Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 18.05.2021, Az. 4 C 6/19

Der Kläger begehrt die Zahlung von 8,5 Millionen € nebst Zinsen aus abgetretenem Recht von der Beklagten.

[X.]- die Firma F. GmbH & Co KG, im Folgenden: [X.]- kaufte mit notariellem Vertrag vom 12. Januar 2000 von der [X.](Bundesfinanzverwaltung) zwei ehemalige [X.]("S. ..." und "C."), die im Geltungsbereich der [X.]"Pfersee Nord" der Beklagten vom 30. Oktober 1998 in der geänderten Fassung vom 3. Dezember 1999 liegen. Die Kaufpreise in Höhe von 38,7 Millionen DM und 33 Millionen DM berücksichtigten (preiserhöhend), dass die [X.]die [X.]von der Verpflichtung zur Zahlung künftiger sanierungsrechtlicher [X.]an die Beklagte freistellte.

Am 7. Februar 2000 und am 30. November 2000 schloss die [X.]mit der Beklagten städtebauliche Verträge, in denen sie sich - im Hinblick auf die seinerzeit in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne Nr. 284 (Gebiet S. ...) und 283 (Gebiet C.) - zur Durchführung näher bezeichneter städtebaulicher Maßnahmen auf eigene Kosten verpflichtete. Bei diesen Maßnahmen handelte es sich im Wesentlichen um Erschließungsmaßnahmen (Straßen, Kanal, Wasser, Heizenergieversorgung). Der [X.]enthält ferner die Erklärung der Beklagten, dass sie den notariellen Kaufvertrag zwischen der [X.]und der [X.]vom 12. Januar 2000 sanierungsrechtlich vorweg genehmige. In dem [X.]wird der künftige Weiterverkauf der sanierten Wohnungen vorab genehmigt. Dieser Vertrag schließt eine Kostenerstattung im Sinne von § 155 Abs. 6 BauGB ausdrücklich aus.

Am 30. November 2000 vereinbarten die Beklagte und die [X.]die Ablösung der [X.]in Höhe von insgesamt 2,341 Millionen DM (= 1 196 935 €).

Nach Angaben des Klägers wandte die [X.]in der Folgezeit [X.]rund 64,6 Millionen € auf. Am 12. Oktober 2007 trat sie ihre Ansprüche aus dem Kaufvertrag und den [X.]an den Kläger ab.

Der Kläger meint, die [X.]sei unzulässig "doppelt belastet" worden, indem sie mit dem Kaufpreis die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung bezahlt und zugleich die Sanierungskosten übernommen habe. Nachdem seine (Teil-)Klage auf Zahlung von 8,5 Millionen € gegen die [X.]bei den Zivilgerichten erfolglos geblieben war, wandte er sich an die Beklagte, die eine Zahlung ebenfalls ablehnte. Das Verwaltungsgericht wies seine daraufhin erhobene Klage ab.

Der Verwaltungsgerichtshof hat die Berufung zurückgewiesen: Der Kläger habe keine vertraglichen oder sonstigen Zahlungsansprüche gegen die Beklagte. Ansprüche im Sinne von § 155 Abs. 6 BauGB seien ausdrücklich bzw. konkludent ausgeschlossen worden. Die Verträge seien weder ganz noch teilweise unwirksam oder ergänzungsbedürftig. Es sei nicht unbillig, dass die [X.]die städtebaulichen Maßnahmen auf eigene Kosten durchführe, denn sie sei im Gegenzug von der Verpflichtung zur Zahlung des [X.]freigestellt worden. Die von dem Kläger vermisste Möglichkeit, mit den Aufwendungen der [X.]auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen, sei so bereits in vollem Umfang erfüllt worden. Eine "doppelte Belastung" der [X.]liege möglicherweise in der Zahlung eines zu hohen Kaufpreises an die Bundesrepublik Deutschland. Die Kaufpreisverhandlungen lägen jedoch allein im Verantwortungsbereich der [X.]Die Beklagte habe den [X.]genehmigen dürfen. Auch der hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf Vertragsanpassung scheide danach aus.

Mit der Revision verfolgt der Kläger sein Begehren weiter. Er habe einen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf Erstattung der von der [X.]aufgewandten Sanierungskosten aus abgetretenem Recht, weil die städtebaulichen Verträge unwirksam seien. Die [X.]habe bereits mit dem Kaufpreis den sanierungsbedingten Endwert bezahlt. Die in den [X.]vereinbarte Belastung mit den Sanierungskosten sei daher unangemessen. Jedenfalls aber ergebe sich ein Anspruch auf Kostenerstattung bei zutreffender Auslegung der Verträge bzw. ein Anspruch auf entsprechende Vertragsanpassung auf der Grundlage der darin vereinbarten salvatorischen Klauseln.

Die Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil.

Der Beigeladene hat sich nicht geäußert.

Die Revision ist unbegründet. Das angefochtene Urteil verstößt nicht gegen [X.](§ 137 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 VwGO).

Der Kläger hat weder vertragliche noch gesetzliche Ansprüche auf Kostenerstattung gegen die [X.]aus abgetretenem Recht.

1. Nach der Auslegung durch das Berufungsgericht ergeben sich aus den [X.]keine Ansprüche der [X.]auf Kostenerstattung gegen die [X.]([X.]Rn. 18 ff.). Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB seien darin ausdrücklich oder konkludent ausgeschlossen worden. § 2 Nr. 8 Abschnitt [X.]des [X.]ändere daran nichts, weil es sich dabei um eine einseitige Erklärung der [X.]zur Verwendung des [X.]handele. Nach dem Inhalt der Verträge habe die [X.]das unternehmerische Risiko für den wirtschaftlichen Erfolg ihrer Projekte allein tragen sollen.

An diese Auslegung ist der Senat gebunden. Bei der Ermittlung des gewollten Inhalts von Verträgen handelt es sich um Tatsachenfeststellungen, die das Revisionsgericht nach Maßgabe von § 137 Abs. 2 VwGO binden. Die Bindung tritt - vorbehaltlich erfolgreicher Verfahrensrügen - nur dann nicht ein, wenn die vom [X.]vorgenommene Auslegung einen Rechtsirrtum oder einen Verstoß gegen allgemeine Erfahrungssätze, Denkgesetze oder gesetzliche Auslegungsregeln (§§ 133, 157 BGB) erkennen lässt (stRspr, vgl. BVerwG, Urteil vom 30. Mai 2012 - 9 [X.]5.11 - [X.]406.11 § 246a BauGB Nr. 1 Rn. 30 m.w.N.).

a) Die gegen die Vertragsauslegung erhobenen Verfahrensrügen greifen nicht durch.

aa) Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist nicht dargetan.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass ein Gericht das Beteiligtenvorbringen zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat. Deshalb müssen im Einzelfall besondere Umstände deutlich machen, dass nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts entscheidungserhebliches Tatsachenvorbringen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwogen worden ist (stRspr, vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Dezember 2014 - 4 [X.]35.13 - NVwZ 2015, 656 Rn. 42 m.w.N.). Das zeigt die Revision nicht auf.

Der Kläger vermisst Ausführungen zur Anrechnungsregelung des § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB. Das führt nicht auf einen Gehörsverstoß. Das Berufungsgericht hat sein Vorbringen, die [X.]sei durch Übernahme der Sanierungskosten und Zahlung eines sanierungsbeeinflussten Kaufpreises zu Unrecht "doppelt" belastet worden, zur Kenntnis genommen ([X.]Rn. 4 und 6). Es hat ihm aber im Hinblick auf das Verhältnis der [X.]zur Beklagten keine rechtliche Bedeutung beigemessen ([X.]Rn. 23). Gleiches gilt für die Rüge, das Berufungsgericht habe übergangen, dass die [X.]nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien von der [X.]hätten entrichtet werden sollen (vgl. [X.]Rn. 2, 3, 20, 22 und 23). Schließlich trifft nicht zu, dass das Berufungsgericht über die Genehmigung des Kaufvertrags im [X.]vom 7. Februar 2000 hinweggesehen hat. Es hat daraus aber keine rechtliche Verantwortung der Beklagten für die Höhe des Kaufpreises hergeleitet ([X.]Rn. 23).

bb) Die Rüge, das Urteil sei nicht mit Gründen versehen (§ 138 Nr. 6 VwGO), geht fehl. An diesem Mangel leidet ein Urteil erst dann, wenn die Entscheidungsgründe vollständig oder zu wesentlichen Teilen des Streitgegenstandes fehlen oder rational nicht nachvollziehbar, sachlich inhaltslos oder aus sonstigen Gründen derart unbrauchbar sind, dass sie unter keinem denkbaren Gesichtspunkt geeignet sind, den [X.]zu tragen (stRspr, vgl. nur BVerwG, Beschlüsse vom 21. April 2015 - 7 [X.]- [X.]451.222 § 3 BBodSchG Nr. 3 Rn. 25 und vom 6. November 2019 - 4 [X.]52.18 - juris Rn. 9). Dafür ist nichts ersichtlich.

b) Die Auslegung der Verträge durch das Berufungsgericht ist nach Maßgabe der o.g. Grundsätze nicht zu beanstanden.

Nach der revisiblen Auslegungsregel des § 133 BGB ist bei der Auslegung von Willenserklärungen nicht der innere, sondern der erklärte Wille maßgebend, wie ihn der Adressat bei objektiver Würdigung verstehen konnte (stRspr, vgl. BVerwG, Urteil vom 20. März 2003 - 2 [X.]23.02 - [X.]316 § 54 VwVfG Nr. 14 S. 3 f. m.w.N.). Eine sachgerechte Vertragsauslegung hat zudem den gesamten Wortlaut der getroffenen Vereinbarung in den Blick zu nehmen (BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1990 - 4 [X.]21.89 - BVerwGE 84, 257 <265>). Diesen Anforderungen wird die Auslegung des Berufungsgerichts gerecht. Es hat weder den Wortlaut der schriftlichen Vereinbarung noch deren tatsächlichen Sinn und Regelungsgehalt verfehlt oder unstreitigen Prozessstoff zur Klärung des rechtlich Gewollten nicht berücksichtigt.

Der Einwand des Klägers, bei der Bewertung von § 2 Nr. 8 Abschnitt [X.]des [X.]als einseitiger Erklärung der [X.]habe das Berufungsgericht die beiderseitigen Vereinbarungen in Abschnitt [X.]§ 5 zur Übernahme der sanierungsrechtlichen [X.]durch die [X.]übersehen, greift nicht durch. Das Berufungsgericht hat geprüft, ob sich aus den [X.]Erstattungsansprüche der [X.]gegen die [X.]ergeben. Seine Auslegung, dass die Verträge dafür vor allem mit Blick auf die Regelung zur Kostentragung des Bauwerbers in § 1 Nr. 3 Abschnitt [X.]und den Ausschluss von [X.]nach § 155 Abs. 6 BauGB in § 3 Abschnitt [X.]des [X.]nichts hergeben (vgl. [X.]Rn. 22), ist nachvollziehbar und vertretbar. Der Kläger selbst ist nach seinen Einlassungen ([X.]Rn. 20) bei Abschluss der städtebaulichen Verträge von einem etwaigen Erstattungsanspruch der [X.]gegen die [X.]ausgegangen und hat dementsprechend zunächst gegen diese (erfolglos) Klage vor den Zivilgerichten erhoben.

2. Gesetzliche Erstattungsansprüche hat das Berufungsgericht ebenfalls ohne Verletzung revisiblen Rechts abgelehnt.

Als Anspruchsgrundlagen kommen ein öffentlich-rechtlicher Erstattungsanspruch (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. August 1991 - 8 [X.]61.90 - BVerwGE 89, 7 S. 8 f.), ein selbständiger Kostenerstattungsanspruch nach § 155 Abs. 6 BauGB (vgl. BVerwG, Beschluss vom 26. März 1985 - 4 [X.]9.85 - [X.]406.15 § 41 StBauFG Nr. 1 S. 3) oder ein Anspruch aus öffentlich-rechtlicher Geschäftsführung ohne Auftrag analog § 683 Satz 1 BGB (vgl. BVerwG, Urteil vom 6. September 1988 - 4 [X.]5.86 - BVerwGE 80, 170) in Betracht. Welche dieser Anspruchsgrundlagen vorrangig heranzuziehen wäre und ob deren Voraussetzungen im Einzelnen vorliegen, kann auch im Revisionsverfahren dahinstehen. Alle Ansprüche setzen voraus, dass die städtebaulichen Verträge vom 7. Februar 2000 und 30. November 2000 ganz oder teilweise unwirksam sind. Das ist - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - nicht der Fall. Ohne [X.]hat es insbesondere eine Nichtigkeit der Verträge wegen eines Verstoßes gegen das Gebot der Angemessenheit der vereinbarten Leistungen (Art. 59 Abs. 1 BayVwVfG i.V.m. § 134 BGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauGB) verneint.

a) Gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB müssen die vereinbarten Leistungen eines [X.]den gesamten Umständen nach angemessen sein. Mit dem Begriff der Angemessenheit ist das aus dem Rechtsstaatsprinzip abzuleitende Übermaßverbot angesprochen, dessen Funktion in der Abwehr unverhältnismäßiger Belastungen des Einzelnen durch den Staat liegt (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. März 2011 - 4 [X.]11.10 - BVerwGE 139, 262 Rn. 20 m.w.N.). Das Gebot der Angemessenheit verlangt, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung des Vertragspartners der Behörde nicht außer Verhältnis zu dem wirtschaftlichen Wert der von der Behörde zu erbringenden Leistung steht und auch sonst keine Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass die Gegenleistung eine unzumutbare Belastung bedeutet (stRspr, vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. November 2012 - 4 [X.]7.12 - [X.]2013, 177 <178> m.w.N.). Maßgeblich sind die zwischen den Beteiligten getroffenen Vereinbarungen. Auf den Inhalt von Verträgen, die der private Vertragspartner der [X.]mit einem Dritten geschlossen hat, kommt es dagegen grundsätzlich nicht an. Anderes gilt etwa dann, wenn die [X.]aus diesen Vereinbarungen beim Abschluss eines [X.]zu Lasten ihres Vertragspartners einen von der Rechtsordnung missbilligten Vorteil zieht.

Zur Konturierung des Gebots der Angemessenheit kommt eine Orientierung am gesetzlichen Leitbild des städtebaulichen Sanierungsrechts in Betracht. Angesichts der Offenheit des Sanierungsrechts für vertragliche Regelungen (vgl. § 146 Abs. 3 Satz 1 BauGB, § 11 Abs. 1 BauGB) ist ein Vertrag nicht schon dann unangemessen, wenn er von den gesetzlichen Vorschriften abweicht. Zwischen dem gesetzlichen Leitbild und den vertraglichen Regelungen darf aber kein unauflösbarer Wertungswiderspruch bestehen.

b) Nach diesen Maßstäben sind die in den [X.]vereinbarten Leistungen nicht unangemessen. Die Verträge stehen nicht in einem unauflösbaren Wertungswiderspruch zu den § 155 Abs. 1 Nr. 2, § 155 Abs. 6 sowie den § 155 Abs. 1 Nr. 3, § 145 Abs. 2 und § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB.

aa) Die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen nach § 147 BauGB und Baumaßnahmen im Sinne von § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB obliegt der Gemeinde. Gemäß § 146 Abs. 3 Satz 1 BauGB kann sie - wie hier die [X.]- die Durchführung dieser Maßnahmen aber auf Grund eines Vertrages ganz oder teilweise dem Eigentümer überlassen. Der Eigentümer kann die ihm entstandenen Kosten nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauG[X.]auf den Ausgleichsbetrag anrechnen. Dieser verringert sich kraft Gesetzes um die aufgewandten Kosten, ohne dass es einer Aufrechnungserklärung bedarf (vgl. BVerwG, Beschluss vom 26. März 1985 - 4 [X.]9.85 - [X.]406.15 § 41 StBauFG Nr. 1 S. 3).

Die [X.]konnte die Aufwendungen für die übernommenen Sanierungsmaßnahmen nicht nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauG[X.]anrechnen, weil sie nicht Schuldnerin der [X.]geworden ist. Gemäß Abschnitt [X.]§ 5 der städtebaulichen Verträge sind die [X.]aufgrund eigenständiger vertraglicher Vereinbarungen von der [X.]zu entrichten. § 5 knüpft an der entsprechenden Vereinbarung in Abschnitt [X.]des Kaufvertrages zwischen der [X.]und der [X.]vom 12. Januar 2000 an.

Das ist mit Blick auf das Ziel des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauGB, eine Doppelbelastung des Eigentümers durch Aufwendungen für Sanierungsmaßnahmen einerseits und [X.]für die dadurch bewirkte Bodenwerterhöhung andererseits zu verhindern, nicht unangemessen. Ausgleichsbetrag und Sanierungsaufwand sind weder zwingend noch regelmäßig gleich hoch. Gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB bemisst sich der Ausgleichsbetrag nicht nach dem Sanierungsaufwand, sondern nach der Bodenwerterhöhung des jeweiligen Grundstücks. Mehr als eine Verringerung des [X.]auf 0 € lässt sich mittels Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauG[X.]nicht erreichen. Dem entspricht die vertragliche Gestaltung, weil sie die [X.]von der Zahlung von [X.]insgesamt freistellt.

bb) Weitergehende [X.]im Sinne von § 155 Abs. 6 BauGB für Ordnungsmaßnahmen oder Baumaßnahmen nach § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB sind in den [X.]nach den bindenden Feststellungen des Berufungsgerichts ausdrücklich bzw. konkludent ausgeschlossen worden. Das ist nach § 155 Abs. 6 letzter Halbs. BauG[X.]zulässig.

Der Kläger meint, ein auf diese Vorschrift gestützter vertraglicher Ausschluss sei jedenfalls dann unangemessen, wenn der Eigentümer mit sehr hohen Sanierungskosten belastet werde. In solchen Fällen müsse der Ausschluss trotz der gesetzlichen Dispositionsermächtigung einer Angemessenheitskontrolle nach § 11 Abs. 2 BauGB unterzogen werden. Dem ist nicht zu folgen.

§ 155 Abs. 6 BauGB ist eine Spezialregelung zu § 11 Abs. 2 BauGB. Das Gesetz schöpft über den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhung ab und stellt sie dem Aufwand gegenüber. Dabei geht § 155 Abs. 6 BauGB davon aus, dass Aufwand und Bodenwerterhöhung auseinanderfallen können: Maßnahmen mit geringem Kostenaufwand können eine bedeutende Bodenwerterhöhung bewirken und umgekehrt. Das Risiko, dass einem hohen Aufwand keine sanierungsbedingten Vorteile gegenüberstehen, darf auf den Eigentümer überwälzt werden. Er hat den konkreten Aufwand betrieben und konnte Einfluss auf die Kosten nehmen. Dass die überschießenden Kosten beim Eigentümer verbleiben, ist - unabhängig von ihrer Höhe im Einzelfall - auch nicht deshalb unangemessen, weil die von § 155 Abs. 6 BauGB erfassten Maßnahmen keinen privatnützigen Gehalt haben. Der Eigentümer übernimmt die öffentliche Aufgabe im Interesse einer zügigen Sanierung auf der Grundlage einer eigenständigen Entscheidung, die ihm eine gesicherte Kalkulationsgrundlage für seine Investitionen und die Preisgestaltung bei [X.]an Endkunden zur Refinanzierung seiner Kosten verschafft. An einer solchen Gestaltung kann ein beiderseitiges wirtschaftliches Interesse besonders dann bestehen, wenn - wie hier - die Maßnahmen einen ungewöhnlichen und weitreichenden Zuschnitt haben und sich die mit den Maßnahmen verbundenen finanziellen Risiken noch nicht vollständig überblicken lassen. Eine Eigenbeteiligung der [X.]ist nicht erforderlich (vgl. § 11 Abs. 2 Satz 3 BauGB). Abgesehen davon oblag der Beklagten nach Abschnitt A § 1 der städtebaulichen Verträge die Durchführung der Bauleitplanung für die betroffenen Gebiete auf eigene Kosten.

cc) Die städtebaulichen Verträge sind nicht deshalb unangemessen, weil die [X.]an die [X.]einen - wie der Kläger meint - Kaufpreis über dem Anfangswert gezahlt und die [X.]den Kaufvertrag in Abschnitt [X.]§ 3 des [X.]sanierungsrechtlich genehmigt hat. Die § 155 Abs. 1 Nr. 3, § 144 Abs. 2, § 145 Abs. 2 und § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB stehen dieser Vertragsgestaltung nicht entgegen. Aus der Anrechnungsregelung des § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB und der Preisprüfungspflicht gemäß § 145 Abs. 2, § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB folgt keine Verpflichtung einer Gemeinde, ihren privaten Vertragspartner vor der privatautonomen Vereinbarung eines über dem Anfangswert liegenden Kaufpreises mit einem Dritten zu schützen. Sie muss einen in diesem Sinne "zu hohen" Kaufpreis daher auch nicht im Rahmen eines mit ihr geschlossenen städtebaulichen Vertrages wirtschaftlich ausgleichen. Dies gilt umso mehr, wenn der Kaufpreis - wie hier - das Ergebnis eines Bieterverfahrens ist.

(1) Nach § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 BauGB entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

Auch diese Vorschrift will eine Doppelbelastung des Eigentümers - in diesem Fall mit einem sanierungsbeeinflussten Kaufpreis und dem Ausgleichsbetrag - verhindern. Ihre Anwendung kommt in zwei Konstellationen in Betracht: Zum einen erfasst sie den Erwerb vom Voreigentümer, für dessen Grundstück ein Anrechnungsfall des Absatzes 1 Nummer 1 und Nummer 2 vorliegt. Die danach anrechnungsfähigen Vorteile und Werterhöhungen können sich bei der Veräußerung an einen neuen Eigentümer in der Höhe des Kaufpreises niederschlagen. Die Anrechnungsmöglichkeit muss daher auch dem neuen Eigentümer zugutekommen, weil er anderenfalls durch einen erhöhten Kaufpreis und den höheren Ausgleichsbetrag doppelt belastet würde. Eine solche Konstellation ist hier nicht gegeben. Zum anderen sind die Fälle erfasst, in denen der Eigentümer ein Grundstück von der [X.]oder dem Sanierungsträger zum Neuordnungswert nach § 153 Abs. 4 BauGB erworben hat. Damit sind die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen bereits abgeschöpft, eine doppelte Abschöpfung wird durch die Anrechnung des insoweit anteiligen Kaufpreises ausgeschlossen.

Eine vom Kläger als geboten erachtete Erstreckung der zweiten Alternative auf die Fälle, in denen der Eigentümer das Grundstück wie hier von einem Dritten zu einem sanierungsbeeinflussten Wert gekauft hat, ohne dass die Bodenwerterhöhungen durch eigene Leistungen des Verkäufers herbeigeführt worden sind, scheidet aus (im Ergebnis ebenso Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 155 Rn. 10; offengelassen vom OVG Hamburg, Urteil vom 21. Juni 2016 - 3 Bf 54/15 - BauR 2017, 247 <259>; a.A. Möller, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 155 Rn. 13). Sie widerspricht dem Sinn und Zweck der sanierungsrechtlichen Vorschriften. Die nach § 154 Abs. 1 BauGB von der [X.]abzuschöpfende sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung käme bei einer Anrechnung in diesen Fällen nicht unmittelbar der Refinanzierung der Sanierung, sondern in unzulässiger Weise dem Voreigentümer zugute. Zudem sind bei der Berechnung von Ausgleichsbeträgen, wie gerade der Bezug der ersten Alternative auf Absatz 1 Nr. 2 zeigt, nur solche Werterhöhungen zu berücksichtigen, die durch eigene Aufwendungen des Grundstückseigentümers bewirkt worden sind. Die Zahlung eines überhöhten Kaufpreises bewirkt für sich genommen keine Werterhöhung, weil damit keine Qualitätsverbesserung des Grundstücks verbunden ist (Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 153 Rn. 8).

Auch die Entstehungsgeschichte streitet für ein enges Verständnis der zweiten Alternative. § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB ist die Nachfolgeregelung zu § 41 Abs. 7 Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) vom 27. Juli 1971 ([X.]S. 1125), die der Gesetzgeber nahezu wortidentisch in das Baugesetzbuch übernommen hat. § 41 Abs. 7 StBauFG ordnete an, dass "[e]in Ausgleichsbetrag entfällt, soweit der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises bereits einen den Vorschriften der Absätze 4 bis 6 entsprechenden Betrag zulässigerweise entrichtet hat", wobei die Absätze 4 bis 6 die Berechnung des [X.]regelten und funktional den heutigen § 154 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB sowie - in § 41 Abs. 6 StBauFG - dem heutigen § 155 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BauGB entsprachen. § 41 Abs. 7 StBauFG enthielt ausweislich der Begründung in dem Bericht des [X.]"eine Klarstellung im Hinblick auf § 25 Abs. 6 und 7 und § 35 Abs. 6 [StBauFG]" (BT-Drs. VI/510 [zu Drucksache VI/2204], S. 18). Diese Vorschriften betrafen den Erwerb von Grundstücken von der [X.]zum Neuordnungswert (§ 25 Abs. 6 StBauFG) und den Erwerb vom Sanierungsträger, der seinerseits verpflichtet war, einen mit dem Kaufpreis vereinnahmten Ausgleichsbetrag an die [X.]abzuführen oder mit ihr zu verrechnen (§ 35 Abs. 6 StBauFG).

Die gegenteilige Auffassung von [X.](in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 155 Rn. 13) nimmt für sich in Anspruch, § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB sei auch an die Stelle des § 5 Abs. 2 der Verordnung über die Erhebung von [X.]nach den §§ 41 und 42 des [X.]vom 6. Februar 1976 ([X.]- AusgleichsbetragV) getreten. § 5 Abs. 2 [X.]sah eine Teilanrechnung des Kaufpreises vor, "wenn die Veräußerung nach § 15 des [X.]genehmigt worden ist und der Eigentümer den Kaufpreis hiernach in zulässiger Weise entrichtet hat". Einen entsprechenden Verweis auf § 144 Abs. 2 BauGB enthält § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB aber nicht.

(2) An der fehlenden Anrechnungsfähigkeit von Teilen eines Kaufpreises in Fallkonstellationen wie der [X.]ändert auch die sanierungsrechtliche Genehmigung des Kaufvertrags gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 3, § 145 Abs. 2, § 153 Abs. 2 BauGB nichts.

Nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB bedarf im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zur rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks begründet wird, der Genehmigung der Gemeinde. Gemäß § 145 Abs. 2 BauGB darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Nach § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt eine wesentliche Erschwerung der Sanierung auch darin, dass bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück über dem Wert liegt, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt. Die Vorschrift begründet eine unwiderlegbare Vermutung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Januar 1998 - 4 [X.]221.97 - [X.]406.11 § 153 BauGB Nr. 2 S. 4).

Weder § 153 Abs. 2 BauGB noch § 11 Abs. 2 BauGB gebieten, dass die [X.]die (wirtschaftlichen) Interessen ihres Vertragspartners beim Abschluss städtebaulicher Verträge umfassend würdigt. Die Kaufpreisprüfung dient dem Schutz der Sanierungsziele und der Absicherung der Ausgleichsbeträge. Sie soll Spekulationsgeschäfte im Sanierungsgebiet verhindern und im Interesse der Allgemeinheit für "Preisruhe" im Sanierungsgebiet sorgen (vgl. BVerwG, Urteile vom 24. November 1978 - IV [X.]56.76 - BVerwGE 57, 87 S. 97 und vom 17. Mai 2002 - 4 [X.]6.01 - [X.]406.11 § 154 BauGB Nr. 4 S. 11 f.). Werden Grundstücke während der Sanierung zu "teuer" veräußert, kann dies Schwierigkeiten bei der Bestimmung des Anfangswertes nach sich ziehen (vgl. Kleiber, in: Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, § 153 BauGB Rn. 87, Stand November 2016). Die Preisprüfung kann auch dem Käufer zugutekommen, der einen Kaufpreis über dem sanierungsunbeeinflussten Verkehrswert vereinbart hat und zusätzlich einen auf der Grundlage des niedrigeren [X.]festgelegten Ausgleichsbetrag entrichten müsste. Dies ist aber nicht Zweck der Kaufpreisprüfung, sondern allenfalls ein Nebeneffekt.

Die ausschließliche Schutzrichtung der Kaufpreisprüfung für die [X.]hat der Gesetzgeber mit dem durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau ([X.]Bau) vom 24. Juni 2004 ([X.][X.]1359) in § 153 Abs. 2 BauGB eingefügten Satz 2 bekräftigt. Nach dieser Vorschrift gilt § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht, wenn in den Fällen des § 154 Abs. 3 Satz 2 oder 3 BauGB die Verpflichtung zur Entrichtung des [X.]erloschen ist. § 153 Abs. 2 Satz 2 BauGB stellt klar, dass eine Preisprüfung nicht erforderlich ist, wenn keine Verpflichtung zur Entrichtung des [X.]mehr besteht, weil eine Ablösung oder vorzeitige Festsetzung erfolgt und die diesbezügliche Verpflichtung z.B. durch Geldleistung erloschen ist (BT-Drs. 15/2250, S. 59). Diente die Kaufpreisprüfung dem Schutz des Erwerbers vor der Vereinbarung eines zu hohen Kaufpreises, so wäre sie unabhängig von einem Erlöschen der Ausgleichspflicht geboten. An der aus einem "überhöhten" Kaufpreis resultierenden ("Doppel"-)Belastung des Erwerbers ändert nämlich die bereits erfolgte Entrichtung des [X.]nichts (vgl. dazu krit. Schmitz, in: Spannowsky/Uechtritz, [X.]BauGB, Stand 1. Februar 2021, § 153 Rn. 23.1). Vorliegend kommt hinzu, dass die [X.]einen Ausfall von Forderungen nicht zu befürchten hatte, weil Schuldnerin des [X.]die [X.]war. Dass die [X.]die Erteilung der Genehmigung vom Abschluss der städtebaulichen Verträge abhängig gemacht hat, ist nach § 145 Abs. 4 Satz 3 BauGB zulässig.

Die städtebaulichen Verträge führen danach nicht zu einer mit Blick auf das gesetzliche Leitbild des Sanierungsrechts zu missbilligenden Doppelbelastung der [X.]oder einer unzulässigen Begünstigung der Beklagten.

3. Nach alledem hat das Berufungsgericht den mit dem Hilfsantrag verfolgten Anspruch auf Vertragsanpassung ebenfalls zu Recht verneint.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO.