgesehen - ein den klä-gerischen Anspruch begründendes Verhalten gegeben war, eine der unter dem Begriff "Beteiligung" zusammengefassten Personen den Schaden verursacht haben muss und nicht feststellbar ist, welcher von ihnen den Schaden - ganz ([X.]) oder teilweise (Anteilszweifel) - verursacht hat (Senatsurteil [X.] 67, 14, 18 ff.; 72, 355, 358; [X.] [X.] 101, 106, 108; Urteile vom 12. Juli 1996 - [X.] - [X.]W 1996, 3205, 3207 und vom 16. Januar 2001 - [X.] - [X.]W 2001, 2538, 2539; [X.]/[X.], 4. Aufl., § 830 Rn. 35). b) Diese Anspruchsvoraussetzungen liegen nach den tatsächlichen Feststellungen des [X.]s, an die sich das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler gebunden gesehen hat (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO), im Streitfall vor. Das [X.] ist nach Durchführung einer Beweisaufnahme zu dem [X.] gelangt, dass die [X.] zur Tatzeit in der [X.] gemeinsam mit Feuer gespielt und dabei den Brand entzündet haben. Es hat jedoch nicht feststellen können, welcher von ihnen den Schaden verursacht hat. Konkrete [X.], die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der Feststellungen begrün-den könnten, hat das Berufungsgericht zu Recht verneint und nachvollziehbar ausgeführt, dass die Feststellungen des [X.]s fehlerfrei getroffen [X.] seien. Die [X.] hätten in nahem zeitlichen Zusammenhang mit dem 10 - 6 - Brand bei der [X.] gespielt. Andere Personen seien nicht gesehen worden. Die [X.] hätten nicht nur leichten Zugang zu den von ihnen genutzten Räumen gehabt, sondern auch ein Motiv, mit den dort gelagerten Gegenstän-den zu spielen. In die Motivlage füge sich kurz vor [X.] ein Spielen mit dem Feuer zwanglos ein. Anderweitige plausible Erklärungen für die Entstehung des [X.] seien nicht ersichtlich. Wenn das Berufungsgericht auf dieser [X.] unter Berücksichtigung weiterer Umstände, insbesondere der ausweichen-den und wechselnden Angaben der [X.] hinsichtlich ihrer Beschäftigung im Brandzeitraum, die Feststellungen des [X.]s seiner Entscheidung zugrunde legt, ist dies aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. c) Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollstän-digkeit der erstinstanzlichen entscheidungserheblichen Feststellungen hätten begründen können, zeigt die Revision nicht auf. Sie weist zwar zu Recht darauf hin, dass § 830 Abs. 1 Satz 2 [X.] nicht die Aufgabe habe, die Unsicherheit zu beseitigen, ob einem auf Schadensersatz in Anspruch [X.] überhaupt eine rechtswidrige Handlung zur Last falle, ob also (auch) er unerlaubt und mit Verletzungseignung in die Schutzsphäre des Betroffenen eingegriffen habe (Senatsurteil [X.] 55, 86, 92 f.; 89, 383, 399 f.; Urteile vom 22. Mai 1979 - [X.] ZR 82/78 - VersR 1979, 822 und vom 20. Juni 1989 - [X.] ZR 320/88 - [X.], 1051, 1053; [X.] [X.] 142, 227, 239; Urteil vom 12. Juli 1996 - [X.] - aaO; [X.], [X.], 55, 57; [X.], [X.], 180, 181; [X.], [X.], 129). Hiervon sind die Vorinstanzen indes auch nicht ausgegangen. Sie haben diese Anspruchsvor-aussetzung vielmehr nach Würdigung der vorliegenden Indizien ohne Rechts-fehler als erfüllt angesehen. Das [X.] hat ausgeführt, Anhaltspunkte dafür, dass nur einer von beiden [X.] das Feuer gelegt habe, bestünden nicht. Beide hätten den Vormittag über zusammen gespielt. Umstände, dass sie sich getrennt hätten und nur einer allein verantwortlich die Brandlegung [X.] - 7 - sacht habe, seien nicht ersichtlich. Mit ihrer abweichenden Würdigung begibt sich die Revision auf das dem Tatrichter vorbehaltene Gebiet der Beweiswürdi-gung. 12 2. Rechtsfehlerhaft sind dagegen die Ausführungen des [X.] zur Anwendbarkeit des § 548 [X.]. 13 a) Die kurze mietvertragliche Verjährung gilt nach gefestigter [X.] auch dann, wenn es um von § 548 [X.] erfasste Ansprüche des [X.] gegen einen Dritten geht, der - ohne Vertragspartei zu sein - in den Schutzbereich des [X.] einbezogen ist (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - [X.] ZR 150/87 - [X.]W-RR 1988, 1358; [X.] [X.] 49, 278, 279 f.; 61, 227, 233 f.; 71, 175, 178 f.; 135, 152, 156; Urteil vom 7. Juli 1976 - [X.]II ZR 44/75 - [X.]W 1976, 1843, 1844; [X.]/Schilling, aaO, § 548 Rn. 6; [X.]/[X.], [X.], Neubearbeitung 2003, § 548 Rn. 15). Eine von den Parteien gewollte Einbeziehung in den Schutzbereich des [X.] ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung für zum Hausstand gehörende Per-sonen, insbesondere Familienangehörige des Mieters entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts anerkannt (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - [X.] ZR 150/87 - aaO, 1359; [X.] [X.] 49, 278, 279 f.; 61, 227, 233 f.; 71, 175, 178 f.; [X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 548 [X.] Rn. 35; [X.], [X.], 593, 594). b) Es entspricht weiter ständiger Rechtsprechung des [X.], dass § 548 [X.] auch Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der vermieteten Sache erfasst, die nicht auf Mietver-trag, sondern auf unerlaubte Handlung gestützt sind (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - [X.] ZR 150/87 - aaO, 1358; [X.] [X.] 71, 175, 179 f.; 98, 59, 64; 135, 152, 156; Urteile vom 7. Februar 1968 - [X.]II ZR 179/65 - [X.]W 1968, 694, 695, 14 - 8 - insoweit in [X.] 49, 278 nicht abgedruckt; vom 17. Juni 1993 - [X.] - [X.], 1525, 1527 m.w.[X.]; vom 7. Februar 2001 - [X.] - zu-sammengefasst in [X.] 2001, 535; vgl. auch [X.], Urteil vom 28. Juli 2004 - [X.]/03 - [X.]W-RR 2004, 1566, 1568; [X.]/Schilling, aaO Rn. 1, 3; [X.]/[X.], aaO Rn. 5 m.w.[X.]). 15 c) Die Anwendung des § 548 [X.] scheitert im Streitfall entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht daran, dass der Schadensfall ein einheitliches Gebäude betrifft, das nur zu einem kleinen Teil an die Eltern der [X.] vermietet war. Denn die Norm gilt auch für den Fall, dass der Mieter eines Hausgrundstücks sowohl die von ihm gemieteten Grundstücks- und Ge-bäudeteile, als auch solche beschädigt, die nicht Gegenstand des [X.] sind ([X.] [X.] 61, 227, 229 f.; 98, 59, 64; Urteile vom 23. Januar 1991 - [X.] - [X.], 462, 463; vom 6. November 1991 - [X.] - [X.]W 1992, 687; vom 10. Mai 2000 - [X.] - [X.]W 2000, 3203, 3205; vom 28. Juli 2004 - [X.]/03 - aaO; [X.], 116; Bub/[X.]/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.] Rn. 12; [X.]/Schilling, aaO Rn. 8; [X.]/[X.], aaO Rn. 11). d) Der Anwendung des § 548 [X.] steht auch nicht der Grad der Zerstö-rung des Mietobjekts entgegen. 16 Von einer Veränderung oder Verschlechterung im Sinne des § 548 [X.] kann zwar dann nicht mehr die Rede sein, wenn die Mietsache völlig zerstört ist. In diesem Fall gelten die allgemeinen Regeln (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - [X.] ZR 150/87 - aaO, 1359; [X.], Urteile vom 7. Februar 1968 - [X.]II ZR 179/65 - aaO, 694; vom 15. Juni 1981 - [X.]II ZR 129/80 - [X.]W 1981, 2406, 2407; vom 17. Juni 1993 - [X.] - aaO, 1526; [X.], 300, 301; 17 - 9 - Bub/[X.]/[X.], aaO Rn. 20; [X.], aaO Rn. 38; [X.]/[X.], aaO Rn. 18). Der erkennende Senat hat in einer früheren Entscheidung erwogen, eine solche völlige Zerstörung dann nicht anzunehmen, wenn neben einem völlig zerstörten Gebäude auch das Grundstück [X.] ist (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - [X.] ZR 150/87 - aaO; vgl. auch [X.], 300, 301; Bub/[X.]/[X.], aaO Rn. 20; [X.]/[X.], Mietrecht, 2. Aufl., § 548 [X.] Rn. 10; [X.], aaO Rn. 38; [X.]/[X.], aaO Rn. 18; [X.], aaO, 595; vgl. ferner Senatsurteil [X.] 102, 322, 325 f. zu § 249 [X.]; enger [X.], Urteil vom 15. Juni 1981 - [X.]II ZR 129/80 - aaO). Hierfür spricht, dass die Anwendung des § 548 [X.] bei unter-gegangener Mietsache deshalb abgelehnt wird, weil die Vorschrift auf den Rückerhalt der Sache als Anfangspunkt der Verjährung abstellt und eine völlig zerstörte Mietsache nicht zurückgegeben werden kann ([X.], Urteil vom 15. Juni 1981 - [X.]II ZR 129/80 - aaO). Hat der Mieter aber neben dem völlig zerstörten Gebäude das Grundstück herauszugeben, ist dieser Anfangspunkt bestimmbar. Ob nach Zerstörung eines Gebäudes die Rückgabe des Grundstücks ausreicht, um den Anwendungsbereich des § 548 [X.] zu eröffnen, bedarf im Streitfall indes erneut keiner Entscheidung, denn nach den tatsächlichen Fest-stellungen der Vorinstanzen war das Mietobjekt nicht völlig zerstört. Teile des den linken von dem rechten Teil der [X.] trennenden Mauerwerks waren wieder verwendbar und wurden bei der Errichtung der an Stelle der früheren [X.] erstellten Außenwand des verbleibenden rechten Teils der [X.] integriert. Eine vollständige Zerstörung liegt jedoch nur dann vor, wenn jedwede Rückgabe ausgeschlossen ist, nicht aber wenn noch wieder verwend-bare Reste der zurückzugebenden Sache vorhanden sind (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - [X.] ZR 150/87 - aaO; [X.], Urteil vom 17. Juni 1993 - [X.] - aaO; Bub/[X.]/[X.], aaO Rn. 20; [X.], aaO 18 - 10 - Rn. 38). Ob es sich hierbei um einen wesentlichen Gebäudeteil handelt, ist ent-gegen der Auffassung des [X.]s unerheblich. 19 e) Eine Entscheidung in der Sache ist dem erkennenden Senat verwehrt. 20 aa) Für den Beginn der Verjährung ist nach § 548 Abs. 1 Satz 2 [X.] der Zeitpunkt der Zurückerlangung der Mietsache maßgeblich. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet ([X.], Urteil vom 15. März 2006 - [X.]II ZR 123/05 - zur [X.] bestimmt). Die Revision meint, die [X.] habe bereits am 10. Januar 2002 begonnen, als auf Veranlassung des [X.] die Besichtigung durch den Bauunternehmer [X.] stattfand. Mithin sei der Anspruch des [X.] bei Eingang der Klage am 21. Januar 2003 bereits ver-jährt gewesen. Die bisherigen Feststellungen lassen eine solche Beurteilung nicht zu. Der [X.] hat zwar entschieden, dass ein Zurückerhalten der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 [X.] nicht stets deren endgül-tige Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses voraussetzt, sondern unter bestimmten Umständen auch bei fortbestehendem Mietverhältnis dann angenommen werden kann, wenn der Vermieter eine Art von Sachherrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchen ([X.] 98, 59, 62 ff.; [X.], Urteile vom [X.] 1968 - [X.]II ZR 197/66 - [X.]W 1968, 2241; vom 15. Juni 1981 - [X.]II ZR 129/80 - aaO; vom 4. Februar 1987 - [X.]II ZR 355/85 - [X.]W 1987, 2072; [X.], [X.]W-RR 1990, 21; [X.] 1994, 57, 58; [X.], 267, 268; Grundeigentum 2002, 1196, 1197; [X.], [X.] 2001, 19; Bub/[X.]/[X.], aaO Rn. 34). Indes besteht Einigkeit darüber, dass Sinn und Zweck des § 548 Abs. 2 Satz 1 [X.] grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters erfordern ([X.], Urteile vom 21 - 11 - 6. November 1991 - [X.] - aaO; vom 10. Mai 2000 - [X.] - aaO, 3205 f.; zur Abgrenzung zu den oben genannten Entscheidungen [X.], Urteile vom 10. Juli 1991 - [X.] - [X.]W 1991, 2416, 2417 f. und vom 19. November 2003 - [X.]/00 - [X.]W 2004, 774, 775; Bub/[X.]/[X.], aaO Rn. 40). Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterun-gen der Mietsache zu machen (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - [X.] ZR 150/87 - aaO; [X.], Urteile vom 15. Juni 1981 - [X.]II ZR 129/80 - aaO, 2406; vom 4. Februar 1987 - [X.]II ZR 355/85; vom 10. Juli 1991 - [X.]; vom 6. November 1991 - [X.] - alle aaO; vom 10. Mai 2000 - [X.] - aaO, 3206; vom 19. November 2003 - [X.]/00 - aaO; vom 28. Juli 2004 - [X.]/03 - aaO; vom 4. Mai 2005 - [X.]II ZR 93/04 - [X.]W 2005, 2004, 2005; vom 22. Februar 2006 - [X.] - zur Veröffentli-chung vorgesehen). Zum anderen ist es erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgibt und der Vermieter hiervon Kenntnis hat ([X.], Urteile vom 19. November 2003 - [X.]/00; vom 28. Juli 2004 - [X.]/03; vom 4. Mai 2005 - [X.]II ZR 93/04 - vom 22. Februar 2006 - [X.] - jeweils aaO). Dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu [X.], genügt demgegenüber nicht ([X.], Urteile vom 10. Juli 1991 - [X.]; vom 6. November 1991 - [X.]; vom 10. Mai 2000 - [X.]; vom 19. November 2003 - [X.]/00 - alle aaO; [X.], OLGR 2001, 319, 320; [X.]/[X.], aaO Rn. 30; [X.], aaO Rn. 54; [X.], aaO, 596). 22 - 12 - bb) Der Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache bedarf noch der Aufklä-rung. Das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - hierzu keine Feststellungen getroffen. Sollte sich im weiteren Verfahren herausstellen, dass die [X.] vor der Wohnung zurückgegeben wurde, stünde dies entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung dem Verjährungsbeginn nicht entgegen. Der Grundsatz, dass die Verjährung erst beginnen soll, wenn der Vermieter das Mietobjekt vollständig zurückerhalten hat (vgl. [X.], [X.] 1972, 694, 695), gilt nicht uneingeschränkt (vgl. [X.]/Schilling, aaO Rn. 15). Eine Ausnahme ist beim Wohnraummietvertrag jedenfalls veranlasst, wenn das Mietobjekt - wie im Streitfall - aus räumlich getrennten und [X.] nutzbaren Teilen besteht. So hat auch der [X.]I[X.] Zivilsenat die Verjährung für Schäden an einer zurückgegebenen Wohnung beginnen lassen, obwohl der Mieter die zur Wohnung gehörenden Kellerräume weiter nutzte ([X.] 98, 59, 60; vgl. auch [X.], [X.] 1994, 57, 58; [X.], [X.], 146; ebenso Bub/[X.]/[X.], aaO Rn. 34, 47; [X.]/Schilling, aaO Rn. 15; [X.]/[X.], aaO Rn. 28). Sollten allerdings getrennte Mietverträge über die Wohnung und den [X.]nanteil abgeschlossen worden sein, wie es das Schreiben des [X.] vom 12. August 2002 und dessen Vor-trag in der Klageschrift nahe legen, würde sich diese Frage erst gar nicht stel-len. 23 3. Die Erwägungen des Berufungsgerichts zur Schadenshöhe sind gleichfalls nicht frei von [X.]. 24 a) Bedenken begegnet bereits der Ausgangspunkt des [X.], die Rechtsfolgen des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs be-stimmten sich nach § 249 Satz 2 [X.] a.F.. 25 - 13 - aa) Die Anwendbarkeit der Vorschrift scheitert zwar nicht schon daran, dass eine Wiederherstellung der [X.] möglich sein muss (vgl. Senatsurteil [X.] 92, 85, 87; 102, 322, 325; [X.], Urteil vom 25. Oktober 1996 - [X.] - [X.]W 1997, 520; [X.], [X.], 237). Letzteres hat das Be-rufungsgericht ersichtlich angenommen. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Abgesehen davon, dass der rechte Teil der [X.] weniger stark beschädigt wurde, ist bei einem Gebäude von der Möglichkeit der [X.] regelmäßig auszugehen, da bei dieser Betrachtung nicht allein auf das Haus, sondern auf das Hausgrundstück abgestellt werden muss (vgl. Senatsur-teil [X.] 102, 322, 325 f.; [X.]/[X.], [X.], Neubearbeitung 2005, § 251 Rn. 93). Die Revision erhebt insoweit auch keine Einwendungen. 26 bb) Die Revision beanstandet jedoch zu Recht, dass sich das [X.] nicht mit der Frage befasst hat, ob der Zahlungsanspruch des [X.] durch § 251 Abs. 2 Satz 1 [X.] begrenzt sein könnte, weil die Herstellung nach Behauptung der [X.] unverhältnismäßige Aufwendungen erfordere. Neben dem Restitutionsanspruch des § 249 Satz 1 [X.] a.F. unterliegt auch der als Zahlungsanspruch ausgestaltete besondere Herstellungsanspruch aus § 249 Satz 2 [X.] a.F. der Schranke des § 251 Abs. 2 Satz 1 [X.] (Senatsurteil [X.] 102, 322, 330; [X.], [X.], 237; [X.]/[X.], aaO Rn. 16). Ob die Voraussetzungen dieser zu einem Wertausgleich führen-den Vorschrift erfüllt sind, ist im Einzelfall aufgrund einer Gegenüberstellung des für die Restitution erforderlichen Aufwands einerseits und des Verkehrs-werts der herzustellenden Sache andererseits zu beantworten. Dabei ist, wenn die Herstellung auf Seiten des Geschädigten zu einer Wertsteigerung und damit über einen Abzug "neu für alt" zu einer entsprechenden Verringerung seines Zahlungsanspruches aus § 249 Satz 2 [X.] a.F. führt, nur dieser verkürzte An-spruch gegenüber dem Verkehrswert auf die Waagschale zu legen (Senatsur-teil [X.] 102, 322, 330; [X.], [X.], 16). 27 - 14 - cc) Die Vorinstanzen haben diesen rechtlichen Gesichtspunkt erkennbar übersehen. Eine dahingehende Prüfung hätte aber angesichts des Vorbringens der [X.], der Zeitwert des Mietobjekts habe nur 3.835 • betragen, nahe gelegen. Die erforderlichen Feststellungen wird das Berufungsgericht [X.] haben, nachdem es den Parteien Gelegenheit gegeben hat, hierzu er-gänzend vorzutragen. 28 b) Jedenfalls wäre, sofern der Anspruch nicht verjährt ist, bei der Ermitt-lung der Schadenshöhe zu berücksichtigen, dass der Geschädigte sich auch beim Herstellungsaufwand im Sinne des § 249 Abs. 1 Satz 2 [X.] a.F., nicht anders als bei der Geltendmachung der tatsächlich aufgewendeten Kosten, ei-ne durch die Herstellung bedingte Werterhöhung, die sich für ihn wirtschaftlich günstig auswirkt, im Rahmen des [X.] anrechnen lassen muss (Se-natsurteil [X.] 30, 29, 33 ff.; [X.], Urteil vom 25. Oktober 1996 - [X.] - aaO). Die vom Berufungsgericht gebilligte Ausübung des dem [X.] bei der Bemessung des Abzugs "neu für alt" gemäß § 287 ZPO einge-räumten Ermessens beruht auf grundsätzlich falschen Erwägungen. Ein Abzug "neu für alt" kommt bei der Neuerrichtung eines Gebäudes in Betracht, wenn dieses eine erheblich längere Lebensdauer hat als das frühere und auch gerin-gere Reparaturaufwendungen verursacht (Senatsurteil [X.] 30, 29, 33 ff.; 102, 323, 331; [X.], Urteile vom 25. Oktober 1996 - [X.] - aaO und vom 22. Januar 2004 - [X.]I ZR 426/02 - [X.]W-RR 2004, 739, 740; OLG Frank-furt, [X.], 16). Ein solcher Abzug lässt sich nicht allein mit der [X.] ablehnen, mit der Renovierung im Jahre 1996 seien erhebliche Wertver-besserungen einhergegangen. Selbst wenn man dem Ansatz der Vorinstanzen folgen wollte, hätte zumindest ein Abgleich der 1996 erneuerten Gebäudeteile mit den schadensbedingt herzustellenden vorgenommen werden müssen. [X.] greift bereits dieser Ansatz zu kurz, da die Renovierung einzelner Gebäu-deteile in der Vergangenheit nur bedingt eine Aussage über Lebensdauer und 29 - 15 - Reparaturanfälligkeit des Gebäudes vor dem Schaden und nach der [X.] zulässt (zur Bemessung vgl. etwa Senatsurteile [X.] 30, 29, 33 ff.; 102, 323, 331). Sofern das Berufungsgericht eine Bewertung erneut ohne sachver-ständige Beratung vornehmen sollte, wäre die in Anspruch genommene eigene Sachkunde gegebenenfalls im Urteil darzulegen (vgl. [X.], Urteil vom 6. Dezember 1995 - [X.]II ZR 270/94 - [X.]W 1996, 584, 586). [X.] [X.] [X.] Pauge [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 12.02.2004 - 6 O 19/03 - OLG [X.], Entscheidung vom 17.09.2004 - 14 U 45/04 -