Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.04.2013, Az. III ZR 249/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VERSÄUMNISURTEIL
III ZR 249/12

Verkündet am:

11. April 2013

B o t t

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der III.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 11.
April 2013 durch den Vizepräsidenten [X.] und [X.]
[X.], [X.], [X.] und Dr. Remmert

für Recht erkannt:

Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.] vom 10. Juli 2012 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Kläger, ein [X.], verpachtete an die [X.] im August 2008 einen Kleingarten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes. Für die Übernahme der dort errichteten Gartenlaube leistete die [X.] an den Klä-ger einen "Abstand"

. In dem [X.] sind un-ter anderem folgende Regelungen enthalten:

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"§ 2 Pachtdauer und Kündigung

1.

2.
Der Pächter ist berechtigt, das Pachtverhältnis bis zum [X.] im August zum 30. November eines Jahres zu kündigen. Für die Beendigung des Pachtvertrages gelten die Bestimmun-gen des Bundeskleingartengesetzes ([X.]).

3.

4.

5.
Sobald der Vorstand Kenntnis von der Kündigung des Pacht-verhältnisses erhält, stellt er möglichst kurzfristig fest, welche unzulässigen störenden und dem [X.] nicht zumutba-ren Gegenstände zu entfernen sind.
Bei einer Beendigung des Pachtverhältnisses entscheidet aus-schließlich der Verpächter über die erneute Verpachtung des [X.].

6.
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§ 4
Kleingärtnerische Nutzung

1.
Der Pächter ist verpflichtet, seinen Kleingarten kleingärtnerisch

2.-

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§ 6 Pächterwechsel

1.
Nach Beendigung des [X.] ist der Garten in einem solchen Zustand herauszugeben, wie er sich aus einer kleingärtnerischen Nutzung gem. § 1 Ziffer 1 [X.] ergibt. Alle unzulässigen, störenden und dem Nach-pächter nicht zumutbaren Einrichtungen und Gegenstände sind auf Verlangen des Verpächters vom ausscheidenden Pächter zu entfernen. Dies bezieht sich auf Baulichkeiten und [X.]. Der Verpächter setzt zur Beseitigung eine Frist. Bei Nichteinhaltung der Frist kann der Verpächter die entsprechen-den Maßnahmen auf Kosten des Garteninhabers durchführen lassen. Dieser ist zur Duldung der Maßnahmen und zur [X.] der damit verbundenen Kosten verpflichtet. Der Verpächter sorgt für eine fachgerechte Wertermittlung der im Kleingarten verbleibenden Baulichkeiten und Anpflanzungen. Die Kosten der Wertermittlung trägt der ausscheidende Pächter.

2.
Der abgebende Pächter verpflichtet sich, die in der Wertermitt-lung erfassten Baulichkeiten und Anpflanzungen gegen [X.] des wertermittelten Betrages auf den [X.] zu übertragen.

3.

4.

5.
Der Verpächter ist berechtigt und verpflichtet, die Zahlung des [X.] für den Anspruchsberechtigten entge-genzunehmen. Ein höherer Entschädigungsbetrag als der ermit-telte darf weder geleistet noch entgegengenommen werden. Hinsichtlich des [X.] bestehen Rechtsbe-ziehungen nur zwischen ausscheidendem [Pächter] und Nach-pächt

6.
Ist kein [X.] vorhanden, ist über den Verbleib der [X.] und der Anpflanzungen eine schriftliche Vereinbarung zwischen abgebendem Pächter und Verpächter zu schließen. -

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Der Verpächter ist in diesem Fall nicht zur Zahlung des [X.] verpflichtet. Der abgebende Pächter hat den Garten bis zur [X.] nach § 4 zu bewirtschaften, die Pacht, Verwaltungsgebühr sowie Umlagen des Vereins zu zahlen und sonstige Leistungen zu erbringen oder die [X.] einschließlich Fundamenten, befestigte Wege und An-pflanzungen zu entfernen und den Kleingarten im umgegrabe-nen Zustand zu übergeben."

Anfang November 2009 stellte der Kläger (wegen von ihm behaupteter Zahlungsrückstände)
Strom und Wasser für die Parzelle der [X.]n ab.
Hierauf erklärte die [X.] die fristlose Kündigung des Pachtvertrags zum 1.
Dezember 2009. Ferner kündigte die [X.] das Pachtverhältnis [X.] zum 30. November 2010. Ein [X.] stand nicht zur Verfügung. Nach dem November 2009 bewirtschaftete die [X.] den Kleingarten nicht mehr.

Der Kläger verlangt von der [X.]n (nach Abschluss eines Teil-Vergleichs über den [X.] des [X.]) -
wahlweise -
entweder die Bewirtschaftung des [X.] unter Tragung der damit verbundenen Entgel-te und Gebühren oder die Entfernung sämtlicher auf der Parzelle befindlichen Baulichkeiten, Anpflanzungen, beweglichen Sachen einschließlich Fundamente sowie die Rückgabe der gesamten Parzelle im vollständig geräumten und um-gegrabenen Zustand.

Die Parteien haben über die Wirksamkeit der Regelung in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags sowie darüber gestritten, ob die fristlose Kündigung der [X.] berechtigt und wirksam gewesen ist, ob eine Rücknahme des [X.] durch den Kläger als ordnungsgemäß erfolgt ist, inwieweit die [X.] die [X.] von Anpflanzungen, Baulichkeiten und beweglicher Habe geräumt hat und 2
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ob dem Anspruch des [X.] der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung, insbesondere der Verwirkung, entgegen steht.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Be-stimmung in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Pächters unwirksam. Die hiergegen ein-gelegte Berufung des [X.] hat das [X.] zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebe-gehren weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-richt.

Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu [X.]. Das Urteil beruht aber inhaltlich nicht auf der Säumnis der [X.]n, sondern auf der Berücksichtigung des gesamten Sach-
und Streitstands (vgl.
etwa Senatsurteil vom 18. Januar 2007 -
III
ZR 44/06, NJW-RR 2007, 621 Rn.
6; [X.], Urteil vom 4. April 1962 -
V
ZR 110/60, [X.]Z 37, 79, 81 ff).

I.

Das Berufungsgericht hält § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags im [X.] an das Amtsgericht gemäß § 307 Abs.
1 BGB für unwirksam. Diese vertragliche 5
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Regelung benachteilige den Pächter unangemessen. Sie differenziere nicht danach, ob die Gegenstände, die sich im Garten befänden, der üblichen klein-gärtnerischen Nutzung entsprächen, von wem sie eingebracht worden seien und in wessen Eigentum sie stünden. Die frei gewordenen Parzellen in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und diesbezügliche ordnungsbehördli-che Auflagen zu erfüllen, falle in die Sphäre des Verpächters. Durch §
6 Nr. 6 des Pachtvertrags werde
eine fristlose oder eine ordentliche Kündigung des Pachtvertrags durch den Pächter faktisch ausgeschlossen, wenn kein Nach-pächter zur Verfügung stehe. Einen Kleingarten vollständig zu beräumen und umzugraben, stehe auch seinem Zweck und dem Anliegen, die Parzelle [X.] zeitnah weiter zu verpachten, entgegen.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1.
Wie der erkennende Senat für einen Parallelfall mit Urteil vom 21. [X.] 2013 ([X.], BeckRS 2013, 04611) bereits ausgesprochen hat, ist die formularvertragliche Bestimmung in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags nicht ge-mäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB unwirksam.

a) § 6 des [X.]s, den der Senat selbständig auslegen kann, weil eine unterschiedliche Auslegung durch verschiedene [X.] in Betracht kommt (s. etwa Senatsurteile vom 4. März 2010 -
III ZR 79/09, [X.]Z 184, 345, 347 Rn. 10 und vom 23. September 2010 -
III ZR 246/09, [X.]Z 187, 86, 94
Rn. 26, jeweils mwN), regelt den "Pächterwechsel". Er
unter-scheidet hierbei den Fall, in dem ein [X.] zur Verfügung steht (§ 6 Nr. 1 9
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bis 5), von der hier im Streit stehenden Konstellation, dass "kein [X.] vorhanden"
ist (§ 6 Nr. 6). § 6 Nr. 6 des Vertrags bestimmt für den [X.] Fall des fehlenden [X.]s, dass der (abgebende) Pächter den Klein-garten bis zur [X.] unter Fortzahlung der vereinbarten Entgelte und Gebühren zu bewirtschaften oder die Baulichkeiten einschließlich Fundamente, befestigte Wege und Anpflanzungen zu entfernen und den Kleingarten im um-gegrabenen Zustand zu übergeben hat. Dies stellt unter gebotener Berücksich-tigung der Vorgaben des dispositiven Gesetzesrechts, des Zwecks eines [X.] und der berechtigten Interessen beider Vertragsteile keine unangemessene Benachteiligung des Pächters dar.

b) Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners des [X.] im Sinne von §
307 BGB ist gegeben, wenn der Verwender durch eine einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten sei-nes Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch [X.] Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; s. etwa Senatsurteile vom 17.
Januar 2008
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III ZR 74/07, [X.]Z 175, 102, 107 f Rn.
19; vom 4. März 2010 -
III ZR 79/09, [X.]Z 184, 345, 355 f Rn. 31 und vom 13. Januar 2011 -
III ZR 78/10, NJW 2011, 1726, 1728 Rn. 24 mwN). So liegt es hier nicht.

aa) Soweit dem Pächter -
nach seiner Wahl, anstelle einer Weiterbewirt-schaftung -
auferlegt wird, auf dem von ihm gepachteten Kleingarten befindliche Baulichkeiten einschließlich der Fundamente, befestigte Wege und [X.] zu entfernen und den Kleingarten im umgegrabenen Zustand zurückzuge-ben, steht dies -
jedenfalls im [X.]gehalt -
im Einklang mit dem Leitbild der ge-setzlichen Vorschriften. Danach stehen die betreffenden Sachen im Eigentum des [X.] und sind von ihm nach Beendigung des Pachtvertrags 12
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zu entfernen, sofern keine Übernahme durch den
Verpächter oder einen Nach-pächter vereinbart wird.

(1) Werden Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen von einem [X.] auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spricht eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Pachtverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck im Sinne des §
95 Abs. 1 Satz
1 BGB geschehen sollte, mit der Folge, dass diese eingebrachten Sachen als bloße "Scheinbestandteile"
nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern im Eigentum des Pächters verbleiben (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Februar 2003 -
III ZR 176/02, [X.] 2003, 391, 392; [X.], Urteile vom 4. Juli 1984 -
VIII ZR 270/83, [X.]Z 92, 70, 73 f; vom 31. Oktober 1986 -
V [X.], NJW 1987, 774; vom 20. Mai 1988
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V [X.], [X.]Z 104, 298, 301 und vom 22. Dezember 1995 -
V [X.], NJW 1996, 916, 917; [X.]/[X.], 6. Aufl., § 95 Rn.
8, 10). Diese Vermutung wird nicht schon bei einer massiven Bauart des Gebäudes oder bei langer Dauer des Vertrags entkräftet (Senatsurteil vom 13.
Februar 2003 aaO; [X.], Urteile vom 4.
Juli 1984 aaO [X.] und vom 22.
Dezember 1995 aaO mwN). Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass der [X.] bei der Einbringung den [X.]en hat, die Sache bei Beendigung des Vertrags-verhältnisses in das Eigentum des Verpächters beziehungsweise eines dritten Grundstückseigentümers fallen zu lassen (Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO; [X.], Urteile vom 4. Juli 1984 aaO; vom 20. Mai 1988 aaO und vom 22.
Dezember 1995 mwN; [X.]/[X.] aaO).

Nach diesen Grundsätzen befinden sich Baulichkeiten, Anlagen und An-pflanzungen, die entweder vom Kleingartenpächter selbst errichtet oder von 14
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einem Vorpächter eingebracht und sodann vom Pächter übernommen worden sind, im Eigentum des [X.] und nicht im Eigentum des Verpäch-ters oder eines dritten Grundstückseigentümers ([X.], [X.], 10. Aufl., § 3 Rn. 45 und § 4 Rn. 21; vgl. auch Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO). Dies spiegelt sich in § 6 Nr. 2 des Pachtvertrags wider, der mit der Begründung der Verpflichtung des abgebenden Pächters, die Baulichkeiten und [X.] gegen Erstattung des wertermittelten Betrags auf den
[X.] zu übertragen, voraussetzt, dass nicht der Grundstückseigentümer oder der [X.], sondern der (abgebende) Pächter Eigentümer dieser Sachen ist. Mit der -
auch stillschweigend möglichen -
Übereignung der Sachen wird der Nach-pächter neuer Eigentümer (vgl. zur Anwendung der §§ 929 ff BGB auf [X.] etwa [X.], Urteil vom 31. Oktober 1986 aaO mwN). Dabei kann, wie § 6 Nr. 5 Satz 1 des Pachtvertrags es vorsieht, die hierfür bestimmte Ent-schädigungszahlung des [X.]s ("Abstand") auch an den Verpächter entrichtet werden.

(2) Der Verpächter muss grundsätzlich nicht hinnehmen, dass der [X.] die in dessen Eigentum stehenden Baulichkeiten, Anlagen und [X.] auf dem Grundstück belässt. Vielmehr kann er vom Pächter die Entfernung dieser Sachen verlangen.

Gemäß § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs.
1 [X.] ist der Pächter verpflichtet, den Kleingarten zurückzugeben. Die Pflicht zur Räumung umfasst neben der Übergabe des unmittelbaren Besit-zes
an dem Grundstück auch die Entfernung von Baulichkeiten, Anlagen, Ein-richtungen und Anpflanzungen, die der Pächter eingebracht oder von seinem Vorpächter übernommen hat, soweit diese Sachen nicht vereinbarungsgemäß vom Verpächter oder vom nachfolgenden Pächter zu übernehmen sind (vgl. 16
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dazu [X.], Urteile vom 8. Juli 1981 -
VIII ZR 326/80, NJW 1981, 2564 f; vom 23. Oktober 1985 -
VIII ZR 231/84, [X.]Z 96, 141, 144 und vom 26. April 1994
-
XI ZR 97/93, NJW-RR 1994, 847, 848 mwN; [X.], NJW-RR 1991, 11; [X.], [X.], 767; [X.] aaO § 4 Rn. 21 und vor §§ 7 bis 10 Rn. 8). Darauf, ob die Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und [X.] der kleingärtnerischen Nutzung (§ 4 des Pachtvertrags) dienen oder nicht, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. § 596 Abs. 1 BGB, wonach der Pächter verpflichtet ist, die Pachtsache in dem Zustand zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsmäßigen Bewirtschaftung ent-spricht -
danach dürften beziehungsweise müssten zumindest die üblichen An-pflanzungen auf dem Grundstück verbleiben (vgl. [X.]/[X.] aaO § 95 Rn. 10) -, ist nicht einschlägig; § 4 [X.] ordnet die [X.] Geltung der Vorschriften des allgemeinen Pachtrechts und nicht der spezi-ellen Bestimmungen über den [X.] (§§ 585 bis 597 BGB) an ([X.] aaO § 4 Rn. 4).

(3) Hiernach enthält die in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags für den Fall des Fehlens eines [X.]s statuierte Pflicht des Pächters, den Kleingarten von Anpflanzungen, Baulichkeiten und Anlagen zu beseitigen und gewisserma-ßen im "Urzustand"
(umgegraben) zurückzugeben, keine erhebliche Abwei-chung von den Vorgaben der gesetzlichen Regelung.

bb) Soweit der Pächter in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags anstelle der Besei-tigung der Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen zur Fortzahlung der [X.] Entgelte und Gebühren verpflichtet wird, steht diese Regelung ([X.]: im [X.]) ebenfalls im Einklang mit dem
dispositiven Gesetzesrecht
(s. § 584b BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 1 [X.]).

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cc) Eine Unwirksamkeit von § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB folgt auch nicht aus dem Zweck des [X.] und der Abwägung der berechtigten Interessen beider Vertragsteile.

Der Zweck des Kleingartenpachtvertrags liegt in der -
sozialpolitisch und städtebaulich erwünschten (s. Mainzcyk aaO Einl. Rn. 3 ff) -
Nutzung eines Grundstücks zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf und zur Erholung (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 [X.]) im Rahmen einer hierfür bereit gestellten Anlage (Kleingartenanlage, § 1 Abs. 1 Nr. 2 [X.]) und innerhalb einer Gemeinschaft von Kleingärtnern, deren Organisation ([X.]) regelmäßig die Gemeinnützigkeit zuerkannt wird (§ 2 [X.]). Sowohl der verpachtende [X.] als auch der Kleingartenpächter nehmen hie-rauf bezogen ihre Aufgaben und Funktionen wahr und sind insoweit beiderseits schutzwürdig. Der Pächter hat ein vom Gesetz anerkanntes Interesse an einer preisgünstigen und ihm gegenüber nur unter besonderen Voraussetzungen kündbaren Kleingartennutzung (s. §§ 5, 6 und 8 ff [X.]). Dem verpachten-den [X.] obliegt es, die ordnungsgemäße kleingärtnerische Nut-zung sicherzustellen und das Wohl der [X.] in der betroffenen Anlage zu fördern.

[X.] ein Pächter den Kleingartenpachtvertrag durch eigene Kündigung beenden und die Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen auf dem [X.] belassen, findet sich jedoch kein [X.], so kann er nicht darauf vertrauen, dass der verpachtende Verein und somit die Gemeinschaft der in der Anlage verbliebenen Kleingartenpächter -
auf eigene Kosten -
dafür sorgt, dass der Kleingarten ordnungsgemäß weiterbewirtschaftet wird oder die darauf [X.] Sachen entfernt werden, um auf diese Weise einen Verfall der [X.]en und Anlagen und eine "Verwilderung"
des [X.] abzuwenden. 20
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Die vollständige Beräumung des von ihm genutzten Grundstücks obliegt dem Pächter, der -
wie oben ausgeführt -
auch Eigentümer der eingebrachten Sa-chen ist. Dies mag für den Pächter im Einzelfall eine erhebliche Belastung [X.]. Es ist aber nicht zu verkennen, dass diese Belastung sonst den [X.] Verein träfe und kein tragfähiger Grund ersichtlich ist, warum das Kostenfreihaltungsinteresse
des Pächters das Kostenfreihaltungsinteresse des verpachtenden Vereins überwiegen sollte. [X.] (in der betreffenden Anlage) von [X.] in ausreichendem Maße nachge-fragt, so wird es regelmäßig keine großen Schwierigkeiten bereiten, einen [X.] zu finden, der bereit ist, die vom Pächter eingebrachten oder über-nommenen Sachen (gegen Zahlung eines [X.]) seinerseits zu über-nehmen (§ 6 Nr. 2 des Pachtvertrags, §§ 929 ff BGB); in diesem Falle werden weder Pächter noch Verpächter mit besonderen Kosten belastet. Gibt es aber in der betroffenen Anlage nur wenig oder gar keine Nachfrage nach Kleingar-tengrundstücken
-
wie dies hier von dem Kläger vorgetragen wird -, so könnte es für den verpachtenden [X.] zu
einer Gefährdung seiner wirt-schaftlichen Existenz führen, müsste er seinerseits, trotz geringer eigener, ihm verbleibender Einnahmen, die Kosten für die kleingärtnerische Weiterbewirt-schaftung oder die vollständige Beräumung der von Pächtern gekündigten [X.]n tragen.

Einer Differenzierung danach, ob die Baulichkeiten, Anlagen und An-pflanzungen vom kündigenden Pächter oder einem Vorpächter eingebracht
-
und vom kündigenden Pächter sodann übernommen (§ 6 Nr. 2 des Pachtver-trags) -
worden sind oder ob sie der üblichen kleingärtnerischen Nutzung ent-sprechen oder nicht, bedarf es nicht. Wie ausgeführt, stehen diese Sachen in aller Regel im Eigentum des (aktuellen) Pächters. Der Pächter, der die Sachen auf eigene Kosten selbst eingebracht hat, ist nicht
geringer oder höher [X.]
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würdig als der Pächter, der diese Sachen gegen Zahlung eines [X.] übernommen hat. Das mit der Beseitigung der Sachen verbundene [X.] Opfer ist in beiden Fällen gleich. Auf die Frage, ob die Einbringung der übli-chen kleingärtnerischen Nutzung entspricht, kommt es deshalb nicht an, weil eine Einbringung von Sachen, die im Widerspruch zur ordnungsgemäßen klein-gärtnerischen Nutzung steht, ohnehin nicht gestattet ist und es bei der [X.] des Kleingartengrundstücks in aller Regel (wegen der Nichtanwendbar-keit des § 596 Abs. 1 BGB) gerade um die "üblicherweise"
(im Rahmen einer ordnungsgemäßen kleingärtnerischen Nutzung) eingebrachten Sachen geht.

Den Interessen des kündigenden Pächters wird § 6 Nr. 6 des Pachtver-trags hinreichend dadurch gerecht, dass die mit der vollständigen Beräumung des Grundstücks verbundenen Kosten durch Beibringung eines [X.]s (dann findet die Regelung in § 6 Nr. 1 bis 5 des Pachtvertrags Anwendung)
oder durch Weiterbewirtschaftung des [X.] abgewendet werden [X.]. Die Begründung der Vorinstanzen, § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags wirke sich für den Pächter faktisch als Kündigungshindernis aus, berücksichtigt nicht, dass die Pflicht zur vollständigen Räumung des Grundstücks, also einschließlich der Entfernung von dort eingebrachten Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen, zu den vom Gesetz vorgesehenen Folgen der wirksamen Beendigung eines Pachtvertrags zählt. Soweit der Pächter anstelle der Räumung (Beseitigung) zu einer Weiterbewirtschaftung unter Fortzahlung der vereinbarten Entgelte und Gebühren verpflichtet wird, findet auch dies in den gesetzlichen Vorgaben eine Stütze (s. § 584b Satz 1 und 2 BGB i.V.m. § 4 Abs. 1 [X.]). [X.] kann die in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags niedergelegte alternative Ver-pflichtung des Pächters (zur Räumung/Beseitigung oder entgeltlicher [X.]) im Grundsatz nicht als eine unbillige Belastung oder Kündi-gungserschwerung gewertet werden. Das "Risiko der Nichtweiterverpachtung 24
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des Grundstücks"
liegt insofern -
nämlich: hinsichtlich der Kosten der Beräu-mung des Grundstücks oder einer Weiterbewirtschaftung -
nach dem Leitbild des Gesetzes beim Pächter.

Erscheint eine Aufrechterhaltung der Bewirtschaftung des [X.] samt der dort eingebrachten Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen gerade auch im Interesse des Vereinszwecks geboten, weil zu erwarten ist, dass sich in nicht ferner Zeit ein übernahmewilliger [X.] findet, so ist es dem Pächter regelmäßig zumutbar, in der Zwischenzeit für die Weiterbewirtschaf-tung seiner Parzelle zu sorgen. Sollte dies dem Pächter ausnahmsweise -
aus besonderen Gründen -
nicht zumutbar sein, so führen solche Sonder-
und Ein-zelfälle nicht zur Unwirksamkeit der Klausel in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags we-gen unangemessener Benachteiligung des Pächters (§ 307 Abs. 1 und 2 BGB); vielmehr käme dann ein Einwand aus § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben; hier: unzulässige Rechtsausübung) in Betracht.

Ist die Kündigung des Pächters durch eine vom Verpächter zu vertreten-de Vertragspflichtverletzung herbeigeführt worden, so kann der Pächter dem Verpächter
einen Schadenersatzanspruch entgegenhalten (§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1 BGB bzw. § 536a Abs. 1, § 249 Abs. 1 BGB i.V.m.
§ 581 Abs. 2 BGB,
§
4 Abs. 1 BKleinG).

2.
Nach alldem kann der Klage nicht mit der Begründung der Erfolg versagt werden, dass § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags unwirksam sei. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben (§
562 Abs.
1 ZPO) und die Sache zur neuen Verhand-lung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil sie nicht zur Endentscheidung reif ist (§
563 Abs.
1 Satz 1 und Abs. 3 ZPO). Es fehlen insbesondere noch Feststellungen zu den weiteren Einwänden der Be-25
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klagten gegen den [X.] (fristlose Kündigung der [X.]n; Rück-nahme des [X.] durch den Kläger als ordnungsgemäß; Umfang einer schon erfolgten Räumung; Einwand der unzulässigen Rechtsausübung, insbe-sondere der Verwirkung), die das Berufungsgericht nachzuholen haben wird.

[X.]
[X.]
[X.]

[X.]
Remmert
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 23.11.2011 -
2 C 51/11 -

LG [X.], Entscheidung vom 10.07.2012 -
6 S 564/11 (195) -