Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 16.07.2003, Az. VIII ZR 11/03

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:16. Juli 2003 [X.],[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: nein[X.] § 572 a.[X.] § 566a i.d.[X.]. [X.] vom 19. Juni 2001Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonsti-gen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem [X.] verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die [X.] ausgefolgt hat. Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangs-verwalters die Vorschriften des [X.] vom 19. Juni 2001 nochnicht heranzuziehen sind.[X.], Urteil vom 16. Juli 2003 - [X.] - [X.]AG [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 16. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die [X.]. [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der [X.] vom 13. Dezember 2002 wird [X.].Der Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.Von Rechts [X.]:Die Parteien streiten um die Herausgabe der von den Klägern an ihrenvormaligen Vermieter geleisteten Kaution. Die Kläger waren aufgrund eines [X.] geschlossenen [X.] in [X.]. [X.] ihrer dabei übernommenen Pflicht zahlten sie 2.180 DM (= 1.114,62 Kaution an den Vermieter und Eigentümer. Der Beklagte übernahm das [X.] durch Beschlagnahme vom 15. Juni 1999 als Zwangsverwalter. Die gelei-stete Kaution wurde nicht an ihn ausgekehrt. Nach Beendigung des Mietver-hältnisses zum 31. Oktober 2001 verlangten die Kläger vergeblich vomZwangsverwalter die Rückzahlung der [X.] 3 -Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung des zur Sicherheit von [X.] geleisteten Betrages zurückgewiesen. Auf die Berufung der Kläger [X.] den Beklagten zur Zahlung des begehrten Betrages nebst Zin-sen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt [X.] die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hat ausgeführt:Der Beklagte sei als Zwangsverwalter gemäß § 550 b [X.] a.F., § 152Abs. 2 [X.] in den bestehenden Mietvertrag eingetreten, so daß ihn die Rück-zahlungsverpflichtung bezüglich der an den Vermieter geleisteten Kautions-summe als mietvertragliche Erfüllungspflicht treffe.Aus § 572 [X.] a.F. ergebe sich nichts anderes. Zwar sehe § 572 Satz [X.] a.F. eine Überwälzung der Rückzahlungsverpflichtung auf den [X.] vermieteten Grundstücks nur dann vor, wenn diesem die Sicherheitslei-stung vom (ursprünglichen) Vermieter ausgehändigt worden sei. Entgegen [X.] des Amtsgerichts könne die Vorschrift jedoch weder unmittelbar nochentsprechend auf den Fall angewendet werden, in welchem nicht der Erwerber,sondern, wie hier, der Zwangsverwalter in Anspruch genommen werde. Einedirekte Anwendung von § 572 Satz 2 [X.] a.F. scheitere daran, daß § 146 [X.]für die Anordnung der Zwangsverwaltung lediglich auf die [X.] 15 bis 27 [X.] über die Anordnung der Zwangsversteigerung verweise. [X.] 4 -mit werde nicht auf § 57 [X.] Bezug genommen, der seinerseits erst § 57[X.] a.F. für anwendbar erkläre. Eine entsprechende Anwendung von § 572Satz 2 [X.] a.F. scheide aus, weil keine dem [X.] durch [X.]skauf vergleichbare Situation vorliege, die eine Analogie rechtfertigenkönnte.[X.] Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Es kanndahingestellt bleiben, ob die Frage einer Verpflichtung des [X.]von Wohnraum zur Rückzahlung eines [X.], der ihm von [X.] nicht ausgehändigt worden ist, schon nach der durch das [X.] vom 19. Juni 2001 ([X.] 1149) für die [X.] ab [X.] geschaffenen neuen Rechtslage oder noch nach den früheren Vorschrif-ten zu beurteilen ist. Das Berufungsgericht hat das Mietrecht in seiner altenFassung angewandt und eine entsprechende Heranziehung des § 572 Satz [X.], der einer Rückzahlungspflicht des [X.] entgegenstünde, [X.] verneint. Da bei einer Analogie zu § 566 a [X.], der [X.] zu § 572 [X.] a.F., nunmehr eine Erstattungspflicht des Zwangsverwal-ters gegeben ist (vgl. [X.] in [X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 566 [X.]. 20), auch wenn der Vermieter den Kautionsbetrag einbehalten hatte,kommt es nicht darauf an, ob bei einem Eigentumswechsel vor [X.] September 2001 - dementsprechend bei einer vor diesem [X.]punkt ange-ordneten Zwangsverwaltung - das Mietrecht in seiner früheren oder in der [X.] gilt (vgl. hierzu [X.]/[X.], [X.], 62. Aufl., § 566 a Rdnr. 1m.w.Nachw.; [X.] aaO § 566 a Rdnr. 4).- 5 -1. Die Revision nimmt die zutreffenden Ausführungen des Berufungsge-richts dazu hin, daß eine direkte Anwendung des § 572 Satz 2 [X.] a.F. über§ 146 Abs. 1 [X.] ausscheidet. Sie meint aber, § 572 Satz 2 [X.] a.F. sei ana-log anzuwenden. Deshalb sei der Zwangsverwalter nur dann verpflichtet, [X.] Mieter an den Vermieter gezahlte Kaution nach Fälligkeit (zurück) zu [X.], wenn der Vermieter ihm die Sicherheitsleistung ausgehändigt oder [X.] gegenüber dem Vermieter die Verpflichtung zur [X.] habe. Im Streitfall sei beides nicht geschehen. Der [X.] schulde den Klägern daher nicht die Zahlung des entsprechenden Betra-ges.Die Berechtigung einer solchen Analogie ist in der Rechtsprechung [X.] umstritten (für eine Analogie z.B.: [X.], 656;LG [X.] NJW 1978, 1633; MünchKomm-[X.]/[X.], 3. Aufl. 1995, 572Rdnr. 9; ablehnend dagegen: [X.] NJW-RR 2002, 878; [X.], [X.], 3. Aufl. 1988, [X.]. 239; [X.]/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl.1999, § 572 [X.] Rdnr. 3; [X.] in: Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- undWohnraummiete, 3. Aufl. 1999, [X.] [X.]. 152, [X.] in: [X.],Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 572 [X.] Rdnr. 20; [X.]/Börstinghaus, Miete, § 572Rdnr. 26; offengelassen [X.]/[X.]/[X.], Handbuch des gewerblichen Miet-,Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 1535). Jedenfalls für die [X.] über Wohnraummiete ist § 572 Satz 2 [X.] a.F. nicht heranzuziehen.Gegen eine analoge Anwendung von § 572 Satz 2 [X.] a.F. spricht, daß [X.] Beschlagnahme nach § 148 Abs. 2 [X.], anders als bei der [X.], kein Eigentumswechsel und kein Rechtsübergang stattfindet, sonderndem Eigentümer lediglich die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks ent-zogen wird. Der Zwangsverwalter handelt zwar im eigenen Namen, aber [X.] Rechnung des Schuldners/Vermieters und hat dessen Rechte wahrzuneh-men und Verpflichtungen zu [X.] 6 -2. Scheidet eine analoge Anwendung von § 572 Satz 2 [X.] a.F. aus,hat der Beklagte als Zwangsverwalter im Rahmen des § 152 Abs. 2 [X.] [X.] Beschlagnahme die Verwaltung bezüglich der in dem Mietvertrag zwischendem Eigentümer und dem Kläger begründeten Rechte und Pflichten übernom-men. Die Verwaltungs- und Erfüllungspflicht des [X.] schließt [X.] als Bestandteil des Mietverhältnisses daher ein (vgl. Senat,Urteil vom 26. März 2003 - [X.], [X.], 390 f. zur Rückzahlungnicht verbrauchter Nebenkosten).a) Soweit dem Urteil des Senats vom 20. September 1978 - [X.]/78,WuM 1978, 1326 unter 2 a) aa) zu entnehmen ist, § 152 Abs. 2 [X.] erfassedie mietvertragliche [X.] nicht, wird daran nicht mehr festgehalten.Der Senat ist auch im Hinblick auf das Urteil des [X.] vom24. März 1999 - [X.], [X.]Z 141, 160 ff. nicht gehalten, das [X.] § 132 Abs. 2, 3 [X.] einzuleiten. Die Entscheidung des [X.]. Zivilsenatsdes [X.] äußert sich (aaO S. 166) zum Eintritt des Erwerbers inden Mietvertrag nach § 571 Abs. 1 [X.] a.F. und damit zur Reichweite der [X.] sowie zum Umfang der von ihm zu übernehmenden Pflichten;die Entscheidung beruht auf der Anwendung der Vorschriften der §§ 571, 57[X.] a.F., die gemäß § 57 [X.] unmittelbar zwar für den Erwerb in [X.], nicht aber für die Übernahme der Verwaltung durch [X.] heranzuziehen sind. Wie dargetan, hat der Senat im Streitfallüber den Umfang der nach § 152 Abs. 2 [X.] auf von dem Zwangsverwalter zuübernehmenden Pflichten im Rahmen der ihm obliegenden Verwaltung [X.] des Schuldners zu entscheiden.b) Dadurch, daß die Pflichten aus der [X.] in die Erfüllungs-pflichten des [X.] einbezogen und diese nicht auf die mit der Ge-brauchsgewährungspflicht unmittelbar zusammenhängenden Pflichten begrenzt- 7 -werden, wird allerdings der Mieter den anderen Gläubigern des Vermieters ge-genüber begünstigt ([X.]/[X.]/[X.] aaO), die aus dem verwalteten [X.] suchen können. Hat der Vermieter dem Zwangsverwalter die [X.] nicht ausgehändigt, wird die [X.], die den [X.] zur Verfügung steht, geschmälert. Dies ist aber wegen des einerTreuhand ähnlichen Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter im [X.] die Gewährung der Kaution gerechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt([X.] aaO; a.A. LG Köln NJW-RR 1991, 80).3. Wie dargetan, hat der Beklagte bei einer Heranziehung der [X.] § 566 a [X.], die an die Stelle des § 572 [X.] a.F. getreten ist, den [X.] ebenfalls zu erstatten, obwohl ihm der Vermieter diese Summe nichtausgehändigt hat. Der Gesetzgeber hat für den Bereich der Wohnraummietedurch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ([X.] 1149) in§ 566a Satz 2 [X.] jetzt die Interessen des Mieters vorrangig berücksichtigt.Nach dieser Vorschrift tritt der Erwerber eines Grundstücks in die Rückgabe-pflicht einer vom Wohnraummieter hingegebenen Kaution ein ohne Rücksichtdarauf, ob ihm die Kaution ausgefolgt worden ist; dasselbe gilt gemäß § 57[X.] nunmehr für die Zwangsversteigerung. Im Falle der Zwangsverwaltung ist- 8 -daher nicht anders zu entscheiden, wenn bereits die Vorschriften des [X.]sreformgesetzes vom 19. Juni 2001 anzuwenden sind ([X.] aaO§ 566 a Rdnr. 20).[X.] Dr. [X.][X.][X.]Dr. [X.]