AG München, Urteil vom 15.04.2016, Az. 453 C 26721/15

Tags hinzufügen

Sie können dem Inhalt selbst Schlagworten zuordnen. Geben Sie hierfür jeweils ein Schlagwort ein und drücken danach auf sichern, bevor Sie ggf. ein neues Schlagwort eingeben.

Beispiele: "Befangenheit", "Revision", "Ablehnung eines Richters"

QR-Code

Gegenstand

Formelle Unwirksamkeit der im Prozess zu Protokoll erklärten Kündigung eines Wohnungsmietvertrages


Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 3.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Herausgabe und Räumung des in München … im 4. Stock links gelegenen Wohnraumes, dessen Eigentümer der Kläger ist.

Die Parteien schlossen im Jahr 1996 einen Mietvertrag über den streitgegenständlichen Wohnraum. Das Amtsgericht München verurteilte den Beklagten mit rechtskräftigem Versäumnisurteil vom 11.06.1997, AZ 472 C 3358/97, zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnräume sowie zur Zahlung von 6.750 DM nebst Zinsen. Der Beklagte räumte nicht und erhob erfolglos Vollstreckungsgegenklage. In der Folge betrieb der Kläger die Zwangsräumung nicht weiter, weil der Beklagte am Tag der Räumung einen Untermietvertrag vorlegte, wonach er die Wohnung an mehrere andere Personen untervermietet hatte, gegen die jedoch kein Räumungstitel vorlag und deren Daten dem Kläger unbekannt waren.

In der Folgezeit nutzte der Beklagte die Wohnräume ohne die Leistung von Zahlungen weiter. Der Kläger betrieb jedenfalls seit dem Jahr 2002 keine Zwangsvollstreckungsversuche mehr.

Der Kläger wechselte Anfang 2014 das Türschloss der streitgegenständlichen Räume aus, um so in Besitz der Wohnräume zu gelangen. Der Beklagte brach dieses auf und nutzte die Räume weiter. Anschließend leistete der Beklagte im Jahr 2014 Zahlungen für die Monate Juli bis Dezember 2013, Januar 2014, Februar 2014, März 2014 in Höhe von jeweils 250 € monatlich. Im Jahr 2015 leistete er für die Monate Mai, Juni, Juli, August, September, Oktober und November Dezember 2015 Zahlungen in Höhe von jeweils 250 € monatlich. Er bezeichnete im Überweisungsbeleg den Verwendungszweck jeweils mit „Miete“. Der Kläger nahm die Zahlungen ohne weitere Kommentierung entgegen.

Nach Hinweis des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 16.02.2016, dass bislang nach Auffassung des Gerichts kein ausreichend konkreter Sachverhalt zur Beendigung des Mietverhältnisses vorgetragen wurde, erklärte der Kläger höchstvorsorglich fristlose Kündigung des Mietverhältnisses im Hinblick auf die unstreitigen Rückstände in der ersten Hälfte des Jahres 2014 zu Protokoll.

Der Kläger behauptet, der Beklagte hätte den Mietvertrag durch Betrug erlangt, weil er von Anfang an nicht gewillt gewesen sei, Miete zu zahlen und er hätte die Unterschrift des Klägers unter dem schriftlichen Mietvertrages aus dem Jahr 1996 gefälscht.

Der Kläger ist der Auffassung, dass der im Jahr 1996 zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag beendet sei und auch kein neues Mietverhältnis begründet wurde.

Der Kläger beantragt,

der Beklagte wird verurteilt, die in München, …, im 4. Stock links gelegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, 1 Küche, 1. Kammer und 1 Kellerzelle, zu räumen und geräumt mit sämtlichen Schlüsseln an den Kläger herauszugeben

Der Beklagte beantragt,

Die Klage wird abgewiesen.

Der Beklagte behauptet zahlreiche Mängel der Wohnung und ist der Auffassung, dass er aufgrund einer Zusatzvereinbarung mit der Klagepartei vom 20.08.1996 wegen der noch immer nicht behobenen Mängel bis zum Abschluss der vollständigen Renovierung der Wohnung keine Miete schuldet. Unabhängig von dieser Zusatzvereinbarung sei überdies wegen zahlreicher Mängel keine Miete geschuldet. Das Versäumnisurteil sei aufgrund eines längeren Krankenhausaufenthaltes des Beklagten einseitig auf Grundlage des Klägervortrages zu Unrecht ergangen.

Das Gericht nimmt wegen der Einzelheiten und zur Ergänzung des Tatbestandes auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.02.2016 Bezug.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Die Klage ist zulässig.

Es liegt insbesondere das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis vor. Denn der Vollstreckung der Räumung aus dem Versäumnisurteil vom 11.06.1997 steht Verwirkung entgegen.

Verwirkung liegt vor, wenn der Berechtigte ein Recht über längere Zeit nicht geltend macht, der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach den gesamten Umständen darauf einrichten durfte, dass das Recht auch in der Zukunft nicht mehr geltend gemacht wird (BGH NJW 2006, 219). Auch ein titulierter Räumungsanspruch unterliegt der Verwirkung, wenn der Vermieter hiervon längere Zeit keinen Gebraucht macht (Bub/Treier, 4. Auflage, 2014, VI Rn. 204 m.w.N.). Das erforderliche Umstandsmoment liegt vor, wenn der Mieter aufgrund konkreter Umstände darauf vertrauen darf, dass der Vermieter von dem Titel keinen Gebrauch machen wird. Beruht der Titel auf einer Kündigung wegen Zahlungsverzug, so kann hiervon etwa ausgegangen werden, wenn der Mieter regelmäßig Miete zahlt und der Vermieter die Zahlungen jahrelang entgegen genommen hat (vgl. Schmidt-Futterer-Blank, 12. Auflage, 2015, § 545, Rn. 35, OLG Hamm WuM 1981, 257).

Das erforderliche Zeitmoment hier liegt im Hinblick auf den fast 20 Jahre alten Titel unproblematisch vor. Der Beklagte durfte sich zudem auch nach den gesamten Umständen nach Auffassung des Gerichts bereits vor dem Jahr 2014 darauf einrichten, dass der Kläger von dem Titel keinen Gebrauch mehr machen würde. Der Kläger hat in den Jahren 2002 bis 2014 keinerlei Versuche unternommen, Besitz- oder sonstige Ansprüche hinsichtlich der Wohnräume geltend zu machen.

II.

Die Klage ist unbegründet, da kein Herausgabeanspruch des Klägers besteht, §§ 546, 985 BGB.

1. Es bestand unstreitig ein im Jahr 1996 zwischen den Parteien jedenfalls mündlich oder konkludent geschlossenes Mietverhältnis. Der Kläger trägt zwar vor, dass der Beklagte die Unterschrift unter dem schriftlichen Mietvertrag durch Urkundenfälschung erlangt hätte. Er geht jedoch trotzdem selbsti davon aus, dass dennoch zunächst ein wirksames Mietverhältnis bestand, so dass dieser Tatsachenvortrag unerheblich ist und nicht weiter aufgeklärt werden musste.

2. Das Mietverhältnis wurde bislang nicht wirksam beendet.

a. Konkreter Sachvortrag, der zur Beendigung des Mietverhältnisses im Jahr 1996/1997 geführt hätte und der dem Versäumnisurteil des Amtsgerichts München vom 11.06.1997 zugrunde lag, fehlt. Das rechtskräftige Versäumnisurteil beinhaltet nur einen rechtskräftigen Räumungstitel und keine rechtskräftigen Feststellung, dass das Mietverhältnis beendet ist. Aus den Schriftsätzen des Klägers ergibt sich zwar, dass es sich wohl um eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges handelt, weiterer konkreter Vortrag liegt hierzu aber nicht vor. Überdies hat der Beklagte die Wirksamkeit der Kündigung im Hinblick auf eine geschlossene Zusatzvereinbarung bzw. wegen erheblicher Mängel bestritten.

b. Auf den Hinweis des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 16.02.2016, dass bislang kein ausreichender Vortrag zur Beendigung des ursprünglich abgeschlossenen Mietverhältnisses vorläge, erklärte der Klägervertreter zwar höchst vorsorglich fristlose Kündigung im Hinblick auf die unstreitigen Rückstände aus dem Jahr 2014. Die Kündigung vom 16.02.2016 ist aber formell nach § 568 BGB unwirksam und konnte deshalb das Mietverhältnis nicht wirksam beenden.

aa. § 568 BGB ist anwendbar, da ein Mietverhältnis über Wohnraum gegeben ist.

Voraussetzung ist - entgegen der Auffassung der Klagepartei - nicht, dass eine Wohnung im Sinn des Art. 46 III BayBO vorliegt. Mietverhältnisse über Wohnraum sind vielmehr solche Mietverhältnisse über Räume, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Maßgeblich sind hierbei die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen. Wohnraummiete liegt vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Unerheblich ist, ob die Räumlichkeiten als Wohnung geeignet sind. Ein zu Wohnzwecken vermieteter, hierzu nicht geeigneter Raum entspricht zwar nicht den vertraglichen Vereinbarungen, gleichwohl liegt aber ein Wohnraummietverhältnis vor (Schmidt-Futterer-Blank, a.a.O., vor § 535, Rn. 94 und 97).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze handelt es sich vorliegend um Wohnraum. Denn entscheidend ist, dass die Räume ursprünglich als Wohnraum genutzt werden sollten. Deshalb stehen weder die Tatsache, dass der Beklagte möglicherweise die Räume zwischendrin als Lager genutzt hat noch die etwaigen Mängel der Räume der Einordnung als Wohnraum entgegen.

bb. Eine mündlich erklärte Kündigung ist unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn sie in der mündlichen Verhandlung wie hier zu Protokoll erklärt wird, weil § 127 a BGB nur für den gerichtlichen Vergleich gilt (Schmidt-Futterer-Blank, a.a.O., § 568, Rn. 17). Überdies dürfte der materiellen Wirksamkeit der Kündigung § 314 Abs. 3 BGB entgegenstehen.

3. Schließlich läge unter Berücksichtigung der Gesamtumstände ein neu begründetes Mietverhältnis vor, das auch nicht durch die in der mündlichen Verhandlung erklärte Kündigung wirksam beendet wurde, siehe oben unter bb. Denn eine Verwirkung, von der die Parteien überstimmend ausgehen und die auch nach Auffassung des Gerichts vorliegt, ist ohne neue vertragliche Bindung nicht möglich (Schmidt-Futterer-Blank, a.a.O. § 545, Rn. 35).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergbit sich aus §§ 709 Nr. 11, 711 ZPO.

Datenquelle d. amtl. Textes: Bayern.Recht

Meta

453 C 26721/15

15.04.2016

AG München

Urteil

Sachgebiet: C

Zitier­vorschlag: AG München, Urteil vom 15.04.2016, Az. 453 C 26721/15 (REWIS RS 2016, 12899)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2016, 12899

Auf dem Handy öffnen Auf Mobilgerät öffnen.

Ähnliche Entscheidungen

415 C 3152/15 (AG München)

Wohnungsüberbelegung als ordentlicher Kündigungsgrund


XII ZR 125/18 (Bundesgerichtshof)

Unangemessene Benachteiligung durch Kündigungsausschluss in Mietvertragsklausel


VIII ZR 376/13 (Bundesgerichtshof)

Mischmietverhältnis: Rechtliche Einordnung eines einheitlichen Mietverhältnisses bei Vermietung von Wohnungsteilen zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit


XII ZR 125/18 (Bundesgerichtshof)


VIII ZR 376/13 (Bundesgerichtshof)


Referenzen
Wird zitiert von

VIII ZR 262/16

Zitiert

Keine Referenz gefunden.

Aktionen
Zitieren mit Quelle:

TextmarkerBETA

x

Schnellsuche

Suchen Sie z.B.: "13 BGB" oder "I ZR 228/19". Die Suche ist auf schnelles Navigieren optimiert. Erstes Ergebnis mit Enter aufrufen.
Für die Volltextsuche in Urteilen klicken Sie bitte hier.