OLG München, Entscheidung vom 26.04.2017, Az. 34 Wx 72/17 Kost

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Gegenstand

Erfolglose Geschäftswertbeschwerde - Wertbestimmung durch Bestimmung des Verkehrswertes


Leitsatz

1.

Angaben der Beteiligten zum Wert des übertragenen Grundstücks sind regelmäßig ein geeignetes Kriterium der Bewertung des Geschäftswerts, wenn nicht Anhaltspunkte vorliegen, dass die Angaben unrichtig oder unzuverlässig sind. Dies kann schon dann gegeben sein, wenn die Beteiligten selbst gegen die Geschäftswertfestsetzung des Amtsgerichts geltend machen, dass die vom Urkundsnotar mitgeteilten Werte nicht zutreffend angegeben seien.

2.

Das Verbot einer reformatio in peius gilt im Beschwerdeverfahren gegen die Festsetzung eines Geschäftswertes nicht.

Tenor

I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 2 bis 4 gegen die Geschäftswertfestsetzung des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 20. Dezember 2016 wird zurückgewiesen.

II. Der im Beschluss des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - am 20. Dezember 2016 festgesetzte Geschäftswert für die Eintragung der Auflassung im Grundbuch hinsichtlich des Anwesens … XX (Flurnummer …/XX) am 14. Januar 2014 wird abgeändert und auf 1.418.175,60 € festgesetzt.

Entscheidungsgründe

I.

Gemäß notariellem Vertrag vom 4.5.2016 übertrug der Beteiligte zu 1 auf die Beteiligten zu 2 bis 4 Miteigentumsanteile an zwei zwischen einer Bahnlinie und einer Straße hin gelegenen Grundstücken bestehend jeweils aus Gebäude- und Freifläche - jeweils unter Nießbrauchsvorbehalt für sich und aufschiebend bedingt auf seinen Todesfall für seine Ehefrau - wie folgt: An Grundstück Fl.Nr. …/XX, das an der Bahnlinie liegt, erhielt seine Ehefrau (Beteiligte zu 2) einen Miteigentumsanteil von 65% und sein Sohn (Beteiligter zu 3) von 35%, an dem benachbarten, zur Straße hin gelegenen Grundstück Fl.Nr. …/XX übertrug er an seine Ehefrau 40% und an seine Tochter (Beteiligte zu 4) 35%. Zur Sicherung des weiter vereinbarten Rückübertragungsanspruchs bewilligt wurde ferner die Eintragung einer auf den Tod des jeweils Berechtigten auflösend bedingte Vormerkung. Der Grundbuchvollzug fand am 8.6.2016 statt.

Die an die Beteiligten zu 2 bis 4 gesandten Kostenansätze der Kostenbeamtin B. vom 8.6.2016 bewerten das Grundstück Fl.Nr. …/XX mit 2.000.000 €, das zweite Grundstück mit 956.250 €, jeweils unter Berücksichtigung der vom Notar mitgeteilten Werte. In einem vom Beteiligten zu 1 auch namens seiner Ehefrau und Kinder eingereichten Schreiben vom 22.6.2016 wandte er sich - soweit hier noch maßgeblich - gegen die Kostenrechnung, da der Wert der Grundstücke vom Notar zu hoch bemessen sei.

Gegen die Zurückweisung der Kostenerinnerung mit Beschluss des Amtsgerichts vom 27.9.2016 richtet sich das Schreiben des Beteiligten zu 1 für die Beteiligten zu 2 bis 4 vom 5.10.2016, da der angesetzte Bodenpreis den Wert „des Grundstücks“ wesentlich übersteige. „Das Grundstück“ sei nahezu unverkäuflich, da es direkt an der Bahnstrecke im Anschluss an den Bahnhof liege. Die Bahn wolle den Bahnhof erweitern, wofür Grundstücksabtretungen nötig seien. Nach eingehender Prüfung der Unterlagen komme die Steuerberaterin zu dem Ergebnis, dass der „Wert des letzten Verkaufs mit 750 € angesetzt“ sei. Dieser Ansatz sei zutreffend und werde auch vom Notar nunmehr entsprechend zugrunde gelegt.

In dem daraufhin eingeleiteten Geschäftswertfestsetzungsverfahren hat das Amtsgericht - Grundbuchamt - durch die Kostenbeamtin H. nach Anhörung des Bezirksrevisors (Beteiligter zu 5) am 20.12.2017 den Geschäftswert für Grundstück 1 auf 2.000.000 € und für Grundstück 2 auf 956.250 € festgesetzt. Zur Begründung hat sie sich der Stellungnahme des Beteiligten zu 5 angeschlossen, wonach der Wert nach Bodenrichtwert und Brandversicherungswert zu bestimmen sei. Die Berechnung berücksichtigt einen Sicherheitsabschlag von 25% und daher einem Bodenrichtwert von 1.200 €/m² (Bodenwert damit: 1.708.800 €) sowie den Gebäudewert, der anhand der vorgelegten Brandversicherungsurkunde unter Berücksichtigung der baualtersbedingten Wertminderung sowie eines Sicherheitsabschlag von 20% mit 444.883,20 € bemessen ist. Der Wert des Grundstücks 2 wurde wiederum unter Zugrundelegung der entsprechenden Werte errechnet aus einem Bodenwert von 1.707.600 € (1423 m² x 1.200 €/m²) und einem nach dem Brandversicherungswert berechneten Gebäudewert von 183.300,80 €, wobei entsprechende Abschläge berücksichtigt wurden. In Anbetracht des übertragenen Anteils von 75% am Grundbesitz ergebe sich der angesetzte Geschäftswert mit 1.418.17560 €. In Anbetracht der Angaben der Urkundsbeteiligten sei daher der Betrag von 956.250,00 € zugrundezulegen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 1 namens der Beteiligten zu 2 bis 4. Es seien die in den vorgelegten Schenkungssteuerbescheiden enthaltenen Werte anzusetzen, die einen geringeren Wert der Grundstücke auswiesen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Der Vertreter der Staatskasse verweist auf den Vorrang der Wertermittlung nach § 46 Abs. 2 Nr. 3 GNotKG.

II.

Die zulässige Geschäftswertbeschwerde hat keinen Erfolg; vielmehr ist für eines der betroffenen Grundstücke ein höherer Geschäftswert festzusetzen.

1. Gemäß § 83 Abs. 1 Satz 1, Sätze 3 bis 5, § 81 Abs. 5 Sätze 1, 2 und 4 GNotKG, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 FamFG ist die Beschwerde der Beteiligten zu 2 bis 4, vertreten durch den Beteiligten zu 1 gegen die Geschäftswertfestsetzung nach § 79 GNotKG zulässig eingelegt. Über diese entscheidet gemäß § 83 Abs. 1 Satz 5 GNotKG i. V. m. § 81 Abs. 6 Satz 1 GNotKG der Einzelrichter des Senats.

2. Die Entscheidung muss nicht schon wegen eines schweren Verfahrensmangels aufgehoben werden. Entscheidungen hat das Gericht jedenfalls dann kurz mit Ausführungen zum zugrunde gelegten Sachverhalt und zur rechtlichen Bewertung zu begründen, wenn die Entscheidung mit einem Rechtsmittel mit Devolutiveffekt anfechtbar ist (Sommerfeldt in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG 2.Aufl. § 79 Rn. 50; Keidel/Meyer-Holz FamFG 19. Aufl. § 38 Rn. 64; Hügel/Kramer § 77 Rn. 48 ff). Eine Bezugnahme auf die Begründung einer anderen Entscheidung ist allerdings zulässig, wenn den Beteiligten diese bekannt ist (Reichold in Thomas/Putzo ZPO 37. Aufl. § 313 Rn. 28) und der Sachverhalt nicht durch neuen Vortrag ergänzt war (vgl. BGH NJW-RR 2007, 1412). Eine blosse Bezugnahme auf eine Äusserung des im Verfahren angehörten Beteiligten zu 5 kann ebenfalls genügen, wenn diese alle erforderlichen Feststellungen enthält und sich zu sämtlichen für die Entscheidung relevanten Fragen verhält. Dies ist hier der Fall; das Schreiben des Bezirksrevisors berücksichtigt alle vorgebrachten Aspekte, auch werden mit der Beschwerde keine neuen, wertmindernden Umstände vorgebracht.

3. Das Amtsgericht hat den Geschäftswert des Grundstücks …/XX zutreffend festgesetzt, wohingegen der Wert des Grundstücks …/XX sogar höher zu bewerten ist.

a) Der Wert der Sache, auch von Grundbesitz, wird gemäß § 46 Abs. 1 GNotKG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert). Zur Bestimmung des Verkehrswerts oder gemeinen Werts (vgl. § 9 BewG) von Grundstücken, sofern dieser nicht feststeht, stellt § 46 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 GNotKG Kriterien auf, und zwar in Abs. 2 sogenannte Hauptkriterien (“ist er zu bestimmen“) und in Abs. 3 ergänzend sogenannte Hilfskriterien (“können auch herangezogen werden“; siehe Diehn in Bormann/Diehn/Sommerfeldt § 46 Rn. 9 und 25; a. A. Hartmann Kostengesetze 46. Aufl. § 46 GNotKG Rn. 6: Vorrang des Absatzes 3, jedoch bei dem Grundsatz umfassender Berücksichtigung aller Preisumstände). Kann der Wert bereits anhand der Kriterien nach Abs. 2 bestimmt werden, bedarf es in aller Regel eines Rückgriffs auf die in Abs. 3 angeführten Kriterien nicht. Dies gilt namentlich für die für Zwecke der Steuererhebung (Erbschafts- oder Schenkungssteuer) festgesetzten oder angemeldeten Werte (vgl. Fackelmann in Fackelmann/Heinemann GNotKG § 46 Rn. 64; Korintenberg/Tiedtke GNotKG 19. Aufl. § 46 Rn. 14), die die wahren Wertverhältnisse nicht stets zuverlässig wiedergeben (vgl. Hartmann § 46 GNotKG Rn. 17: „ziemlich verschleiertes Bild der wahren Wertverhältnisse“). Aus unterschiedlichen Gründen - z. B. fehlende zeitnahe Feststellungen der Steuerbehörden (Bayer. Notarkasse, Streifzug durch das GNotKG, 11. Aufl. Rn. 1562; Fackelmann in Fackelmann/Heinemann § 46 Rn. 70), fehlende Abbildung des Verkehrswerts (Korintenberg/Tiedtke § 46 Rn. 14) - dürften Werte nach § 46 Abs. 3 Nr. 3 GNotKG in der Praxis der Grundbuchämter nicht die primäre und schon gar nicht die ausschließliche Erkenntnisquelle bilden.

b) Nach § 46 Abs. 2 Nr. 2 GNotKG sind die Angaben der Beteiligten eines der Kriterien der Bewertung. Diese sind in aller Regel zu beachten (Korinthenberg/Tiedke § 46 Rn. 20), wenn nicht Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Angaben unrichtig oder unzuverlässig sind (Diehn in Bormann/Diehn/Sommerfeldt § 46 Rn. 13). In einem solchen Fall lässt sich nach der Rechtsprechung des vormals zuständigen Bayerischen Obersten Landesgerichts (vgl. BayObLGZ 1976, 89; 1993, 173/175), der der Senat gefolgt ist (siehe etwa Beschluss vom 20.3.2011, 34 Wx 23/11), der Wert von bebautem Grundbesitz häufig unter Heranziehung des aus dem Brandversicherungswert ermittelten Gebäudewerts zuzüglich des Richtwerts nach § 196 BauGB für Grund und Boden feststellen. § 46 GNotKG, der in Abs. 4 für Bewertungszwecke eine Beweisaufnahme ausschließt, erlaubt nämlich grundsätzlich eine Verkehrswertermittlung von Bauwerken unter Berücksichtigung der Brandversicherungswerte nach der Methodik, wie sie die Rechtsprechung zu § 19 Abs. 2 KostO entwickelt hatte (vgl. BayObLGZ 1972, 297/301 und 303; 1976, 89/91; 1997, 69/75 f.; Bayer. Notarkasse, Streifzug durch das GNotKG, Rn. 1550; Diehn in Bormann/Diehn/ Sommerfeldt § 46 Rn. 14 und 21; Fackelmann § 46 Rn. 38; Korintenberg/Tiedtke § 46 Rn. 61), wenn diese etwa aus früheren Vorgängen oder aus Angaben der Beteiligten bekannt sind (siehe BT-Drucks. 17/11471 zu § 46 GNotKG - S. 168; Korintenberg/Tiedtke § 46 Rn. 60; Fackelmann § 46 Rn. 39). Für den Wert des Grundes ist bei Heranziehung des Bodenrichtwerts allerdings regelmäßig ein Sicherheitsabschlag von bis zu 25% vorzunehmen (BayObLGZ 1972, 297; Diehn in Bormann/Diehn Sommerfeldt § § 46 Rn. 20). Kann man nicht von den Angaben der Beteiligten ausgehen und geht der so ermittelte Geschäftswert über den von den Beteiligten angegebenen Wert hinaus, so ist von dem höheren Wert auszugehen (vgl. Korintenberg/Tiedtke § 46 Rn. 22):

c) Die Beteiligten zu 1 bis 4 haben in ihren Schreiben vom 22.6.2016 und 5.10.2016 selbst geltend gemacht, dass die Angaben des Notars zum Geschäftswert unzutreffend seien, so dass für die Bestimmung des Wertes nicht mehr nach § 46 Abs. 2 Nr. 2 GNotKG von den Angaben der Beteiligten, vertreten durch den Urkundsnotar ausgegangen werden kann.

Hier lässt sich der Verkehrswert der Gebäude jedoch jeweils aus dem vorgelegten Versicherungsschein für das gegenständliche Objekt ermitteln, welcher das Baujahr und die Versicherungssumme zum Wert von 1914 ausweist. Anhaltspunkte, dass die daraus entwickelte Berechnung der aktuellen Werte (444.883,20 € hinsichtlich dem Gebäude auf Fl.Nr. …/XX und 183.300,80 € hinsichtlich Fl.Nr. …/XX) fehlerhaft wären, finden sich nicht; solche werden auch nicht behauptet.

Für den Bodenwert von Fl.Nr. …/XX hat das Grundbuchamt zutreffend den Betrag von 1.707.600 € für die Fläche von 1423 m² unter Berücksichtigung des Sicherheitsabschlags von 25% und eines Bodenrichtwerts von 1200 €/m² zugrundegelegt. Zwar weisen die Beteiligten darauf hin, dass „das Grundstück“ in Anbetracht der Lage an der Bahn bei möglicher anstehenden Grundabtretungen nahezu unverkäuflich sei. Die Beteiligten sprechen dabei jedoch nur von einem angeblich unverkäuflichen Grundstück, obwohl derer zwei übertragen wurden. Es ist nicht ersichtlich, dass das bebaute Grundstück, das weder an die Bahnstrecke noch an den Bahnhof direkt angrenzt, von Grundabtretungen betroffen werden könnte. Für eine weitere Reduzierung des Wertes sind von den Beteiligten zu 1 bis 4 keine hinreichenden Umstände glaubhaft gemacht, zumal im Bodenrichtwert die Lage des Grundstücks im Umfeld der Bahnstrecke berücksichtigt ist. Ein weiterer Abschlag erscheint daher nicht gerechtfertigt. Da von dem Grundstück nur ein Anteil von 75% übertragen wurde, errechnet sich daraus ein Geschäftswert von 1.418.175,60 €. Der vom Grundbuchamt angesetzte Geschäftswert von 956.250 € unterschreitet diesen Wert, ohne dass hinreichende Gründe für eine solche Reduzierung ersichtlich wären. Es spricht auch nichts dafür, dass der von den Finanzbehörden ohne Darlegung der maßgeblichen Multiplikatoren ermittelte Wert den Marktwert zutreffend wiedergäbe, während der aus der Brandversicherungssumme und dem Bodenrichtwert ermittelte Verkehrswert überhöht wäre.

Der Geschäftswert für die Eintragung der Auflassung ist daher mit 1.418.175,60 € festzusetzen.

Dem Ergebnis steht nicht entgegen, dass damit über die Festsetzung des Amtsgerichts hinausgegangen wird. Das Verbot einer reformatio in peius gilt im Beschwerdeverfahren gegen die Festsetzung eines Geschäftswertes nach allgemeiner Meinung nicht (BayObLG JurBüro 1996, 267; Senat vom 19.7.2012, 34 Wx 522/11 in Rpfleger 2013, 55 und vom 18.3.2016, Az. 34 Wx 400/15; Jäckel in Fackelmann/Heinemann § 83 Rn 26).

d) Das Grundstück Fl.Nr. …/XX ist an der Bahnstrecke gelegen und kann daher von der vorgetragenen Grundabtretung an die Bahn erfasst sein. Es kann allerdings nicht davon ausgegangen werden, dass das Grundstück insgesamt für die Bahnlinie benötigt wird, zumal dieses und auch die Nachbargrundstücke bis nahe an die Bahnlinie bebaut sind. Es wird aus diesem Grund allerdings für einen ca. 5 m breiten Streifen von 300 m² von dem von den Beschwerdeführern angeführten reduzierten Wert von 750 €/m² ausgegangen. Für die Restfläche von 1124 m² verbleibt es bei dem Bodenrichtwert von bereinigt 1200 €/m², so dass sich insgesamt ein Bodenwert von 1.572.600 € errechnet. Mit dem Gebäudewert errechnet sich damit ein Geschäftswert von 2.016.883,20 €. Dieser ist vertretbar nach unten auf 2.000.000 € abgerundet. Gründe für eine weitere Reduzierung sind nicht ersichtlich oder glaubhaft gemacht.

4. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 83 Abs. 3 GNotKG).

Gegen diese Entscheidung ist ein Rechtsmittel nicht gegeben (§ 83 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 81 Abs. 4 GNotKG; Korintenberg/Fackelmann § 81 Rn. 170).

Datenquelle d. amtl. Textes: Bayern.Recht

Meta

34 Wx 72/17 Kost

26.04.2017

OLG München

Entscheidung

Sachgebiet: Wx

Zitier­vorschlag: OLG München, Entscheidung vom 26.04.2017, Az. 34 Wx 72/17 Kost (REWIS RS 2017, 11861)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2017, 11861

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Die hier dargestellten Entscheidungen sind möglicherweise nicht rechtskräftig oder wurden bereits in höheren Instanzen abgeändert.

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