Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.10.2000, Az. V ZR 122/99

[X.] DES VOLKESURTEILV ZR 122/99Verkündet am:27. Oktober 2000R i e g e l ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 27. Oktober 2000 durch [X.], Prof. Dr. [X.], [X.],[X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des [X.] vom 14. Januar 1999 aufgeho-ben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Beklagten besaßen in [X.]ein großes Grundstück mit einemkleineren Haus aus den 60er Jahren, das der Beklagte, von Beruf Architekt,selbst in der Folgezeit durch Um- und Anbauten verändert hatte. Sie beabsich-tigten, das Grundstück zu teilen, den Teil mit dem Haus zu verkaufen undselbst auf dem ihnen verbleibenden Grundstücksteil neu zu bauen. Sie tratenmit den Klägern in Vertragsverhandlungen, die interessiert waren, den "Altbau"teilweise abreißen und das verkleinerte "[X.]" durch den Beklagten zueinem Zweifamilienhaus aufstocken zu lassen. Der Beklagte richtete eine Bau-- 3 -voranfrage für das von den Klägern geplante Zweifamilienhaus an die [X.]. Mit notariellem Kaufvertrag vom 13. Juli 1993 verkauften die Beklagten [X.] eine noch zu vermessende Teilfläche von rd. 3.500 qm aus [X.] zum Preis von 590.000 DM mit folgender Maßgabe:Auf der [X.] steht das Wohnhaus [X.] a.Der Erwerber ist unter Beachtung der gesetzlichen und sonstigen be-hördlichen Vorschriften berechtigt, nach Belieben dieses Wohnhausaus- und umzubauen, sowie weitere Gebäude auf der [X.] zuerrichten....Weitere Fälligkeitsvoraussetzung ist der Nachweis durch den Veräuße-rer, daß auf der Teilfläche aus Flur Nr. 688/II ein Wohnhaus in [X.] eines Zweifamilienwohnhauses mit Nebengebäuden (Gara-ge, [X.]) errichtet werden kann.Der Nachweis wird erbracht durch eine schriftliche Bestätigung desLandratsamtes [X.]als Baugenehmigungsbehörde aufgrund einer ent-sprechenden Bauvoranfrage.Unter VI. "Gewährleistung, Leitungsrechte" heißt es u.a.Der Veräußerer leistet Gewähr dafür, daß auf der [X.] ein Zweifamilienwohnhaus mit einer anrechenbarenWohnfläche von ca. 240 qm - ohne Nebengebäude - errichtet [X.].Die Art der Bebauung ergibt sich nach den Bestimmungen des [X.].Eine weitergehende Gewährleistung erfolgt nicht.Der Veräußerer haftet nicht für die Richtigkeit des angegebenen Flä-chenmaßes, die Bodenbeschaffenheit, die Verwertbarkeit für die Zweckedes Erwerbers und Sachmängel aller Art, insbesondere auch nicht für- 4 -den Bauzustand der Gebäude, auch nicht dafür, daß das [X.] bebaut werden kann....Der Veräußerer versichert jedoch, daß er ihm bekannte versteckte [X.] nicht verschwiegen hat, keine unerfüllten behördlichen Auflagen be-stehen, es sich nicht um ein denkmalgeschütztes Bauwerk handelt [X.] auch bezüglich des Grund und Bodens keine sogenannten Altlastenbekannt sind.Das Haus war zur Aufstockung nicht geeignet; die Kläger haben es ab-gerissen. Sie verlangen den auf das Haus entfallenden Teil des Kaufpreiseszuzüglich Gutachter- und Planungskosten für den Neubau, Abriß- und Geneh-migungskosten für Alt- und Neubau, für Probebohrungen, Fotokopien und Ko-sten des Beweissicherungsverfahrens im Gesamtbetrag von 568.383,92 [X.] Schadensersatz von den Beklagten. Das [X.] hat die Klage [X.]; das Berufungsgericht hat ihr dem Grunde nach stattgegeben und [X.] die Sache an das [X.] zurückverwiesen.Mit ihrer Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung [X.] des [X.]s. Die Kläger beantragen die Zurückweisung der Revi-sion.Entscheidungsgründe:[X.] Revision hat [X.] 5 -1. Zutreffend wendet sich die Revision gegen die Auslegung des [X.]s, der Kaufvertrag der Parteien enthalte eine konkludente [X.] im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB dahin, die Altbausubstanz sei für das be-absichtigte Um- und Ausbauvorhaben verwendbar.a) Eine ausdrückliche Zusicherung in diesem Sinne ist, wovon auch [X.] ausgeht, in dem umfangreichen und ins einzelne gehendenKaufvertrag nicht enthalten. Ob dennoch eine Zusicherung erfolgt ist, ist eineFrage der Auslegung, bei der das Verhalten des Verkäufers aus der Sicht [X.] unter objektiver Würdigung der Umstände nach [X.] und Glauben zubewerten ist. Dies verkennt das Berufungsgericht auch nicht. Seine Annahme,eine Eigenschaftszusicherung liege vor, beruht jedoch auf [X.].Denn es hat den festgestellten Sachverhalt nicht ausreichend gewürdigt und anden gesetzlichen Anforderungen gemessen. Zwar gingen die Parteien überein-stimmend bei Vertragsschluß davon aus, daß das Haus zum Umbau in [X.] zu gebrauchen sei; sie setzten damit die Eigenschaft im Sin-ne des § 459 Abs. 1 Satz 2, [X.]. BGB vertraglich voraus. Nicht jede [X.] ist aber zugleich zugesichert ([X.], 158, 160), und zwarselbst dann nicht, wenn sie in einem notariellen Vertrag bezeichnet ist (vgl.[X.]. v. 18. Dezember 1987, [X.], [X.], 716, 717 "[X.] als Bauplatz"). Eine Zusicherung im Sinne des § [X.]. 2 BGB setzt vielmehr nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] voraus, daß der Verkäufer in vertragsmäßig bindender Weise [X.] für das Vorhandensein einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmtund damit die Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens [X.] einstehen zu wollen. Dies gilt auch für die hier allein in [X.] 6 -kommende konkludente Zusicherung ([X.]. v. 12. April 1996, [X.]/95,NJW 1996, 2027 m.N.).Die vertraglichen Regelungen, die das Berufungsgericht als objektivenErklärungsinhalt für die Zusicherung heranziehen will, ergeben nicht, daß [X.] die Gewähr für diese Eigenschaft übernommen hätten. Der [X.] bezeichnet seinen Gegenstand als "Wohnhaus". Die anschließende [X.], die Käufer dürften dieses "nach Belieben aus- und umbauen sowie [X.] errichten", zielt nicht auf eine Haftung der Verkäufer ab, sonderndient der nachbarrechtlichen Absicherung der Käufer, mit ihren Bauplänen aufdie Nachbarn und Verkäufer keine Rücksicht nehmen zu müssen. Die Aufzäh-lung, was die Verkäufer bei einem Abriß entnehmen durften, dient deren Vor-teil, verhält sich mithin nicht zu einer Haftung der Verkäufer. Schließlich knüpftdie Fälligkeit des Kaufpreises allein an die baurechtliche Zulässigkeit des ge-planten Vorhabens an, die davon abhängig gemacht wird, daß der [X.] die von den Käufern beabsichtigte Bebauung durch die Baugenehmigungs-behörde erbracht ist. Diese detaillierte Regelung zu Kaufmodalitäten, auf diedie Parteien Wert legten, verbietet den Schluß, die Verkäufer seien zusätzlich,ohne Regelung im Vertrag, bereit gewesen, das erhebliche Risiko einer Haf-tungsübernahme für die Verwendbarkeit der Altbausubstanz zu tragen. [X.] sich auch deshalb, weil zuvor bei den Verhandlungen über den [X.] durch den von den Klägern gestellten Baufachmann ausdrücklich daraufhingewiesen worden war, nur ein Statiker könne die Frage der [X.] vorhandenen Mauerwerkes zuverlässig beurteilen.b) Die Revision weist zudem zutreffend darauf hin, daß das Berufungs-gericht den Notarvertrag nicht in seiner Gesamtheit gewürdigt, [X.] [X.] unter Ziffer VI vereinbarten Haftungsausschluß nicht in seine Erwägungeneinbezogen hat. Dort heißt es ausdrücklich, daß der Veräußerer neben [X.] der Haftung für Sachmängel und für den Bauzustand des Grund-stücks auch nicht "für die Verwertbarkeit für die Zwecke des Erwerbers" hafte.Dieser Haftungsausschluß folgt der Vereinbarung, daß die Verkäufer Gewährdafür leisten, daß ein Wohnhaus mit einer bestimmten Wohnfläche nach denBestimmungen des Bebauungsplanes errichtet werden kann. Sie bezieht [X.] auf die - auch zur Fälligkeitsvoraussetzung gemachte - Erteilung der bau-rechtlichen Genehmigung für ein Zweifamilienhaus. Wenn, wie der [X.], "eine weitere Gewährleistung nicht erfolgt", fehlt es an der [X.] einer konkludenten Haftungsübernahme.2. Auch die Auffassung des Berufungsgerichts, jedenfalls bestehe [X.] (§§ 459 Abs. 1, 462 BGB), hält der rechtlichen [X.] nicht stand. Das Berufungsgericht läßt in diesem Zusammenhang zwarden vereinbarten Haftungsausschluß nicht unberücksichtigt. Es verkennt aber,daß hier nicht, wie es der Senat in den von ihm zitierten Entscheidungen [X.] hat ([X.], 100; Urt. v. 12. April 1996, aaO), grundlegende Mängel [X.] in Frage stehen, die zu einer Nichtigkeit der Klausel führen könn-ten. Den Parteien war zudem von einem zugezogenen Fachmann eröffnet [X.], die [X.] könne nur ein Statiker entscheiden. Wenn sie, ohneein solches Gutachten einzuholen, vereinbaren, das Risiko "Verwertbarkeit [X.] des Erwerbers" bei den Käufern zu belassen, ist ein Verstoß gegen[X.] und Glauben nicht [X.] 8 -II.Das Berufungsurteil kann danach nicht bestehen bleiben. Die Sache istindessen nicht zur Endentscheidung reif; denn die Kläger haben sich in dermündlichen Verhandlung vor dem Senat mit der Gegenrüge auf ihre [X.] gegen die Verneinung des arglistigen Verschweigens eines Feh-lers (fehlende Umbaueignung) bezogen. Von seinem Standpunkt aus hatte [X.] keinen Anlaß, hierauf einzugehen. Dies ist nunmehr nachzu-holen.Tropf [X.]Klein Lemke Gaier