Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 11.06.1999, Az. 30 U 238/98

30. Zivilsenat | REWIS RS 1999, 778

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Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 2. Oktober 1998 verkündete Urteil der Zivilkammer I des Landgerichts Detmold abgeändert.

I.

Die Beklagte wird verurteilt,

die Häuser H-weg 5, 7 und 9,

sowie N-weg 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19,

sowie J-straße 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40, 42, 44, 46, 48, 50,

sowie J-straße 11, 13, 15, 17, 19,

jeweils in E gelegen, einschließlich aller Neben-gebäude und Grundstücke zu räumen und geräumt an den Klä-ger herauszugeben.

II.

Der Anspruch, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger für die in vorstehender Ziffer I genannten Wohnhäuser für die Zeit vom 01.11.1997 bis 31.07.1998 restliche Nutzungs-entschädigung nebst 6,6 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen, ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

III.

Das Feststellungsbegehren des Klägers, die Beklagte sei verpflichtet, an ihn ab dem 01.08.1998 eine monatliche Nutzungsentschädigung für die in vorstehender Ziffer I genannten Häuser zu zahlen.

IV.

Der Rechtsstreit wird zur weiteren Verhandlung und Entscheidung über die Höhe der Ansprüche zu vorstehenden Ziffern II und III an das Landgericht Detmold zurückverwie-sen, das auch über die Kosten der Berufungsinstanz zu entscheiden hat.

V.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung aus dem Urteil durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 500.000,00 DM abwenden, falls nicht vor der Vollstreckung der Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beide Parteien dürfen diese Sicherheit durch die Bürg-schaft einer auf dem Gebiet der Bundesrepublik Deutschland ansässigen Großbank, Genossenschaftsbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse erbringen.

VI.

Die Beschwer der Parteien liegt über 60.000,00 DM.

Entscheidungsgründe

Tatbestand.

Der Kläger (M) ist Eigentümer von zahlreichen, u.a. den hier streitgegenständlichen 40 in E, H-weg, N-weg und J-straße gelegenen Wohnhäusern, die im Rahmen der sog. "Aktion Union" mit Mitteln des Landeshaushalts nach 1945 errichtet und etwa seit 1949 von den britischen Streitkräften in Anspruch genommen wurden. Die Aktion erfolgte, um Wohnungen für die britischen Streitkräfte zu schaffen, damit diese wiederum seinerzeit von ihnen besetzte Wohnungen freigaben.

In den Jahren 1962/1963 wurden für diese Objekte zivilrechtliche Mietverträge rückwirkend ab 01.01.1957 geschlossen. Dabei wurde der Kläger als Vermieter durch die jeweilige Bezirksregierung und die Beklagte als Mieterin durch das jeweilige Bundesvermögensamt vertreten. Über die einzelnen Mietobjekte existieren Mietverträge, die inhaltlich dem in Ablichtung der Klageschrift beigefügten Mietvertrag vom 20.05.1963 entsprechen (Bl. 22 - 26 d.A.). § 7 dieser Mietverträge lautet wie folgt:

"Der Mietvertrag wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, er kann durch den Vermieter solange nicht gekündigt werden, wie ein Bedarf der ausländischen Streitkräfte an der Vertragssache besteht und der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Vertrage nachkommt. Im übrigen können beide Parteien den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten zum Ende eines jeden Kalendervierteljahres kündigen."

Der im Mietvertrag vereinbarte Mietzins betrug ursprünglich 2,97 DM/Quadratmeter, wurde zwischenzeitlich, nämlich 1992/1993 mit Wirkung vom 01.06.1992 auf 6,60 DM/Quadratmeter bzw. 7,04 DM/Quadratmeter angehoben.

Mit Schreiben vom 16.09.1996 an das Bundesvermögensamt C forderte die Bezirksregierung E eine erneute Mietzinserhöhung um 12 % und kündigte für den Fall der Ablehnung die Kündigung der Mietverhältnisse an. Nachdem die Parteien sich nicht auf einen höheren Mietzins einigen konnten, kündigte der Kläger mit Schreiben vom 21.10.1996 (Bl. 27 d.A.) die Mietverträge zum 31.10.1997. Eine Räumung erfolgte nicht. Mit Schreiben vom 06.11.1997 (Bl. 28 d.A.) widersprach der Kläger der weiteren Nutzung und forderte die Beklagte auf, Nutzungsentschädigung zu zahlen. Die Beklagte zahlte weiterhin nur die ab 01.06.1992 vereinbarte Miete.

Mit der Klage begehrt der Kläger Räumung der streitgegenständlichen Häuser, Zahlung von Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 01.11.1997 bis einschließlich 31.07.1998 und Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung auch ab dem 01.08.1998.

Der Kläger hat die Ansicht vertreten, daß die Kündigung nach § 567 Abs. 1 BGB zulässig und begründet sei, da das Ende der Verträge auf ein Ereignis festgelegt gewesen sei, das später als 30 Jahre nach Vertragsschluß eintreten könne bzw. konnte. Die Beklagte sei daher zur Räumung und Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet, die der Kläger in der der Klage als Anlage beigefügten Aufstellung (Bl. 30 d.A.) zusammengestellt hat. Die von ihm geforderte Miete entspräche dem in der jeweiligen Gemeinde gezahlten Entgelt und orientiere sich an dem jeweiligen Mietspiegel.

Beweis: Sachverständigengutachten.

Wegen des genauen Wortlauts der in erster Instanz zuletzt gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.

Die Beklagte hat vorgetragen: Die Kündigung der auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverträge sei insbesondere auch wegen des mit ihnen verfolgten öffentlichen Zwecks unbegründet. Es bestünde nach Mitteilung der britischen Stationierungsstreitkräfte nach wie vor Bedarf an den hier streitbefangenen Objekten. Es handele sich nicht "normale" Mietverträge. Die Regelung zwischen den Parteien stelle eine verwaltungsprivatrechtliche Vereinbarung dar, mit der ein öffentlicher Zweck verfolgt werde. Sie, die Beklagte, sei völkerrechtlich zur Deckung des Wohnbedarfs der britischen Stationierungskräfte verpflichtet. Zur Mitwirkung sei der Kläger aufgrund seiner Verpflichtung zu bundesfreundlichem Verhalten verpflichtet. Diese Pflicht sei bei der Auslegung der Verträge ebenfalls mit zu berücksichtigen.

Dem Kläger gehe es offensichtlich nur darum, die Kündigung als Hebel für Mietzinserhöhungen bzw. Änderungen der Verträge zu nutzen. Hierauf bestünde allenfalls nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein Anspruch. Mit Rücksicht auf die erst 1992 erfolgte Anpassung seien die Voraussetzungen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht ersichtlich.

Im übrigen hätten die Parteien durch die Vereinbarung neuer Mieten ab 1. Juni 1992 dokumentiert, daß sie an den Verträgen festhalten wollten.

Da die Verträge fortbestünden, bestehe kein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung. Die Höhe werde bestritten: Der Vortrag des Klägers zur Höhe sei zu pauschal. Im übrigen habe der Kläger nicht berücksichtigt, daß sie, die Beklagte, die laufende Instandhaltung sowie Kosten der baulichen Unterhaltung und die Pflege der sonstigen Anlagen übernommen habe.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt: Die Mietverhältnisse seien nicht durch die Kündigung vom 21.10.1996 beendet worden. Dem Kläger habe ein Kündigungsrecht nach § 567 BGB nicht zugestanden. Wegen der weiteren Einzelheiten der Urteilsbegründung wird auf das landgerichtliche Urteil verwiesen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers, die er unter Wiederholung des erstinstanzlichen Vortrages im wesentlichen wie folgt begründet:

Die Kündigung vom 21.10.1996 sei gemäß § 567 BGB wirksam. Die Verträge seien für eine Laufzeit von mehr als 30 Jahre geschlossen worden. Unter § 567 BGB fielen auch Mietverhältnisse, die mit Eintritt eines zukünftigen, ungewissen Ereignisses endeten, sofern das Ereignis bis zum Ablauf von 30 Jahren nicht eingetreten und nicht mit der Person einer Vertragspartei verknüpft sei. Ferner fielen darunter Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit, deren Kündigung mindestens für einen Vertragspartner für längere Zeit als 30 Jahre ausgeschlossen oder erschwert sei oder bei denen ein rechtlicher Zwang zur Verlängerung bestehe. Maßgeblich sei also, ob bei Beginn der Laufzeit die vertraglichen Vereinbarungen wenigstens eine Partei mehr als 30 Jahre an den Vertrag binden konnten. Das sei hier der Fall. Die Kündigung sei ausgeschlossen gewesen, solange der Bedarf auf seiten der Beklagten bzw. der britischen Streitkräfte bestehe, mithin mehr als 30 Jahre.

Der Wirksamkeit seiner Kündigung stehe weder das NATO-Truppenstatut noch seine Pflicht zu bundestreuem Verhalten entgegen. Die Parteien hätten nämlich ausdrücklich privatrechtliche Mietverträge geschlossen. Um ihrer öffentlich-rechtlichen/staatsrechtlichen Aufgabenerfüllung nachzukommen, hätte die Beklagte die Wohnungen gemäß §§ 1, 2, 89 und 20 BLG anfordern können, allerdings mit der Folge dann gemäß § 20 BLG die ortsübliche Miete zahlen zu müssen.

Die Höhe der begehrten Nutzungsentschädigung sei angemessen. Der um 12,7 % gegenüber dem bisherigen Mietzins erhöhte Forderungsbetrag entspreche unter Berücksichtigung des Alters, der Ausstattung, der Verkehrsanbindung, Infrastruktur und ruhigen Lage dem ortsüblichen Mietzins für die Zeit vom 01.11.1997 bis 31.07.1998. Heranzuziehen sei auch der Mietspiegel der Stadt E.

Beweis: Sachverständigengutachten.

Der Kläger beantragt,

I.

die Beklagte zu verurteilen,

die Häuser H-weg 5, 7 und 9,

sowie N-weg 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19,

sowie J-straße 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40, 42, 44, 46, 48, 50,

sowie J-straße 11, 13, 15, 17, 19,

jeweils in E gelegen, einschließlich aller Nebengebäude und Grundstücke zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben;

II.

die Beklagte zu verurteilen, an ihn für die im vorstehenden Antrag zu Ziffer I genannten Wohnhäuser für die Zeit vom 01.11.1997 bis 31.07.1998 restliche Nutzungsentschädigung zu zahlen, und zwar

für die Wohnhäuser im H-weg je 1.400,58 DM,

für die Wohnhäuser im N-weg 5 bis einschließlich 19 je 763,02 DM - bis auf N-weg 16 -,

für das Wohnhaus N-weg 16 1.400,58 DM,

für die Wohnhäuser J-straße 16 bis einschließlich 50 je 763,02 DM, bis auf J-str. 17, 19,

für die Wohnhäuser J-straße 11 bis einschließlich 19 je 1.400,58 DM, bis auf J-straße 16, 18,

insgesamt 36.258,84 nebst 6,6 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen;

III.

festzustellen, daß die Beklagte verpflichtet ist, ab dem 01.08.1998 eine monatliche Nutzungsentschädigung zu zahlen und zwar für die im Antrag zu II genannten Häuser im H-weg je 1.378,41 DM,

für die Häuser N-weg 5 bis einschließlich 19 je 755,41 DM,

für das Wohnhaus N-weg 16 1.378,41 DM,

für die Wohnhäuser J-straße 16 bis einschließlich 50 je 755,41 DM,

für die Wohnhäuser J-straße 11 bis einschließlich 19 je 1.378,41 DM.

Die Beklagte bittet um Zurückweisung der Berufung.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil, indem sie ihren erstinstanzlichen Vortrag vertieft: Wirtschaftliches Ziel des beklagten Landes sei allein die Durchsetzung der Mietzinserhöhung gegenüber dem Stand von 1992/1993. Sie verweist insoweit auf das Schreiben der Bezirksregierung E vom 16.09.1996 (Bl. 127 d.A.) und die darin enthaltene Androhung der Kündigung für den Fall, daß es nicht zur gewünschten Anhebung des Mietzinses komme.

Es handele sich auch nicht um gewerbliche Mietverträge. Beide Parteien seien als Körperschaften ihrer öffentlich-rechtlichen/staatsrechtlichen (völkerrechtlichen) Aufgabenerfüllung nachgekommen, indem sie zur Deckung des militärischen Bedarfs die Wohnungen errichtet und an die britischen Streitkräfte überlassen hätten. Die Beklagte sei gemäß Art. 48 Abs. 2 ZA NTS (Zusatzabkommen zum NATO-Truppenstatut) völkerrechtlich - auch heute noch - verpflichtet, die hier in Rede stehenden Wohnungen bereitzustellen. Hierzu seien gleichermaßen Leistungsbescheide nach dem BLG sowie Mietverträge in Betracht gekommen. Der öffentlich-rechtliche/völkerrechtliche Zweck sei aber auch in § 1 der Mietverträge fixiert. Eine schlicht privatrechtliche Behandlung der Rechtsbeziehungen komme danach nicht in Betracht. Die Ausübung privatrechtlicher Rechtspositionen finde nach der Theorie des modifizierten Privateigentums dort ihre Grenze, wo die öffentlich-rechtliche Zwecksetzung beeinträchtigt werde.

Eine Kündigung nach den Mietverträgen sei bereits deshalb nicht möglich, weil der Bedarf der ausländischen Streitkräfte nach wie vor fortbestehe.

Ein gesetzliches Kündigungsrecht nach § 567 S. 1 BGB bestehe ebenfalls nicht. So entfalle die Anwendung des § 567 BGB bereits dann, wenn man aus den 1992/1993 erzielten Verhandlungsergebnissen den Abschluß neuer Verträge herleite. Dafür spreche, daß diese auf dem Hintergrund des Ablaufs der 30-Jahresfrist erfolgten. Im übrigen spreche die Bezirksregierung Detmold in ihrem Schreiben vom 16.09.1996 selbst von dem Abschluß der neuen Verträge 1993.

Im übrigen seien die Mietverträge auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Tatsache, daß die Verträge lediglich länger als 30 Jahre andauerten, genüge für die Anwendung des § 567 Abs. 1 BGB nicht.

Die Mietverträge stünden auch nicht unter einer auflösenden Bedingung. Durch die Regelung in § 7 der Mietverträge wirke sich der fortlaufende Bedarf nur auf die Gestaltungsrechte einer Partei aus. Das Mietverhältnis selbst sei davon aber nicht abhängig.

Die Verträge seien nicht darauf ausgerichtet, die Kündigung für längere Zeit als 30 Jahre auszuschließen, so daß die Frage, ob § 567 BGB auch auf Fälle anzuwenden sei, in denen die Kündigung für mehr als 30 Jahre ausgeschlossen werde, unbeantwortet bleiben könne.

Jedenfalls bestehe ein Vorrang des öffentlich-rechtlichen/völkerrechtlichen Vertragszweckes. Dieser habe deutlich seinen Niederschlag in § 1 des Vertrages gefunden. Der Mietvertrag sei insbesondere geschlossen worden, um nicht zur Heranziehung durch Leistungsbescheid veranlaßt zu werden. Zivilrechtliche Regelungen könnten daher nicht dazu führen, daß die öffentlich-rechtlich/völkerrechtliche Zwecksetzung des Vertrages unterlaufen oder gar unmöglich gemacht werde. Es sei schlechthin unvorstellbar, daß die Beklagte dem Vereinigten Königreich mitteile, das Land Nordrhein-Westfalen habe sämtliche Liegenschaften gekündigt und man müsse sich darauf vorbereiten, sämtliche Mitglieder der Streitkräfte umzusiedeln.

Schließlich sei der Kläger auch durch § 242 BGB gehindert, die Mietverträge zu kündigen und Räumung zu verlangen, weil er sich damit ausdrücklich in Gegensatz zur eigenen und übergeordneten vertraglichen Verpflichtungen setze. Der Kläger habe nämlich keinen anderweitigen Bedarf für die streitgegenständlichen Wohnungen. Ziel der Kündigung des Herausgabebegehrens sei allein die Durchsetzung einer Mietzinsanhebung. In diesem Zusammenhang seien auch die Pflichten des Landes, die sich aus dem Bundesstaatsprinzip ergäben, zu berücksichtigen.

Die Kündigung sei auch nicht wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage gerechtfertigt. Deren Grundsätze könnten allenfalls zur Anpassung der Verträge an die geänderten Verhältnisse führen. Die Geschäftsgrundlage sei auch nicht weggefallen. Der Bedarf der ausländischen Streitkräfte bestehe auch heute noch.

Eine Äquivalenzstörung könne nach der 1992/1993 erfolgten Anpassung ebenfalls nicht angenommen werden. Das Risiko der Erfüllung der in den Verträgen genannten völkerrechtlichen Aufgabe falle in den Pflichten- und Risikobereich beider Körperschaften.

Der Zahlungs- und der Feststellungsantrag seien ebenfalls nicht gerechtfertigt. Sie zahle den vereinbarten Mietzins. Der Kläger habe auch keine Anpassung an die ortsübliche Miete, sondern die pauschale Erhöhung um 12 % verlangt. Dieses Erhöhungsbegehren sei nicht hinreichend erläutert. Der Kläger habe nicht berücksichtigt, daß sie nicht nur Kosten der Schönheitsreparaturen, sondern auch die laufende Instandhaltung und die Kosten der baulichen Unterhaltung zu tragen habe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung des Klägers hat in dem aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Umfang Erfolg.

A.

Für vorliegende Klage ist, was auch die Beklagte nicht anzweifelt, der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten eröffnet, § 13 GVG. Die Beklagte hat 1962/1963 nicht den Weg gewählt, sich den hier streitigen Wohnraum mittels Leistungsbescheides nach dem BLG zu verschaffen, sondern dieserhalb mit dem Kläger Mietverträge im Sinne der §§ 535 ff BGB abgeschlossen und sich damit den für jedermann geltenden zivilrechtlichen Regeln unterstellt. An der privatrechtlichen Natur dieser Nutzungsverhältnisse würde sich auch nichts dadurch ändern, wenn - wie die Beklagte meint - bei der Auslegung bestimmter Rechtsfragen der Grundsatz der Bundestreue Relevanz entfalten würde. Denn dadurch würde die rechtliche Natur der Rechtsverhältnisse in ihrem Kern nicht berührt.

B.

I.

Das Räumungs- und Herausgabebegehren des Klägers ist gerechtfertigt. Die Beklagte ist verpflichtet, die in Ziffer I des Urteilstenors näher bezeichneten Häuser zu räumen und an den Kläger herauszugeben, § 556 Abs. 1 BGB. Der Kläger hat nämlich die zwischen den Parteien über diese Räumlichkeiten geschlossenen Mietverträge wirksam mit Schreiben vom 21.10.1996 zum 31.10.1997 gekündigt.

1.

Der Kläger war bei Ausspruch der Kündigung vom 21.10.1996 zur Kündigung der streitgegenständlichen Mietverträge berechtigt. Seine Kündigungsberechtigung ergab sich entgegen der vom Landgericht vertretenen Ansicht aus § 567 S. 1 BGB. Diese Bestimmung ist nämlich auf die Mietverhältnisse der Parteien anwendbar. Zwar sind diese Mietverträge nicht auf bestimmte - über 30 Jahre hinausgehende - Dauer, sondern - wie § 7 S. 1 der Mietverträge verdeutlicht - auf unbestimmte Dauer abgeschlossen worden. Nach der ganz herrschenden Meinung greift § 567 S. 1 BGB jedoch auch dann Platz, wenn bei Mietverträgen mit unbestimmter Dauer für einen oder beide Vertragsteile die Kündigung für die Dauer von 30 Jahren ausgeschlossen oder eine entsprechende Option eingeräumt oder die Beendigung des Mietverhältnisses an ein bestimmtes Ereignis geknüpft worden ist, das erst nach 30 Jahren eintritt (Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 567 Rdn. 2; MüKo/Voelskow, BGB, 3. Aufl., 567 Rdn. 2; Palandt/ Putzo, BGB, 58. Aufl., § 567 Rdn. 3; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 567 Rdn. 3; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearbeitung, § 567 Rdn. 8; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdn. 223; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rdn. 937). Der Senat schließt sich dieser Literaturmeinung an. Sie allein wird dem Sinn und Zweck der Regelung in § 567 S. 1BGB gerecht.

Die Vorschrift des § 567 BGB will Generationen überdauernde und deshalb in ihren Wirkungen unübersehbare mietrechtliche Bindungen verhindern. Ein Mietvertrag soll seinem Wesen nach dem Mieter nur einen zeitlich begrenzten Anspruch auf Gebrauchsüberlassung geben. Diese zeitliche Begrenzung soll § 567 BGB sicherstellen und damit verhindern, daß durch einen Mietvertrag eine einem dinglichen Nutzungsrecht angelehnte Nutzungsberechtigung erreicht werden kann (vgl. BGH NJW 96, 2028; Bub/Treier/Grapentin a.a.O. m.w.N.). Diese zeitliche Begrenzung ist aber nicht nur geboten, wenn ein Mietvertrag auf bestimmte - über 30 Jahre hinausgehende - Dauer angelegt ist, sondern auch dann, wenn eine vertragliche Vereinbarung von Beginn an wenigstens eine der Vertragsparteien für mehr als 30 Jahre binden kann (BGH wie vor). Denn anderenfalls würde in diesen Fällen eine dem Sinn und Zweck des § 567 BGB zuwiderlaufende zeitliche Begrenzung des Vertragsverhältnisses entfallen, eine einem dinglichen Nutzungsrecht angelehnte Nutzungsberechtigung erreicht.

Aus dem von der Beklagten zitierten Urteil des BGH vom 20.02.1992 (BGHZ 117, 237) läßt sich Gegenteiliges nicht herleiten. Jenes Urteil verhält sich über eine andere Sachverhaltsgestaltung und schließt insbesondere eine Anwendung von § 567 S. 1 BGB auf Fälle, in denen einer Partei das Recht zur ordentlichen Kündigung für mehr als 30 Jahre versagt sein kann, nicht aus.

Vorliegend konnte die Vermieterkündigung, wie der Zeitablauf letztlich bestätigt hat, von vornherein über mehr als 30 Jahre ausgeschlossen sein. Dieser Möglichkeit waren sich die Parteien, wie in der Erörterung vor dem Senat unstreitig geblieben ist, bei Abschluß der Mietverträge 1962/1963 auch bewußt, zumindest haben sie einen Wohnbedarf der ausländischen Streitkräfte für mehr als 30 Jahre seinerzeit nicht ausschließen können und wollen.

Bei Ausspruch der Kündigung vom 21.10.1996 war die 30-Jahresfrist des § 567 BGB bereits verstrichen, das Kündigungsrecht des § 567 S. 1 BGB damit entstanden (OLG Hamm ZMR 97, 182/184; OLG Celle NJW-RR 94, 1473). Etwas anderes würde allerdings dann gelten, wenn die Parteien 1992/1993 die Mietverträge aus 1962/1963 beendet und durch neue Mietverträge ersetzt hätten (vgl. dazu BGH NJW 96, 2028). Eine einvernehmliche Neufestsetzung des Mietzinses reicht für sich allein indes nicht aus. Denn dadurch wurden weder die Mietverträge durch neue Verträge ersetzt, noch wurde allein dadurch eine neu anlaufende 30jährige Mietzeit oder sonstige feste Laufzeit begründet. Der Kläger hat ausdrücklich bestritten, daß 1992/1993 die Mietverträge aus 1962/1963 durch neue Mietverträge ersetzt und daß die Laufzeit der Mietverträge seinerzeit verlängert worden ist. Damit hat sich der Kläger nicht in Widerspruch zum Schreiben der Bezirksregierung vom 16.09.1996 (Bl. 127 d.A.) gesetzt. Soweit nämlich darin vom Abschluß der "neuen" Verträge in 1993 die Rede ist, können damit auch Vereinbarungen über die Mietzinsanpassungen gemeint gewesen sein. Substantielles bezüglich der Absprachen im Zusammenhang mit der Mietzinsanhebung von 1992/1993 über das Schreiben des Bundesfinanzministers vom 29.11.1991 (Bl. 144/145 d.A.) hinaus konnte die Beklagte auch im Rahmen der Erörterung vor dem Senat nicht vortragen. Aus jenem Schreiben geht aber nur hervor, daß die Beklagte keinesfalls vor Ablauf von 30 Jahren ab Abschluß der Verträge aus 1962/1963 zu einer Mietzinsanhebung bereit war. Daß dann die Mietverträge für den Fall des Fortdauerns des Wohnbedarfs der ausländischen Streitkräfte um weitere 30 Jahre oder für einen sonstigen festen Zeitraum für die Vermieter unkündbar gestellt werden sollte, klingt darin nicht einmal an.

Da § 567 BGB zwingendes Recht enthält (BGH WM 68, 7), konnten die Parteien das danach bestehende Kündigungsrecht nicht ausschließen oder einschränken, und zwar auch nicht durch Festlegung eines besonderen Nutzungszweckes. Demgemäß führt der Hinweis der Beklagten auf den in § 1 der Mietverträge festgelegten Vertragszweck in diesem Zusammenhang nicht weiter.

Die Kündigung vom 21.10.1996 hat auch zum 31.10.1997 Wirkung entfaltet. Zwar war die 30-Jahresfrist bereits längere Zeit zuvor abgelaufen. Dadurch war jedoch ein Verlust des Kündigungsrechtes nicht eingetreten. Die Kündigung nach § 567 BGB braucht nämlich nicht zum erstzulässigen Zeitpunkt erklärt zu werden; sie ist auch nach einer Vertragsdauer von mehr als 30 Jahren noch zulässig (BGHZ 117, 236/239). Der Kläger war auch nicht gehalten, am 26.10.1996 zu dem dann nächstzulässigen Termin zu kündigen. Eine Kündigung genau zum Quartalsende war ebenfalls nicht erforderlich. Einmal sind für eine Kündigung nach § 567 BGB die gesetzlichen und nicht evtl. vertragliche Kündigungsfristen maßgebend. Zum anderen bestimmt sich die Kündigungsfrist vorliegend nach § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB. § 567 Abs. 1 a BGB greift nicht Platz. Denn die Klägerin hat der Beklagten nicht Geschäftsräume im Sinne dieser Bestimmung vermietet. Die Häuser sollten der Beklagten ersichtlich weder als Geschäftslokale noch als Mittel zur Erzielung von Untervermietungsgewinnen dienen, sondern ihr lediglich die Erfüllung ihrer Verpflichtungen gegenüber den NATO-Partnern ermöglichen.

Die Kündigung vom 26.10.1996 bedurfte auch keiner Begründung. § 564 b BGB greift vorliegend bereits deshalb nicht ein, weil es sich bei den streitgegenständlichen Mietverträgen nicht um Wohnraummietverträge handelt. Der vertragsgemäße Gebrauch auf seiten der Beklagten liegt nämlich nicht im Bewohnen, sondern im Überlassen der Mieträume an die Angehörigen von NATO-Streitkräften (vgl. BGH NJW 85, 1772). Daß es sich, wie vorstehend ausgeführt, nicht um gewerbliche Mietverhältnisse handelt, steht dem nicht entgegen. Denn außerhalb von Wohnraummietverhältnissen sind nicht nur gewerbliche Mietverhältnisse denkbar (BGH wie vor).

Eine Fortsetzung der Mietverhältnisse wird auch nicht durch § 568 BGB fingiert. Sowohl das Kündigungsschreiben vom 21.10.1996 als auch das Schreiben vom 06.11.1997 (Bl. 27, 28/29 d.A.) enthielten einen wirksamen und ausreichenden Widerspruch im Sinne des § 568 BGB.

2.

Die Ausübung des Kündigungsrechtes durch den Kläger verstößt ebensowenig wie die Geltendmachung des Räumungs- und Herausgabeanspruchs gegen Treu und Glauben, § 242 BGB.

Der Umstand, daß der Kläger durch die Kündigung vornehmlich den Neuabschluß von Mietverträgen mit der Beklagten zu besseren Konditionen, insbesondere zu einem höheren Mietzins erreichen will, stellt vorliegend keinen Mißbrauch einer formalen Rechtsstellung dar. Denn § 567 S. 1 BGB soll - soweit er dem Vermieter ein Kündigungsrecht einräumt - zumindestens auch die Möglichkeit eröffnen, das lange vermietete und damit der Vermieterdisposition entzogene Objekt anderweitig, insbesondere aber marktgerecht zu nutzen. Die Geltung des MHG, insbesondere von dessen § 1 S. 1, wonach die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum zum Zwecke der Mieterhöhung - allerdings dann ausgeglichen durch die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 22 ff MHG - ausgeschlossen ist, ist zwischen den Parteien nicht vereinbart.

Der Hinweis der Beklagten auf die Verpflichtung des Klägers zu bundesfreundlichem Verhalten führt zu keiner anderen Beurteilung. Die Beklagte hat bereits nicht substantiiert dargetan, daß ihr bei Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnungen die Erfüllung ihrer völkerrechtlichen Verpflichtungen anderweitig nicht möglich ist. Im übrigen ist der Kläger bereit, die Häuser der Beklagten zu marktgerechten Bedingungen zu überlassen. Dafür, daß der Kläger gehalten sein soll, der Beklagten den Wohnraum unter dem Marktpreis zu belassen, gibt der Grundsatz des bundesfreundlichen Verhaltens nichts her. Im übrigen weist der Kläger zu Recht auf die Möglichkeit der Beklagten hin, den Wohnraum ggf., soweit weiterhin Bedarf besteht, gemäß § 89 Abs. 3 BLG anzufordern.

II.

Der Antrag zu II (Zahlungsantrag für die Zeit vom 01.11.1997 bis 31.07.1998) ist - in der aus dem Urteilstenor ersichtlichen klarstellenden Fassung - dem Grunde nach gerechtfertigt, § 557 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Beklagte gibt die Mietsachen seit dem 01.11.1997 nicht an den Kläger zurück. Die Mietverträge sind - wie aufgezeigt - seit Ende Oktober 1997 beendet. Der Kläger ist rücknahmewillig, die Beklagte verweigert die Rückgabe. Gemäß § 557 Abs. 1 S. 2 BGB kann der Kläger - wie von ihm verlangt - für diese Zeit als Entschädigung den ortsüblichen Mietzins für vergleichbare Räume verlangen. Daß der ortsübliche Mietzins für die Zeit ab 1.11.1997 mit hoher Wahrscheinlichkeit den von den Parteien 1992/1993 für die Zeit ab 1.6.1992 festgelegten Mietzins übersteigt, liegt für den Fachsenat aufgrund seiner jahrelangen Beobachtung des Mietmarktes und der Mietzinsentwicklung auf der Hand. Da der Zahlungsantrag bereits in erster Instanz sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach streitig gewesen ist, war der Rechtsstreit unter Entscheidung über den Grund wegen der Entscheidung zur Höhe an das Landgericht zurückzuverweisen, § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO. Eine eigene Entscheidung über die Höhe (§ 530 ZPO) hält der Senat wegen der bisherigen Konzentration des Rechtsstreits auf den Anspruchsgrund, sowie wegen des Umfanges der insoweit erforderlichen ergänzenden Darlegungen der Parteien, der umfangreichen Sachverhaltsaufklärung und Beweiserhebung nicht für sachdienlich.

III.

1.

Der Feststellungsantrag ist zulässig.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob und ggf. in welchem Umfange die Beklagte ab 01.08.1997 zur Zahlung von Nutzungsentschädigung im Sinne des § 557 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet ist. Diese Unsicherheit kann durch die begehrte Feststellung beseitigt werden. Allerdings fehlt im allgemeinen das abstrakte Feststellungsinteresse, wenn von Anfang an eine Klage auf Leistung möglich ist. Ob diese Regel auch gilt, wenn - wie im vorliegenden Fall - von den Parteien Leistungsbereitschaft bereits aufgrund eines Feststellungsurteils erwartet werden darf (vgl. dazu Zöller/Greger, ZPO, 21. Aufl., § 256 Rdn. 8), kann dahinstehen. Denn der Kläger konnte die ab August 1997 fällig werdende Nutzungsentschädigung bei Klageerhebung nicht im Wege der Leistungsklage geltend machen. Eine auf fällige Leistung gerichtete Klage schied bereits deshalb aus, weil die Nutzungsentschädigung für die Zeit ab August 1977 seinerzeit noch nicht fällig war. Bei der Beantwortung der Frage, ob das Feststellungsinteresse auch dann fehlt, wenn von Anfang an auf künftige Leistung hätte geklagt werden können, muß differenziert werden: Während die Klagemöglichkeit nach § 259 ZPO das Feststellungsinteresse nicht ausschließt (BGH NJW-RR 90, 1532; NJW 86, 2507; RGZ 113, 411; Zöller/Greger § 256 Rdn. 8), wird dieses für die Klagemöglichkeit nach § 258 ZPO verschiedentlich angenommen (Baumbach/Lauterbach, ZPO, 57. Aufl., § 258 Rdn. 8; Zöller/Greger § 258 Rdn. 2; kritisch Musielak/Foerste, ZPO, 1999, § 256 Rz. 15 m.w.N. in Fußnote 71). Indes zählen Mietzins und Nutzungsentschädigung nach § 557 Abs. 1 BGB richtiger Ansicht nach nicht zu den wiederkehrenden Leistungen im Sinne des § 258 ZPO (Baumbach/Lauterbach § 258 Rdn. 9; Musielak/Foerste § 258 Rz. 3; Thomas/Putzo, ZPO, 20. Aufl., § 258 Rdn. 2; OLG Düsseldorf MietR 96 154; a.A. MüKo/Lüke, ZPO, § 258 Rdn. 9).

2.

Der dem Feststellungsantrag zugrunde liegende Zahlungsanspruch des Klägers ist - in der aus dem Urteilstenor ersichtlichen klarstellenden Fassung - dem Grunde nach gerechtfertigt. Insoweit gelten die Ausführungen zu Ziffer B II entsprechend.

Auch über diesen Feststellungsantrag durfte ein Zwischenurteil über den Grund ergehen. Zwar setzt § 304 ZPO einen nach Grund und Höhe streitigen Antrag voraus. Dies kann jedoch - und ist dies vorliegend auch - bei einem bezifferten Feststellungsantrag der Fall sein, so daß bei einer solchen Fallgestaltung ein Grundurteil seinen Zweck erfüllen kann (BGH NJW 94, 3295/3296; BAG NJW 71, 774; RGZ 93, 152/154; Müko/Musielak, ZPO, § 304 Rdn. 6; Thomas/Putzo, § 304 Rdn. 2; Zöller/ Vollkommer § 304 Rdn. 3).

Da dieser Feststellungsantrag bereits in erster Instanz dem Grunde und der Höhe nach streitig gewesen ist, war der Rechtsstreit auch insoweit wegen der Entscheidung zur Höhe an das Landgericht zurückzuverweisen. Zwar handelt es sich insoweit nicht um einen auf Zahlung gerichteten Antrag, sondern um einen Feststellungsantrag. Die Regelung des § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO beschränkt sich jedenfalls ihrem Wortlaut nach nicht auf Zahlungsklage, sondern setzt ebenso wie der Erlaß eines Grundurteils i.S.d. § 304 ZPO nur voraus, daß der geltend gemachte Anspruch nach Grund und Höhe streitig ist. Das aber kann - wie der vorliegende Fall verdeutlicht - auch bei der Feststellung eines ziffernmäßig bestimmten Betrages der Fall sein. Jedenfalls aber ist eine Anwendung von § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO deshalb geboten, weil es keinen Unterschied für die Anwendbarkeit dieser Norm machen kann, ob der Kläger auf Leistung klagt oder aber, weil ihm die Möglichkeit einer Klage auf künftige Leistung nach § 258 ZPO verwehrt ist, auf Feststellung eines genau bezifferten Anspruchs klagen muß. Die vom BGH (NJW 88, 1984) gegen die Zurückverweisung eines mit einer Zahlungsklage verbundenen Feststellungsantrags nach § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO vorgebrachten Bedenken (dagegen aber Baumbach/Lauterbach § 538 Rdn. 11 und Zöller/Gummer § 538 Rdn. 20) beziehen sich auf eine andere Fallgestaltung. Dort nämlich sollte anders als vorliegend kein betragsmäßig bezifferter und in erster Instanz dem Grunde und der Höhe nach streitiger Anspruch festgestellt werden.

Wegen des Absetzens von einer eigenen Entscheidung des Senats zur Höhe wird auf die entsprechenden Ausführungen zu B II verwiesen.

C.

Die Kostenentscheidung war dem Landgericht vorzubehalten. Die weiteren Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 708 Nr. 10, 711, 546 ZPO. Der Kläger ist durch das Urteil deshalb beschwert, weil der Senat nicht über die Höhe der Berufungsanträge zu II und III befunden hat.

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30 U 238/98

11.06.1999

Oberlandesgericht Hamm 30. Zivilsenat

Urteil

Sachgebiet: U

Zitier­vorschlag: Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 11.06.1999, Az. 30 U 238/98 (REWIS RS 1999, 778)

Papier­fundstellen: REWIS RS 1999, 778

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