Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.02.2010, Az. XII ZR 120/06

Die Klägerin (Mieterin) verlangt Feststellung, dass der zwischen ihr und der Beklagten (Vermieterin) bestehende Mietvertrag über Gewerberäume als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt.

Im Frühjahr 1992 verhandelten die Rechtsvorgängerin der Klägerin (im Folgenden: Klägerin) und die Beklagte über den Abschluss eines [X.] über noch zu errichtende Gewerberäume. Am 16. März 1992 unterzeichnete die Beklagte eine Vertragsurkunde, die die Bedingungen des abzuschließenden [X.] enthielt. Gemäß § 4 des Vertrages sollte die Mietzeit mit der Übernahme des schlüsselfertigen Mietobjekts beginnen und 15 Jahre betragen.

In § 14 des Vertrages heißt es unter anderem:

[X.] ist nicht geklärt. Auf Wunsch der Klägerin verlängerte die Beklagte mit Schreiben vom 13. April 1992 die Frist zur Gegenzeichnung und Übersendung des [X.] bis zum 22. April 1992. Die Klägerin unterzeichnete den [X.] 1992. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die gegengezeichnete Urkunde der Beklagten noch am selben Tag zuging.

Am 9. November 1993 fand eine gemeinsame Objektbegehung statt, über die ein von beiden Parteien unterzeichnetes Abnahmeprotokoll errichtet wurde. Darin ist unter anderem festgehalten, dass an diesem Tag auf der Grundlage des [X.] vom 16. März 1992 die Übergabe der Mietsache im dort vereinbarten Zustand stattgefunden und die Klägerin ab diesem Tag die im Mietvertrag vereinbarte Miete zu zahlen hat.

Das [X.] hat der Feststellungsklage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Klageabweisung weiter.

Die Revision hat Erfolg.

Das [X.] hält das Schriftformerfordernis des § 566 [X.] a.F. (= § 550 [X.] n.F.) nicht für gewahrt. Zwar sei der Beginn der Mietzeit auf bestimmbare Art und Weise festgelegt worden. Das Schriftformerfordernis sei aber deshalb nicht erfüllt, weil sich aus der Urkunde nicht zweifelsfrei ergebe, ob die "Annahme" des Angebots durch die Klägerin am 22. April 1992 noch rechtzeitig innerhalb der in § 14 des [X.] vorgegebenen Annahmefrist von einem Monat erfolgt sei und damit zum Vertragsabschluss geführt habe oder ob sie verspätet gewesen sei und damit gemäß § 150 Abs. 1 [X.] als neues Angebot gelte, das erneut einer aus der Urkunde ersichtlichen Annahme bedurft hätte. Zwischen der Unterzeichnung des Angebots am 16. März 1992 durch die Beklagte und der Annahme durch die Klägerin am 22. April 1992 habe nämlich ein [X.]raum von einem Monat und sieben Tage gelegen und folglich unter Berücksichtigung einer angemessenen Postlaufzeit eine deutlich längere [X.] als ein Monat nach Abgabe des Angebots. Die Vertragsurkunde lasse somit offen, ob sie lediglich zwei Angebote oder tatsächlich eine Willensübereinstimmung der [X.]en enthalte. Grundsätzlich genüge es jedoch für § 126 Abs. 2 Satz 2 [X.] nicht, dass eine rechtsgeschäftliche Einigung der [X.]en vorliege. Diese müsse sich vielmehr zweifelsfrei aus der Urkunde ergeben. Deshalb sei das Schriftformerfordernis auch dann nicht eingehalten, wenn von einem neuen Angebot der Klägerin und einer konkludenten Annahme dieses Angebots durch die Beklagte ausgegangen werde. Etwas anderes ergebe sich nicht daraus, dass die Beklagte die in der Vertragsurkunde gesetzte Annahmefrist mit Schreiben vom 13. April 1992 bis zum 22. April 1992 verlängert habe. Dieses Schreiben sei nicht Teil des [X.] geworden, da es weder mit diesem verbunden noch derart in Bezug genommen worden sei, dass im Ergebnis die Urkunden als in einer Urkunde enthalten anzusehen seien.

Auch aus dem Zweck des § 566 [X.] a.F. folge nichts anderes. Einem Erwerber des Mietobjekts müsse ein schriftlicher Vertrag vorliegen, aus dem sich ergebe, dass die Voraussetzungen der Schriftlichkeit vorlägen. Dem könne nicht entgegengehalten werden, dass es allein auf die Einhaltung der äußeren Form ankomme, da die [X.] des § 550 [X.] dann nicht gegeben sei, wenn sich aus dem Vertrag ein wirksames Zustandekommen nicht ergebe.

Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts genügt der Mietvertrag der Schriftform und ist wirksam für die Dauer von fünfzehn Jahren abgeschlossen. Die Klage ist deshalb abzuweisen.

1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die vertragliche Regelung zum Beginn der Mietzeit der Schriftform genügt (§ 550 [X.] i.V.m. § 578 Abs. 1 [X.]). Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform gewahrt, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im [X.]punkt des Vertragsschlusses in hinreichend bestimmbarer Weise aus der Vertragsurkunde ergeben (Senatsurteile vom 29. April 2009 - [X.] - NJW 2009, 2195, 2197, vom2. Mai 2007 - [X.]/04 - NJW 2007, 3273, 3274 und vom 2. November 2005 - [X.]/03 - NJW 2006, 139, 140). Dies ist auch der Fall, wenn die Mietzeit - wie hier - mit der Übernahme des schlüsselfertigen Mietobjekts beginnen soll. Die Vertragsparteien haben dann das, was sie zur zeitlichen Befristung vereinbart haben, vollständig und richtig in der Vertragsurkunde niedergelegt. Unerheblich ist dabei, ob zwischen den [X.]en im weiteren Verlauf Streit über den [X.]punkt der Schlüsselfertigkeit entsteht. Ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist nämlich grundsätzlich aus der Sicht des [X.]punkts ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Spätere tatsächliche Geschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr in Frage stellen (Senatsurteil vom 2. Mai 2007 - [X.]/04 - NJW 2007, 3273, 3274 f.).

2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber angenommen, die Mietvertragsurkunde genüge nicht der Schriftform des § 550 [X.], weil sich aus ihr nicht zweifelsfrei ergebe, ob die Klägerin das schriftliche Angebot der [X.] vom 16. März 1992 rechtzeitig innerhalb der von der [X.] in § 14 des [X.] eingeräumten Frist angenommen habe. Das Berufungsgericht ist weiter zu Unrecht davon ausgegangen, die Verlängerung der Annahmefrist gehöre zu den formbedürftigen Elementen des [X.].

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist es zur Wahrung der Schriftform des § 550 [X.] grundsätzlich erforderlich, dass sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und [X.]en des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2009 - [X.] - NJW 2009, 2195, 2196 und [X.], 301 = NJW 2008, 2178 - [X.]. 18). Bei der Annahmefrist und deren Einhaltung handelt es sich jedoch nicht um solche, den Vertragsinhalt bestimmende Bedingungen. Sie betreffen vielmehr allein das Zustandekommen des Vertrages und werden mit dessen Abschluss bedeutungslos.

Der von § 550 [X.] in erster Linie bezweckte Schutz eines späteren Grundstückserwerbers gebietet keine Ausdehnung des Schriftformerfordernisses auf solche, allein das Zustandekommen des Vertrages betreffende Regelungen. Durch § 550 [X.] soll vor allem sichergestellt werden, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Sinn und Zweck der Schriftform ist es hingegen nicht, ihm Gewissheit darüber zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist oder noch besteht (Senatsurteile [X.], 301 = NJW 2008, 2178 - [X.]n. 13, 14; vom 29. April 2009 - [X.] - NJW 2009, 2195, 2196; vom 19. September 2007 - [X.] - NJW 2007, 3346, 3347 und [X.], 97, 104). Eine solche Gewissheit vermag eine der Schriftform genügende Mietvertragsurkunde auch nicht zu erbringen. Denn das Zustandekommen eines [X.] hängt von zahlreichen Umständen ab, die sich nicht aus der Urkunde ergeben müssen. So genügt der Schriftform ein Mietvertrag, der vorsieht, dass er erst nach Zustimmung eines [X.] wirksam werden soll, ohne dass die Zustimmung schriftlich erfolgen muss (§ 182 Abs. 2 [X.]). Ebenso genügt der Schriftform ein Mietvertrag, der vorsieht, dass er nur im Falle des Eintritts einer Bedingung wirksam werden soll, oder der auf Seiten einer [X.] von einem als solchen bezeichneten vollmachtlosen Vertreter unterzeichnet ist (Senatsurteile [X.], 301 = NJW 2008, 2178 - [X.]. 15; 160, 97, 105; 154, 171, 179 und vom 19. September 2007 - [X.] - NJW 2007, 3346, 3347). Nichts anderes kann gelten, wenn der Erwerber aus der Urkunde nicht ersehen kann, ob das Angebot auf Abschluss des [X.] von der anderen Vertragspartei rechtzeitig angenommen worden ist, etwa weil gesondert eine Annahmefrist eingeräumt oder eine in der Urkunde enthaltene Annahmefrist verlängert worden ist (vgl. [X.], 86; [X.]/[X.]. § 550 [X.]. 11; [X.] 2008, 246, 249 f.). In allen diesen Fällen verschafft die Urkunde selbst dem Erwerber keine Gewissheit darüber, ob der Vertrag besteht, sondern lediglich darüber wie die Vertragsbedingungen lauten, in die er eintritt, falls der Vertrag besteht. Das genügt für die Schriftform des § 550 [X.].

b) Somit scheitert die Schriftform des [X.] hier - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nicht daran, dass die Verlängerung der Annahmefrist und der rechtzeitige Zugang der Annahme nicht aus der Urkunde ersichtlich sind.

3. Die Schriftform des [X.] ist folglich ohne weiteres gewahrt, wenn die Klägerin das schriftliche Angebot der [X.] vom 16. März 1992 innerhalb der von dieser gesetzten Frist am 22. April 1992 schriftlich angenommen hat, wenn also die schriftliche Annahmeerklärung der [X.] am 22. April 1992 zugegangen ist (§ 130 Abs. 1 Satz 1 [X.]). Denn dann enthält die von beiden Mietvertragsparteien unterzeichnete Vertragsurkunde sowohl das Angebot der [X.] als auch die rechtzeitige Annahmeerklärung der Klägerin.

Die Schriftform des § 550 [X.] ist allerdings auch dann gewahrt, wenn die von der Klägerin gegengezeichnete Urkunde der [X.], wie diese behauptet, erst nach dem 22. April 1992 und damit nach Ablauf der Annahmefrist zugegangen ist.

In diesem Fall gilt die Annahmeerklärung der Klägerin gemäß § 150 Abs. 1 [X.] als neues Angebot. Dieses neue Angebot hat die Beklagte nicht schriftlich angenommen. Der Mietvertrag ist aber spätestens mit der Übergabe der Mietsache, am 9. November 1993, die ausweislich des von den Vertragsparteien unterzeichneten Übergabeprotokolls “auf der Grundlage des [X.] vom 16. 03. 92“ erfolgt ist, konkludent zustande gekommen.

a) In Rechtsprechung und Literatur besteht Streit darüber, ob die Schriftform des § 550 [X.] gewahrt ist, wenn zwar eine von beiden Mietvertragsparteien unterzeichnete Vertragsurkunde existiert, jedoch eine [X.] das formgerechte Angebot der anderen [X.] verspätet angenommen hat und ein inhaltsgleicher Vertrag sodann durch Vollzug konkludent abgeschlossen worden ist.

Nach einer Auffassung genügt der [X.] nicht der Schriftform des § 550 [X.] ([X.], 517; [X.], 332, 333; [X.], 697; KG Grundeigentum 2003, 48, 49; [X.] ZMR 1999, 104; [X.], 365, 366; [X.] ZfIR 2008, 87, 88; [X.] 2003, 15; Lindner-Figura/[X.] [X.], 750, 751; [X.] 2008, 246, 249; Wolf/[X.]/[X.] Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. [X.]. 112). Zur Begründung berufen sich die Vertreter dieser Auffassung darauf, dass nach § 550 Satz 1 [X.] der Mietvertrag in schriftlicher Form, somit in der Form des § 126 Abs. 2 [X.] geschlossen sein müsse. Zur Wahrung der Form genüge folglich nicht die bloße Schriftlichkeit der Erklärungen ("äußere Form“). Vielmehr müsse auch der Vertragsschluss selbst formgerecht erfolgt sein. Daran fehle es, wenn der Mietvertrag nicht durch ein schriftliches Angebot und dessen schriftliche Annahme, sondern erst später konkludent abgeschlossen worden sei.

Die Gegenmeinung lässt demgegenüber in Fällen der verspäteten Annahme eines Mietvertragsangebots für die Wahrung der Form nach §§ 550, 126 Abs. 2 [X.] die Einhaltung der "äußeren Form" genügen ([X.], 572, 573; [X.], 205, 206; [X.], Handbuch der [X.] 3. Aufl. [X.]. 304; [X.]/[X.] ZMR 2009, 818; [X.], 119, 130; [X.], 509 f.; [X.], 606, 607; [X.] ZMR 2005, 593, 594 f.; differenzierend: [X.]/[X.] [X.] 5. Aufl. § 550 [X.]. 10). Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, die Anforderungen an die Schriftform des § 126 Abs. 2 [X.] könnten schon wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung der Form des § 550 [X.] - bloße vorzeitige Kündbarkeit des im Übrigen wirksamen Vertrages - und bei Nichteinhaltung der Form von anderen Verträgen (§ 125 [X.]) - Nichtigkeit der Verträge - nicht gleich streng sein. Im Übrigen könne der mit § 550 [X.] in erster Linie verfolgte Zweck, den Grundstückserwerber zu schützen, allein durch die Einhaltung der äußeren Form gewahrt werden.

b) Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an, wonach die Einhaltung der äußeren Form zur Wahrung der Schriftform des § 550 [X.] ausreicht.

aa) Nach § 126 Abs. 2 [X.] genügt ein Vertrag der gesetzlichen Schriftform, wenn eine einheitliche Vertragsurkunde von beiden [X.]en unterzeichnet worden ist. Von der Einhaltung dieser äußeren Form zu trennen ist, ob der [X.] der gesetzlichen Schriftform wirksam zustande gekommen ist. Das richtet sich nach den allgemeinen Regeln über den Abschluss von Verträgen (§§ 145 ff., 130 [X.]). Danach kommt ein Vertrag unter Abwesenden, für den die gesetzliche Schriftform vorgeschrieben ist, grundsätzlich nur dann rechtswirksam zustande, wenn sowohl der Antrag als auch die Annahme (§§ 145 ff. [X.]) in der Form des § 126 [X.] erklärt werden und in dieser Form dem anderen Vertragspartner zugegangen sind (§ 130 [X.], [X.] vom 18. Dezember 2007 - [X.]/06 - NJW-RR 2008, 1436, 1438 f. zu § 4 VerbrKrG a.F.; vom 30. Juli 1997 - [X.] - NJW 1997, 3169, 3170).

bb) Die Auslegung von § 550 [X.] führt unter Berücksichtigung seines Schutzzwecks und seiner Rechtsfolge zu dem Ergebnis, dass § 550 [X.] über die Einhaltung der äußeren Form hinaus nicht voraussetzt, dass der Vertrag durch die schriftlich abgegebenen Erklärungen zustande gekommen ist. Vielmehr genügt ein Mietvertrag auch dann der Schriftform des § 550 [X.], wenn er inhaltsgleich mit den in der äußeren Form des § 126 [X.] niedergelegten Vertragsbedingungen nur konkludent abgeschlossen worden ist.

(1) Wie oben (II. 2. a) ausgeführt, dient § 550 [X.] in erster Linie dem Informationsbedürfnis des Erwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit eingeräumt werden soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten. Diesen Schutzzweck erfüllt eine nur der äußeren Schriftform genügende Mietvertragsurkunde, in der die von beiden [X.]en unterzeichneten Bedingungen des später konkludent abgeschlossenen Vertrages enthalten sind. Eine solche Urkunde informiert den Erwerber über die Bedingungen des [X.], in die er, wenn der Mietvertrag mit diesem Inhalt zustande gekommen ist bzw. noch besteht, eintritt (vgl. [X.], 572, 573; [X.], 205, 206; [X.], 509; [X.], 606, 607; [X.] ZMR 2005, 593, 595).

Demgegenüber ist es nicht Zweck der Schriftform, dem Erwerber Gewissheit über das Zustandekommen des langfristigen [X.] oder dessen Fortbestand zu verschaffen. Diese Aufgabe könnte die Vertragsurkunde, wie oben ausgeführt (II. 2. a), auch nicht erfüllen.

(2) Auch die zusätzlich mit der Schriftform des § 550 [X.] verfolgten Zwecke, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und die Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu warnen (vgl. [X.], 301 = NJW 2008, 2178 m.w.N. - [X.]. 17), werden durch die bloße Einhaltung der äußeren Form gewahrt.

Kommt der Vertrag trotz verspäteter Annahme mit dem schriftlich niedergelegten Inhalt konkludent zustande, ist die [X.] erfüllt. Dann sind die Vertragsbedingungen in der von beiden [X.]en unterzeichneten Urkunde verkörpert und können durch sie in ausreichender Weise bewiesen werden.

Der Warnfunktion ist dadurch Genüge getan, dass beide [X.]en die Vertragsurkunde unterzeichnet haben. Insbesondere bedarf der Anbietende, der den Vertrag trotz verspäteter Annahme durchführen will, nicht einer nochmaligen Warnung durch die gesetzliche Schriftform. Auch wenn der Vertrag erst längere [X.] nach Erstellung der Mietvertragsurkunde zustande kommt, wird die Warnfunktion erfüllt. Denn die Schriftform des Vertrages ist nur gewahrt, wenn die [X.]en den Mietvertrag mit dem in der Urkunde niedergelegten Inhalt abgeschlossen haben. Dazu bedarf es stets der Äußerung eines entsprechenden Willens der [X.]en.

(3) Schließlich spricht auch die in § 550 [X.] bei Nichteinhaltung der Schriftform angeordnete Rechtsfolge dafür, die Einhaltung der Schriftform nicht davon abhängig zu machen, dass der Vertrag durch die schriftlichen Erklärungen wirksam geworden ist. Denn der Mietvertrag wird auch ohne Einhaltung der Schriftform wirksam. Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis hat nach § 550 [X.] nur zur Folge, dass der Vertrag als für unbestimmte [X.] geschlossen gilt. Demgegenüber sind nach der allgemeinen Regel des § 125 [X.] Rechtsgeschäfte, die der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangeln, nichtig. Bei diesen Rechtsgeschäften ist die Einhaltung der Schriftform somit Voraussetzung für deren Wirksamkeit. Diese unterschiedlichen Rechtsfolgen bei fehlender Schriftform rechtfertigen die unterschiedlichen Anforderungen an der Einhaltung der Schriftform.

Der Senat hat bereits in seiner Entscheidung vom 14. Juli 2004 ([X.], 97, 104) darauf hingewiesen, dass im Hinblick auf die unterschiedlichen Rechtsfolgen im Rahmen des § 550 [X.] geringere Anforderungen an die Schriftform zu stellen sind, als dies der Fall ist, wenn das Gesetz die schriftliche Form als Wirksamkeitsvoraussetzung vorschreibt.

c) Danach liegen hier auch bei konkludentem Abschluss des [X.] die Voraussetzungen für die Schriftform des § 550 [X.] vor.

Die Klägerin und die Beklagte haben ausweislich des Abnahmeprotokolls durch ausdrückliche Bezugnahme auf den “Mietvertrag vom 16. 03. 92“ den Mietvertrag zu den dort niedergelegten Bedingungen konkludent abgeschlossen. Dabei ist es unschädlich, dass sie zur Kennzeichnung des [X.] nur das Datum des Angebots der [X.] genannt haben. Denn es ist nicht ersichtlich, dass es sich um einen anderen Mietvertrag gehandelt haben könnte.

Die Mietvertragsurkunde erfüllt auch die Voraussetzungen der äußeren Form des § 126 Abs. 2 [X.]. Sie enthält die von beiden [X.]en unterzeichneten Vertragsbedingungen.