Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 06.06.2018, Az. VIII ZR 38/17

[X.]:[X.]:[X.]:2018:060618UVIIIZR38.17.0

BUN[X.]S[X.]RICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 38/17
Verkündet am:

6. Juni 2018

Reiter,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 556 Abs. 1 Satz 2, 3; [X.] § 2 Nr. 13
Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversiche-rung (§
2 Nr. 13 [X.]) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten [X.] infolge eines Gebäu-deschadens umlagefähig.

[X.], Urteil vom 6. Juni 2018 -
VIII ZR 38/17 -
LG [X.]

AG [X.]

-
2
-
Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Juni 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, die Richterinnen Dr.
Hessel und Dr.
Fetzer sowie die Richter Dr.
Bünger und Kosziol
für Recht erkannt:
Auf die
Rechtsmittel der Klägerin werden
das Urteil der 21. Zivil-kammer des [X.] vom 30. Januar 2017
auf-gehoben
und das Urteil des [X.] vom 20. April
2016 in der Fassung des [X.] vom 15. Juni 2016 abgeändert.

in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen [X.] seit dem 25. November 2015
zu zahlen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagte ist seit Anfang 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in [X.]. Die Parteien streiten um die Umlage der Kosten der
Gebäudeversi-cherung. Zu den Betriebskosten enthält der Formularmietvertrag in § 4 ("Miete und Nebenkosten") folgende Regelung:
"Als Nebenkosten werden anteilig folgende Betriebskosten im Sinne der Anlage

verbundene Gebäudever-"
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-
Der
von der Klägerin abgeschlossene Gebäudeversicherungsvertrag

(Eigentumsversicherung "All Risk")
schließt -
zeitlich begrenzt auf 24 Monate -
das Risiko eines "Mietverlustes"
infolge
des
versicherten [X.] ein.
Die Beklagte meint,
im Hinblick auf
das Risiko des [X.]
seien die Kosten der Gebäudeversicherung nicht umlagefähig; den insoweit herauszu-rechnenden
Prämienanteil
habe die Klägerin
jedoch nicht ausreichend konkreti-siert. Aus diesem Grunde beglich
die Beklagte
die mit der Betriebskostenab-rechnung für das [X.] geltend gemachte Nachforderung von 86,85

so-wie den
für das [X.] auf
die Position
"Versicherungen"
entfallenden antei-ligen Betrag

nicht.
Das Amtsgericht hat die auf Zahlung nebst Zinsen gerichte-te Klage abgewiesen. Die zugelassene Berufung hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zah-lungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Die auf
die Gebäudeversicherung entfallenden
Betriebskosten seien nicht vollständig umlagefähig, weil ein Teil der Versicherungsprämie auf ein mitversichertes Mietausfallrisiko entfalle. Dies seien keine
Kosten der im Miet-2
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vertrag als umlagefähig vereinbarten Gebäudeversicherung. Insoweit handele es sich nicht um Kosten einer Sachversicherung, die sich nach §§ 88, 89 [X.] auf Leistung desjenigen Betrages richte, der zur Wiederbeschaffung und [X.] der versicherten Sache erforderlich sei. Die Versicherung
des Mietausfallrisikos sichere
ihrer Natur nach lediglich einen
wirtschaftlichen Fol-geschaden
ab. Dies
diene nicht dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher, sondern vorrangig der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vermieters. Dass dies dem Mieter in Einzelfällen, etwa bei einem
Regressver-zicht,
reflexartig zugutekomme, ändere an der Beurteilung nichts.
Die Kosten der Gebäudeversicherung seien
hier insgesamt nicht umlage-fähig, weil die Klägerin ihre Behauptung, im Hinblick auf
den mitversicherten Mietausfall
sei maximal von einem Prämienanteil von 1
% auszugehen, nicht hinreichend konkretisiert habe, so dass dieser nicht herausrechenbar sei.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Die geltend gemachte Betriebskostennachforderung steht der Klägerin zu. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts durfte sie die Kosten für die Wohngebäudeversicherung gemäß
§ 535 Abs. 2, §
556 Abs. 1 Satz
2, 3
[X.],
§
2 Nr.
13 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebs-kostenverordnung -
[X.])
in Verbindung mit § 4 des [X.]
insgesamt
in die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre
2012 und 2013 einstellen. Der (anteiligen) Umlage auf die Beklagte steht nicht entgegen, dass die
Versiche-rung
einen etwaigen
Mietausfall
infolge
eines [X.] einschließt.
Da die
Kosten der Gebäudeversicherung
auch
insoweit umlagefähig
sind, 8
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kommt
es nicht darauf an, ob die Klägerin den auf den Mietausfall entfallenden Prämienanteil
hinreichend dargelegt hat.
1. Noch rechtsfehlerfrei -
und insoweit unangegriffen -
ist das Berufungs-gericht davon ausgegangen, dass die im Mietvertrag vom 17. Januar 2007 zu den Betriebskosten getroffenen formularmäßigen Bestimmungen dahin auszu-legen
sind, dass die Beklagte die auf den Mieter umgelegten Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz
2, 3
[X.] in Verbindung mit dem Betriebskostenkata-log in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung
vom 25. November 2003 ([X.], 2347), die den bis 31. Dezember 2003 geltenden [X.] in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung
([X.])
abgelöst hat, zu tragen hat. Aus dem vertraglichen Verweis auf die -
im Zeit-punkt des [X.] bereits außer [X.] getretene -
Anlage 3 zu §
27 der [X.] ergibt sich nichts anderes;
dies stellt vielmehr eine unschädliche Falschbezeichnung dar (vgl. [X.]surteil
vom 10. Februar 2016 -
VIII
ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 16).

Auch lässt
die unter §
4 des [X.] formularmäßig vereinbarte Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung -
entgegen der in der mündlichen [X.]sverhandlung geäußerten Auffassung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten -
keinen Raum für die
Anwendung der
sich zu Lasten des Klausel-verwenders auswirkenden
Unklarheitenregel des §
305c Abs. 2 [X.], denn es handelt sich lediglich um eine kurze Erläuterung
der umlagefähigen Betriebs-kosten im Hinblick auf den
im Verordnungstext
verwendeten
Begriff
der Kosten der Sachversicherung.
Schließlich steht es der Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung nicht
entgegen, dass die Klägerin diese
innerhalb der allgemein als "Versiche-rung"
bezeichneten [X.] abgerechnet hat (vgl. [X.]surteile vom 11
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15.
Juli 2009 -
VIII [X.], NZM
2009, 698 Rn. 18; vom 16.
September 2009 -
VIII
ZR 346/08, [X.], 3575 Rn. 7; vom 22.
September 2010
-
VIII
ZR 285/09,
NJW
2011, 143 Rn. 40; [X.]sbeschluss vom 24. Januar 2017 -
VIII ZR 285/15, WuM
2017, 205 Rn. 4).
2.
Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2, 3
[X.], § 2 Nr. 13 [X.] durfte die Klä-gerin die Kosten der Gebäudeversicherung insgesamt, mithin unter Einschluss des auf einen etwaigen Mietausfall
als Folge eines
[X.]
entfal-lenden Prämienanteils, als Betriebskosten (anteilig) auf die Beklagte umlegen.
Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts ist rechtsfehlerhaft.
a) Betriebskosten sind nach § 2 Nr. 13 [X.] die Kosten der Sach-
und Haftpflichtversicherung;
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser-
und
sonstige Elementarschäden
sowie
die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführter
Versicherungen.
Darun-ter fallen
grundsätzlich alle Sach-
(und Haftpflicht-) Versicherungen,
die dem Schutz des Gebäudes,
seiner Bewohner und Besucher dienen ([X.], Urteil vom 13.
Oktober 2010 -
XII ZR 129/09, NJW 2010, 3647 Rn. 12
[zu
Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der [X.]]).
b) Nach dieser Maßgabe sind die Kosten einer Gebäudeversicherung auch dann Kosten einer von § 2 Nr. 13 [X.] erfassten, dem Schutz des Ge-bäudes, seiner Bewohner und Besucher dienenden
Sachversicherung,
wenn sie
einen etwaigen Mietausfall
infolge
eines versicherten [X.] einschließt.

aa) Die von der Klägerin abgeschlossene Versicherung gehört als Ge-bäudeversicherung (insgesamt) zu den Sachversicherungen im Sinne von § 2 Nr. 13 [X.].
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7
-
(1) [X.] Versicherungsfall
ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ein Sachschaden des Gebäudes.
Dies
deckt die
Scha-densbeseitigungskosten ab und dient der Wiederbeschaffung und Wiederher-stellung
der versicherten (Miet-)Sache
(vgl. §§ 88, 89 [X.]). Ein infolge eines versicherten [X.]
entstehender
Mietausfall
ist -
anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interes-sen des Vermieters abdeckt und deshalb nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden darf
([X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2018, § 556 Rn. 38b; Wall, Betriebskosten-
und Heizkostenkommentar, 4.
Aufl., Rn.
4301, 4313; BeckOGK-[X.]/Drager, Stand: 1. April 2018,
§ 2 [X.] Rn.
82; jeweils mwN; siehe auch [X.], [X.] 2016, 837) -
kein eigenständiger Versicherungs-fall, sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung ([X.]/[X.]/[X.], Wohngebäudeversicherung, 3.
Aufl., § 9 Rn. 1 f.).
(2) Der Verordnungsgeber der Betriebskostenverordnung beabsichtigte nicht, die Umlage eines
durch die
Gebäudeversicherung
gedeckten
[X.]
infolge
eines versicherten [X.]
zu unterbinden und
dem Anwen-dungsbereich des § 2 Nr. 13 [X.] zu entziehen.

(a) Die Mitversicherung eines [X.]
als Folge eines Gebäude-schadens ist
fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen (vgl. [X.]/Langenberg, Mietrecht, 13.
Aufl., § 556 Rn.
168;
Münch-Komm[X.]/Schmid/[X.], 7. Aufl., § 2 [X.] Rn. 61;
Wall,
aaO Rn.
4301; Bruck/[X.]/[X.], [X.], 9.
Aufl. 2012, § 9 [X.] Rn. 1; [X.]/[X.]/[X.],
aaO, § 9 Rn. 3;
Mühlenmeier, [X.], 111, 112). Die Revision weist mit Recht darauf hin, dass der Ersatz eines [X.]
in-folge
eines Versicherungsfalls, gegen den die Gebäudeversicherung Schutz bietet
-
zeitlich begrenzt und unter den weiteren
Voraussetzungen, dass der Mieter die Zahlung der Miete ganz oder teilweise berechtigt eingestellt hat
und 18
19
20
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8
-
der Vermieter die Möglichkeit der Wiederbenutzung nicht schuldhaft verzögert -
seit langem
Bestandteil der Allgemeinen Bedingungen für die Wohngebäude-versicherung ist (siehe
§ 1 Nr. 3 Satz 1 Buchst. a,
[X.]; § 3 Nr. 1 Buchst. a und Nr. 3 [X.]; jeweils abgedruckt bei [X.]/[X.], [X.],
27. Aufl., [X.], S. 1180; [X.],
S. 1200; vgl. auch § 9 Nr. 1 Buchst. a, Nr. 2 Buchst. a, b [X.] 2010 -
Wert 1914, abgedruckt bei [X.]/[X.], aaO,
30. Aufl., [X.] A. §
9,
S. 1488 f.). Anhaltspunkte dafür, dass der Verordnungsgeber diese
be-währte
Handhabung für die Umlage der Kosten der Sach-
und Haftpflichtversi-cherung gemäß §
2 Nr. 13 [X.]
hätte aufgeben
wollen, sind nicht gegeben.
(b) Zudem ist schon im zeitlichen Geltungsbereich der [X.] von
der instanzgerichtlichen Rechtsprechung
entschieden worden, dass es sich bei den Kosten der Gebäudeversicherung auch dann um solche der Nr.
13 der Anlage 3 zu § 27 der [X.] handele, wenn die den [X.] entsprechende Ersatzleistung auch den Mietausfall in-folge von Feuerschäden und anderen in der Gebäudeversicherung versicherten Gefahren erfasst
([X.], Urteil vom 5.
Februar 1998
-
333 S 117/97, ju-ris Rn.
5). Nichts deutet
darauf hin, dass der die Betriebskostenverordnung er-lassende Normgeber den Anwendungsbereich des § 2 Nr. 13 [X.] abwei-chend davon hätte einengen wollen. Vielmehr sollten
bewährte und zeitgemäße Regelungen fortgeführt werden
([X.]. 568/03 S.
1). So wurde der An-wendungsbereich des § 2 Nr. 13 [X.] nicht etwa
eingeschränkt, sondern im Gegenteil erweitert, indem
die Umlage der Elementarschadensversicherung neu eingefügt wurde
([X.].,
aaO S. 33).
Daher werden rechtliche
Vorga-ben entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung (ebenso
[X.] in [X.]/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556 Rn. 83,
sowie Leurs, [X.], 527, 529) durch die Umlage des [X.] infolge eines Versicherungsfalls nicht umgangen.
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bb) Die streitgegenständliche Versicherung dient
dem Schutz des Ge-bäudes, seiner Bewohner und Besucher.
Sie dient der Wiederherstellung des Gebäudes nach einem Versicherungsfall. Die Mitversicherung eines infolge des [X.] entstandenen [X.]
gebietet keine andere Beurtei-lung.
(1) Der Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung (mit-)finanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung ha-ben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall
in irgendeiner Weise zu-gutekommen
(vgl. [X.], Urteile vom
13. Dezember 1995 -
VIII
ZR 41/95,
[X.]Z 131, 288, 294; vom 3.
November 2004 -
VIII ZR 28/04, [X.], 498, unter 2, 3; vom 13. September 2006 -
IV ZR 273/05, [X.]Z 169, 86 Rn. 19, und
IV
ZR 378/02, VersR
2006, 1530
Rn.
25, sowie
IV [X.], VersR
2006, 1533
Rn. 23; vom 19.
November 2014 -
VIII ZR 191/13, [X.]Z 203, 256 Rn.
32; Beschluss vom 26.
Oktober 2016 -
IV
ZR 52/14, [X.], 29 Rn. 19). Der Mieter, der die Versicherungskosten
(anteilig) übernimmt, darf also berechtig-terweise vom Vermieter erwarten, hierfür eine
Gegenleistung zu erhalten
und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben
([X.], Urteile vom 13. September 2006 -
IV
ZR 273/05, aaO, IV
ZR 378/02, aaO
und
IV
[X.], aaO; vom 19.
November 2014 -
VIII
ZR 191/13, aaO Rn. 30,
37).
(2) Diesen Anforderungen trägt die im Streit befindliche Gebäudeversi-cherung hinreichend Rechnung.
Die Gegenleistung besteht darin, dass der [X.] in gewisser Weise geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden
der Mietsache
verursacht.
Er ist im Verhältnis zum Vermieter nicht nur der Ver-pflichtung enthoben, einen
solcherart verursachten Schaden
auf eigene Kosten beseitigen zu müssen ([X.]surteil vom 19.
November 2014 -
VIII ZR 191/13, aaO Rn.
37, 46). Vielmehr
ist der Mieter, der fahrlässig einen im Gebäudeversi-cherungsvertrag abgedeckten Versicherungsfall verursacht hat, nach der gefes-22
23
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tigten Rechtsprechung des [X.] regelmäßig
auch
vor einem Rückgriff des [X.] (§
86 Abs.
1 [X.]) in der Weise geschützt, dass eine durch die Interessen der Vertragsparteien gerechtfertigte ergänzende Auslegung des [X.] einen konkludenten Regress-verzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter den versicherten Schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat
(siehe nur
[X.], Urteile vom 8. November 2000 -
IV ZR 298/99, [X.]Z 145, 393, 398 ff.;
vom 19.
November 2014 -
VIII ZR 191/13, aaO Rn.
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mwN; Beschluss vom 26. Oktober 2016 -
IV
ZR 52/14, aaO Rn.
13).
Dies kommt dem Mieter einer Wohnung auch im Hinblick auf einen
als Schadensfolge
mitversicherten Miet-ausfall zugute, denn der Regressverzicht des
Versicherers erstreckt sich
auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall ([X.], Urteil vom 13. September 2006 -
IV
ZR 378/02, aaO Rn. 31).

III.
Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuhe-ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, da es [X.] weiteren Feststellungen bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist

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(§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Klägerin zur Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung und zur Stattgabe der Klage.
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Fetzer

Dr. Bünger
Kosziol
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 20.04.2016 -
38 C 36/16 -

LG [X.], Entscheidung vom 30.01.2017 -
21 [X.]/16 -