Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.08.2010, Az. XII ZR 192/08

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten aus abgetretenem Recht Räumung und Herausgabe eines Ladengeschäfts.

Mit [X.] vermietete die [X.] und [X.] (i. F.: Vermieterin), vertreten durch die Klägerin, an den Beklagten in dem von [X.] entworfenen Geschäftshaus in M. ein Ladengeschäft zum Verkauf von Textilien und Sortimenten im Outdoorbereich. Bestandteil des Vertrages war eine als Anlage 5 beigefügte Sortimentsliste vom 23. Mai 2007, die allgemeine Angaben zu dem beabsichtigten [X.] enthält, ohne eine Marke zu nennen. Der Beklagte beabsichtigte, in den Mieträumen nahezu ausschließlich Waren der Marke "[X.]" zu verkaufen, die von der [X.], deren Geschäftsführer der Beklagte war, vertrieben wird. Diese Marke wird in der Öffentlichkeit in einen ausschließlichen Bezug zur rechtsradikalen Szene gesetzt.

Nachdem die Klägerin von dem beabsichtigten Angebot der Marke "[X.]" erfahren hatte, versuchte sie, den Beklagten zu einem Verzicht auf die Eröffnung des Ladens oder auf den Vertrieb des Warensortiments der Marke "[X.]" zu bewegen.

Am 27. Juli 2007, dem Tag der Eröffnung des Ladens, unterzeichnete der Beklagte auf Wunsch der Klägerin eine Erklärung zum Mietvertrag, in der er versicherte, dass von seinem Gewerbe keine verfassungsrechtlich relevanten Aktivitäten ausgingen und er auch keine rechts- oder linksextremistische Parteien oder Gruppierungen finanziell unterstütze und unterstützen werde. Diese Erklärung wurde auch von dem Vertreter der Klägerin unterzeichnet.

Mit Schreiben vom 27. Juli 2007 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag aus wichtigem Grund. Sie wiederholte die Kündigung mit Schreiben vom 2. August 2007 und erklärte darüber hinaus die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung.

Die Vermieterin hat ihre Ansprüche auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts an die Klägerin abgetreten.

Das [X.] hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in [X.], 128 veröffentlicht ist, hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Der [X.] sei zur Räumung und Herausgabe verpflichtet. Er habe kein Recht zum Besitz, weil die Klägerin den Mietvertrag vom 1. Juni 2007 im Namen der Vermieterin mit Schreiben vom 2. August 2007 wirksam wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 Abs. 1 BGB angefochten habe.

Der [X.] sei unter Zugrundelegung seines eigenen Sachvortrags verpflichtet gewesen, der Klägerin im Zuge der Vertragsverhandlungen auch ohne ausdrückliche Nachfrage mitzuteilen, dass er weit überwiegend Ware der Marke "[X.]" verkaufen wolle. Der [X.] habe nach seinem eigenen Vortrag gewusst, dass es Presseberichterstattung gebe, die dem von ihm angebotenen Warensortiment eine hohe Affinität zur rechten Szene zuweise. In dieser Berichterstattung werde die Meinung vertreten, die Marke "[X.]" werde bevorzugt von Anhängern und Mitgliedern der rechtsradikalen Szene gekauft und getragen und als Erkennungssymbol für die Zugehörigkeit zur "rechten Szene" genutzt. Ausweislich des von dem [X.]n vorgelegten Artikels aus der [X.] vom 2. Mai 2008 sei es in mehreren Fußballstadien der neuen Bundesländer, im [X.] und im [X.] verboten, Kleidung des Labels "[X.]" zu tragen. Es lasse sich zwar nach Aktenlage nicht feststellen, dass diese Verbote bereits vor dem Abschluss des [X.] vom 1. Juni 2007 ausgesprochen worden seien. Es spreche aber nichts für das Gegenteil. Zumindest die [X.] und [X.] habe spätestens am 27. April 2007 für Zuschauer, die Kleidung der Marke "[X.]" tragen, ein Stadionverbot verhängt.

Aus öffentlich zugänglichen Quellen wie dem Artikel "[X.]" in der [X.] sei ersichtlich, dass bereits vor dem 1. Juni 2007 Presseberichterstattung existiert habe, die die Marke "[X.]" mit Rechtsextremismus in Verbindung gebracht habe. Bereits aufgrund dieses negativen Bildes der Marke in der Öffentlichkeit sei der [X.], unabhängig davon, ob dieses Bild zu Recht bestehe, verpflichtet gewesen, die Vermieterin über den beabsichtigten überwiegenden Verkauf von Waren der Marke "[X.]" aufzuklären.

Da das [X.] eine Touristenattraktion darstelle, sei für den [X.]n offensichtlich gewesen, dass es für die Vermieterin bei der Entscheidung über den Abschluss des [X.] von ausschlaggebender Bedeutung gewesen sei, ob eine Presseberichterstattung zu erwarten sei, die den Käuferkreis einer vom Mieter verkauften Marke in Zusammenhang mit der rechtsextremen Szene bringe.

Die Verletzung der Aufklärungspflicht sei auch für den Abschluss des [X.] ursächlich gewesen. Aus der umfangreichen Presseberichterstattung und den Reaktionen von Parlamenten und Fußballvereinen auf die Marke "[X.]" könne geschlossen werden, dass die Kenntnis der Vermieterin von dem beabsichtigten Verkauf dieser Marke Einfluss auf ihre Entschließung gehabt hätte. Dass dies der Fall gewesen sei, zeige das anschließende Bemühen der Vermieterin um eine Beendigung des Vertragsverhältnisses.

Den dadurch begründeten Anschein der Ursächlichkeit der Täuschung für den Vertragsschluss habe der [X.] nicht entkräftet. Denn es stehe aufgrund der Beweisaufnahme fest, dass die Vermieterin, wie der Zeuge D. glaubhaft bekundet habe, bei Nennung der Marke während der Vertragsverhandlungen recherchiert, deren Brisanz bemerkt und deshalb den Vertrag nicht abgeschlossen hätte.

Der [X.] habe die Vermieterin auch arglistig getäuscht. Er habe von der bereits vor Abschluss des [X.] vorhandenen kritischen Presseberichterstattung gewusst und es deshalb mindestens ernsthaft für möglich gehalten und billigend in Kauf genommen, dass der Mietvertrag bei Kenntnis der Vermieterin von dem beabsichtigten Verkauf der Marke "[X.]" nicht zustande gekommen wäre.

Die Anfechtung sei auch nicht durch eine Bestätigung des [X.] gemäß § 144 BGB ausgeschlossen. Eine solche Bestätigung sei, wie eine Würdigung der Zeugenaussagen ergebe, weder durch die schriftliche "Erklärung zum Mietvertrag" vom 27. Juli 2007 noch mündlich erfolgt.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand.

Die Klägerin hat gegen den [X.]n aus abgetretenem Recht einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe.

Der [X.] kann ein Recht zum Besitz nicht aus dem Mietvertrag vom 1. Juni 2007 herleiten. Denn die Vermieterin hat den Vertrag wirksam gemäß §§ 123 Abs. 1, 124 BGB wegen arglistiger Täuschung angefochten. Der Mietvertrag ist deshalb als von Anfang an nichtig anzusehen (§ 142 Abs. 1 BGB).

1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der [X.] die Vermieterin dadurch arglistig getäuscht hat, dass er sie vor Vertragsschluss nicht über seine Absicht, in den Mieträumen nahezu ausschließlich Waren der Marke "[X.]" zu verkaufen, aufgeklärt hat.

a) Zwar besteht bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen könnten ([X.]/Singer/v. Finckenstein [X.]. 2004 § 123 Rn. 10; [X.]/[X.] 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18; vgl. zum Kaufvertrag: [X.] Urteile vom 13. Juli 1983 - [X.] - NJW 1983, 2493, 2494 und vom 12. Juli 2001 - [X.]/00 - NJW 2001, 3331, 3332). Vielmehr ist grundsätzlich jeder Verhandlungspartner für sein rechtsgeschäftliches Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die für die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen ([X.] Urteil vom 13. Juli 1988 - [X.] - NJW 1989, 763, 764 m.w.N.).

Allerdings besteht nach der Rechtsprechung eine Rechtspflicht zur Aufklärung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der andere Teil nach [X.] und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung [X.] die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind ([X.], 233, 234; vgl. zur Aufklärungspflicht des Vermieters: Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - [X.] - NJW 2000, 1714, 1718; vom 28. April 2004 - [X.] - NJW 2004, 2674; vom 28. Juni 2006 - [X.]/04 - NJW 2006, 2618, 2619 und vom 15. November 2006 - [X.]/04 - [X.], 144; zur Aufklärungspflicht des Verkäufers: [X.] Urteile vom 12. Juli 2001 - [X.]/00 - NJW 2001, 3331 und vom 25. Oktober 2007 - [X.]/06 - NJW-RR 2008, 258 Rn. 20; [X.]/Singer/v. Finckenstein [X.]. 2004 § 123 Rn. 11; [X.]/[X.] 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18). Davon wird insbesondere bei solchen Tatsachen ausgegangen, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können ([X.] Urteile vom 13. Dezember 1990 - [X.] - NJW-RR 1991, 439 und vom 8. Dezember 1989 - [X.] - NJW 1990, 975, zu Kaufverträgen). Eine Tatsache von ausschlaggebender Bedeutung kann auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.

Die Aufklärung über eine solche Tatsache kann der Vertragspartner [X.] aber nur verlangen, wenn er im Rahmen seiner Eigenverantwortung nicht gehalten ist, sich selbst über diese Tatsache zu informieren (vgl.[X.]/Singer/v. Finckenstein [X.]. 2004 § 123 Rn. 17 m.w.N.).

In der Gewerberaummiete obliegt es grundsätzlich dem Vermieter, sich selbst über die Gefahren und Risiken zu informieren, die allgemein für ihn mit dem Abschluss eines [X.] verbunden sind. Er muss allerdings nicht nach Umständen forschen, für die er keinen Anhaltspunkt hat und die so außergewöhnlich sind, dass er mit ihnen nicht rechnen kann. Er ist deshalb auch nicht gehalten, Internetrecherchen zum Auffinden solcher etwaiger außergewöhnlicher Umstände durchzuführen.

Für die Frage, ob und in welchem Umfang eine Aufklärungspflicht besteht, kommt es danach wesentlich auf die Umstände des Einzelfalls an.

b) Das Berufungsgericht hat ausgehend von diesen Grundsätzen rechtsfehlerfrei eine Aufklärungspflicht des [X.]n wegen der besonderen Umstände des Falles bejaht.

Das Mietobjekt lag in dem von dem Künstler [X.] entworfenen, im Zentrum von M. gelegenen so genannten "[X.]", das mit einer Gesamtmietfläche von 7000 qm von der Vermieterin als Geschäftshaus konzipiert war und aufgrund seiner besonderen Gestaltung eine Attraktion für Touristen und Kunden sein sollte.

Nach den revisionsrechtlich nicht angreifbaren Feststellungen des Berufungsgerichts wurde dieses Ziel durch den von dem [X.]n geplanten Verkauf von Waren der Marke "[X.]", die unstreitig in der öffentlichen Meinung ausschließlich der rechtsradikalen Szene zugeordnet werden, gefährdet. Denn der Verkauf solcher Waren kann zur Folge haben, dass das [X.] in den Ruf gerät, Anziehungsort für rechtsradikale Käuferschichten zu sein und damit ein Ort, an dem - auch aufgrund von Demonstrationen - gewaltsame Auseinandersetzungen zu erwarten sind. Diese, das gesamte Anwesen treffende mögliche rufschädigende Wirkung ist geeignet, Kunden und Touristen fernzuhalten und damit andere Mieter im Anwesen zu einer Minderung oder Beendigung des [X.] zu veranlassen und potentielle Mieter von dem Abschluss eines [X.] abzuhalten. Der Verkauf von Waren der Marke "[X.]" kann deshalb der Vermieterin erheblichen wirtschaftlichen Schaden zufügen.

Darüber hinaus ist die Vermietung von Räumen zum Verkauf von Waren, die in der öffentlichen Meinung ausschließlich der rechtsradikalen Szene zugeordnet werden, geeignet, den Vermieter in der öffentlichen Meinung in die Nähe zu rechtsradikalem Gedankengut zu stellen und sich auch deshalb geschäftsschädigend für ihn auszuwirken.

Im Hinblick auf diese möglichen gravierenden Auswirkungen war der beabsichtigte Verkauf von Waren dieser Marke für die Vermieterin von erheblicher Bedeutung.

Sie durfte darüber auch [X.] eine Aufklärung erwarten. Denn sie konnte ohne einen Hinweis auf die Marke nicht erkennen, dass der [X.] in den Mieträumen Waren verkaufen wollte, die nahezu ausschließlich rechtsradikalen Kreisen zugeordnet werden. Sie hatte auch keine Veranlassung, dies anzunehmen. Denn bei dem Verkauf solcher Waren handelt es sich um einen außergewöhnlichen Umstand, mit dem sie nicht rechnen musste. Darüber hinaus bestand für sie aufgrund der verharmlosenden Angaben des [X.]n zum Sortiment kein Anlass zu einer Nachfrage.

Im Hinblick auf diese dem [X.]n bekannten Umstände musste es sich ihm aufdrängen, dass sich die Vermieterin insoweit über die Waren, die er zum Verkauf anbieten wollte, im Irrtum befand und dass der beabsichtigte Verkauf von Waren der Marke "[X.]" für deren Entscheidung, den Mietvertrag abzuschließen, von erheblicher Bedeutung war.

Der [X.] war deshalb nach [X.] und Glauben und den Grundsätzen eines redlichen Geschäftsverhaltens verpflichtet, die Vermieterin über den beabsichtigten Verkauf von nahezu ausschließlich Waren der Marke "[X.]" zu informieren.

c) Zu Recht hat das Berufungsgericht auch die subjektiven Voraussetzungen für eine arglistige Täuschung durch unterlassene Aufklärung bejaht. Nach seinen Feststellungen wusste der [X.], dass die Marke "[X.]" in der öffentlichen Meinung rechtsradikalen Kreisen zugeordnet wird und dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des [X.] zumindest in Fußballstadien von [X.] ein Verbot für das Tragen von "[X.]" bestand. Ihm war deshalb bewusst, dass der Verkauf von Waren dieser Marke in dem von [X.] gestalteten großen Geschäftshaus geeignet war, erhebliche wirtschaftliche Nachteile für die Vermieterin zu verursachen. Daraus ergibt sich, dass er zumindest billigend in Kauf genommen hat, dass die Vermieterin den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn sie vor Vertragsschluss Kenntnis von dem beabsichtigten Verkauf der Marke "[X.]" gehabt hätte.

d) Das Berufungsgericht hat weiter rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Verletzung der Aufklärungspflicht für den Entschluss der Vermieterin, den Mietvertrag abzuschließen, ursächlich war. Wie oben ausgeführt, handelte es sich bei dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "[X.]" um einen Umstand, der angesichts der drohenden wirtschaftlichen Auswirkungen für die Vermieterin von erheblicher Bedeutung war. Diese Annahme wird zusätzlich gestützt durch das Verhalten der Vermieterin nach Kenntniserlangung von diesem Umstand. Sie hat nämlich noch am Tag der Eröffnung des Ladens durch den [X.]n am 27. Juli 2007 versucht, sich von dem Mietvertrag zu lösen.

2. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Anfechtung des [X.] auch nicht gemäß § 144 BGB durch eine Vertragsbestätigung der Vermieterin ausgeschlossen.

Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass eine hier allein in Betracht kommende konkludente Bestätigung des anfechtbaren Vertrages nur vorliegt, wenn das Verhalten des [X.] eindeutig Ausdruck eines Bestätigungswillens ist und jede andere, den Umständen nach einigermaßen verständliche Deutung ausscheidet (Senatsurteil vom 1. April 1992 - [X.] - NJW-RR 1992, 779, 780; [X.] Urteil vom 2. Februar 1990 - [X.] - [X.]Z 110, 220, 222). Das Berufungsgericht hat in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise ebenso wie das [X.] die Zeugenaussagen dahin gewürdigt, dass weder aus der schriftlichen Erklärung des [X.]n vom 27. Juli 2007, noch aus den mündlichen Besprechungen an diesem Tag, noch aus der Überreichung eines Hundertwasserbildes anlässlich der Geschäftseröffnung auf eine Bestätigung des [X.] durch die Vermieterin geschlossen werden kann. Die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts ist umfassend und in sich widerspruchsfrei. Sie verstößt auch nicht gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze.

3. Die Anfechtung ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Anfechtung bereits in Vollzug gesetzt war. Eine auf Abschluss eines [X.] gerichtete Willenserklärung kann auch nach Überlassung der Mietsache wegen arglistiger Täuschung angefochten werden (Senatsurteil vom 6. August 2008 - [X.]/06 - [X.]Z 178, 16 Rn. 34 f.).