Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 09.11.2022, Az. VIII ZR 333/21

Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen.

Im [X.] an eine mit Schreiben vom 18. März 2015 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 24. Februar 2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Mai 2016 von zuletzt 290,86 € um 112,61 € auf 403,47 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält:

Die Klägerin bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag ab September 2016 bis einschließlich November 2019; sie hält die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam.

Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 112,61 € erhöhten Miete ab Mai 2016 nicht zustehe, und die Rückzahlung der aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 4.954,84 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das [X.] zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der [X.] trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der [X.] ein Anspruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Mai 2016 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b [X.] nicht gerecht werde.

Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 [X.] geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a [X.] zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und [X.]en des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe erforderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilten.

Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlägige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbeiten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne.

In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzelnen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mieter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise ausgelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen unzumutbar erschwere.

Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar entnehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung beziehungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfassenden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maßnahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Differenzierung der angefallenen Gesamtkosten von 223.803,47 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnahmen auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür bedürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten [X.]" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen immanenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der [X.], mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe.

Der [X.] werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand aufgebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Modernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entsprechend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendigen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Untergliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der [X.] hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläuterung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe.

Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des [X.]. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege ([X.], Urteil vom 17. Dezember 2014 - [X.]), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vornehme ([X.], Urteil vom 17. Juni 2020 - [X.]), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne.

Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom [X.] - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich voneinander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung ([X.], Urteil vom 17. Juni 2020 - [X.]) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläuterung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der [X.], die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Baunebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien.

Schließlich sei die von der [X.] begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klägerin die erhöhte Miete im [X.] an die Erhöhungserklärung geleistet habe. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen.

So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der [X.] sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete gerichtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicherweise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne.

Da die Klägerin den monatlichen Erhöhungsbetrag (112,61 €) demnach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.] auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 4.954,84 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 [X.] noch wegen Verwirkung ausgeschlossen.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der [X.] gemäß §§ 559 ff. [X.] auf eine ab dem 1. Mai 2016 um 112,61 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 [X.] rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter [X.] gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.] nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. Überdies hat das Berufungsgericht die Höhe des etwa bestehenden Rückzahlungsanspruchs der Klägerin zu Lasten der [X.] rechtsfehlerhaft ermittelt.

1. Nach § 559 Abs. 1 [X.] in der hier gemäß Art. 229 § 49 EG[X.] anzuwendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b [X.] die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 [X.]). Gemäß § 559b Abs. 1 [X.] ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 [X.] aF, § 559a [X.] zu erläutern ist.

a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken ([X.]surteile vom 7. Januar 2004 - [X.], NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 [X.]]; vom 25. Januar 2006 - [X.], [X.], 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - [X.], NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - [X.], [X.], 542 Rn. 17; [X.]sbeschlüsse vom 10. April 2002 - [X.] 3/01 [[X.]], [X.]Z 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 [X.]]; vom 12. Juni 2018 - [X.], [X.], 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 [X.]), soll die [X.] unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den [X.] unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. [X.]surteile vom 17. Dezember 2014 - [X.], aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - [X.], aaO; [X.]sbeschlüsse vom 10. April 2002 - [X.] 3/01 [[X.]], aaO [zu § 3 [X.]]; vom 12. Juni 2018 - [X.], aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, [X.]). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. [X.]surteile vom 25. Januar 2006 - [X.], aaO; vom 17. Dezember 2014 - [X.], aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - [X.], aaO; [X.]sbeschlüsse vom 10. April 2002 - [X.] 3/01 [[X.]], aaO S. 281 f. [zu § 3 [X.]]; vom 12. Juni 2018 - [X.], aaO).

b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 [X.] erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 [X.]) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 [X.] (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 [X.] eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. [X.]surteile vom 17. Juni 2020 - [X.], [X.], 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - [X.], aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. [X.]surteile vom 17. Dezember 2014 - [X.], aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - [X.], aaO Rn. 18).

2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzungen.

a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklärung nicht deswegen aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisierung dienenden - Maßnahmen (erstmaliger Einbau einer Kellerausgangsbeleuchtung, Wärmedämmung an den Außenwänden, Kellerdecken und im Dachbereich, Austausch der [X.] sowie der [X.] durch wärmegedämmte Bauteile und Erneuerung der Balkonanlage) jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete [X.]" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen ([X.], [X.], 158; [X.], 450; [X.], 365) und auch von anderen Instanzgerichten ([X.], [X.], 809 [nicht rechtskräftig; beim [X.] in der Revision anhängig]; [X.], Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; [X.], [X.], 192; [X.], [X.], 553 [zu § 3 [X.]]; [X.], [X.], 216 [zu § 3 [X.]]) sowie teilweise in der Literatur ([X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b [X.] Rn. 16 ff.; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-[X.]/[X.], Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKomm[X.]/[X.], 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 [X.] an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: [X.], NJW-RR 2022, 592; [X.], [X.], 489; [X.], Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird (so bereits [X.]surteile vom 20. Juli 2022 - [X.], [X.], 542 Rn. 32, [X.] 337/21, juris Rn. 35, und [X.] 339/21, juris Rn. 33).

aa) Der [X.] hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 [X.] noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa [X.]surteil vom 20. Juli 2022 - [X.], aaO Rn. 33 - 49).

Einer Ergänzung bedarf es hier nur insoweit, als das Berufungsgericht vorliegend nicht nur verkannt hat, dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter weder ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre (vgl. etwa [X.]surteil vom 20. Juli 2022 - [X.], aaO Rn. 40 ff.), sondern es überdies - soweit es die Aufteilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärmedämmung nebst Fassadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat - offenbar die diesbezügliche, aus der Kostenaufstellung hervorgehende Erläuterung der [X.] übersehen hat. Danach hat die Beklagte die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungsschreiben beigefügten Angebots eines Fachbetriebs für die (hypothetische) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade ermittelt, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen im Einzelnen aufführt (u.a. [X.], feste Anstriche überprüfen und reinigen, vorhandene Putzschäden beiputzen, Putzflächen streichen). Diese - nach der oben bereits zitierten [X.]srechtsprechung ([X.]surteil vom 17. Dezember 2014 - [X.], NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der [X.] berücksichtigten Instandhaltungsanteils zusätzlich.

bb) Der [X.] hat in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen ebenfalls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesauslegung auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des [X.]s zu den formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 [X.] zugrunde liegt. Auch insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortige Begründung verwiesen (vgl. etwa [X.]surteil vom 20. Juli 2022 - [X.], [X.], 542 Rn. 50 f.).

cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungserklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt angeführten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuterter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausgewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt.

Die Frage, ob die von der [X.] in Abzug gebrachten Beträge den jeweiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem [X.]surteil vom 17. Juni 2020 ([X.], [X.], 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbilden, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 [X.] aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 [X.] (vgl. [X.]surteile vom 20. Juli 2022 - [X.], [X.], 542 Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - [X.], aaO Rn. 27 mwN; [X.]sbeschluss vom 25. September 2018 - [X.], [X.], 948 Rn. 3 mwN).

b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basierenden Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umgelegt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der [X.] - um Maßnahmen handele, die keinen([X.] Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei.

Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene [X.] sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Mieterhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft.

c) [X.] der [X.] enthält nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 [X.] erforderlichen Angaben, die die Klägerin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Einsichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Belege - besteht.

3. Weiter hat das Berufungsgericht in Bezug auf den von der Klägerin nebst Zinsen verfolgten Anspruch auf Rückzahlung der aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete übersehen, dass ein solcher Anspruch hier allenfalls in Höhe von 4.391,79 € (39 Monate x 112,61 €) - und nicht, wie zugesprochen, in Höhe von 4.954,84 € (44 Monate x 112,61 €) - bestehen könnte. Denn nach den vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei durch Bezugnahme auf das angefochtene Urteil (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO) getroffenen tatsächlichen Feststellungen hat die Klägerin den Erhöhungsbetrag von 112,61 € nur in dem - 39 Monate umfassenden - Zeitraum vom 1. September 2016 bis zum 30. November 2019 geleistet.

Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).

1. Der [X.] entscheidet in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO), soweit die Klägerin die Zahlung eines über 4.391,79 € hinausgehenden Betrags (namentlich weitere 563,05 €) nebst Zinsen verlangt hat. In diesem Umfang ist die Sache - da es hierzu keiner weiteren Feststellungen bedarf - entscheidungsreif. Das Urteil des Amtsgerichts ist auf die Berufung der [X.] insoweit abzuändern und die Klage abzuweisen.

2. Im Übrigen ist die Sache, da es hierfür tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Im Umfang der Zurückverweisung ist die Klage auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. [X.] unabhängigen Gründen - abweisungsreif.

a) Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (Anspruch der [X.] auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im [X.] an die Erhöhungserklärung der [X.] entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Der [X.] hat bereits in zweien der oben angeführten Urteile vom 20. Juli 2022 ([X.] 337/21 und [X.] 339/21) entschieden, dass dieser Umstand nach der - im hiesigen Streitfall inhaltsgleichen - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision nicht angegriffenen Auslegung der maßgeblichen Willenserklärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der [X.] geforderte Mieterhöhung schließen lässt noch die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragliche Schuld anerkannt hat. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. [X.]surteile vom 20. Juli 2022 - [X.] 337/21, juris Rn. 62 f. und [X.] 339/21, juris Rn. 59 f.).

b) Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht die geltend gemachten Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab September 2016 geleisteten [X.] (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.]) nicht bereits nach § 814 [X.] oder nach § 818 Abs. 3 [X.] als ausgeschlossen beziehungsweise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraussetzungen dieser Ausschlusstatbestände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint.