Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.03.2012, Az. V ZR 178/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:

30. März 2012

Langendörfer-Kunz

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Ges[X.]häftsstelle
in dem Re[X.]htsstreit
Na[X.]hs[X.]hlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
WEG § 23 Abs. 4, § 24 Abs.
6, § 25
a)
Ein [X.] (Wohnungseigentümer) kann si[X.]h bei der Aus-übung seines Stimmre[X.]hts au[X.]h dur[X.]h mehrere Bevollmä[X.]htigte vertreten lassen. Diese können nur einheitli[X.]h abstimmen, wenn sie glei[X.]hzeitig in der Versamm-lung anwesend sind.
b)
Ma[X.]ht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Bes[X.]hlüsse der [X.] von der Protokollierung und der Unterzei[X.]hnung des Protokolls von zwei Wohnungser-[X.]aubere[X.]htigten (Wohnungseigentümern) abhängig, muss das Protokoll von zwei vers[X.]hiedenen natürli[X.]hen Personen unterzei[X.]hnet werden, die entweder selbst [X.] (Wohnungseigentümer) sind oder für si[X.]h oder [X.] (Wohnungseigentümer) handeln.
[X.], Urteil vom 30. März 2012 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

-
2
-
Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündli[X.]he Verhandlung vom 30. März 2012
dur[X.]h den Vorsitzenden
Ri[X.]hter Prof. Dr.
Krüger, die [X.] und Prof. Dr. [X.]t-Ränts[X.]h
und die Ri[X.]hterinnen Dr. [X.] und Weinland

für Re[X.]ht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 29. Zivilkammer des [X.] vom 30. Juni 2011 wird auf Kosten der Beklagten zu-rü[X.]kgewiesen.

Von Re[X.]hts wegen

Tatbestand:
Auf ihrer Versammlung am 6. April 2010 fassten die Wohnungser[X.]au-bere[X.]htigten
der aus den Parteien bestehenden [X.]-gemeins[X.]haft
mehrheitli[X.]h den Bes[X.]hluss, die Verwalterin der Anlage für die [X.] vom 1. Januar 2011 bis zum 31. Dezember 2015 weiter zu bestellen ([X.] 9) und den Verwaltervertrag für diesen [X.]raum zu verlängern ([X.] 10). Die Klägerinnen fe[X.]hten die
Bes[X.]hlüsse an und meinen, diese seien mangels [X.] Protokolls ni[X.]ht gültig, na[X.]h dem Inhalt des Protokolls
ni[X.]ht ordnungsgemäß festgestellt und au[X.]h in der Sa[X.]he ni[X.]ht wirksam zustande [X.]. Einige [X.] seien ni[X.]ht wirksam vertreten
und
ohne sie sei die Versammlung ni[X.]ht bes[X.]hlussfähig gewesen.
Die Teilungserklärung legt in § 12 Nr. 4 fest, dass die Wohnungser[X.]au-bere[X.]htigtenversammlung bes[X.]hlussfähig ist, wenn mehr als die Hälfte der 1
2
-
3
-
[X.]anteile vertreten ist,
und dass si[X.]h die [X.]n nur dur[X.]h die Verwaltung, den Ehegatten oder einen anderen [X.]
vertreten lassen dürfen. Das Protokoll ist von der Verwalterin und der Vorsitzenden des [X.]. In der Teilungserklärung (TE) heißt es dazu in §
12 Nr. 9:
"In Ergänzung des § 23 WEG wird bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Bes[X.]hlusses der [X.]versammlung außer den dort genannten Bestimmungen die Protokollierung des Bes[X.]hlusses
er-forderli[X.]h ist. Das Protokoll ist vom Verwalter und von zwei [X.] zu unterzei[X.]hnen."

Die Vorsitzende des [X.] ist Ges[X.]häftsführerin von drei Gesells[X.]haf-ten mit bes[X.]hränkter Haftung, die [X.] sind. Sie war von mehreren [X.] bevollmä[X.]htigt worden.
Das Amtsgeri[X.]ht hat die beiden Bes[X.]hlüsse für ungültig erklärt. Das [X.] hat die Berufung der übrigen [X.] zu-rü[X.]kgewiesen. Dagegen wenden si[X.]h diese mit der zugelassenen Revision. Sie wollen die Abweisung der Anfe[X.]htungsklage errei[X.]hen. Die Klägerinnen bean-tragen, das Re[X.]htsmittel zurü[X.]kzuweisen.

Ents[X.]heidungsgründe:
I.
Na[X.]h Ansi[X.]ht des Berufungsgeri[X.]hts sind die angefo[X.]htenen Bes[X.]hlüsse ni[X.]ht s[X.]hon deshalb für ungültig zu erklären, weil sie ni[X.]ht ordnungsgemäß pro-tokolliert und festgestellt worden sind. Das Protokoll
genüge zwar ni[X.]ht den An-forderungen des §
24 Abs. 6 WEG. Dieser Fehler berühre aber die Gültigkeit der Bes[X.]hlüsse ni[X.]ht. Ein Verstoß gegen § 12 Nr. 9 TE könne bis zum S[X.]hluss 3
4
5
-
4
-
der mündli[X.]hen Verhandlung geheilt werden. Die angefo[X.]htenen Bes[X.]hlüsse seien tatsä[X.]hli[X.]h festgestellt und bekannt gegeben worden. Dass dies in dem Protokoll ni[X.]ht wiedergegeben sei, sei uns[X.]hädli[X.]h. Die Bes[X.]hlüsse seien aber deswegen für ungültig zu erklären, weil die Versammlung ni[X.]ht bes[X.]hlussfähig gewesen sei. Vier [X.] seien mangels eindeutiger Vollma[X.]ht ni[X.]ht wirksam vertreten gewesen.
II.
Diese Erwägungen halten einer re[X.]htli[X.]hen Prüfung in den ents[X.]heiden-den Punkten ni[X.]ht stand. Das Berufungsurteil erweist si[X.]h aber im Ergebnis aus einem anderen Grund als ri[X.]htig.
1. Die angefo[X.]htenen Bes[X.]hlüsse können nur Bestand haben, wenn die
Versammlung der [X.] bes[X.]hlussfähig war. Das war sie na[X.]h §
25 Abs. 3 WEG und § 12 Nr. 4 Satz 1 TE, wenn auf der Versamm-lung mehr als die Hälfte der Wohnungser[X.]aure[X.]htsanteile vertreten war. [X.] der Ansi[X.]ht des Berufungsgeri[X.]hts ist dieses Quorum ni[X.]ht deshalb [X.] worden, weil die angespro[X.]henen vier [X.] ni[X.]ht vertreten waren.
a) Bei der Versammlung waren na[X.]h dem Protokoll 5.142 von 10.000 Wohnungser[X.]aure[X.]htsanteilen vertreten. Die Vollma[X.]hten von vier [X.]n
mit insgesamt 329 Anteilen, so meint das Berufungs-geri[X.]ht, seien aber ni[X.]ht wirksam gewesen, so dass die Bes[X.]hlussfähigkeit [X.] worden sei. In dem Fall der [X.] W.

H.

GmbH s[X.]heitere die wirksame Bevollmä[X.]htigung daran, dass diese ni[X.]ht nur der [X.]vorsitzenden Vollma[X.]ht erteilt habe, sondern au[X.]h einem weiteren Mitglied des [X.]. Die Vollma[X.]hten
der Wohnungser[X.]aubere[X.]htig-ten A.

H.

, M.

L.

und C.

S.

6
7
8
-
5
-
seien deshalb unwirksam, weil ihnen ni[X.]ht zu entnehmen sei, als Ges[X.]häftsfüh-rerin wel[X.]her der von ihr geleiteten drei Gesells[X.]haften mit bes[X.]hränkter Haf-tung die [X.]vorsitzende habe bevollmä[X.]htigt werden sollen.
b) Diese Begründung ist unzutreffend.
[X.]) Ein [X.] kann si[X.]h
in der Wohnungserb-baubere[X.]htigtenversammlung bei der Ausübung seines Stimmre[X.]hts vertreten lassen. Auf diese Vertretung sind die §§ 164
ff. [X.] anzuwenden
(Senat, [X.] vom 11.
November 1986 -
V
ZB 1/86, [X.]Z 99, 90, 93 und vom 29.
Januar 1993 -
V
ZB 24/92, NJW 1993, 1329, 1330; [X.]/Then, WEG,
2. Aufl., § 25 Rn. 5). Dana[X.]h kann
jeder [X.] zu seiner Vertretung in der Versammlung ni[X.]ht nur eine Person bevollmä[X.]htigen. Er darf vielmehr au[X.]h mehreren Personen eine entspre[X.]hende Vollma[X.]ht erteilen
(Ju-risPK-[X.]/Weinland, 5. Aufl., § 167 Rn.
5), z.B.
einer Re[X.]htsanwaltssozietät oder mehreren Prokuristen oder Handlungsbevollmä[X.]htigten. Mehrere an der Versammlung teilnehmende Vertreter dürften das Stimmre[X.]ht zwar -
ni[X.]ht [X.] als gemeins[X.]haftli[X.]he
Inhaber eines Wohnungser[X.]aure[X.]htsanteils (vgl. §
25 Abs. 2 Satz 2 WEG)
-
nur einheitli[X.]h ausüben. Das führt aber ni[X.]ht dazu, dass mehreren Personen nur eine Gesamtvollma[X.]ht oder nur eine genau abge-grenzte Vollma[X.]ht erteilt werden könnte oder dürfte. Es ist vielmehr
-
wie au[X.]h sonst
-
zulässig, sie einzeln und uneinges[X.]hränkt zu bevollmä[X.]htigen. Dann müssen si[X.]h die mehreren Bevollmä[X.]htigten untereinander abstimmen, wer für den Vertretenen stimmt und wie abgestimmt werden soll. Dazu kann der [X.] den Vertretern
Weisungen erteilen. Er kann davon aber au[X.]h absehen und den Vertretern die Koordinierung untereinander über-lassen.

9
10
-
6
-
[X.]) Das gälte nur dann ni[X.]ht, wenn die Teilungserklärung etwas anderes bestimmte. Dem ist das Berufungsgeri[X.]ht ni[X.]ht na[X.]hgegangen. Das ist aber uns[X.]hädli[X.]h, weil der Senat die Teilungserklärung selbst auslegen kann
(Senat, Urteil vom 6. November 2009 -
V
ZR 73/09, [X.], 446, 449 Rn. 23). Eine entspre[X.]hende Eins[X.]hränkung fehlt in der Teilungserklärung der Wohnanlage der Parteien. Diese s[X.]hreibt in § 12 Nr. 4 Satz 2 vor, dass si[X.]h die [X.] nur dur[X.]h die Verwaltung, den Ehegatten und einen ande-ren [X.] vertreten lassen dürfen.
Damit wird ni[X.]ht nur der Kreis der als Stimmre[X.]htsvertreter in Betra[X.]ht kommenden Personen, son-dern indirekt deren Zahl einges[X.]hränkt. Bei der gebotenen nä[X.]hstliegenden Auslegung (Senat, Urteil vom 18. Juni 2010 -
V
ZR 164/09, [X.], 2513 Rn. 9 insoweit in [X.]Z 186, 51
ni[X.]ht abgedru[X.]kt) lässt si[X.]h dieser Regelung aber ni[X.]ht entnehmen, dass die [X.]
gezwungen werden sollen, aus dem bes[X.]hränkten
Kreis der als Vertreter in Betra[X.]ht kom-menden Personen stets nur eine zu bevollmä[X.]htigen. Zudem sind [X.] bei der Erteilung von Vollma[X.]hten als Ausnahmeregelung grundsätzli[X.]h eng auszulegen ([X.] in [X.], WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 57 [X.]).
[X.][X.]) Gemessen daran sind die Vollma[X.]hten der vier [X.] ni[X.]ht zu beanstanden.
(1) Sie bringen eindeutig zum Ausdru[X.]k, dass die namentli[X.]h oder mit ih-rer Funktion bezei[X.]hnete [X.]vorsitzende bevollmä[X.]htigt werden sollte. Eine sol[X.]he Bevollmä[X.]htigung war mögli[X.]h, da die zuletzt Genannte als Ges[X.]häfts-führerin mehrerer Gesells[X.]haften mit Wohnungen in der Anlage zu dem Kreis der na[X.]h § 12 Nr. 4 TE mögli[X.]hen Bevollmä[X.]htigten gehört und au[X.]h nur aus diesem Grund Vorsitzende des [X.] ist (vgl. §
29 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine Präzisierung, als Ges[X.]häftsführerin wel[X.]her Gesells[X.]haft sie bevollmä[X.]htigt wird, wäre nur erforderli[X.]h gewesen, wenn eine dieser Gesells[X.]haften, etwa 11
12
13
-
7
-
wegen eines Stimmre[X.]htsauss[X.]hlusses, als Vertreterin ni[X.]ht in Betra[X.]ht [X.] wäre. Von diesem hier ni[X.]ht gegebenen Sonderfall abgesehen, spielt es keine Rolle, in wel[X.]her Ges[X.]häftsführereigens[X.]haft die [X.]vorsitzende für die anderen [X.] deren Stimmre[X.]ht wahrnahm. Sie war dazu als Ges[X.]häftsführerin jeder der von ihr geleiteten Gesells[X.]haften in der Lage und hätte au[X.]h als Ges[X.]häftsführerin aller drei Gesells[X.]haften [X.] werden können, weil die [X.] zur Erteilung mehrerer Vollma[X.]hten bere[X.]htigt sind. Daran ändert es entgegen der Ansi[X.]ht der Klägerinnen ni[X.]hts,
dass dann bei einem etwaigen pfli[X.]htwidrigen Verhalten der [X.]vorsitzenden unklar sein kann, wel[X.]he der Gesells[X.]haften für ihr [X.] haftet. Das betrifft nur das Innenverhältnis der [X.] zu der bevollmä[X.]htigten Gesells[X.]haft. Hier geht es aber um das
Außenverhältnis. Dafür kommt es allein darauf an, wel[X.]he natürli[X.]he Person die Bere[X.]htigten letztli[X.]h zur Ausübung ihrer Stimmre[X.]hte ermä[X.]htigt haben. Deren Identität ist au[X.]h ohne den von dem Berufungsgeri[X.]ht geforderten Zusatz [X.].
[X.] [X.] war es, dass eine [X.] neben der [X.]vorsitzenden au[X.]h einem weiteren Mitglied des [X.] Vollma[X.]ht erteilt hatte. Sie durfte mehrere Vollma[X.]hten erteilen. Es ist, wie
ausgeführt,
ni[X.]ht notwendig, den Vertretern [X.] zu erteilen oder deren Aufgaben klar voneinander abzugrenzen. Die [X.] konnte si[X.]h damit begnügen, die beiden Personen ohne nähere Angaben zu bevollmä[X.]htigen und diesen die Koordinierung zu überlassen.
2. Das Berufungsurteil erweist si[X.]h aber aus einem anderen Grund als ri[X.]htig.

14
15
-
8
-
a) Die Teilungserklärung ma[X.]ht die Gültigkeit von Bes[X.]hlüssen der [X.] in § 12 Nr. 9 von der Protokollierung und diese von der Unter-zei[X.]hnung dur[X.]h den Verwalter und zwei Er[X.]aubere[X.]htigte abhängig. Eine sol[X.]he Regelung ist wegen des bere[X.]htigten Interesses der [X.] an einer effektiven Kontrolle und an der si[X.]heren Feststellung der gefass-ten Bes[X.]hlüsse wirksam ([X.], [X.], 417, 420) und führt dazu, dass ein Bes[X.]hluss, der diesen Erfordernissen ni[X.]ht genügt, für ungültig zu erklären ist. Das hat der Senat für eine nahezu wortglei[X.]he Regelung ents[X.]hieden ([X.] vom 3. Juli 1997 -
V
ZB 2/97, [X.]Z 136, 187, 190 f.). Diese
unter-s[X.]heidet si[X.]h von § 12 Nr. 9 TE nur dadur[X.]h, dass die Wohnungseigentümer ([X.]), die das Protokoll zu unterzei[X.]hnen haben, von der Versammlung bestimmt werden mussten. Das begründete aber ledigli[X.]h ein zusätzli[X.]hes Gültigkeitserfordernis (Senat, Bes[X.]hluss vom 3. Juli 1997 -
V
ZB 2/97, [X.]Z 136, 187, 191 f.).
b) Das Protokoll der Versammlung vom 6. April 2010 entspri[X.]ht ni[X.]ht den Anforderungen von § 12 Nr. 9 TE.
[X.]) Es ist nur von der Verwaltung und der [X.]vorsitzenden [X.]. Diese ist zwar Ges[X.]häftsführerin von Gesells[X.]haften mit Wohnungen in der Anlage und konnte deshalb als [X.] das Proto-koll unterzei[X.]hnen. Das genügte aber den Anforderungen des § 12 Nr. 9 TE ni[X.]ht. Dana[X.]h ist die Unterzei[X.]hnung des Protokolls dur[X.]h zwei Wohnungserb-baubere[X.]htigte erforderli[X.]h.
[X.]) Daran fehlt es.
(1) Die [X.]vorsitzende ist allerdings Ges[X.]häftsführerin von mehreren Gesells[X.]haften mit Wohnungen in der Anlage und könnte für jede dieser Ge-sells[X.]haften das Protokoll unters[X.]hreiben.
Ein sol[X.]hes Vorgehen wird au[X.]h bei 16
17
18
19
20
-
9
-
einer sog. qualifizierten Protokollierungsklausel für zulässig gehalten, die die Teilungserklärung hier enthält ([X.], [X.], 808, 809). Es wider-spri[X.]ht aber dem Sinn einer sol[X.]hen Regelung und ist deshalb unzulässig.
[X.] Das Protokoll der Versammlung der [X.]
ist ni[X.]ht nur von dem Verwalter zu unters[X.]hreiben, sondern au[X.]h von [X.], um eine Gegenkontrolle zu errei[X.]hen (vgl. Senat, [X.] vom 3. Juli 1997 -
V
ZB 2/97, [X.]Z 136, 187, 192 f.). Die Regelung in § 12 Nr. 9 TE sieht -
au[X.]h insofern über die Vors[X.]hrift des
§
24 Abs. 6 WEG hinausgehend
-
vor, dass das Protokoll von zwei [X.] unterzei[X.]hnet
wird. Sie orientiert
si[X.]h damit erkennbar an dem
Vier-Augen-Prinzip, das im Bankwesen, aber au[X.]h in anderen Berei[X.]hen verbreitet ist. Das Wesensmerkmal dieses Prinzips, das die Regelung übernehmen will, ist, dass der zu unterzei[X.]hnende Text -
hier das Protokoll
-
von zwei Personen [X.] voneinander gelesen und auf seine Vollständigkeit und inhaltli[X.]he
Ri[X.]htig-keit hin überprüft wird und Fehler so eher auffallen. Dieser Zwe[X.]k würde [X.], wenn bei der Unterzei[X.]hnung des Protokolls eine Vertretung von
mehre-ren Wohnungseigentümern
dur[X.]h eine einzige natürli[X.]he Person mögli[X.]h wäre. Der mit der Unterzei[X.]hnung dur[X.]h zwei [X.] erwartete Effekt einer intensiveren Prüfung könnte ni[X.]ht eintreten. Die Regelung würde einen wesentli[X.]hen Teil der ihr zugeda[X.]hten Funktion einbüßen. Das lässt si[X.]h nur vermeiden, wenn das Protokoll von zwei vers[X.]hiedenen natürli[X.]hen Perso-nen unterzei[X.]hnet wird, die entweder selbst [X.] sind oder für si[X.]h oder andere [X.] handeln. Aus ähnli[X.]hen Gründen wird im Rahmen von § 24 Abs. 6 WEG eine Ersetzung des [X.] dur[X.]h den [X.]vorsitzenden für zweifelhaft gehalten ([X.], [X.] 2010, 182, 183; [X.]/Then, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 42 [X.]).
21
-
10
-
(3) Dana[X.]h genügte die Unterzei[X.]hnung der [X.]vorsitzenden zur Er-füllung der Anforderungen von § 12 Nr. 9 TE ni[X.]ht. Sie konnte nur eine der von ihr geleiteten Gesells[X.]haften bei der Unterzei[X.]hnung vertreten, aber ni[X.]ht weite-re [X.]. Damit ist der Bes[X.]hluss ungültig.
[X.]) Der Verstoß gegen eine qualifizierte Protokollierungsklausel wird als heilbar angesehen
(OLG Mün[X.]hen, [X.], 156, 157; Rie[X.]ke/[X.]/
Rie[X.]ke, WEG, 3.
Aufl., § 24 Rn. 82 [X.]; [X.]/Then, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 41; [X.], Wohnungseigentumsre[X.]ht, 2. Aufl., Rn. 921). Ob das, wofür gute Gründe
spre[X.]hen, zutrifft, muss hier ni[X.]ht ents[X.]hieden werden. Die [X.] haben die fehlende Unters[X.]hrift ni[X.]ht na[X.]hgeholt. Sie hatten dies zwar
erwogen, si[X.]h dann aber auf den unzutreffenden Standpunkt gestellt, ein [X.] gegen
§ 12 Nr. 9 TE liege ni[X.]ht vor.
III.
Die Kostenents[X.]heidung beruht auf §
97 Abs.
1 ZPO.
Krüger
Lemke
[X.]t-Ränts[X.]h

[X.]
Weinland

Vorinstanzen:
[X.], Ents[X.]heidung vom 02.11.2010 -
202 C 202/10 -

LG [X.], Ents[X.]heidung vom 30.06.2011 -
29 S 235/10 -

22
23
24