Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.01.2003, Az. V ZR 137/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.] 137/02Verkündet am:17. Januar 2003K a n i k,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:nein[X.]R: [X.] § 570b a.F. (§ 577 n.[X.]) Den Vermieter trifft bei Eintritt des Vorkaufsfalls zugunsten des Mieters die miet-vertragliche Nebenpflicht, den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten [X.] den Inhalt des mit dem [X.] mitzuteilen. [X.] Pflicht ist verletzt, wenn dem Mieter der Vertragsinhalt unrichtig oder unvoll-ständig zur Kenntnis gebracht wird.b) Im Fall einer solchen Pflichtverletzung spricht eine Vermutung für "aufklärungs-richtiges" Verhalten des Mieters.[X.], [X.]. v. 17. Januar 2003 - [X.] 137/02 - [X.] OLGLG Meiningen- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] vom 17. Januar 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundes-gerichtshofes Dr. [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der [X.] und ihres [X.] wir[X.]as [X.]eil des 8. Zivilsenats des [X.] Oberlandesge-richts in [X.] vom 9. April 2002 aufgehoben.Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,auchüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungs-gericht zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Durch einen von dem Streithelfer der [X.] am [X.] beurkundeten Vertrag kauften die Kläger von der beklagten Stadteine Eigentumswohnung, die sie bereits auf Grund eines [X.]bewohnten. Zum vereinbarten Kaufpreis findet sich in Anlage 1 der Ur-kunde unter Nr. 4 folgende Regelung:"4.1 [X.]) für das Wohnungseigentum 38.857,00 [X.]in Worten ...b) für das Teileigentum ([X.]) 4.000,00 [X.]in Worten ...c) für den [X.] Heizhaus 6.404,00 [X.] somit49.261,00 [X.] ...Darüber hinaus sind vom Käufer zu übernehmen die Vorfälligkeits-entschädigung, diese betragen bei Ablösung durch den [X.]/[X.], insgesamt also 30.688,00 [X.] beträgt somit 79.949,00 [X.]...4.2 Die Kaufpreiszahlung erfolgt auf das Konto bei der ..."Der Vertrag wurde "in Ansehung der gesetzlichen Vorkaufsrechte"der Kläger geschlossen. Grund hierfür war der am 28. November 1995notariell beurkundete Vertrag, mit dem die [X.] an den [X.]123 Wohnungseigentumseinheiten - darunter auch die später andie Kläger veräußerte Wohnung - verkauft hatte. Die Regelung [X.] für diese Wohnung stimmt in beiden Kaufverträgen nur biszur Angabe der Summe von 49.261,00 [X.] überein. Im Anschluß daranbestimmt der Kaufvertrag zwischen der [X.] und B. :"4.1 ...Darüber hinaus sind vom Käufer zu übernehmen die Vorfälligkeits-entschädigung, die auch durch Beibringung einer Freistellungserklä-rung für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung (...) für [X.] bei der DG-HYP erfolgen kann; diese betragen bei [X.] durch den [X.]/[X.], insgesamt also 30.688,00 [X.]zahlbar auf das unter Ziff. 4.2 benannte Konto der [X.]...Der Käufer hat der Verkäuferin entsprechendes Attestat der[X.] bis zum 15. März 1996 beizubringen.Der Notar belehrt über das Zustimmungserfordernis der Gläu-bigerin. Hat der Käufer durch Zahlung der Ablösung auf [X.] der [X.]die Ablösung bewirkt, entfällt [X.] zur Beibringung des entsprechenden [X.] Die Kaufpreiszahlung erfolgt auf das Konto bei der ..."- 5 -Die Kläger zahlten den Betrag von 79.949 [X.] auf das [X.] der [X.]. In der Folgezeit stellte sich heraus, daß die [X.], deren Belastungen die [X.] aus dem Verkauf der [X.] vorzeitig ablöste, keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangte,weil ihr eine solche nicht zustand.Die Kläger verlangen die Rückzahlung der 30.688 [X.], die in [X.] als Anteil der Vorfälligkeitsentschädigung ausgewiesensind. Sie sind der Ansicht, dieser Betrag sei nicht als Teil des [X.] zu leisten, sondern nur für den Fall geschuldet, daß die Vorfällig-keitsentschädigung bei der [X.] auch tatsächlich anfalle. [X.] der Klage durch das [X.], hat ihr das Oberlandesge-richt stattgegeben. Mit der - in dem Berufungsurteil zugelassenen - Re-vision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, erstreben die [X.] und ihr Streithelfer die Wiederherstellung des [X.] -Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht bejaht einen Rückzahlungsanspruch der [X.] wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Die [X.] habe es ver-säumt, die Kläger über deren Vorkaufsrecht zu belehren. Hierfür sei die Über-sendung des zwischen ihr und [X.]geschlossenen Kaufvertrages erforder-lich gewesen. Aus diesem Vertrag hätten die Kläger die Möglichkeit ersehenkönnen, durch Einholung einer Freistellungserklärung der [X.] dieZahlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden. Zu einem [X.] führe auch eine ergänzende Vertragsauslegung; denn die [X.] hätten die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht vereinbart,wenn ihnen bewußt gewesen wäre, daß eine solche gegenüber der [X.] nicht geschuldet sei. Überdies sei die Klage auch wegen Wegfalls [X.] begründet. Die Parteien hätten gemeinsam über den [X.] einer Vorfälligkeitsentschädigung geirrt. Nach dem Wegfall dieser Ge-schäftsgrundlage müsse eine Anpassung dahin erfolgen, daß von den [X.] der tatsächliche Kaufpreis zu zahlen sei und die Zahlung auf die Vorfällig-keitsentschädigung zurückgefordert werden könne. Wegen der Pflichtverlet-zung, die in der fehlenden Belehrung über das Vorkaufsrecht liege, sei schließ-lich auch ein Anspruch aus positiver Forderungsverletzung des [X.].Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.- 7 -II.1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts können die Klägerden geltend gemachten Rückzahlungsanspruch nicht auf eine ungerechtfertigteBereicherung der [X.] (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.]) stützen.a) An einem Rechtsgrund für die Zahlung des umstrittenen [X.] es nicht schon deshalb, weil nach dem wirklichen Willen der Parteien, [X.] in Höhe von 30.688 [X.] nur für den Fall geschuldet sein sollte, daß [X.] tatsächlich mit einer entsprechenden Forderung der [X.]belastet wird. Einen solchen vom Inhalt der Vertragsurkunde abweichendenübereinstimmenden Willen der Parteien, dem Vorrang gegenüber dem [X.] Urkunde zukommen würde (Senat, [X.]. v. 7. Dezember 2001, [X.] 65/01,NJW 2002, 1038, 1039), hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Dies läßtRechtsfehler nicht erkennen.b) Der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag kann auch nichtmit dem Berufungsgericht - ergänzend - dahin ausgelegt werden, daß die Klä-ger den auf die Vorfälligkeitsentschädigung entfallenden Zahlungsanteil nur [X.] einer tatsächlichen Inanspruchnahme der [X.] durch die Darlehens-geberin schulden.aa) Das Berufungsgericht geht ersichtlich davon aus, daß die "einfache"Auslegung des Inhalts der getroffenen Vereinbarungen zu dem Ergebnis führt,daß der [X.] der in der Vertragsurkunde ausgewiesene Gesamtbetragvon 79.949 [X.] uneingeschränkt als Kaufpreis zustand. Diese Einschätzung istfrei von [X.]. In der Urkunde ist die Summe, die unter Einschluß desauf die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlenden Anteils ermittelt wird, aus-drücklich als "Gesamtkaufpreis" gekennzeichnet. Dieser Betrag war nach [X.] auf das Konto der [X.] zu [X.] 8 -Daß ein Zahlungsanteil der Vorfälligkeitsentschädigung zugewiesen ist, bleibtohne Bedeutung, weil es sich hierbei nur um eines von mehreren in der Urkun-de aufgeführten Einzelelementen handelt, aus denen sich neben den Anteilenfür das Wohnungseigentum, für das Teileigentum und für den [X.] zum Heizhaus der Kaufpreis zusammensetzt. Hinweise dafür, daß dieZahlungsverpflichtung der Kläger hinsichtlich des fraglichen Betrages von demtatsächlichen Entstehen eines Anspruchs der [X.] auf Zahlung einerVorfälligkeitsentschädigung durch die [X.] abhängig sein sollte, finden sichnicht. Das gilt auch bei Beachtung des Grundsatzes einer beiderseits interes-sengerechten Auslegung (vgl. Senat, [X.]. v. 16. April 1999, [X.] 37/98, [X.], 1715, 1716). Vielmehr waren die Belange der Kläger als Käufer gewahrt,weil für sie bereits bei Vertragsschluß kein Zweifel daran bestehen konnte, daßder als "Gesamtkaufpreis" ausgewiesene Betrag von 79.949 [X.] von ihnen [X.] für den Eigentumserwerb aufzubringen war, während sich [X.] der [X.] auf die Erzielung eines möglichst hohen [X.] uneingeschränkter Verfügungsfreiheit über die vereinnahmten Gelder [X.]. Es verbleibt demnach dabei, daß es grundsätzlich dem Verkäufer über-lassen bleibt, in welcher Weise er mit dem von ihm vereinnahmten Kaufpreis,der Teil seines Vermögens geworden ist, verfährt; dies gilt selbst dann, wenner entsprechende Absichten über die Verwendung der Gelder bei [X.]) Dagegen ist dem Berufungsgericht nicht zu folgen, soweit es ein [X.] Ergebnis im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung herleiten will.Eine solche kommt nur bei einem Vertrag in Betracht, der wegen einer planwid-rigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (st. Rspr., vgl. etwa[X.]Z 127, 138, 142 m.w.N.). Da das Berufungsgericht diese Voraussetzungnicht beachtet hat, ist der Senat an dessen rechtsfehlerhafte Auslegung nichtgebunden (st. Rspr., vgl. z.B. [X.]Z 124, 39, 44 f; Senat, [X.]. v. 14. [X.], [X.] 223/89, NJW 1991, 1180, 1181). Tatsächlich fehlt es an der für [X.] ergänzende Vertragsauslegung notwendigen Regelungslücke. Die Parteienbrauchten nämlich für den Fall einer nicht geschuldeten [X.] keine Regelung zu treffen, weil der [X.] nach dem Inhalt des [X.] die gesamte Summe von 79.949 [X.] uneingeschränkt als Kaufpreis zu-stand.c) Ein Bereicherungsanspruch steht den Klägern auch nicht wegen einerReduzierung des geschuldeten Kaufpreises nach den Regeln des Wegfalls [X.] zu. Zwar kommt diese Anspruchsgrundlage nach dem hierweiterhin anwendbaren Recht aus der [X.] vor dem 1. Januar 2002 (Art. 229§ 5 Satz 1 EG[X.]) in Betracht (vgl. [X.]Z 109, 139, 144), ihre Voraussetzun-gen sind im vorliegenden Fall jedoch nicht erfüllt. Die Parteien mögen die ge-meinsame Erwartung geteilt haben, daß die [X.] mit einer Vorfälligkeits-entschädigung belastet werde, auf dieser Vorstellung baut jedoch nicht - wie fürdie Annahme einer Geschäftsgrundlage erforderlich ([X.]Z 128, 230, 236; 135,333, 338) - der gemeinschaftliche Geschäftswille der Parteien auf. Die Klägerhaben nichts anderes getan, als die von der [X.] offengelegte [X.], nach der ein bestimmter Teil des Kaufpreises zur Zahlung einer Vorfällig-keitsentschädigung benötigt werden soll, zur Kenntnis zu nehmen. Die [X.] der [X.], den Kaufpreis nach bestimmten Aufwendungen aus Anlaßeiner vorzeitigen Darlehensablösung zu bemessen, war für den Geschäftswil-len der Kläger, die sich auf die Zahlung des geforderten Geldbetrages einlas-sen wollten, ohne Bedeutung.2. Das angefochtene [X.]eil kann auch insoweit keinen Bestand haben,als es die Klageforderung auf Grund eines Schadensersatzanspruchs [X.]) Allerdings bejaht das Berufungsgericht im Ansatz zu Recht die Mög-lichkeit eines Schadensersatzanspruchs der Kläger, der auf Rückzahlung der- 10 -30.688 [X.] gerichtet ist. Ihre rechtliche Grundlage findet diese Forderung ineiner positiven Vertragsverletzung des [X.], der zwischen den [X.] vor dem Verkauf des Wohnungseigentums bestand (vgl. [X.]/Sonnenschein, [X.] [1997], § 570b [X.]. 43; [X.], [X.], 7. Aufl., § 570b [X.] [X.]. 40; auch [X.], 208, 213).aa) Die Voraussetzungen eines Mietervorkaufsrechts der Kläger nach§ 570b [X.] waren unstreitig gegeben. Mithin traf die [X.] als Ver-mieterin nach §§ 570b Abs. 2, 510 [X.] bei Eintritt des Vorkaufsfalls [X.] Nebenpflicht, die Kläger über ihr Vorkaufsrecht zu unterrichten undihnen den Inhalt des mit dem Zeugen [X.]geschlossenen Kaufvertragesmitzuteilen. Zur Erfüllung ihrer Mitteilungspflicht mußte die [X.] den [X.] den richtigen und vollständigen Inhalt des Vertrages zur Kenntnis bringen(vgl. Senat, [X.]. v. 29. Oktober 1993, [X.] 136/92, NJW 1994, 315; [X.],[X.]. v. 23. Mai 1973, [X.], NJW 1973, 1365; auch [X.], [X.], 1998, [X.]. 393). Erforderlich war insbesondere eine er-schöpfende Information der Kläger über die mit dem [X.] vereinbarteGegenleistung (vgl. Soergel/[X.], [X.], 12. Aufl., § 510 [X.]. [X.]) Insoweit ist die [X.] ihren vertraglichen Verpflichtungen nichtnachgekommen. Im Hinblick auf ihr Vorkaufsrecht erhielten die Kläger lediglicheinen Entwurf des später mit ihnen abgeschlossenen Kaufvertrages durch [X.] zugesandt, der als Notar hierzu ersichtlich von der [X.] [X.] worden war. Ohne Erfolg rügt die Revision die dahingehenden Fest-stellungen des Berufungsgerichts als rechtsfehlerhaft. Zwar hat der [X.] vorgetragen, den Klägern sei der [X.] 1995übersandt worden. Er hat dann aber bei seiner nachfolgenden persönlichenAnhörung vor dem Berufungsgericht erklärt, er habe die Kläger über ihr Vor-kaufsrecht mit der Übersendung des Entwurfs des später mit ihnen [X.] belehrt. Diese deutliche Äußerung des [X.] selbst- 11 -durfte das Berufungsgericht - auch ohne weitere Nachfrage - im Sinne einerRichtigstellung der früheren Behauptung auffassen.Der den Klägern hiernach zur Kenntnis gebrachte Vertragsentwurf [X.] einem maßgeblichen Punkt von dem Kaufvertrag ab, der zuvor zwischen der[X.] und dem [X.], dem Zeugen [X.], zustande [X.]. Nach der Regelung des Kaufpreises in diesem Vertrag mußte der Dritt-käufer zwar auch die Vorfälligkeitsentschädigung "übernehmen". Zur [X.] Verpflichtung war der [X.] jedoch nicht zur Zahlung der später [X.] Klägern vereinbarten 30.688 [X.] verpflichtet. Dieser Betrag wird ausdrück-lich für eine "Ablösung durch den Mieter" genannt, sollte also - unter Außer-achtlassung der Unwirksamkeit von Verträgen zu Lasten Dritter (vgl. [X.]Z 61,359, 361; 78, 369, 375) - nur die Mieter bei Ausübung ihres Vorkaufsrechtstreffen. Die "Übernahme" der Vorfälligkeitsentschädigung konnte den [X.] mithin nur zur Zahlung des Betrages an die [X.] verpflichteten, dendiese tatsächlich zur Erfüllung einer entsprechenden Forderung der [X.] benötigte. Zudem war dem [X.] die Möglichkeit eingeräumt [X.], sich durch "Beibringung einer Freistellungserklärung" einer Zahlungsver-pflichtung wegen der Vorfälligkeitsentschädigung zu entziehen: Legte der Dritt-käufer innerhalb vereinbarter Frist ein "Attestat der [X.]"vor, mit dem diese die [X.] von Forderungen wegen der vorzeitigen Kre-ditablösung befreite, so brauchte er über 49.261 [X.] hinaus keine Kaufpreis-zahlungen mehr an die [X.] zu erbringen. Weder diese Alternative nocheine - gemäß § 508 [X.] a.F. anteilige - Zahlungsverpflichtung in Höhe destatsächlich für eine Vorfälligkeitsentschädigung benötigten Betrages findet sichin dem Vertragsentwurf, der den Klägern zu ihrer Information gemäß §§ 570bAbs. 2, 510 [X.] zugesandt wurde. Damit wurden die Kläger über den In-halt des mit dem [X.] geschlossenen Kaufvertrages unvollständig unter-richtet; denn sie konnten die Übersendung des [X.] im Hinblickauf ihr Vorkaufsrecht nur dahin verstehen, daß beide Verträge inhaltlich über-- 12 -einstimmen sollten. Nachdem die [X.] auf diese Weise ihre Mitteilungs-pflicht aus § 510 Abs. 1 [X.] a.F. verletzte, bedarf es keiner Entscheidung [X.], ob sie daneben auch noch ihre mietvertragliche Pflicht zur Unterrichtungüber das Vorkaufsrecht (§ 570b Abs. 2 [X.]) mißachtete, als sie den [X.] mit der Zusendung des Entwurfs den Abschluß eines eigenen [X.] nahelegte, während nach § 505 Abs. 1 [X.] a.F. zur Ausübung des [X.] eine - formlose ([X.]Z 144, 357, 360) - Erklärung gegenüber der[X.] genügt hätte.cc) Das Verschulden ihres [X.], der nicht auf eine vollständigeInformation der [X.] achtete, muß sich die [X.] nach§ 278 [X.] zurechnen lassen. Er war mit der Erfüllung der Verpflichtungen der[X.] aus §§ 570b Abs. 2, 510 [X.] betraut und wurde deshalb als [X.] tätig (vgl. Senat, [X.]Z 62, 119, 121).b) Die geschilderte Pflichtverletzung kann zu einem Schaden der Klägerin Gestalt des um 30.688 [X.] erhöhten Kaufpreises geführt haben.aa) Wegen der ungenügenden Unterrichtung durch die [X.] habensich die Kläger auf einen gesonderten Vertragsschluß zu eigenen Konditioneneingelassen. Sie wurden mithin gehindert, von dem ihnen als [X.] zustehenden Gestaltungsrecht (vgl. Senat, [X.]Z 67, 395, 398) Ge-brauch zu machen und durch eine Erklärung nach § 505 [X.] a.F. einen Kauf-vertrag mit der [X.] mit dem Inhalt des Vertrages mit dem [X.] zu-stande zu bringen. Wäre ein Kaufvertrag zwischen den Parteien zu den Bedin-gungen des Vertrages mit dem [X.] [X.] begründet worden, so [X.] die Verpflichtung der Kläger zur anteiligen Übernahme der [X.] gegangen und hätte für sie keinen weiteren finanziellenAufwand zur Folge gehabt. Über die 49.261 [X.] hinaus hätten sie nämlich [X.] Zahlungen an die [X.] geschuldet, wenn diese gegenüber ihrer Dar-- 13 -lehensgeberin tatsächlich zur Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung ver-pflichtet gewesen wäre. An einer solchen Verpflichtung der [X.] fehlte esaber unstreitig. Zudem hätte für die Kläger bei den Konditionen des [X.] dem [X.] die Möglichkeit bestanden, durch Vorlage einer Freistel-lungserklärung der [X.] die Kaufpreiszahlung auf 49.261 [X.] zu [X.]. Da es der [X.] bei Abschluß des Vertrages mit dem [X.]allein darum ging, vor einer Inanspruchnahme wegen der vorzeitigen Kreditab-lösung gesichert zu sein, reichte hierfür die vorliegende Erklärung der [X.] aus, daß für die Rückzahlung des betreffenden Darlehens ein Vorfäl-ligkeitsentgelt nicht berechnet werde.bb) Nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien ist die Pflichtverlet-zung der [X.] für einen Schaden der Kläger in Höhe der [X.] 30.688 [X.] ursächlich geworden. Es ist davon auszugehen, daßdie Kläger bei Mitteilung des vollständigen [X.] von ihrem [X.] Gebrauch gemacht hätten. Die Mitteilungspflicht des Vorkaufsverpflich-teten aus § 510 [X.] a.F. stellt eine vertragliche Aufklärungspflicht dar, die [X.] bestimmt ist, den Berechtigten eine sachgerechte Entscheidung über [X.] Geschäfte - nämlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu er-möglichen. Bei Verletzung solcher Pflichten spricht eine Vermutung für "aufklä-rungsrichtiges" Verhalten ([X.]Z 111, 75, 81; 124, 151, 160; Senat, [X.]. v.26. September 1997, [X.] 29/96, [X.], 302, 303). Demnach ist es [X.] der [X.] darzulegen und zu beweisen, daß der Kaufvertrag zwischenihr und den Klägern mit dem vorliegenden (nachteiligen) Inhalt auch bei Mittei-lung des vollständigen (vorteilhaften) Inhalts des Vertrages mit dem [X.]zustande gekommen wäre. Allein aus den Umständen ergibt sich ein solcherEntschluß der Kläger noch nicht. Selbst wenn die Kläger annehmen mußten,die [X.] werde eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen können,stellte sich für sie ein Vertragsschluß zu den Konditionen des Drittkaufes alsgünstiger dar. Insbesondere brauchten sie nicht zu befürchten, von der Be-- 14 -klagten auf Zahlung des vollen Betrages einer Vorfälligkeitsentschädigung [X.] genommen zu werden. Da der Vertrag zwischen der [X.] un[X.]em [X.] den Verkauf von 123 Eigentumseinheiten zum Gegenstandhatte, konnte die Kläger bei Erwerb nur einer dieser Wohnungen nach § 508[X.] auch nur eine - nach dem Verhältnis der Kaufpreise ermittelte (vgl.MünchKomm-[X.]/[X.], 3. Aufl., § 508 [X.]. 3) - anteilige Verpflich-tung zur Zahlung auf die Vorfälligkeitsentschädigung [X.]) Das Berufungsgericht hat jedoch aus dem Blick verloren, daß [X.] der Kläger nur dann besteht, wenn der zwischen der[X.] und dem [X.] [X.] am 28. November 1995 geschlosseneKaufvertrag wirksam zustande gekommen ist. Da auch bei § 570b [X.]der Vorkaufsfall erst bei Wirksamkeit des Vertrages mit dem [X.] ([X.], aaO, [X.]. 308), hätte für die [X.] im Fall der [X.] mit [X.]schon keine Mitteilungspflicht nach §§ 570bAbs. 2, 510 [X.] bestanden. Hierbei kommt im gegebenen Fall namentlichder Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 [X.]) als [X.]) Auch eine Vorschrift des Landesrechts kann ein Verbotsgesetz [X.] von § 134 [X.] darstellen (vgl. Soergel/Hefermehl, [X.], 13. Aufl., § 134[X.]. 5). Die [X.] könnte mit dem Verkauf der Wohnung an [X.]zu ei-nem - wie sie selbst behauptet - Preis deutlich unter dem Verkehrswert gegenihre Verpflichtung aus § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 der [X.] Gemeinde-und Landkreisordnung ([X.] Kommunalordnung - [X.] -) in der hiermaßgebenden Fassung vom 16. August 1993 (GVBl. 1993, 501) verstoßenhaben, Vermögensgegenstände der Gemeinde in der Regel nur zum [X.] zu veräußern und [X.] nicht zu verschenken. Ob dieseRegelungen ein Verbotsgesetz enthalten, beantwortet sich - weil die [X.]Kommunalordnung nur im Bezirk des [X.] Oberlandesgerichts gilt - ge-- 15 -mäß § 545 Abs. 1 ZPO nicht nach revisiblem Recht, (vgl. [X.], [X.]. v. 4. April1966, [X.], [X.] § 354 HGB Nr. 5 zu § 71 Abs. 2 Satz 2 der Hessi-schen Gemeindeordnung vom 25. Februar 1952; [X.]. v. 15. April 1998, [X.]/97, [X.], 3058, 3059 zu § 56 Abs. 2 der [X.]). Auch der Umstand, daß Gesetze anderer Bundesländer ver-gleichbare Vorschriften enthalten (vgl. z. B. § 109 Abs. 1 Satz 2 der Hessi-schen Gemeindeordnung in der ab 1. April 1993 geltenden Fassung, [X.], 534; § 90 Abs. 1 Satz 2 der Gemeindeordnung für das [X.] in der Fassung vom 14. Juli 1994, [X.] 1994, 666; Art. [X.]. 1 Satz 2, Abs. 3 der Gemeindeordnung für den [X.] in [X.] vom 22. August 1998, GVBl. 1998, 796) macht § 67 Abs. 1 Satz 2 [X.]. 5 [X.] 1993 nicht revisibel. Hierfür müßte die Übereinstimmung [X.] und gewollt zum Zwecke der Vereinheitlichung herbeigeführt worden sein([X.]Z 118, 295, 298; [X.], [X.]. v. 15. April 1998, aaO). Hingegen genügt dievorliegende nur tatsächliche Übereinstimmung selbst dann nicht, wenn aus derGesetzgebung eines anderen Landes Rechtssätze oder Rechtsgedankenübernommen wurden, wie dies in den neuen Bundesländern häufig geschehenist ([X.], [X.]. v. 15. April 1998, aaO). Da es den Umständen nach [X.] unwahrscheinlich ist, daß ohnehin weitere tatsächliche Feststellungen [X.] erforderlich sein werden, bleibt diesem aus Gründen [X.] (vgl. Senat, [X.]Z 36, 348, 356) die Auslegung von § 67Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 [X.] 1993 gemäß § 563 Abs. 4 ZPO überlassen.bb) Das Berufungsgericht wird demnach zunächst prüfen müssen, ob§ 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 [X.] 1993 ein Verbotsgesetz im Sinne des§ 134 [X.] entnommen werden kann. Von der Rechtsprechung wurde dies be-reits für vergleichbare Regelungen in Art. 75 der Gemeindeordnung für den[X.] grundsätzlich bejaht (BayObLGZ 1983, 85, 91; 1995, 225,226; 2001, 54, 56 f). Zudem hat es der [X.] für [X.] (nicht kommunalem) Vermögen als naheliegend- 16 -erachtet, daß der allgemeine Grundsatz, wonach der Staat nichts "verschen-ken" dürfe, als Verbotsgesetz anzusehen sei ([X.]Z 47, 30, 39 f).(1) Fehlt - wie hier - eine ausdrückliche Regelung, so ist die Frage, obder in einem Rechtsgeschäft liegende Verstoß gegen ein gesetzliches Verbotnach § 134 [X.] zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führt, nach Sinn [X.] der jeweiligen Verbotsvorschrift zu beantworten. Entscheidend ist, obdas Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluß des Rechtsgeschäfts wendet,sondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksamkeit und damit gegen sei-nen wirtschaftlichen Erfolg ([X.]Z 118, 142, 144). Letzteres und damit [X.] eines Verbotsgesetzes wird von der Rechtsprechung regelmäßigbejaht, wenn beide Vertragsparteien mit dem Vertragsschluß ein gesetzlichesVerbot verletzen ([X.]Z 78, 269, 271; 115, 123, 125; 143, 283, 287). Die Prü-fung des Berufungsgerichts hat sich daher auf die Frage zu erstrecken, ob hierein Verbot mißachtet ist, das sich nicht nur an die Gemeinde, sondern an beideVertragsteile richtet. Sollte das Verbot nur die Gemeinde treffen, so führt [X.] nur dann zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts nach § 134 [X.], wenndem Verbot ein Zweck zugrunde liegt, der gleichwohl die Nichtigkeit des gan-zen Rechtsgeschäfts erfordert ([X.]Z 78, 269, 271; 89, 369, 373; 143, 283,287).(2) Falls das Berufungsgericht vor diesem Hintergrund ein Verbotsge-setz bejaht, so sind dessen Voraussetzungen im einzelnen zu ermitteln. [X.] Kaufpreis nur geringfügig hinter dem Verkehrswert zurück, wird auch unterBerücksichtigung öffentlicher Interessen die Rechtsfolge einer Nichtigkeitschwerlich zu rechtfertigen sein. So hat auch der [X.] seine Er-wägungen zum Vorliegen eines Verbotsgesetzes bei unentgeltlichen Zuwen-dungen aus staatlichem Vermögen auf der Grundlage einer Veräußerung zueinem "erheblich unter dem Verkehrswert liegenden Preis" angestellt ([X.]Z47, 30, 39). Auf der anderen Seite kann jedenfalls eine Veräußerung unterhalb- 17 -des "vollen Wertes" (vgl. § 67 Abs. 1 Satz 2 [X.] 1993) nicht voraussetzen,daß ein besonders grobes Mißverhältnis - mithin ein Verkehrswert, der knappdoppelt so hoch ist wie der Kaufpreis - vorliegt. Diesen Maßstab zieht [X.] heran, um bei Prüfung eines wucherähnlichen, nach § 138Abs. 1 [X.] nichtigen Rechtsgeschäfts auf das subjektive Merkmal einer ver-werflichen Gesinnung zu schließen (vgl. Senat, [X.]Z 148, 298, 302 m.w.[X.] taugt nicht, wenn es gilt, das [X.] von Vermögen der [X.] zu verhindern, weil hier ein persönlich vorwerfbares Verhalten des [X.] keine Bedeutung erlangt.(3) Gelangt das Berufungsgericht zu der Annahme eines inhaltlich näherbestimmten Verbotsgesetzes, so wird es dessen Verletzung im konkreten Fallzu prüfen haben. Hierbei wird es sich mit den Auswirkungen der aufsichtsbe-hördlichen Genehmigung (§ 67 Abs. 3 [X.] 1993) vom 7. Dezember 1995auseinandersetzen und ggf. - unter Beachtung des Beweisangebotes der [X.]n auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu dem von ihr be-haupteten Verkehrswert in Höhe von 1.500 [X.]/m² - Feststellungen zum Ver-kehrswert des Wohnungseigentums zum [X.]punkt des Vertragsschlusses mit[X.]treffen müssen.cc) Keine Bedeutung für die Entscheidung des vorliegenden [X.] kann dagegen ein etwaiger Schadensersatzanspruch der [X.] ge-gen den [X.] [X.]erlangen. Selbst wenn ein solcher Anspruch [X.] des Kaufvertrages zwischen ihr und [X.]gerichtetwerden könnte (vgl. [X.], [X.]. v. 31. Januar 1962, [X.], NJW 1962,1196, 1198), beseitigt allein sein Bestehen den Vorkaufsfall noch nicht. So [X.] etwa ein anfechtbarer, aber noch nicht angefochtener [X.] ([X.], [X.], [X.]; MünchKomm-[X.]/[X.],aaO, § 504 [X.]. 15; [X.], aaO, [X.]. 323). Mithin kann auch hier erst dieAufhebung des Kaufvertrages, auf die die [X.] im Falle einer [X.] -satzforderung einen Anspruch hätte (vgl. [X.], [X.]. v. 31. Januar 1962, aaO),entscheidend sein. Nach dem - hier erfolgten - Eintritt des Vorkaufsfalls kannaber eine Aufhebung des [X.] die Position des [X.] nicht mehr beeinträchtigen ([X.]Z 106, 320, 323 f.; 118, 5, 8). [X.]) Welche Auswirkungen der Wegfall der Geschäftsgrundlage des [X.] mit dem [X.] für das Vorkaufsrecht hat (vgl. dazu [X.], [X.]. v.25. September 1986, [X.], NJW 1987, 890, 893), bedarf für den vorlie-genden Fall keiner Entscheidung. Die Geschäftsgrundlage des Kaufvertragesmit [X.]ist nämlich durch das Fehlen der Verpflichtung der [X.] zurZahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht entfallen. Die Revision verweistnicht auf tatsächliches Vorbringen, wonach dem Geschäftswillen der [X.] die Erwartung zugrunde lag, [X.]werde auf eine Vorfällig-keitsentschädigung auch tatsächlich Zahlungen erbringen müssen. Der [X.], daß [X.]sich zur Übernahme der entsprechenden Belastungen ver-pflichtete, legt im Gegenteil nahe, daß es der [X.] erkennbar nur darumging, nicht Forderungen wegen der vorzeitigen Darlehensrückführung ausge-setzt zu sein, während für sie nicht von Bedeutung war, welche Leistungen des[X.]s hierfür notwendig werden [X.] 19 -3. Das Berufungsurteil ist hiernach aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) un[X.]ie Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen(§ 563 Abs. 1 ZPO). Da vorliegend der Streithelfer ebenfalls Revision eingelegthat, zählen auch seine Kosten zu den Kosten des Revisionsverfahrens, hin-sichtlich derer dem Berufungsgericht die Entscheidung überlassen ist. Das Be-rufungsgericht erhält durch die Zurückverweisung Gelegenheit, die [X.] im Hinblick auf § 134 [X.] nachzuholen und die ggf. erfor-derlichen Feststellungen zu treffen.[X.] Klein Gaier Schmidt-Räntsch