Oberlandesgericht Köln, Beschluss vom 02.04.2014, Az. 2 Wx 91/14

I.

Die Beteiligte zu 1. ist als Eigentümerin des oben näher bezeichneten Grundstücks im Grundbuch eingetragen. In Abteilung III lfd. Nr. 0a  ist für die Beteiligte zu 2. eine Grundschuld in Höhe von 1.050.000,00 € zuzüglich Zinsen eingetragen; ausweislich der Eintragung bestand eine - inzwischen gelöschte - Mithaft auf dem im Grundbuch von F Bl. 0000C bzw. Bl. 00000 eingetragenen Grundbesitz. Mit notariellem Vertrag vom 20.11.2013 (UR-Nr. 0000/0000 des Notars Dr. L in E, Bl. 75 ff. d.A.) veräußerte die Beteiligte zu 1. das Grundstück an die Beteiligte zu 3. Der Vertrag enthält unter anderen folgende Regelung:

„Die Belastungen in Abt. II werden vom Erwerber mit den zu Grunde liegenden Verpflichtungen, deren Inhalt ihm nach eigenen Angaben vollumfänglich bekannt ist, übernommen.

Die übrigen Belastungen werden nicht übernommen und müssen gelöscht werden. Der Notar wird angewiesen, die Löschungsunterlagen dieser Rechte für alle Beteiligten anzufordern. Diese Anweisung lässt die Verpflichtung des Veräußerers zur Lastenfreistellung unberührt.“

Mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 02.04.2014 beantragten die Beteiligten, den Eigentumswechsel sowie „die Freigabe hinsichtlich des Rechts Abteilung III  Nr. 1a“ im Grundbuch einzutragen. Nach vorheriger Korrespondenz mit dem Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten erließ die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes am 24.02.2014 eine Zwischenverfügung, in welcher die Beteiligten darauf hingewiesen wurden, dass anstelle der „Freigabe“ des Rechts in Abteilung III Nr. 1a ein entsprechender Löschungsantrag gestellt werden müsse (Ziff. 1. der Zwischenverfügung). Darüber hinaus vertrat die Rechtspflegerin des Grundbuchamts die Auffassung, dass zur Löschung dieses Rechts die bisher nicht vorliegende Zustimmung der Eigentümerin in der Form des § 29 GBO nachzuweisen sei (Ziff. 2. der Zwischenverfügung). Zur Behebung der Eintragungshindernisse setzte sie eine Frist bis zum 24.05.2014.

Mit Schriftsatz vom 10.03.2014 stellten die Beteiligten ihren Antrag insoweit klar, als hinsichtlich des in Abteilung III  lfd. Nr. 0 eingetragenen Rechts anstelle der „Freigabe“ die „Löschung“ beantragt werde. In Bezug auf deren Ziff. 2. werde gegen die Zwischenverfügung Beschwerde eingelegt; insoweit ergebe sich die erforderliche Zustimmung der Eigentümerin zur Löschung des Grundpfandrechts bereits aus dem Vertrag vom 20.11.2013.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 24.03.2014, erlassen am 25.03.2014, nicht abgeholfen und diese dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II.

1.

Die gemäß § 71 GBO statthafte und auch im Übrigen in zulässiger Weise eingelegte Beschwerde der Beteiligten hat auch in der Sache selbst Erfolg. Das Grundbuchamt durfte die nunmehr beantragte Löschung des in Abteilung III Nr. 0 eingetragenen Grundpfandrechts nicht vom Nachweis einer (erneuten) Zustimmung der Eigentümerin abhängig machen.

a) Die angefochtene Anordnung gemäß Ziff. 2 der Verfügung vom 24.02.2014 konnte allerdings in Form einer Zwischenverfügung gemäß § 18 Abs. 1 GBO ergehen. Durch eine solche Zwischenverfügung sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen, die sich nach dem Eingang des Antrages auf Vornahme einer Grundbucheintragung richten und die bei sofortiger Zurückweisung verlorengingen, erhalten bleiben. Dies ist - nur - gerechtfertigt, wenn der Mangel des Antrages mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann; nur unter diesen Voraussetzungen kommt der Erlass einer Zwischenverfügung in Betracht. Daher kann durch Zwischenverfügung nicht verlangt werden, dass der Antragsteller eine zur Eintragung erforderliche Eintragungsbewilligung des unmittelbar Betroffenen erst beibringt (vgl. etwa Senat, FGPrax 2013, 153, 154; Demharter, GBO, 29. Aufl. 2014, § 18 Rdn. 12; jeweils m.w.Nachw.). Liegt hingegen die Bewilligung des unmittelbar Betroffenen vor, kann durch Zwischenverfügung aufgegeben werden, die fehlende Eintragungsbewilligung des nur mittelbar Betroffenen beizubringen; dies gilt insbesondere auch dann, wenn - wie hier - der Grundpfandrechtsgläubiger die Löschung einer Grundschuld bewilligt hat, es aber nach Auffassung des Grundbuchamtes an der Zustimmung des Eigentümers fehlt (BayObLG, RPfleger 1997, 154; OLG Zweibrücken, RPfleger 1999, 533; Demharter, a.a.O., § 28 Rdn. 12).

b) Die danach grundsätzlich in Form einer Zwischenverfügung mögliche Anordnung gemäß Ziff. 2 der Verfügung vom 24.02.2014 durfte im vorliegenden Fall aber deshalb nicht ergehen, weil die vom Grundbuchamt geforderte Zustimmungserklärung bereits in rechter Form vorliegt.

Gemäß § 27 S. 1 GBO darf eine Hypothek, eine Grundschuld oder eine Rentenschuld nur mit Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks gelöscht werden. Die danach erforderliche Zustimmung ist ebenso wie die Eintragungsbewilligung eine dem Verfahrensrecht angehörende Erklärung und von der sachlich-rechtlichen Zustimmung nach § 1183 BGB zu unterscheiden. Sie kann bereits vor Abgabe der Löschungsbewilligung des Gläubigers erklärt werden (BayObLG, MittBayNot 1999, 287; Senat, Rpfleger 1981, 354; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rdn.2757).

Inhaltlich muss mit der Zustimmungserklärung klar zum Ausdruck gebracht werden, dass Einverständnis mit der Löschung besteht, wobei bestimmte Ausdrücke, insbesondere der Gebrauch des Wortes „zustimmen“ nicht vorgeschrieben sind. So kann eine Zustimmung des Eigentümers zur Löschung auch darin liegen, dass er sich bei der Veräußerung des Grundstücks dem Erwerber gegenüber zur Lastenfreistellung des Grundstücks verpflichtet (BayObLG, NJW 1974, 282; BayObLG, RPfleger 1981, 23; BayObLG RPfleger 1999, 154; OLG Zweibrücken, RPfleger 1999, 533; Meikel/Böttcher, Grundbuchrecht, § 27 Rdnr. 75, 77; Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 2758; Demharter, a.a.O., § 27 Rdn. 10 f.). Dies kann im Einzelfall auch solche Rechte betreffen, die bei Beurkundung des Vertrages noch nicht eingetragen waren (vgl. BayObLG, RPfleger 1981, 23; OLG Zweibrücken, RPfleger 1998, 422; OLG Zweibrücken, RPfleger 1999, 533), gilt aber in jeden Fall für Rechte, die - wie hier die verfahrensgegenständliche Grundschuld - den Beteiligten bekannt sind und deren Löschung im Übertragungsvertrag ausdrücklich angesprochen ist (Meikel/Böttcher, a.a.O., § 27 Rdnr. 78). Auch wenn eine deutlichere Formulierung durchaus möglich und wünschenswert gewesen wäre, liegt nach diesen Grundsätzen die erforderliche formgerechte Zustimmung also schon deshalb vor, weil die Beteiligten zu 1. und 3. im notariellen Übertragungsvertrag vom 20.11.2013 Einigkeit darüber erzielt haben, dass die Belastung in Abteilung III lfd. Nr. 0 des Grundbuchs nicht übernommen wird und durch die Beteiligte zu 1. zur Löschung gebracht werden muss („Die übrigen Belastungen werden nicht übernommen und müssen gelöscht werden. … Diese Anweisung lässt die Verpflichtung zur Lastenfreistellung unberührt“). Dabei ist es entgegen der im Nichtabhilfebeschluss des Grundbuchamtes vom 24.03.2014 zum Ausdruck gebrachten Rechtsauffassung im vorliegenden Zusammenhang auch ohne Bedeutung, ob nach der Vorstellung der Beteiligten zur Lastenfreistellung eine Entlassung aus der Mithaft oder eine Löschung der Grundschuld erforderlich sein würde. Denn unabhängig von diesem Gesichtspunkt waren die Beteiligten zu 1. und 3. jedenfalls darüber einig, dass die Haftung des hier verfahrensgegenständlichen Grundstücks beseitigt werden muss; auf welchem Wege die Lastenfreistellung zu erfolgen hatte, war für sie unerheblich. Von Bedeutung kann der vom Grundbuchamt in angesprochene Gesichtspunkt deshalb allein für den Fortbestand der Grundschuld an dem eventuell mithaftenden Grundstück sein (vgl. zum Fall der Veräußerung einer lastenfreien Teilfläche BayObLG, NJW 1974, 282), ohne dass hierdurch die von der Beteiligten zu 1. übernommene Freistellungsverpflichtung in Bezug auf das verfahrensgegenständliche Grundstück in Frage gestellt wird.

Unabhängig davon kann die Zustimmung nach § 27 S. 1 GBO sich auch aus einem entsprechenden Löschungsantrag des Grundstückseigentümers ergeben, der dann, wenn er gemäß § 30 GBO in der Form des § 29 Abs. 1 GBO gestellt ist, grundsätzlich keiner weiteren Erklärungen mehr bedarf (BayObLG, NJW 1974, 282; OLG Zweibrücken, RPfleger 1999, 533; Demharter a.a.O., § 27 Rdn. 11, jeweils m.w.N.). Ein gemäß § 15 GBO vom Notar gestellter Antrag ist dabei zwar an die beurkundeten oder beglaubigten Erklärungen der Antragsberechtigten gebunden, es genügt aber, wenn diesen Erklärungen im Wege der Auslegung eine Zustimmung zur Löschung entnommen werden kann (vgl. BayObLG DNotZ 1980, 230; OLG Zweibrücken, RPfleger 1999, 533). Vor diesem Hintergrund muss auch in dem vom Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten - im Namen der Beteiligten und in Ausnutzung der ihm in V. 2. des Vertrages vom 20.11.2013 erteilten Vollmacht - unter dem 02.01.2014 gestellten Löschungsantrag eine Zustimmung im Sinne des § 27 GBO gesehen werden. Denn in Ziff. V. 2. des Vertrages vom 20.11.2013 haben die Vertragschließenden den beurkundenden Notar auch beauftragt und bevollmächtigt, gegenüber dem Grundbuchamt die erforderlichen Anträge zu stellen, die zur in Abteilung III lastenfreien Übertragung des Grundstücks notwendig sind. Hierzu gehört der gestellte Löschungsantrag einschließlich der darin enthaltenen erklärende Zustimmung der Beteiligten zu 1. zur Löschung des in Abteilung III lfd. Nr. 1a eingetragenen Rechts.

Das Grundbuchamt wird deshalb nunmehr unter Hintanstellung seiner in Ziff. 2 der Zwischenverfügung vom 24.02.2014 geäußerten Bedenken über den Löschungsantrag zu entscheiden haben.

2.

Eine Kostenentscheidung nach § 84 FamFG ist nicht veranlasst, weil den Beteiligten im Beschwerdeverfahren kein Gegner gegenübersteht.

Anlass zur Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) besteht nicht. Gegen die vorliegende Entscheidung ist damit kein weiteres Rechtsmittel gegeben.

III.

Die bisherige Behandlung der Sache durch die Rechtspflegerin gibt dem Senat Anlass, für künftige Verfahren auf Folgendes hinzuweisen:

1.

Die Zwischenverfügung ergeht auch im Grundbuchverfahren durch förmlichen Beschluss. Dieser muss gemäß § 38 Abs. 2 FamFG die Beteiligten, ihre gesetzlichen Vertreter und ihre Bevollmächtigten sowie die an der Entscheidung mitwirkenden Gerichtspersonen, eine Beschlussformel und eine Begründung enthalten (Senat, Beschluss vom 20.01.2010 – 2 Wx 109/09 [juris-Rz. 12]; OLG Düsseldorf, FGPrax 2013, 14 [juris-Rz. 23]). Darüber hinaus muss auf dem Beschluss gemäß § 38 Abs. 3 FamFG das Datum des Erlasses vermerkt sein (Senat, a.a.O.).

2.

Die von einem Notar im Rahmen der vermuteten Vollmacht nach § 15 GBO eingelegte Beschwerde ist grundsätzlich als Rechtsmittel des oder der Antragsberechtigten anzusehen. Dieser - und nicht der Notar - ist dann auch ausschließlich Beschwerdeführer, sofern sich nicht aus einer ausdrücklichen Angabe oder aus den Umständen ausnahmsweise etwas anderes ergibt (Demharter, a.a.O., § 15 Rn. 20 m.w.Nachw.).