Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.10.2013, Az. V ZR 9/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V ZR
9/13
Verkündet am:

25. Oktober 2013

Lesniak

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Oktober 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, [X.]
Lemke und
Dr.
[X.] und
die Richterinnen Dr.
Brückner und Weinland

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Kammerge-richts vom 11.
Dezember 2012 wird auf Kosten der [X.] zu-rückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit notarieller Urkunde vom 14. September 2006 machte der Kläger der [X.] ein Angebot zum Kauf einer
Eigentumswohnung in einem mit einem Prospekt beworbenen denkmalgeschützten Anwesen für

Die [X.] nahm das Angebot mit notariell beurkundeter Erklärung vom 22.
September
2006 an.
Der Vertragsabschluss war durch die von der [X.]n mit dem Vertrieb beauftragte V. GmbH herbeigeführt
worden, mit der der Kläger am 13. September 2006 einen schriftlichen Vermittlungsvertrag

über die Wohnung geschlossen hatte. Darin wurde er darauf hingewiesen, dass die Vermittlerin ihr Honorar (Innenprovision) ausschließlich von der Verkäuferin erhält.
Grundlage des Vermittlungsgesprächs war eine

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Verwaltungskosten, der Steuervorteile und der Mieteinnahmen der monatliche Aufwand des [X.] bei einem
zu 100% fremdfinanzierten
Erwerb der [X.] dargestellt wurde. Einen
Hinweis darauf, dass die der Berechnung zu-grunde gelegte besondere steuerliche Förderung der Sanierungsmaßnahmen für das Objekt spätestens in zwölf Jahren ausläuft, hatte der Mitarbeiter der
[X.] nicht
gegeben.
Bis zur Abgabe des notariellen Kaufangebots
war die Beklagte gegenüber dem Kläger nicht in Erscheinung getreten.

Das [X.] hat die auf Rückabwicklung des [X.] Klage abgewiesen. Das [X.] hat die Beklagte zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung der Wohnung verurteilt und festgestellt, dass sie zum Ausgleich des weiteren
im Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung stehenden Vermögensschadens verpflichtet ist. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision will die Beklagte die [X.] des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist zwischen den Parteien ein Bera-tungsvertrag zustande gekommen. Das Handeln des Mitarbeiters der V.
GmbH sei der [X.] zuzurechnen. Indem sie diese
mit der Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen betraut habe, habe sie sie stillschweigend zum Abschluss eines Beratungsvertrages bevollmächtigt. Dass der Mitarbeiter der [X.] dem Kläger mehrere konkrete Objekte zur Auswahl angebo-2
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ten habe, sei weder dargetan noch ersichtlich. Es sei ausschließlich um die Wohnung in dem denkmalgeschützten Anwesen gegangen. Daraus
habe der Kläger den Schluss ziehen
können, dass der Berater im Namen und Auftrag der [X.] handele. Dieser habe den Kläger nicht ausreichend beraten. Die von ihm erstellte, auf das erste Vermietungsjahr beschränkte
Ankaufsberech-nung habe den Anschein erweckt, dass sich an der Belastung
des [X.] in den Folgejahren nichts Wesentliches ändern werde. [X.] nicht aufge-zeigt worden sei dem Kläger das Risiko, das mit dem Wegfall der Steuervorteile nach zwölf Jahren sowie dem Ablauf der Zinsbindungsfrist auf ihn zukomme.

II.

Die Revision ist unbegründet. Zu Recht bejaht das Berufungsgericht ei-nen Schadensersatzanspruch des [X.] gegen die Beklagte wegen schuld-hafter Verletzung ihrer Pflichten aus einem Beratungsvertrag gemäß § 280 Abs.
1 BGB.

1. Nach der Rechtsprechung des Senats kommt zwischen dem [X.] und dem Käufer ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Zu-ge eingehender Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt; gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und [X.] Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsab-schlusses dienen soll (siehe nur Urteil vom 1. März 2013

[X.], [X.], 1873, 1874 mwN).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Dem Kläger wurde als Instru-ment zur Vermittlung des auf Steuerersparnis angelegten Immobilienkaufs eine 4
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Berechnung über seinen monatlichen finanziellen Aufwand bei einem zu 100% fremdfinanzierten Erwerb der Wohnung erstellt. Damit hat die Beklagte über ihre Rolle als Verkäuferin hinaus eine eigenständige, von dem beabsichtigten Kaufvertrag losgelöste Beratung übernommen. Zur Eingehung dieser Verpflich-tung ist sie zwar nicht selbst in Kontakt mit dem Kläger getreten; vielmehr er-folgte dies durch einen Mitarbeiter der [X.]. Dieser hat die Beklagte bei Abschluss des [X.] aber wirksam vertreten, §
164 Abs. 1, §
167 BGB.

a) Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe der Bera-tung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verkäufer einem Makler oder sonstigen Vermittler überlassen worden, kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des [X.] zwischen Verkäufer und Käufer aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). Dabei sind für die An-nahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung und an die Kundgabe des Willens, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (§
164 BGB), keine zu strengen Anforderungen zu stellen, wenn der Käufer dem Vermittler seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt. Es reicht dann aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraus-setzung für den erfolgreichen Abschluss der [X.] war (Senat, Urteil vom 14.
März 2003 -
V [X.], NJW 2003,
1811, 1812 f.; Urteil vom 13. Oktober 2006 -
V [X.], [X.], 1874, 1875).

Entgegen der Auffassung der Revision hindern unmittelbare Rechtsbe-ziehungen zwischen
dem Vermittler und dem Kaufinteressenten nicht die An-nahme [X.] erteilter Vollmacht zustande gekommenen Bera-tungsvertrags mit dem Verkäufer. Es kommt stets in Betracht, dass ein Makler oder Anlagevermittler bei der Vertragsanbahnung

ohne äußeren Einschnitt in 7
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seinem Auftreten

auch für den Verkäufer, also in doppelter Funktion tätig wird und daher eine Haftung aus beiden Rechtsverhältnissen entstehen kann. Im Hinblick auf eine Haftung des Verkäufers machen Rechtsbeziehungen zwi-schen dem Kaufinteressenten und dem Vermittler lediglich nähere Feststellun-gen dazu erforderlich, ob die

auf das Objekt des Verkäufers bezogene -
Bera-tung des Interessenten dessen Kaufentschluss fördern sollte, ob der Vermittler dabei (auch) namens des Verkäufers handeln konnte und gehandelt hat und ob der Kaufentschluss (auch) auf der Beratung in Vertretung des Verkäufers be-ruhte. Ausreichend für die Annahme einer konkludenten Bevollmächtigung des Vermittlers zum Abschluss eines Beratungsvertrages ist die Feststellung, dass der Verkäufer den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt hat und dabei wusste oder jedenfalls nicht ausschließen konnte, dass dieser gegenüber Interessenten die finanziellen Vorteile eines Kaufs herausstellen würde. Von Letzterem ist stets auszugehen, wenn sich bereits nach dem Vertriebskonzept des Verkäufers die Aufgabe stellt, den Kaufinteressenten über die finanziellen Vorteile eines Erwerbs der angebotenen Immobilie zu beraten. Dass die Bera-tung nach den Umständen (auch) im Namen des Verkäufers erfolgt ist, kann sich beispielsweise daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten [X.] als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er von dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder dass der Verkäufer auf einen Kontakt mit dem Kaufinteressenten verzichtet und es dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertragsverhandlun-gen bis zur Abschlussreife zu führen (Senat, Urteil vom 1. März 2013

V
ZR
279/11, [X.], 1873, 1874).

b) Danach ist die Auffassung des Berufungsgerichts
nicht zu beanstan-den, dass auch dann, wenn man von dem Bestehen eines eigenständigen [X.]
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ratungsvertrages zwischen dem Kläger und der [X.] ausginge, ein Beratungsvertrag mit der [X.] zustande gekommen ist.

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bot die Beklagte die Wohnung in dem denkmalgeschützten Anwesen dem Kläger nicht zur Eigen-nutzung
an, sondern als vermietete Immobilie zum Zwecke der Vermögensbil-dung und Steuerersparnis. Damit stellte sich bei der Vermittlung des Kaufver-trages insbesondere die Aufgabe, dem Kaufinteressenten die steuerlichen Vor-teile des Kaufs darzustellen. Indem sie die [X.] auf dieser Grundlage mit dem Vertrieb der Wohnungen beauftragte, bevollmächtigte die Beklagte diese konkludent, im Rahmen der Verkaufsverhandlungen eine solche Bera-tung vorzunehmen
(§ 167 BGB).

Ebenso tragen die Feststellungen des Berufungsgerichts dessen An-nahme, dass die [X.] die Beratung im Namen der [X.] vorge-nommen hat (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). Danach ist die Beklagte gegenüber dem Kläger bis zur Abgabe des notariellen Kaufangebots nie in Erscheinung getreten und hat die Führung der gesamten Vertragsverhandlungen der V.
GmbH überlassen. Auf dieser Grundlage nimmt das Berufungsgericht rechts-fehlerfrei an, der Kläger habe hieraus den Schluss ziehen dürfen, dass der Fachberater der [X.] (auch) im Namen der [X.] gehandelt hat.
Die in diesem Zusammenhang geäußerte Auffassung des Berufungsgerichts, dass
hier
die Umstände ein Handeln im Namen der [X.] auch deshalb besonders nahelegten, weil es bei dem [X.] ausschließlich um den Erwerb der von der [X.] angebotenen Wohnung
ging, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revision steht der An-nahme einer Beratung (jedenfalls auch) im Namen der
[X.] nicht entge-gen, dass eine Mitarbeiterin der [X.] bei dem Erstkontakt dem Kläger 10
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das Vermittlungsunternehmen vorgestellt, mit ihm
über Steuersparpotentiale und die Möglichkeit eines [X.] gesprochen und ihn zur [X.] von Einkommensunterlagen und Steuererklärungen aufgefordert hat. Ebenso ist es ohne Bedeutung, dass der Fachberater in dem sich anschließen-den [X.] für die Erstellung des Berechnungsbeispiels Briefpa-pier mit dem Firmenlogo der [X.] verwendet hat. Dies mag ein Indiz dafür sein, dass die [X.] auch im eigenen Namen eine Beratung des [X.] vorgenommen und mit ihm einen eigenständigen Beratungsvertrag [X.] hat. Ein solcher Vertragsschluss hindert aber nicht die Annahme ei-nes auch im Namen der
Verkäuferin
geschlossenen Beratungsvertrages.

2. Der Mitarbeiter der [X.] hat den Kläger schuldhaft falsch [X.]. Das muss die Beklagte gemäß § 278 BGB gegen sich gelten lassen.

a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision nicht
beanstandet bejaht das Berufungsgericht einen Beratungsfehler.

Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und voll-ständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufent-schluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können. Bei einer Immobilie, die

wie hier

zu Anlagezwecken erworben wird, sind dies vor allem die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Ob-jekt erwerben und halten zu können. Die Ermittlung des monatlichen Eigenauf-wands bildet das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der [X.] überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten zu können (Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006

V [X.], [X.], 1874, 1876; Urteil vom 31. Oktober 2003

[X.], [X.], 371, 377).

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Rechtsfehlerfrei bejaht das Berufungsgericht eine unzureichende Infor-mation des [X.] bei dem [X.]. Das Berechnungsbeispiel des Beraters bei der Ermittlung der für den Kläger entstehenden monatlichen Be-lastung bei einem Erwerb der Immobilie beschränkte sich allein auf das erste Vermietungsjahr. Gerade weil die steuerliche Förderung des Sanierungsobjekts einen besonderen Anreiz zum Erwerb der angebotenen Wohnung darstellte, hätte der Berater
den Kläger darauf hinweisen müssen, dass der seiner Be-rechnung zugrunde gelegte Steuervorteil im Hinblick auf die Sanierungsmaß-nahmen spätestens nach zwölf Jahren vollständig wegfällt und die Belastung sich damit vorhersehbar um den Betrag erhöhen wird. Die von dem Berater vorgenommene Ermittlung der finanziellen Belastung des Käufers verfehlt ihren Zweck, wenn sie angesichts eines absehbaren Wegfalls der steuerlichen [X.] ein nur punktuelles Bild der Situation bei Kaufabschluss liefert (vgl. [X.], Urteil vom 31. Oktober 2003

[X.], [X.], 371, 377).
Hinzu
kommt,
dass hier der Erwerber

worauf das Berufungsgericht zu Recht hin-weist

bei der von dem Berater im Berechnungsbeispiel zugrunde gelegten Zinsbelastung im Zeitpunkt des Wegfalls der Steuervorteile und des
Ablaufs
der Zinsbindungsfrist keinen wesentlichen Beitrag zur Tilgung der Kredite für die zu 100% fremdfinanzierte Eigentumswohnung geleistet hat. Rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht an, dass
für den Berater damit erkennbar
war, dass durch seine
verkürzte, auf ein Jahr beschränkte
Berechnung bei dem Klä-ger ein falscher Eindruck über die auf ihn zukommenden Belastungen entste-hen musste.

b) Die Verletzung der Beratungspflicht hat der Mitarbeiter der V.
GmbH zu vertreten. Die hierfür bestehende Vermutung (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist von der [X.] nicht entkräftet worden. Die Beklagte muss sich das 15
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Verschulden des Mitarbeiters der [X.] gemäß § 278 BGB zurechnen lassen.

c) Zu Recht und von der Revision unbeanstandet nimmt das Berufungs-gericht an, dass die Kausalität des Beratungsfehlers für den Kaufentschluss vermutet wird. Zwar greift diese Vermutung nur ein, wenn es für den anderen Teil vernünftigerweise nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion auf die [X.] gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet ([X.], Urteil vom 1. März 2013

V
ZR 279/11, [X.], 1873, 1875). Für die Möglichkeit eines solchen Konflikts fehlt jedoch jeder Anhaltspunkt. Angesichts der Feststellung des Berufungsgerichts, dass weder das Einkommen des [X.] und seiner Ehefrau noch die von ihnen jährlich zu entrichtenden Steuern den Erwerb einer zu 100% fremdfinanzierten Eigentumswohnung zum Preis ass der Kläger bei [X.] Beratung von einem Erwerb der Wohnung Abstand genommen hätte.

3. Den durch die Falschberatung entstandenen Schaden muss die [X.] zu 1 dem Kläger ersetzen. Er ist so zu stellen, wie er stünde, wenn er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte (Senat, Urteil vom 1. März 2013

V
ZR 279/11, [X.], 1873, 1875). Die von dem Berufungsgericht vorge-nommene Schadensberechnung lässt keine Rechtsfehler erkennen und wird von der Revision auch nicht beanstandet.
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III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann
Lemke

[X.]

Brückner
Weinland

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 23.12.2011 -
13 O 366/09 -

KG Berlin, Entscheidung vom 11.12.2012 -
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