Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 6. April 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

[X.] § 9 Abs. 1 (jetzt [X.] § 307 Abs. 1 Satz 1) [X.], [X.] § 573c

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als [X.] beträgt.

[X.], Urteil vom 6. April 2005 - [X.] - LG Braunschweig
AG Braunschweig

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Februar 2005 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.], Dr. Leimert, [X.] und [X.]

für Recht erkannt:
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.] vom 23. Dezember 2003 wird [X.]. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom 31. Oktober 2001 ab dem folgenden Tag von dem Beklagten eine Wohnung in dem [X.] in B. . Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von 300 • zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 100 •. In § 2 des von dem Beklagten gestellten [X.] ist unter der Überschrift "Mietdauer (Zutreffendes ankreuzen)" die [X.] angekreuzt, die wie folgt lautet: "Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem [X.] Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses [X.]. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der - 3 - Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur [X.] Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt."
In diesem Text ist die Zahl 5 jeweils handschriftlich in eine durch einen Unterstrich gekennzeichnete Leerstelle eingefügt. Mit Schreiben vom 2. November 2001 kündigte der Kläger das Mietverhältnis "zum nächstmögli-chen Zeitpunkt, d.h. bis spätestens 31.01.2002". Am 31. Januar 2002 übergab er dem Beklagten die Wohnungsschlüssel. Dieser vermietete die Wohnung ab Mitte März 2002 an einen neuen Mieter. In dem vorliegenden Rechtsstreit nimmt der Kläger den Beklagten auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Mietsicherheit sowie der seither angefal-lenen Zinsen in Anspruch. Insgesamt begehrt er Zahlung von 910,50 • nebst [X.]. Der Beklagte rechnet unter anderem in Höhe von 600 • mit der von ihm beanspruchten Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 auf. Die Parteien streiten insbesondere darüber, ob der Kündigungsverzicht in § 2 [X.] des [X.] wirksam und dementspre-chend die Kündigung des [X.] unwirksam ist. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das [X.] hat die Berufung des Beklagten, mit der dieser unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Abweisung der Klage begehrt hat, soweit er zur Zahlung von mehr als 310,50 • verurteilt worden ist, zurückgewiesen. Mit der - vom Berufungsge-richt zugelassenen - Revision verfolgt der Beklagte sein zweitinstanzliches Be-gehren weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht, dessen Urteil in [X.], 158 abgedruckt ist, hat ausgeführt: In Übereinstimmung mit der Auffassung des Amtsgerichts sei der von den Parteien vereinbarte befristete Kündigungsverzicht unwirksam. § 573c Abs. 1 Satz 1 [X.] erkläre eine Kündigungsfrist von drei Monaten für zulässig und verbiete in Abs. 4 eine zum Nachteil des [X.]. Der Wortlaut des Gesetzes sei eindeutig. Soweit in der Begründung zum Mietrechtsreformgesetz eine andere Ansicht geäußert worden sei, beruhe dies auf einem Flüchtigkeitsfehler und sei nicht bindend. Das solle grundsätzlich schon deshalb so sein, damit Gesetze auch von Nichtjuristen verstanden wer-den könnten. I[X.] Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht ist das Berufungsgericht - unausgesprochen - davon ausgegangen, daß der Anspruch des [X.] auf Rückzahlung der von ihm erbrachten [X.] (§ 551 [X.]) nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht in Höhe von 600 • durch die Aufrechnung des Beklagten gemäß §§ 387, 389 [X.] erloschen ist. Dem Beklagten steht der insoweit zur Aufrechnung gestellte Anspruch aus § 535 Abs. 2 [X.] auf Zahlung der Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 nicht zu, weil der Mietvertrag der Parteien durch die schriftliche Kündigung des [X.] vom 2. November 2001 gemäß §§ 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 [X.] mit Ablauf des 31. Januar 2002 beendet worden ist. - 5 - Die Kündigung war dem Kläger nicht durch den Kündigungsverzicht in § 2 [X.] des [X.] verwehrt. 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, daß der vorbezeichnete Kündigungsverzicht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 [X.] unwirksam ist. Wie dem Berufungsgericht bei Erlaß des angefochtenen Urteils am 23. Dezember 2003 noch nicht bekannt war, hat der [X.], daß die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573c Abs. 4 [X.] noch gegen § 575 Abs. 4 [X.] verstößt (Urteil vom 22. Dezember 2003 - [X.] ZR 81/03, NJW 2004, 1448). § 573c Abs. 4 [X.] ist danach schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des - hier gerade streitigen - Kündigungsrechts voraus-setzt ([X.]surteil, aaO unter [X.]a). Auch die Entstehungsgeschichte des [X.] spricht gegen ein Verbot von [X.]. Vielmehr geht die Begründung des [X.] zu § 575 [X.] davon aus, daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553 S. 69; [X.]surteil, aaO unter [X.] b). Im Anschluß daran hat der [X.] inzwischen mehrfach entschieden, daß auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (Urteil vom 30. Juni 2004 - [X.] ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 - [X.] ZR 294/03, [X.], 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 - [X.] ZR 2/04, [X.], 672). Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, daß nach der Reform des [X.] weiterhin die Möglichkeit besteht, das Recht zur ordentlichen Kündigung - 6 - bei einem unbefristeten Mietvertrag für einen bestimmten, vertraglich festgeleg-ten Zeitraum auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Re-gelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 [X.] nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 [X.] greift aus dem gleichen Grund nicht ein. Insbesondere schließt danach der Zweck des § 573c Abs. 4 [X.], die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu si-chern, einen Kündigungsverzicht nicht aus ([X.]surteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter [X.]; [X.]surteil vom 30. Juni 2004, aaO unter [X.]). Letztlich hat der [X.] in einem formularmäßigen beiderseitigen Ausschluß des Kündi-gungsrechts für ein bis zwei Jahre auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 [X.] gesehen ([X.]surteile vom 30. Juni, 14. Juli und 6. Oktober 2004, aaO). Mit dieser Rechtsprechung ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Kündigungsverzicht in § 2 [X.] des [X.] sei schon gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 [X.] un-wirksam, nicht zu vereinbaren. 2. Das Berufungsurteil stellt sich jedoch aus einem anderen Grund im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). § 2 [X.] des [X.] der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 [X.] unwirksam, weil die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von [X.] und Glauben unangemessen benachteiligt. a) Nach Art. 229 § 5 Satz 1 EG[X.] findet hier noch das [X.] Anwendung, weil der Mietvertrag der Parteien am 31. Oktober 2001 und damit vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2002 geschlossen worden ist und das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete. b) Bei der Regelung in § 2 [X.] des formularmäßigen [X.] handelt es sich um eine von dem Beklagten gestellte [X.] 7 - dingung im Sinne von § 1 [X.] (jetzt § 305 [X.]). Dem steht nicht entgegen, daß die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsverzichts durch [X.] Ergänzung von zwei Leerstellen des im übrigen vorgedruckten [X.] festgelegt worden ist. Die Schriftart ist insoweit nach § 1 Abs. 1 Satz 2 [X.] (jetzt § 305 Abs. 1 Satz 2 [X.]) ohne Bedeutung. Eine [X.] wäre allerdings hinsichtlich der Dauer des Kündigungsverzichts zu verneinen, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt (§ 1 Abs. 2 [X.]; jetzt § 305 Abs. 1 Satz 3 [X.]) oder gar von dem Kläger selbst nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre (vgl. [X.], Urteil vom 13. November 1997 - [X.], [X.], 562 unter [X.] b; ferner [X.]surteil [X.] 141, 108, 110). Das ist jedoch nicht der Fall. Der Beklagte hat insoweit selbst lediglich behauptet, der - von ihm vorbereitete - Mietvertrag sei mit dem Kläger durchgegangen worden; dabei habe dieser Gelegenheit [X.], die einzelnen Vertragsbestimmungen zu prüfen. Das reicht für ein Aus-handeln im Sinne des § 1 Abs. 2 [X.] nicht aus (st.Rspr. des [X.], z.B. [X.] 143, 103, 111 f.). c) Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 [X.] des [X.] ist nicht gemäß § 8 [X.] (jetzt § 307 Abs. 3 [X.]) der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 [X.] (jetzt §§ 307 bis 309 [X.]) entzogen. Die dadurch festgeleg-te Mindestlaufzeit des [X.] gehört nicht zu dem kontrollfreien [X.] (vgl. [X.] 127, 35, 41 ff.; [X.], Urteil vom 26. März 1997 - [X.], NJW 1997, 1849 unter 2 a zur Laufzeit von Versicherungsverträgen; so im Er-gebnis auch [X.], Urteil vom 10. Februar 1993 - [X.], [X.], 791 unter II zu einem Kabelanschlußvertrag mit mietvertraglichem Charakter). d) Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteiligt den Mieter von Wohnraum in der Regel entgegen den Geboten von [X.] und - 8 - Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 [X.] (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 [X.]) unwirksam. Wie in der Begründung des [X.] zum Mietrechtsreform-gesetz vom 19. Juni 2001 (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.) hervorgehoben wird, kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft zu-nehmende Bedeutung zu. Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter [X.] in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, fa-miliären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen sei-ner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten [X.] unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhal-ten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Die Möglichkeit, [X.] einen geeigneten Nachmieter zu stellen (vgl. [X.]surteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter [X.]), ist zu unsicher, um die erhebliche [X.] des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch §§ 573, 574 [X.] gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündi-gungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist. Angesichts dessen ist es von vorneherein ausgeschlossen, in Anlehnung an § 544 Satz 1 [X.] einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 30 Jahre zu-zulassen (so aber noch [X.], [X.], 769, 770; [X.], [X.], 797, 801; anders inzwischen [X.], [X.], 926, 927; [X.] in: - 9 - [X.]/[X.], Miete, 2. Aufl., § 575 Rdnr. 76). Auf der anderen Seite kommt es auch nicht in Betracht, die Dauer eines formularmäßigen [X.] unter Heranziehung von § 11 Nr. 12 Buchst. a [X.] (jetzt § 309 Nr. 9 Buchst. a [X.]) auf lediglich zwei Jahre zu begrenzen. Abgesehen davon, daß diese Laufzeitregelung für bestimmte Dauerschuldverhältnisse nicht für Mietverträge gilt ([X.], Urteil vom 10. Februar 1993 - [X.], [X.], 791 unter [X.] a m.w.Nachw.), läßt das Gesetz selbst in § 557a Abs. 3 [X.] bei [X.]n einen Ausschluß des Kündigungsrechts des [X.] für [X.] zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, daß sie dem Wortlaut nach nur für [X.] gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines [X.] des Mieters zu ziehen ist. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a [X.], erscheint es "unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluß eines [X.] – erforderlich, den Ausschluß des Kündigungs-rechts des Mieters auf [X.] zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemesse-ner Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als [X.] beträgt. Dies entspricht der überwiegenden Auffassung im Schrifttum, soweit dieses einen formularmäßigen Kündigungs-verzicht für zulässig erachtet (z.B. [X.] in: [X.]/[X.], aaO; Pa-landt/[X.], [X.], 64. Aufl., § 573c Rdnr. 3; [X.], [X.], 509, 511; [X.], EWiR 2004, 1167, 1168; vgl. auch [X.] in: [X.]/[X.], [X.], § 573c [X.] Nr. 9). Unter besonderen Um-ständen mag etwas anderes gelten. Dafür ist hier jedoch weder etwas vorgetra-gen noch sonst ersichtlich. 3. Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 [X.] des [X.] der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 [X.] insgesamt unwirksam, weil die Dauer - 10 - von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von [X.] und Glauben un-angemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer ver-kürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Ge-schäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhalten-den Reduktion nicht in Betracht (vgl. [X.] 143, 103, 118 ff. m.w.Nachw.). [X.] diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung, ob der [X.], wie von dem Kläger in den Vorinstanzen geltend gemacht, als überra-schende Klausel gemäß § 3 [X.] (jetzt § 305c Abs. 1 [X.]) nicht Vertragsbe-standteil geworden ist (vgl. hierzu etwa [X.]/[X.], [X.], 729, 731; Häublein, [X.], 252, 254).

[X.] [X.] Dr. Leimert
[X.] [X.]