Bundesgerichtshof: VIII ZR 213/20 vom 23.02.2021

8. Zivilsenat

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Beispiele: "Befangenheit", "Revision", "Ablehnung eines Richters"

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Leitsatz

1. Erlässt das Berufungsgericht unter offenkundiger Verkennung der Voraussetzungen des § 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2 ZPO und damit unter Missachtung der an ein Protokollurteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO zu stellenden Anforderungen ein Urteil, das weder tatbestandliche Feststellungen noch eine rechtliche Begründung enthält, ist im Beschwerdeverfahren gegen die Nichtzulassung der Revision zu unterstellen, dass das Berufungsgericht das in den Tatsacheninstanzen gehaltene und im Beschwerdeverfahren angeführte Vorbringen des Beschwerdeführers nicht hinreichend im Sinne des Art. 103 Abs. 1 GG zur Kenntnis genommen hat und die Entscheidung des Berufungsgerichts hierauf beruht (in Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, juris Rn. 26 iVm 24; vom 18. September 2012 - VI ZR 51/12, NJW-RR 2012, 1535 Rn. 1 und vom 16. Mai 2017 - VI ZR 25/16, NJW 2017, 2561 Rn. 12 ff.).

2. Zu den Voraussetzungen an eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen sogenannten Betriebsbedarfs.

Tenor

Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Landshut - 1. Zivilkammer - vom 3. Juni 2020 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Der Gegenstandswert des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens wird auf 7.104 € festgesetzt.

Gründe

I.

1

Der Kläger hat den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung nebst Garage und Stellplatz in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Räumungs- und Herausgabeklage stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 14. August 2020 gewährt.

2

Das am Ende der Sitzung verkündete, von allen drei mitwirkenden Richtern unterzeichnete und dem Sitzungsprotokoll als Anlage beigefügte Urteil des Landgerichts enthält nur Rubrum (§ 313 Abs. 1 Nr. 1 - 3 ZPO) und Entscheidungsformel (§ 313 Abs. 1 Nr. 4 ZPO), nicht aber tatsächliche Feststellungen oder eine rechtliche Begründung (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO). In dem zunächst nur vorläufig aufgezeichneten und nach Fertigstellung allein von der Vorsitzenden Richterin und dem Urkundsbeamten der Geschäftsstelle unterzeichneten Sitzungsprotokoll findet sich im Anschluss an die Verkündung des "anliegenden" Urteils der graphisch hervorgehobene Hinweis: "Gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO werden folgende Gründe zu Protokoll gegeben, wobei gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a) ZPO von der Darstellung eines Tatbestands abgesehen wird."

3

Hieran schließen sich rechtliche Erwägungen zur Begründetheit der Berufung des Klägers an. Danach habe das Amtsgericht die Klage zwar zutreffend abgewiesen, weil ein befristetes Mietverhältnis nicht vorliege und die vom Kläger am 17. April 2019 ausgesprochene Kündigung unwirksam sei. Jedoch habe die nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils erklärte weitere Kündigung vom 2. Dezember 2019 das Mietverhältnis beendet, weil der Kläger ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 BGB geltend gemacht habe. Er benötige die Wohnung für den seit Dezember 2016 bei ihm als Haushälter beschäftigten Zeugen T.   . Da dieser nicht nur klassische Haushaltstätigkeiten erledige, sondern auch den Pfortendienst durchführe, Telefonate entgegennehme und generell sonst anfallende Aufgaben (Botengänge zur Kirche/Sakristei) übernehme, sei eine Unterbringung in der Nähe des Pfarrhauses erforderlich. Eine dauerhafte Nutzung des Gästezimmers im Pfarrhaus sei unzumutbar. Hinzu komme, dass der Zeuge T.     die streitgegenständliche Wohnung ohnehin vor der Anmietung durch den Beklagten bewohnt habe und diese nur deshalb an den Beklagten vermietet worden sei, weil er die Wohnung kurzfristig unter Zurücklassung seines gesamten Mobiliars verlassen habe, was dem Beklagten, der nur einen kurzfristigen Wohnbedarf geltend gemacht habe, auch hinreichend mitgeteilt worden sei.

4

Das Protokoll und das Urteil des Berufungsgerichts sind nicht miteinander verbunden. Vielmehr ist das Urteil dem Sitzungsprotokoll lediglich nachgeheftet. Das Protokoll wurde den Parteien im Juni 2020 zugestellt. Gegen das Urteil des Berufungsgerichts hat der Beklagte Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt, durch die er die Zulassung der Revision wegen Gehörsverletzung mit dem Ziel der Klageabweisung erstrebt.

II.

5

Die frist- und formgerecht eingereichte Nichtzulassungsbeschwerde (§ 544 Abs. 3, 4, § 78 Abs. 1 Satz 3 ZPO) ist zulässig. Entgegen der im Sitzungsprotokoll von der Vorsitzenden der Berufungskammer geäußerten Ansicht, wonach ein Tatbestand gemäß § 540 Abs. 2, § 313a ZPO mangels Anfechtbarkeit des Berufungsurteils entbehrlich sei, ist der Beschwerdewert für eine Nichtzulassungsbeschwerde nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Der Wert der geltend gemachten Beschwer beläuft sich auf 24.864 €. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass sich die Beschwer bei einem Streit über das Bestehen eines unbefristeten Mietverhältnisses gemäß §§ 8, 9 ZPO auf den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Nettomiete beläuft (st. Rspr.; siehe zuletzt Senatsbeschluss vom 4. Februar 2020 - VIII ZR 16/19, WuM 2020, 298 Rn. 2 mwN).

6

Mangels tatbestandlicher Feststellungen im Berufungsurteil (auch das Sitzungsprotokoll, auf das es - wie nachfolgend noch darzulegen sein wird - ohnehin nicht ankommt, enthält solche Feststellungen nicht) ist der Vortrag des Beklagten in seiner Nichtzulassungsbeschwerde, soweit er anhand des Urteils nicht überprüft werden kann, als richtig zu unterstellen (st. Rspr.; siehe nur BGH, Beschlüsse vom 16. Mai 2017 - VI ZR 25/16, NJW 2017, 2561 Rn. 10; vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, juris Rn. 9). Dies gilt auch, soweit die dem Revisionsgericht von Amts wegen obliegende Prüfung betroffen ist, welche Beschwer der Beklagte geltend macht (BGH, Beschluss vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, aaO Rn. 9 ff.). Dieser beruft sich im Rahmen seiner Nichtzulassungsbeschwerde auf das Bestehen eines unbefristeten Mietverhältnisses. Er macht geltend, der Grund für eine Befristung sei ihm bei Vertragsschluss entgegen § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht schriftlich mitgeteilt worden, so dass das Mietverhältnis gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als unbefristet gelte. Damit bemisst sich seine Beschwer nach §§ 8, 9 ZPO.

III.

7

Die Nichtzulassungsbeschwerde hat auch in der Sache Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Wie die Nichtzulassungsbeschwerde zu Recht rügt, verletzt die angefochtene Entscheidung in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch des Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG). Denn das Berufungsgericht hat in offenkundiger Verkennung der Voraussetzungen der § 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2 ZPO und damit unter Missachtung der an ein Protokollurteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO zu stellenden Anforderungen ein Urteil erlassen, das lediglich die in § 313 Abs. 1 Nr. 1 bis 4, § 315 Abs. 1 Satz 1 ZPO genannten Voraussetzungen erfüllt, jedoch nicht mit einem - vorher erstellten und sämtliche Darlegungen nach § 540 Abs. 1 ZPO enthaltenden - Sitzungsprotokoll verbunden worden ist und daher nicht erkennen lässt, dass sich das Berufungsgericht mit dem - von der Nichtzulassungsbeschwerde angeführten - Vorbringen des Beklagten in der Berufungserwiderung befasst hat.

8

1. Das Berufungsurteil enthält entgegen der Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO weder eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil des Amtsgerichts noch trifft es ergänzende oder abweichende Feststellungen zum Streitstoff in zweiter Instanz. Dieser Mangel wurde nicht durch das nach Fertigstellung allein durch die Vorsitzende der Berufungskammer und den Urkundsbeamten der Geschäftsstelle unterzeichnete Sitzungsprotokoll behoben. Denn abgesehen davon, dass dieses Protokoll auch in anderer Hinsicht nicht den Anforderungen an ein Protokollurteil im Sinne des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO genügt (dazu nachfolgend unter 2), ist hierin unter Verstoß gegen § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO von tatsächlichen Feststellungen in der irrtümlichen Annahme abgesehen worden, gegen das Berufungsurteil sei unzweifelhaft ein Rechtsmittel nicht eröffnet.

9

2. Dem Urteil des Berufungsgerichts fehlt zudem auch die gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 ZPO erforderliche rechtliche Begründung, auf die in Anbetracht einer möglichen Anfechtung durch eine Nichtzulassungsbeschwerde nicht gemäß § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 Satz 2 ZPO hätte verzichtet werden dürfen. Soweit im Anschluss an die Verkündung des nur mit Rubrum und Entscheidungsformel (§ 313 Abs. 1 Nr. 1 - 4 ZPO) versehenen, aber gemäß § 315 Abs. 1 Satz 1 ZPO von allen mitwirkenden Richtern unterschriebenen Urteils rechtliche Erwägungen, die für die verkündete Entscheidung maßgeblich gewesen sein sollen, in das Sitzungsprotokoll aufgenommen worden sind, sind diese nicht Bestandteil des angefochtenen Urteils geworden und erfüllen für sich betrachtet nicht die Anforderungen an ein Protokollurteil im Sinne des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO.

a) Ein Protokollurteil bedarf keiner Begründung, wenn die nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO an die Stelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen tretenden tatsächlichen und rechtlichen Darlegungen bereits in das Sitzungsprotokoll aufgenommen worden sind (§ 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Dies kann auf zwei möglichen Wegen geschehen.

aa) Ein solches Protokollurteil kann in der Weise prozessordnungsgemäß ergehen, dass ein Urteil, welches alle nach § 313 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 ZPO erforderlichen Bestandteile enthält, von den mitwirkenden Richtern unterschrieben und mit dem Sitzungsprotokoll verbunden wird, um so den inhaltlichen Bezug zu den in das Sitzungsprotokoll "ausgelagerten" Darlegungen herzustellen (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 6. Februar 2004 - V ZR 249/03, BGHZ 158, 37, 41; vom 28. September 2004 - VI ZR 362/03, NJW 2005, 830 unter II 1 d; vom 23. November 2006 - I ZR 276/03, GRUR 2007, 631 Rn. 16; vom 11. Juli 2007 - XII ZR 164/03, NJW-RR 2007, 1567 Rn. 9; vom 8. April 2008 - XI ZR 377/06, NJW-RR 2008, 1521 Rn. 10; vom 9. Dezember 2009 - VIII ZR 177/07, WuM 2010, 97 Rn. 6; vom 1. März 2010 - II ZR 213/08, NJW-RR 2010, 911 Rn. 8; Beschluss vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, juris Rn. 18). Ein bloßer Hinweis auf das Sitzungsprotokoll genügt dagegen nicht (BGH, Urteil vom 6. Februar 2004 - V ZR 249/03, aaO). Auch reicht es nicht aus, wenn die nach § 311 Abs. 2 ZPO für die Verkündung regelmäßig erforderliche schriftlich abgefasste Urteilsformel bereits von den mitwirkenden Richtern unterschrieben wurde und dieses Schriftstück sodann mit dem zunächst vorläufig aufgezeichneten Sitzungsprotokoll nach dessen Herstellung verbunden wird (BGH, Urteile vom 11. Juli 2007 - XII ZR 164/03, aaO Rn. 11 mwN; vom 9. Dezember 2009 - VIII ZR 177/07, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. Februar 2004 - V ZR 249/03, aaO S. 40 f. ["vorher in das Sitzungsprotokoll aufgenommen"]). Denn das - aus mehreren Teilen bestehende - Protokollurteil muss schon im Zeitpunkt seiner Unterzeichnung durch die mitwirkenden Richter in vollständiger Form abgefasst sein (BGH, Urteile vom 11. Juli 2007 - XII ZR 164/03, aaO; vom 9. Dezember 2009 - VIII ZR 177/07, aaO).

bb) Die zweite Möglichkeit, ein den gesetzlichen Vorgaben des § 540 Abs. 1 Satz 1, 2 ZPO entsprechendes Prozessurteil zu erlassen, besteht darin, dass ein Sitzungsprotokoll erstellt wird, das neben den erforderlichen Darlegungen nach § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO zugleich auch sämtliche nach § 313 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 ZPO gebotenen Angaben enthält und von allen mitwirkenden Richtern unterschrieben wird (BGH, Urteile vom 11. Juli 2007 - XII ZR 164/03, NJW-RR 2007, 1567 Rn. 10; vom 8. April 2008 - XI ZR 377/06, NJW-RR 2008, 1521 Rn. 11; vom 1. März 2010 - II ZR 213/08, NJW-RR 2010, 911 Rn. 8; vom 9. Dezember 2009 - VIII ZR 177/07, WuM 2010, 97 Rn. 6; Beschluss vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, juris Rn. 19). In diesem Fall stellt die betreffende Urkunde zugleich die Sitzungsniederschrift und das Urteil dar.

b) Das Vorgehen des Berufungsgerichts wird den beschriebenen Anforderungen nicht gerecht, sondern erfüllt allenfalls die Voraussetzungen des vorliegend nicht einschlägigen § 313a Abs. 1 ZPO. Das Sitzungsprotokoll war zum Zeitpunkt der Verkündung des abgekürzten Urteils weder bereits hergestellt noch wurde es mit dem Urteil verbunden. Da es weder die nach § 313 Abs. 1 Nr. 1 bis 4, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO erforderlichen Bestandteile enthält noch die Unterschriften aller Richter trägt, stellt es auch für sich genommen nicht ein eigenständiges Protokollurteil dar.

3. Da das Berufungsurteil keine tatbestandlichen Feststellungen enthält, ist im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren der von der Beschwerdebegründung angeführte Vortrag des Beklagten aus der Berufungserwiderung als richtig zu unterstellen (vgl. BGH, Beschluss vom 16. Mai 2017 - VI ZR 25/16, NJW 2017, 2561 Rn. 10 mwN).

Danach hat der Beklagte das Vorliegen eines befristeten Mietverhältnisses in Abrede gestellt und die vom Kläger ausgesprochenen Kündigungen vom 17. April 2019 und 2. Dezember 2019 für unwirksam gehalten, weil weder die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB noch für eine Betriebsbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Er hat unter anderem geltend gemacht, der Zeuge T.    gehöre nicht zum Haushalt des Klägers, selbst wenn er - was bestritten werde - zwischenzeitlich das Gästezimmer im Pfarrhaus nutze. Weiter hat er unter Beweisantritt vorgetragen, im Pfarrhof seien noch weitere Wohnungen vorhanden, von denen jedenfalls die Dachgeschosswohnung leer stehe. Ein Betriebsbedarf im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB bestehe ebenfalls nicht. Der Zeuge T.    arbeite - was unter Beweis gestellt werde - in Vollzeit im    -Werk in L.      , weswegen bestritten werde, dass er überhaupt Tätigkeiten für den Kläger erbringe. Selbst wenn er aber als Pfarrhaushälter eingesetzt sein sollte, müsse er diese Aufgaben jedenfalls nicht jederzeit kurzfristig ausüben. Soweit der Kläger sich darauf berufe, der Zeuge T.    übe auch Tätigkeiten für die Pfarrei aus, könne der Kläger, der die Wohnung in eigenem Namen vermietet habe, einen Betriebsbedarf der Pfarrei als Dritte nicht geltend machen.

4. Ob das Berufungsgericht diesen - von der Nichtzulassungsbeschwerde im Einzelnen angeführten - Vortrag des Beklagten in der Berufungserwiderung bei seiner Entscheidung hinreichend berücksichtigt hat, kann aufgrund des sich auf die Angaben nach § 313 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 ZPO beschränkenden Berufungsurteils nicht beurteilt werden. Es ist daher mangels tatsächlicher Feststellungen im Urteil und mangels einer rechtlichen Begründung zu unterstellen, dass das Berufungsgericht dieses Vorbringen nicht hinreichend im Sinne des Art. 103 Abs. 1 GG zur Kenntnis genommen hat und die Entscheidung des Berufungsgerichts hierauf beruht (vgl. BGH, Beschlüsse vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, juris Rn. 26 iVm 24; vom 18. September 2012 - VI ZR 51/12, NJW-RR 2012, 1535 Rn. 1; vom 16. Mai 2017 - VI ZR 25/16, NJW 2017, 2561 Rn. 12 ff.).

IV.

Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Entscheidung und Verhandlung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Für das neue Berufungsverfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB nur vorliegt, wenn das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft angeführten Kündigungsgründe (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 24 mwN). Ein "Betriebsbedarf", den der Kläger letztlich für sich geltend macht (Haushältertätigkeiten, Pfortendienst, Sekretariatsaufgaben) rechtfertigt eine Kündigung über ein Wohnraummietverhältnis gemäß § 573 Abs. 1 BGB nur, wenn die Nutzung der Wohnung für die "betrieblichen Abläufe" nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung ist (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16, NJW 2017, 2819 Rn. 33 mwN). Die im Sitzungsprotokoll angestellten Erwägungen tragen ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB nicht, da die dort aufgeführten Tätigkeiten, die der Zeuge T.   , der im Hauptberuf bei B.   beschäftigt ist, für den Kläger erbringt, eine Unterbringung in der Nähe des Pfarrhauses nicht geboten erscheinen lassen.

Dr. Milger     

      

Dr. Fetzer     

      

Dr. Bünger

      

Kosziol     

      

Wiegand     

      

Meta

VIII ZR 213/20

23.02.2021

Bundesgerichtshof 8. Zivilsenat

Beschluss

vorgehend LG Landshut, 3. Juni 2020, Az: 14 S 4340/19

Art 103 Abs 1 GG, § 313a Abs 1 ZPO, § 540 Abs 1 S 2 ZPO, § 540 Abs 2 ZPO, § 573 Abs 1 BGB

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VIII ZR 44/16

VIII ZR 45/16

VI ZR 51/12

II ZR 213/08

VI ZR 25/16

VIII ZR 16/19

§ 313 ZPO


(1) Das Urteil enthält:

1.
die Bezeichnung der Parteien, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Prozessbevollmächtigten;
2.
die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Richter, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben;
3.
den Tag, an dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist;
4.
die Urteilsformel;
5.
den Tatbestand;
6.
die Entscheidungsgründe.

(2) 1Im Tatbestand sollen die erhobenen Ansprüche und die dazu vorgebrachten Angriffs- und Verteidigungsmittel unter Hervorhebung der gestellten Anträge nur ihrem wesentlichen Inhalt nach knapp dargestellt werden. 2Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes soll auf Schriftsätze, Protokolle und andere Unterlagen verwiesen werden.

(3) Die Entscheidungsgründe enthalten eine kurze Zusammenfassung der Erwägungen, auf denen die Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht beruht.

§ 540 ZPO


(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil

1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,
2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so können die nach Satz 1 erforderlichen Darlegungen auch in das Protokoll aufgenommen werden.

(2) Die §§ 313a, 313b gelten entsprechend.

§ 573 BGB


(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 78 ZPO


(1) 1Vor den Landgerichten und Oberlandesgerichten müssen sich die Parteien durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen. 2Ist in einem Land auf Grund des § 8 des Einführungsgesetzes zum Gerichtsverfassungsgesetz ein oberstes Landesgericht errichtet, so müssen sich die Parteien vor diesem ebenfalls durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen. 3Vor dem Bundesgerichtshof müssen sich die Parteien durch einen bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen.

(2) Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich als Beteiligte für die Nichtzulassungsbeschwerde durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.

(3) Diese Vorschriften sind auf das Verfahren vor einem beauftragten oder ersuchten Richter sowie auf Prozesshandlungen, die vor dem Urkundsbeamten der Geschäftsstelle vorgenommen werden können, nicht anzuwenden.

(4) Ein Rechtsanwalt, der nach Maßgabe der Absätze 1 und 2 zur Vertretung berechtigt ist, kann sich selbst vertreten.

§ 313a ZPO


(1) 1Des Tatbestandes bedarf es nicht, wenn ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist. 2In diesem Fall bedarf es auch keiner Entscheidungsgründe, wenn die Parteien auf sie verzichten oder wenn ihr wesentlicher Inhalt in das Protokoll aufgenommen worden ist.

(2) 1Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so bedarf es des Tatbestands und der Entscheidungsgründe nicht, wenn beide Parteien auf Rechtsmittel gegen das Urteil verzichten. 2Ist das Urteil nur für eine Partei anfechtbar, so genügt es, wenn diese verzichtet.

(3) Der Verzicht nach Absatz 1 oder 2 kann bereits vor der Verkündung des Urteils erfolgen; er muss spätestens binnen einer Woche nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung gegenüber dem Gericht erklärt sein.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden im Fall der Verurteilung zu künftig fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen oder wenn zu erwarten ist, dass das Urteil im Ausland geltend gemacht werden wird.

(5) Soll ein ohne Tatbestand und Entscheidungsgründe hergestelltes Urteil im Ausland geltend gemacht werden, so gelten die Vorschriften über die Vervollständigung von Versäumnis- und Anerkenntnisurteilen entsprechend.

§ 544 ZPO


(1) Die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungsgericht unterliegt der Beschwerde (Nichtzulassungsbeschwerde).

(2) Die Nichtzulassungsbeschwerde ist nur zulässig, wenn

1.
der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20 000 Euro übersteigt oder
2.
das Berufungsgericht die Berufung als unzulässig verworfen hat.

(3) 1Die Nichtzulassungsbeschwerde ist innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber bis zum Ablauf von sechs Monaten nach der Verkündung des Urteils bei dem Revisionsgericht einzulegen. 2Mit der Beschwerdeschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des Urteils, gegen das die Revision eingelegt werden soll, vorgelegt werden.

(4) 1Die Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber bis zum Ablauf von sieben Monaten nach der Verkündung des Urteils zu begründen. 2§ 551 Abs. 2 Satz 5 und 6 gilt entsprechend. 3In der Begründung müssen die Zulassungsgründe (§ 543 Abs. 2) dargelegt werden.

(5) Das Revisionsgericht gibt dem Gegner des Beschwerdeführers Gelegenheit zur Stellungnahme.

(6) 1Das Revisionsgericht entscheidet über die Beschwerde durch Beschluss. 2Der Beschluss soll kurz begründet werden; von einer Begründung kann abgesehen werden, wenn sie nicht geeignet wäre, zur Klärung der Voraussetzungen beizutragen, unter denen eine Revision zuzulassen ist, oder wenn der Beschwerde stattgegeben wird. 3Die Entscheidung über die Beschwerde ist den Parteien zuzustellen.

(7) 1Die Einlegung der Beschwerde hemmt die Rechtskraft des Urteils. 2§ 719 Abs. 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. 3Mit der Ablehnung der Beschwerde durch das Revisionsgericht wird das Urteil rechtskräftig.

(8) 1Wird der Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision stattgegeben, so wird das Beschwerdeverfahren als Revisionsverfahren fortgesetzt. 2In diesem Fall gilt die form- und fristgerechte Einlegung der Nichtzulassungsbeschwerde als Einlegung der Revision. 3Mit der Zustellung der Entscheidung beginnt die Revisionsbegründungsfrist.

(9) Hat das Berufungsgericht den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör in entscheidungserheblicher Weise verletzt, so kann das Revisionsgericht abweichend von Absatz 8 in dem der Beschwerde stattgebenden Beschluss das angefochtene Urteil aufheben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverweisen.

§ 575 BGB


(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) 1Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. 2Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) 1Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. 2Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. 3Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 315 ZPO


(1) 1Das Urteil ist von den Richtern, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben, zu unterschreiben. 2Ist ein Richter verhindert, seine Unterschrift beizufügen, so wird dies unter Angabe des Verhinderungsgrundes von dem Vorsitzenden und bei dessen Verhinderung von dem ältesten beisitzenden Richter unter dem Urteil vermerkt.

(2) 1Ein Urteil, das in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen wird, verkündet wird, ist vor Ablauf von drei Wochen, vom Tage der Verkündung an gerechnet, vollständig abgefasst der Geschäftsstelle zu übermitteln. 2Kann dies ausnahmsweise nicht geschehen, so ist innerhalb dieser Frist das von den Richtern unterschriebene Urteil ohne Tatbestand und Entscheidungsgründe der Geschäftsstelle zu übermitteln. 3In diesem Fall sind Tatbestand und Entscheidungsgründe alsbald nachträglich anzufertigen, von den Richtern besonders zu unterschreiben und der Geschäftsstelle zu übermitteln.

(3) 1Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle hat auf dem Urteil den Tag der Verkündung oder der Zustellung nach § 310 Abs. 3 zu vermerken und diesen Vermerk zu unterschreiben. 2Werden die Prozessakten elektronisch geführt, hat der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle den Vermerk in einem gesonderten Dokument festzuhalten. 3Das Dokument ist mit dem Urteil untrennbar zu verbinden.

§ 311 ZPO


(1) Das Urteil ergeht im Namen des Volkes.

(2) 1Das Urteil wird durch Vorlesung der Urteilsformel verkündet. 2Die Vorlesung der Urteilsformel kann durch eine Bezugnahme auf die Urteilsformel ersetzt werden, wenn bei der Verkündung von den Parteien niemand erschienen ist. 3Versäumnisurteile, Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses erlassen werden, sowie Urteile, welche die Folge der Zurücknahme der Klage oder des Verzichts auf den Klageanspruch aussprechen, können verkündet werden, auch wenn die Urteilsformel noch nicht schriftlich abgefasst ist.

(3) Die Entscheidungsgründe werden, wenn es für angemessen erachtet wird, durch Vorlesung der Gründe oder durch mündliche Mitteilung des wesentlichen Inhalts verkündet.

(4) Wird das Urteil nicht in dem Termin verkündet, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen wird, so kann es der Vorsitzende in Abwesenheit der anderen Mitglieder des Prozessgerichts verkünden.

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